2004年，中国宝安（000009，SZ）通过下属公司投资1650万元（后增加至3300万元），与当地林场成立联营公司，取得武汉青龙山林场5100亩土地，进行风景区地块开发与运营，但此后一直没有披露详细的开发情况。

2018年12月29日，《每日经济新闻》记者实地走访后发现，中国宝安青龙山项目14年间一直没有动工迹象。

“一方面是环境原因，林场内林地较多，房地产开发的审批、规划等可能有一定难度。”一位接近青龙山林场的知情人士分析称，另一方面可能与中国宝安的资金链有关，具体原因需要问公司。另外，项目公司人员变更频繁，没有实际驻扎到基层，直到2017年才正式有了办公点。

地块无动工迹象

据了解，青龙山项目所在的青龙山林场，位于武汉城区以南约20公里处，毗邻青龙山国家森林公园，属于企业化管理的事业单位，自筹资金发展，自负盈亏。

为开发青龙山项目，中国宝安于2004年通过下属公司出资1650万元，与青龙山林场成立联营企业——湖北青龙山风景区开发有限公司（以下简称青龙山公司），取得林场3.45平方公里林地（5100亩），期限为50年，中国宝安间接持股55%。

取得该地块后，中国宝安开始进行青龙山风景区工程的投资。2010年，其在青龙山公司的投资额变为3300万元，持股比例为60%。

公司历次年度报告显示，青龙山风景区工程在建进度一直较慢，每年新增投资在几万元到上百万元不等，2011年工程新增投资甚至仅有800元。到2012年期末，青龙山风景区工程投资进度为570万元，至今再无变化。

在此期间，中国宝安并没有公布过青龙山项目具体的规划、开发等情况，仅披露青龙山持股、工程投资额变动。如今拿地已经14年，青龙山项目到底进度如何呢？

2018年12月29日，《每日经济新闻》记者实地走访了青龙山林场，不过围绕环山绿道观察后，并没有发现任何正在作业的工程设备。虽然已是寒冬，但林场仍然有大片翠绿色植被，林中零星分布着多个低层住宅、院落等，还有少量超市等设施。

据当地居民介绍，该地为林场宿舍区，居住着青龙山林场退休职工、村民，而青龙山公司所持有的5100亩地块则包括林场宿舍区（住宅）、山林等。

“这里（林场宿舍区）是可以开发的。”一位居民对记者表示，不过山林不能破坏，青龙山公司只能开发住宅区，但迄今为止，公司没有与村民们谈过拆迁的事情，也没有动过工。

另外一位居民则告诉记者，关于青龙山项目的开发说了十几年，有各种各样的传闻，有的说做公园，有说要开发地产，还有传闻说引进其他“老板”，但从来没有实际动作。

知情人士：2017年才有办公点

坐拥5100亩地块，项目开发进度缓慢的原因到底是什么？记者从多位居民口中得知，虽然拿下地块已14年，但青龙山公司一直没有人员进行长期驻点，直到2017年才将办公楼设置在林场。

在当地居民的指引下，记者来到了青龙山公司的办公楼。

一位青龙山公司负责人回应称，项目部一直都在，只是期间有一定的人员变更。该负责人还表示，目前，项目公司有6个人，项目正在慢慢推进，但是有一定阻力。

然而，对项目部此前做过哪些工作、未来开发计划等问题，该负责人不愿意回应。

一位林场退休职工对记者直言，住宅区是可以开发的，但公司没有开发计划，公司搬到林场后也没有什么实际动作。

“按照计划，青龙山项目是以房地产开发带动当地旅游发展，联营开发森林旅游资源。”一位接近青龙山林场的知情人士对《每日经济新闻》记者介绍，2004年，青龙山公司拿下5100亩土地，按当时的价格来说并不低，比资产评估价格还高一些。

据该人士介绍，引进中国宝安后，青龙山林场获得了几百万资金，为职工办理了社会养老统筹等；房地产开发方面，中国宝安则计划对林场的平房、危房进行棚户区改造，就地还建。根据约定，中国宝安应在拿地三年内投资5000万元到1亿元，但由于房地产开发一直没有动，所以投资规模并没有达到要求。

“一方面是环境原因，林场内林地较多，房地产开发的审批、规划等可能有一定难度。”上述知情人士分析称，另一方面可能与中国宝安的资金链有关，具体原因需要问公司。另外，项目公司人员变更频繁，没有实际驻扎到基层，直到2017年才正式有了办公点。

公司曾称在做前期策划

在青龙山林场的多位居民看来，长期以来，中国宝安和青龙山公司并没有明确的开发规划，开工遥遥无期，而周边地铁小镇、醉江月度假村等项目开发很快。

记者在武汉城市留言板上看到，2018年10月，有市民询问青龙山项目规划进度，江夏区官方回复称，先期合资公司（青龙山公司）整体开发已经做了详细规划，后来由于修建青龙南路延长线以及修建地铁等因素需要对规划进行重新定位和调整。

在青龙山林场宿舍区，记者看到青龙山公司于2018年6月18日发布的一份公告称，近期将对公司林权证范围内的用地进行整体规划，要求私人种树、种菜或进行其他经营的个体，在15天内自行清理并退出，青龙山公司也将组织人员进行清退，并对管辖范围内用地进行重新整理、经营。

2018年7月，有投资者在深交所互动易平台上询问青龙山项目进展，中国宝安回复称，目前正在做相关项目前期策划。

据上述知情人士透露，青龙山公司驻点以后，青龙山林场已督促对方拿出整体规划，公司回应称，规划已报有关部门，后续情况尚不清楚。

对于青龙山项目的开发进度、整体规划等问题，12月29日，《每日经济新闻》记者致电中国宝安董秘办，接线人员要求记者拨打证券部电话，但证券部一直无人接听，随后记者向其邮箱发送了采访提纲，截至发稿未获回复。

中房报记者 许倩

作为房地产市场的“晴雨表”，土地市场在2018年上演了一波高台跳水的剧情：从火热到平稳再到冷清。

土地市场的降温始于2018年三季度，主要表现为成交溢价率降低、流拍现象增多、成交面积增幅收窄。彼时，房地产市场亦进入向下拐点，出于楼市走向的不明朗预期以及资金的收紧，更多的开发商不再像之前那样不计成本拿地，拿地策略开始趋于谨慎。

土地市场的降温加剧了地块流拍现象，导致不少城市的供地计划难以完成。据2018年前11个月数据显示，北京、深圳、厦门等热点城市供地计划完成度不足三成。完成情况较好的天津、南京，年度完成率也只有7成左右。

或许是出于完成供地计划的急迫需求，2018年年末，一二线城市普遍进入土地密集供应及成交时段。等待拿地机会的开发商们也抓住机会择优入市，部分城市的地块单价或总价在近期被刷新。

对于2019年土地市场的走向，主流的声音是，伴随房地产市场继续稳定的大基调，2019年土地市场有望迎来回归理性、稳定的发展态势。同时，不同级别城市间的土地市场供求结构将分化加剧。

地市从热转凉

据克而瑞数据显示，截至2018年12月中旬，全国300个城市土地市场成交建筑面积达24亿平方米，小幅超过2017年全年的成交面积，维持在一个较为稳定的状态。但相比上半年，2018年下半年土地市场由热转冷的态势明显。

2018年上半年，开发商纷纷下沉到三四线城市抢地，带动整个土地市场出让额再上一个高度。据财政部发布的财政收支数据，2018年上半年，全国国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。

分城市来看，一线城市上半年土地出让金缩水逾两成，北京、上海、广州均有下滑。高价地成交逐渐向二线城市和三四线城市偏移，岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等城市土地出让收入同比增幅都在200%以上。

伴随楼市政策收紧，2018年下半年以来全国土地市场加速降温，土地流拍现象明显增多，三四线城市土地市场亦由热转凉。据易居研究院数据显示, 2018年7月份,40个典型城市土地出让金收入环比上涨19.3%,同比下跌5%。

克而瑞地产研究分析师指出，2018年7月份是土地市场由热转凉的一个转折点，开发商拿地的审慎程度大幅度提升，不仅溢价率显著下滑，土地市场的流拍率也创下新高。截至2018年第四季度，一二线城市土地溢价率已经跌破10%，大部分地块均以底价成交；而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%，整体土地市场的竞拍激烈程度远不如往年。

2018年以来一二线城市纷纷加大土地供应，但房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等限制政策频出，这些限制条件对房企项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。

开发商的拿地态度出现了显著变化，最直接的体现是购置土地面积的下降和土地流拍现象的迅增。截至2018年11月，房地产开发企业土地购置面积和成交价款增速已经连续3个月回落。而一二线城市住宅土地年内流标369宗，是近6年来最高水平。就连上海、杭州、苏州等热点城市都出现了无人报名导致地块流拍的现象。

据克而瑞统计，一二线城市2017年流拍率基本能维持在10%以下，2018年下半年开始流拍率显著升高，7月份和10月份流拍率分别高达22%和24%。

不过，就在2018年的最后两个月，土地市场又重新热闹了起来，一二线城市纷纷加大土地供应力度。11月26日，北京市一次性出让13宗地块，除一宗地块因在挂牌阶段无人报名而遭流拍外，其余12宗地块均成功出让，揽金316.46亿元。就连宅地供应极度稀缺的深圳市场也有11宗地入市，其中有4宗为居住用地。

一二线城市年末供地压力迫切之下，严重的流拍情况反而有所改观。据克而瑞统计，11月份流拍率回落至14%。

房企拿地更趋理性

2019年，土地市场怎么走，住建部敲定了大方向：稳地价、稳房价、稳预期。从2018年年末重点城市加快供地步伐，部分城市拍地门槛有所降低来看，土地市场政策面似乎正在改善。

“从2017年的‘地王’频现，到2018年的底价流拍，可以看出土地市场经历了一波从高峰到低谷的周期，预计在房地产市场‘三稳’的背景下，2019年土地市场将进一步回归理性。”中国银行国际金融研究所研究员李赫表示。

合硕机构首席分析师郭毅的预测是，2019年土地市场将继续呈现分化局面。一些调控政策有所放松、同时经济层面有相应的产业支撑、能够对外来人口形成吸聚效应或积极采取人口引进措施的城市，将会成为未来房企重点布局的城市；而那些产业薄弱、楼市库存高企、去化缓慢、地方政府也未能拿出有力手段提振楼市的城市，土地市场将延续冷清局面。

“2019年一二线城市土地成交将有所转暖，三线及以下能级城市下降明显。受棚改货币化退出及三四线城市居民杠杆率偏高影响，低能级城市拿地面临风险更大，拿地资金更倾向于流向价格稳定的高能级城市。”中证鹏元评级机构指出,在供给方面，2019年土地市场供给将呈现放大趋势；而在需求方面，2019年土地市场需求转冷，流拍将常态化。

销量增速放缓和资金面整体偏紧，且2019年房企存量债券到期金额较大，巨额债券兑付对房企拿地需求形成挤出效应。各大开发商对拿地的态度普遍趋于谨慎。

“目前公开市场上，土地出让价格已处于高位。调控重压下，房地产市场已明显降温，购房者回归理性，市场供应不减，销售难度将持续提升。原来开发商囤地坐等升值，等房价大涨后出售套现的盈利模式已经玩不转了。”旭辉控股董事长林中认为。

“开发商的预期改变了，政府也要对出让土地有合理的预期，地价报得太高，塞进太多附加内容，就没有太多企业去报名，不是说开发商没有钱导致土地流拍，而是既然销售端没有一个高速的销售，还不如把钱用来还债，这比去拿这些高价而没有利润的地块要好。”首创置业总裁钟北辰直言。

在主流房企愈发谨慎拿地的态度下，2019年土地市场重现之前的火热局面恐无可能。

房地产增量市场的“戏份”已经不多了，天花板就在那里。下一个地产时代，不再是开发时代，而是资产运营的时代。

当房地产市场进入“负周期”或者慢周期时，资产的增值涵盖不了融资成本的时候，“金融加杠杆”是有危险的，资本金可能都会被吃掉。

近日，康禾置业总裁王军在接受《证券日报》记者采访时也表示，在接下来的地产周期内，应该是“运营加杠杆”的时代。房地产的未来，将向“地产＋金融＋产业＋服务”商业模式方向走，这也是一些房地产领域企业战略转型的主流方向。

向地产上游金融圈走

王军的上一站是远洋集团经营管理中心总经理，在地产行业摸爬滚打近20年，从项目总经理到城市总经理，再从事业部总经理到集团经营管理中心总经理，王军完成了上市公司经营管理者四个层面所有的角色，且周期都在两三年内，这是非常典型的地产职业经理人的职业生涯变迁史。

伴随着远洋集团这家千亿元规模上市房企的发展，王军的操盘路径也从一线城市的明星型项目到市场下行期二线城市的压力型项目，从管一个项目到管多个项目，从管一个城市到管多个省市，从管房地产开发的单一模式到管房地产开发、商业、客户服务等综合业务模式，这些转变和经验，都是他如今重新出发的人生财富。16年优秀上市房企的历练，也让他拥有了敏锐的投资嗅觉、稳健的经营管理能力、优秀的职业习惯。

2018年3月份，王军正式离开远洋集团，着手组建一个不动产投资管理平台。

离开奋斗近20年的房地产行业，选择进入金融领域，在外人看来或许是一次职业跨界。但真正懂地产的人都明白，地产实际上是金融的分支，带有金融属性，而金融决定着地产的未来，纵观这几次房地产行业的巨变，背后都有金融的力量。所以，王军希望往上游走一步，多做一些“金融＋地产”的实践。

经过半年多的筹备和发展，这家不动产管理平台康禾置业已手握多个优质项目的业绩，以“资本＋资产”双轮驱动的地产基金模式，启动了全新的赛道。

聚焦多个蓝海业务板块

据《证券日报》记者了解，康禾置业的核心业务聚焦于房地产股权投资基金、小镇股权投资基金、不良资产并购基金、城市更新基金四个方向，同时研究新地产、泛地产业务，探索和培育新的核心竞争力。

不难看出，这四种房地产基金即是康禾置业的主要业务领域。王军表示，在目前的房地产领域，有几块是红海中的相对蓝海。第一，在存量市场做文章，即在城市更新方面，识别存量资产改造机会，提前发现改造增值价值，通过存量物业的改造升级及后续的运营管理，通过资产运营赋能以实现盈利；第二，对不动产类不良资产项目，利用团队强大的投融资能力和丰富的项目经营管理经验以及优秀的法律专业能力，助力项目脱困。

最重要的是，康禾置业已经在优秀的特色小镇中寻求机会。 据记者了解，康禾置业已经拥有蓝城这个战略合作伙伴，双方共同在浙江平湖、广西南宁、河北怀来等地在建或筹建小镇。据王军透露，与蓝城的合作模式是股权投资形式，康禾和蓝城联合操盘，发挥各自优势，实现共赢。

在王军看来，小镇在规模和周转方面有很大空间，但需要真正懂地产和金融的人去“破题”，以“地产＋金融＋产业＋服务”模式去运营。尽管如此，在布局过程中，王军依然非常小心谨慎。他表示，将联合不同类型的小镇开发商，创新合作模式，探讨合作机会，在城市群核心城市及一线城市近郊打造以农业、文化、教育、养老等产业为支撑的小镇产品。

试水“资本＋资产”投资运营模式

在不动产投资领域里，资本加资产真正两方面属性都有的，且两方面能力都明显很强的不动产投资管理平台较少，现在国内有的在做，但都没做起来，也不是特别大。很多不动产投资管理平台都是开发商的附属业务，资金多用于投资自身体系的项目，其真实身份多是房企融资的内部输血平台。

王军不想做这样的不动产投资管理平台，他表示，康禾置业没有房企背景，是在真正做股权投资和资产管理业务，但这需要真正懂不动产的团队去做。因为，在资金把控和退出方面，投资一个项目首要原则是保证资金安全退出，这需要一个专业且有风控能力的团队，首先判断出一个不动产项目现金回款是否有保障，其次才是锁定预期收益率水平。

在城市更新领域中，王军及其团队积极布局一线城市优质存量项目，聚焦写字楼和商业物业，前期通过基金模式获取优质项目，整合优秀行业资源进行改造升级，待资产租金稳步提升后再进行打包销售或资产证券化等方式退出，目前，其团队已经获取了上海北外滩的一个公寓项目及北京两处优质四合院项目。

在王军的设计中，希望未来三年内，康禾置业在管资产规模达到100亿元－200亿元之间，让资产轻一些，模式新颖一些。希望在实现经济价值的同时，也更加能够实现社会价值，为”美好生活”贡献一份力量。

2019年元旦小长假第一天，一楼盘置业顾问只带了两波看房的客人，也就是往年小长假的零头。“最近二手房人们看得少，市场偏向于新房，所以我们2019目标是多带看新房。”她说。

中原地产数据显示，2019年元旦小长假前两日即2018年12月30日、31日，上海商品住宅分别网签258套与243套，较2017年同期的156套与57套，分别上涨65%和326%。广州方面，前两日商品住宅分别网签1790套与297套，较2017年同期的385套和91套分别上涨364.9%和226%。深圳方面，30日网签62套，较2017年的90套同比下降31%，31日网签70套，较2017年同期的60套上涨16%。北京市场网签暂停，30日住宅网签只有4套。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体来看，一线城市2019年元旦假期期间市场网签成交量与2018年元旦相比有所上行，但主要原因是因为年末大部分房企集中签约冲刺。从市场趋势看，2019年一线城市市场将继续低迷。二线城市也将维持平稳降温，2019年全国房地产市场开门遇冷已成定局。

张大伟介绍，2018年北京成交24971套，刷新年度最低纪录。对比2017年供应少，2018年供应井喷的情况下，成交量萎缩带来库存大幅度上涨。

中泰证券首席经济学家李迅雷表示，卖出去的房子不会凭空消失，尽管当前库存水平较低，但它仍将成为房地产市场的潜在供给。因此，今后可能就会面临“跌价补库存”，即当新开工面积大于销售面积的时候，开发商就进入被动补库存模式。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉日前在第八届“责任地产”高峰论坛上表示，虽然房企业绩比较抢眼，但对未来有不确定性，加上还有一些外部环境的调整，所以企业的融资难度也在加大，融资的成本在上升。另外，有不少的企业存在着流动性或者是高杠杆带来的风险。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也表示，未来一段时间，房地产抵押贷款还款违约的风险可能会有所增加，有关方面需要做好防范或应对。在他看来，过去一段时间房地产的过快增长已经对住房以外的消费、生产和投资产生了非常明显的挤出效应，而实体经济回升缓慢、宏观经济持续下行或导致不能按时偿还住房抵押贷款的家庭有所增加。

在此背景下，刘洪玉说，未来重点完善基础性的住房制度，构建稳定市场的长效机制。目标在于房住不炒、住有所居；同时市场稳定，稳地价、稳房价、稳预期，最后实现整个房地产业的稳定。

楼市在降温趋稳中步入2019年。据媒体报道，2018年各地调控438次，成为楼市调控最频繁的一年。网民称，须坚定“房住不炒”底线，加快建立和完善房地产市场长效机制。

近期，个别城市开始对房地产调控措施进行微调。在网民看来，这些都是地方结合本地实际情况作出调整的自主行为，没有触及“房住不炒”的底线，符合“因城施策、分类指导”的思路。

网民“潘璠”表示，“房住不炒”定位是中央多次明确和强调的，旨在让市场供求关系真正发挥作用，终止“暴涨—调控—调控放松—再涨—再调控”恶性循环，应长期坚持。各地因城施策调整相关政策和措施，也都应以“房住不炒”作为衡量和评判的标准。各地在因城施策过程中，要全面评估、审慎出台相关措施及影响。无论是正视当下经济运行中的困难和不确定性因素，还是考虑地方经济的长远可持续发展，都要尽快摆脱对房地产和土地财政的依赖，切实推进结构调整、动能转换，培育和发展新的经济增长点。

“地方给出的松绑理由可以有千万个，但保持楼市稳定是前提，实现不了必然要严厉问责。”网民“李宇嘉”说。

更迫切的是，楼市调控政策须加快转向长期制度。不久前召开的中央经济工作会议继续将“构建房地产市场健康发展长效机制”作为重点任务。网民认为，前期楼市调控主要包括限购、限价、限贷、限售、限商等措施，从长期来看，需要从以行政措施为主向综合施策转变，财税、土地、金融和行为规制等符合市场经济原则的长期制度要发挥更大作用。

“在不断的政策实践中，长效机制虽然还没有整体发布，但已经在很多层面变得越来越具体。”网民“陶凤”认为，长效机制最终的模样，一定是供给端和需求端的双向“长效”。从调控政策本身看，因城因地制宜、精准施策还是主基调。严格执行现有的限购、限价等政策之外，热点城市房贷调控力度依然不会手软。传统限制性调控将成为长效机制形成前的“短期投放”，而更长的政策储备将会是土地、金融、税收等方面的综合调整，土地改革、资本利得税和房产税等具体的改革，将关系到租赁市场的破局，关系到金融杠杆导向实体经济的虚与实，关系到地方摆脱土地财政依赖的全方位补给。

“房地产行业的全流通时代已经到来，新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强，它们之间不再孤立分割，而是互生互联。”在12月27日举办的贝壳思享会上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，2018年是房地产市场深刻调整的一年，面对行业变局，以往的市场分析思路逐渐失效，新的市场机制正在显现。

2018年以来，房地产市场经历了深刻调整。一方面，市场的变化根植于房地产方向的调整，在“房住不炒”、“租购并举”的核心发展理念下，中国房地产供求格局发生了可喜的变化。另一方面，市场的深刻调整对房地产企业的影响也持续显现，“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”等接连涌来，房地产企业纷纷谋篇布局加快调整舵头。

据贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》显示，在政策高压下，2018年房地产市场仍在高位，但基本结束增长势头，全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，与去年持平；而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态，预计全年成交420万套，略低于2017年的421万套。

杨现领对市场下行的逻辑总结道：“高房价抑制了潜在购房需求的进入，也使得曾经过热的换房链条冷却下来，致使房价全线回落，市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出，2019年政策调控可能出现几个变化，一是调控主体由中央转向地方，更加有助于精准调控，科学调控；二是调控方式由调控交易转向调控供给结构，可能会减少对交易环节的行政管制；三是政府职能回归到住房保障，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

此外，上述报告还指出，2019年房地产市场将出现的几个关键趋势：一是“二手触底”：随着市场的回温、限售政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，2019年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响，2019年二手房市场将结束继续下行的态势；二是“一线底火”：作为房地产底火的一线城市2019年市场有望小幅回升，首次置业需求将加快进入市场，带动换房改善链条活跃；三是“二线压仓”，2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力；第四，“新房放量”：2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会分流二手房市场的需求。

贝壳研究院认为，当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”，相应地，其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指，新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

■本报记者 王丽新

2018年，虽各地土地流拍现象很多，但率先降价促销拿回销售款的房企仍然抓住了市场机遇，储备了不少土地。

据克而瑞地产研究统计，2018年全年， 销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元，较2017年降幅达到13%，其中，26家房企全年拿地货值超过1000亿元，22家房企拿地建筑面积超过1000万平方米。总体来看，2018年，房企更倾向于收紧投资准备“过冬”。

10强房企拿地货值占一半

融资承压、市场下滑、土地降温以及政策紧缩等诸多因素，导致2018年房企拿地较上年相对谨慎，且加速资源流向规模房企，但强者恒强的局面未变。

分梯队来看，TOP10企业新增货值、建筑面积集中度均在50%以上，可以说前十的规模房企瓜分了百强50%的地块，而TOP3企业更是占到百强的24%。《证券日报》记者注意到，2018年全年，拿地货值超过5000亿元的是碧桂园、融创中国、中国恒大和万科地产，其拿地货值分别为9987.3亿元、8782亿元、7731.6亿元和6707.6亿元。

对此，克而瑞认为，一方面是因为融资收紧，规模房企融资成本低、流动资金足、融资渠道广等优势明显；另一方面，销售额不断创新高，以及在高周转模式带动下，多数规模房企在2018年上半年仍热衷于补库存。

值得关注的是，2018年，房企的拿地销售比有所降低。据克而瑞统计，2018年TOP100企业拿地销售比为0.38，较2017年0.59的平均水平相去甚远。从各梯队来看，无一例外大幅下滑，一方面是这些房企在去年销售规模增长较快，例如富力、金科早在去年前10个月业绩就已经突破千亿元，另一方面，对市场持谨慎态度，导致其在投资拿地上相对保守，阳光城(5.190, 0.02, 0.39%)、泰禾、融信等企业拿地金额较上年下滑幅度较大。

向三四线城市下沉

在2018年上半年“冲规模、扩土储”，下半年“紧投资、稳现金”的全年走势下，百强房企投资布局也更多聚焦在市场热度高的三、四线以及中西部高能级二线城市。

事实上，《证券日报》记者也在采访中获悉，尤其是上半年，很多上市公司去一线城市或者二线城市周边的三、四线城市抢地，抢到地的房企基本都付出了比预期高的代价。下半年市场变化后，三、四城市土地出让才不那么火热，但仍有房企在赶末班车。

克而瑞认为，对比各房企2018年新增拿地单位货值和2018年销售均价可以发现，有50%的企业单位货值较销售均价下降，这也与去年房企热衷在三、四线拿地相互印证。在TOP20企业中，绿地、新城、招商等降幅均超过20%，新增土储向三、四线城市倾斜明显。

即便三、四线热度开始衰退，但全年仍有半数企业投资在下沉，一方面是希望赶上三、四线的末班车，另一方面是平衡布局结构。

据克而瑞统计，从2018年百强房企布局选择来看，地域聚焦的投资策略明显。能级选择上，三、四线依然是多数房企的首选。房企在三、四线新增土储建面占比接近六成，比二线城市高出20个百分点，一线城市受到供应紧、出让条件苛刻等因素影响，仅有4%。

但从四季度来看，此前需求过度透支、棚改力度衰退的效应逐步显现，部分三、四线城市市场降温显著，在整体谨慎投资策略下，房企开始收缩对低能级城市投资力度，并逐步开始回归二线。数据显示，四季度典型房企在二线城市投资拿地建面占比已基本与三、四线持平。

克而瑞预计，在谨慎投资预期下，2019年房企拿地规模会继续下滑，投资拿地更趋于理性，通过快速扩大土储来冲击规模暂时告一段落。2019年无论是龙头房企还是中小房企，整体的投资态度都将进一步趋于保守，安全过冬成为房企的共识。

■本报记者 王 峥

近日，58同城、安居客发布了《2018年中国住房租赁报告》（以下简称报告）。数据显示，流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体，租金在2000元/月以下的刚性租赁需求占市场主导地位，沪京深三地租赁房源供应量居全国前三名。

《报告》显示，从国务院和各部委出台的政策文件来看，当前租赁市场的指导思想是加快“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的政策落地，加快住房制度改革和长效机制建设，大力培育住房租赁市场。而在2018年，地方政府也通过集体土地建设租赁住房、搭建租赁住房信息平台、开展人才专项租赁住房试点、商业用房改建租赁住房、保障房建设分配等方式，多角度、全方位地推进政策落地。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，完善租购并举，深化租赁市场调控体系、加快推进住房保障体系建设将是2019年住房租赁市场的主导方向。从城市范围看，除首批开展住房租赁试点的12个城市外，上海、北京等多个非试点城市陆续发布租赁相关政策，预计2019年租赁政策会在更多城市落地。

值得关注的是，12月24日住建部会议上明确提出要补齐租赁短板，着重强调大中城市需要加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。因此，2019年在继续推进各项住房试点工作的基础上，推动一、二线城市租赁市场健康有序有质量发展，也将是租赁政策的重点之一。

同时，据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》数据显示，2015年至2017年间，我国年均流动人口达到2.46亿，主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区，这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。

此外，从我国租房市场的需求结构来看，逐年增长的全国普通高校毕业生也是房屋租赁需求的重要群体。据不完全统计，2014年-2018年五年间全国普通高校毕业生总人数约3832万人，且人口流向也呈现出向东南沿海地区集中的趋势。

而从价格段的访问量上看，租赁房源主力需求价格段集中在500元/月-1000元/月和1000元/月-1500元/月，2000元/月以下价格段需求总占比为79.4%。

张波表示，可以明确的是，未来租赁人群对于居住品质的要求会不断提升，因此在增加租赁房源供给量的同时，租赁也将迎来品质时代。值得关注的是，2018年下半年以来，部分城市纷纷出台相关政策，加强对长租公寓市场的管理，预计2019年，对于租金的上涨以及长租公寓的运营更会加强管理。