中新网客户端2月20日电(记者 邱宇) 近日，互联网房地产中介平台爱屋吉屋网站及APP停止运营。记者登录爱屋吉屋官网发现，其主页仅显示“一楼房东”的单纯页面，已无功能服务。而爱屋吉屋APP则显示“服务器迷路”。爱屋吉屋于2014年成立于上海，创立一年多就完成了5轮融资，累计融资额超过3亿美元，一度被誉为“业内最快成长起来的独角兽”。但2016年开始传出“欠薪”“裁员”“降佣”“关店”等系列消息，最终走向关门的结局。

长江商报消息 本报讯（记者 江楚雅）2019年以来，房企再遇融资难题，境外发债更是继续上升。长江商报记者粗略统计发现，2月以来，已有近10家房企完成发行境外融资计划，总规模超40亿美元。其中2月19日就有6房企均有境外债即将发行。包括融信、佳兆业、龙光、华润、华夏等房企。

克而瑞研究数据显示，今年1月份房企的境内外发债总量大幅增加，达到了1095.79亿元，突破历史新高，环比上升91.8%。其中境外债占比达到了67.6%。

2月以来，奥园集团发行2.3亿美元优先票据、正荣地产拟发行2.3亿美元优先票据、融创中国拟发行8亿美元优先票据、世茂房地产宣布完成发行10亿美元优先票据、时代中国已发行5亿美元优先票据、世茂房地产宣布将发行10亿美元优先票据、旭辉控股发行3亿美元优先票据、，禹洲地产发行5亿美元优先票据……除此之外，佳兆业、龙光、华润、华夏等多家房企均有境外债券即将发行，本月境外债总规模将更大。

房企为何热衷发境外债？自2016年下半年开始，央行、银监会、证监会、中基协以及沪深交易所等监管部门先后发布了近20项调控政策，用于收紧和规范房地产市场融资行为，房企境内融资渠道不断收紧。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企销售压力越来越大，在这种情况下，对融资的需求也越来越大。虽然海外融资成本明显上涨，又叠加汇率的波动，但在资金压力下，房企海外融资需求量仍然非常大。

长江商本记者注意到，绝大多数发债的房企均表示，募集资金有部分或全部用于偿还到期债务。数据显示，2019年将有4026亿元地产债到期。而2018年这一数据是2029亿元，彼时中弘股份、银亿股份、五洲国际等上市房企均出现违约。

人口迁入和聚集能给城市带来经济活力和消费需求，更重要的是，流入人口的购房需求将在短期内改变当地楼市下行的趋势。

新春伊始，各地就发出空前的“抢人”大招。 截至目前，2019年内发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。其中，南京、西安等二线城市落户政策的接连出台，在让外界感慨二线城市抢人力度的同时，也让业界不免猜测未来房企投资的重心或将从之前火热的三四线城市向二线城市偏移。

“抢人”升级

2月14日，南京市公布了修订后的《南京市积分落户实施办法》，从办法的细则来看，加分指标中房产、年龄、婚姻、落户区域等加分政策均有变化。其中，新政中房产的指标对积分落户的影响权重再度升高。前一天西安市放出史无前例的“抢人大招”则更吸引眼球：具有本科（含）以上学历的，不受年龄限制；具有本科（不含）以下学历的，年龄在45周岁（含）以下；全国高等院校在校学生，均可迁入该市落户。

截至目前，2019年内发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。这一轮“抢人大战”中，二线城市最多，力度也最大，包括西安、南京、合肥等城市，力度空前。

进入2019年，之前那些尝到甜头的城市继续加码，分布看，城市基本全面开花，人才标准继续降低，很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前基础上继续加码人才政策。

中原地产首席分析师张大伟分析，各地人才政策将直接影响房地产市场的变化。过去两年全国多个城市房价出现了反弹，其中这些城市大部分都发布了力度空前的人才政策。特别是部分二线城市，房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相地放开了限购等政策。

亿翰智库研究人士指出，落户政策的进一步放宽带来的住房刚需一定程度上有利于房地产市场对冲下行周期。

投资转向？

“人才战略出台短期内对当地楼市无疑是个利好，量价齐升降成为房企投资的重要风向标。”一位楼市观察人士指出，经济放缓和楼市持续下行是这些城市出台人才新政的主要原因之一。

数据显示，2019年1月，全国30个重点城市整体成交2146万平方米，环比下跌31%，同比也有14%的降幅。城市人才政策变相降低了限购门槛，人口快速进入将改变当地房地产格局，带来楼市上涨预期。

该人士指出，二线城市在城市级别、GDP水平、辐射能力上原本对企业的吸引力就很大，二线城市购买力也旺盛，曾一直是房企投资的重点区域。但此前严格的限购限价调控政策抑制了当地楼市续期。同时，上一轮房价上涨的一轮中，二线城市的土地价格也处在高位，这令部分房企开始转战三四线城市寻求避险。

但如今形式已经发生了变化，此前部分企业下沉三四线城市战略可能将会有所调整。一方面，当前三四线城市改善型需求家庭平均居住面积已远高于一二线城市。贝壳研究院最新发布的《2018年居住报告》显示，三四线城市家庭的人均居住面积达到了28.3平方米，远高于一二线城市。表明这些城市后期改善需求非常弱，需求只停留在首套住房层面，因此后劲不足，未来房价支撑有限。

刚需家庭也通过上一轮棚改实现了居住升级，而随着棚改货币化逐渐退出，未来三四线城市的发展空间较为有限，此前在三四线城市投资比重较高的房企如恒大、万科、碧桂园等销售增速都出现了下滑。

上海易居房地产研究院此前发布的《100城住宅价格报告》显示，2018年，三四线城市房价在连续10个月环比上涨的基础上，12月首次出现止涨现象。另外，随着近两年三四线城市楼市宏观调控逐步强化，消费者对于楼市未来走势产生观望，返乡置业随之降温。

除了三四线城市外，一线城市未来在相当一段时间内仍将处于严格的调控状态没有太多悬念。

二线城市则不同，当前各省加强以省会为核心的二线城市的集中建设和资源聚集，以及二线城市高铁网络的日臻成熟，再加上新一轮“抢人大战”启幕，二线城市将有望成为下阶段开发商的投资重点，对房企而言如何找到最具竞争力的二线城市才是关键。

警惕市场波动风险

中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月，40个一二线城市卖地2525.9亿元，同比减少15.4%，环比减少32.4%。2019年开年全国多城市土地成交依然处于调整，房企对非优质类土地相对慎重。

克而瑞研究中心研究总监杨科伟认为，2019年土拍市场底价成交将是常态，建议房企土拓投资回归核心一二线城市。这些城市的市场需求支撑更稳定，长期去化有保证，应谨慎进入弱二线以及多数三四线城市。

业内人士指出，二线城市有机会借人才战略增加对房企的吸引力。这些城市不可能直接松绑限购政策，却可以采用迂回战术，间接为楼市打开一个口子。落户宽松、购房首套不限购、提供购房补贴是大部分二三线城市发布的主要人才政策，目前看，全国一线城市严格的限购，叠加高房价，使得很多人才难以居住，这种情况下，二三线城市更有吸引力。

“一些城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单地吸引会导致房地产市场波动。”张大伟表示，目前大部分城市的人才政策，只考虑到了用降低门槛吸引人才，但吸引来的很多是购房者，而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户的可能性，人才对应的应该是产业，否则只能导致当地房价的短期波动，而无法对当地经济产生持续正面的影响。

另一位业内人士也发出警示，部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上是为了吸引购房者。容易带来房地产市场的不稳定，这对后续房企投资也会带来更多不确定因素。

北京商报记者 董家声/文 高蕾/制图

融360大数据研究院日前发布监测报告显示，2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，连续两月下降；同比去年1月首套房贷款平均利率5.43%，上升4.24%；从城市来看，1月共有7个城市出现下降，较上月17个城市有所减少，多数城市上月出现下降后本月保持稳定。

值得注意的是，从各地区政策的新动向来看，建设住房租赁市场的脚步已经加快，专家认为从刚需角度看多重利好明显。同时该报告预测，长期来看，房贷利率有望继续下行，未来刚需购房贷款成本或将下降。

房贷利率连续两月下行

批贷、放款流程加快

房贷利率走势近期备受关注。融360监测报告显示，2019年1月在全国35个城市533家银行中，有16家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比3.00%，较上月新增8家银行分（支）行；有34家银行分（支）行回调利率，占比6.38%，较上月减少20家；有479家银行分（支）行首套房贷款利率较上月持平，占比89.87%。

2019年1月全国首套房贷款平均利率最低的城市前十分别为上海5.09%、厦门5.36%、大连5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、乌鲁木齐5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、广州5.55%。监测的35个城市中，首套房贷款平均利率最高值为武汉6.16%，较上月下降8BP。

数据显示，首套房贷款执行基准利率上浮10%仍是主流。全国533家银行分（支）行中，有132家银行首套房贷款执行基准利率上浮10%，较上月增加1家；153家银行首套房贷款执行基准利率上浮15%，较上月减少8家；126家银行首套房贷款执行基准利率上浮20%，较上月持平；38家银行首套房贷款执行基准利率上浮25%，较上月减少1家；20家银行首套房贷款执行基准利率上浮30%，较上月减少3家。

首付情况方面较上月未发生变化，首套房首付三成的银行占比近八成。值得注意的是，2019年伊始随着各地差异化信贷政策深入，部分地区政策性住房存在首付优惠。例如，北京地区购买商品房首付最低为35%，但是购买共有产权房等政策性住房首付最低为三成，首付成数降低使得刚需购买门槛相应降低。

此外，由于降准以及“定向降息”等原因叠加，银行流动性较为充裕。“近期批贷、放款流程加快，不少申请组合贷的客户都在1个月内走完了流程，纯公积金贷款或者纯商业贷款会更快一些。”某大型连锁房产中介业务人员向记者表示。

多地因城施策缓解供需压力

利好刚需趋势明显

1月以来，多地对房地产政策进行了调整，主要涉及公积金贷款、限购、加快租赁市场建设等方面。对此，业内人士表示，因城施策在各地政策内容中得到很好体现。

长沙、内蒙古等地公积金贷款政策标准趋于严格。例如，长沙申请公积金贷款条件中将住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”，提高了公积金贷款申请的门槛，同时还将公积金贷款额度与缴存余额和贷款占房款比值挂钩。内蒙古要求职工申请住房公积金贷款必须连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，且账户处于正常缴存状态，不得以补缴、趸缴等形式代替连续缴存，调整后的政策同样将贷款额度与缴存余额挂钩。

业内人士表示，各地规范商业贷款与公积金贷款可以有效预防加杠杆投资、投机等行为再度扰乱市场，但同时部分刚需群体的贷款额度以及申请资格将会受到影响，预计未来将会有更多城市将结合自身现状对公积金贷款政策作进一步的细化调整，确保有效促进当地房屋贷款市场的规范和完善。

在部分地区公积金管控趋严同时，也有部分限购、限售政策出现地区性缓和调整。青岛高新区取消限购，大连市印发《大连市户籍管理若干规定》，取消了“参与积分落户的房屋办理落户后，3年内不得抵押、转让”“落户新市区满5年可迁主城区”等限制，并对其他条件进行了相应的难度降低。

此外，提速建设住房租赁市场成为多城市新趋势。深圳首次实行住房租赁在线登记。郑州实现房屋租赁行业信用信息网上查询。杭州首宗集体建设用地建设租赁住房开工。合肥有望率先建立租金月报制度，通过第三方机构开展市场租金分析和监测。

整体而言，从各地区政策的新动向来看，建设住房租赁市场的脚步已经加快。建设住房租赁市场所需要的软硬件条件各地已开始积极落实。

融360大数据研究院分析师李唯一表示，从刚需角度来看，未来整体利好趋势明显。“首先，房屋居住权获取渠道拓宽，随着市场中针对居住需求的供给，通过购房才能解决居住需求的压力得到缓解；其次，政策性住房如共有产权房的试点成功到推广普及，为刚需购房解决居住需求降低了门槛和资金支出；最后，随着市场中房贷利率下行以及银行资金流动性的好转，租房以及购房支出的利息成本也将降低。”李唯一说。

房贷利率或呈下降趋势

今年房价上涨空间不大

对于未来楼市走势，中央经济工作会议定调“因城施策”，提法也从“分类调控”改成“分类指导”。地方两会上，强调完善住房保障体系成为重点工作之一。

北京指出，2019年要更好解决群众住房问题，完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产市场平稳健康发展；完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐；出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定。福建省指出，要坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场，完善住房保障体系，完成棚户区改造4.5万套。四川省、江苏省、天津市等地也表示，将加强房地产市场监管，健全市场体系和保障体系，增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场。

利率方面，融360报告认为，未来整体利率继续回落的可能性较大。“从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看，未来银行的资金将会保持良好的流动性。预计受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行，具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异，总体而言未来刚需在购房贷款成本上将会有所下降。”李唯一表示。

不过，中原地产首席分析师张大伟则认为，春节前后，银行的资金面并未完全宽松，因此，预计短期内银行下调房贷利率的可能性不大。同策研究院总监张宏伟持近似观点，他认为即使利率下调，相对基准利率来说，也是上浮状态。此外，对于一二线大城市来说，房贷利率微调，背后依然是高房价的基调，对楼市的影响微不足道。只有房价真正下降，市场才会好转。

中国银行国际金融研究所研究员李赫强调，尽管房贷利率下降确实会使得购房者的购房成本降低，在理论上将为房价上涨提供一定的支撑，但由于现阶段市场中的购房需求较弱，叠加今年一二线城市共有产权房、长租房等大量入市，预计今年房价上涨空间不大。

被廊坊“6·2”限购令戴上“紧箍咒”的香河楼市，近日传出解禁的风声。在多家中介机构经纪人的楼盘宣传中，香河一个名为“大爱城”的地产项目已经解除限购，外地人只要满足北京或廊坊三年纳税或者社保，即可购买。然而这与廊坊“6·2”限购令规定的合规购房资质出入明显。北京商报记者实地走访传闻项目发现，在销售人员口中解除限购的项目，实际上已获得香河当地政府的“特许”，准许其以养老地产形式承接北京老年客群。值得一提的是，记者在走访过程中还了解到，近期香河楼市出现回温趋势，多家销售不仅告知购房者近期开发商会有调高房源售价的动作，还多次强调廊坊限购有望在2019年两会后解除或放松。同时，开发商协助外地购房者“办理资质”，规避限购政策购房的违规操作仍然存在。

房产中介：炒作香河限购解禁

沉寂已久的香河楼市，因一众房地产经纪机构经纪人的楼盘推介文案起了波澜。

“通知！外地人可以第一考虑这个项目！香河大爱城已经解除限购了！”近日，一则关于香河楼盘放开限购的消息在网上迅速流传。根据消息，外地人只要在北京或廊坊任一地纳税或缴纳社保满三年，即可购买。然而这却有别于廊坊“6·2”限购令规定的合规购买条件。

廊坊“6·2”限购令，即廊坊市政府于2017年6月2日发布的楼市调控新政。根据调控新政，香河县与廊坊市主城区、大厂回族自治县等多区域被列入从严住房限购区。针对外地人购房，廊坊“6·2”限购令明确指出，“非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房；非本地户籍居民家庭，已拥有1套住房，或者无法提供三年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证”。

除上述楼盘推介文案炒作香河楼市外，一些网站上更出现了“香河大爱城，北三县唯一外地人能买的项目，70年大产权，央企国家级养老示范基地”的宣传。在这段对大爱城项目集中介绍的网页中，宣传文案开头还以红色加粗大字体的形式，强调“外地人能买的北三县唯一，抓住最后机会”。

从一位发布上述房源信息的某中介机构经纪人处，北京商报记者了解到，他们公司与大爱城项目有代理合作关系，“它家房源，我们一直在代理”。

大爱城销售：网传解禁楼盘为养老产品

“上周末去的，跟抢房似的。好多北京本地的车。”购房者黄女士如此描述上周六大爱城的看房“盛况”。

北京商报记者也于2月的一个周末，来到了位于香河爱晚大道的大爱城销售中心，大爱城酒店一层即为该项目当前的售楼处。当日的售楼处较为热闹，数十组客户的集中到访，使得项目沙盘、样板间以及会客区无不遍布看房人。就连现场的茶水与果盘供应都稍显紧张。

据了解，大爱城项目由世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造，隶属一项始于2008年1月的社会化养老服务系统工程——“国家爱晚工程”。项目开发商为香河恒康房地产开发有限公司（以下简称“香河恒康”），2014年6月推出大爱城·香河国家养老示范基地一期居家养老住宅，当前在售项目为“大爱城2季”，开盘于2018年10月。二期产品包括北侧及东侧的13栋高层（共2672套）、西南角的7栋叠墅（共计252套）、中间72栋联排别墅（共计378套）以及西侧5栋商业体（建面5.22万平方米）。高层主力户型为70㎡二居、97㎡三居 、113㎡四居，当前只有第10及第11栋房源小有剩余，12栋正在排卡中。

大爱城项目现场销售人员称，该项目住宅产品为共有产权性质，购房者及开发商分别持有产权的90%、10%，购房者需同时满足在京或在廊坊社保/纳税满三年、家中有符合年龄资质的老人（女55周岁或男60周岁以上）。该项目支持贷款购买，首套房首付30%，二套50%。购房满三年后，方能入市再交易，转让时须提前购买开发商所持有的10%份额，再交易对象也须满足现行购买条件。就项目突破限购的传闻，销售人员表示，“我们项目不是解除限购，而是受香河政府支持，养老项目合法承接北京养老需求客群”。据透露，当前购房客群的80%来自北京。

就网传大爱城解禁一事，记者致电项目开发商香河恒康相关人士，但截止发稿，该公司未给出回应。

合硕机构首席分析师郭毅表示，从现实情况来看，香河大爱城项目其实算不上是炒作限购或者突破限购。所谓“大爱城解除限购”，是建立在获得政府相应支持的基础上，是针对养老地产这一特殊产品类型的一个特殊政策，算是当地政府给养老人群的一个“特殊待遇”。但从宣传方式上来说，部分中介经纪人在项目推广文案中并未提及大爱城的养老属性，存在误导购房者、引导投资的嫌疑。

另有不愿具名的分析人士表示，对购买者来说，购买大爱城项目一要考虑养老房产运营过程中是否需要承担更高的成本，二要关注此类房产购买后的退出机制是如何实现的。“对再交易对象接盘的条件限定，也许会影响到房产的未来流通与资产价值。置业大爱城，应基于自身的养老需求，不要出于一时的投资行为而突破限购，毕竟当前廊坊限购仍较为严厉。”

香河楼市：现调高售价预期

值得一提的是，除验证“香河解禁”传闻非真、住宅限购仍存外，北京商报记者还从多个项目销售人员口中了解到，受规划预期影响，近期香河楼市有所回温，前去看房咨询的北京购房者明显增多。

不限购、不限贷的香河商办项目市场，最先热闹了起来。以位于香河新华大街附近的商办类项目孔雀城·大运河智慧街区为例，北京商报记者走访之日恰值周六，打出“商住两用”口号的该项目，于当日迎来了一波看房小高潮。针对签约客户，现场还设有转盘抽奖以及砸金蛋等环节。

据了解，孔雀城·大运河智慧街区在售房源有9栋共计7761套，包括平层及loft两种类型，面积为35-55平方米，产权年限均为40年。该项目2018年11月24日起售，最低首付6万元起，最低总价28万元起，成交均价约在8000-13000元/平方米区间，当前已售2栋。现售房源预计2021年11月末以毛坯形式交付。购房首付比例为50%，可根据具体金额进行分期。

据现场销售人员表述，近来北三县升值潜力日渐凸显，在住宅限购力度不减的现实情况下，商办类产品是北京外溢刚需或过渡客群的购房首选。并称，孔雀城·大运河智慧街区配套齐全、交通方便，在北三县商办类项目中优势明显。此外，该销售人员还多次强调，因为近期香河楼市出现回温趋势，香河很多开发商接下来将会有调高房源售价的动作，此外还称廊坊限购有望在2019年两会后解除或放松。“现在刚刚开始涨，趁着还没涨太多，下手正合适。像今天的销售现场，就有不少之前的意向客户，都是要赶在涨价前买房。”

看似无懈可击的香河住宅市场，实则也暗流涌动。即使廊坊“6·2”限购令规定，非本地户籍家庭需要提供三年及以上社保或者纳税证明。孔雀城·大运河智慧街区销售人员告诉北京商报记者，如果真想购买香河住宅，明面上的办法行不通，还有“摆不上台面”的手段：全款购房进行草签，补齐三年纳税或社保后正式网签，网签后再按正常程序办理房产证。

据悉，一般开发商都会找专业的第三方公司协助购房者 “办理资质”，通过一纸就业协议使购房人获得当地企业职工身份，只要购房者在未来三年时间内按月纳税，纳税时间满三年且保证无断缴后，即可获得廊坊市购房资质，并顺利网签。上述销售人员还友情提示称，“做完税服务的话，不到1万块钱，比做社保便宜”。并表示，当前香河甚至北三县非当地人购房的，基本都是由此操作实现。 “北三县住宅贷不了款，只能全款买。全款可适度延长支付周期，但是全款购房这个没商量。”

专家：过度炒作或遭调控从严

事实上，北京商报记者于2018年8月末针对北三县楼市的调查便发现，大厂多数开发商以“代办当地完税或社保”的伎俩规避限购。

“由此可见，市场需求依然旺盛。有需求，才会出来解决方案。”郭毅直言，上述规避限购的操作方法，对购房者来说存在一定风险。如果在全款购房后的三年中，开发商受利益驱使出现“一房两卖”，那么本就属于非法获得购房资质的购房者，其权益或将无从保障。此外，三年的完税或社保究竟能不能按月如期进行，也要打一个问号。

就坊间近期以来关于廊坊限购解禁的传闻，郭毅表示全面解除的可能性不大，不过针对特定人群的“特殊放松”，倒是有可能会实现。但是这个放松，原则上都会辅以相应的要求或条件，面对的人群必然是定向的、少部分的，不会对市场的置业需求形成大幅度抬升。“因而，房价的高企并非由购房需求的增加造成。其实从目前来看，这种调高售价的倾向，更多的还是在于中介和开发商的炒作。”

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖则直言，环京楼市如果肆意炒作，或遭调控从严。在胡景晖看来，在落实“房住不炒”、“因城施策”，以及“楼市调控主体责任在城市政府”的情况下，这种利好的释放应该是循序渐进的缓慢释放，而非短期内的炒作集中释放，尤其是在北京城市副中心建设的关键时期，在楼市调控和长效机制建立的关键阶段，对各地楼市来说都是“稳”字大过天。“如果香河等环京区域的开发商再盲目地炒作话题，人为地给市场煽风点火，造成房价异动的话，必将招来楼市调控的进一步从严。”

北京商报记者 荣蕾

2019年，房地产企业的债务将迎来到期高峰。数据显示，截至年底，到期偿还规模达3711.93亿元。2018年年底以来，多家房企面临债券违约，有投资者对公司债务违约担忧，抛售公司股票致股价闪崩。

分析人士指出，在债券到期压力下，“借新还旧”和加快销售成为大多数房企的选择。但卖房受政策调控影响，资金回笼速度不如从前，且2019年房地产市场进入调整期的预期加强，有的房企依然处于现金流紧张状态。预计2019年房企将更关注资金链安全和经营风险，拿地更加谨慎。

债券到期“洪峰”将至

近期，个别A股及港股上市房企曝出债券违约事件，引发投资者对房企资金链情况的担忧。

2018年12月24日，银亿股份发布公告称，公司因短期内资金周转困难，未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元，发生实质性违约。公告显示，“15银亿01”债券于2015年12月24日发行，规模为3亿元，票面利率为7.28%。此外，华业资本、香港上市房企新昌集团等均公告了债券违约情况。

实际上，个别房企债券违约，从侧面映射了房地产行业债券集中到期。据中信建投统计，未来5年房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019年-2022年分别为3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元到期。

中信建投指出，2019年-2022年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元房地产债可能被投资者选择回售。若考虑回售规模，2019年房地产债偿还压力将出现高峰。其中，三季度房地产债到期压力最大，达到1133.24亿元；而一季度有840.38亿元的债券可回售。加上回售规模，一季度为2019年房地产债偿还压力高峰，达到2263.09亿元。

国际地产咨询公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，主要由于2016年房企融资环境较为宽松，房地产公司融资发债，而融资期一般为三年，如今债券集中到期。

“借新还旧”致融资井喷

为应对债券到期高峰，不少房企选择“借新还旧”。因此，近期房企融资出现“井喷”。“房企融资难度有所降低。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对还债高峰。房企融资中出现大量海外融资和短期融资。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

中原地产研究中心统计数据显示，一月房地产企业融资计划出现井喷，公布的融资计划总数90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的月度融资新高。春节过后，房地产企业继续密集融资，融资计划规模超过42亿美元。

从发债情况看，克而瑞发布研报称，2019年1月，房企境内外发债总量为1095.79亿元，环比上升91.8%。其中，境外债发行规模为740.4亿元，环比增长141.9%。

张大伟表示，对于房地产企业而言，一方面，楼市销售放缓导致回款难，加上前期过度投资，房企增加融资的诉求上涨。另一方面，中小房企为了继续做大规模，同时避免未来的资金面再次收紧，加紧融资成为共识。

“近期大部分房企融资成本平稳，但处于阶段高位。随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资成本未大幅度上涨。特别是龙头房企的公司债融资成本基本在4%-5%左右。这部分企业资金压力明显缓解。”张大伟表示。

克尔瑞发布的研报显示，2019年伊始，房企发债总额大幅增加，融资成本依然处于高位。1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。境外债融资成本维持高位，达到7.86%，环比增加0.32个百分点，使得整体融资成本依然处于最近几年来较高水平。

“虽然海外融资成本有所上涨，叠加汇率波动，但房企对资金的需求量很大，所以加紧海外发债融资。”张大伟称。近期房企密集海外发债，仅2月份以来，已有旭辉控股、融创中国、时代中国、世茂房地产等房企公告拟发行美元优先票据。

行业集中度或提高

业内人士指出，在房地产企业销售放缓、地产调控不放松的大背景下，“借新还旧”能否帮助房企渡过困难期仍需探讨。“资金回笼速度不如从前，房企依然处于现金流紧张状态。”黄立冲对中国证券报记者表示。

国泰君安房地产分析师刘斐凡指出，“借新还旧”是房企的无奈之选。“房地产公司作为资金密集型企业，要发展就要借债，规模越大，债务规模可能越大。这是由其商业模式所决定的。”

除发行债券外，通过ABS融资是房企的另一融资渠道。但近期房地产ABS审核呈现从严态势。同策研究院2月初信息显示，不到半个月时间，已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临，风险值得警惕，基础资产的质量成为关注点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前房企发债主要是为了偿还旧债，偿还之后的部分剩余资金用于补充流动性，改善企业资金情况。除借助发债等融资手段外，房屋销售是房地产公司回笼资金的重要渠道。如果融资环境及销售情况不佳，房企面临较大资金压力，则可能采取类似降价的促销做法。

对于房企未来的应对策略，张大伟指出，2019年房地产市场进入调整期的预期强。这种情况下，房企将更关注资金链安全和经营风险，拿地预计将更加谨慎。黄立冲则认为，资金情况不佳的中小房企或被并购，大型房企可能因发债环境略为宽松令压力有所舒缓，行业集中度有望提高。

继去年12月全国首套房贷款平均利率环比11月下降0.53%之后，2019年1月份全国首套贷款平均利率继续稳中有降。

融360大数据研究院监测数据显示：2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率1.155倍，环比去年12月下降0.35%；同比去年1月首套房贷款平均利率5.43%，上升4.24%。从城市来看，1月共有7个城市首套房贷利率出现下降，较2018年12月的17个城市有所减少，多数城市从去年12月出现下降后今年1月保持稳定。

就北上广深一线城市而言，1月首套房贷利率处于5.09%～5.57%区间，其中，北京（楼盘）首套房贷款平均利率为5.43%，较2018年12月回落2个基点；上海（楼盘）为5.09%，广州（楼盘）为5.55%，深圳（楼盘）为5.57%，均较去年12月持平。

一位国有大行人士告诉记者，他所在的银行在北京地区2018年年底个人首套房贷利率为基准利率上浮10%，现在没有变化，而且放贷较快。

一线城市变化不大，而二线城市大面积回调。以天津（楼盘）地区为例，多家银行下调房贷利率，首套房贷利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%。

“目前我们银行的房贷基础利率是基准利率上浮20%，从去年年底到现在没有变动。不过，春节后，我所在区域其他银行的首套房贷款利率都有所下降，今年上半年我们银行房贷利率回落的可能性较大。”一位中部地区城商行个人房贷人士称。

此外，2019年1月，在全国533家银行分（支）行中，有132家银行首套房贷执行基准利率上浮10%，较上月增加1家；153家银行执行基准利率上浮15%，较去年12月底减少8家；126家银行执行基准利率上浮20%，较上月持平；38家银行执行基准利率上浮25%，较上月减少1家；20家银行执行基准利率上浮30%，较2018年12月减少3家。

数据还显示，2019年1月全国首套房贷平均利率最低的城市前十分别为：上海5.09%、厦门（楼盘）5.36%、大连（楼盘）5.36%、北京5.43%、福州（楼盘）5.46%、太原（楼盘）5.47%、乌鲁木齐5.47%、天津5.46%、昆明（楼盘）5.54%、广州5.55%。最低的上海，利率持平上期；武汉（楼盘）最高，但较2018年12月下降8个基点。

就二套房贷而言，2019年1月全国二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落2个基点，环比下降0.33%，并已连续三个月出现回落。

在35个城市533家银行分（支）行中，二套房贷利率有32家银行1月份执行基准利率上浮10%，较上月新增8家；有39家银行执行基准利率上浮15%，较上月新增7家；有214家银行执行基准利率上浮20%，较上月减少11家；有220家银行执行基准利率上浮20%以上，较去年12月减少4家。

融360分析师李唯一称，1月份首套房利率下降的城市数量出现减少，与多数城市已经完成楼市回落调整有关。预计未来时间内，仍有城市会出现回落调整，具体时间以及幅度因城而异。从政策调整来看，主要涉及三个方面：公积金政策领域出现调整，多城市出台公积金贷款细则规定；部分地区出现限购政策的调整，调整方向多结合当地实情；多省市加快住房租赁市场发展进度，尽早发挥租赁市场对市场的利好作用。

中新社北京2月20日电 （记者 庞无忌）在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，中国个人房贷余额和购房杠杆率同比走低。

易居房地产研究院20日发布的《2018年四季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2018年四季度，中国个人房贷余额同比增速和全国居民购房杠杆率分别回落至17.8%和31%，双双连续7个季度下行。

易居房地产研究院研究员沈昕预测称，短期内全国性的调控政策不会放松，2019年一季度，全国居民购房杠杆率将进一步下降至30%左右。伴随居民购房杠杆率的下降，2019年一季度中国房价涨幅或将继续收窄。

从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长的态势。数据显示，2018年四季度末个人购房贷款余额25.75万亿元（人民币，下同），同比增长17.8%，增速比三季度低0.1个百分点。自2016年四季度达到过去5年的增速高位（36.8%）之后，2017年一季度，个人房贷余额同比增速出现收窄（35.5%），此后7个季度，这一数据继续保持收窄态势，2018年四季度回落至17.8%。不过值得注意的是，2018年二季度以来，房贷余额增速回落速度有所趋缓。

另据易居房地产研究院测算，2018年四季度，中国居民表内购房杠杆率为31%，环比下降0.3个百分点，同比下降3.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后7个季度连续下行。目前来看，当前全国个人购房杠杆率正处于下行通道。

沈昕指出，比较全国居民购房杠杆率与70个大中城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。2018年四季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行。随着居民购房杠杆率下降，预计2019年一季度房价涨幅将继续收窄。（完）

新春伊始，绿地“地产+多元产业”协同发展已开启加速度模式。2019年2月20日，由中国科学院大学、青岛市城阳区政府、绿地控股集团三方合作开发的“中国青岛o绿地国科健康科技小镇”项目开工仪式在青岛城阳盛大举行。这标志着项目正式启动建设，一座承载着中国健康产业光明未来的示范新城破土而出。

三方合作，打造“健康中国”新示范

山东省委常委、青岛市委书记王清宪对项目十分关心，高度重视。20日上午8时许，王清宪在项目开工仪式前会见了中国科学院大学及绿地控股集团代表一行，他对国科大和绿地参与项目建设表示支持和感谢。

王清宪指出，未来要继续深入挖掘国科大的科教、人才、研发资源，以及绿地集团的全球产业资源和新兴产能项目，特别是在人工智能领域的科创产业，期待来青岛投资落地，进一步加强三方的深度合作。

上午10时18分，以“健康中国 活力城阳 国科典范 世界绿地”为主题的项目开工仪式正式拉开帷幕。

原国家卫生和计划生育委员会副主任、中国卫生信息与健康医疗大数据学会会长、中国科学院大学健康医疗大数据国家研究院院长金小桃，山东省政协副主席、民盟中央常委、民盟山东省主委王修林，中国科学院大学党委常务副书记、副校长 董军社，青岛市人民政府副市长张德平，绿地控股集团董事长、总裁张玉良出席仪式，共同见证这一历史性时刻。

本次仪式由青岛城阳区政府区长李红兵主持。

项目投资总额达450亿元，总占地面积约2500亩，总建筑面积309万㎡，包括绿地国科健康科技小镇和绿地产业小镇项目两部分。

其中，绿地国科健康科技小镇项目占地面积约1900亩，总建筑面积209多万平方米，总投资约300亿元，涵括健康、科技、教育、消费、宜居五大核心板块。项目将充分发挥绿地规模化新城开发的成熟模式，以及康养、科创等产业领域的全球资源，充分集聚中国科学院大学的世界级科研教育、高层次人才资源及信息优势，打造集教育培训、科技研发、医疗健康、创新创业于一体的健康科技新城和区域性创新创业活力中心，树立“政、校、企”三方合作的成功典范。项目建成后将成为国际先进、国内一流的基础教育、医疗、科研高地，预计导入人口近7.5万人，每年新增税收超过4亿元。

另外，青岛城阳区人民政府还将与绿地控股集团合作打造绿地产业小镇，作为绿地国科健康科技小镇的共建项目。项目总占地面积约600亩，预计总投资约150亿元，总开发周期约3-4年。绿地产业小镇拟建设绿地全球贸易港青岛中心，打造集进口贸易交易中心、进口贸易总部基地、高端酒店、民宿、酒店式公寓、总部办公和高端住宅为一体的产城融合新区。

青岛城阳区委书记王波:绿地国科健康科技小镇项目完全符合国家战略和省、市要求，城阳区将全面加强与中国科学院大学和绿地集团的沟通交流，扩宽合作领域，提升合作层次，共同推动经济高质量发展。

绿地控股集团董事长、总裁张玉良：绿地国科健康科技小镇的开发建设，是贯彻国家高质量发展要求、推动地方新旧动能转换的一项重要举措。绿地集团将充分发挥绿地规模化新城开发的成熟模式，以及康养、科创等产业领域的全球资源，联合国科大世界级人才培育的力量，打造集科技研发、医疗健康、创新创业、教育培训等功能为一体的活力新城，努力将项目打造成为健康中国新示范、创新驱动新样板、基础教育新高地。相信在不久的将来，项目定会成为“健康中国”、“智慧中国”的示范新样本，为青岛经济腾飞与城市建设作出积极的贡献！

中国科学院大学党委常务副书记、副校长董军社：相信在三方的协作配合下，一定能将项目建成独具中国特色、世界一流的样板型科技小镇，为青岛城阳的崛起与腾飞贡献力量，走出一条新时代下高校推动区域经济创新驱动发展的新路子！

原国家卫生和计划生育委员会副主任、中国卫生信息与健康医疗大数据学会会长、中国科学院大学健康医疗大数据国家研究院院长金小桃：希望各方精诚合作，扎实推进，努力把绿地国科健康科技小镇做大做强，为青岛市产业转型升级，乃至山东省新旧动能转换提供新的活力和动力，进而为全国其它地区践行“健康中国”战略提供有益借鉴。

青岛市政府副市长张德平：我们将把服务推动绿地国科健康科技小镇项目作为建设开放、现代、活力、时尚国际大都市的重要支撑，着力打造服务最优、成本最低、效率最高的营商环境，一如既往地为项目建设提供全方位服务。

现场揭牌，描绘多元产业新蓝图

在活动现场，依托中国科学院大学自身优质产业资源引进的五大产业一一揭牌：中国科学院大学青岛附属医院、中国科学院大学健康医疗大数据国家研究院（青岛）、中国科学院大学（青岛）附属学校、中国科学院大学创新创业学院青岛分院、中国科学院大学继续教育学院青岛分院，作为首批落地项目强势入驻。这将大大提升当地的医疗、教育、科研水平，成为拉动区域经济转型发展的强力引擎。

后续，为了满足绿地国科健康科技小镇在商业设施、酒店住宿、总部办公、人才居住等方面的需求，完善区域配套功能，绿地产业小镇还将导入青岛城阳绿地铂骊文化主题酒店、青岛绿地康养居酒店、青岛绿地国际健康管理中心、绿地全球商品贸易港青岛中心等产业，为青岛建设开放、现代、活力、时尚的国际大都市注入新的动能。

同时，项目还将引进日本国际医疗福祉大学的医疗资源，与中国科学院大学自身的产业资源相互补充，加之绿地集团自身的医康养平台，充分发挥三者在健康管理、精准医疗、颐养结合以及健康大数据方面的先进经验和品牌优势，共同推进绿地国科健康科技小镇项目建设，打造更具国际化、更高水平的医康养产业链，为促进区域大健康产业发展提供技术支撑和智力支持。

科创康养并举，打造项目新标杆

上午11时许，项目奠基培土仪式开始，中国青岛o绿地国科健康科技小镇项目正式开工！这也标志着绿地在环胶州湾经济聚集带核心地带的新一轮深耕布局正式拉开帷幕。

绿地国科健康科技小镇的正式启动，也是绿地集团落实改革开放方针政策、贯彻国家高质量发展要求、助力地方新旧动能转换的又一重要举措。标志着绿地与国内顶尖科研机构的合作的持续扩展、深化、升级，其“地产+多元产业”综合投资模式，正在让“绿地，让生活更美好”的价值理念在深耕区域落地生根。

绿地在多年发展过程中，形成了“房地产主业突出，大基建、大金融、大消费、科创、康养等产业并举发展”的综合经营格局。绿地科创产业快速起步，积极拥抱科技变革，聚焦前沿领域、顶尖公司，继续提升复旦绿地、交大绿地两个科创中心运营水平；绿地康养产业积极布局，正式成立康养产业集团，研发了涵盖“医康养娱游乐”六大主题内容的康养酒店产品模型，启动开工了100余个康养酒店项目。

>>中国科学院大学

中国科学院大学(简称“国科大”)是一所以“博学笃志、格物明德”为校训、以科教融合为特色的创新型大学。

中国科学院大学前身是中国科学院研究生院，成立于1978年，是经党中央国务院批准创办的第一所研究生院，培养了新中国第一个理学博士、第一个工学博士、第一个女博士、第一个双学位博士。2012年6月，教育部批准中国科学院研究生院更名为中国科学院大学。2014年，国科大开始招收本科生，形成了覆盖本、硕、博三个层次的高等教育体系。

>>日本国际医疗福祉大学

国际医疗福祉大学是日本第一家医疗福祉的综合大学。为了培养多种多样的医疗福祉专家，在附属相关医疗福祉设施充实实习生计划与实习。其中，国际医疗福祉大学三田医院是日本皇室成员及财团指定体检医院，被称为日本最好的体检医院。

春节过后，人潮返程，白领进入跳槽期，从而产生了大量的租房和换房的需求。据相关机构发布的《2018年中国住宅租赁报告》显示，春节后是找房的高峰期，而在租房类型上，选择长租公寓的比例在逐年攀升。作为国内领先的互联网长租公寓品牌，蛋壳公寓有着完善的租房供应链，在提供高品质房源、快速入住等服务上带来了优质租房体验，正成为年轻租房人群的首选。

海量房源+地图找房，解决找房难问题

蛋壳公寓的新租客小郑，已经在京工作三年。年后，他的公司从海淀换到了朝阳，他也决定把家搬到公司附近。与以往租房方式不同，小郑这次直接选择了蛋壳公寓。

在小郑看来，蛋壳公寓的地图找房很方便，房源所在位置的交通情况、与公司的距离远近，通过地图就能知道的差不多。此外，还让小郑满意的是，蛋壳公寓的房源也比较多，装修条件配套也都非常不错，选择多了，找房也不像以前那么被动了。

类似小郑的情况并非个例，根据蛋壳公寓联合知乎发布的《2019租房青年生活调查报告》也显示，年轻人租房会重点关注地理位置、租金这两方面，其次是治安、房屋配套和周边生活配套。

不仅如此，调查报告也显示，年轻一代的租房人群对房屋配套有更高的要求，希望配齐家电、家具，以及特色的装修风格。在蛋壳公寓的装修设计上，会有资深设计师对房源进行装修设计，打造现代、时尚的居住环境，满足年轻租客们对装修的要求。

模式创新+服务保障，带来安心居住

蛋壳公寓作为品牌公寓，具有管理规范、运营实力强等优势，同时还注重科技创新和社区文化生态的打造，也是其吸引年轻租客的重要原因。

在生活居住的细节方面，蛋壳公寓也有着精心的考虑。据了解，蛋壳公寓在生活配套中配备了稳定性好、承重性高的床、书桌、椅子和衣柜等家具，还配有AB面床垫、靠枕等软性配套，进一步提高了居住舒适性。

蛋壳公寓后续的服务内容也很丰富。入住后，蛋壳公寓提供有极速wifi网络，公共区域双周保洁，并有客服随时待命，及时跟进处理紧急问题。

为丰富年轻人的社区生活，蛋壳公寓还会定期举办多种多样的租客生活。就在近期，蛋壳公寓就上线了“住蛋壳•孵化新生活”的品牌活动，将通过线上线下相结合的方式，为年轻租客们搭建都市生活交流平台，带来更有乐趣的租房生活体验。

目前，年轻租客的租房需求与以往已经发生了很大的变化，他们已经接受租房成为生活的一部分，同时，也将对生活的要求投射到租房上，“不将就，会生活”是他们最大的心理诉求。蛋壳公寓将与年轻租客们同步，在提供高品质房屋的基础下，更注重带来优质的租房体验和生活体验，满足年轻人们的心理诉求，才能够成为年轻人们首选的公寓品牌。