24日对外发布的《中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居。针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。

租房市场上演“年终大促”：有房源立减3000元！ 一场行业洗牌正在进行ing……

2018年房屋租赁市场并不平静，房屋中介大抢房源、哄抬房租等事件层出不穷。在多个监管部门联合出手、重拳打击违规违法行为之后，年底的租房市场将迎来哪些变化？央视财经记者在深圳进行了相关调查。

年底租房市场进入淡季 退租率明显升高

临近春节，深圳房屋租赁市场需求普遍冷淡，成交有明显回落。崔明炫从事房屋租赁业务已经有多年，他告诉央视财经记者，从去年12月开始退租的情况就不断增多，很多租客搬离城市中心区到相对偏远的区域，或者有些直接就租不起退掉，等过完年再做打算。

深圳美联地产销售人员 崔明炫：到目前为止，因为接到业主放租的盘都比较多，都是因很多租客已经退租了，有的可能是提前退租，比例比去年同期上浮了10%。

深圳市民李女士的感受也特别明显，最近她所居住的小区，确实多了不少空置的房源。李女士和两个朋友合租在深圳南山的一个小区，去年八月份房租上涨了20%，大约50平米的小两房，每月花费约6000元。她表示，她所在小区两房的房租没有低于6500元的，很多人都选择不再续约。

深圳市民 李女士：这两个月大家过年要回家，然后会有很多房子退租，今年的经济形势不好，周围也有很多同学离职，而且他们也没有要找工作的打算，就是回家休息一段时间之后，再回来找工作。

央视财经记者调查发现，深圳多个区域都存在年底房子的空置现象，数量或多或少，甚至有些中介告诉记者，今年的退房率是近年来比较严重的。

根据深圳贝壳研究院统计，去年12月份深圳租赁市场成交量环比下降三成，同比下降近50%。基本上各区成交出现普遍下降，其中龙华、南山和罗湖成交缩减明显，环比降幅都超过30%，宝安、福田和龙岗成交环比下降超过20%。

年底租赁不容乐观 长租公寓库存增加

年底住宅租赁需求减少，退租现象大大增加，长租公寓的租赁情况也显得不容乐观。

从事租赁市场多年的王军告诉记者，从去年开始他们房源已经不是单一来自于业主放盘，来自于长租公寓集中放盘的房源也在逐年提升，随着年底退租现象增多，长租公寓的房源库存量也增加了不少。

深圳链家地产销售人员 王军：自如或者蛋壳的单间出租，我们区大概在600套左右，按照正常来讲，基本属于满租的状态，但是从12月份开始，陆续退出了一百间左右的房子。

深圳万科长租公寓业务副总经理：11月和12月都会进入到比较淡的租赁季节，从2018年全年来讲，在年底的时候，出租率较旺季大概下滑了2到3个百分点。

据不完全统计，我国长租公寓品牌数量合计达1200多个，市场规模在不断扩大。据前瞻产业研究院数据显示，截至目前，链家旗下自如和我爱我家旗下相寓规模最大，两个品牌公寓房间数量分别超过60万间、45万间；蛋壳公寓房间数量也突破14万间。2018年上半年，上海、北京、杭州等一线城市中的集中式长租公寓数量超过100家门店。

深圳万科长租公寓业务副总经理：到2018年年底，深圳泊寓在全市的开业量大概是在7500间，希望在2019年的上半年能够继续为深圳市场，投放1万间左右的长租公寓的数量，能够起到平抑市场租赁价格的作用。

过去一年多的时间里，先后有8家长租公寓品牌因资金链与经营问题而倒闭，整个行业洗牌加剧。业内人士表示，2019年长租公寓行业还会继续洗牌，有盈利能力且运营专业长租公寓企业会继续前进，而前期疯狂扩张、不注重盈利能力的公司可能会逐步出局，并购还会发生。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：这是一个阶段性的调整格局，不影响大的市场走向。

岁末淡季房租普降 中介推出优惠房源吸引租客

去年上半年，包括深圳在内的一线城市房屋租金出现了一波明显上涨，随着年底进入租房淡季，各地房屋租金价格也出现了不同程度的下滑，面对年底租赁市场的需求下滑，一些房屋中介还推出了一系列优惠措施吸引租客。

根据中原地产统计数据显示，2018年深圳住宅市场租金基本保持上升趋势，截至2018年12月，全市租金为72.3元/平?月，累计上涨9.6%。盐田和福田租金领涨全市，盐田区租金累计涨幅达到13.9%。福田全市租金最高，租金为111.8元/平?月，2018年累计涨幅达到11.3%。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：过去租赁市场是不被市场重视的， 所以大家的集中注意力，无论是政府开发商还是市场，都关注到买卖市场，所以导致它的租售比拉得很开，现在其实是租金价格、租赁市场是在补课的行为。

业内人士分析，去年以来房租价格出现大幅上涨，租赁市场底层供应大量减少造成供需失衡是一方面的原因，租房中介哄抬房源价格也是其中的推手。

事实上，一些房产中介已经尝到了“抢房”的“苦头”。由于不少租房中介是在去年年中旺季时，为了抢占房源不惜高价签约，但随着租房市场进入淡季，这些房源并没有成为公司的利润来源，甚至还出现被折价出租的情况。

深圳某地产销售人员：2018年中到九月和十月份的时候，租金应该是在两房7500元左右，现在是7000元左右；原来一房一厅差不多6800元，现在却是6200元、6300元了，等于掉了500元。

从数据来看，目前一线城市的房租水平较七八月毕业生租房高峰期时，确实已经出现下降趋势。

兴业证券研报数据显示，10月北京租金环比下降3%，上海环比下降2%，深圳环比下降2%。根据深圳贝壳研究院统计，12月全市商品房单位租金为79.1元/平方米，环比下跌1.0%，同比上涨10.0%；套均租金5794元/月，环比下跌2.6%，同比上涨11.0%。

以深圳地区为例，随着租房淡季的到来，有些房屋中介为了尽快把房子租出去还搞起了促销。记者在蛋壳公寓APP上发现，蛋壳岁末狂欢惠推出特价房源，首月租金立减后再额外返现，推出了指定房源立省3000元、2600元、2000元等活动。

深圳贝壳研究院院长 肖小平：深圳2018年的1到8月，可能租金上涨明显，但是进入9月之后，随着相关政策的落实，其实租金进入一个平稳的状态，甚至到了12月份租金还出现下行，这是小幅度下跌，这样一个状态其实充分说明相关调控政策非常有效。

本报讯 1月25日，中国人民银行发布的统计数据显示，2018年末金融机构人民币各项贷款余额136.3万亿元，同比增长13.5%，增速比上年末高0.8个百分点；全年增加16.17万亿元，同比多增2.64万亿元。

房地产贷款方面，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，其中，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。（苏诗钰）

2019年的第一个月，当不少房企不得不“借新还旧”捂紧钱袋过日子时，“利润王”中海地产在香港和20家银行组成的银团签订了300亿港元的5年期定期贷款。

中海地产方面表示，中海地产不存在债务压力，且手头上拥有充足的现金，300亿港元的贷款并不会用于偿还债务，主要还是用来房地产项目的开发。

据时代财经不完全统计，截至1月25日，房企已公布了约66笔融资及融资计划，总融资规模约1711.1亿元，刷新近一年多来房企的单月融资记录，这是否意味着房企融资已开始放松？

不过，多位业内人士认为，如今房企融资并没有大的放松，只是有一些边际改善。“1月份融资之所以增多，主要是因为市场行情仍然不理想，政府放松了对房企发债的管控，房企抓紧这一窗口期抢先发债，以确保现金流的安全。”某十强房企高管透露。

300亿融资创纪录

1月24日晚间，中海地产发布与中国农行银行、星展银行、中银香港、汇丰银行等20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款的消息。中海地产称，此次融资乃其在香港最大一笔银行融资，也是参与银行数量最多的一次。

这家从香港起家、成立已有近40年的企业，一次次刷新着自己的融资规模记录。据时代财经了解，自2017年初颜建国回归中海地产接任董事会主席兼总裁起，中海地产就开始在规模上发力，并定下要在2020年实现4000亿元的目标。

为了囤足“粮草”，颜建国在2017年底启动了180亿港币规模的银团融资，参与银行有15家，创下当时中海地产金额最大、参与银行最多的银行融资记录，同时贷款年息为HIBOR（银行间同业拆借利率）+1.38%，为当年房企融资的最低成本。

时隔一年后，颜建国再此刷新中海地产的银行融资记录。不过中海地产并没有公布这一300亿港元融资的贷款利率，中海地产内部人士对时代财经表示，“财务总并未告知不对外公告利率的具体原因，有可能是利率太高，也可能是太低，还或许是各家银行贷款利率有些区别不太好统一。”

实际上，中海地产的融资成本始终处于行业极低水平。中海地产公布数据显示，2016年、2017年其加权平均融资成本分别为4.8%、4.27%。即使是在融资缩紧的2018年，中海地产的加权平均融资成本也只有4.27%。

时代财经查阅资料发现，三大国际信用评级机构对中海地产的评级分别为穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-，这已经是目前内房股的最高投资评级。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这反映出资本市场对中海地产财务稳健性和偿债能力的信任，这与中海地产的央企背景和管控能力有关。

较低的融资成本保证了中海地产稳健的财务状况。中海地产2018年中期报告显示，截至2018年6月底，中海地产总有息负债为2054.5亿港元，其中一年内到期的债务只有319.1亿港元，且银行结余及现金有1279.3亿港元，净负债率为28.1%，在行业中依然处于低水平区间，存在进一步利用杠杆的空间。

除了300亿港元的银行融资外，1月23日，中海地产还成功发行了2019年公司债券（第一期），总规模35亿元，其中6年期规模20亿元，票面利率3.47%；7年期规模15亿元，票面利率3.75%。

能陆续获得低成本的融资，体现了银行、券商等各类投资机构对中海地产业绩持续增长的看好。中海地产公告显示，2018年集团实现销售合约额3012.4亿港元，同比增长30%，超额完成全年销售目标。

房企密集融资

值得注意的是，进入1月以来，房企发债融资频繁。除了中海地产外，中国恒大、龙光地产、阳光城(000671)、金科、富力、招商蛇口、荣盛发展(002146)等房企也在1月启动期限、规模不等的公司债、银行贷款、ABS、海外债等融资工具。

据时代财经不完全统计，截至1月25日，房企已公布约66笔融资及融资计划，总融资规模约1711.1亿元，刷新近一年多来房企的单月融资记录。克而瑞研究中心数据显示，2018年1月房企融资全年最高，约1400亿元，其它月份多处于低位，10月仅有571亿元。

对于2019年1月房企融资大幅增长的原因，某十强房企高管表示，考虑到房地产市场行情并不好，政府最近对房企发债有所放松，“看到政府有所放松，房企当然要抓紧机遇发债，否则窗口期过了，后面要发债可能就难了。”

2018年房企融资持续收紧，不仅加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。此外，对于房企境内公司债券的发行也加强了限制，中止或终止发行的案例也时有发生。

年末，房企融资出现回暖迹象，据克而瑞研究中心统计数据，2018年11月至年底，至少有20家房企的融资计划获批，总额超过1100亿元。另外据深交所和上交所信息，今年1月以来，又陆续通过了超过40项房地产相关融资计划。

上述房企高管透露，目前房企发债主要用于“借新还旧”。据恒大研究院发布报告显示，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期，而公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

另外，据亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月-2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

与此同时，中银国际研究报告指出，在行业景气度下行的背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势明显，行业集中度提升趋势不可逆

阳光城执行副总裁吴建斌对时代财经透露，2018年以来金融机构在借贷和放款上对房企有了更严格的要求，不仅要求企业有良好的战略目标和管治能力，还要求其在行业内有较高的销售规模排名。此外，企业更要有实实在在的土地、商业资产、应收款和偿还债务的能力。

一位四大行投资部高级经理坦言：“经济不景气的时候，房企债务违约的情况自然会多一些。银行贷款对房企资质要求较高，要么排名靠前，要么项目所处地理位置较好。”某区域房企高管称，目前中小房企基本拿不到银行贷款，而其它融资渠道则意味着更高的利息，面临“割肉”生存的困境。

此外，克而瑞研究中心指出，虽然近期房企融资出现回暖，但融资成本却未曾表现出放松，绝大多数企业的融资成本在上升，未来一段时间预计也将持续维持高位。不过，上述高级经理和房企高管则认为，从目前来看整个社会的资金成本进入了下行通道，房企的融资利率也是向下走的。

接力贷在沪似有“冒头”迹象。

1月24日，《国际金融报》记者以购房者名义向沪上多家房产中介咨询接力贷相关问题。有房产中介人士明确表示，只要房子看好了，工资不够还月供的话，父母可以参与还贷；若是购房者本身已有一套房，想借父母名义享受首套房利率折扣优惠，这样的业务也能办理。

然而，记者注意到，上海（楼盘）早在2016年就叫停了类似的接力贷业务。如今这类业务为何会“死灰复燃”？这背后有何风险？

接力贷“冒头”

所谓接力贷，顾名思义就是父母和子女两代人接力还款，分为“顺接力贷”和“倒接力贷”。

“顺接力贷”，又被称为“合力贷”，指的是以子女作为所购房屋的所有权人，子女方的父母作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

“倒接力贷”，则是指以父母作为所购房屋的所有权人，父母方的子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

1月24日，记者以购房者名义咨询了沪上多家房产中介。一部分中介工作人员称，无论是顺接力贷还是倒接力贷，国家都管得挺严，明令禁止，银行也不办这一块业务，基本上都批不下来。但他们表示，可以帮忙做假流水，通过在银行存款或购买银行理财来贷出款项，只要房子看好了，贷款没有问题。

“现在管得这么严，要是有中介和您说可以做接力贷或合力贷，多半是在忽悠您。”一位中介人士笑言。

但在记者咨询过程中，也有中介明确表示，可以帮忙做接力贷。

“合力贷能做，你父母可以帮你还一点。”某全国连锁大型房产中介工作人员表示，子女买房，父母参贷是可以的，产证上不会出现父母的名字。

“父母目前在工作且收入符合标准的话，就可以参贷。如果超过55岁要看父母的‘资质’，比如是不是在政府单位或者国企上班。”该中介工作人员强调，该公司合作的都是正规银行，比如四大行、邮储银行之类的。

另一家境外知名房地产中介机构工作人员小李也表示，目前该公司合作的两家银行可以办理这项业务。子女首付款没问题的情况下，即使工资较低不符合月供标准，只要家里人可以帮忙还贷款，就能够办理。

中介有“暗招”

然而，《国际金融报》记者分别致电某四大行、某股份制商业银行上海支行个贷部经理询问接力贷相关业务的办理时，二者均表示从2016年11月起，该行就没有这项业务了。

某银行业内人士对记者表示，现在上海地区各家银行已没有接力贷、合力贷这类贷款产品。以合力贷为例，通常情况下，银行是不愿意把父母拖进来一起还贷的，因为父母没有上产证，并且子女是成年人，是独立的个体，法律上也说不过去，这种贷款形式是违法的。

“子女月供不够，可以有很多方式使贷款成功，不一定是接力贷。”该业内人士进一步称，虽然有的中介说可以办理合力贷，但一旦银行查贷款人流水不符合要求的话，即使银行钱已经贷出去，也会提前收回贷款。

那么，房产中介说的“合力贷”、“接力贷”到底是以什么样的形式存在呢？

对于银行方面给出的否定答案，上述某全国连锁大型房产中介工作人员称，“我们中介去就可以办下来，只要先过来把房子看好，贷款方面问题不大。”这名工作人员反复对记者强调可以贷出款来。

小李直言，“你自己去问，银行一般都会这么说，而我们中介和银行有合作，完全可以办下来。”

据小李介绍，首付款没问题的前提下，申请贷款的人不需要流水，只需要收入证明。他还对记者道出了“暗招”：“我曾经做过一个案子：一对男女朋友，女朋友是上海人，有购房资格，而男朋友没有。但女朋友收入不高，男朋友就每个月固定往女朋友账户上打1.5万元，提交给银行后，顺利拿到贷款。”

“那么，父母也完全可以每个月固定向孩子户头打一定金额的款项，帮孩子还款。同时，父母不会出现在共同还款人的名单上。”小李称。

另一名房产中介人士也明确告诉记者，可以以子女的名义申请贷款，然后父母参贷，只要一家三口收入总和达到两万元，就可以贷到100多万元。“只要把父母收入证明、流水提供给我们中介总部对接的人就可以了。”该负责人说，这种业务只有通过中介可以办到，购房者自己去问银行是不给办的。

但该人士并不承认这是已被禁止的合力贷业务，他表示，合力贷是指子女完全没有还款能力，父母帮忙还款的情况。

利率差“诱惑”

记者注意到，早在2016年，上海地区就曾叫停了接力贷。

2016年11月3日，央行上海总部官网发布公告称，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，强调继续加强居民收入证明等真实性的审核，注重把控第一还款来源，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式，变相规避调控政策和住房信贷管理规定。

为何如今接力贷有“死灰复燃”之势？

答案也很简单：有需求就有市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，通过合力贷可能可以贷到更多的资金。因为父母收入高，以父母的名义办理贷款，相对额度更大。这样父母和子女加起来就可以提高贷款额度，尤其是很多地方贷款额度偏紧时会有效。

“相比合力贷，倒接力贷比较引人注意的一点往往是子女借用父母的购房资格或首套房贷资格。”中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者称。

也就是说，在限贷、限购政策下，已没有购房资格的年轻人，可以借父母的名义再度购房。另外，如果子女名下有房，父母名下无房，子女以父母（名下无房）的名义购房，则可以按照首套房利率来办理房贷。

融360监测数据显示，截至1月3日，上海地区有10家银行首套房贷利率最低可执行95折优惠，即4.655%。而上海地区购买二套房的贷款利率最低也只是在基准利率（4.9%）的基础上再上浮10%，即5.39%。从4.655%到5.39%，二者相差0.735%，中间的利率差很有“诱惑力”。

据一位房产代理公司人士介绍，若是购买二套房人士想享受首套房折扣优惠，且父母名下无房，主要有两种办法：一是以父母名义申请按揭贷款；二是将已有的房子过户给父母，然后以自己的名义申请首套房按揭贷款，同样也能享受利率折扣。

警惕背后风险

那么，诸如接力贷的业务是否会大量重现江湖？

上海财经大学国际金融系主任奚君羊在接受《国际金融报》记者采访时表示，接力贷是否会宽松主要看政府对于这种贷款形式的态度。之前采取限制主要是为了抑制房价，因为接力贷使房贷需求增加，需求增加会对房价起到推动作用。

“如果房价比较稳定，或是政府对房价上升有一定容忍度，那么接力贷这种品种会有一定生命力。反之，政府如果继续严控房价，很大可能会继续强化对接力贷的限制。”奚君羊进一步分析。

严跃进则对记者强调，从政策角度看，无论是顺接力贷还是倒接力贷，两类做法都是违规的，本身就违背了传统的按揭贷款政策。

“严格来说，接力贷和房地产金融风险是有一定关联的，很多商业银行还不敢大张旗鼓来推行此类贷款产品。”不过，严跃进也指出，客观来看，很多银行目前可贷的资金比较多，从扩大贷款市场的角度看，确实可能会有类似的做法。

奚君羊也认为，整体来看，现在银行的资金较宽裕，且银行本身也有做这类业务的需要，通过扩大房贷规模，进而增加收入和利润。“从历史数据来看，房贷产品是银行各类贷款品种中比较安全的一种，坏账相对比较少”。

“若是楼市交易不好，那么类似贷款政策会变得比较模糊。”严跃进表示，但中介提供此类服务，风险需要自己承担。对于购房者来说，自己也需要承担万一政策调控所带来的风险。因为上海对于楼市政策的定性还是严厉的，至少还没有放松一说，而且近期中央重新提到了“控风险”。

证券时报记者 吴家明

挥别2018年，全国多城特别是一线城市的土地市场迎来“开门红”，但热闹的背后也“因城而异”。

日前，北京（楼盘）土地市场迎来新年首拍。经过19轮报价竞争，丰台区花乡9号线郭公庄区域1518-L01地块被京投与郭公庄投资联合体以37.2亿元拿下，溢价率13.5%，最高销售单价不得超过每平方米71087元。最近，北京土地市场已经屡次释放利好信息。就在去年12月底，北京首次计划推出三宗集体建设用地，全部用于共有产权房及配建设施。由于减去了土地征收等环节，三宗地块的起始楼面地价明显低于周边国有土地，这意味着开发商在同等销售价格外有了更大利润空间，将有助于吸引更多开发商加入共有产权住房的开发建设。

就在1月24日，上海（楼盘）迎来新年后首宗商办地块出让。市场公开信息显示，这宗位于上海顶级商圈之一的南京（楼盘）西路商圈的商办地块，在3个竞买人经过长达2小时、526轮竞价后，由华润置地、上海北盛企业发展有限公司、万得信息组成的联合体，以总价58.02亿元、溢价率23.05%摘得。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虽然上海土地市场降温，但上述地块地理位置十分优越、地块价值十分稀缺，受到实力房企的追捧在情理之中。

在深圳（楼盘）开年首场土地拍卖中，华侨城以底价23.34亿元竞得坪山商业用地，地块内将建一栋不低于300米的高楼。不过，上述地块原定于去年12月4日出让，但去年11月20日一份补充公告将地块出让时间推迟至去年12月11日，2018年12月10日又发补充公告将地块出让时间推迟至2019年1月11日出让，且两份补充公告对竞买人资格条件要求均有调整，最终将竞买申请人条件由深圳注册的企业法人调整为中国境内或中国香港注册企业。此外，第二份推迟公告将竞买申请人持有两家以上（含两家）五星级酒店物业51%以上产权，并持有五年以上（含五年）的条件，改为竞买申请人仅需持有五星级酒店。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，近两年深圳的土地市场竞争不太激烈，主要是出让条件日趋严格，多以底价出让，且以商业办公和工业地块为主，单宗土地的成交总额并不高。

在广州（楼盘），曾在一天之内一口气出让5宗用地。此外，武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、石家庄（楼盘）等多个城市也完成了2019年首次土地出让。业内人士表示，2019年一些城市依然保持土地供应的高节奏，在有效供给房地产市场的同时，也应密切注意去库存不足等问题。

中国指数研究院的统计数据显示，2018年全国300城市土地出让金总额为4.1773万亿元，同比增加2%。一线城市土地出让金为5517亿元，同比下降12%；二线城市土地出让金为20520亿元，同比减少1%；三四线城市土地出让金15736亿元，同比增加15%。其中，北京与深圳降幅较为明显，土地出让金分别为1682.9亿元与445亿元，同比2017年下滑40%和45%。而广州去年土地出让金同比增长了12.7%。值得注意的是，2018年全国300个城市成交楼面均价为每平方米2159元，同比下滑11%。全国300个城市土地平均溢价率13%，同比下降16个百分点。此外，中原地产研究中心统计数据显示，2018年一二线城市合计住宅土地流拍高达382宗，创下近6年来的最高纪录，同比上涨167%。

克而瑞研究中心认为，由于房企已经逐渐回归理性，对拿地的态度更为谨慎，不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率，且资本市场环境走弱的预期依旧，2019年土地整体价格预计将持续走稳。

作为大型央企，从筹划重组至今，一向低调发展的中粮地产就一直争议不断。

2018年底，历经波折的中粮地产重组大悦城一案终于尘埃落定。不过，其影响并未就此消散。

一方面，借重组完成之机，中粮地产终于被国资委正式纳入“双百企业”名单，正准备“撸起袖子，大干一场”；另一方面，中粮地产正经历着持续的高层人事变动。

入选“双百企业”

1月22日，中粮地产发布公告称，收到国资委下发的《关于加快推动“双百企业”实施综合改革有关事项的通知》，公司已被纳入“双百企业”名单，公司综合改革方案已完成向国务院国有企业改革领导小组办公室备案。

早在2018年8月，国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国资委”）下发了《关于印发的通知》（国资发研究[2018]70号），国务院国有企业改革领导小组决定选取百余户中央企业子企业和百余户地方国有骨干企业（即“双百企业”），在2018-2020 年期间实施国企改革“双百行动”。

“双百行动”的主要目标是稳妥推进股权多元化和混合所有制改革，在健全法人治理结构，完善市场化经营机制，健全激励约束机制等6个方面率先实现突破，打造一批国企改革尖兵。

在此背景下，央企和以上海、广东等地为代表的地方性国企改革显著提速。

数据显示，2018年地方国企重大资产重组事件合计58起，较2017年的57起基本持平，但是交易总价值却从2017年的1881.4亿元上涨为3358.59亿元。在业内人士看来，这与“双百行动”政策落地密切相关。

此时，中粮地产也按照国资委的总体部署与指导要求，研究制订了“双百行动”综合改革实施方案，并履行相应申报、审批程序。不过，由于中粮地产重组大悦城事项阻碍重重，历时一年有余仍未落地，也引来外界不少质疑，中粮地产“双百行动”的方案自然也迟迟无法获得批复。

2018年12月25日，中粮地产收到证监会下发的重组大悦城事项的核准批复，宣告这场历时17个月的重组案终于“修成正果”。根据要求，中粮地产将在未来12个月内完成股份发行和交割，资产重组正式进入实质阶段。随着资产重组工作的顺利推进，纳入大悦城优质的商业品牌之后，中粮地产将迈进“住宅地产+商业地产”双轮驱动的全业态模式。

此次入选“双百企业”，也被不少业内人士看做是其重组落地后带来的第一份“收益”。中粮地产表示，公司将充分发挥上市公司的优势，积极推进公司综合改革方案的实施，深化各项改革工作。

人事持续变动

正当市场认为敲定重组的中粮地产将步入发展正轨时，一场持续的人事变动又将其拉入舆论漩涡中。

1月22日，中粮地产发布人事变动公告称，公司于近日收到蒋超的辞职报告，其由于已到退休年龄，申请辞去公司董事职务，辞职后将不再担任公司任何职务。

如果蒋超的离职，称得上是“已到达退休年龄”的无奈之举，那么3天前，中粮地产两位副总经理的同时离开，则引发了业内的关注。

1月19日，中粮地产发布公告称，因工作变动原因，公司副总经理朱海彬和副总经理张雪松申请辞职，即日生效。

公开资料显示，朱海彬系浙江大学工学硕士、经济师，至今已在中粮地产工作长达30年。1989年，朱海彬进入中粮地产后，历任公司秘书、团委书记、企管部副经理、万宝电子二厂厂长、公司总经理助理、公司董事、副总经理、董事会秘书，直至总经理。不过，此后，朱海彬又逐步从总经理降职为副总经理，亦不再兼任董事一职，这或许为其离职埋下来了伏笔。

与朱海彬相比，张雪松虽称不上公司“元老”，但也在中粮地产任职副总经理达17年之久。在此之前，张雪松曾任华宝集团副总经理兼西部房地产公司经理、总经理和深圳市嘉宝实业股份有限公司董事长。正是这些经历，为其在中粮地产开疆拓土奠定了基础。

中粮地产2017年年报显示，朱海彬与张雪松的年薪分别为102万元和105万元，足见其分量并不小。

值得一提的是，2018年以来，中粮地产出现了一波“高管离职潮”。仅据公告统计，截至目前，中粮地产就已有8位副总及董事级别的高管先后辞职，原因多为“工作变动”。尽管中粮地产方面始终表示，“不会影响公司相关工作的正常进行”，但大面积的高管离职不容忽视。

资料显示，2018年3月6日晚间，中粮地产公告称，贾鹏、侯文荣因工作调动原因，分别申请辞去公司董事、监事会副主席及监事职务，两人辞职后均不再担任公司任何职务；3月2日晚间，中粮地产宣布公司独立董事顾云昌、孟焰因6年连任到期申请辞职，同时一并辞去公司董事会专门委员会相关职务；而在更早之前的2018年初，中粮地产副总经理陆革也以“工作变动”之由递交辞职报告，申请辞去公司副总经理职务。

针对中粮地产近一年来频繁发生的高层人事变动，有业内人士猜测，可能与日前终于敲定的大悦城重组案有关。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，中粮地产上述工作调整或因两个原由：第一，重组本身会涉及业务调整，部分业务压缩或重新规划引起部分岗位调整；第二，此类企业往往有很强的“体制性”，这两年民营企业给予的薪酬和发展机会较多，往往会给行业人才带来很多机会，这样自然会使得部分高管离职。

《中国经济周刊》记者 王红茹

时隔14年，土地管理法再度修订。

2018年12月23日，《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。现行土地管理法制定于1986年，上一次修订还是2004年8月。

同日，农村三块地改革试点期限再度延期。十三届全国人大常委会第七次会议审议了《关于再次延长授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案的议案》，并听取《国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告》。

自然资源部部长陆昊介绍说，鉴于试点法律授权决定将于2018年12月31日到期，而农村土地制度三项改革试点工作还存在一些需要通过进一步深化试点解决的问题，如试点推进不够平衡，平衡国家集体个人三者之间收益的有效办法还不够多等。此外，土地管理法修正案公布实施还需要一段时间，试点政策还要与法律修改稳妥衔接，有必要延长法律调整实施期限。

全国人大常委会12月23日审议后拟将农村土地制度三项改革试点法律调整实施的期限再延长一年至2019年12月31日。

这不是三块地改革第一次延期。该项改革试点于2015年3月正式启动，原计划到2017年底结束，此后十二届全国人大常委会第三十次会议通过决定，三块地改革试点期限延长一年至2018年12月31日。

农村土地征收：农民权益保护进一步得到加强

土地征收，长久以来一直是涉事农民最为关注的问题。

中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英接受《中国经济周刊》记者采访表示，土地征收主要解决3个问题。“一是合理确定征地的范围，不能什么地都征。二是土地征收以后，农民的社会保障怎样跟上。三是土地征收以后钱怎样分配。”

这三个问题在《土地管理法修正案(草案)》中都有体现。草案主要修改完善了土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、强化耕地尤其是永久基本农田保护等内容，其中明确了我国非农建设用地将不再“必须国有”。

草案缩小了土地征收范围。删去现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。

关于征地后农民的社会保障，草案要求完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建议征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由各地制定公布区片综合地价确定；农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿；将被征收土地的农民纳入相应的医疗、养老等城镇社会保障体系，切实保障被征地农民长远生计。

根据现行法律规定，土地征收的补偿费用分为3种：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。

这一沿用多年的补偿标准近期拟做出调整。自然资源部部长陆昊向十三届全国人大常委会第七次会议说明草案时指出，为完善对被征地农民保障机制，草案修改了征收土地按照年产值倍数补偿的规定，强化了对被征地农民的社会保障、住宅补偿等制度，明确征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市制定公布区片综合地价确定，制定区片综合地价要综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、安置人口、区位、供求关系以及经济社会发展水平等因素。

在土地征收中，试点地区的经验更具可借鉴意义。江西省鹰潭市余江区在2015年3月即被列为全国农村土地制度改革即三块地改革试点区，鹰潭市委书记郭安告诉《中国经济周刊》记者，余江区自2015年开展改革以来，在制度设计方面，区级层面形成了9项土地征收制度，制定了土地征收目录，科学确定了征地范围；在制度落实方面，提高征地补偿标准，建立纠纷裁决机构，健全部门联动机制，快速及时化解征地纠纷矛盾。截至目前余江按新的土地征收办法试点征收土地2099亩，其中拨付土地补偿费高达6499.6万元。每亩地征收补偿约3.1万元。

余江区试点的成效得到了专家的肯定。中国社会科学院农村发展研究所农产品市场与贸易研究室主任李国祥告诉《中国经济周刊》记者，征地制度改革之前，强制拆迁等恶性事件频发，农民拿不到征地款或者征地款不到位，“征地改革以后，据我们实际调查已经很少看到类似事件发生，被征地农民的权益进一步得到保护。”

集体经营性建设用地：允许入市

现行《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

记者注意到，此次《土地管理法修正案(草案)》则对该条进行了修改，规定：县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并依法登记的集体建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，明确用地供应、动工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务。

这也就意味着，为了破解集体经营性建设用地入市的法律障碍，《土地管理法修正案(草案)》删去了现行《土地管理法》关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

现行《城市房地产管理法》关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

李国祥向《中国经济周刊》记者表示，“这也意味着我国非农建设用地将不再‘必须国有’，符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有，直接进入建设用地市场。”

集体经营性建设用地在政策上早已没有障碍。十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性用地、建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。

在党国英看来，中央的这一决定为解决集体经营性建设用地入市制定了原则，并提供了方向和思路。“应该说，中央文件中以市场化为基调的改革对平衡国有与集体建设用地出让金的悬殊差异，缓解城市用地的紧张局面具有积极的作用。”

其实，针对非农建设用地将不再“必须国有”， 鹰潭市余江区在2015年已率先进行了试点。

郭安告诉《中国经济周刊》记者，余江区集体经营性建设用地入市改革的主要做法是规范农村集体经营性建设用地产权管理。为此，余江出台了《余江县农村集体经营性建设用地入市暂行办法》，允许农村集体经营性建设用地按出让、租赁、作价出资(入股)等有偿使用方式入市，赋予集体经营性建设用地与国有建设用地同等进入土地市场的权利，为农民集体经营性建设用地流转在制度上打开了通道，集体经营性建设用地从此由“死资产”变成了“活资本”，增加了农民集体财产性收入。

“如果正式推行，必将对我国经济发展带来巨大影响。要知道，我们今天的城市面貌、经济成果，以及房价等很多问题的根源，一定程度都在土地财政上。”党国英说。

宅基地：鼓励依法自愿有偿退出，但实施难度大

关于宅基地，《土地管理法修正案(草案)》在健全宅基地权益保障方式方面，规定对人均土地少、不能保障一户一宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保障农村村民实现户有所居的权利。

同时，还有一个重大改变。在探索宅基地自愿有偿退出机制方面，《土地管理法修正案(草案)》原则规定，鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

“宅基地有偿退出，谁来买？”党国英表示，根据政策规定，宅基地在村民内部可以买卖，而且还要贯彻一户一宅，“现实的情况是，每家都有一块地，谁来买？实际上很可能没有买卖。”

在中国社会科学院农村发展研究所农产品市场与贸易研究室主任李国祥看来，宅基地试点有成效，但是难度很大。“从一些地方的试点情况看，农村宅基地可以像城市里的房屋住宅一样作为银行的抵押物，的确能够缓解农民贷款难、贷款贵的问题，也盘活了农民的土地资源，但是有很多地方的银行是不接受的。毕竟宅基地只是使用权，流转也好，转让也罢，一旦农户贷款还不了，出现不良贷款时，银行能怎么处置？”

由于法律对于农村宅基地流转仍限定在农村集体经济组织内部，对宅基地资格权没有作出规定，部分地方是以规范性文件或村规民约对宅基地资格权作了些规范。对此，郭安通过《中国经济周刊》建议，在总结、提炼各地探索经验的基础上，从国家层面出台推进宅基地“三权分置”的指导意见，着力解决流转不畅、不规范等问题，适度扩大流转范围。

“可以尝试允许县域范围内符合宅基地申请条件的农民受让宅基地，探索闲置宅基地和农房有效盘活利用的办法，丰富增加农民财产性收入的办法和渠道，规范农村集体经济组织、农民对土地收益的分配。”鹰潭市委书记郭安说。

房地产企业融资计划集中爆发。中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月以来，截至1月24日，相关房地产企业公布的融资计划近60起，合计融资金额超过1500亿元，刷新近一年多来的融资月度新高。

自2016年四季度以来，为加大楼市调控力度，关闭定增、公司债收紧、海外发债受限，房地产企业融资收紧已成主旋律。但2018年下半年以来，前期任性负债集中迎来还款期，违约、借新还旧频现，房企发债“热情”再度高涨，甚至一周内就有超过二十家房企发债，更有房企一个月内发债三次。

2019开年密集发债

25日，远洋集团宣布成功发行总额为5亿美元3.25年期境外高级美元债券，票面利率为5.25%。公告称，此次募集所得款项将主要用于偿还现有债务。

24日，广州越秀金融控股集团股份有限公司公告称，已完成2019年度第一期6亿元、期限为270天的超短期融资券发行。

23日，中国恒大集团发布公告称，将增发3期合计30亿美元的优先票据，分别于2020年、2021年、2022年到期，与此前票据合并。恒大方面表示，拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资，而剩余部分则用作一般企业用途。

进入2019年1月份以来，房企发债明显密集。中原地产首席分析师张大伟表示，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，这种情况下，房企更关注资金链的安全，越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对还债高峰期。

根据Wind最新统计数据显示，截至1月26日，2019年开年一月不足，除计划外，我国涉房企业在国内外债券市场已成功发行多达1200亿元，其中，国内债券发行110只债券，规模高达700.7亿元。相较于去年同期的35只290.9亿元，发行只数同比上涨214.3%，发行规模同比增长140.9%。海外方面，Wind数据显示，2019年以来，中资房企出海发债21单，总规模高达68.7亿美元。

国金证券研究所分析师周岳表示，2019年延续2018年对冲债券到期带来的融资缺口，为偿还即将到期债务做准备。他表示，在2018年房企发行的债券中,有募集资金用途记录的有478只，但这其中80%以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。

融资环境现回暖迹象

张大伟表示，近半月来，与2018年四季度相比，房企融资难度已经有所下降，房企海外发债利率呈下行趋势。

以恒大为例，2018年11月前后，恒大分别发行票息为11%、13%、13.5%的美元债。而此次恒大发债公告披露，三期票据分别为增发2020年到期11亿美元、利率7.0%的优先票据，2021年到期8.75亿美元、利率6.25%的优先票据，2022年到期1.025亿美元、利率8.25%的优先票据。

周岳表示，2018年底房企海外发债规模和票面利率均呈上行趋势。2018年12月，海外房企债券发行规模出现回升，共发行86.96亿美元债券，相比2017年同期增长712.75%。但部分企业发行利率高企，甚至达到10%以上，例如花样年控股于2018年12月17日和18日分别发行票面利率为12%和15%的两单海外债券,利率远高于国内存量债15花样年的6.95%。

2018年房企融资迎来利率高峰。1月初当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%，2018年12月，弘阳地产分别宣布发行2年期本金总额为1.8亿美元、2亿美元的优先票据，利率13.5%。

而进入1月后半月，房企融资利率明显下调。1月中国奥园发行年利率分别为7.95%及8.5%的7.55亿美元债券。

有市场人士表示，2018年第四季度，内地房地产企业的平均融资成本超过10%，今年1月份的发债利率普遍低于9%，显示内地房地产企业海外融资难度已经有所降低，房企的融资环境呈现回暖迹象。

行业负债率明显上调

尽管整体融资环境回暖，但也有部分企业的融资计划被叫停。1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元。

除此之外，俊发集团7.9亿资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。

这些融资计划被暂停的原因，多是由于房企资金的风险。穆迪相关报告便指出，2019年预计一些B评级的小型开发商将比其他开发商面临更高的再融资风险。其中，穆迪已有两次评级下调行动。其将泰禾集团股份有限公司和绿景(中国)地产投资有限公司的公司家族评级从B2下调至B3。指出上述企业未来12-18个月再融资风险加剧。

房企负债率明显上调。Wind数据显示，统计的131家房企中，2018年第三季度较2017年底负债率上调的达76家，上调占比达58%。其中，鲁商置业负债率从2017年的93.96%增至94.09%；*ST天业从2017年的82.19%增至91.49%；香江控股、光大嘉宝则分别从56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

喆安投资分析师刘敏表示，在行业集中度加剧的整体背景下，大型房企为进一步扩大规模，中小房企为被避免在规模战中落后而沦为被收购的对象，纷纷加大财务杠杆，多数房企净负债率超过80%的安全值。进入2019年，需要更加注意房企的资金链安全，防范融资风险。

本报记者 王丽新

从机构品牌到开发商的全面进军，再到出现部分爆仓现象，长租公寓市场过去一年经历了巨大变化。但从房企角度来讲，布局长租公寓项目仍是很多标杆房企的重要战略之一。

近日，上交所在新年致辞中表示，2019年将推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。克而瑞地产研究表示，相信随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速，将不断有租赁住房领域的项目对接到公募，从而进一步促进租赁住房市场以及该领域证券化的发展。

长租公寓抛超千亿元融资计划

回顾2018年，房企从长租试水到加速扩张，不仅融资规模急速增长，方式种类也愈发多样。

据《证券日报》记者获悉，长租公寓首单资产证券化出现在2017年1月份，当时由魔方公寓发行了3.5亿元魔方公寓信托受益权资产支持专项计划，从而成为了中国长租公寓领域的首单ABS。此后，招商蛇口、碧桂园等龙头房企纷纷抛出百亿元规模租赁住宅融资计划。

克而瑞地产研究表示，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年快速增长了168%，综合优先级票面利率仅为6.05%。另一不完全统计数据显示，截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局规模。

从发行的房企来看，发行资产证券化的企业大多都位于TOP20强以内，其中TOP20强2017年至2018年已发行资本证券化规模达135亿元，占总发行规模的92%；此外在获批发行的队伍中还出现了有部分央企或地方国企，如越秀地产、华侨城等等。由此可见，资产证券化对于企业要求相对较高，仅具备有较大规模或较高融资信用的企业方能涉足。

从单个房企发行的规模上来看，2017年-2018年招商蛇口在长租公寓资产证券化方面共融得资金60亿元，在众多房企中处于领先地位；此外保利发展、碧桂园2017年-2018年融资发行规模都达到了15亿元以上，分别位居冠亚。从未来的发行额度上来看，招商蛇口的ABN及CMBS共获批了260亿元，目前仍有200亿元待发行。

住宅租赁公募REITs有望落地

从资产证券化的具体方式来看，2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重，融资规模达到了54亿元。此外CMBS产品规模也占比较大，规模达到了27亿元，占比达到了25%。从2018年后已受批但未发行的情况来看，类REITs及ABS的规模相对较大，分别达到了360亿元及300亿元，占比分为42%及35%。

克而瑞认为，整体来看，虽然目前我国真正的公募类REITs还未出现，但相比于严管趋严的专项公司债或银行贷款，发行长租公寓类资产证券化对于规模长租品牌而言无疑是一种更为有效的融资渠道。一方面，由于长租公寓现金流长期稳定，与资产证券化的发行要求十分匹配；另一方面，资产证券化也十分有利于存量资产的盘活、资金的加速回笼、资产使用效率的提高等等。相信随着我国相关制度的不断完善，长租公寓资产证券化市场将会得到进一步的长足发展。

值得一提的是，有业内人士认为，长租公寓是住房供应体系的重要补充板块。对于房企来说，对这类业务投资一般是花费重金在公开市场拿地建房，或者在存量市场整体收购住宅项目改造出租，属于以重资产方式持有集中式公寓运营，资金成本高，盈利周期长，但却是未来多元化发展的重要布局业务之一，甚至有些房企把其列为主航道业务，若公募REITs真正落地，将对房企减轻资金压力，提高运营能力有所助益。