在定好闹钟，打开了十几个刷票页面，屡次登录失败后，小苏终于买到了返乡的火车票，这已经是他来北京之后的第四个春运了。

小苏告诉《每日经济新闻》记者：“我的社保年限马上就满5年，就能有购房资格了。”

类似于小苏这样计划在北京买房的漂一族还有很多，58同城、安居客《2019返乡置业调查报告》（下称报告）显示，有38.0%的漂一族选择留在工作的大城市拼搏，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。

日渐走到前台的90后是返乡置业的主力。报告显示，返乡置业的意向人群中，90后占比42.8%，如果和95后合并统计，这一数据为62.1%。

报告显示，有42.8%的人群是出于未来发展规划而选择回家乡及附近买房。相较于2018年，这一占比增加近一倍。此外，有24.1%的人群回乡购房的原因是为结婚做准备。值得一提的是，15.9%的受访者将改善老人的居住环境作为返乡置业的理由。

地域方面，苏州、南京等城市在环境宜居程度方面的综合得分已向一线城市看齐，受到人们偏爱。随着中国经济在城市和结构上的均衡发展进程加速，加之政策利好，众多综合实力较强的新一线城市吸引力进一步增强，也成为了返乡置业人群意向城市的新选择。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，在“房住不炒”的观念影响下，返乡置业人群中炒房者的身影几无踪迹，更多人的置业目的集中在改善家乡父母的居住生活、为自己在家乡留下一处居所。但需要提醒的是，三四线及以下城市由于经历了一轮棚改去库存，房价大都处于近几年的高点，甚至部分城市的房价已经开始下行，买房时需要多了解房价变动，不要急于出手，更不能有“炒房”短期获利心理。

在供应量井喷的情况下，2018年北京新建商品住宅成交为24971套，连续2年不足3万套。成交萎缩带来库存上涨，截至目前，北京商品房住宅库存已接近7万套，也刷新了近3年的最高点。

对此，在业内分析人士看来，2019年北京楼市价格将继续出现明显调整。在楼市基本面不变情况下，购房者对于市场下行的预期已形成，楼市预计将维持2018年水平。

改善型 需求仍占主流

2018年房企项目排行榜前10强成交均价都在5万元/平方米以上，在前30强中超6万元/平方米的项目有18个，中高端项目撑起了2018年的北京楼市。

改善型需求在当前市场情况下购买力更为坚挺。改善型购房人对地段、配套、产品力与价格等方面呈现出均好性的产品表现出刚性需求，许多限竞房纯粹的“价格优势”未能打动市场。

中高端楼盘在价格上同样受“限价”影响，甚至与周边二手房形成价格倒挂的局面，其性价比也是购房者愿意买单的重要原因。

限竞房 高供应≠高成交

2018年，占据北京楼市新增住宅供应半壁的限竞房，在成交上却未能形成压倒性优势。

数据显示，2018年北京楼市，限竞房供应26322套，共307.23万平方米，占整体商品住宅供应面积比约为50.74%。从网签数据来看，限竞房2018年成交4530套，共46.14万平方米，占商品住宅全部成交的13.24%。

“滞销”并非个案。据统计，2018年仅有瑞悦府、和悦华锦、华润理想国3个限竞房项目进入年度项目排行榜前30强。

据北京市住建委的统计数据显示，部分项目刚取得预售证和网签滞后性的原因，令限竞房合计网签偏低，但即便如此，网签销售率仅有18.5%。

在地产营销人韩乐看来，“低总价、小面积的限竞房产品，在大多数房企眼中是快速去化的产品。然而，大部分项目入市后，并没有换来意料之中的短平快，反而随着项目的增多，周期的拉长，各项目的销售愈加变得艰难。”

区域 昌平成交量最高

各区域共有产权房、限竞房成交的情况来看，共有产权住房的成交主要分布在平谷区、昌平区、顺义区、怀柔区、通州区、朝阳区、门头沟区等较偏远区域，其中，昌平区成交的共有产权房规模最大，共23.5万平方米。

作为2018年成交规模最高的区域，昌平限竞房成交规模也位居首位。2018年，昌平共成交规划建筑面积116.6万平方米；其次为丰台区，成交的规划建筑面积为70.4万平方米，其住宅用地的成交方式全部为“限房价、竞地价、竞自持”。

纯商品住宅 再出新地

1月9日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告，公告提到，位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让，并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

对于此次孙河两地块取消销售限价，北京中原地产首席分析师张大伟认为：首先：这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地块。2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块，地块成交不限价。另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，也不限制价格。

一位不愿透露姓名的业内人士称，“不限价土地供应，对市场来说，影响并不明显，大量井喷供应将明显抑制2019年北京房地产市场。”

共有产权房 集体建设用地成供应新渠道

2018年12月27日，北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地，出让公告显示，上述三宗地块将用于建设共有产权房。

这在北京甚至全国均属首次。出让文件显示，本次挂牌出让的地块，与国有建设用地同责同权。

三宗集体性建设用地的入市预示着北京的土地供应方式将迎来重大革新，不但可以探索集体建设用地入市的试点改革，对于将来北京共有产权房的供应方式也是一个探索，甚至在全国都具有较强的示范效应。

数据来源：克而瑞、诸葛找房、地产营销人等

1月23日，本版刊发《商办房“放大招”逃避限购》一文，独家报道了房山区绿地诺亚方舟悦公馆等商办房项目逃避限购一事。昨天，市区两级住建执法部门迅速行动，对房山区绿地诺亚方舟悦公馆项目和顺义区空港七号项目进行了突击检查。

执法检查中发现，位于房山区卓秀北街的绿地诺亚方舟悦公馆项目营销中心实为北京星原共创资产管理有限公司擅自设置，并非该项目开发企业绿地集团北京京永置业有限公司设立的备案销售场所。执法人员当场关停该营销中心，并要求星原共创资产公司撤除宣传资料、拆除营销标牌。

调查发现，2016年3月星原共创资产公司购买绿地诺亚方舟悦公馆231套房屋作为内部员工使用，后其私设销售场所，涉嫌以转让公司股权形式对外销售其所购房屋。

市住建委相关负责人说，住建执法部门将会同市场监管部门对其存在的违法违规问题进一步调查处理。此外，执法人员对位于房山区原香路的绿地诺亚方舟悦公馆备案销售场所进行了执法检查，发现销售现场存在公示资料不全的问题，住建执法部门将立案处罚，对其网上签约进行限制。

空港七号项目实为北京达成光远置业有限公司开发销售的位于顺义区顺义新城的凯盛时代中心项目，执法人员对该项目销售场所进行检查时未发现销售现场设有空港七号宣传信息，现场销售人员表示对于空港七号项目不清楚、不了解。随即执法人员对该销售场所进行了执法检查，检查中发现该项目存在现场公示销控信息不全、现场公示资料不全等违法违规问题，涉嫌捂盘惜售，住建执法部门将立案处罚，对其网上签约进行限制，并将对空港七号违规宣传销售问题进一步调查处理。

对于媒体报道我爱我家中介公司经纪人代理销售上述两项目的情况，市住建委披露，将约谈我爱我家中介公司，并对报道中涉及的经纪人及其所在门店进一步检查，如发现存在违规宣传商办类房屋或违规代理商办类房屋销售的问题，将予以从重处罚。

市住建委这位负责人表示，下一步，住建部门将继续深入调取房山区诺亚方舟悦公馆项目及顺义区空港七号项目相关销售资料，一经发现存在违规宣传销售商办项目的问题，将依法严肃处理。（记者 曹政）

简介：依行业划分，科技与金融类租户仍为需求的主要推动力，灵活办公行业亦展现出强劲的扩张势头。尽管如此，充足的新增供应仍将北京市整体空置率同比推升1.7个百分点至10%。

供应增加、空置率上升、租金下调，北京和天津的写字楼市场在2018年走出了相同的轨迹。

国际房地产服务公司——高力国际近日发布“华北区物业市场2018年回顾及2019年展望”，高力国际华北区研究部总监曹化行表示，2018年六个共计约55万平方米的新项目完工入市，北京市总存量因此同比上升8.6%至约691万平方米。

依行业划分，科技与金融类租户仍为需求的主要推动力，灵活办公行业亦展现出强劲的扩张势头。尽管如此，充足的新增供应仍将北京市整体空置率同比推升1.7个百分点至10%。

租金方面，新入市项目普遍低于北京市平均租金水平，发展较早及新增供应充足的子市场也因激烈的竞争导致租金受到一定冲击，因此2018年北京市平均租金同比下调1.4%至人民币327.1元每月每平方米。

展望2019年，曹化行表示，十个共计约84万平方米的新项目计划入市，其中84.4%将位于CBD核心区与丽泽金融商务区。然而，CBD核心区新项目届时将入市的可租赁面积目前仍存在不确定性，预计在供应高峰到来的大背景下，北京市2019年的净吸纳面积将不会产生相应的大幅度增长，北京甲级写字楼市场的整体空置率也将被推升约6.0个百分点至16.0%。

“加剧的竞争或将使北京全市平均租金于2019年末同比小幅下降0.4%，至人民币325.7元每月每平方米。”曹化行说。

天津写字楼市场总体趋势与北京有相似之处。

高力国际沈阳分公司总经理李延军表示，2018年，三个共计约20万平方米的新项目竣工进入天津优质写字楼市场，将天津市总存量同比提升11.0%至约207万平方米。天津优质写字楼市场2018年全年需求保持平稳，金融与专业服务行业仍为市场需求的主要来源，科技行业亦展现出快速扩张的势头。

受充足新增供应的影响，天津市整体空置率于2018年末同比上升1.3个百分点至34.9%。由于新入市项目的租金低于全市平均水平，激烈的市场竞争亦使较为老旧项目的业主为挽留租户而在谈判中更为灵活，因此天津优质写字楼市场平均租金于2018年末为人民币94.9元每月每平方米，同比下调1.6%。

李延军表示，2019年，天津市将有约占现有存量33%的共计68万平方米的新项目入市，新八大里区域亦将首次亮相天津优质写字楼市场。达到历史高峰的新增供应量，预计仍会将天津市整体空置率同比推升约8.8个百分点，使其于2019年末达到43.6%。由此加剧的市场竞争，或将天津优质写字楼市场的平均租金于2019年末同比拉低3.4%，至人民91.6元每月每平方米。

原标题：超五成“漂一族”愿返乡置业 三四线城市楼市将回暖？

正文：

中新经纬客户端1月26日电 (姜莹)春节假期将至，“返乡置业”随之成为热词。今年返乡置业又有什么新变化？

超五成“漂一族”打算返乡置业 刚需族居多

25日，58同城、安居客发布《返乡置业，你准备好了吗？——2018-2019返乡置业调查报告》(以下简称《报告》)显示，52.7%“漂一族”有返乡置业意向，90后及95后已成为返乡置业的中坚力量，占比共达到62.1%。

刚需族成为返乡置业的主力军。报告指出，有24.1%的人群回乡购房的原因是为结婚做准备，15.9%的受访者将改善老人的居住环境作为返乡置业的理由。值得注意的是，有42.8%的返乡置业意向人群是出于未来发展规划而选择回家乡及附近买房，相较于2018年，这一占比增加近一倍。

从返乡置业购房款的来源上来看，53.8%的人希望通过自己努力买房，32.9%的人选择由家人帮忙支付一部分，另有13.3%的人会和另一半一起购买。

而在返乡置业意向人群贷款倾向方面，报告显示，71.3%的人群会以贷款形式购房，全款形式占比为28.7%。

三四线楼市迎来升温？

报告显示，对于有返乡置业意向的人群来说，三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市，合计占比达到78%。其中，保定、洛阳、张家口、许昌等均热度较高。据安居客方面介绍，这些城市原生人口众多，历史文化悠久，再加上较低的房价和安逸的生活环境，受到“漂一族”的青睐。报告还提到，重庆、南京、苏州等新一线城市也是2018年返乡置业的热点城市。

2018年底，房地产市场调控政策出现了新变化。先有山东省菏泽市取消新购住房限制转让期限，后有广州市松绑商服类物业，明确2017年3月30日前土地出让项目不再限定限售对象，可售个人。与此同时，湖南省衡阳市关于限价令撤销“一日游”的操作，同样被市场报以高度关注。

“对于三线、四线城市来说，2019年房地产市场调控政策出现微调的案例，有望进一步增多。”中国银行国际金融研究所研究员李赫这样预测。

他分析称，首先，2018年上半年，三线、四线城市房地产乱象导致房价上涨过快，已经在需求端过度消耗了未来购房者的购买力，再加上棚改政策调整导致供给端也出现下滑，因此，供需两端同步走弱或成为部分三线、四线城市政策松绑的主要原因；其次，对于遵义、泸州等人口净流出的三线、四线城市来说，如果没有政策方面的调整，未来很难持续吸引外来人口以及购房者在本地定居；最后，在“稳房价”的背景下，由于目前三线、四线城市房价下降压力较大，要想稳住房价，势必要在政策上做出一些微调。

中国指数研究院常务副院长黄瑜亦认为，2019年中国大中城市房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先调整；三四线城市房价上行动力也会明显趋弱。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，返乡置业人群中炒房者的身影几无踪迹，更多人的置业目的集中在改善家乡父母的居住生活、为自己在家乡留下一处居所。但需要提醒返乡置业人群的是，三四线及以下城市由于经历了一轮“棚改”去库存，房价大都处于近几年的高点，甚至部分城市的房子已经从高点开始下行。

张波同时提醒有返乡购房计划的人群，“买房时需要多了解房价变动，不要急于出手，更不能有’炒房’短期获利心理。”

本报讯 1月25日，中国人民银行发布的统计数据显示，2018年末金融机构人民币各项贷款余额136.3万亿元，同比增长13.5%，增速比上年末高0.8个百分点；全年增加16.17万亿元，同比多增2.64万亿元。

房地产贷款方面，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，其中，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。（苏诗钰）

土地市场是衡量未来市场整体趋势的风向标。综合WIND数据库等第三方机构的数据，2018年供应体量同比上涨近10%，带动成交量一同攀升，但在价格层面表现不甚理想，土地出让金、成交楼面价、平均溢价率均出现不同程度的下滑，主要受到楼市调控政策深化的影响。

伴随政策收紧，房企利润空间被压缩，资金回笼速度放缓，因此房企拿地积极性下滑，拍地时也更趋理性和审慎。

土地供应结构调整

根据中指院数据，在2014-2016 年，土地供需量连续3年下滑，到了2017-2018年，土地供需均出现大幅上涨。而当前土地市场降温明显，300城市宅地出让金增速从2017年拿地 47%回落至2018年的3%。

各个城市土地成交溢价率也发生了变化。2018年12月，一线城市土地成交溢价率降至2.35%；二线城市土地实际成交溢价率升至7.04%；三四线城市的土地成交溢价率升至9.14%。

海通证券数据显示，从结构上看，三四线城市的土地成交建面增幅最多，所以三四线城市的土地成交情况要好于一二线城市。该机构预计，2019年上半年土地市场景气度仍将继续回落。

上海的土地供应结构调整较为明显。上海城市房地产估价有限公司研究显示，2018年度商办用地的成交结构发生显著调整，纯商业用地成交63万平方米，显著高于去年的6.1万平方米。办公用地成交4.3万平方米，显著低于去年的17万平方米。商业办公混合用地成交48万平方米，同比增加43%（14.4万平方米）。

谈及对土地市场未来展望，易居研究院研究总监严跃进认为，土地供应规模会继续增加，尤其是很多城市依然需要积极补库存；其次，许多工业用地可能会转变为住宅用地，这可能是很多大城市会积极开展的内容；再次，结构化的改革会增加，尤其是在集体建设用地配建租赁住房方面，会有较大的动作。

大房企土储趋势

2018年，在因城施策、分类调控的有效实施下，前期房价上涨速度过快、市场活跃度高的一二线城市楼市调控继续深化，同时土拍配套政策进一步完善，严格要求出让条件，控制地价水平，稳定市场预期；而房地产市场相对不发达的三线城市，楼市调控力度并没有一二线城市大，因此房企拿地布局开始向三线城市倾斜，带动三线城市土地市场回暖。

2018年，三线城市土地供应大增19.62%。相较于一二线城市，三线城市则处于回暖的态势。

尽管调控仍旧趋严，但是多数房企坚持扩大土地储备的战略，而且相较中小房企，大型房企的融资渠道较丰富且融资成本较低。

其中，以碧桂园为代表的房企，大幅扩充三线城市的土地储备，押宝其未来城市化进程中楼市的发展潜力，抢占市场份额；万科、保利等房企则在保证二线城市稳定投资回报的同时，继续加大对新市场空间的拓展；而中海则维持深耕一、二城市，把握当前热点市场，再对三线城市进行试水。

不过，近两年以来，成熟发达地区的房地产市场走向存量的趋势已愈发明显，这更加速了房企之间的竞争。业内人士称，“当前的市场环境下，行业整体洗牌的速度正在大幅提升，在淘汰了相当一批小微房企之后，留给大中型房企的市场机遇反而会更好”。

（编辑：黄锴）

中国房地产行业的高负债模式，到2018年遭遇了挑战。当行业进入下行通道后，销售放缓、信贷紧缩，融资难成了大部分房企的苦恼。

2019年初，央行全面降准为房地产的资金面带来了利好，但多个业内人士指出，整体来看，金融去杠杆、表外融资仍然收紧，房企融资渠道有限，而2019年的房地产销售也不再会大幅增长，融资压力仍大。

不过，在不同的房企之间，融资的“马太”效应出现，超大型央企、龙头房企更加受益。

1月23日，中海地产发行2019年第一期公司债，利率最低仅有3.47%；次日，中海又在香港拿下300亿港元的银团贷款，创新纪录。

上海资深房地产评论员宋会雍对21世纪经济报道表示，对于像中海这样的地产龙头，往往能够融到更多和更优惠的资金，而其他信用资质不足的中小企业则处境堪忧。

他还预计，房地产行业的集中度将继续加强，房企之间将会以更为多元的方式进行兼并重组。

房企融资窗口期

2018年末2019年初，房企融资迎来一个相对宽松的时期。

华泰证券报告认为，此次降准是2016年以来的首次全面降准，将为房地产行业带来供给和需求的改善。

2019年1月，房企扎堆发债融资引人注目，行业似乎又回到了好年景。

据中原地产统计，截至1月16日，房企融资数据延续去年年末趋势，总共融资已超40多起，额度已过千亿。其中大多数将被房企用于借新还旧。

如1月23日，中粮置业2019年公开发行公司债券，第一期总额23.6亿元，第二期7亿元，票面年利率分别为3.94%、4.10%；24日，上海世茂公告，拟发行20亿元公司债券，票面利率询价区间为4.3%-5.8%，期限至2021年。

去年公司债发行中止的富力也重新发债。1月21日，广州富力地产公告称，已完成发行2019年度第二期超短期融资券，发行总额13亿元，发行利率为5.28%。

对此，上海资深房地产评论员宋会雍预测，2019年房企融资会在规模上继续放大。“目前，房企融资的需求还是非常之大，会超过前两年的规模。这是因为，除了借新还旧压力之外，房企在今年发展的盘子也更大，需要更多的资金支持。”

不过，宋会雍指出，从资金去向来讲，（货币宽松政策对房地产）的影响并没有明显表现出来，有待进一步观察。

他指出，若之后2、3月份出现了企业拿地更加积极的情况，那就能够体现出资金流向房地产，但现在的形势仍旧保守，没有放开的苗头。

海通证券分析师姜超也认为，融资难以大幅放松，未来地产债风险仍难降低。今年地产行业迎来更为严峻的债务到期高峰期，再融资压力仍大，针对房地产行业的融资政策会有一定放松，但难以大幅放松。比如债券发行审批上还可能会提速，但是想要像2015-2016年那样实现大规模净融资的可能性非常小。

同时，非标融资的难度在增大，影子银行监管趋严、非标萎缩的大趋势并未改变。

宋会雍也表达了类似的观点，在他看来，房企公司债并不一定会受到投资者的追捧。

“房地产行业并没有形成一个良性发展的循环。当企业自身的造血能力强、项目价格卖得好、不需要外债来补血支持时，才会形成良好的效应。”宋会雍认为，在当前的行业形势下，房企的融资成本难以大幅下降。

融资分化加剧

过去的一个月，房企融资稍显宽松，但这并不意味着所有的房企都能够顺利融资。分析近期房企融资的金额和利率，不难发现融资正在分化，马太效应显现。

1月24日晚间，中海地产宣布，与20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款，创下公司融资金额记录。

此前一天，中海还宣布发行了2019年第一期公司债券，发行规模不超过35亿元，两个品种的票面利率分别为3.47%和3.75%，利率水平之低令人艳羡。

国泰君安证券报告认为，像中海地产、万科、保利等信誉良好的地产龙头将在2019年有更好表现，从而获得更高的盈利能力，也就能够更多优惠的融资额度和融资成本。

不过，并不是所有的龙头房企都有如此待遇。在2018年曾发行利率高达13.75%的美元票据的恒大，也在1月23日增发了3期合计30亿美元优先票据，利率分别为7%、6.25%和8.25%，并与此前票据合并。

中小房企整体的融资成本会更高。1月10日，明发集团以15%的利率，发行了2亿美元的美元债，期限1年；1月11日，力高集团发行了2.5亿美元的优先票据，利率为13.5%，2020年到期。

券商人士透露，公司债的发债门槛已经较2015、2016年提高，2016年10月针对房地产业公司债的分类监管方案中，关注类企业发债将受到进一步严格审核，风险类企业原则上不予通过。

海通证券对2017年年初地产存续债发行人进行了筛选，在257个发行人中有103家不符合公司债基础指标，只有105家发债不受影响，其他受限的企业发债难度依然存在，可能出现结构性的融资困难。

姜超认为，应该规避在2016年房地产小周期的高位借助高杠杆激进拿地的房企、短期债务占比较高的企业和融资渠道不畅、不符合房企债发行标准的房企，他们的风险更大。

申万宏源证券报告显示，开发贷单月增速在2018年12月单月由正转负，销售回款快速回落，整体融资环境再收紧，行业资金面压力上行，将带来行业内部整合的投资机会。

宋会雍也认为，2019年房企之间的兼并重组会愈演愈烈，“这是市场在成熟过程中，必须要经历的。”

在他看来，中小企业的市场机会在2019年将会继续缩小，实力强大的房企在开发贷及发债端仍有灵活性，会有更多的收并购机会。

1月22日，融创中国以125亿元，收购泛海控股京沪项目；而刚卖地的泛海建设也紧接着在23日被深交所披露，拟发50亿公司债。标普称，泛海有超过500亿元的债务在12个月内到期。

宋会雍表示，房企间的兼并重组将以多样的形式出现。比如说，有的项目中小企业会与大型企业进行合作，“当下，中小房企与大型房企之间的合作也正是基于这一点，他们无力独自拿下一个项目，只能选择去合作。”

而这样的合作发展的最终结果便是，中小房企的逐步退出。当市场周期走完、换仓结束、合作机会减少，这些中小企业会寻找新的资金去向，进而逐渐退出房地产行业。

本报记者 张晓玲 实 习 生 陈靓 广州、深圳报道

（编辑：黄锴）

导读

对于此次出售项目，泛海控股给出的解释是，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况，公司需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。

2019年1月22日这一天，中国房地产市场有两个值得关注的焦点。一是阳光100（02608.HK）董事会主席易小迪就前不久其股价遭遇闪崩（最高跌幅达80%）作出回应，给出的理由是公司业务转型成功；二是泛海控股（000046.SZ）发布了一则公告，公布了它即将向融创出售涉及京沪核心地块的资产交易细节。

作为曾经中国房地产史上著名的万通六君子一员，易小迪掌舵的阳光100如今已经从住宅开发商转为运营服务商，主要运营街区综合体、共享式服务公寓及大型复合社区；如今泛海控股也已去地产化五年有余，为了应对公司内部流动性不足的问题，泛海控股忍痛将它最黄金的京沪核心地段项目卖给了融创中国董事长孙宏斌。

21世纪经济报道翻阅泛海控股2018年半年报发现，在其出让这两块核心项目之后，泛海旗下房地产开发项目所剩余粮已经不多。而其选择的买家——融创中国，年销售额已经冲刺到4600亿。相比之下，泛海控股旗下房地产项目的发展就如同中国房地产行业的缩影——从草莽走向黄金年代，又迎来了众人口中的白银时代。

去地产化

2010年10月7日，融创中国在港交所上市，当时它的销售额只有83.3亿。这一年，房地产市场正值鼎盛时期，而融创中国无论是在土地储备、开发面积还是销售额方面，均不占优势。但不得不说，招股书上的投资者还是非常有眼光。孙宏斌虽然被迫转让了顺驰，但深谙商业精神的国际投资者知道，善于从失败中汲取教训的企业家最值得投资。因为他们一旦东山再起，爆发力不可想象。最终，融创如愿上市。

而这一年，泛海建设营业收入约为16.25亿元，房地产营业收入约13.7亿。泛海还想要在房地产领域大干一场。其当年公告显示，公司全年在建及开复工面积近200万平方米，较往年大幅增加。

也是在这一年，北京泛海国际项目1号地块（泛海此次卖给融创的北京项目）旁边的北京泛海国际居住区二期工程正式开工。公开资料显示，2004年8月，泛海建设与北京市国土局签订土地出让合同，交纳了全部的土地出让金，并取得了北京东风乡1#、2#、3#与4#四幅地。当时，总价仅为约2.25亿元，总面积29.1万平方米，建筑规模高达87万平方米，综合楼面价仅每平方米262元。

上海董家渡（泛海卖给融创中国的上海项目）最初的获得成本更为低廉。2002年5月，上海董家渡启动旧区改造项目，泛海借旧区改造，以零地价获取上海董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域。由于泛海当时获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。

时间再次穿越到2019年。1月21日，融创中国（01918.HK）的公告显示，集团附属公司以125.53亿元人民币，收购泛海控股旗下一家目标公司100%股权——该目标公司拥有北京泛海国际项目1号地块（北京项目）与上海董家渡项目（上海项目）的100%权益。

如今，中国房地产市场无论是地价还是房价都不能与多年前同日而语。从中国房地产过去几年的黄金时期到如今的白银时期，有人一直在做减法，有人则一直在做加法。泛海在房地产领域选择了做减法。

对于此次出售项目，泛海控股给出的解释是，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况，公司需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。

21世纪经济报道记者发现，泛海最早提出转型是在2013年。这一年，中国泛海部署了五年战略发展规划（抓住机遇、调整思路、奋发图强、加快发展、实现腾飞），并明确了金融的龙头地位。21世纪经济报道记者查阅一份2013年社会责任报告后发现，泛海对于转型是这样表述的：顺应当前我国金融政策和金融改革发展的趋势，中国泛海提出向金融行业转型，形成以金融产业为龙头，地产、能源、文化传媒及战略投资协调发展的多元化产业结构和业务格局。

随后，摆脱单纯依赖房地产业务的发展模式，努力将公司由房地产上市公司打造成为“房地产+金融+战略投资”的综合性业务上市公司，成为泛海控股多年来的夙愿。为了明志，自2014年4月30日起，泛海还刊发公告称，将公司名称变更为“泛海控股股份有限公司”，公司证券简称变更为“泛海控股”；公司证券代码“000046”不变。

泛海控股明确强调，本次变更公司名称、证券简称是为了满足公司战略发展转型需要，充分体现公司经营范围和主营业务特征，符合公司今后战略方向。

市场走向何方？

随着北京、上海等一线城市城镇化接近尾声，核心区土地成为高度稀缺资源。2018年，北京土地市场共计成交土地52宗，其中有51宗土地为限竞房或共有产权住房地块，仅有一宗商品房住宅地块。北京土地市场全面进入调控时代，“限竞房”、“共有产权房”成为地块成交的主要方式 ，可见在北京获得一块纯商品开发用地的难度之高。

有人评价，掌舵泛海系多年，卢志强向来行事果决，此番能当机立断出售京沪地产项目，与其性格也不无关系。尽管出售了持有多年的优质地块，但既能够解除巨额担保，又能获得100多亿元的现金回流，同时还能大幅降低负债水平，也算求仁得仁。

泛海控股发布于2019年1月22日的公告显示：泛海为东风公司（158亿元）与泛海建设（121.198亿元）的贷款提供担保。截至公告披露日，公司及控股子公司对外担保实际余额为850亿元。

泛海对于此番交易的评价则是：房地产业务比重将大为下降，公司可聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目，并可更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结，进行转型；负债减小，现金回流：公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，有效缓解公司的现金流压力，提升公司的财务稳健性。

显然，如同阳光100的易小迪，泛海系已经坚定地走在去地产化的道路上。而孙宏斌则在地产领域继续狂奔。2018年，融创中国实现合约销售金额人民币4649.5亿元，同比增长27%，完成了年初计划，连续两年位列全国房企排行榜TOP4，并在北京、华北、上海、西南、东南、华中、广深、海南8大区域的80多个一线环一线及核心二线城市，落地360多个项目。

2018年，在房地产调控政策依然从紧的背景下，房地产交易规模再创新高，万科、中国恒大、碧桂园全年销售金额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关。2018年重点监测的10家品牌房企销售业绩显示，10家龙头房企均成功进军千亿军团。万科迈入6000亿元阵营，销售金额为6069.5亿元；中国恒大和碧桂园则分别以销售金额5513.4和5018.8亿元（碧桂园仅公布权益合同销售数据），稳站5500和5000亿元关口。

而对泛海来说，马放南山，刀枪入库。江湖一梦，地产远去。

导读

展望2019年，RICS认为，由于交易量持续低迷，英国今年的房价增速有停滞的可能性，不过由于供给仍然紧俏，所以不大可能会大跌。

“脱欧对我在英国的房产是否会产生影响，我是有点担心的，一方面是担心房产未来的增值前景会受到影响，另一方面在于是否会影响到房子未来的租金回报。”一名在英国置办了房产的国内投资人对21世纪经济报道记者坦言，这位投资人在2017年末购入了英国曼彻斯特的一套期房，打算交房后，用于出租。

距离3月29日英国正式脱离欧盟只有两个月的时间，但英国政府仍深陷“脱欧”僵局，“无协议脱欧”的可能性仍未排除，最后的方案迟迟未敲定。受此影响，英国楼市多项数据出现恶化。

“脱欧”路径不明英国楼市受困

一份直观的数据来自英国国家统计局（ONS），该部门1月16日公布的全国房价指数显示，截至2018年11月份，英国全国的平均房价为23.063万英镑，房价同比上涨了2.8%，但环比下跌了0.1%。

ONS的报告指出，过去两年来，英国房价增速疲软，背后的主因是英格兰的南部和东部地区。分地区来看，英国2018年11月份房价增速最低的地区为伦敦，房价较2017年同期下跌了0.7%，和2018年10月份持平。伦敦的房价自2018年7月以来持续下跌，ONS分析称，原因是大家都在等待正式“脱欧”，有意推迟了交易时间。

另一份来自英国皇家特许测量师学会（RICS）的调查为我们展示了英国楼市整体的交易量疲软的情况，RICS1月17日发布的最新的月度调查显示，英国楼市的多项数据出现恶化，2018年12月份英国近期（未来三个月）房屋销售预期跌至-28%，为1999年有记录以来的最低水平；新买家购房问询量连续五个月下跌，在供给侧，新建住宅的数量出现了连续六个月的下跌。

“市场近期备受‘脱欧’路径不明的困扰，这并不令人意外，这也反映在了短期的楼市数据当中。”RICS首席经济学家Simon Rubinsohn评论称。

在大部分人选择观望的时候，也有人趁机入场“捡漏”。

“因为 ‘脱欧’的关系，有很多的不确定性，楼市已从卖家市场转变为了买家市场，有些人的资金链遇到了问题，然后以低于市场价的价格通过非流通市场（off market）来进行交易（出售），因此市场存在一些 ‘捡漏’的机会；有些人觉得不确定性可能还会存在很长一段时间，不如现在就出手了吧。比如我手上正在操作的一个项目，一个中国投资者拿下了一栋已拿到改造许可的商用地产，计划是改建翻新成50套公寓，然后出租。这样的单子已经做了十多单了，都是中国客户。”在英国从事20年房地产业的韦朝贺对21世纪经济报道表示，他目前是伦敦市中心房产经纪公司Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co的中国区合伙人。

中国买家询盘量再现增长

在2016年的“脱欧”公投结果出炉后，英镑大跌，在2015年6月，美元兑英镑为1.59，到2016年6月23日，为1.46，到了第二天即结果出炉之日，跌至1.26，汇率的折价效应吸引了不少海外买家。据英国税务海关总署在今年1月2日披露的数据显示，在截至2017年4月份的一个税务年内，海外买家购买的1000万英镑以上豪宅交易数为300笔，而在这之前的一个税务年，该数字仅为100笔。

“我在2017年底购买了曼彻斯特的这套期房，当时做出决定主要有三点考量，汇率是一个因素，当时英镑汇率下跌了；另外还会考虑租售比和房产的增值空间。”前述中国投资人表示。

据海外房产平台居外网向21世纪经济报道提供的询盘数据显示，在2016年第三季度开始，中国买家对英国伦敦房产的询盘量出现爆发性的增长，2016年第三季度的同比增幅超100%，第四季度的同比增幅超200%，2017年第一季度增长四成以上，2017年第二季度的询盘量也几乎同比翻了一番。英国其他城市包括曼彻斯特和利物浦等也出现了类似情况。

“‘脱欧’公投结果出炉后的几小时内，英镑大跌10%，当时对于中国买家来说，英国房产就是打折出售，这也可以从我们的询盘数据中看出。”居外网CEO罗雪欣对21世纪经济报道表示。

随后，汇率下跌带来的折价效应开始渐退，居外网提供的数据显示，自2017年第三季度开始一直到2018年第二季度，该平台的伦敦询盘量持续（同比）下跌。不过，从 2018年下半年开始，中国用户对于英国的询盘量再现增长。

“很多中国买家对于伦敦的经济和楼市的长期前景还是持乐观看法，他们将伦敦视为一个稳定、可靠的市场，视为可以提供较好的生活、教育和工作机会的地方。”罗雪欣说。

而在伦敦之外的市场，居外网分析称，曼彻斯特、伯明翰、利物浦等凭借经济增长前景的故事吸引了以投资为主要目的的中国投资客。

“我当时决定在曼彻斯特购房，主要是基于该地区的增长前景，一方面英国政府有大力发展北方城市的战略，曼彻斯特原来是一个老工业城市，现在制定了新媒体城的转型战略；另外还有交通设施的升级，原本伦敦到曼城的火车需要两小时的车程，目前在建高铁将会把车程缩短至一小时多一点。”前述中国投资人表示。

尽管英国整体楼市的情绪不佳，交易量低迷，但和伦敦不同的是，其他地区的房价依然保持着增长。ONS的数据显示，威尔士2018年11月份的房价较2018年同期上涨了5.5%，北爱尔兰上涨了近5%，西米德兰兹郡和东米德兰兹郡的涨幅都超4%，西南地区涨幅超过4%，东北地区涨幅在4%左右。

2019年英国房价或停止上涨

展望2019年，RICS认为，由于交易量持续低迷，英国今年的房价增速有停滞的可能性，不过由于供给仍然紧俏，所以不大可能会大跌。 “我也开发楼盘，在 ‘脱欧’公投过后，确实受到了影响，尤其是在伦敦市中心的项目，价格都出现了一定程度的下调，销售量确实有所放缓。现在已经过去两年多时间了，我们认为市场价格已经见底了。原因在于，“首先，英国房产的投资本身有一定的门槛，吸引的投资者更多的是出于避险、稳定性和孩子教育等需求。另外一点是，英国是个住房短缺大国。”韦朝贺说。

市场对于未来的看法显得更为乐观，RICS的调查结果显示，自2018年5月开始，对未来12个月的销售预期持续为负，但2018年12月开始转正。，RICS分析认为，近期市场中弥漫的悲观看法应该是由今年3月份的“脱欧”期限所引发的。“把眼光放更长远一些，随着‘脱欧’迷雾的散去，英国全国的（楼市）交易应该会逐渐稳定下来。”RICS首席经济学家Simon Rubinsohn在报告中评论称。