据中国之声报道，河北保定（楼盘）徐水区20天“征地”万亩，被质疑“未批先占”的新闻引发关注。

针对徐水区“名为土地收储，实为土地征收”的做法，保定市自然资源和规划局回应，作为市级土地管理部门，对徐水区如此大面积地“征收”土地毫不知情。该局相关负责人称，“我们国土局建设用地处的同志还不知道这事，我们一直在问‘你们这是干什么，是征地还是储备？”有专家对此呼吁：应警惕雄安新区周边区域“抢占”土地资源的做法。

去年10月，保定市徐水区政府一天内发布5则土地“收储”公告，称将在一个月内“收储”包含雄安新区周边管控区5个村庄在内共17个村庄的耕地。但是这个大手笔操作，在执行中却留下多个疑点。

虽然公告指明是“土地收储”，但当地区政府负责人坦承，“实际上是以村集体为单位的土地整理或者土地流转”。而有的村民签订的是征地补偿协议，有的村民签订的却又是土地流转协议。

被“收储”的土地中，有不少基本农田。而根据我国现行《土地管理法》，基本农田的征收，须由国务院批准。可据新闻报道，连当地市级土地管理部门都丝毫不知情。

综合各方说法和实际情况，这起名义上的“土地收储”，从程序到执行，混乱程度不容低估。

其实，若区政府的操作真的完全“有理有据”，完全可以大大方方向村民事先讲明白，到相关部门履行好必要的审批程序。而现在种种不规范的操作，难免让人怀疑“此地无银三百两”。

就目前看，当地“收储”行动无论真实动机何在，都难逃程序上的“瑕疵”。这里面，既涉及土地管理的严肃性，也关涉地方村民的实际利益，更关系到雄安新区周边区域发展的规划问题——合法性到底几何，不能就这么由操刀的涉事区政府说了算。

媒体深入调查发现，反常的“土地收储”背后，还有其他疑点。如河北要求各地务必于2018年年底全面完成农村土地确权登记颁证，但不少涉及“土地收储”的村庄，目前仍没有获颁土地确权证。有知情的乡镇干部说，一些乡镇土地权证都已发到乡镇，如果发下去，会给征地带来不小的阻力和难度。这或许泄露了当地为何在未履行相关程序的情况下就急于搞“土地收储”的“小心思”。

但是，及时颁发土地确权证，既是上级政府要求，也是民众实实在在的权利，如果一边拖着确权证不发，一边“趁机”搞变相征收的情况属实，无疑涉嫌双重违规。

最近，石家庄（楼盘）西美金山湖项目涉嫌违规“削山造地建别墅”正在拆除，教训就摆在那，不能不吸取。对于监管部门而言，也不能等到“房子”长出来了，才去管土地是否合法的问题。

像徐水区这般合法性存疑的“土地收储”现象，在雄安新区周边是否仅是孤例，相关部门不妨以此为线索进行监督、排查，以避免破窗效应的出现。

任然（媒体人）

在上海浦东区购置了一套婚房的张丹（化名）发现，到2019年年初，她的房子售价已经跌了10%，账面浮亏40多万元。这并非个例，相关数据显示，一二线城市的房价调整仍在继续。

国家统计局2月22日发布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新房虽仍以上涨为主，但涨幅已有放缓迹象，一二线城市的二手房价格继续下调。专家认为，一二线城市的二手房价格开始全面下行，表明持续了45个月的房价上涨周期结束，楼市拐点已经出现。

01二手房房价持续下调

2018年6月，张丹购买了现在的这套房子，当时上海的房地产市场比较平稳，价格并没有出现松动。可没想到，在她买完这套房后不久，上海楼市就出现了明显调整，不少房主主动调低了售价。张丹称，最近对比链家上的二手房挂牌价发现，仅半年多的时间，她家附近的房价竟然下调了10%，这样算下来，她的房子已经跌去了40多万元。

在上海等比较成熟的房地产市场，二手房房价更能反映市场变化。国家统计局公布的数据显示，2019年1月上海的二手房房价同比下跌了2.8%。

在70个大中城市中，二手房价格出现调整的城市并不少。数据显示，2019年1月有41个城市二手房售价出现上涨，而2018年12月则为47个。1月，有17个城市二手房房价下调，湛江（楼盘）、福州（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、无锡（楼盘）、北海（楼盘）等城市下调明显，另有12个城市持平。

从涨幅方面看，1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，其中，北京（楼盘）、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅售价环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟称，回顾这一轮房地产市场的变化，房价止跌始于2014年9月30日前后，2015年5月房价上涨开始爆发，当月二手房价格上涨的城市达42个，其中大部分是一二线城市。至今年1月，31个二线城市二手住宅售价由升转降，叠加一线城市的价格下调，说明时隔45个月最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。

“如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。”张大伟对中新经纬说。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析指出，受季节性因素影响，与2019年春节相比2018年春节提前了小半个月，这对1月楼市产生了直接影响。1月份，不少一二线城市楼盘销售已经进入半休整状态，成交量的减少会影响房价变化。

张波还对中新经纬表示，31个二线城市二手住宅销售价格虽然由升转降，但在因城施策、人才政策频出的背景下，楼市后续降温将趋缓，整体走稳更为明显。

02新房、二手房价格“两重天”

据公告披露，凯德在2018年实现收入56亿新元，同比增长21.3%；息税前利润41.5亿新元，同比增长25.5%；税后净利润为17.6亿新元，同比增长12.3%。净资产收益率稳步提升至9.3%。

目前，凯德集团管理资产已经达到了1001亿新元，提前达成了2020年度的目标。累计开发了98000个住宅项目，拥有全球办公室租户1700家；购物中心租户销售总额114亿新元，客流量12亿人次，租约15000份；公寓接待住客人数超130万人次。

凯德的业态共分为几个方面，购物中心占40%，办公楼占27%，住宅和办公楼散售占15%，服务公寓及长租公寓占15%，集团及其他业务占3%。

据观点地产新媒体了解，凯德在2018年度出售了20个购物中心，成交了包括上海（楼盘）第一高双子塔星港国际中心、浦发大厦、重庆（楼盘）两江春城、广州（楼盘）增城和科学城地块在内的重磅资产交易及拿地。

据悉，凯德在中国的业务资产总值233亿新元，占总资产的36%。

此外，凯德集团也表示将继续扩充自己的产品类别至物流地产、购物中心、工业地产等项目；持续优化资产组合，深耕一二线城市，围绕五大核心城市群；持续关注城市更新等项目。

2月22日讯 周五，国家统计局公布2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。整体来看，1月房价总体平稳。一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降，三线城市环比涨幅均回落。深圳（楼盘）一手房由涨转跌，大理（楼盘）一二手房价大涨领跑70城。

业内人士认为，最具房价代表性的一二线城市二手房价格全面下调，代表本轮持续超45个月的房价上涨确立进入下行周期。

一线城市：二手房价格环比继续下滑 深圳一手房转降

据测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中：北京（楼盘）、上海（楼盘）和广州（楼盘）分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%。环比涨幅由广州继续领跑，但比上月的3%涨幅有所回落，深圳房价由涨转跌。

二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中：北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。

“一线城市一二手房价格两重天，”58安居客房产研究院首席分析师张波向经济日报-中国经济网指出，“商品房价格上涨的原因和供有结构有一定关系，中高端项目成交更为集中，相比之下二手房更能体现出市场的实际行情，因此一线城市1月份依然处于降温并接近探底过程。”

从同比看，1月一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。70城二手房价格同比仍是仅有4个城市下跌，北上两市均位列其中：上海跌幅2.8%，较前值2.7%有所扩大；北京跌幅1.4%，较前值1.9%有所收窄。

“楼市拐点明显出现，”中原地产首席分析师张大伟告诉经济日报-中国经济网记者，“一二线城市的二手房价格开始全面下行，代表了本来持续超过45个月的房价上涨，确立进入下行周期。如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。”

二三线城市：新房上涨二手房转降 大理一二手房大涨

统计局测算，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

同比来看，二线城市新建商品住宅上涨11.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。

具体来看，大理一手房房价环比大涨2%，二手房环比上涨1.6%，涨幅为70城之最。

对于1月的房价特征，张波指出跟春节因素也有一定关系。“2019年春节相比2018年提前了小半个月，对于1月楼市市场会产生直接影响。去年12月份是各大房企全年业绩的最后冲刺阶段，而1月除了返乡置业的热点城市外，不少一二线城市的楼盘销售已经进入半休整状态，楼市成交量减的同时，也同步影响到房价变化。”张波说。

一直待价而沽的全时便利店，如今终于花落罗森。第一财经记者2月22日从罗森方面获悉，其计划收购全时便利店在华东、重庆地区的绝大部分门店，整体规模约近百家店。至于具体的收购价格则不便透露。

罗森接盘

罗森（中国）投资有限公司董事、副总裁张晟接受第一财经记者独家采访时透露，罗森之所以收购华东和重庆地区大部分的全时便利店，是因为可以与罗森形成战略互补。“罗森在这些地区也都有门店，有了全时的补充则可以加强布局，当然也符合我们的一贯的互补战略以及强化区域优势等。具体的接盘方式我们双方暂时不公开，价格也不便透露，但此次接盘的方式是以门店资产接手。”张晟表示。

谈及未来如何整合这些收购的全时便利店，张晟告诉第一财经记者，未来会将这些全时便利店全部翻牌为罗森，基本不会保留全时的元素。

据悉，上述交易定于2019年1月上旬，由于交易通过门店转让方式进行，要完成对门店资产的收购，罗森需要与被收购门店的房东业主达成接续手续。到目前，相关手续已基本完成，或接近完成。

公开信息显示，罗森中国于2019年1月18日宣布门店数突破2000家。其中，华东市场（上海市、浙江省、江苏省）是罗森店铺数占比达61%的第一要地，门店数超过1220家。罗森近年来的发展重心也在华东区域市场，力图实现华东区域整体领先（上海市场，全家已形成较高市场覆盖密度）。因此，全时华东门店资产有助于持续提升罗森华东区域市场的覆盖密度。罗森重庆区市场则是仅次于华东区的第二大区域市场。在罗森中国破2000店时，其重庆市场门店数为207家，占比1/10左右。

根据罗森方面的计划，罗森中国在2020年将达到3000以上门店，2025年希望在全国布局至10000家门店。

尴尬的全时

其实，这并非全时第一次传出要出售的消息。

据了解，全时便利成立于2011年，大股东为北京复华卓越商业管理有限公司。截至2018年7月，全时已经拓展至北京、南京、天津、长沙、成都、重庆、杭州、苏州、武汉、廊坊等10个城市，门店数近800家，在北京就有400多家门店。然而，去年下半年开始，伴随复华控股集团资金链问题影响，全时便利的兄弟品牌“地球港”、“全时生活”相继关门停业，全时便利店也出现了持续多月的缺断货现象。

第一财经记者采访和梳理公开信息了解到，经营陷入尴尬后，全时开始寻求买家，此前传出，银鹭集团创始人之一蔡学彦收购全时北京。北京全时、天津全时、成都全时的微信公众号主体都已经变更为北京、天津、成都山海蓝图商业管理公司，蔡学彦、赵波兰各持这三家公司50%股份。但由于全时便利店（北京）的负债情况可能比较复杂，与股东集团（复华）等关联公司有些交叉担保等情况，让一些潜在买家有所顾虑。期间，全时便利店与物美、苏宁、复兴集团都曾传出有过关于出售便利店资产的接触，全时便利店期望出售的所有门店的价格约10亿元~15亿元。就在近期，全球食品饮料巨头雀巢成为或收购全时便利的最新“绯闻主角”，不过很快被雀巢和全时双方辟谣。

“如今，全时便利店终于脱手华东和重庆地区大部分门店，对其而言也是‘甩包袱’，而且也有利于其回笼资金。尽管罗森方面暂时不透露收购价格，但相信以目前全时的状况来看，对罗森来说应该是一笔比较划算的生意。” 资深零售业分析人士沈军指出。

行业洗牌

第一财经记者采访了解到，在数年前，便利店行业已经经历了一轮扩张之后的关店潮，而这几年随着无人便利店和新零售的出现，使得不少传统便利店竞争压力加大，谋求转型。于是涌现了全时、便利蜂等一系列品牌。

“但是便利店的成本控制难度大，尤其如今受到线上冲击，加上租金和人工都在涨，而无人零售又打着新的概念冲进市场，使得很多实体便利店如履薄冰。这个行业需要大量‘烧钱’和‘练内功’，因此一些经营不善或者资金链出现问题的便利店纷纷关停或出售。”沈军直言。

第一财经记者注意到，不仅仅是全时，曾经一度被认为会与7-Eleven、全家等品牌抗衡竞争的邻家便利店，此前就由于资金链断裂而全面停业，涉及100多家门店。

“中国的现代零售业从1996年真正实现变化，到2016年整整20年的时间，对实体的零售来讲，是没有太多竞争压力的。所以我今天说新消费的变化和压力，其实是这些年我们自己的作为不够，实体零售世界上活得好的无非是两个，一个是自有品牌，一个是买手制。而恰恰在中国这20年中间，自有品牌就变成了贴牌销售，其实贴牌和自有品牌是完全不同的概念。 最大的一个变化，是买手制没有真正的建立。部分实体零售商一直通过经销商赊帐、代购，或者很多的大卖场自己不赚钱，造成了中国很大的零售商都是一个半地产商或者是二房东，这两个模式造成了今天实体零售的一些严冬和痛苦。” 张晟曾经这样对第一财经记者表示。

2018年CCFA发布三季度“中国便利店景气指数”（下称“指数”）显示，从整体来看，2018年三季度行业增长趋势放缓，行业整体发展出现小幅波动，但仍处于健康发展区间。指数显示，2018年三季度便利店总体景气指数为64.12，高于荣枯线14.12，环比下降6.1。因此也有不少零售业者认为，市场仍然有前景，关键在于企业自身如何发展。

19亩没有取得合法手续土地上的24宗违法建筑连夜拆除，让石家庄市鹿泉区的“西美金山湖”项目成为舆论焦点。该别墅项目依山势呈阶梯式而建，几乎削掉半座山，“削山”别墅的名号随即被叫开。

从2月18日开始，此前被查40余次仍未能拆除的违法建筑动工，与此同时，这一项目的开发商及其背后的大股东王振杰也逐渐走向台前。新京报记者搜索发现，网络上，关于王振杰的信息并不多，最近的一条新闻还停留在2016年。

而根据天眼查信息，王振杰名下公司达21家，2000年后逐步进军房地产，目前名下共有6家房地产公司。

“西美金山湖”背后开发公司，王振杰出资95%

据新华社报道，“西美金山湖”项目的开发商是石家庄市丽豪房地产开发有限公司，王振杰为出资95%的大股东和最终受益人。

记者搜索发现，网络上，王振杰几乎“隐身”。最近一则关于王振杰的信息发布于2016年9月16日，当时王振杰以西美集团董事长名义出席西美花盛项目启幕仪式。

2月22日，记者登录西美集团官网看到上面至今还挂着“西美金山湖”小镇项目的介绍：金山湖小镇是石家庄唯一的国际半山别墅项目，西美地产择址于西部上风上水之地倾力打造。位于西部山前区山前大道555号，主打户型为159—430平联排，背靠金山坐拥200亩景观大湖，以1800亩恢弘气质打造省会唯一山体别墅，以欧洲风情打造省会首席生态生活小镇，以35万平繁华配套打造一站式尊崇生活。

不过，记者在天眼查上并未找到西美集团的信息，而一家名为西美实业集团的公司，出资比例达98%的大股东、公司唯一最终受益人为王振杰。此外，记者在石家庄市丽豪房地产开发有限公司和西美集团及旗下公司官网上也并未发现王振杰的介绍信息。

根据西美集团官网，西美集团成立于1995年，注册资金2000万，总资产达55亿元，业务涵盖地产、酒店、金融、文化、商批、餐饮等多个行业，西美集团旗下拥有石家庄市西美房地产开发有限公司、石家庄西美商务酒店有限公司、河北富丽豪商贸有限公司、石家庄市仕豪餐饮有限公司、石家庄市西美金五洲酒店有限公司、石家庄市西美花街商业广场有限公司等20多家全资分（子）公司。根据天眼查，记者注意到，这些公司中不少与王振杰相关联。

搜房网上西美·五洲天地2012年6月的业主答谢网页中，西美集团介绍，“西美集团已经走过18个年头，18年，西美集团从一家商业公司发展成为综合性企业集团，从单一的商业贸易扩张到多产业多元化经营，从当初的举步维艰走进快车道”。

名下21家公司，涉及娱乐、商贸、餐饮等

天眼查显示，王振杰名下公司多达21家：4家公司担任法人代表、16家公司入股、17家公司担任高管。王振杰担任法人代表的公司中，就有西美集团旗下的石家庄市西美房地产开发有限公司。此外还有一家注册资本超3000万的石家庄开发区开元物资贸易有限公司。

除了涉足房地产，王振杰在娱乐、商贸、餐饮、商业广场、酒店等公司都持有股份。而实际上，从王振杰名下公司的创立时间，不难发现其发家轨迹。

王振杰名下不少公司成立于上世纪90年代，多分布于娱乐、餐饮业，包括1993年11月成立的石家庄丽豪娱乐有限公司（已吊销），1997年12月成立的石家庄市汇豪娱乐有限公司（已吊销），1998年10月成立的石家庄市丽豪商贸有限公司（注销），1999年12月成立的石家庄市仕豪餐饮有限公司。

不过，尽管已经注销，如今搜索石家庄市丽豪商贸有限公司，网络上仍会弹出一些关于“公司主要经营啤酒、饮料、食品批发零售”的信息。

2000年后涉足房地产，逐步进军别墅及宾馆酒店

千禧年对于王振杰来说，或许是一个重要时间点。从公司层面来看，王振杰名下第一家房地产公司成立于这一年。

2000年3月，石家庄市西美房地产开发有限公司成立，王振杰投资比例达98.33%，并担任法人代表。该公司的招聘页面中介绍，其是一家集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化房地产综合企业，自2000年3月成立以来，先后成功开发了西美大厦一期、西美大厦二期、日豪水都、西美美世界等石家庄市标志性商业建筑。

而根据西美房地产公司的招聘页面，2007年，公司开始开发高端住宅市场，2007年2月开发省会标志性高档住宅小区西美花城，2009年底售罄。2007年5月开发总建筑面积50万平方米的西美第五大道楼盘。公司开发项目正由高端住宅逐步向高档别墅、宾馆酒店等产品迈进。

在随后的几年，王振杰投资了数家与房地产相关的公司。

2001年5月，石家庄市西美百货有限公司成立，王振杰投资比例为60%并担任董事；2003年6月，石家庄市大西洋装修装饰工程有限公司成立，王振杰投资比例80%；2006年1月，河北西美第一城房地产开发有限公司成立，王振杰投资比例65%。但截至目前，上述公司均已吊销或注销。

如今王振杰旗下仍然存续着在这一时间段内成立的几家公司，包括2003年9月成立的石家庄西美商务酒店有限公司以及2006年7月成立的河北富丽豪商贸有限公司。

随着时间拉近，王振杰逐渐拥有越来越多与地产相关的公司。

2012年2月，石家庄市丽豪房地产开发有限公司成立。次年10月，石家庄市西美金五洲酒店有限公司成立，酒店总建筑面积5万平米，拥有各类豪华客房380间/套，截至2月22日下午17时，酒店商务大床房不含早餐价格为568元，商务城市套房不含早餐价格为998元，总统套房价格为29888元。

2014年3月，石家庄市西美花街商业广场有限公司成立，注册资本为1800万人民币，西美集团出资55%，王振杰出资40%。在高德地图上，好利来、屈臣氏、鸭脖王、以纯、热风等品牌均入驻西美花街。根据南北游旅行网上信息，西美花街宣称为石家庄首个针对大学生、时尚年轻人群的潮流时尚购物中心，西美花街由地上四层、地下两层构成，是（石家庄）西南区域规模最大的商业综合体。

进入2017年，5月时，石家庄西美花盛房地产开发有限公司成立，11月，石家庄西美裕豪房地产开发有限公司成立，同月，石家庄裕喜装修装饰工程有限公司成立。2018年4月，石家庄西欣美居房地产开发有限公司成立。

新京报记者 林子 编辑 王进雨 吴兴发

本报记者 祁三连 实习生 赵杰 北京报道

“限购之前，我们楼盘可以卖到61500元/平方米；但现在，我们只能卖3.8万元/平方米。即便是这样，也不好卖。”北京某知名商住楼盘负责人对21世纪经济报道记者表示。自2017年3月26日之后，几乎被市场遗忘的商住市场已经限购近三年，失去投资属性、被去杠杆的商住市场回归了自用功能。

限购前后，商住市场究竟有什么变化？21世纪经济报道记者通过天朗数据库获得的数据显示，2017年3月26日之前（2016年1月1日至2017年3月26日，14个月内）商住公寓市场共成交72636套（月均去化5188套），成交均价31214元/平方米，成交面积491.54万平，成交金额1534.3亿元。

2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。新政相当于对北京市商办项目实行了“一剑封喉”式调控，从销售、购房资格、信贷等全方位“围剿”。3月26日之后（2017年3月27日至2019年1月31日，23个月内）商住公寓市场共成交5738套（对比3月26日前下降92%，月均去化249套），成交均价28816元/平方米（对比3月26日前下降8%），成交面积43.07万平方米，成交金额124.11亿元。

失去投资属性的商住市场

这是一个几乎被人们逐渐淡忘的市场。

所谓商住房（也有称商办物业），是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品。严格来说，这在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。在建设销售过程中，开发商为了快速回笼现金流，将商业性质的产品以打擦边球的方式，改成住宅类产品销售。在北京地价高企，住宅市场日趋豪宅化的当时，商住房由于不限购，总价相对较低，因此，颇受购房者青睐。

然而，“擦边球”的生意并不长久。2017年3月26日开始，北京市针对商住市场出台空前严厉调控政策，不仅明令禁止商业用房改租赁或住宅用房（“商改住”），还要求商办项目最小分割单元不低于500平方米，在建在售商办项目不得出售给个人。更为严厉的是，北京市政府要求二手商办项目出售给个人时，买家需具备等同于住宅同样条件的购买资格（个人购买应当符合“名下在京无住房和商办类房产记录的”、“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的条件），且商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。这意味着商办项目购房门槛全面超越普通住宅，甚至成为“零杠杆”产品，流动性基本冻结。

“3·26新政之后（北京）整个商办市场都是冰冻状态，开发商都是放弃的态度。因为新政最核心的内容是不允许个人购买，而公司购买的话，新注册公司是不可能贷款的。所以，从投资属性看，新政不是降杠杆而是完全去掉杠杆。”北京某开发商负责人感慨称。

更多房企更愿意将此称之为“毁灭性打击”。另一房企营销总监则对21世纪经济报道记者表示，如今，商住市场的艰难在于：第一，购房者认为商住并不合法，二手房买卖没有人接盘；第二，不允许贷款意味着无法撬动杠杆，很少有购房者可以一下子拿出那么多现金；第三，很多购房者并不认可通过注册公司这一方式购买房产；第四，失去了投资属性。

21世纪经济报道记者针对部分二手商住项目在贝壳找房、链家上进行了调研。调研发现，二手商住项目几乎无人问津。北京像素在售二手房共76套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；北京市朝阳区定福庄卡夫卡公社，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共12套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；朝北8080，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共1套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；位于朝阳酒仙桥的新华联丽港，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共13套，90天内成交1套。46.75平方米，成交价格158万，合计33797元/平方米。

那么，调控近三年时间，开发商持有的商住用地究竟如何生存呢？房地产资深业内人士韩乐透露，“政策出台之后，商住市场基本有三个方向：第一种，一些资金不紧张的地产公司，继续保留小户型，为了符合政策规范也一直没推出，即使拿到销售证，可能也没卖，因为确实也不好卖；另外一种，就是当写字楼卖，寻求整售或者整层销售，完全在使用用途上转到符合政策要求的写字楼业态上去销售，这种销售速度会变慢，但也是一种解决途径；还有一小部分，可能就是还保持原来小面积的Loft或者公寓，按照原有的商住用途，慢慢销售。”

开发商“曲线救国”

尽管市场艰难，开发商仍有应对方法。

据韩乐介绍，为了解决商住市场去化难题，有些地产公司通过帮助购房者注册公司来解决购房资质问题。但他表示，这种行为由于仍然是针对以个人居住为目的的购房者，也有打擦边球的嫌疑。

“现在卖出去的房源基本上没有买来用来办公的。我们可以帮助购房者通过注册公司方式购买，注册公司购买就不受限制，如后期需要转手卖的话也比较好卖，因为用公司名购买后期出手的时候不用去房管局缴税，直接在工商公司更名就可以。”某知名商住项目相关销售人士表示。

据该位销售人员介绍，该楼盘仍为层高4.5米的商住公寓。相当于买一层送一层。由于不能贷款，该项目的付款方式可以全款也可以选择分期付款。据介绍，根据客户的付款方式，项目单价在三万五到四万之间，具体的还要看楼栋和楼层，一房一价。如果全款购买，最低价为35000/平方米，分期最低价则为37000/平方米。如果分期，七天内须交20%首付款，一个月内补到30%，其余部分每个月再补，最长八个月补齐全款就可以。

一位号称万科城市之光的销售人员称，北京商住市场目前都以公司名义全款购买。这位销售甚至进一步“乐观”地解释称，“开发商现在已经把每套房需要注册的公司都已经注册好了。购房者购买的时候都不用再去跑去注册公司。由于是公司名义购买，购房者转手时甚至不需要缴纳土地增值税，直接把公司与公寓一起卖掉就可以。现在这种公寓在北京还是好卖的，因为对购房者资质没有苛刻的要求，本地人外地人都可以购买。现在小区整体都已经入住，项目整体已经入住70%。因为这种小户型公寓已经绝版，因此，认可的人特别多。”

韩乐认为，商住限购政策最大的变化就是商住去投资属性。政策出台后，一些专门以投资为目的客户大幅减少。至于之前已经购买的购房者，目前无非就是两种心态：如果着急用钱，就将房价相比市场最高点下浮20%-30%；如果不需要急用钱，购房者可以选择自持，还可以通过出租获得租金的回报。限购之后，也仍然会有购房者愿意选择商住产品。比如，总价低、面积小的商住房，可以满足一些能力有限又没有购房资质的购房者的临时居住需求。当然，由于房价下跌，市场也仍然存在带有投资目的的购房者选择购买商住房。但这部分人属于少数。

本报记者 张敏 北京报道

在房地产调控政策效果的持续累加下，进入2019年，房价涨势继续放缓。

2月22日，国家统计局发布70个大中城市1月房价指数。其中，1月有58个城市的新房价格环比上涨，比去年12月减少1个。虽然上涨城市数量仍多，但70城市新房价格平均环比涨幅已降至0.61%，连续三个月下跌。

二手房方面，1月有41个城市的二手房价格环比上涨，数量同样比去年12月有所减少。其中，4个一线城市的二手房价格平均环比继续下降，31个二线城市的二手房价格由升转降。

一二线城市二手房价格普降，还是过去三年多来首次出现。二手房市场的“风向标”特性，似乎意味着整体房价将出现由涨转跌的拐点。

多数机构认为，虽然整体市场处于下行期，但现阶段，利好和利空的因素同时出现。拥有人口、产业等优势的一二线楼市，后发动力较足，房价也将得到支撑；而在货币化棚改退潮的情况下，三四线城市房价降温恐不可避免。

房价走势继续分化

与过去几个月的趋势类似，今年1月，全国70个大中城市房价总体上涨乏力。房价环比下跌的城市有所增多，上涨的城市有所减少。

新建商品住房价格方面，4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市均出现环比上涨，涨幅分别为0.4%、0.7%和0.6%。一线城市和三线城市的涨幅均比去年12月有所回落，二线城市涨幅持平。

其中，大理、吉林市、秦皇岛成为1月新房价格涨幅最高的城市，分别为2.0%、1.8%和1.7%。岳阳、惠州、厦门则领衔跌幅榜。

从2016年以来，本轮楼市调控政策已持续了超过三年的时间。虽然销售规模仍然不断攀高，但从去年四季度开始，市场已经进入到下行通道中。多数分析人士认为，市场销售的下滑已经波及到房价，使整体房价出现颓势。

不同层级城市之间的房价分化现象仍然存在，并集中体现在二手房领域。

今年1月，4个一线城市的二手房价格平均环比下降0.1%，除上海持平外，其余三个城市的二手房价均有所下调。31个二线城市的二手房价格由升转降，平均降幅为0.1%。

35个三线城市的二手房价格继续上涨，涨幅为0.2%，比上月回落0.1个百分点。

房价分化现象的出现由来已久。主流观点认为，三线城市出台调控政策晚于一二线城市，力度也比后者稍弱。因此到目前为止，一二线城市市场继续低迷，部分三四线市场仍处于上行走势，其房价的涨幅也高于一二线。

北京某大型房企相关负责人也向21世纪经济报道指出，过去两年来，该企业在北京区域（含环北京地区）的销售业绩始终没有增长。相反，三四线城市对销售的贡献持续上涨，由于三四线城市房价上涨，这些区域对利润的贡献也明显提升。

他指出，三四线城市房价的上涨，主因在于这些区域受到大规模棚户区改造的红利影响。另一方面，这也和三四线城市房价基数较低有关。

核心城市房价仍有支撑

在1月各城市房价变化中，一二线城市二手房均价的同时下降尤其引人注目。中原地产指出，过去三年多来，这种情况还是首次出现。

由于交易分散、受到行政管控较少、市场反应敏锐，二手房市场通常被视为楼市的“风向标”。中原地产认为，这一变化的信号意义在于，可能预示着整体房价将走向由涨转跌的拐点。但前提是，房地产调控政策继续保持现有力度不松动。

今年1月以来，多个省份召开地方“两会”，对全年的房地产政策进行定调。其中，棚改下降、一城一策、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）是出现频率最高的关键词。这也意味着，今年房地产政策的总基调仍然从紧，并没有明显松动。

不仅如此，按照监管层的基调，棚户区改造的范围和货币化安置的比例，未来都将得到控制。这也将成为三四线城市的不利因素。

但在人口、信贷等方面，利好消息仍然不断释放。

继天津、成都、南京、武汉等城市在过去两年成为揽才大户后，今年以来，海口、襄阳、嘉兴等三四线城市又开始了新一轮的“抢人大战”。合硕机构首席分析师郭毅认为，通过人才引进计划的实施，精英人才流入必然会为楼市带来不同程度的增量置业需求，有助市场活跃度的提升。

2月21日，发改委在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中也提出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。郭毅表示，预计产业基础相对扎实的二线城市将加速人口流入进程，楼市发展的根基也将得到进一步夯实。

信贷方面，央行数据显示，今年1月，以个人房贷为主的住户部门中长期贷款新增6969亿，创下单月新增贷款额的历史新高。而融360的监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，连续两个月回落。

郭毅表示，综合楼市政策、人口流动、信贷变化等三个层面来看，不同城市将呈现出不同的市场走势。“2019年，核心一线城市虽然受制于严格调控，房价涨幅趋稳，但发展后劲强劲，仍将保持小幅上涨的价格走势。”

但三四线城市在货币化安置降温的大背景下，如果部分城市的调控宽松的力度有限，空有人才引进计划而缺少相应的产业扶持政策，二者叠加，仍未能替代棚改对楼市的驱动力的话，房价的降温恐将不可避免。

近日，湖南省住房和城乡建设厅与省统计局联合印发《关于2018年湖南省房地产市场形势的通报》，也预测了这一分化局面。该报告指出，全省楼市逐渐进入调整期，“部分经济发展态势好、人口吸引力大的市县，房价保持基本稳定；部分缺乏人口和产业支撑的市县，房价将出现小幅下跌，特别是一些地段较偏远的楼盘，缺乏配套设施、人流等条件支撑，房价下跌压力较大。”

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示，房地产交易将正式告别“公摊面积”，近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。澎湃新闻记者注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

住建部官网截屏。

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

消息一出，引来极大关注。著名房地产政策专家、住建部政策研究中心原副主任王珏林对此表示，当前，文件仍是征求意见的形式，还未最终确定，以套内建筑面积进行交易对市场产生的影响有待验证。

那么，住宅建筑应以套内使用面积进行交易对房地产市场而言，有哪些值得关注的地方？

会不会让买过房的人资产缩水？

苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出，目前，中国的住房自有率其实非常高，虽然大家对房价过高一直诟病不已，但实际上我们大部分人也都是处于有房的状态。但是公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。

江瀚表示，因为无论是公摊面积还是使用面积，这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响，对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说，假设原来100平方米的房子售价在400万，每平方米的单价大概是4万元左右，但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，那么在这次改革之后，房子总价值的总价其实是不变的，但是每平方米的单价将会进行一定的变化，也就是折合成每平方米售价约5.7万元，所以并不会影响大家的实际财富。

而对于已经办过房产证的老房子来说，一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积，所以交易的时候，只要根据实际套内面积进行交易就可以了，如果房产证上并没有实际写明套内面积的话，相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定，不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。

取消公摊面积导致房价上涨？

《新华每日电讯》曾评论指出：公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积乱象，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。

而对于大众而言，取消公摊面积是否会对房价造成影响也多有讨论。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”对购房者而言，只是计价方式有所改变，对房价并不会产生太大影响。

江瀚称，自从国家对房地产从严调控之后，房子是用来住的，不是用来炒的，已经成为房地产的一个主基调。所以各地也都相继出台了对房地产限价的调控措施，此次新规的出台，将有可能对原先的房地产每平米限价进行一定的突破，这个时候就需要各地监管部门密切关注，严防房地产开发商在进行建筑面积与使用面积切换的时候，对原先的房子进行变相涨价的行为，从原则上来看，应该保持这一个房屋总价不变，使用面积与建筑面积切换的一个思路进行。

套内面积计价对谁影响最大？

中原地产首席分析师张大伟分析指出，是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

张大伟称，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

对于购房者而言，张大伟称，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

取消公摊面积意义在哪？

江瀚表示，取消公摊面积的意义在于，一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。二是让所有人真正能够享受到你买房所使用的面积，就是你买房的面积，避免出现我花大价钱买了100平米的房子，实际上居住的只有70平米的这种尴尬境地。

不过，此前业内也有不少观点认为，对未来房产税的出台进行一定的铺垫。

张大伟也表示，羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。