题记：

眼看他起高楼，眼看他宴宾客。

正文：

吴向东官宣上线。

宣布这件事的，不是平安，而是华夏。

由华夏控股股东提议，19年2月20日发公告，8票同意，0票反对，0票弃权，任命吴向东为公司CEO暨总裁。

而据此前的坊间热议，吴向东离开华润，将是先入平安，再火线入主华夏，任职的职务是副董事长。

那么，在落地的官宣中，从副董事长变为CEO暨总裁，背后的玄机又是什么？

根据上市公司的职位设定，副董事长一般来说是公司第二大股东或有股东大会选举产生。是董事长的副手，在董事长外出时行使临时处理权。

而CEO暨总裁，是一个企业中负责日常事务的最高行政官员，在公司或组织内部拥有最终的执行权力。

从华夏幸福官宣的结果来看，副董事长的提名仍握在平安的手里，而在执行层面，是CEO+CFO的架构，吴向东握有执行权力，俞建分管财务及融资业务。

以目前的架构，来大胆推测，平安的谋划，或许并非单一的股权投资，再结合吴向东的履历及平安提出的新业务，也并非是战略投资的结构。

那么，吴向东就位后，平安的真实意图又是什么？

假设，平安发起提名副董事长，由此构成的组织架构便是，从决策层到执行层，再到财务层面，平安是完全贯通的。

换句话说，平安的决策意志，在华夏幸福大概率是可以贯彻执行的，而不像之前万科收购华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目，投反对票也无用的局面。

在这场人事细微变局中，业内也会很疑惑，同样是行业猛人的王文学，为何会如此放权，不惜让跟随多年的老臣孟惊屈居联席总裁。

背后的原由，有业内人士评论，不外乎两个原因：一是悬在头上的对赌协议，就如同紧箍咒一样；二是华夏幸福内部有需要平安出手，才能摆平的难题。

据华夏幸福公布的经营简报数据，2018年全年房地产销售额为1297亿元，加上产业园区结算收入额310亿元，总额为1607亿元。

而在2018年年初，华夏幸福制定的地产销售目标是2000亿元。

这份业绩单，能否满足对赌协议中2018年利润不低于114.15亿元的承诺，不久之后便会知道。

而在吴向东就位之前，中国平安再次对华夏幸福进行了增持，持股比例为25%。增持背后，传递出的是什么样的讯息？

有业内人士推测，看到利润报表的中国平安，对华夏幸福的利润增长是有担忧的。

具体有哪些担忧？

我们从华夏幸福的资产负债、现金流量和利润，来细微的看一下：

据2018年三季报显示，华夏幸福的流动负债合计2441亿元，2017年全年为2208亿元，2016年全年为1596亿元。

再来看经营活动产生的现金流净额，据2018三季度合并报表显示为—76.6亿，2017年为—162.2亿元，2016年全年为77.6亿元。

最后来看净利润，据2018三季度合并报表显示为78.7亿元，2017年全年为87.8亿元，2016年全年为64.9亿元。

此外，华夏幸福筹资活动现金流入567.14亿元，较全年同期714.42亿元出现大幅下滑，截至第三季末，持有的货币资金为379.1亿元，较期初减少44.34%。

不断增加的债务，尤其是长期借款近几年激增，相对较低的毛利率，净现金流量持续为负，让华夏幸福的融资成本进一步提高。

这一切经营困境，背后的缘由又是什么？业内给出的判断是，王文学扩张太猛。

冠名“吃北京的粮，下金蛋在廊坊”的金蛋计划，让华夏幸福的产业新城一炮而红，再之后搭上特色小镇的政策东风，王老板又把“金蛋计划”复制到了特色小镇。

结果这套“固安产业园”的模式，与特色小镇水土不服，为此王老板声势浩大的“三年百镇”计划，就此歇火，小镇集团全国400多人，3天时间裁完。

此前，业内对华夏幸福的产城模式作过分析，这种模式运转起来，背后有两个大前提，一是地方政府不富裕，二是王老板为了养鸡拿到的土地，能快速地获取收益。

在2017年之前，这两大前提，在环一线房价上扬的态势下，问题被掩盖了，由此华夏幸福的产城和小镇模式，表现为顺风顺水。

但17年中便开始不幸福，华夏幸福遭遇了自己的黑天鹅事件。环京限购，粮仓告急。

产业新城依靠土地快速周转这个前提，陷入困境。以环京为例，2018年初，地突然好拿了，甚至政府会主动打电话给开发商，这背后的潜台词是面包不值钱了。

而模式运转的另一个前提，也开始显现出弊端，地方政府从园区中获得税收，至少需要5-6年的时间，所以政府基本不会按照协议进行按时结算。

从华夏幸福的年报中的应收账款中，也可以看出来，基本都是园区政府欠款。

同时，2014之后，无论国际还是国内，产业正在萎缩，不存在产业爆发的逆增长趋势。据此，用大面积产业园区去要一个低价住宅地的模式，也就难以持续。

所以，再试着推测，虽然小镇集团的人员被裁撤了，但打着小镇旗号，拿到的土地还在，如果强行改换门头，做产业新城，是否适配？

如果不适配，那这些存量土地，对于华夏幸福，又该如何解套呢？据此猜想，在对赌协议之外，华夏幸福的难题或许就是这些存量的土地，如何脱困创收。

这是悬在王文学头上的一柄达摩克利斯之剑，那是否会成为吴向东展现实力的舞台？而由马明哲织就的这张网，背后的意图，也就不言自明了。

由平安主导的这场大戏，或许最终会印证了一句俗语：

丨甲之蜜糖，乙之砒霜。

2月19日，融信中国(03301，HK）发布公告称，将发行于2021年到期金额2.07762亿美元的11.25%优先票据，与早前进行交换要约的3.92亿美元旧票据合并构成单一系列。同日，禹洲地产(01628，HK)发布公告称，公司发行于2024年到期金额5亿美元的8.5%优先票据。

克而瑞研究数据显示，今年1月份房企的境内外发债总量大幅增加，达到了1095.79亿元，突破历史新高，环比上升91.8%。《每日经济新闻》记者注意到，随着地产行业步入“白银时代”，2018年千亿房企新增13家至30家，比业绩增速更快的是负债增速，中型房企对规模的激烈追求使其成为此轮加杠杆的主力。同时，房企的发债成本也在不断增加，众多房企的发债用途为“现有债务再融资”，即“借新还旧”。

2月份已有多家房企海外发债

2月18日，融信宣布对于2021年到期的8.25%优先票据中未偿付的票据提出交换要约。截至交换截止时间，3.92亿美元的旧票据(占旧票据本金总额约48.81%)已根据交换要约有效地呈交以作交换。

于结算日，公司将向有效地呈交彼等的旧票据及获接受作交换的合资格持有人交付本金额3.92亿美元的新交换票据及108.33万美元现金，以悉数支付交换代价。新交换票据将按每年11.25%之利率计息，分期每半年支付。

标普全球评级2月8日表示，融信修订2021年到期票据条款的提议短时间不会影响该公司的信用状况。

据悉，以上债券于2018年2月首次发行，之后多次增发，使得该包含2020年投资者回售权的债券未偿还金额高达8亿美元。

标普此前指出，融信中国截至2018年6月30日拥有165亿元未受限现金余额，2018年的合同销售额也高达1200亿元有余，而且减少购地支出。该机构预计，即使投资者不接受交换要约，融信中国也将获得全额兑付。

《每日经济新闻》记者注意到，2月份已有多家房企进行海外发债。2月11日，中国奥园集团公告称，公司已发行于2023年到期的2.25亿美元7.95%优先票据；2月13日，中海地产表示，2019年第一期公司债券将于2月15日上市，总规模35亿元；2月13日，融创中国公告称，发行2022年到期的8亿美元优先票据，年利率7.875%。

2月19日，禹洲地产发布公告称，公司发行于2024年到期金额为5亿美元的8.5%优先票据，自2019年8月26日起每半年于每年2月26日及8月26日支付。上述所得款项净额主要用作现有债务再融资用途。

融信此次发行的新交换票据达11.25%的利率与上述房企的海外融资成本相比略高。

中型房企继续加杠杆追规模

TOP3房企基本已到达保回款、降负债、提盈利的阶段，大型房企拿地也更加谨慎。《每日经济新闻》记者注意到，2月15日克而瑞发布的《2019年1月中国房地产企业新增货值TOP100》显示，1月份拿地货值第1、2名为分别为融创中国和华润置地，恒大和万科分别列3、4位，前10名中没有出现碧桂园的名字。

2018年，千亿房企新增13家至30家。2019年开年以来，各房企追求规模的步履不停，加杠杆的力度不减。与海外发债相比，部分房企发行的公司债利率更低。

例如，2月18日龙湖发布公告称，其间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司将于2019年2月20日及21日发行2019年第一期境内公司债券，发行规模不超过人民币22亿元。上述公司债分为两个品种，其中一类品种为期五年，另一类品种为期七年，两个品种票面利率询价区间分别仅为3.8%~4.8%及4.3%~5.3%。

国泰君安证券研究指出，中型房企成为此轮加杠杆主力。三大指标显示，中型房企负债率自2012年以来持续提升，尤其是净负债率2018年已飙升至135.1%，显著高于大型房企的95.8%和小型房企的88.7%。飙升的杠杆率对应的是迅速膨胀的销售规模，2016~2018年中型房企销售复合增速51.1%，高于大型房企的42.5%和小型房企的46.8%。

从影响净负债率的三个指标来看，高负债增速、货币资金的相对紧缺与利润结转的滞后带来的所有权益增长偏慢，是导致中型房企财务杠杆率快速提升的主要原因。

《每日经济新闻》记者从近期上交所官网获悉，部分房企2018年的累计新增借款已超过上年末净资产的20%。

大公国际资信评估发布文件显示，截至2018年末金隅集团借款余额为1168.55亿元，较2017年末累计新增借款189. 44亿元，累计新增借款占上年末净资产(699.18亿元)的比例为27.09%。

2月15日深交所官网发布文件显示，截至2019年1月末，金科地产合并口径下(以下同)借款余额为901.57亿元，较2018年末借款余额(未经审计) 821.01亿元增加80.56亿元，增加金额超过2018年末净资产(未经审计)的20%。

这也意味着，仅2019年1月份，金科通过银行贷款、直接债务融资(公司债券、债务融资工具、资产支持证券等)等方式进行融资的金额达到80.56亿元。

春节过后，多地租房市场回暖。2019年以来，租房市场持续获政策支持，包括利用集体建设用地建设租赁住房试点等。此外，上海、杭州等地多个租赁地块成交。租赁市场供应有望进一步加大。

市场回暖

诸葛找房发布的最新租金报告显示，20个重点城市2019年第7周月租金均价为43.53元/平方米，环比上涨0.15%。分城市看，一线城市平均月租金为82.19元/平方米，环比微涨0.05%。重点二线城市平均月租金为34.41元/平方米，环比上涨0.26%。20个城市租金春节后整体回暖态势显现。

2019年以来，住房租赁市场持续获得政策面较大力度支持，包括刺激住房租赁消费、利用集体建设用地建设租赁住房试点、完善住房市场和保障体系等。以集体建设用地建设租赁住房试点为例，1月16日，自然资源部和住建部办公厅公告，已原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。同时，促进建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；建立包括租金监测机制在内的各项机制，支持长期租赁；形成可复制、可推广的制度成果；建立承租人基本公共服务保障机制等。

租赁住房土地出让方面，中指院发布的《2019年1月长租公寓市场月报》显示，2019年1月，上海、杭州共成交10宗租赁地块。其中，上海成交8宗租赁地块，7宗为纯租赁用地；杭州成交2宗租赁地块，均建设人才专项租赁住房。

上市房企布局租赁市场方面，葛洲坝日前公告，2019年住房租赁专项公司债券（第一期）于1月21日起在上交所上市，发行总额度为10亿元，债券期限为5年，票面年利率为3.85%。华发股份则表示，“中联前海开源—华发租赁住房一号资产支持专项计划”获上交所审核通过，计划发行总额不超过50亿元。

规模扩大

诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，经过2018年的市场整顿，租赁市场目前较为稳定，预计2019年租赁市场发展稳中向好，规模继续扩大。同时，租赁市场监管力度不会减弱，租金税制度会更加完善。

陈雷预计，2019年更多房企将加入长租房行业。长租公寓是房地产行业的一个发展方向，目前恢复到稳定发展阶段。发行债券可以降低房源持有成本，同时扩大规模降低运营成本。

陈雷表示，目前租赁住房的土地供应大多在郊区，相对偏僻。而存量房改造可以有效地利用现有资源，位置优势会吸引更多的租赁用户。

存量房市场方面，一线城市普遍出现供应加速的迹象。以北京地区为例，中原地产统计数据显示，2018年底，北京楼市库存增加至5.66万套，相比2018年初上涨了2万套，上涨幅度高达57%，增幅为近4年之最。

在房地产市场进入存量时代后，一、二线城市二手住宅成交量占整体市场成交情况的比重越来越高，二手房成交量开始能客观合理地反映大中城市的购房需求。在土地新增供应有限，新房高端化、郊区化严重的情况下，供应与需求错配，刚需购房者通过二手住宅满足自身住房需求，部分城市甚至出现一、二手房倒挂现象。

近日，据上海有关地产研究院发布的《2018年20城二手住宅成交量偏离度报告》显示，2018年，研究院监测的20个城市二手住宅成交量为119.1万套，同比下降16.8%。20城二手住宅成交量偏离度为-7.1%。2017年和2018年二手住宅成交量在均值处波动，总体来看，二手房市场较为理性，部分城市也出现二手房价格稳中有跌的情况。

研究院认为，2018年受到房地产市场调控的影响，加之2015年和2016年二手住宅成交量爆发一定程度上透支了部分购房需求，导致2017年和2018年购房需求不足，二手房市场延续了2017年的低迷态势。

从历史走势来看，2012年在“限购、限贷”等政策调控下，二手住宅成交量处于历史低位。2013年成交量以53.8%的增幅回升。2014年市场再度降温。2015年，在去库存利好政策刺激、多轮降息、信贷宽松的背景下，大量资金涌入楼市。在热点城市新房供不应求的状态下，刚需人群开始转向存量房市场，2016年二手住宅交易量更是达到2012年以来的高点。2017年在因城施策的调控政策下，二手住宅成交量再次步入下行通道。

将20城按城市能级分类来看，一、二、三线城市2018年二手住宅成交量均出现不同程度的萎缩。2017年和2018年二手住宅成交量均低于2012年以来平均值。目前一线城市二手住宅成交量已处于低位，预计2019年成交量将小幅上升。

有关人士表示，在监测的20城中，2017年就已开始降温的上海、天津、厦门、北京、深圳、南京二手住宅成交量已低位盘整两年以上，2019年下降空间有限，尤其是上海、天津、厦门有望率先企稳、甚至反弹。而无锡、金华、扬州等城市经过连续两年的二手住宅成交量增加，未来一两年下行风险较大。

《10城二手房市场报告》报告显示，2019年1月份，10个城市二手房成交量为5.0万套，环比增长0.5%，同比下降6.4%。

观察10城二手房成交情况，1月份二手房成交量较2018年12月份略有增长，但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数（5.6万套）。可见2019年1月份，二手房成交量仍处于低位盘整态势，总体来看二手房市场仍较低迷。

业内人士表示，观察历史数据可知，历年1月份二手房成交量均高于2月份成交量。受春节时间点影响，中介及房东年末促成交易的意愿较强，部分二手房需求也得以释放。

分具体分城市来，按成交量能度指标来看，1月份10城二手房成交量能度的排行中，量能度最强的城市是厦门，其次是苏州，量能度分别为42%和28%，而最弱的城市是无锡，其次是深圳，量能度分别为-19%和-18%。

业内人士表示，预计2月份二手房成交量将下降。因为2月份春节对二手房成交量有所影响。另外，二手房成交量和调控政策有关，目前仍处于中央对房地产市场调控不放松的大环境下。

专挑春节出手，有人六折捡漏学区房

一套桂花城司法拍卖房最终成交单价仅35953元/m2，远低于二手房市场价

春节假期，有人走亲访友，有人出国潇洒，还有人悄悄在法拍房里捡了“大便宜”。

钱报记者发现，阿里拍卖平台上，春节期间杭州市区成交了一套司法拍卖房源，成交价足足比评估价低了401万元，相比二手房市场价更是几乎打了六折。

桂花城名校学区房变卖

成交单价仅3.59万元/m2

整个春节假期，杭州市区挂出6套法拍住宅，唯一成交的一套在西湖区桂花城南屏苑，还是大年初一成交。该小区对应学区为求是星洲小学。

阿里拍卖平台上显示，该房源评估价为1230万元，户型为五室三厅一厨三卫三阳台(含阁楼)，从照片看，还是精装修带家具，建筑面积达230.58m2，也就是说，评估的单价要53344万元/m2。

虽然有多达638人设置了提醒，但总共只有2人报名，从出价记录看，从除夕夜开始，直到大年初一的傍晚成交，经过23次加价后，最终成交价829万元，折算单价约35953元/m2，足足比评估总价低了401万元。

透明售房网数据显示，近半年桂花城南屏苑仅成交过一套房源，单价约5.8万元/m2。这样一比相当于打了六折，无疑是捡了大便宜。

事实上，该房源的成交也算一波三折。拍卖平台上有记录可查，这套房源的第一次拍卖其实是在2018年11月18日，当时的起拍价还是980万元，但因无人报名而流拍；第二次拍卖在2018年12月8日，起拍价调低至785万元，仍然流拍。这次虽然是转为变卖，但并未再调低起拍价。

杭州来拍法服首席知识官刘毅解释：“所谓变卖，和拍卖规则不一样，拍卖是在规定时间开拍，比如今天十点开拍到明天十点结束；而变卖是有60天的变卖期，在这段期间内任何时间点出价都可以，一旦出价就开始24小时倒计时。这套桂花城房源，出价发生在除夕夜，或许是趁春节期间大家忙着过节，特地挑选的时间点。”

浙江司法拍卖服务专家邓江威告诉钱报记者：“一般在正月十五前，成交都不活跃，因此也确实是一个捡漏时机。不过这套桂花城房源，单价上看挺便宜，但总价高，也并不容易成交。”

杭州法拍房溢价率下行

低于评估价成交是主流

据记者了解，杭州的法拍房市场其实已经历了较长时间的持续低迷。

一份由阿里拍卖相关负责人提供的《杭州房产线上拍卖市场数据研究报告》显示，自2018年二季度到2018年末，杭州线上拍卖市场的住宅成交溢价率一直处于下行态势，从去年5月时住宅平均成交溢价率达到58.31%的峰值后，不断下探，到11月时跌至17.73%的低谷，直到12月收官只微升至20.19%。

进入2019年后，这一态势依然延续。据钱报记者统计，今年1月，杭州十区范围内，阿里拍卖网上已经结束拍卖的法拍房共有184套，其中仅16套成交价超过评估价，有21套流拍。

以桂花城为例，其实近两年桂花城的法拍房源并不少，成交单价恰好连成一条下探态势的线。2017年10月成交的南屏苑房源，彼时单价高达5.4万元/m2；去年8月23日成交的春晓苑法拍房，单价接近5.3万元/m2；再到去年12月18日成交的一套春晓苑143.94m2的房源，评估价773万元，最终只拍到587万元成交，单价跌到了4万元/m2出头；而此次春节被“捡漏”的35953元/m2，恰好是成交单价的最低点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析：“去年二季度的高峰期，恰好是杭州摇号开始，楼市较热的时期，当时新房摇不到，二手房价格高，于是很多人将目光转向不限购的法拍房。但随着去年下半年楼市逐渐降温，买房也不再焦急，加上司法拍卖房源本身带有一定瑕疵，所以愿意花重金去抢法拍房的人也就越来越少，因此即便是地段较好的房源，也可能出现流拍，或是被‘捡漏’。”

春节假期过去仅仅数日，中国多家房企继续密集公布融资计划。

2月14日，时代中国控股有限公司公告称，公司已发行于2022年到期的5亿美元7.625%优先票据。同日，世茂房地产控股有限公司称，发行10亿美元优先票据，票面利率6.125%。

融创中国控股有限公司13日发布公告称，公司拟发行于2022年到期的8亿美元7.875%优先票据。

12日，正荣地产公告表示，发行2.3亿美元优先票据，利率为9.80%；12日，华夏幸福公告称，其子公司向境外专业投资人增发1亿美元高级无抵押定息债券，票面利率为6.5%

11日，奥园集团公告称，发行2.25亿美元优先票据，票面利率为7.95%。

据中原地产研究中心统计，仅春节假期结束后的数日，多家中国房地产企业继续密集发布融资计划，所涉金额超过35亿美元。

事实上，今年以来，中国房企的“融资潮”持续汹涌。克而瑞研究中心日前发布的一份报告显示，2019年1月份，房地产企业境内外发债总量1095.8亿元人民币，环比上升91.8%。其中，占比最大的仍然是境外债，所占比重为67.6%，环比增幅则达到141.9%。

克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出，其主要是由于多个企业发行了大额的境外优先票据。在发债成本方面，1月份，房企平均发债成本为6.98%，环比继续小幅下降，但仍处于相对较高水平。

中原地产首席分析师张大伟指出，销售压力加大，加之房企迎来偿债高峰是房地产企业持续密集融资的主要原因。万科、恒大、碧桂园等多家龙头房企1月份销售额同比下滑明显。张大伟认为，2019年房地产市场进入调整期的预期较强，这种情况下，房企更关注资金链的安全，不少企业抓住这个窗口期加速融资。

据克而瑞研究中心统计，1月份，房企有21笔发债到期，总金额共计约合406.6亿元人民币，其中金额最高的一笔是富力地产在2014年1月16日发行的10亿美元的境外优先票据。

2019年开年，由于春节假期，有几个城市新建住宅出现网签量为个位数情况。楼市冬天仍在延续，尤其返乡置业热度不再，导致三、四线城市新建住宅成交量同比和环比均快速下降。

据易居研究院监测，2019年1月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。一线城市新建商品住宅成交面积环比下降36%，同比增长19%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降14%；18个三、四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降21%。

值得一提的是，从过去两年春节期间成交情况来看，三、四线城市楼市是成交主力区，但今年却出现成交曲线跳水现象。

据易居研究院监测，7个本轮调控较严的三、四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降37%，同比下降9%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三、四线城市新建商品住宅成交面积环比下降25%，同比下降28%。

易居研究院研究员沈昕表示，弱调控或未调控的三、四线城市成交同比下降幅度较大，从成交量走势来看，2018年5月份见顶后逐渐下降，2018年三季度以来降温趋势明显，未来还将继续降温。1月份，三、四线城市出现成交同比大幅下降30%的现象，返乡置业降温是重要原因。据相关调查机构数据显示，今年虽然还有近52.7%的人群有返乡置业的意愿，但是相比于去年的58.7%占比还是出现了很明显的跌幅。

沈昕表示，2019年1月份，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线在经历1月份的大幅跳水后将继续下滑，预计2019年一季度40城成交将继续萎缩。分城市类别看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，有企稳的迹象；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三、四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

2019年新年以来，由于适逢房地产市场春节淡季，返乡置业意向人群相比2018年略有下降，房企营销表现也比较平淡，项目折扣力度和营销推案力度都不及往年，加上部分三四线城市市场需求已经透支，综合来看，新年以来楼市成交整体走低。

各大房企营销动力不足

往年的春节返乡置业潮都是一派火热，但在今年似乎不一样了，并没有改变楼市低迷的情况。这从房企营销方面就能看出来：2019春节期间，房企营销表现平淡。从供给方面看，春节期间新推楼盘较少，新推案力度明显下降，市场仍然以去库存、去存量为主要目标。

克而瑞地产研究中心的统计数据显示，春节期间，主要40多个重点监测城市数据显示供应量同比下降29%，供应量不足。该机构研究员沈晓玲分析指出，春节期间，折扣力度和营销推案力度相比去年都有所下降，开发商自身销售预期也有下调，没有寄希望于像往年一样由返乡置业带动“购房潮”，没有过多地特别针对春节市场的营销方案推出，部分房企楼盘的“春节不打烊”也只维持基本运营，并没有推出具体的让利活动。

不仅推盘动力不足，折扣力度也较小。2019年春节期间，房企让利方式主要以特价房、首付款延期付、以老带新、实物赠送等常规方式为主，其中特价房活动较多，折扣力度可达8.2折。根据克而瑞方面监测，2018年以来房企让利空间不断缩减，但销售业绩及回款压力却在逐渐增大。

自2018年下半年开始，房企为提升销售业绩加快库存去化，特价房促销活动明显增多，直至2019春节期间。从特价房折扣力度来看，多集中在8.2-9.8折之间，相比去年6.4-8.5折的让利幅度明显下降。从实物赠送的让利方式来看，2018年部分楼盘出现了成交送宝马轿车等高价值实物的营销活动，但2019春节期间，赠送的礼品多为家电、手机等价值较低的实物。

沈晓玲分析表示，调控政策深入、返乡置业热度下降致使房企春节表现平平。房企在春节期间普遍调降新推案力度，营销热情明显下降。造成这一现象主要有两方面原因：一方面，随着房地产调控逐渐深入和长效机制建设不断推进，2019年春节房地产市场持续转冷，购房者观望态度比往年浓重。另一方面，随着一、二线城市人才优惠政策频繁出台、租赁市场规范化建设不断推进，“外漂一族”在工作城市置业、长远生活的难度正逐步降低，2019年返乡置业意向人群相比去年略有下降，致使房企对于返乡置业效应期望下降不少。

部分城市购房需求透支严重

2015年下半年至2018年，全国房地产市场经历了一轮大行情，很多城市成交量大增，房价大涨。易居房地产研究院方面认为，如果楼市一段时间内成交量暴增，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。

对此，易居方面针对全国40城市新建商品住宅成交量偏离度的研究发现，部分城市住房需求当前严重透支。这些城市包括了4个一线城市，18个二线城市，18个三线城市。其中，三线城市住宅成交量偏离度尤为明显。

具体来看，2018年受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积同比增长9%，成交量仅次于2016年，连续四年高于平均值，2018年偏离度为19%。从数据走势来看，2018年上半年，三四线城市和部分热点二线城市销售火热，但是当年下半年以后，多数城市急速降温，销售量下降明显。

其中，2018年4个一线城市新建商品住宅成交面积同比下降5%，成交量连续两年下滑，2018年偏离度为-30%。18个二线城市新建商品住宅成交面积同比增长3%，成交量连续四年高于平均值，2018年偏离度为16%。18个三线城市新建商品住宅成交面积同比大幅增长28%，成交量创历史新高，连续四年高于平均值，2018年偏离度为56%。

易居研究院研究员沈昕分析认为，与一二线城市不同，三线城市新房成交量在2017年小幅下降后，2018年再次大幅增长，并创下2010年以来新高。这是由于2018年上半年，部分本轮政策效应启动较晚的三线城市成交异常火热，成交量大幅增长，但是2018年三季度以来已有所降温。

沈昕指出，从2018年40城新房成交量偏离度排名来看，惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五，偏离度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市偏离度过高，成交量严重透支。排在末三位的是厦门、北京和上海，偏离度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负偏离度过高，成交量低迷。

“可以看出，2018年正偏离度较高的城市主要是三线城市和部分西部二线城市，这类城市整体经济面偏弱，本轮政策效应启动较晚，仍处于板块轮动中，但随着全国整体市场降温及购买力的透支，此类城市楼市面临较大的下行风险。”沈昕分析认为，“2018年负偏离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市，此类城市本轮政策效应启动最早，成交量已处于低位，下跌空间有限。”

2019年楼市或加速分化

在沈昕看来，这也说明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年就已开始降温，这类城市成交量已低位盘整两年及以上，2019年下降空间有限，尤其是厦门、北京、上海有望率先企稳、甚至反弹；而部分弱二线城市和三四线城市经过连续两年的上涨，未来一两年下行风险较大。

值得一提的是，从2018年全年来看，房企之间规模化、行业集中化的趋势愈发明显。但同时随着调控深化，企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现，行业整体风险有所累积。在此背景下，标杆性房企集中于一二线主流城市进行土地储备布局。

中国指数研究院的数据显示，2018年，中海、龙湖、华润置地等企业在一二线城市的土储比例普遍在60%-90%之间。该机构认为，展望2019年，大型房企集中于一二线城市收储的趋势应该不会改变。

针对三四线城市，克而瑞地产研究中心研究员杨科伟进一步分析认为，“2019年春节期间三四线城市返乡置业潮明显失色，徐州、淮安等成交量同比腰斩，韶关、晋江等同比跌幅超7成。一方面，三四线城市房价现已升至阶段性高点，市场购买力难免透支；另一方面，从去年四季度开始，三四线城市房地产市场已相继进入调整，市场成交明显减速，在此背景下，三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。”

杨科伟表示，“2019年房地产市场下行压力不容小觑，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件，一二线城市成交量可能在政策趋缓下基本保持稳定，但三四线城市预计将面临较大的调整压力。”

天气再冷，房地产的话题也不会冷。在亚布力中国企业家论坛第十九届年会的地产论坛上，企业家们围绕“房地产的下一个春天”各抒己见。

供应发力叠加调控收紧，可以预见，楼市短期内可能火不起来了。从去年8月开始，全国多地发布了各种房地产监管政策的通知，楼市调控不断加码。参加论坛的不少房企也不约而同地开始寻求转型，如更多地持有物业、进军租赁市场、建设特色小镇、开拓养老和旅游地产等等。

几个月后，另一种声音出现，菏泽打响全国楼市调控松绑第一枪的论调，加上广州郊区放开限价限购中介活跃，市场又蠢蠢欲动。解读菏泽的房地产政策不能忽略棚改的关键词。菏泽是全国三四线城市的缩影，去年全国棚改政策收紧，棚改放缓对楼市销量自然会有负面冲击，从保障市场流动性的角度看，菏泽的动作确实有情可原，也还不足以成为房地产调控松动的样本。而广州的调整更像是让房地产价格回归真实，对以往快速增长出现的问题进行“排雷”和“纠偏”。

对菏泽和广州楼市调控“想太多”，其实反映了国内复杂的房地产情结。在愈来愈高的房价逼迫下，人们总是猜测政府会做点什么。当楼市“入冬”，三四线棚改货币化逐渐退出，经济下行压力有增无减，人们又相信政府不会袖手旁观。长期以来，楼市在这两种情绪中左右摇摆，又总是趋向于调控政策只是暂时的，形成了楼市只涨不跌的惯性神话，支撑起了从普通老百姓到投机商人的楼市信仰。

信仰归信仰，该打破的时候还是要打破。全国人大常委会立法规划中已经把“房地产税法”列入条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案的第一类项目；实施租售并举已成为政策共识，公租房、共有产权房的供给不断增加。政策环环相扣，“房住不炒”依然是未来中国房地产市场的主基调，去年底的中央经济工作会议再次提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

楼市调控主基调并未松动，只是在这个主基调下，三四线城市和一二线城市面临的问题都大不相同，政策很难“一刀切”，也给各地因地制宜预留了调整空间。“因城施策”不意味着地方只能加码调控，不能有任何自选动作，广州也好，菏泽也罢，可以根据自身情况量体裁衣。

在中国，大多数二三线城市都依赖土地财政。房地产政策事关经济稳定，更事关经济转型，以市场为导向，建立以供求平衡为目标的长效机制，才能求得一个健康稳定的房地产市场。正如有的企业家在亚布力论坛上所说，外部环境是冬天也好夏天也好，面对楼市应该保持深秋的心态，夏天的时候不要跟着过热，冬天保持理性心态。