本报记者 王营 北京报道

导读

对于此次出售项目，泛海控股给出的解释是，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况，公司需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。

2019年1月22日这一天，中国房地产市场有两个值得关注的焦点。一是阳光100（02608.HK）董事会主席易小迪就前不久其股价遭遇闪崩（最高跌幅达80%）作出回应，给出的理由是公司业务转型成功；二是泛海控股（000046.SZ）发布了一则公告，公布了它即将向融创出售涉及京沪核心地块的资产交易细节。

作为曾经中国房地产史上著名的万通六君子一员，易小迪掌舵的阳光100如今已经从住宅开发商转为运营服务商，主要运营街区综合体、共享式服务公寓及大型复合社区；如今泛海控股也已去地产化五年有余，为了应对公司内部流动性不足的问题，泛海控股忍痛将它最黄金的京沪核心地段项目卖给了融创中国董事长孙宏斌。

21世纪经济报道翻阅泛海控股2018年半年报发现，在其出让这两块核心项目之后，泛海旗下房地产开发项目所剩余粮已经不多。而其选择的买家——融创中国，年销售额已经冲刺到4600亿。相比之下，泛海控股旗下房地产项目的发展就如同中国房地产行业的缩影——从草莽走向黄金年代，又迎来了众人口中的白银时代。

去地产化

2010年10月7日，融创中国在港交所上市，当时它的销售额只有83.3亿。这一年，房地产市场正值鼎盛时期，而融创中国无论是在土地储备、开发面积还是销售额方面，均不占优势。但不得不说，招股书上的投资者还是非常有眼光。孙宏斌虽然被迫转让了顺驰，但深谙商业精神的国际投资者知道，善于从失败中汲取教训的企业家最值得投资。因为他们一旦东山再起，爆发力不可想象。最终，融创如愿上市。

而这一年，泛海建设营业收入约为16.25亿元，房地产营业收入约13.7亿。泛海还想要在房地产领域大干一场。其当年公告显示，公司全年在建及开复工面积近200万平方米，较往年大幅增加。

也是在这一年，北京泛海国际项目1号地块（泛海此次卖给融创的北京项目）旁边的北京泛海国际居住区二期工程正式开工。公开资料显示，2004年8月，泛海建设与北京市国土局签订土地出让合同，交纳了全部的土地出让金，并取得了北京东风乡1#、2#、3#与4#四幅地。当时，总价仅为约2.25亿元，总面积29.1万平方米，建筑规模高达87万平方米，综合楼面价仅每平方米262元。

上海董家渡（泛海卖给融创中国的上海项目）最初的获得成本更为低廉。2002年5月，上海董家渡启动旧区改造项目，泛海借旧区改造，以零地价获取上海董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域。由于泛海当时获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。

时间再次穿越到2019年。1月21日，融创中国（01918.HK）的公告显示，集团附属公司以125.53亿元人民币，收购泛海控股旗下一家目标公司100%股权——该目标公司拥有北京泛海国际项目1号地块（北京项目）与上海董家渡项目（上海项目）的100%权益。

如今，中国房地产市场无论是地价还是房价都不能与多年前同日而语。从中国房地产过去几年的黄金时期到如今的白银时期，有人一直在做减法，有人则一直在做加法。泛海在房地产领域选择了做减法。

对于此次出售项目，泛海控股给出的解释是，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况，公司需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。

21世纪经济报道记者发现，泛海最早提出转型是在2013年。这一年，中国泛海部署了五年战略发展规划（抓住机遇、调整思路、奋发图强、加快发展、实现腾飞），并明确了金融的龙头地位。21世纪经济报道记者查阅一份2013年社会责任报告后发现，泛海对于转型是这样表述的：顺应当前我国金融政策和金融改革发展的趋势，中国泛海提出向金融行业转型，形成以金融产业为龙头，地产、能源、文化传媒及战略投资协调发展的多元化产业结构和业务格局。

随后，摆脱单纯依赖房地产业务的发展模式，努力将公司由房地产上市公司打造成为“房地产+金融+战略投资”的综合性业务上市公司，成为泛海控股多年来的夙愿。为了明志，自2014年4月30日起，泛海还刊发公告称，将公司名称变更为“泛海控股股份有限公司”，公司证券简称变更为“泛海控股”；公司证券代码“000046”不变。

泛海控股明确强调，本次变更公司名称、证券简称是为了满足公司战略发展转型需要，充分体现公司经营范围和主营业务特征，符合公司今后战略方向。

市场走向何方？

随着北京、上海等一线城市城镇化接近尾声，核心区土地成为高度稀缺资源。2018年，北京土地市场共计成交土地52宗，其中有51宗土地为限竞房或共有产权住房地块，仅有一宗商品房住宅地块。北京土地市场全面进入调控时代，“限竞房”、“共有产权房”成为地块成交的主要方式 ，可见在北京获得一块纯商品开发用地的难度之高。

有人评价，掌舵泛海系多年，卢志强向来行事果决，此番能当机立断出售京沪地产项目，与其性格也不无关系。尽管出售了持有多年的优质地块，但既能够解除巨额担保，又能获得100多亿元的现金回流，同时还能大幅降低负债水平，也算求仁得仁。

泛海控股发布于2019年1月22日的公告显示：泛海为东风公司（158亿元）与泛海建设（121.198亿元）的贷款提供担保。截至公告披露日，公司及控股子公司对外担保实际余额为850亿元。

泛海对于此番交易的评价则是：房地产业务比重将大为下降，公司可聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目，并可更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结，进行转型；负债减小，现金回流：公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，有效缓解公司的现金流压力，提升公司的财务稳健性。

显然，如同阳光100的易小迪，泛海系已经坚定地走在去地产化的道路上。而孙宏斌则在地产领域继续狂奔。2018年，融创中国实现合约销售金额人民币4649.5亿元，同比增长27%，完成了年初计划，连续两年位列全国房企排行榜TOP4，并在北京、华北、上海、西南、东南、华中、广深、海南8大区域的80多个一线环一线及核心二线城市，落地360多个项目。

2018年，在房地产调控政策依然从紧的背景下，房地产交易规模再创新高，万科、中国恒大、碧桂园全年销售金额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关。2018年重点监测的10家品牌房企销售业绩显示，10家龙头房企均成功进军千亿军团。万科迈入6000亿元阵营，销售金额为6069.5亿元；中国恒大和碧桂园则分别以销售金额5513.4和5018.8亿元（碧桂园仅公布权益合同销售数据），稳站5500和5000亿元关口。

而对泛海来说，马放南山，刀枪入库。江湖一梦，地产远去。

本报记者 张晓玲 实 习 生 孙艺萌 范伟 广州、深圳报道

中国楼市“买房必赚”的时代正在远去。

以一线城市为代表，京沪深豪宅抛售、二手房业主让利、成交低迷……2018年下半年至今，房地产市场低迷已逐渐传导至二手房市场。

21世纪经济报道的调查显示，近一两个月来，一线城市业主也“扛不住”，降价的案例比比皆是。

房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于，“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的，房产的变现能力、流通性逐渐下降，和成交量价的表现一样，开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。

更深层次的原因则是，限购限贷政策抑制需求，人口红利也到达临界点，供需结构发生深刻改变，增量市场进入了拐点。

未来，房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计，信贷偏紧仍然是长期趋势，而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善，中国住宅市场有望向居住回归，房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。

二手房降价潮

深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房，时值深圳楼市巅峰时刻，那时他无论如何也不会想到，手中房产在持有的两年间不断贬值。

“小区刚卖出了89平方米的二手房，334万，2016年买价是387万元”，张先生说道。据记者了解，这个项目二期开盘均价4.3万元/平方米，如今成交价约3.75万/平，降幅达13%。

在北京二手住宅市场，也出现了部分业主急售房源。记者从贝壳找房获悉，北京太阳宫附近某小区一套两居房源从1250万元降至1190万元，下降60万元，另一小区一套三居室则下降100万元，而最高跌幅在地铁10号线某小区，单套三居室直降182万元。

“北京已经跌了一年多了，豪宅更是基本没有什么成交”，中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底，二手房市场延续2018下半年的低迷状态，一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。日前，有消息称，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售，业内哗然。

安居客即时数据显示，世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米，而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌，每套均低于市场价100至200万。

数据还显示，世茂滨江花园均价从去年5月份以来，已连续九月下跌。

在深圳这个楼市“风向标”，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅，也同样沦陷。

继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻，深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出，印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。

而对于豪宅抛售这个关注点，美联物业全国总监何倩茹表示，其实各类房产都有劈价出售的案例，只是豪宅降价的数额更受人关注。

“从去年第四季度开始，确实多了一些降价比例较高的二手住宅。”何倩茹告诉21世纪经济报道记者，目前能卖出去的二手房，大部分都是降价的，幅度大部分在5%至10%，少部分在10%至20%。

二手房市场数据同样凸显了市场低迷。根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

深圳中原数据显示，二手房成交均价方面，深圳已连续四个月下跌。成交数量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累计成交2699套，相比11月的4175套减少35%。

从二手房价格看，广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示，2018年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，连续四个月下跌。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

换房链条被阻断

多位地产研究人士指出，二手房市场陷入低迷状态，政策调整是主要原因。

就深圳而言，在731新政后，深圳楼市遭受重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。

在政府严格限价、限贷下，一二手房价倒挂现象明显。此外，“三价合一”政策提高了换房成本，二手成交陷入低迷。

诸多业内人士向记者表示，一线城市二套房首付大多高至60%-70%，使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。

高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。“税费高一直都存在的，且没有取消的可能性，购房者只得接受”，深圳链家研究院院长肖小平向记者表示。

肖小平进一步指出，除调控政策抑制需求外，对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中，会让广大购买者有一个观望的姿态，购房更加谨慎。”

肖小平表示，市场普遍认为国家调控房地产的预期较大，涨价没有空间，购房者在这种前提下便会放缓决策。

由此可见，哪怕是在深圳楼市，消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。

此外，年末房地产开发商巨量新盘入市，一定程度上影响了二手房的成交。

以深圳为例，华强城、万科星城开盘共推4000多套房，最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。

据21世纪经济报道记者不完全统计，2018年11至12月，深圳有至少30个新盘入市。在新房限价和开发商促销打折活动加持下，置业新房者明显居多，加剧了二手房市场的低迷。

在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下，12月的二手房交易陷入低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

中原地产首席分析师张大伟预测，2019年，如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化，市场的下调难以避免。

“杠杆买房”时代终结

“房价关键看信贷”，张大伟指出，在流动性收紧背景下，房地产资产的变现能力偏低，买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

央行最新数据表明，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。

此外，截至2018年末，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。

个人房贷余额持续收窄，居民购房杠杆也进入了下行通道。据易居研究院测算，2018年三季度，全国居民表内购房杠杆率为31.3%，环比下降0.6个百分点，同比下降6.5个百分点。

而从历史数据来看，2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后6个季度连续下行。

这意味着，随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响，居民加杠杆的空间已经极其有限，房产的变现能力转差。

直到12月，一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象，各地政策动态明显减少，人们对楼市的预期也因此改变。

融360大数据显示，12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基准上浮15%下调到了上浮10%。

何倩茹预计，2019年房贷执行利率将下调，会对整体市场产生较大影响，但重点还得看下调幅度有多大。

她进一步指出，除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化，虽利率调整有利好因素存在，但不代表成交量就会上升。

以深圳为例，“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力，全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”，何倩茹称，二手房价难以大幅上涨，预计2019年房价涨速将放缓。

张大伟则指出，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

对于投资者而言，“杠杆买房”的时代或将一去不复返。

本报记者 杜雨萌

从目前多份地方政府工作报告可以看出，未来楼市调控会更加精准化，地方“一城一策”将成主流。

贝壳研究院院长杨现领在接受《证券日报》记者采访时表示，各地在落实“一城一策”调控政策过程中，既要通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，也要在中央“房住不炒”的大逻辑下进行，同时地方也应承担相应的责任。只有这样，“一城一策”才能实现地方调控政策的灵活性，同时又能避免统一调控带来的风险。

据《证券日报》记者梳理，目前福建、河南、安徽、长沙（楼盘）、杭州（楼盘）、宁波（楼盘）、成都等地已相继提出将按照“一城一策”原则制定有针对性地楼市调控政策。在目前楼市调控取得阶段性成果、房价保持在稳定区间波动的背景下，业内对于未来政策调整的预期有所加大。

自2018年年底至今，房地产市场因城施策得到了明显体现。如山东菏泽宣布取消住房限售政策，打响政策微调“第一枪”；广州（楼盘）适度放松“限商”政策；青岛（楼盘）暂停执行摇号售房等，虽然各地政策调整的内容并不相同，但都是根据自身实际情况进行调整。由此可以看到，各地在坚持长效机制建设的基础上，因城施策特点愈发凸显。

58安客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时预计，2019年起码将有30个城市微调房地产调控政策，有望形成微调热潮。

在中信证券(600030)房地产分析师张全国看来，目前财税政策、土地政策和限购政策都缺乏调整的余地，既没有明显加码的必要，也没有显著放松的空间，但货币政策不同。当下房地产市场的新变化令货币政策有更大的腾挪空间，差别化住房政策也有了进一步调整的空间。随着未来三四线城市房价下行压力越来越大，预计以信贷政策托底的力度有望增强。

本报记者 姜 楠

日前，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布了2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》。报告认为，房价下跌速度趋缓，重点城市成交继续回升，同时，报告建议，“房住不炒”仍是新形势下住房政策的前提，可以根据市场形势变化，对政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理，稳妥推进经营性集体土地入市、期房预售、租购同权、基本公共服务一体化等住房相关领域重大制度改革。

报告显示，2018年12月份全国房价下跌速度趋缓，下跌城市减少，房价总体实现稳中有降。其中，一、二线城市房价下跌速度显著减缓，房价下跌城市略有减少，在房价良性回调的同时，重点城市二手住房成交量继续增大；三、四线房价总体继续下调，同时下跌速度略有加快，不过，与一、二线城市相比，三、四线城市房价调整的背景有所不同。

报告分析认为，一、二线城市房价上涨的动力与下跌的压力并存，目前房价上行主要受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境，一旦外部经济环境有所改善，部分一、二线城市楼市可能会率先缓慢回暖。三、四线城市房价短期以继续向下调整为主。

在政策建议方面，报告提出三点，一是保持调控政策的延续性与稳定性，继续抑制住房投资投机。报告认为，从防范风险角度看，要避免因短期的房地产市场调整而放弃对住房投资投机的管控，甚至出台剌激或鼓励购房政策。限购、限贷等行之有效的住房投资投机需求管控政策，仍应保持相对稳定。住房总量不足仍然是大城市住房市场的主要矛盾，住房需求管控政策没有整体退出条件。但在“房住不炒”的前提下，可以根据市场形势变化，对政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理。

二是继续支持首次购房需求，合理支持居民改善性住房需求。继续支持居民家庭首次购房需求，通过构建完善政策性住房融资体系及缓解短期货币供求关系，改善首套房贷市场利率偏高的现象，切实降低居民首次购房的还款负担。合理支持居民改善性住房需求，适度引导住房消费升级。对于居民在一定时期内买一卖一的改善性住房需求，应从制度上创造交易便利和给予税费减免。通过市场过滤机制的作用，这将使更多居民的住房条件得到改善。

三是稳妥推进经营性集体土地入市、期房预售、租购同权、基本公共服务一体化等住房相关领域重大制度改革，逐步实现职住学平衡和住有所居的目标。通过推进集体土地建设租赁性住房试点等土地供应制度改革，建立完善多主体供应的住房体系，满足多样化的住房需求；通过期房预售制度改革，降低房地产业融资杠杆和住房金融属性、保护购房者权益；通过租购同权改革，保护租房家庭的合法权益，促进住房租赁市场发展；通过探索交通基础设施、医疗保障、基础教育等基本公共服务区域一体化，提高住房存量利用效率，逐步实现职住学平衡。

华远地产日前发布公告称，1月25日，公司成功发行今年第一期非公开公司债券，规模为15亿元，期限为2+1年，票面利率为6.65%。

据了解，该笔融资是华远地产于去年9月获批的总规模为50亿元非公开发行公司债的第二期债券。去年12月，华远地产已成功发行该笔融资的首期债券，规模同为15亿元。

据华远方面透露， 由于此次发行时点准确抓住目前有利的时间窗口，加之发行人良好的品牌效应、强大的国企股东背景、融资渠道丰富、市场形象良好且与众多金融机构长久合作，使得参与投资机构近20家，认购倍数近2倍。

值得一提的是，本期债券6.65%的票面利率低于首期7.5%的票面利率，并创下开年以来同评级同期限房地产企业公司债发行票面利率新低。业内人士分析认为，在当前市场紧缩、房企融资普遍艰难的环境下，华远地产一直能够以低融资成本获得资本市场支持，主要得益于自身的国企背景及强大的现金流管控能力。

2018年，华远地产在市场紧缩的背景下，采取扩张与开发并举的发展策略，一方面加快扩张脚步，先后在重庆、佛山、天津、涿州、银川和长沙等地积极布局，新增土地储备269万平米（总建筑面积）；另一方面，相继打造了华远·

华中心（长沙）综合体、君悦酒店（长沙）、华远·春风度（重庆）小镇等项目，并拓宽办公楼、酒店、商业、小镇等多样业态，实现了规模与效益齐头并进的稳健发展态势。

与此同时，华远始终积极适应监管政策的调整并对金融机构资金面变化进行迅速反应，以合理的融资成本获得充足资金，有力地支撑了公司的长远发展和稳定经营。去年以来，华远地产实现了第一笔境外2亿美元债券发行，并于去年11月连获两笔险资加持，同时实现第一次发行短期融资券产品的突破。2019年开年即成功发行首期非公开公司债，将支撑华远地产在新的一年继续加速在全国市场的布局。

“当初觉得打擦边球捡了便宜，现在卖不掉才知道是吃了亏。”在北京市通州区台湖镇买了商住房的陆鸣辰日前对记者说，他手里持有的一套商住房是2014年底因有居住需求买入的，2017年商住房政策出台后，他未能脱手，一直持有至今。

北京限购政策出台之后，这类房地产交易几乎停滞。很多商住房的业主颇为无奈，手中的商住房目前面临着卖不掉的尴尬。

商业住户混杂，物业维护少

“当初为了先满足住房需求购入的，想着先过渡再卖出。”在北京北五环附近购买了一套商住房的牛磊告诉记者，他是2013年从外地来北京工作的，因商住房购房限制少，他又拖家带口租房不方便，于是先买商住房用来过渡。

牛磊告诉记者，当初买入这套房的时候价格要比附近商品房单位面积低3000元~7000元。因为户型是loft，所以折算到单位面积价格就更低，只是首付价格略高。

记者在该商住房小区走访时发现，小区于2011年建成，商业住户和个人住户混杂，物业管理混乱。

“之前来看房的人很多，最近除了租房的，基本上没有人来了。”在该小区底层开超市的陈姓经营者告诉记者，随着北京对于商住房的政策限制，去年商住房限购之后，几乎没有来这里看房的个人业主。“来这边看房的商户业主也基本是来开超市的，开公司是民水民电，加上附近都是居民区，也适合。”

随后，记者又走访了位于朝阳草房、大兴亦庄、通州台湖的几个商住房小区。发现这些小区多数建成时间均不超过10年，但多数小区由于缺乏相应的物业维护和管理普遍出现商业和个人居住不分、人员杂乱等问题，居住环境并不好。“由于有人开办公司，人车分流管理不好，有孩子的业主特别担心安全问题。”在朝阳区草房附近商住小区居住的柳鸣说。

限购加码，成交几乎绝迹

“在房地产市场火热那会儿，买商住房的人特别多。买的业主都想着入手之后大赚一笔，哪想着突然出了政策。”在北京一地产公司负责住宅类房屋销售的戴晓告诉记者，她曾经负责台湖镇一家商住房小区的销售工作。她至今还清楚地记得2017年3月26日出台严格的商住房限购政策的那几天，“当时，我已经跟几个业主约好了交押金签约，政策出台之后，那几单生意都泡汤了。”

“商住房政策限购后，很多人都在担心未来商住房是否会面临无人接盘的窘境。”戴晓说，事实上也确实如此，那之后我当时负责的楼盘就冷淡下来了，负责代理我们业务的几家中介也结束了合作。“没人买，没有成交，我也跳槽了。”

为稳定房地产市场，北京明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，同时规定个人购买存量商住房时，要求名下无房、5年社保或缴税，并且只能全款购买。与此同时，上海、广州、深圳、成都、天津等地也紧随其后，出台措施加强对商住房的限制，商住房随之降温。

“实际上，无论从供应端还是需求端来看，北京商办类住房市场处在冰冻状态。自商办限购政策出台后，监管部门严查市场违规行为，多个楼盘涉嫌‘商改住’被查。”北京市通州区一家住宅销售经理告诉记者，“北京商住楼盘样板间全部关闭，楼盘的推广也都销声匿迹，网签也被暂停。很多刚需及投资客户都因为商住房未来市场堪忧而放弃了购买计划。”

商住房是存活于政策夹缝中的产物

“实际上，商住房就是存活于政策夹缝中的产物，本身就违规。目前的政策都在给原来政策管理方面补漏洞。”易居研究院副院长杨红旭说，我国土地用地性质中没有“商住”这个种类。一些开发商做出了违规的建筑规划，致使商住房游走在灰色地带。开发商做商业、办公用地利用率和需求没有住宅高，他们宁愿违规也要改成住宅。

“住宅和办公的土地差价大约是一倍多，如果改成商住房卖的单价可以拉高一点，这样开发商可以拿走大部分利润。”一位不愿具名的住宅开放项目负责人告诉记者，“利益的驱动势必会触动更多人进行‘商改住’的尝试。”

记者查阅相关统计数据发现，从北京2016年以来的市场情况看，普通住宅平均单套总价467万元，商住公寓平均202万元。也就是说，商住房的价格大约是同地段普通住宅的一半。在2017年3月26日出台相关政策的一年时间内，商住房的成交量占了北京房地产交易市场的一半以上。

为改变这一情况，2007年，北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示。2011年，北京市下发相关通知，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。然而，这些警告都被开发商和购房者选择性忽视了。

“实际上，已经购入的业主也有好消息。限购政策出台后，政府部门又出台了关于商办限购政策的补充说明。”北京通州区一家房地产中介销售人员告诉记者，“已购买的商办类房屋，购房者可保持现有；已购买的商办类房屋可出租，且不限定出租对象；可以销售，但购房人应符合政策要求。”

有数据显示，近10年时间里，北京市大约成交商办类物业40万套以上，其中包括25万套左右的商住类物业，这部分物业中有90%为个人购买。以此计算，北京市约有22.5万套商住房为存量房。这部分房屋在出售时，只能卖给满足购房条件的个人或者企业，这一限制条件无疑会成为商住房流通上的一大阻碍。

1月23日，胡润研究院携手不动产管理机构斯维登集团联合发布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》显示，2018年全球房价涨幅前50名城市，共来自17个国家，其中中国最多，有22个城市进入前50，比去年同期减少2个，其中北京、上海、广州和深圳均不在前50之列。

易居研究院研究总监严跃进认为，从此类数据上看，深圳本身不在名单之中，说明房价去泡沫效果是比较好的。而北京、上海和广州则跌出了涨幅前50位的名单，这也说明此类城市实际上也经历了一轮较好的楼市调整。

报告显示，柬埔寨金边2018年跃居全球房价涨幅第一，涨幅达16.7%；房价涨幅第二位的是匈牙利布达佩斯，涨幅达16.2%；排在第三位的是中国西安，2018年房价涨幅达14.6%，是中国房价涨幅最快的城市；排在第四、第五、第六位的也都是中国城市，依次是海口、昆明和香港，涨幅分别为14.3%、14.2%和13.3%。

2018年全球房价涨幅前50名城市，共来自17个国家，其中中国最多，其次是美国10个，比去年同期增加6个，德国4个，英国、爱尔兰、瑞士、意大利、荷兰、西班牙、匈牙利、日本、韩国、泰国、新加坡、菲律宾、柬埔寨和新西兰各1个。

对比去年同期，中国新增海口、昆明、贵阳、大连、哈尔滨、呼和浩特、三亚、大理、沈阳、乌鲁木齐、长春、北海、扬州、太原、桂林和澳门16个城市；一线城市中，北京、上海和广州均跌出前50名；深圳和去年同期一样，不在前50名中。

长江商报记者注意到，这16个城市普遍是东北、西北和西南城市，尤其是以省会城市为主。此类城市在2018年房价上涨过快，也是政策收紧力度相对大的城市。部分城市也被纳入到了第二轮集体建设用地改革试点的名单之中。

年末倒计时，北京楼市开启“抢收”模式。据市场消息，近期一些开发商为加紧回款、冲刺销售业绩，相继推出降价、折扣或其他优惠措施来促进成交，其中以限竞房尤为突出。

记者实地调查发现，有楼盘为拼去化量，价格上明显出现松动。在大兴区目前在售的金地悦风华项目售楼处，置业顾问告诉记者，年底（春节前）开发商为了冲回款、完成任务，推出了以往没有的优惠力度，当天马上预定房子的话，可打9.9折，如500万总价的房子直接免掉5万；同时，如果15天内交齐首付40%，还能再加一个9.9折，相当于少付10万左右。

这并非孤例。事实上，一些开发商在接受采访过程中难掩焦虑，基于地块属性，限竞房的产品配置限制较大，无法做高溢价，盈利空间相对低；另一方面，过去一年，北京市场集中供应了不少限竞房产品，尽管在不同区域，但整体配置和价格差并不明显，这对开发商来说，大大增加了销售竞争压力。

值得关注的是，近期，北京南部和北部同时出现了新入市的限价房项目实际销售价大幅低于限售价的现象。其中，大兴区的金悦府，按限价规定，该宗地中商品住房销售均价不超过55016元/平方米，且最高销售单价不得超过57767元/平方米，其2018年12月15日首次开盘时，对外开盘价最低仅为4.7万元/ 平方米，在各大电商平台报价则维持在5万元/平方米左右。而顺义区的合景天汇广场，于2018年12月30日一期开盘，该项目限均价55583元/平方米，但在电商平台发布价格最低为42000元/平方米。当记者电话向上述楼盘的售楼处询问时，销售人员表示只能到现场才能告知具体价格。

相关分析认为，按市场规律，收尾季是开发商集中放量的“火拼季节”，部分企业因产品去化不足而寄希望在年关之际通过降价来提振销售成绩；但另一方面，2018年北京楼市的“限竞房元年”，已入市的38个限竞房项目，市场表现并未大热。

据中原地产研究中心统计，截至目前，北京限竞房整体合计签约只有4967套，网签比例在20%左右。考虑到部分项目入市时间是12月，还在陆续网签中，未能及时体现在数据中，但据中原地产首席分析师张大伟估算，2018年北京限竞房的实际销售平均签约数量可能不足40%。

“从目前出让的87宗限竞房地块看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10-20%的有17宗，低于10%的有26宗。”张大伟分析表示，“已入市产品中仅有不足5个项目有盈利空间，加上销售周期可能比想象中的长，其他项目的盈亏预期不容乐观。”

限竞房销售冷清，也是北京楼市整体市场降温的一个缩影。据我爱我家集团研究院统计，2018年北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签32799套，同比上一年成交29857套增长9.85%。尽管略高于2017年表现，但综合量价成交趋势来看，2018年全年新房网签量显然是2010年以来的低谷值，仅为历年的二分之一或三分之一。

面对部分楼盘已出现用价格调整来促成交的现象，业内人士认为，随着后续的供应量继续上升，同时伴随市场周期波动的影响，有可能价格战会呈升级趋势，而2019年的限竞房竞争或更为激烈。

新华社海口1月26日电 记者25日从2018年海南经济运行情况新闻发布会上获悉，去年海南省固定资产投资比上年下降12.5%。其中，房地产开发投资下降16.5%，全省房屋销售面积1432.25平方米，同比下降37.5%；房屋销售额2083亿元，同比下降23.2%。

近年来，海南省出台一系列政策力求扭转“一房独大”的不利局面，尤其是去年4月，海南实施了房地产全域限购政策。在严厉的宏观调控政策环境下，房地产市场急剧萎缩，全年房屋销售面积同比下降37．5％，房地产业增加值同比下降12％，并影响GDP下降1．2个百分点，对经济增长的拉动力低于预期1．9个百分点。此外，受房地产投资开发放缓影响，金融业、建筑业以及批发零售业增加值均受到不同程度影响。

2018年，海南地区生产总值同比增速为5.8%，扣除房地产业因素后为7.6%。海南省统计局局长包洪文介绍，GDP增速低于预期目标，是海南经济调结构、实现转型升级必须面对的阵痛。今年，随着面向本地居民和引进人才供应的商品住房、租赁住房的建设，住房保障和供应体系的逐步完善，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产市场调控长效机制的不断完善，房地产业主动调控政策对经济指标的影响将趋弱。

佳源国际（02768.HK）等两只港股前些天股价闪崩80%和60%，令人震惊。

按照该公司实际控制人沈天晴1月21日在投资者交流会上的说法，初步推断是做空机构利用舆论发布不实消息，误导投资者以便混水摸鱼所致。另一家企业的实控人也表示，股价异常波动跟公司的运营没有关系，并相信随着时间的推移一定会回归正常。

非惟港股。A股短时间内暴跌的股票也是有的，只不过有涨跌幅限制，非一日达成。比如康得新（002450.SZ），从去年11月最高26块多，跌到现在的5块多（截至写稿仍未止跌），两个月时间这样的跌幅，也算得上是“崩”。

我没有能力去调查佳源国际等公司股价异常波动的真实原因，无论是外部机构的恶意做空，还是内在的价值回归，对承压企业来说，所受到的打击即使不是毁灭性的，也是灾难性的。科通芯城（0400.HK）去年5月被做空，连续几天日跌逾两成，从10块多跌到现在的2块多，至今元气未复。

海外资本市场的外部机构做空，A股市场的所谓游资炒作，如果公司本身确实有坚实的业绩支撑，并不可怕，如前述某实控人所说，其价值“一定会回归正常”。让人担心的，是公司自身存在重大缺陷，终被投资者或监管部门发现，那时就是神仙也无奈。

举两个例子。一个是舆论熟悉的乐视网（300104.SZ）。贾跃亭有梦想不要紧，企图建立乐视生态帝国也不是罪，但将上市公司与非上市公司的巨额资金穿透混用，即使不属于挪用上市公司资金，至少也是公司管理尤其是财务管理混乱。用一根柱子支撑七座大厦，何其难也，何况这柱子本身也不结实。当然，乐视网走到今天可能面临退市的地步，绝不限于公司管理失序、巨额资金混用，需要反思的地方太多了。

另一个例子是地产界不陌生的中弘股份（000979.SZ）。已被宣布退市的中弘股份，除了实控人卷走60多亿的资金，从公司业务层面，主要是主营收入结构畸形，严重依赖商住房开发销售且与政策导向不符，同时盲目地激烈地扩张，包括并购海外上市公司、轻率进入其他地域其他行业。在自身实力孱弱的情况下，一旦出现市场激烈波动，一触即溃。

我承认自己谨慎偏保守，对那些期望在短时间内实现大幅超越的房企，总是抱着狐疑观望的态度。但如你所知，企业家精神或者说商业精神，总是包含冒险成分，任何投资决策都不可能是100%有把握，否则人人都会是成功的企业家。

快与慢，激进与保守，从来都是相对的。应该进取的时候选择保守，市场份额将不进反退，甚至被挤出市场；大势所趋偏不信邪，出现战略性误判，则不得不躲到人后，舔伤自愈，耽误的何止是3年。这就是我一再提醒有些房企，底线是确保财务安全。

外部环境带来的黑天鹅事件，伤害是普遍的，只是程度大小而已。我们更要提防的是内部因素导致的黑天鹅事件，也就是起源于公司重大缺陷的灾难。主要有哪些因素？

一是主营收入结构畸形且与政策导向不符。如中弘股份。不赘述。

二是财务管理混乱，底线失守。如乐视网。亦不赘述。

三是大股东挪用上市公司巨额资金。这里我并不是特指乐视网。有证券记者跟我说，这种现象存在于不少上市公司里，只是未被监管部门发现罢了。康得新是否属于这种情况，有赖于监管部门调查，但需要提醒其他企业，不能心存侥幸。

四是负债率长期畸高。房企是资金密集企业，其商业模式决定了它必然有较高的负债率，在内地，70%的负债率是被接受的。利用杠杆不是问题，关键在于杠杆的长度。短时间内，80%以上甚至100%以上的负债率也可以理解。

比如，一些中大型房企在地价较低的时间窗口大举拿地，负债率就会迅速增长到很高。但只要去化率高，资金回笼快，经营性现金流不是绷得像弦一样紧，随着营收和利润的增加，资产的增厚，负债率也会迅速下降。恒大就是如此，它的负债率下降与上升一样快，2018年以来的净利润增速也令人咋舌。

因此，舆论也不必放大企业的负债率影响，只要它的现金流在市场波动时足以覆盖债务成本，就无须过度担忧；硬币的另一面是，如果幻想楼市都是2015-2016那样的年景，不惜高息借贷灰色通道资本，假如销售业务受阻，某个资金通道爆雷，就将是覆水难收。某文旅集团便遭遇了此类困境。

五是财务作假。我个人最忍受不得的就是各类财务造假行为。包括营业收入造假，逼迫下游合作伙伴联合造假、货币资金造假等。前面说的企业投资决策包含一定的冒险因素，并不意味着你可以欺骗投资者和监管部门，哪怕是短时的侥幸也不可取。所以，对上市公司财务作假实行零容忍，甚至勒令退市，是极为必要的。

我愿意重申自己的观点，中国房地产市场仍有很长甚至很大的发展空间，时机的准确与否，增长的快慢与否，会影响公司市场份额的多与少，但不至于出局、崩盘。所有的贪婪导致的毁灭，本质上都源于企业基因的重大缺陷，其中包括创始人自身的基因。（编辑 欧阳觅剑）