北京商报讯（记者 陶凤 王寅浩）2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确主要目标，到2022年，都市圈同城化取得明显进展，基础设施一体化程度大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除，成本分担和利益共享机制更加完善，梯次形成若干空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈。到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。

据了解，城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。近年来，都市圈建设呈现较快发展态势，但城市间交通一体化水平不高、分工协作不够、低水平同质化竞争严重、协同发展体制机制不健全等问题依然突出。

为此，《意见》提出，要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。推动人力资源信息共享、公共就业服务平台共建。

此外，要构建都市圈一体化发展机制，加快构建都市圈协商合作、规划协调、政策协同、社会参与等机制，凝神聚力推进都市圈建设重点任务落地。其中，在强化政策协同机制方面，积极构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制，加强城市间税收优惠政策协调。鼓励社会资本参与都市圈建设与运营。允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。

每经记者 蔡雅芸 每经编辑 魏文艺

2018年上半年，重庆楼市火爆得让房产中介“坐在那里就把房子卖掉”；而下半年，中介的生意急速下滑，他们再也坐不住了。

小于就是这样，作为一名房产中介工作人员，他经历了2018上半年“什么都能卖掉”的美好时光，有些房源他连楼都没上就成交了。而到了下半年，坐在门店里再也等不来生意的小于，无奈做起了给新楼盘带客的买卖。据他说，如果成功卖掉一套300多万元的新房，他能拿到开发商7000~8000元的现金奖励。

《每日经济新闻》记者近日在重庆楼市走访时发现，依靠中介带客的新楼盘在重庆十分常见。没有限购政策的重庆楼市，却上演了“过山车”般的冷热转换。

曾经火爆的楼市

近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份（下同）来到重庆江北区的一个高端改善楼盘，该项目按套内面积售价300万~1000万元/套。据销售人员介绍，这样的水平在重庆算是比较高端的产品。

尽管总价偏高，但该楼盘在2018年6月开盘的时候，就上演了2000多人参选100多套房源的盛况，选中率仅15：1，300平方米以上的大户型也早已售罄。

这样火热的局面，仅是2018上半年重庆楼市的冰山一角。连房产中介小于都说，去年上半年市场好，二手房很好卖，那时候他根本没有时间去带客看新房。

彼时，市场一片火热下的重庆新房成交价也一路上扬。据机构数据，2018年上半年，重庆住宅成交均价11148元/平方米，每月环比均有所增长，同比2017上半年8606元/平方米的成交均价，涨幅达到了29.5%。

据《每日经济新闻》记者了解，去年上半年的重庆楼市，“开盘售罄”是一种常态，房子要抢着买，选房要“找关系”，茶水费、捂盘惜售等市场乱象开始出现。重庆随即出台相关政策，重拳整治炒房卖号、捆绑搭售、茶水费、选房费、捂盘惜售等乱象。

值得一提的是，作为房产税试点城市，重庆在2018年1月以及2019年1月两次提高个人新购高档住房房产税起征点，即相继从2017年的13941元/平方米提升到2018年的15455元/平方米，再提高到最新的17630元/平方米。

“三无”购房者被挡在门外

所谓“三无”人员，即无户籍、无企业、无工作的外来人口。

2018年6月27日，重庆市政府发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，暂停对不能提供1年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。也就是说，从2018年下半年开始，“三无”人员在重庆购房无法申请购房贷款，只能全款购房。

在很多奔走在一线的房产从业人员眼里，重庆楼市开始骤然降温，就是从暂停给“三无”人员贷款开始。

首先，二手房价格开始出现一定幅度的下降。“现在有些业主扶不住了，尤其是急着用钱的，很多房子都会便宜卖出来了。”小于向《每日经济新闻》记者推荐了两套洋房产品：位于照母山板块、去年还挂400万元一套的联排别墅，现在360万元就卖；另外一套是带两个产权车位的洋房产品，去年报价370万元左右，现在降到了350万元。

进入冷静期的重庆楼市，让小于的二手房生意显然不那么好做了。现在的小于，每天都忙着给客户推荐意向房源，带着客户楼上楼下地奔走看样板间。

在陪客户看房的过程中，小于滔滔不绝地给客户讲解房子的所有优点。对一个明显年龄比自己小的客户喊“姐”，已经成了小于在这个“买方时代”的工作习惯。

给小于带来工作动力的，是客户每成交一套新房，开发商都会给他一笔不错的现金奖励。如成交一套300多万元的房子，小于能拿到7000~8000元现金奖励。但他却直言：“好难卖！”

“三无”人员的界定下，重庆楼市把大批炒房客和资金能力较差的外地人挡在了门外，下半年的房价一度出现了环比下滑的情况。楼盘现场门可罗雀，成交艰难，开发商也积极主动地给“三无”购房者开启了绿灯。

《每日经济新闻》记者在实地走访的过程中了解到，现在重庆的在售楼盘基本都能为“三无”购房者提供购房款分期服务，且零手续费。不同开发商还制定了不同的分期政策，比如有开发商要求：全款购房者需要在签订购房合同时付全部房款的五成，两成在2019年底付清，剩余三成在2020年接房前付清，房款分期时间跨度超过了一年。

开发商利润压缩

在某央企开发商的洋房产品样板间里，小于告诉记者：“去年上半年楼市很火的时候，这种产品能买到就很不错了。但现在市场冷了，反而是买房子的好时候，你可以慢慢看、慢慢选。”

小于一直在很努力地劝记者买房子。确实，进入2018年下半年乃至2019年初的重庆楼市，一直都在冷清中，购房者也有了更多的选择。

《每日经济新闻》记者走访重庆渝北区位置较为集中的几个楼盘时发现，大多数楼盘项目的售楼部里几乎很少看到购房者，有时还会在门外遇到专门截客的“小蜜蜂”。“小蜜蜂”们热情地对记者说：“看看我们这个盘吧，价格比他们便宜，户型比他们好，我们这有车可以带你过去。”

开发商也有无奈。一个于去年10月开盘的楼盘，在工作日的下午仍有看房者在咨询。项目目前仍有不少房源待售，这显然让这个龙头房企的置业顾问小魏有点着急。其对记者感叹：“我们就是开盘没赶上好时候，要不然也卖得差不多了。”

在记者问到现在价格跟开盘时候有没有涨时，小魏肯定地说：“涨了，每平方米涨了18元。”与其他楼盘大多以备案价销售不同，小魏所在楼盘能拿到老带新2%的返点。小魏还对记者诚意满满地表示，如果真的决定要买，价格上还会有让记者“感到惊喜”的折扣。

整个2018年，众多开发商都对重庆的房地产市场充满了热情。《每日经济新闻》记者梳理发现，2018年重庆住宅类用地成交了32宗，土地楼面成交均价5853元/平方米，平均溢价率16%。包括龙湖、金科、旭辉、绿城、华侨城、弘阳地产、电建地产等房企，都在重庆有所收获。

其中，重庆新楼盘较为集中的照母山板块楼面价，被龙湖、平安联合体将楼面价刷新至11393元/平方米。随着重庆主要板块的地价走高，开发商的利润空间也在压缩。据锐理数据报告分析，在重庆照母山、茶园、大学城等7个板块，开发商的利润空间不足4000元/平方米。

对走过2018年跌宕起伏的重庆楼市而言，既体会过千人抢房的疯狂，也感受到了门庭冷落的冰封。无论是站在门口静待客户上门的房产销售，还是主动出击带客看新房的房产中介，亦或是面对地价日益走高的开发商，平静后的重庆楼市，正在回归理性。

　■本报记者 王丽新 矫 月

近日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发，勾画出未来粤港澳大湾区发展蓝图。规划要求发挥香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海强强联合的引领带动作用，以中国香港、中国澳门、广州、深圳等4大中心城市作为区域发展的核心引擎，全面提升珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等7大节点城市综合实力。

受此影响，珠三角房地产市场将明显受益，提前布局粤港澳大湾区的房企也能更好的享受政策红利。

克而瑞地产研究分析，2018年底，TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50%。而根据统计局数据显示，大湾区9座内地城市2017年商品房销售额和面积分别为1.5万亿元和1.0亿平方米，按此来看，TOP30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年的销售。

此外，从大湾区（不含港澳）2016年至2018年的招拍挂土地成交情况来看，TOP30房企的新增土地储备总量达到了0.8亿平方米，而9个城市的招拍挂土地成交建面总量则为1.7亿平方米，TOP30房企拿地占比达48.7%，包揽了近一半的成交土地。可见，TOP30房企凭借提前布局和持续深耕，已掌握了湾区大量的优质资源。在充足的货源支撑下，TOP30房企未来在粤港澳大湾区的发展优势显著。

从货值排行榜上榜的企业来看，大多都为规模房企。2018年流量销售金额排名在TOP30内的房企数量多达15家，占据货值榜单的半壁江山，其中销售TOP10的房企达到了8家；此外销售TOP30-50的房企也占到了10席。

在众多房企中，碧桂园无疑成为了最大受益者，其在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万平方米，远远超过其他企业；拥有大湾区的土储货值5713.4亿元，占到了30家房企总量的10%。

除老牌广东起家的龙头房企外，还有许多扎根于本土深耕的当地开发商，实力也不容小觑，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。货值榜单中，本土企业的数量最多，达到了13家，拥有的货值总量占比达到了38%。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展，典型如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、奥园集团等等。

以龙头地产为例，有统计数据显示，截至2018年6月30日，龙光地产的土地储备总货值达到6412亿元，其中约5200亿元的货值位于奥港澳大湾区，占比高达81%。

值得注意的是，作为中国经济活力最强的区域之一的粤港澳大湾区，也成为了众多外来全国化房企的必争之地。在货值排行榜中，此类房企的数量达到了9家，总货值达到了1.26万亿元，占到了总货值的22%。在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，这类企业包括融创、世茂、福晟等，积极在广州、深圳、佛山等地频频落子。

克而瑞地产研究认为，展望未来，受益于粤港澳大湾区远景规划，释放巨大的改革制度红利，湾区交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，有望将给珠三角九城房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。

有业内人士认为，房企在奥港澳大湾区的产品布局业态呈现多样化特点，除了传统的房地产开发外，从长租公寓到城市旧改，从产业小镇到海洋经济，几乎各个领域均有涉及。实际上，这为房企自身业务转型和找寻新的利润增长点提供了机遇。未来，通过多元化业务布局，房企将有望摆脱单一的开发商标签，在拓展新业务、降低企业风险的同时，也促进了房企本身的业务整合，形成互补优势，增强企业竞争力。

北京地区限竞房密集入市。数据显示，经过3年的土地出让，目前已供应限竞房约300万平方米，预计2019年约6万套限竞房入市。从签约情况看，目前网签率整体不足20%。业内人士称，限竞房大部分位置不佳，加上北京限购限售政策较为严格，需求受到抑制。限竞房政策推出后，购房者观望情绪浓厚，去化率较低。

网签率偏低

中原地产研究中心统计数据显示，过去3年，北京合计出让95宗商品房住宅地块。其中，限竞房地块达92宗，合计规划的商品房建筑面积851万平方米，累计投资约5000亿元。截至目前，按照土地面积计算，北京限竞房已供应300万平方米，还有590万平方米等待入市。预计2019年全年入市的限竞房有望超过6万套。

截至目前，北京地区入市的限竞房项目达41个，涉及57期，批准面积合计309.96万平方米，批准套数合计26501套。其中，中海云熙限竞房项目、和悦华锦限竞房项目单个项目供应超过1000套；首开保利熙悦林语限竞房项目和瀛海府限竞房项目则不足百套。

网签率方面，目前签约面积合计约60万平方米，签约套数合计约6000套，网签比例仅为20%。同时，限竞房市场分化明显，部分限竞房项目接近售罄，有的项目去化不足2成。整体来看，合同销售的平均签约数量不足40%。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，过去几年，北京土地供应出现高峰，预计后续将有大量房源上市。限竞房区域供应扎堆，部分区域入市超过3000套，供大于求。

中国百城住宅库存数据显示，截至2018年12月，北京地区库存量为993万平方米，同比增长54%。库存量整体较高。

配套项目利润高

诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，限竞房是近年来新推出的一种房型，通过“限房价、竞地价”的方式出让土地，企业拿地期间就对项目限制售价。与普通商品房相比，限竞房5年内不能买卖，5年后买卖不需要缴纳土地出让金。从目前情况看，北京限竞房较多，其他城市采取该措施的较少。

业内人士对中国证券报记者表示，项目实施高周转以及拿地后建设别墅等利润率较高的配套项目，成为房企积极拿地建设限竞房的主要动力。

陈雷指出，房企要做到高周转发展难度大。高周转即快速拿地快速销售，一方面要求市场较好，回款时间能得到保障；另一方面，如果地价上涨过快会影响拿地面积。

中国证券报记者从多个限竞房楼盘销售处了解到，北京地区新楼盘基本都是限竞房，限竞房项目成为房企在北京拿地的“必选题”。为了快速回笼资金，促销降价成为趋势，不少开发商推出新盘后，要求三天内交足首付。由于第一批限竞房2017年入市，目前市场上没有限竞房的二手房交易。

广州日报讯 （全媒体记者林晓丽）融360最新发布的监测数据显示，全国首套房贷平均利率连续两月回落，1月全国首套房贷平均利率为5.66%，相当于基准利率1.155倍，环比上月下降0.35%；同比去年1月首套房贷平均利率5.43%，上升4.24%。

不过，1月广州地区首套房贷平均利率环比持平。

广州首套房贷主流利率

为基准上浮10%

近日，有消息称，国有大行之一的交行广州地区房贷利率下调，由此前的上浮10%降至上浮5%。不过交行广东分行表示，近期并无调整房贷利率，目前广州地区首套房贷利率最低为基准利率上浮10%。

记者调查也发现，近期广州房贷利率稳定，暂未见有调整。目前，广州地区首套房贷主流利率为基准利率上浮10%，二套房贷主流利率为基准利率上浮15%。

放款速度方面，正值年初，市场资金面保持合理宽松的状态，大部分银行表示均能较快速放款。

短期内银行大幅下调

房贷利率可能性不大

融360最新监测数据显示，1月广州首套房贷平均利率为5.55%，环比不变，二套房贷款平均利率为5.86%，环比上期不变。

全国整体来看，1月全国首套房贷平均利率为5.66%，环比上月下降0.35%，已连续两月回落；而同比去年1月首套房贷平均利率5.43%，则上升4.24%。

另外，1月全国二套房贷平均利率为6.02%，环比回落2BP，已连续三个月出现回落，本月二套房贷平均利率环比下降0.33%。

不过，融360房贷分析师李唯一指出，上月利率回调银行数量增量较前一个月减少20家。同时，出现利率下降的城市数量也减少了，1月共有7个城市首套房贷利率平均值出现下降，其中2个城市为连续两个月下降。而去年12月共有17个。之所以出现这种话状况，与多数城市已经完成回落调整有关。

李唯一认为，受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行，具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异，总体而言“刚需”在购房贷款成本上将会有所下降。

某股份制银行房贷业务相关负责人则表示，即使利率下调，相对基准利率来说，也是上浮状态。而且短期内银行大幅下调房贷利率的可能性不大。

长江商报消息 本报讯（记者 江楚雅）2019年以来，房企再遇融资难题，境外发债更是继续上升。长江商报记者粗略统计发现，2月以来，已有近10家房企完成发行境外融资计划，总规模超40亿美元。其中2月19日就有6房企均有境外债即将发行。包括融信、佳兆业、龙光、华润、华夏等房企。

克而瑞研究数据显示，今年1月份房企的境内外发债总量大幅增加，达到了1095.79亿元，突破历史新高，环比上升91.8%。其中境外债占比达到了67.6%。

2月以来，奥园集团发行2.3亿美元优先票据、正荣地产拟发行2.3亿美元优先票据、融创中国拟发行8亿美元优先票据、世茂房地产宣布完成发行10亿美元优先票据、时代中国已发行5亿美元优先票据、世茂房地产宣布将发行10亿美元优先票据、旭辉控股发行3亿美元优先票据、，禹洲地产发行5亿美元优先票据……除此之外，佳兆业、龙光、华润、华夏等多家房企均有境外债券即将发行，本月境外债总规模将更大。

房企为何热衷发境外债？自2016年下半年开始，央行、银监会、证监会、中基协以及沪深交易所等监管部门先后发布了近20项调控政策，用于收紧和规范房地产市场融资行为，房企境内融资渠道不断收紧。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企销售压力越来越大，在这种情况下，对融资的需求也越来越大。虽然海外融资成本明显上涨，又叠加汇率的波动，但在资金压力下，房企海外融资需求量仍然非常大。

长江商本记者注意到，绝大多数发债的房企均表示，募集资金有部分或全部用于偿还到期债务。数据显示，2019年将有4026亿元地产债到期。而2018年这一数据是2029亿元，彼时中弘股份、银亿股份、五洲国际等上市房企均出现违约。

2019年，房地产企业的债务将迎来到期高峰。数据显示，截至年底，到期偿还规模达3711.93亿元。2018年年底以来，多家房企面临债券违约，有投资者对公司债务违约担忧，抛售公司股票致股价闪崩。

分析人士指出，在债券到期压力下，“借新还旧”和加快销售成为大多数房企的选择。但卖房受政策调控影响，资金回笼速度不如从前，且2019年房地产市场进入调整期的预期加强，有的房企依然处于现金流紧张状态。预计2019年房企将更关注资金链安全和经营风险，拿地更加谨慎。

债券到期“洪峰”将至

近期，个别A股及港股上市房企曝出债券违约事件，引发投资者对房企资金链情况的担忧。

2018年12月24日，银亿股份发布公告称，公司因短期内资金周转困难，未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元，发生实质性违约。公告显示，“15银亿01”债券于2015年12月24日发行，规模为3亿元，票面利率为7.28%。此外，华业资本、香港上市房企新昌集团等均公告了债券违约情况。

实际上，个别房企债券违约，从侧面映射了房地产行业债券集中到期。据中信建投统计，未来5年房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019年-2022年分别为3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元到期。

中信建投指出，2019年-2022年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元房地产债可能被投资者选择回售。若考虑回售规模，2019年房地产债偿还压力将出现高峰。其中，三季度房地产债到期压力最大，达到1133.24亿元；而一季度有840.38亿元的债券可回售。加上回售规模，一季度为2019年房地产债偿还压力高峰，达到2263.09亿元。

国际地产咨询公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，主要由于2016年房企融资环境较为宽松，房地产公司融资发债，而融资期一般为三年，如今债券集中到期。

“借新还旧”致融资井喷

为应对债券到期高峰，不少房企选择“借新还旧”。因此，近期房企融资出现“井喷”。“房企融资难度有所降低。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对还债高峰。房企融资中出现大量海外融资和短期融资。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

中原地产研究中心统计数据显示，一月房地产企业融资计划出现井喷，公布的融资计划总数90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的月度融资新高。春节过后，房地产企业继续密集融资，融资计划规模超过42亿美元。

从发债情况看，克而瑞发布研报称，2019年1月，房企境内外发债总量为1095.79亿元，环比上升91.8%。其中，境外债发行规模为740.4亿元，环比增长141.9%。

张大伟表示，对于房地产企业而言，一方面，楼市销售放缓导致回款难，加上前期过度投资，房企增加融资的诉求上涨。另一方面，中小房企为了继续做大规模，同时避免未来的资金面再次收紧，加紧融资成为共识。

“近期大部分房企融资成本平稳，但处于阶段高位。随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资成本未大幅度上涨。特别是龙头房企的公司债融资成本基本在4%-5%左右。这部分企业资金压力明显缓解。”张大伟表示。

克尔瑞发布的研报显示，2019年伊始，房企发债总额大幅增加，融资成本依然处于高位。1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。境外债融资成本维持高位，达到7.86%，环比增加0.32个百分点，使得整体融资成本依然处于最近几年来较高水平。

“虽然海外融资成本有所上涨，叠加汇率波动，但房企对资金的需求量很大，所以加紧海外发债融资。”张大伟称。近期房企密集海外发债，仅2月份以来，已有旭辉控股、融创中国、时代中国、世茂房地产等房企公告拟发行美元优先票据。

行业集中度或提高

业内人士指出，在房地产企业销售放缓、地产调控不放松的大背景下，“借新还旧”能否帮助房企渡过困难期仍需探讨。“资金回笼速度不如从前，房企依然处于现金流紧张状态。”黄立冲对中国证券报记者表示。

国泰君安房地产分析师刘斐凡指出，“借新还旧”是房企的无奈之选。“房地产公司作为资金密集型企业，要发展就要借债，规模越大，债务规模可能越大。这是由其商业模式所决定的。”

除发行债券外，通过ABS融资是房企的另一融资渠道。但近期房地产ABS审核呈现从严态势。同策研究院2月初信息显示，不到半个月时间，已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临，风险值得警惕，基础资产的质量成为关注点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前房企发债主要是为了偿还旧债，偿还之后的部分剩余资金用于补充流动性，改善企业资金情况。除借助发债等融资手段外，房屋销售是房地产公司回笼资金的重要渠道。如果融资环境及销售情况不佳，房企面临较大资金压力，则可能采取类似降价的促销做法。

对于房企未来的应对策略，张大伟指出，2019年房地产市场进入调整期的预期强。这种情况下，房企将更关注资金链安全和经营风险，拿地预计将更加谨慎。黄立冲则认为，资金情况不佳的中小房企或被并购，大型房企可能因发债环境略为宽松令压力有所舒缓，行业集中度有望提高。

中新社北京2月20日电 （记者 庞无忌）在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，中国个人房贷余额和购房杠杆率同比走低。

易居房地产研究院20日发布的《2018年四季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2018年四季度，中国个人房贷余额同比增速和全国居民购房杠杆率分别回落至17.8%和31%，双双连续7个季度下行。

易居房地产研究院研究员沈昕预测称，短期内全国性的调控政策不会放松，2019年一季度，全国居民购房杠杆率将进一步下降至30%左右。伴随居民购房杠杆率的下降，2019年一季度中国房价涨幅或将继续收窄。

从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长的态势。数据显示，2018年四季度末个人购房贷款余额25.75万亿元（人民币，下同），同比增长17.8%，增速比三季度低0.1个百分点。自2016年四季度达到过去5年的增速高位（36.8%）之后，2017年一季度，个人房贷余额同比增速出现收窄（35.5%），此后7个季度，这一数据继续保持收窄态势，2018年四季度回落至17.8%。不过值得注意的是，2018年二季度以来，房贷余额增速回落速度有所趋缓。

另据易居房地产研究院测算，2018年四季度，中国居民表内购房杠杆率为31%，环比下降0.3个百分点，同比下降3.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后7个季度连续下行。目前来看，当前全国个人购房杠杆率正处于下行通道。

沈昕指出，比较全国居民购房杠杆率与70个大中城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。2018年四季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行。随着居民购房杠杆率下降，预计2019年一季度房价涨幅将继续收窄。（完）

■本报记者 周瑶 见习记者 吴文婧

　　2019年新春伊始，内地赴港上市房企又将再添新军。《证券日报》记者获悉，德信中国已于2月19日完成公开招股，预期于2月26日在港交所主板上市。德信中国将共计发售5.32亿股股份，其中中国香港公开发售股份5320万股，国际发售股份4.78亿股，发售价区间为2.32港元/股-3.25港元/股。

　　据德信中国招股书显示，假设发售价为2.79港元/股，即上述指示性发售价的中位数，同时超额配股权未行使，德信中国预计将募得款项净额约13.67亿港元。

　　深耕浙江大本营

　　毛利高速增长

　　为浙江省内的综合型房地产开发商，德信中国共有107个处于不同开发阶段的物业项目，其中浙江省内项目超过八成，分别在杭州、温州、湖州拥有28、26、18个项目。

　　截至2018年11月30日，德信中国土地储备总计约为693.39万平方米，其中589.87万平方米位于浙江省内，占比达85.07%。由此，公司深耕浙江大本营的战略可见一斑。

　　值得注意的是，据德信中国招股书显示，公司2015年-2017年与2018年前三季度的毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%、32.4%；同时期的净利率分别为1.1%、7.4%、12.8%及17.1%。德信中国方面表示，2014年以来，公司将投资重点转移至浙江省内重点城市，并调整土地收购战略，实现了毛利率的增长。

　　对此，浙大管理学院特聘教授钱向劲向记者表示，阶段性房产市场大热与浙江省内主要城市房价增幅较大是德信中国利润率大增的主要因素。不过由于房地产市场具有一定周期性，随着一系列的调控政策持续推进，房企所受压力将更加明显，如果一些公司业务布局过于集中，应对风险时就会冗余不足，业绩表现容易受到影响。

　　德信中国也在招股书风险提示中也提到：“公司业务及前景在很大程度上依赖于中国的经济状况及中国房地产市场，尤其是长三角地区各主要城市的表现。”

　　同时，德信中国方面也表示，未来除了继续巩固在浙江省的领先市场地位，也会将业务扩展至长三角及全国的主要城市，同时持续增加具有成本竞争力的优质土地储备。

　　资金承压

　　会否持续举债扩张

　　记者注意到，2015年-2017年德信中国实现净利润分别为6470万元、5.13亿元、8.39亿元，年复合增长率高达260.3%，2018年前三季度实现净利润为9.81亿元，比上年同期增长约319.5%。同时，2015年末、2016年末、2017年末与2018年三季度末，德信中国的流动资产总额分别为148.73亿元、194.39亿元、324.09亿元、417.85亿元。

　　然而在业务规模急剧扩张的同时，高昂的财务成本和攀升的债务压力也随之而来。2015年末、2016年末、2017年末与2018年三季度末，德信中国的净资产负债率分别为278.70%、435.20%、275.70%及103.1%。

　　对此，德信中国方面解释称，此前净资产负债率维持在较高水平，是由于业务于相关期间迅速增长，而业务主要由外部借款提供资金，其中2016年多数项目处于投资阶段，借款增加，而近两年该指标下降是由于利润积累所致。

　　此外截至2018年9月30日，德信中国尚未偿还的借款共计106.99亿元，其中银行借款28.91亿元，而从账龄来看，其中需要在2019年9月末与2020年9月末前偿还的计息借款分别为58.06亿元与26.76亿元。同时2018年前三季度，德信中国利息支出达近2.8亿元。

　　《证券日报》记者联系德信中国，对方表示暂不方便回应，一切以已对外披露的招股说明书为准。浙大管理学院特聘教授钱向劲指出，德信中国赴港上市是好事，有利于公司扩大影响，有利于资本结构优化，拓宽融资渠道，缓解资金压力。

　　德信中国在招股书中提到，公司募集资金约60%将用于现有物业的开发成本，约30%将用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本以及用于目前经营和计划拓展业务的城市物色和收购地块作土地储备，约10%将用作一般公司及营运资金。

　　房地产行业集中度快速提升，倒逼中小房企增加土地储备、持续扩张规模。2018年，正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、恒达集团等内房企相继在港交所主板挂牌。对于怀有“千亿元”梦想的德信中国来说，其2017年不到300亿元的销售额还与之相去甚远，上市后能否借力资本踩上提速发展的“风火轮”？

■本报记者 刘 琪

房贷利率继续回落！据融360大数据研究院监测数据显示，在监测的35个城市中，2019年1月份：首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率1.155倍，较去年12月份下降2BP；二套房贷款平均利率为6.02%，较去年12月份回落2BP，二套房贷利率已连续3个月回落。

分城市来看，上海地区首套房平均利率依然保持全国最低水平，为5.09%，北京位居第四，广州第十，天津首套房贷平均利率下跌21BP，进入首套房贷平均利率最低前十城市，位居第八位。在被监测的35个城市中，首套房贷平均利率较高的前三名为武汉、南宁、郑州，其首套房贷平均利率分别为6.16%、6.13%、6.09%。

从首套房贷平均利率的下跌幅度来看，1月份共7个城市利率出现下降，其中，哈尔滨跌幅最大，较去年12月份下降31BP平均利率为5.74%；其次为天津5.48%，较去年12月份下降21BP；青岛位居第三，平均利率为5.69%，较去年12月份下降13BP。

此外，大连、武汉均较去年12月份下降8BP，太原较去年12月份下降6BP，北京较去年12月份下降2BP。

其中，北京和武汉为连续两个月出现下降。究其原因：北京对于政策以及市场的敏感度高，一般会较早反映出市场变动；武汉由于利率水平居于全国之首，在流动性充分的前提下，利率回调空间较大。

从二套房贷平均利率来看，下跌幅度较大的城市排序与首套房贷平均利率下跌的排序基本一致：跌幅最大的依然是哈尔滨，1月份回落37BP，由去年12月份的6.45%跌至6.08%；其次为天津，较之去年12月份下跌23BP，二套房贷平均利率为5.76%；青岛同样位居第三，二套房贷平均利率为6.03%。

融360分析师指出，从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看，未来银行的资金将会保持良好的流动性。受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行，尤其是前期涨幅较大、利率水平处于高位的二线城市，回调空间更大。

在政策方面，1月份，各地调控政策主要涉及到公积金贷款、限购、加快租赁市场建设等方面，因城施策在政策内容中得到很好体现，各地可以结合当地实际情况作出地区调控政策的调整。

“从刚需角度来看未来整体利好趋势明显”，融360分析认为：首先，房屋居住权获取渠道拓宽，随着市场中针对居住需求的供给，通过购房才能解决居住需求的压力得到缓解；其次，政策性住房如共有产权房的试点成功到推广普及，为刚需购房解决居住需求降低了门槛和资金支出；最后，随着市场中房贷利率下行以及银行资金流动性的好转，租房以及购房支出的利息成本也将降低。