挨年近晚，很多人都陆续进入“准”放假状态。不过对于几乎“终年无休”的地产行业来说，每一天都有机会开单。记者近日走访了多家二手房门店，发现即使挨近农历年春节，地产租售依然不能停，有的租客担心节后租不到房子，提前租好房子安心过年；一些“卖一买一”或“卖二买一”的业主则刚好在去年年底收齐楼款，在看中心水房屋之后立即决定入市，还爽快地一次性付款。

地产人士提醒租客，如果租约快要到期，应尽快与业主商量是否续租，不能续租的话应尽快寻找下一个租盘。而对于业主来说，趁着春节“扮靓”租售盘源，可以提高房屋颜值，更加吸睛。地产人士建议业主，家私家电的新净度也非常重要，不能只做“门面功夫”，该更换就更换，租客宁愿付更高的租金都想住好一点。　　

过年前的租售客是何方神圣？

记者于1月23日采访中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明，他当天刚签完一单租房，租客是孩子在东风东路小学天伦校区读书的家长客，他们的租约在2月20日到期，怕节后找不到合适的租盘，于是赶紧出来看房，他带租客看了这个82平方米的电梯次新两房，月租5000元，夫妻当即决定承租。业主是香港人，放租了大半个月时间，他见家长租客一租就租三年，爽快地答应每年不设租金递增。

在记者采访当天，水荫路分行也成交了一宗买卖大单，锦城南苑一个216平方米，以1800万一次性付款成交。钟志明告诉记者，该业主放盘两个多月，放盘价原为2000万，买家则是学位兼自住客，此前“卖二”，到年底收齐楼款，所以决定一次性付款。他说去年底君汇世家和周边的电梯学位房都陆续成交了几间房屋，买家都是置换用家，都凑巧是一次性付款。他分析道，目前成交的房屋基本上放盘时间都有点长，业主都愿意降价，不过由于当初业主放盘价都稍高，所以基本上都是接近市价成交。

租盘“度岁”攻略：家私家电新旧影响租价

房屋暂时未出租，年后租赁旺季来临，是不是就一定容易出租出去？记者采访多位地产中介，他们意见不一，有的认为年后的确比较好租，有的则认为还是要看房屋本身的地段和配置。他们认为，家私家具新旧程度对租价影响较大。中原地产邓剑军举例说，不少租盘家私家电比较旧，不太招租客喜欢。现在租客宁愿每个租贵两三百元，都希望住得舒服一点。

合富置业专业人士表示，通常租客、买家会实地查看房源情况，如采光、通风情况，以及小区的环境等，所以业主会趁春节期间粉刷房屋，布置房屋，增加买家或租客对房屋的好感。(记者 李凤荷)

原标题：还款期近房企密集发债“补血” 公布融资计划已超1500亿

正文：

房地产企业融资计划集中爆发。中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月以来，截至1月24日，相关房地产企业公布的融资计划近60起，合计融资金额超过1500亿元，刷新近一年多来的融资月度新高。

自2016年四季度以来，为加大楼市调控力度，关闭定增、公司债收紧、海外发债受限，房地产企业融资收紧已成主旋律。但2018年下半年以来，前期任性负债集中迎来还款期，违约、借新还旧频现，房企发债“热情”再度高涨，甚至一周内就有超过二十家房企发债，更有房企一个月内发债三次。

2019开年密集发债

25日，远洋集团宣布成功发行总额为5亿美元3.25年期境外高级美元债券，票面利率为5.25%。公告称，此次募集所得款项将主要用于偿还现有债务。

24日，广州越秀金融控股集团股份有限公司公告称，已完成2019年度第一期6亿元、期限为270天的超短期融资券发行。

23日，中国恒大集团发布公告称，将增发3期合计30亿美元的优先票据，分别于2020年、2021年、2022年到期，与此前票据合并。恒大方面表示，拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资，而剩余部分则用作一般企业用途。

进入2019年1月份以来，房企发债明显密集。中原地产首席分析师张大伟表示，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，这种情况下，房企更关注资金链的安全，越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对还债高峰期。

根据Wind最新统计数据显示，截至1月26日，2019年开年一月不足，除计划外，我国涉房企业在国内外债券市场已成功发行多达1200亿元，其中，国内债券发行110只债券，规模高达700.7亿元。相较于去年同期的35只290.9亿元，发行只数同比上涨214.3%，发行规模同比增长140.9%。海外方面，Wind数据显示，2019年以来，中资房企出海发债21单，总规模高达68.7亿美元。

国金证券研究所分析师周岳表示，2019年延续2018年对冲债券到期带来的融资缺口，为偿还即将到期债务做准备。他表示，在2018年房企发行的债券中,有募集资金用途记录的有478只，但这其中80%以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。

融资环境现回暖迹象

张大伟表示，近半月来，与2018年四季度相比，房企融资难度已经有所下降，房企海外发债利率呈下行趋势。

以恒大为例，2018年11月前后，恒大分别发行票息为11%、13%、13.5%的美元债。而此次恒大发债公告披露，三期票据分别为增发2020年到期11亿美元、利率7.0%的优先票据，2021年到期8.75亿美元、利率6.25%的优先票据，2022年到期1.025亿美元、利率8.25%的优先票据。

周岳表示，2018年底房企海外发债规模和票面利率均呈上行趋势。2018年12月，海外房企债券发行规模出现回升，共发行86.96亿美元债券，相比2017年同期增长712.75%。但部分企业发行利率高企，甚至达到10%以上，例如花样年控股于2018年12月17日和18日分别发行票面利率为12%和15%的两单海外债券,利率远高于国内存量债15花样年的6.95%。

2018年房企融资迎来利率高峰。1月初当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%，2018年12月，弘阳地产分别宣布发行2年期本金总额为1.8亿美元、2亿美元的优先票据，利率13.5%。

而进入1月后半月，房企融资利率明显下调。1月中国奥园发行年利率分别为7.95%及8.5%的7.55亿美元债券。

有市场人士表示，2018年第四季度，内地房地产企业的平均融资成本超过10%，今年1月份的发债利率普遍低于9%，显示内地房地产企业海外融资难度已经有所降低，房企的融资环境呈现回暖迹象。

行业负债率明显上调

尽管整体融资环境回暖，但也有部分企业的融资计划被叫停。1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元。

除此之外，俊发集团7.9亿资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。

这些融资计划被暂停的原因，多是由于房企资金的风险。穆迪相关报告便指出，2019年预计一些B评级的小型开发商将比其他开发商面临更高的再融资风险。其中，穆迪已有两次评级下调行动。其将泰禾集团股份有限公司和绿景(中国)地产投资有限公司的公司家族评级从B2下调至B3。指出上述企业未来12-18个月再融资风险加剧。

房企负债率明显上调。Wind数据显示，统计的131家房企中，2018年第三季度较2017年底负债率上调的达76家，上调占比达58%。其中，鲁商置业负债率从2017年的93.96%增至94.09%；*ST天业从2017年的82.19%增至91.49%；香江控股、光大嘉宝则分别从56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

喆安投资分析师刘敏表示，在行业集中度加剧的整体背景下，大型房企为进一步扩大规模，中小房企为被避免在规模战中落后而沦为被收购的对象，纷纷加大财务杠杆，多数房企净负债率超过80%的安全值。进入2019年，需要更加注意房企的资金链安全，防范融资风险。（记者 梁倩 钟源）

导读

中金公司、中信证券、德邦证券、华泰资管、信达证券跻身ABS管理规模前五名；而中信证券、平安证券、方正证券、德邦证券和华泰资管跻身ABS发行数量前五名。

在宏观去杠杆的大背景下，资产证券化的业务却取得了进一步发展。

21世纪经济报道记者根据Wind数据统计显示，2018年全年新发企业ABS已达9555.67亿元，距离突破万亿规模仅有一步之遥。底层资产类型也更加丰富，仅以Wind口径统计涵盖超过12类。

21世纪经济报道记者梳理发现，基于企业债权、保理债券、应收账款等债权资产仍然是上述新发ABS产品的主力，与此同时租赁租金、门票收入等基础资产也较往年创出新高。

在业内人士看来，ABS业务从早年的“创新业务”已经逐渐脱胎成为交易所债市的重要组成部分，在固收市场独当一面，在信用融资难度愈发加大的当下，ABS市场规模或将在2019年获得持续增长，达到万亿级体量将是大概率事件；而有分析人士指出，以公募REITs为代表的创新业务，有望成为ABS市场的新增长点。

小规模项目增多

实施备案制5年来，ABS的市场扩容还在持续。

21世纪经济报道记者根据Wind数据统计发现，2018年企业ABS规模已达9555.67亿元，较2017年的8218.30亿元增长达16.27%，正在逼近万亿大关。

“随着规模的扩大，ABS已经逐渐在固收市场独当一面了。”华中一家上市券商固收人士表示。

值得一提的是，2018年新增ABS产品数量达698只，较2017年的502只同比增加39.04%。

“只数增加的速度超过规模，说明产品平均规模减少，很多一些小规模的ABS正在不断出现。”一位接近监管层的券商固收人士表示，“项目规模往往和原始权益人挂钩，原始权益人的体量决定了项目体量，小规模的ABS背后往往也是小规模企业。

“以前ABS试点初期，监管层希望管理券商更多拿大项目、成熟的项目来做试点，如今这个转变”意味着更多中小规模企业也可以通过这种方式获得融资。”该人士认为。

统计数据也印证了这一猜测。21世纪经济报道记者统计Wind数据发现，2017年不超过10亿元的ABS项目数量为240只，占全年数量的47.81%；而在2018年，这一体量的项目占比提升至56.47%，更多中小ABS项目实现发行。

其中，规模不超过2亿元的“袖珍ABS项目”数量多达22只；21世纪经济报道记者同时发现，此类袖珍项目大多数底层资产为应收账款，例如在2018年内10只规模最小的ABS项目的基础资产中，9只底层资产为应收账款，而原始权益人多为保理公司。

“保理公司希望能够通过这种方式实现出表，进而腾出资金更多地开展业务。”上述券商固收人士指出，“这些中小保理公司所服务的也大多是作为核心企业供应链的中小企业，这从侧面证明ABS业务对中小企业的支持力度正在加大。”

21世纪经济报道记者同时发现，应收账款、企业债权等债权类底层资产仍然是目前ABS市场的“主力”。统计显示，在2018年新发ABS的各类底层资产中，应收账款占比最大达32.61%，规模达3116.29亿元，同比增长超过110%。

此外，规模达1272.03亿元企业债权类ABS也表现出了更加明显的增速——较2017年的894.73亿元增长达42.17%，为企业ABS平均增速的2.59倍。

和中小项目占据较多的应收账款不同，企业债权的原始权益人多为银行的非标资产转标而来。

“2018年的监管套利核查升级后，银行的风控指标正在受到压力，各类资产不断回表，加上前些年封堵区域金交所挂牌转标，场内ABS模式正在受到银行类机构的追逐。”一家股份制银行金融市场部人士指出，“不过非标的ABS买方资金有时候就是银行的理财资金，银行也是通过这种方法实现风险出表和非标额度的腾出。”

扩容或将持续

在上述华中券商固收人士看来，如果小贷没有遭遇ABS回表政策，2018年的新增ABS规模可能已经达到万亿。

“因为2017年的现金贷事件，小贷ABS被要求回表，导致小贷公司ABS积极性受到影响，进而让此类产品规模出现负增长，否则2018年ABS已经万亿了。”上述华中券商固收人士表示。

Wind数据显示，2018年小贷ABS总规模达1723.12亿元，系ABS市场中规模第二大的底层资产类别，不过其较2017年的2807.45亿元下降达38.62%。

在小贷公司逐渐退出的同时，另一些特定机构则以原始权益人的身份加码在企业ABS市场的布局。

例如，四大资产管理公司（AMC）也在促使更多资产的证券化。21世纪经济报道记者统计发现，东方、信达两家AMC集团作为原始权益人的项目，在2018年合计发行多达9只，涵盖企业债权、应收账款两类底层资产，总规模达781.07亿元，占据了全市场超过8%的市场份额。

“不良资产正在增多，四大AMC的资产处置力度正在加大，将一些存量债权打包证券化，将为AMC带来大的资产处置展业空间。”一位接近华融资产的国有大行人士指出。

此外，房地产调控政策影响下，地产企业也在以ABS形式开展融资。据Wind数据统计，房地产类企业2018年合计通过ABS实现融资达992.44亿元，逼近千亿规模，占ABS全市场份额达10.39%。

“在信用周期下行、传统融资渠道收窄的情况下，ABS市场有望持续扩容。”前述华中券商固收人士认为，“不过不同管理机构的ABS业务也将出现分化。”

从管理机构的市场格局来看，一些头部机构仍然在ABS市场跻身前列。

21世纪经济报道记者统计Wind数据时发现，中金公司、中信证券、德邦证券、华泰资管、信达证券跻身ABS管理规模前五名；而中信证券、平安证券、方正证券、德邦证券和华泰资管跻身ABS发行数量前五名。

然而，也有一些头部机构出现了“掉队”。例如Wind数据显示，银河证券旗下的银河金汇证券资产管理有限公司去年产品数量仅有1只，管理规模仅为9.50亿元，全行业排名从2017年的25名下滑到倒数第17，介于太平洋证券和国都证券之间。（编辑：李新江）

1月28日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。

观察历史数据，2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌趋势不改。到了2018年，库存走势基本呈现“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。10月-12月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势正迎来拐点，年底正式步入上行通道。

2018年一线城市新建商品住宅库存总量同比增长31%

截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911万平方米、23261万平方米和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31%、-1.8%和2.5%。

从同比数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，2018年6月份首次出现同比正增长态势，7月-12月份继续同比正增长，这意味着一线城市进入补库存阶段。二线城市保持了连续42个月的同比下跌，但跌幅在持续收窄。三线城市在连续38个月同比下跌后，目前出现了连续两个月同比正增长现象。

库存规模偏低 12月份库存去化周期仅9.7个月

2018年12月份，100个城市新建商品住宅存销比，即库存去化周期为9.7个月，这意味着市场消化完这些库存，需9.7个月，该数值相比11月份9.5个月有所增加。观察2018年的数据，上半年总体上表现出存销比下降现象，而到了下半年，总体上出现小幅增长。从历史数据看，年底存销比依然属于偏低位水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全年库存先降后增，存销比也有类似走势。2018年第四季度形成了相对多的住宅库存，到2019年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。若资金方面压力大，房企也会采取以价换量策略。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对李立军

“2018年全国购房者中80后占比达47.8%，近年来虽然90后逐渐深入市场，不过80后仍旧占据半壁江山。”1月28日，贝壳研究院发布了《2018年全国购房者调查报告》（以下简称《报告》）。报告显示，2018年购房者平均年龄为29.5岁，对比全球各地，中国人的买房平均年龄更为年轻化，这也是我国楼市相对活跃的重要原因之一。

人均居住空间不足，改善需求渐成主流

《报告》显示，通过对2018年购房业主进行问卷调查，统计出2018年购房者人均居住面积为27.8平方米，其中24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米，相当于三口之家住房不到60平方米。从年龄划分来看，相较于资金积累薄弱的90后，80后的居住空间更狭小，数据显示，家里普遍有小孩的他们，人均居住面积为27平方米，在各年龄段中居住条件属最差。

不同年龄段购房者家庭人均居住面积（平方米）

当前，中国房地产市场已进入存量时代，二手房购房需求某种程度上更接近购房者的整体需求。《报告》显示，在二手房市场，购房需求以两居室为主。同时，换到面积更适宜、地理位置更便利、品质更好的房子，是换房需求的三大核心要素。而为了“住得更好”，当前80前换房占比已达40%以上，成为换房改善的主力。

首置人群更依赖贷款买房，低收入者杠杆最高

“2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，为不同购房需求贷款成交占比最高。”《报告》显示，首置人群对贷款的依赖性较强，与此同时，杠杆也更高。2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点，在这之中，月供收入比在50%以上的占比，也超过其他群体。

由于首置需求多数来自于80后、90后，年轻一代的偿债压力尤为凸显。数据显示，80后的月供收入比为40.8%，90后为43.5%。值得一提的是，抛开年龄分组，从收入维度看，低收入者杠杆更高，其平均月供收入比为43%。

不同收入购房者平均月供收入比

事实上，除偿债压力外，购房者的支付压力也会极大地影响买房决策。贝壳研究院通过比较2018年购房者所购房屋总价与家庭税前年收入，得出总体房价收入比在7.1这个数值。

针对不同年龄段，《报告》指出，80、90后因为资金积累相对较弱，更懂得量力而行，所购房屋价格与其收入相适应，房价收入比分别为7.2与6.5。而80前主要依赖资产置换，所购房产价值相对其收入更高。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐预测，考虑不同购房者的居住现状、杠杆压力、买房需求等，政策应支持有房的人换房改善，鼓励卖房买房，特别是鼓励卖二买一、卖三买一。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 吴兴发

腾讯智慧房产北京1月28日讯（黄小妹）来自广东清远的黄丽花，95后，北漂半年，大四实习的第一份工作便是链家租房经纪人。但在实习期内的第一个春节里，她为了更快的实现梦想，选择了坚守岗位。

“过年了，你不想家吗？”

“当然想啊，我还特别想吃我爸做的叉烧，但是我更爱家，我不想爸妈为了挣钱那么辛苦，宁愿我付出加倍的辛苦，我想让他们早点退休。我还想挣更多的钱，努力帮助更多需要帮助的人，以后当慈善企业家，这也是我一直坚持工作的最大动力。”

黄丽花说，我还想趁着春节休息的时间补上之前落下的专业知识，让自己变得更加专业，离梦想更近一些。

不回家的理由有很多，有因为职业特殊回不了家，有因为特殊原因不想回家，有因为忙着工作加班回不了家。但黄丽花不回家的理由是为了更快的实现自己的梦想:加倍努力让自己变得强大，让家人幸福，尽力帮助需要帮助的人。

也因为这个梦想，黄丽花即使在实习的半年时间里，曾委屈、不被理解与失落，也有收获和感动，但她从未放弃心中的梦想，依旧做个奔跑的追梦女孩。

“越害怕，越要面对”

初见黄丽花时，是在链家海淀门店里，她说着一口粤语版普通话，身形娇小，内心却有一颗不断挑战自我的心。她通过挑战自己的“害怕”，一步步的改变自己，试图成为更强大版本的自己。

2018年夏天，正在读大四的黄丽花并没有大学生毕业生的迷茫，她的目标很坚定：多挣钱，让广东老家的父母早点退休享受生活。于是在大学毕业前便只身一人来到北京实习。

在各种机缘巧合之中，黄丽花在朋友的介绍下来到链家实习，也算是找了一份与她市场营销专业对口的实习。

由于有专业知识的积淀，再加上之前大学类似的兼职经历，刚入门租房中介的黄丽花，较为顺利的适应了工作。但由于租房中介需要专业的房地产知识和熟练的业务操作能力，黄丽花在如何快速的提升专业能力、打开业务局面方面，还是面临着较大的挑战。

“刚入职那会，给客户打电话就特别害怕。师父就逼着我去打，还亲自示范了几次，然后我就自我暗示：越害怕，越要面对。终于有一次鼓起勇气跟师傅说，去会议室打电话，整个通话过程非常愉悦，从此之后我对打电话很有信心了。”

“其实，我坐在这里和你们交流也是在挑战我自己”，黄丽花说，越是害怕，越是要面对，这是她一直鼓励自己的心里暗示，也正是因为这个心里暗示，她一次又一次的战胜了职场“怪兽”，自己也在半年时间里成长了许多，变得更加从容与淡定，慢慢遇见了自己优秀的样子。

“被业主信任的时候，真的很感动”

黄丽花一边分享着成长的喜悦，也庆幸通过自己的努力收获了客户的信任与温暖。

当提到自己与客户之间发生的温暖故事时，黄丽花认为，当被业主信任时，真的会特别感动。“有个阿姨只把钥匙留给我了，别的中介看房，我也会配合。我还跟阿姨说，把贵重的物品拿走吧，万一丢了呢，然后阿姨说，没事，这不有你呢。”黄丽花说，感觉阿姨不是她的业主，就跟家人一样，平时也会经常联系，觉得很温暖。

但是有时当自己真心替客户考虑时，却遭遇不被理解、被误会时，会让黄丽花觉得难过。不过她并不会因此沮丧放弃，而是不断反思，从自身出发找解决方案。“客户不信任我，那我就得更加努力去赢得他们的信任，如果他们还是不信任我，肯定是因为我哪方面做的不够漂亮。”

如果工作压力比较大，怎么减压？面对这个问题，黄丽花表明自己有一套“减压”秘籍。“压力很大的时候，我会打电话和爸妈聊天，聊完后就没有压力了只有动力。因为一跟他们聊天，我就知道他们肯定很辛苦，他们都那么辛苦，他们还要打拼，还要去努力，我凭什么不努力呢。”另外，黄丽花还自学心理学教程，也学会利用心理学的知识调整自己的心态，让自己变得更加淡定。

“拥有一份和自身价值观相符的工作，真幸运”

黄丽花欣喜的说：拥有着一份与自身价值观相符的工作，真幸运。链家价值观是让客户能找到满意的房子，站在客户的角度考虑问题，包括真房源服务，十四大安心承诺服务等，而她的观念和链家的价值观类似，她观念是能尽最大努力去帮助别人。

正是因为自身价值观与公司价值观的契合，在黄丽花看来，链家有着家一般的温暖。“链家的便民服务是好福利，但知道的人实在太少了，比如有免费的打印服务，送雨伞，图书捐赠点，走失儿童联络站等服务。”

同事之间的温暖，也让她更加热爱这份工作。“有时候我们经理会经常鼓励我，也会说出直接当面指出我的不足，我非常感谢他们指出我的不足，这样我就能变得更加优秀。”

当问起北漂的最大阻力时，黄丽花说：“当时在北京实习，我姐让我回广东，离爸妈近一些，当时我犹豫了，最后还是决定在北京闯荡。即使在北京压力很大，那就更得努力工作，努力挣钱，生活才能越过越好。”

95后，北漂，链家经纪人，追梦。在黄丽花身上，有90后敢于拼搏的正能量，有北漂直面人生的勇气，有链家经纪人的真诚，还有追梦人最美的样子。

第一太平戴维斯近期发布2019年度中国房地产市场展望。在宏观经济形势更显严峻的背景下，探讨市场关注的几大热点话题，并对11个主要城市的热点细分市场加以回顾与展望。

甲级写字楼市场：广州、成都向好，但多数城市压力攀升

11座城市在2018年的写字楼供应合计同比下降37%，市场稍有喘息以消化存量，平均空置率同比下降2.3个百分点。

截至2018年末，11座城市中仅北京及广州空置率低于10%，分别为7.0%及4.3%，也是仅有的租金增幅超过10%的两座城市。但相较北京，广州租赁需求基本面更为理想，空置率水平为近十年最低值。在宏观经济整体面临较大挑战的背景下，广州凭借相对较低的租金水平和成熟的营商配套环境，展示了较强的企业吸引力。

七座二线城市中，南京市场近两年始终空置率最低，但这主要来源于有限的市场供应（最近两年新增供应合计12万平方米左右），而需求支撑相对欠缺，2018年吸纳表现仅为中西部同级城市成都的11%。而成都空置率在2018年末虽仍高达21.0%，但连续四年下降，已与二线城市均值（20.2%）非常接近。预计2019年成都写字楼市场仍将维持较理想的上升势头。

受经济环境及新增供应影响，预计2019年市场表现将弱于2018年。11座城市的甲级写字楼市场总供应较2018年增长一倍，市场供应压力难以消解。预计除杭州市场由于自用型项目入市减小租赁压力外，所有城市的甲级写字楼空置率均将有所上升。

此外，随着更多办公楼面被“联合办公“化，“办公空间即服务（Waas）”的概念带给写字楼市场的影响或将比此前预期更加深远、广泛和持久。企业社会正在加速变化，市场不断涌现新的产业及商机，老旧产业被迫重组整合，不确定气氛浓郁。租户对办公空间灵活性的要求将越来越高。

图1：优质写字楼供应，2019年

来源：第一太平戴维斯研究部

表1：优质写字楼市场租金及空置率预测，2019年

来源：第一太平戴维斯研究部

零售市场：整体租金走势稳健，优质项目加速市场洗牌

与写字楼市场类似，11座城市在2018年的零售商业供应合计同比下降27%，平均空置率同比下降1.0个百分点。

11座城市中，除重庆和天津外的九座城市零售商业空置率均低于10%，且多数空置率同比小幅下降；同比租金亦有1.8%的平均增幅。但零售市场看似波澜不惊的数据背后，部分掩饰了近年大量优质项目持续入市，竞争加剧，导致弱势项目加速淘汰、市场结构重塑的局面。

深圳及西安市场空置率最低，仅为1.2%及3.8%。虽然西安在2018年全年供应高达122.8万平方米，是唯一一座超过100万平方米供应的城市，但由于多数项目品质极高、入驻表现出色，对市场更多起到正面影响。

预计2019年11座城市的零售商业总供应将同比增加19%，其中上海及武汉都将有超过100万平方米商业面积入市，且到2020年上海将再次迎来100万平方米左右的供应。

在居民收入持续上涨、固定投资回报渐微的背景下，消费市场仍是引领中国步入经济增长新时代的希望。中国家庭消费支出约占GDP的35-40%，落后于50-70%的国际主流水平。然而住房贷款近两年迅速增长，导致家庭债务负担增加，加之经济增速趋缓，预计将影响消费信心。

新机遇也在不断涌现，本土品牌层出不穷，迎合不断变化的消费需求。从层出不穷的精品咖啡到电子产品，创新的商业模式填补了市场空缺，让消费者能以更亲民的价格享受品质提升。

图2：优质购物中心供应，2019年

来源：第一太平戴维斯研究部

表2：优质购物中心租金及空置率预测，2019年

来源：第一太平戴维斯研究部

住宅市场：稳价格稳预期

近年来中国一直以“降温调控”为房市主基调，力求降低经济增长对住房市场的依赖。限购限贷、严控预售证和售价、土地调控收紧等都已成为耳熟能详的常规政策手段。政策的初衷在于抑制房价上涨，从而缓解甚至减轻购房压力，同时亦要避免房价暴跌式调整，以免造成家庭财富严重缩水。在房价涨势得到控制的同时，成交行情亦需得以延续。如此开发商才能回笼资金，抑或偿还贷款，抑或进行再投资，推动经济及就业继续增长。

租赁市场的发展显著提速。政府希望通过发展租赁市场减轻民众住房负担，提升人口流动性；鼓励个人投资股市或创业继而提振实体经济；创造就业机会，盘活存量资产。随着租赁市场逐渐成熟，未来或向多元化、专业化方向发展，进一步细分领域以服务于不同群体。预计2019年，稳价格稳预期成为住宅市场主基调，租赁市场能否再有突破值得关注。

百亿应收款或无法收回，使得华业资本处在债务危机、人事变动的连锁反应中。

2019年1月12日，华业资本（600240.SH）发布公告称，王剑聪因工作变动申请辞去公司职工监事职务，原财务管理部会计主管张曦接替王剑聪出任监事。

除王剑聪外，刘燃因工作原因于2018年12月26日申请辞去独立董事及董事会各专门委员会相关职务。一天后，赵双燕因个人身体原因申请辞去董事会秘书职务，张焰因工作原因申请辞去公司监事职务，王涛因工作原因申请辞去独立董事及董事会各专门委员会相关职务。

此外，华业资本董事兼总经理燕飞因涉嫌非国家工作人员受贿罪被重庆市公安局拘留，董事孙涛因涉嫌合同诈骗罪被重庆市公安局刑事拘留。

一系列人事变动后，华业资本董事会成员人数由9名缩减为5名。董事孙涛、董事刘荣华均被撤换。燕飞的董事职务被免，其总经理职务由董事长徐红兼任。

应收账款的危机

华业资本人事变动的起因，或始于2018年9月份的应收账款被骗事件。

2018年9月25日，华业资本发布公告称，子公司西藏华烁通过景太龙城投资的应收账款出现逾期并触发西藏华烁履行差额补足义务，截至公告披露日，公司应收账款业务累计出现逾期未回款的金额约为8.9亿元。

之后，华业资本专门成立的债务追偿小组调查发现，公司现有应收账款存量规模为101.89亿元，全部为从转让方恒韵医药受让取得。公司聘请的律师认为恒韵医药存在涉嫌伪造印章，虚构与医院的应收账款债权交易的可能。如上述律师认为的事项成立，华业资本存量应收账款（101.89亿元）将面临部分或全部无法收回的风险。

受此影响，2018年10月11日，联合评级发布公告认为华业资本流动性急剧恶化，到期债务兑付风险增加，决定下调华业资本主体信用等级至CC（在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务） ，同时将“15华业债”债项信用等级下调至CC，并继续将华业资本列入可能下调信用等级的评级观察名单。10月12日，东方金诚下调华业资本主体信用等级至C（不能偿还债务），并将“17华业资本CP001”信用等级下调至D（不能按期还本付息）。10月15日，华业资本发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。

中诚信研究院评级与债券部认为，华业资本违约原因包括房地产业务收入下滑；医疗项目回款不力；未能回收应收投资；股权、债务融资渠道不畅；内部再融资空间较小等。

其中，由于公司储备项目主要位于北京、深圳和大连等一线、二线城市，自2017年开始，受国家一线城市限购政策影响，公司商品房销售业务收入出现明显下降。另外，由于公司业务结构调整，暂时不再新增土地储备，2018年公司房地产销售业务收入延续下降趋势。截至2018年第三季度，华业资本房地产项目实现签约金额5.26亿元，同比减少74.67%；实现签约面积1.17万平方米，同比减少64.92%。

房地产业务经营状况下滑的同时，公司2017年和2018年上半年医疗耗材及药品销售业务收入连续同比增长， 但由于其应收账款回款不力，仍未对公司经营性现金流产生正面影响。数据显示，自2017年起，华业资本经营性现金流开始大幅净流出，其中2017年为-18.16亿元，2018 年上半年为-0.96亿元。

“按照目前的趋势来看，所有的资源都在向大房企集中，银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。因为规模越大的房企现金流越多，越安全。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，一些销售额不够大且负债过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。尤其是在目前融资杠杆不断收紧的大背景下。

高管停薪一年

为应对上述债务危机，2018年10月，华业资本董事长徐红暂停在国外的康复治疗，回公司主持工作。

2018年12月20日，徐红在公司经营情况说明会上表示，为降低公司运营成本，应对债务问题，公司高管自愿停薪与企业共进退，同时公司通过裁撤冗员、整合业务、控制成本等一系列内控方法，以实现削减支出、优化资源配置，努力恢复公司各业务的正常经营。时代周报记者邮件询问华业资本关于上述举措的具体细则和进展，但并未收到回复。

时代周报记者获悉，为减少成本支出，华业资本董事会决定将公司高级管理人员及其他主要负责人停薪12个月，同时，参会的公司内部董事自愿停薪12个月，停薪时间自2018年10月1日至2019年9月30日。其中董事长徐红税前年薪为151.86万元，董事、总经理燕飞为131.10万元，常务副总经理毕玉华为113.19万元，财务总监郭洋为111.93万元。

华业资本证券事务部向时代周报记者确认了上述停薪举措，并表示该举措已在执行阶段。

与此同时，华业资本还向政府机关寻求支持，以期帮助企业渡过当前流动性和债务危机。华业资本1月20日晚公告称，截至目前，政府已给予公司关注支持，有关部门也给予协调回应。公司已于2018年12月29日向北京市住建委递交书面信访请求，并于2019年1月16日收到该部门下发的《信访事项受理告知函》。

“房地产企业持有的资产变现能力强，出现流动性问题可以折价变卖房产或者项目获得流动性。”海通证券分析师姜超认为，拥有充分质押物的房地产企业更容易获得融资，或者在陷入困局后更容易找到战略投资者。

本报记者 李毅恒 吴佳怡 徐叔竞

最近，长租公寓行业发生了一起大事件——来自北京的蛋壳公寓，宣布收购总部位于杭州、并在长三角地区颇有影响力的长租公寓品牌爱上租。

长租公寓在最近两三年来被资本市场热捧，然而去年下半年连续爆发的“甲醛门”、“租金贷”、“鼎家”等事件，暴露出了长租公寓行业的许多问题，之后长租公寓市场进入了降温期。

对于发生在市场降温期的这次并购，有人认为是行业头部企业的强强联合，有人认为是一轮大洗牌的开始，更多的中小品牌开始思考：投入高、回报周期长、利润薄的长租公寓市场，规模这条路还走得通吗。

总部在杭州的爱上租被收购

原来的租约仍然有效

1月17日，蛋壳公寓宣布以2亿美金(包含现金和债务)全资战略收购爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。

“什么？爱上租被收购了？我还有房子托管在他们那边呢！”刚得知这个消息的房东蒋先生有些惊讶。在1月17日爱上租被收购消息出来之前，他并没有得到什么风声。

2017年3月，蒋先生把自己的一套房子托管给了爱上租。“当时爱上租和我爱我家都来联系过，我比较了两家的托管租金价格，还是爱上租稍微高一些。”蒋先生的房子位于滨江，是一套可做两房的户型。蒋先生和爱上租方面约定房租为季付，一年多来，爱上租一直按时将租金打到蒋先生的银行卡上。

自己的合约要到3月份才到期，这次爱上租被蛋壳公寓收购，会不会对自己的房子或者合约有影响呢？蒋先生想到之前杭州鼎家地产资金链断裂，造成房东和租客都受到牵连，他有些担心。因此蒋先生立马联系了与其对接的爱上租管家。

“租金都会正常支付的。”爱上租的管家告诉蒋先生，虽然收购事件后，爱上租的人员可能会有些变动，但是爱上租的品牌会予以保留。

之后，爱上租官网也发布了《蛋壳公寓关于‘保障爱上租业主和租客权益’的声明》，其中写明，爱上租与业主签署的合同将会继续执行。未来将延续双品牌战略，爱上租会继续保持独立品牌和独立运营。

蒋先生说，自己这套房子的托管合约3月份将要到期，他表示之后选择房子托管，除了要看租金价格，也会考虑托管公司品牌问题。

靠烧钱争夺房源扩张规模

缺少资金弹药就难以为继

爱上租由前我爱我家联合创始人、前盛世管家创始人童浩创立。2015年，盛世管家将二手房业务部卖给了链家，而其租赁业务部则剥离出来，与品牌公寓蜗居网络合并，正式改名为爱上租。爱上租以杭州为中心，辐射至上海、苏州、南京，拥有分散式长租公寓房源量超过8万间，号称长三角地区最大的住房租赁机构。

如今，爱上租被蛋壳收购，不免让人联想到，长租公寓市场是否进入到洗牌阶段。

事实上，在2018年，由于楼市遇冷，租赁市场也受到不小的挫折。以杭州为例，2018年底，租金与年初相比仅有4%的涨幅，而2017年年末与年初相比租金涨幅达25%，2018年租赁市场的冷淡可见一斑。

在这样的背景下，长租公寓市场无法独善其身。杭州某知名长租公寓的有关负责人透露：“那些去年上半年疯狂高价囤房的长租公寓企业，现在手头房源都成了烫手山芋。”

在杭州透明售房网的租赁板块上，长租公寓的空置房源非常多。

爱上租在2016年和2017年分别完成了A轮和B轮融资，融资额达4亿多元人民币，曾是当时全国长租公寓领域融资额度最高的企业，此后爱上租再无融资消息。2018年初，其对手自如获得A轮融资，高达40亿元。在混战期，长租公寓品牌通过烧钱争夺房源，扩张规模，一家激进的企业一旦缺少资本的再注入，容易陷入资金链危机。

据一位知情人士透露，其实在爱上租被蛋壳公寓收购以前，就遇到了资金紧张的问题，甚至爆出了提前跟房东解约或为止损的新闻。曾经有另一家本土长租公寓品牌有意收购，但因故未成功。“长租公寓看似在风口上，其实很难赚钱。”该人士感叹，“至少这次2亿美元的收购价，卖的时机不错。”

为争夺市场占有率

在杭州有一些新探索

有业内人士称，2017年底至2018年，长租公寓市场一下子涌入过多企业，鱼龙混杂。目前，长租公寓市场竞争愈来愈激烈，遵循优胜劣汰的“丛林法则”。2019年是较为关键的一年，通过洗牌，一些头部品牌可以脱颖而出。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，蛋壳公寓是较为典型的互联网思维企业，把市场占有率放在第一位，而非盈利。

除了蛋壳公寓收购爱上租以外，湾流国际与星窝创享青年公寓(深圳本土长租公寓品牌)1月8日在上海召开新闻发布会，宣布并购完成，湾流国际成为星窝最大股东。

而麦家公寓在2018年底也完成对上海寓见公寓的收购，获取了5000多间优质房源。麦家公寓是浙江省本土成立较早的长租公寓品牌，具有上市公司背景。麦家公寓以发展成平台型公司为目标，目前在杭州有6家直营门店。

面对长租公寓市场的激烈竞争，麦家公寓的战略是选择与政府合作，参与人才公寓的运营及管理——最近刚刚结束选房的杭州市区首批人才专项租赁住房汇澜公寓，就是由麦家公寓进行后期运营。现在麦家公寓在杭州已经运营汇澜公寓和新沙家园2个政府人才公寓项目，相关负责人告诉钱报记者，之后还会积极参与杭州市其他人才公寓运营的项目。

而在地产系长租公寓里，朗诗寓表现极为突出。之前，朗诗寓在杭州的房源量并不多，几个集中式公寓门店都属于小体量。但在2018年第四季度，朗诗寓一举拿下杭州瓜山城中村，以租赁形式取得了城中村的经营权，分别与当地村民签订了长租约。朗诗寓负责人称，之后会对房屋进行统一的室内装修改造，预计新增房源量超万套，房源量立马排到杭州地产系长租公寓的第一位。

据悉，朗诗寓会根据政府的规划需求(即作为拱墅区运河新城以及“智慧网谷”的配套定位)对瓜山城中村项目进行业态调整，规划后项目内将形成以居住为主，办公、商业为辅的综合性业态，形成综合性的租赁型社区。“瓜山项目不仅是朗诗寓也是行业内迄今为止最大的租赁型社区项目。”

荆海燕认为，目前长租公寓市场仍然处于争夺市场占有率的阶段，尚未有明显的盈利模式。但政策对于长租公寓是支持的，所以大家先抢了蛋糕再说。等到一个成熟的盈利模式出现了，那时候规模就非常重要，当然，在这个赛马的过程中，肯定有很多长租公寓品牌倒下，或者被收购。

中国网财经1月25日讯 中房股份今日晚间发布公告，称2018全年公司预计亏损4300万元左右，而上年同期公司的净利润为805.56万元。

至于业绩预亏的原因，中房股份表示，全资子公司新疆中房置业有限公司2018年度出售了新疆兵团大厦部分投资性房地产，面积为348.85平米，实现营业收入1162万元，较上年度大幅减少。此外，该年度重大资产重组相关中介费用增加1250万元，较上年度大幅增加。