2019年开年，由于春节假期，有几个城市新建住宅出现网签量为个位数情况。楼市冬天仍在延续，尤其返乡置业热度不再，导致三、四线城市新建住宅成交量同比和环比均快速下降。

据易居研究院监测，2019年1月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。一线城市新建商品住宅成交面积环比下降36%，同比增长19%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降14%；18个三、四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降21%。

值得一提的是，从过去两年春节期间成交情况来看，三、四线城市楼市是成交主力区，但今年却出现成交曲线跳水现象。

据易居研究院监测，7个本轮调控较严的三、四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降37%，同比下降9%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三、四线城市新建商品住宅成交面积环比下降25%，同比下降28%。

易居研究院研究员沈昕表示，弱调控或未调控的三、四线城市成交同比下降幅度较大，从成交量走势来看，2018年5月份见顶后逐渐下降，2018年三季度以来降温趋势明显，未来还将继续降温。1月份，三、四线城市出现成交同比大幅下降30%的现象，返乡置业降温是重要原因。据相关调查机构数据显示，今年虽然还有近52.7%的人群有返乡置业的意愿，但是相比于去年的58.7%占比还是出现了很明显的跌幅。

沈昕表示，2019年1月份，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线在经历1月份的大幅跳水后将继续下滑，预计2019年一季度40城成交将继续萎缩。分城市类别看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，有企稳的迹象；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三、四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

报告：未来三线城市房价或开始调整并持续较长时间

中新社北京2月18日电 (记者 庞无忌)2019年1月份，中国多地楼市成交下滑，房地产市场持续4年的一轮上升周期或宣告结束。易居房地产研究院18日发布的一份报告预测称，未来中国三线城市房价或开始调整并持续较长时间。

资料图：民众了解房产户型。 中新社记者 韦亮 摄

报告显示，过去四年(2015年1月份至2018年12月份)，中国70个大中城市二手房价累计涨幅为23.7%，年复合增速为5.5%，低于GDP年复合增速。

二手房价涨幅排名前十的城市均为一线城市和强二线城市，其中深圳以80%的二手房价涨幅位居榜首；北京、合肥和广州的涨幅达到或接近60%，分别位列第二位、第三位和第四位；上海在一线城市中涨幅最低，为45%。70城中仅锦州(-4%)一城房价涨幅为负。房价涨幅靠后的城市主要为东北及中西部三线城市，城市基本面较差，经济发展较落后。

易居研究院研究员王若辰表示，本轮上涨周期一线城市二手房价累计涨幅达到61%，远高于其他四类城市；强二线城市累计涨幅为35%，高于70城平均涨幅11个百分点。以上两类城市在城市经济发展和人口流入上占据绝对的优势地位。

资料图：一处在建楼盘。中新社记者 张斌 摄

非强二线城市房价涨幅略高于城市群三线城市，两者都处于70城平均涨幅水平附近，由于后者受益于城市群的优势地理位置，产业发展及人口流入相比非城市群三线城市具有较大优势，因此房价涨幅接近非强二线城市。非城市群三线城市基本面较弱，房价涨幅在本轮周期中低于平均水平。

王若辰认为，本轮房价上涨的三线城市主要由去库存及棚改货币推动，相较一二线城市基本面因素支撑较弱，预计未来三线城市房价将开始调整并持续较长时间；二线城市中华东、华南地区大部分城市二手房价已率先下跌，将带动整个二线城市类型进入调整阶段；一线城市于2017年下半年至今已有较长的调整时间，未来可能率先企稳。

近日，绿地控股集团股份有限公司发布公告，公司全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司（合称“转让方”）持有的中民外滩房地产开发有限公司（“标的公司”）50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格为121亿元。

资料显示，标的公司主要资产为上海市董家渡项目地块。该地块所处区域位于上海老城厢与黄浦江南外滩之间，是上海开埠以来最早形成的城区之一。2014年11月，揭牌仅3个月的中民投联合上海外滩投资、中民嘉业控制的上海佳渡置业，斥资248.5亿元拿下了董家渡——13、15号地块，董家渡地块后来成为中民投最优质的资产之一。

截至2017年12月31日，标的公司总资产401.5亿元，总负债297.89亿元，净资产103.65亿元。截至2018年12月31日（未经审计），标的公司总资产453.16亿元，总负债352.98亿元，净资产100.18亿元。

针对此次股权交易，中原地产首席分析师张大伟分析认为。“董家渡地块非常优质，是中国土地历史上总价排行第3的地块。董家渡的总建筑面积113.9万平方米，总投资概估算达到惊人的604亿，相当于3-4座上海中心大厦的投资。整个项目计划在2021年全部竣工。”

“从地块本身看，从拿地的2014年到现在升值非常明显，而且区域属性稀缺，价值非常高。”张大伟表示，中民投转让股权主要原因还是集中于获利离场和资金压力等两方面因素。整体来看，在资金链紧张与去杠杆的当下，房地产市场的大宗资产交易非常频繁。最近几年包括万达、海航等企业均有大量资产交易。“董家渡项目为商办住综合项目，因为体量巨大，开发难度也比较大，对资金要求高。”

值得一提的是，2月17日，绿地控股与上海银行签署战略合作协议，根据协议，上海银行将为绿地旗下全产业提供“一揽子”金融服务，并确定了百亿级授信额度。据悉，绿地控股与上海银行将在房地产、基建、金融、商贸、酒店旅游、康养产业及海外业务等领域展开合作。

绿地控股董事长、总裁张玉良表示，绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势，集全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。

公开数据显示，2018年绿地控股营收3510.14亿元，同比增20.87%（2017年营收为2904.18亿元），营业利润为242.82亿元，同比增22.87%（2017年营业利润为197.62亿元），利润总额为241.93亿元，归母净利为116.62亿元，同比增长29.03%。

截至2018年年末，绿地控股总资产为10037亿元，同比增长18.29%；归属于上市公司股东的所有者权益为679.83亿元，同比增8.72%；归属于上市公司股东的每股净资产为5.59元，相比2017年末的5.14元增长8.75%。

“房地产行业进入2019年，房企融资难度大，房地产企业做大做强与离场将并存，未来依然会有大量的房地产企业和项目的股权变动。”张大伟分析认为。

近日，海口市正式出台并实施《海口市引进人才住房保障实施细则》（以下简称《细则》），将2018年5月13日以后第一次在海口市就业或第一次在海口市自主创业的人才纳入相应的住房保障。

据了解，在住房补贴（含住房租赁补贴和购房补贴）上，50岁以下拨尖人才（急需紧缺人才可放宽至55岁）住房租赁补贴5000元/月，购房补贴6万元/年；50岁以下其他类高层次人才（急需紧缺人才可放宽至55岁）住房租赁补贴3000元/月，购房补贴3.6万元/年；40岁以下硕士毕业生以及符合条件的人才，住房租赁补贴2000元/月，购房补贴2.4万元/年；本科毕业生住房租赁补贴1500元/月，购房补贴1.8万元/年。

《细则》指出，海口市政府设立人才服务“一站式”平台，实行一站式受理、一次性告知、一条龙服务，为各类人才提供便捷、高效的“一站式”服务。对引进人才的住房保障实行免费租赁人才公寓及赠送产权、货币补贴、配租配售住房三种方式。

《细则》明确三类高层次人才保障标准。人才公寓面向2018年5月13日后引进的大师级人才、杰出人才和领军人才供应，每人限供一套，免收一定期限的人才公寓租金，作出相应贡献的，赠送相应份额的产权。

据介绍，引进的各类人才自在海南省落户之日起购买住房（含商品住宅、产权式酒店、酒店式公寓、共有产权住房、限售商品住房）的，享受本地居民同等待遇；柔性引进的高层次人才经认定也可享受同等待遇。未落户的引进人才购买商品住房（含产权式酒店或酒店式公寓），按照海南省相关政策执行，在相关政策未颁布实施前，按照“一事一议”的方式给予支持。

春节是传统的购房高峰期，众房企纷纷抓住“返乡置业”高潮进行营销。据诸葛找房研究中心的最新调查报告显示，近七成人群选择返乡置业，老家省会为置业首选。未来两到三年有购房计划的人群中，近六成人计划在工作地置业，回乡置业人群占比仅为四分之一。

近7成人群选择返乡置业 老家省会为置业首选

据公开数据显示，82.65%的受访者表示他们在春节期间有或者正在考虑购房计划。高达67.7%的受访者愿意回老家购房，包括老家省会城市、老家地级市和老家县城。其中热门城市多集中于老家省会城市和老家地级市，表明人们购房仍然以城市选择为主，县城楼市需求较淡。同时也有27.0%的人群选择在工作生活城市购房，工作地点也是人们置业的主要选择之一。有3.5%的人选择旅游城市置业，随着生活质量的提高，未来该占比或会进一步扩大。

来源：诸葛找房数据研究中心

春节购房原因自住因素占比过半 回乡置业人群占比仅为四分之一

据调查显示，购房首要原因为自用，因子女教育和投资而买房的人群也占据很大一部分比例。照顾家庭和医疗方面也属于购房者的考虑因素，房子和家庭的关系密不可分。

来源：诸葛找房数据研究中心

不过，在未来的购房人群中，返乡置业比例大幅降低。调查显示，未来有购房计划人群占比超9成，在未来两到三年的计划里，56.09%的受访者表示考虑在工作/生活城市买房，25.2%的人表示愿意在老家购房。而65%的调研用户工作地点位于一线与新一线城市。

来源：诸葛找房数据研究中心

其中，有80.7%的人倾向于购买新房。而在户型方面，43.3%的用户倾向于购买三居室，三居室新房成为了大家普遍选择的理想型。其次为二居室，共有40.0%的人选择二居室。在面积方面，最受欢迎的是90-120㎡的中等户型，有42.3%的人群选择。

据调查显示，80、90后是置业大军，而随着二孩政策的不断推进，改善型需求占比不断增加。同时调研发现，有意愿在工作所在城市买房的人群占比56.1%，更多的人还是青睐于在工作地购房。

2月18日，易居房地产研究院发布《1月全国40城住宅成交报告》。该报告显示，2019年1月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。

其中1月份，一线城市成交面积环比下降36%，同比增长19%；二线城市成交面积环比下降30%，同比下降14%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降21%。

值得注意的是，2019年春节期间， 返乡置业意向人群相比去年略有下降，房企营销表现也比较平淡，项目折扣力度和营销推案力度都不及去年。

易居研究院研究员沈昕预计2019年一季度40城成交将继续萎缩，分城市类别看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，有企稳的迹象；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

1月40城成交同比下降14%

2019年1月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。

具体来看，一线城市同比小幅增长，二三线城市同比下降。2019年1月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降36，同比增长19%。

18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降14%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降27%，同比下降15%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降40%，同比下降23%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比下降25%，同比下降7%。

18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降21%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降37%，同比下降9%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降25%，同比下降28%。

“返乡置业”热度下降

据相关调查机构数据显示今年虽然还有近52.7%的人群有返乡置业的意愿，但是相比于去年的58.7%占比还是出现了很明显的跌幅，返乡置业明显降温。

受此影响，2019年春节期间，房企表现较为冷淡，“春节返乡置业”并没有改变楼市低迷的情况。从供给方面看，春节期间新推楼盘较少，新推案力度明显下降，市场仍然以去库存、去存量为主要目标，春节两周（1月28日至2月10日）主要40多个重点监测数据显示供应量同比下降29%，供应量不足。

克而瑞认为，调控政策深入、“返乡潮”热度下降致使房企春节表现平平。房企在春节期间普遍调降新推案力度，营销热情明显下降，造成这一现象主要有两方面原因：一方面，随着房地产调控逐渐深入和长效机制建设不断推进，2019年春节房地产市场持续转冷，购房者观望态度比往年浓重；另一方面，随着一、二线城市人才优惠政策频繁出台、租赁市场规范化建设不断推进，“漂一族”在工作城市置业、长远生活的难度正逐步降低，2019年返乡置业意向人群相比去年略有下降，致使房企对于“返乡潮”效应期望下降不少。

“安居扶助计划”原本应该是助力中低收入家庭群体住有所居、购房置业、实现安居梦想的一项惠民行动。但经济日报记者日前调查发现，一些基金会却打着慈善的幌子，以“安居扶助计划”为名，向购房者承诺以补贴款的形式分期返还给购房者，甚至声称返还总额高达购房款的一半，然而背后却擅自把安居补贴款挪为己用。

成立于2016年1月的北京中旭公益基金会，与湖北某房地产开发公司和广东某房地产开发公司合作开展了一项“安居扶助计划”。按照计划，符合标准的购房人只要在上述两家房地产公司的房源内购买房屋，就能获得补贴款。房地产开发企业在收到购房款后，按购房款的20%捐赠给基金会，基金会再以补贴款的形式，分20年返还给购房者，返还总金额将达到购房款的50%。

据统计，中旭公益基金会在“安居扶助计划”中，共收到两家公司共计442.7万余元的捐款。按照规定，“安居扶助计划”扶助对象，主要面向当地政府列为住房保障对象但未享受住房保障的家庭；家庭人均年收入低于当地平均水平，且人均住房面积低于当地平均水平的家庭；新就业大学生及其他年轻群体；符合当地购房条件的进城务工人员。

购房享受补贴返还，总金额还能达到购房款的一半，这样的优惠政策对符合条件的购房者来说很有诱惑力。不过，上述捐款却没有如期发放到广大购房者的手中。据基金会法定代表人陈述：在无任何协议和项目的情况下，中旭公益基金会先后将近400万元的款项划拨到与中旭关联的几家公司。截至2017年2月26日，也就是中旭公益基金会成立仅仅1年后，其账户余额仅剩341.4元。

针对近400万元的捐款流出，北京市民政综合执法监察大队执法四队队长高苹告诉经济日报记者，“经调查发现，中旭体系机构众多，与基金会较为密切的几家公司和基金会的实际控制人为同一人，各成员单位之间资金往来频繁。”

《基金会管理条例》明确规定，基金会是以从事公益事业为目的非营利性法人，公益性是基金会的基本特征之一。高苹表示，中旭公益基金会开展的“安居扶助计划”项目以公益资助为名，参与房地产销售补贴、返利的行为，已不符合公益慈善的宗旨。

高苹表示，由于“安居扶助计划”项目大多在二三线城市，参与计划的购房者因收入所限，很多购房者是因为一时相信了购房补贴的承诺，才与房地产公司签订购房合同。如补贴款不能到位，将会造成银行停贷、客户退房等连锁反应。

2018年3月，北京市民政局对北京中旭公益基金会以未按章程规定的宗旨和公益活动的业务范围进行活动且情节严重为由，对其作出撤销登记的行政处罚。同时，对调查中发现的基金会相关理事涉嫌挪用基金会财产的行为，移交北京市公安局。

“为保障广大购房者的利益，北京市民政局要求北京中旭公益基金会要与捐赠人、受益人等有关方面共同妥善处理，平稳过渡，防范风险。”高苹说。

近年来，部分诈骗犯罪团伙打着国家、政府旗号，以慈善活动等名义，以高额返利为诱饵，引诱大量不明真相的群众加入所谓的各类基金会及相关项目。为此，民政部门不断加大社会组织执法力度，依法查处基金会各类违法违规行为，督促基金会切实履行法定义务，明令各基金会应当严格按照《基金会管理条例》等法律法规和政策文件要求，依法依规开展活动。

公众应该如何避免陷入此类慈善陷阱？掌握权威信息，提高防范意识是关键。“一方面，公众可登录中国社会组织公共服务平台、各级民政部门官方网站或关注中国社会组织动态政务微信号查询社会组织相关登记信息。另一方面，公众应掌握所涉领域相关知识，不要盲目跟风，对‘高额回报、高额返利’等承诺要保持清醒的头脑，避免陷入以利益为诱饵的陷阱。”高苹表示。(经济日报)

中国多地楼市春节持续转冷

百城新开盘项目去化率持续走低、44城楼市供求双降，加之三四线城市返乡置业潮“爽约”，种种迹象显示，中国多地楼市在春节期间持续转冷。

克而瑞研究中心日前发布的一份研究报告显示，2019年春节假期，房企普遍调降新推案力度，过去两周(1月28日至2月10日)44个重点监测城市新增供应量明显回落，同比下降29%。

分析称，这主要是受到前期新开盘项目表现不佳影响，多数项目推售时间节点被迫向后延期。其中，二线城市供应量显著回落，同比跌幅多达42%，多数城市节前一周便开始减少供货，西安、福州等同比皆腰斩。

此外，过去两周，受该机构监测的100个中国城市新开盘项目平均去化率低至17.1%。同期，重点监测的44个城市商品房成交量有所回落，同比下降14%，市场热度略不及去年同期。其中，二线城市成交量同比微降4%，苏州、青岛等市场再陷低迷，成交量均有不同程度的回落。三四线市场不容乐观，以23%的同比跌幅居前，不少城市成交量同比腰斩。

返乡置业热曾是支撑三四线城市房地产市场的重要因素，但今年春节期间，三四线楼市分化明显，返乡置业退热。过去两周，韶关、台州等城市供应量以及成交量双双大幅回落，去年春节销售火爆的徐州、淮安等市场今年也出现供求双降的情形。克而瑞研究中心副总经理杨科伟分析称，一方面，三四线城市房价现已升至阶段性高点，市场购买力透支；另一方面，从去年四季度开始三四线城市房地产市场已相继进入调整期，市场成交明显减速，在此背景下，三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。

另据诸葛找房发布的一份春节假期购房调查，超八成受访者今年春节期间有置业计划，其中，回乡置业比例仅为四分之一。回乡置业的热门城市多集中于老家省会城市和老家地级市，县城楼市需求较淡。

中国指数研究院发布的数据显示，今年以来，多个重点城市房地产成交面积同比有所下滑，其中，重庆降幅近六成，杭州、南京、武汉降幅均近过半，仅上海降幅在17%以内。

春节过后，楼市成为热议话题。春节期间，不少人有返乡置业的打算，也有些人想进一步观察楼市走向。那么，春节楼市价格有何变化？返乡置业情况如何？楼市有哪些风险需要注意？针对这些问题，经济日报·中国经济网记者采访了相关专家和人士。

投资属性不断弱化

内蒙古自治区鄂尔多斯市，在房地产界算得上“名城”。几年前，鄂尔多斯曾因楼市低迷引起全国关注，供给过剩，价格下降，“鬼城”“空城”等表述让人记忆犹新。刚刚从家乡返回北京的刘女士告诉记者，今年春节回家，感觉老家鄂尔多斯楼市悄然发生了一些变化，两三年前刘女士关注的一处180平方米房子，已经从总价40万元涨到了七八十万元。当年犹豫没买，让刘女士直呼后悔。新区的学区房已经高达每平方米1万元。总体上，成交也比较活跃，刘女士的妹妹因为置换房屋出售两套住房，也都卖得挺顺利。

河北人边毅一直关注家乡唐山楼市，他告诉经济日报记者，这两年唐山楼市涨价不少，他住的小区从三四年前开盘时每平方米7000元，到现在已经是每平方米16000元左右。二手房也跟着大形势涨了不少。但是，在边毅看来，房价已经够高了，特别是二手房和非热门地段，现在似乎已经“涨不动”了，还是核心区域的房价高，保值也高。

统计数据显示，过去一年，领涨全国楼市的已经不再是传统热点城市，而是三四线城市居多，甚至相当数量的县城也有比较明显的上涨趋势。2018年12月份，国家统计局公布的70个中城市新建商品住宅价格中，价格与上年同月相比上涨最多的城市包括西安、海口、呼和浩特、大理、宜昌、三亚、南充、遵义、石家庄等。涨幅居前三名的城市是西安、海口、呼和浩特，分别上涨22.4%、22.1%、21%。

离北京不远的河北省承德市兴隆县，因为高铁设站等因素，吸引了中冶、融创、碧桂园等知名开发商入驻，房价也一路上涨。2018年，在北京工作的郑伟回老家买了一套房产，她选择的花园洋房价格每平方米10600元。楼盘销售顾问小石告诉记者，他们的项目共4期，目前正在销售的是第1期，从2018年6月份开盘至今，2400多套房还剩下600多套没卖。开盘价格为均价每平方米8800元，期间有些起伏，但变化不大，今年农历新年以前，由于冲业绩，价格优惠幅度比较大。郑伟说，高铁设站的消息带火了老家楼市，四五年间价格涨了一倍。

离成都不远的四川省蒲江县，风景优美、物产丰富。蒲江县人小杜在成都工作。在他印象里，2018年老家蒲江县很多老房子拆迁，人们拿到补偿款之后重新购买新房子，因为需求量大，楼市火了一把，价格上涨很多。还有不少县城周边的人，因为种植耙耙柑、“不知火”畅销水果挣到了钱，也选择到县城买房改善居住条件。

专家表示，三四线城市房地产市场逐渐趋于理性，是各地落实“因城施策、分类指导”调控政策的具体体现。城市房价平稳还有利于建立长效调控机制，进而弱化房地产业的投资属性。

稳房价利于促消费

位于湖北省中部江汉平原的潜江是个县级市，老家在潜江的小阳说，潜江的房价目前在每平方米6000元至8000元。近两年回老家，小阳经常看到新的大型商场拔地而起，餐饮消费、娱乐场所增加了不少。外出打工或者在外创业的人员，大部分人在老家都有房产，在县城购房意愿并不强烈。

小阳的一席话令人印象深刻。她说，老家很多人对住房要求并不太高，近些年老家房子涨价不太厉害，很多人并不急于买房，他们更喜欢把钱用来吃穿或者娱乐。

事实上，当人们存款和现金收入大量用于购房和其他居住消费的话，会在相当程度上抑制其他消费。国家统计局发布数据显示，2018年全国人均居住消费支出4647元，增长13.1%，占人均消费支出的比重为23.4%,仅次于食品烟酒28.4%的占比，而且有两位数以上的增长。显然，居住消费占比升高的趋势与高房价和租金上涨过快存在直接关系。

有了钱，选择买房还是用于其他生活消费？尽管不同家庭各有各盘算，但是房价快速上涨，总会催人做购房决断，只怕将来更加负担不起；同时，总会让一些人愿意进入楼市投资，炒房现象频出。

消费是拉动经济增长的三驾马车之一，在促进经济增长方面发挥了越来越重要的作用。消费稳则经济稳。当房价居高不下，房租快速上涨时，人们自然腾不出更多的资金用于其他消费。因此，稳房价就有利于避免因房价过高带来对其他消费的挤出效应，在一定意义上就是促进消费。

仍需警惕楼市风险

在广州当律师的小林过年回了汕头老家，聊起楼市，他脱口便出的是“这两年涨得挺厉害”，目前老家新房价格每平方米1.5万元至2.5万元。不过，周边县城和汕头市情况不太相同，行情不好，恐怕很多开发商都不敢来了，还听说一些小型开发企业都倒闭了。

事实上，一些三四线城市楼市在过去一两年出现了供给过剩、房价下降等情况。统计数据显示，在70个大中城市中，2018年12月份，二手住宅价格与上月相比价格下降的城市有所增多。三四线城市楼市风险值得警惕。

三四线城市楼市有很大特殊性，这些地方人口流入量不大，需求十分有限。当有诸如高铁开通消息的时候，以及楼市价格上涨较快，发展得比较红火的时候，往往会吸引不少房地产开发项目落户。但是，当经济发展有波动，地方经济形势陷入低迷时，很可能造成购买力贫乏，供给过剩。因此，有关部门应既防止房价过快上涨，又防止大起大落。对地方政府而言，应该切实做好房地产市场发展规划，控制好土地出让节奏，量“需”为出。

长期以来，地方经济对楼市依赖明显，尤其是经济下行压力加大时，有些地方试图通过刺激楼市拉动经济发展。

房地产市场产业链长，对经济的拉动作用明显，然而一味依赖这一个产业，会阻碍经济转型升级，由刺激带来的房价过快上涨也会让泡沫积累越来越大。因此，应该继续坚定地坚持“房住不炒”定位，不断促进房地产市场平稳健康发展。

同时，即便是在规模差不多的三四线城市，房地产市场发展情形也不尽相同。因此，对于楼市调控，应该坚持因城施策、分类指导，不断夯实城市政府主体责任。

本报记者 张晓玲 实习生 陈靓 孙艺萌 深圳、广州报道

导读

在负债率持续高企、负债总额日益攀升的情况下，销售低迷的房企资金链继续承压。

2018年底货币政策稍微宽松，让大部分地产公司过了个还不错的春节。但他们仍然不能对2019年掉以轻心。

春节后，楼市逐渐步入正轨，但房企销售不振。中原地产数据显示，截至2月13日，30家企业年内销售总计3189.4亿元，同比2018年同期的3574.76亿元，下调了11%。

现金回笼不理想的房企，资金链依然承压。另有数据显示，2019年是房企的偿债高峰年，需偿还债务在万亿以上。

1月至今，随着紧缩政策触底，融资环境稍有宽松，房企迎来一段“融资窗口期”，主流房企纷纷抓住机会发债融资，合计金额已超过2100亿。不过，各家公司的融资利率出现了明显分化。

据21世纪经济报道记者调查，2018年除了万科等少数公司外，房企的回款完成情况并不乐观，加之2019年三四线市场明显回落，一二线严格受限，销售有效市场收窄，房企依然面临较大的资金压力。

不乐观的销售

2019年伊始，延续去年三季度以来的增速放缓，房企销售出现了全面下行。

据克而瑞数据，1月市场成交出现了明显的环比下滑。销售TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元，同比下降19.02%，权益销售金额3365.6亿元，同比下降13.40%。2月上旬的情况也没有很大改观。

对于2019开年销售表现的低迷，华创证券分析，主要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱；而东北证券认为，当前需求端疲软也是主要原因之一。

长江证券报告则表示，三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响，购买力提前透支。返乡置业退烧，叠加改善类等需求自然回落，导致房企在1月的销售额有所下滑。

此前，春节前后楼市成交主要以三四线城市返乡置业为主。而2019年大部分三四线城市楼市开始降温，成为影响销售业绩的重要因素之一。

中国指数研究院周报指出，春节期间（2月4日-10日），重点监测的17个城市成交面积环比下降92.2%，其中二三线代表城市的成交面积同比下滑均在95%左右。

在整体销售低迷中，房企之间的情况亦各有不同。佳兆业集团经济研究院院长刘策表示，2019年1月份，大型龙头企业受战略调整影响，出现销售分化现象。

“三巨头”碧桂园、恒大、万科都出现了同比30%左右的跌幅，销售降速明显。万科公告显示，今年1月的销售金额为人民币488.8亿元，同比下降了28.21%；碧桂园仅公布了权益金额，为330.7亿元，中原地产测算，碧桂园出现28.1%的同比跌幅；而恒大在1月拿下431.7亿元，同比下降达32.9%。

而像华润置地、中海、保利等国企央企，表现突出。公告显示，华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元，按年增长46.6%；保利则实现签约金额335.91亿元，同比增长6.14%。

相比大型房企，中型房企的表现较好。亿翰智库数据显示，阳光城、金地、中南建设、龙光地产等中小房企销售表现整体优于大型房企。

2019年1月，阳光城实现销售金额118.1亿元，同比增长31%；金地实现签约金额106.3亿元，同比上升31.02%；中南建设则实现合同销售金额约87.0亿元，比上年同期增长34%。

中原地产首席分析师张大伟指出，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。

在负债率持续高企、负债总额日益攀升的情况下，销售低迷的房企资金链继续承压。

抢占融资“窗口期”

1月业绩显示，房企的“寒冬”威胁还未过去，销售回款乏力、最核心的现金流来源受制。

另一厢，部分房企还在积极拿地。如1月21日，融创中国公告，拟以股权收购方式，拿下泛海控股旗下位于北京和上海的两宗土地，总建筑面积合计约为130万平方米。与此同时，多家房企在进行股权收购圈地。

土地成本也在不断上升。东北证券指出，1月一、二、三线城市土地成交溢价率为 16.41%、5.68%、11.74%。一线城市土地市场有所回暖，带动土地成交、溢价率的上升。

对房企而言，幸运的是近期融资环境有所改善。中原地产数据显示，一月以来，房地产企业融资计划实施井喷，公布的总额已经近90多起，合计金额超过2100亿，刷新最近一年多来的融资月度新高。

据21世纪经济报道不完全统计，1月份以来已经有多达60份关于房地产企业发布美元优先票据融资公告，涉及上市房企25家，合计融资金额逾30亿美元。

仅2月13、14日两天，房企融资计划已经超过35亿美元。时代中国、世茂、融创、中海便分别发布了5亿美元、10亿美元、8亿美元、35亿人民币的融资公告。

总体来看，房地产2018 年底以来较为宽松的融资环境在延续。表现在于，部分房企资金成本有所下调，特别是国内房企融资的企业债等，相比前期有所降低。

记者查阅近期融资公告发现，境内发债成功的企业多为评级AA+及以上的大中型房企。龙头房企的公司债融资成本基本在4-5%左右，但小型房企仍难掩资金链压力。

如2月单笔发行规模最大的为美的置业发行的2+1年期限的30.6亿元公司债，利率仅为5.30%。

部分房企如越秀金控，融资总额6亿元、票面利率仅分别为3.6%、3.58%。金隅集团的20亿元公司债券则于1月22日上市，最高利率仅4.07%。

相对而言，海外融资成本明显上涨，还要叠加汇率波动。如正荣地产2月12日公告称发行2.3亿美元优先票据，利率达9.80%，部分房企海外融资成本达到10%以上。

此外，部分房企评级有所变动。如新城控股、融信等主体评级分别由AA上升至AAA、A+上升至AAA+。

对不那么缺钱的大型房企而言，融资是未雨绸缪，为了避免未来的资金面再次收紧，以及逆市抄底；而对中小房企来说，近期的融资宽松可能是“雪中送炭”，即使利率很高也要多拿到一些钱。

不过，这种宽松可能并不长久，融资窗口期随时有可能关闭。深圳一开发商人士认为，今年，监管层仍严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。

龙湖有关人士指出，今年房企应抓住市场的各类窗口期，融资、销售、收购等等，这需要敏锐的市场触觉，以及超高的执行力。