零个税纳税记录影响购房资格吗？

按限购规定非京籍购房个税需连缴60个月且每月不为零

零个税并不意味着没有纳税记录，那能买房吗？昨日，国家税务总局解释了零个税后，不少市民进一步提出了疑问。记者了解到，根据北京的楼市限购规定，非京籍家庭申请在北京购房，对于纳税满5年的认定为每年必须12个月连续缴纳个税、连续缴纳60个月，且每月纳税额不得为零，60个月有零个税的情况依然不能买房。

零个税影响购房资格

根据12366北京纳税服务中心负责人在16日的答复，纳税人2019年1月1日以后取得应税所得并由扣缴义务人向税务机关办理了全员全额扣缴申报，或根据税法规定自行向税务机关办理纳税申报的，不论是否实际缴纳税款，均可以申请开具个人所得税《纳税记录》。

也就是说，即便是零个税，均在纳税记录中连续记载，并不意味着无纳税记录。然而，有了为零的纳税记录，就可以买房吗？不少市民依然困惑。记者了解到，按照目前政策，零个税记录确实影响购房资格。

根据2017年3月本市出台的《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，对非京籍家庭购房资格审核的个税认定标准中，按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，应从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税，且每月纳税额不得为零。如果因工作变动等原因造成未缴或补缴税款的，不能超过3个月。

“每个月纳税额不得为零的规定，在当时也是规避了部分购房者钻漏洞的做法，把个税和社保缴纳的模式统一。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，自2017年3月后，以个税记录去提请购房资格审核的话，都要求必须至少有57个月的连续非零纳税记录，有一个月为零都是不行的。

月入1万元个税或为零

2017年开始执行的政策，为何到了今年重新引发关注？主要原因还在于新个税法执行后，在起征点提高为5000元的同时，子女教育、继续教育、住房贷款利息或租房租金、赡养老人等6项专项附加均可抵扣，可享受优惠而不用缴纳个税的人数开始扩围。

以月工资10000元举例，假设某职工可以享受赡养老人和子女教育两项专项附加扣除，在减去5000元减除费用、3000元专项附加扣除和“三险一金”等专项扣除后，则几乎就不用再纳税，也就是税务总局所说的零个税的情况。

“新的个税法实施后，确实有不少人都获得了减负的红包，变成了零个税。也因此，就会有一部分过去符合个税认定标准的购房人，现在变得不符合了。”一位税务人员告诉记者。

专家建议更多看社保

“现在都实行按年计征个税了，每个月的个税扣缴采用的也是累计预扣法进行预扣预缴，到年底还要综合汇算。但购房资质审核中仍然按照月纳税额去认定，是不是不符合新的情况了？”在采访中，不少市民都提出了疑问。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文也表示，目前这种认定标准并非最好。“长远来看，最好是以社保作为标准，因为只要工作就要交社保，且社保从性质上来说，也是一种税，在很多国家里甚至直称为‘税’。”

张大伟也提出，目前北京对于非京籍家庭购房资格的审核，是社保或个税二选一，个税或社保有一项符合即可。“从长远看，还是看社保，给一个补缴的期限，只要社保补缴不超过3个月，即可视为连续缴纳。” （记者 赵莹莹）

2月14日，国内领先互联网长租公寓品牌蛋壳公寓正式宣布启动主题为“住蛋壳o孵化新生活”2019年春季“孵蛋节”大型系列品牌活动，旨在帮助年轻租客孵化美好的都市新生活。据悉，“孵蛋节”周期从2月中旬一直延续到4月，将先后走进北京、武汉、杭州、深圳等多个一线新一线城市，通过线上线下相结合的互动方式，给与更多年轻租房人群丰富的租住生活体验及乐趣。

作为此次品牌活动的一大看点，2月23日到24日，蛋壳“孵蛋节”将会率先在北京798尤伦斯当代艺术中心举行。蛋壳公寓相关负责人介绍，因为春节后选择城市工作的年轻人逐渐增多，春季品牌活动已经成为蛋壳公寓每年一次的最重要的品牌营销活动。今年的侧重点会聚焦在解锁年轻人的租房生活方式，同时也希望搭建一个都市生活交流的平台，帮助年轻租客们消除城市漂泊感，将他们对未来生活的期待和向往变成现实。

在活动启动的同时，关于此次活动的线上宣传同步上线蛋壳公寓的官方网站、app和官方微信、微博，用户可以从各个渠道通过了解和参与到整个活动周期。据了解，此次大型线上线下品牌活动季，内容涉及年轻人关注的工作、居家、恋爱、娱乐、美食、梦想六个方向。在活动中，年轻租客们可以“破壳而出”，找到属于自己的个性化生活标签，并能够建立出或与工作相关、或与恋爱相关、或与娱乐相关的圈层，孵化出全新的生活。

活动启动期正值春节后的租房高峰期，“孵蛋节”的举办，不但能让有租房需求的年轻人们快速找到租房入口，还带来全新的租房文化理念。活动将租住的房子从单一的居住空间，变为多元化的生活空间，重塑了年轻人们的城市生活状态，也让年轻人们重新找到城市归属感。

通过系列品牌活动，蛋壳公寓在为年轻租客们提供高品质的租住空间和服务之外，也在努力推动租房文化的形成和发展，革新租房生活，在城市中搭建出一条从生存到生活的进化之路，让年轻租客们获得更多的归属感、安全感和认同感。

原标题：新年伊始房企融资补血创纪录 房企巨头难迎“开门红”

正文：

破纪录的融资计划和格外低迷的销售业绩，都是与“钱”密切相关的数据，揭露了各大房企在2019年初真实的生存状况。

近日，已陆续有大约30家知名房企公布了今年1月的销售业绩。与去年同期相比，一些龙头房企都出现大幅下跌。据相关机构统计，30家房企合计销售额同比下调了11%。其中，万科、恒大、碧桂园三巨头合计下降超500亿元。而与此同时，各大房企近来也在密集披露融资计划，恰好从另一侧面折射出房企的补血压力。

“三巨头”业绩降了532亿元

销售业绩的整体低迷，并没有因排名前后而有所区分。相反，独占鳌头的房企，反而跌幅更大。

不久前，万科方面发布公告显示，今年1月的销售金额为人民币488.8亿元，这比2018年1月的679.8亿元下降了28%；恒大方面1月销售金额为431.7亿元，也比去年同期的643.6亿元下降了32.9%；碧桂园仅公布了归属股东权益的合同销售金额，为330.7亿元。碧桂园去年同期并未公布归属股东权益的合同销售金额，但中原地产方面测算这一数字约为460亿元。这样一来，碧桂园也出现28.1%的跌幅。

至此，这“三巨头”均出现了三成左右的下降。仅仅在这一个月，三巨头合计下跌的销售业绩已经达到了532.2亿元。来自中原地产研究中心统计数据显示，截至2月13日，共有30家房企公布了今年1月的销售额，合计3189.4亿元的销售业绩，比2018年同期的3574.76亿元下调了11%。

30家房企合计下调11%，并未像“三巨头”一般狂跌，得益于一些中小房企“力挽狂澜”。从各家公布的数据来看，新城发展、金地、佳兆业等均出现不同幅度的上涨。“相比去年，整体销售额出现明显放缓。这其中，龙头房企同比下调，销售数据开始回落；分化现象继续明显，中小房企数据依然在上涨。”中原地产首席分析师张大伟说。

市场降温购房更理性

“销售业绩反映着成交端，但成交端又势必受供应端的影响。”国内一家知名房企营销负责人向记者分析，今年一开年销售业绩说明了由于各地调控深入，市场逐渐降温、退烧，购房者也更为理性。

在房企内部，更贴近市场的指标则早已显现出退烧迹象。上述负责人以北京市场为例介绍，2018年年初甚至更早，市场温度较高，去化率更高，成交周期却更短。按照其内部的统计，去年购房人看房周期在一个月左右，抢手楼盘的周期往往只有一两周；但从去年下半年开始，一些楼盘看房周期甚至延长到两三个月，只有刚需盘的周期才能维持在一个月左右。

多位业内人士认为，造成这一现象的关键原因是供应量的加大。从去年下半年开始，北京市场上限竞房、共有产权房供应进一步增加，吸引了一批刚需。“购房人开始跟开发商‘提要求’了。”另一家房企销售负责人说，消费者可选择的楼盘多了，就会有更细致的比较，而不再是楼市高烧时的“只看预期、不看品质”。

此外，一些三、四线城市曾在2018年一度高烧不断，伴随着调控的深入，这些城市也逐渐退烧、恢复理性。对于依靠三、四线城市的一批龙头房企而言，销售业绩也势必受到影响。

房企窗口期紧急“补血”

2月12日，华夏幸福披露，向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券；一天后，融创中国也公布发行2022年到期的8亿美元优先票据。

业绩下滑的同时，是房企密集的融资计划。今年1月以来，公布的房企融资已近90多起，合计金额超2100亿元；春节后近几天的融资计划已有数十亿美元。

其实，2018年在融资监管更加严格的环境下，房企融资渠道不断收紧。诸葛找房首席分析师陈雷表示，从房企融资的到位资金来源分析，2018年以来，国内贷款占比降低，自筹资金比例提升。2017年以来，在公司债收紧之后，海外债发行热度逐步升温，发行利率随即走高。诸葛找房披露的数据显示，到2018年年末，海外融资利率在9.00%到13.75%，融资成本远高于国内融资3.69%到8.50%的利率。

在业内看来，越来越多的房企加快融资，也为了应对还债高峰期。“据公开资料统计，2019年房企信托到期3669亿元，债券及中票类到期4189亿元，合计7858亿元。”陈雷说。(记者 曹政)

国内房地产市场喜欢造概念。比如，什么“住房刚性需求”、“改善性需求”，“金九银十”等等，而最近又造出一个一线城市住房销售的“休假模式”。按照造概念者的意思，春节一线城市住房销售为何不佳？因为购买住房者都休假了，所以一线城市的住房销售会下降。中国指数研究2月12日发布的数据显示，春节期间（2月4日-2月10日）受监测的17个城市楼市成交面积环比下降92.2%；包括上海、广州、苏州、福州等17个城市住房销售成效同环比均有所下降。

分城市来看，各个城市成交同环比都显著下降。受春节假期因素的影响，所代表的各个城市的住房销售同环比都下降超过了90%，而且一线城市降幅高于二线、三线城市。中原地产的数据也显示，从春节前一个星期开始，一线城市、部分二线城市房地产市场销售就进入了“休假模式”。春节期间，一线、二线城市的网签数据基本上暂时停止（北京、上海、广州、深圳等城市大多只有个位数的网签），春节长假房地产交易主要发生在三线、四线城市。

还有，29家国内及香港上市房地产企业公布2019年1月份销售业绩显示，销售金额人民币为3,138.9亿元，比2018年同期下滑12.2%。尤其，前三大房企的万科、恒大、碧桂园1月份销售金额都下滑幅度达30%以，明显高于其他房地产企业。万科2018年初就说，企业只求“活下去”，但实际2018年销售金额达到6000多亿元，同比增长15%，同样是创历史新高纪录。

住房销售的“休假模式”，这个概念听起来很是奇怪了。本来对于休假，除了少数特别的服务性行业，哪有一般性行业不休假，既然各行各业都会有休假，休假期间销售下降，营业额下降也是正常。可是，在其他行业，没有哪一个会造出一个由于休假所导致销售金额下降的休假模式来的，只有房地产市场才是这样。

那么造出这样的十分奇怪的房地产销售“休假模式”来，无外乎想达以下目的。一是当前不少人都在说国内房地产市场正在处于转折期，由过度繁荣向逐渐向淡化时期转变，而一线城市住房销售在春节期间下降了90%以上，正是这种言论的有力证明。如果整个房地产市场舆论都朝着这个方向变化，那么作为一个以投资炒作为主导的房地产市场来说，房地产市场价格上涨预期就有可能逆转。如果房地产市场房价上涨预期逆转，那么肯定会对国内房地产市场造成巨大的影响。所以，一线城市的春节期间住房销售急剧下降用“休假模式”则减少舆论转向的冲击，也是看起来合情合理。

二是2018年春节期间，全国的房价普遍上涨，特别是一线、二线城市在此期间上涨更是强劲，这自然带动了2018年春节三线、四线城市返乡购买住房潮。但是2018年下半年以来，尽管各地房价还是在上涨，但房价上涨幅度全面减弱，甚至出现个别城市房价环比下跌。在这种情况下，尽管三线、四线城市房价还在上涨，一线、二线城市房价变化完全减弱了居民返乡购买住房的意愿。再加上不少居民回乡后看到建造住房增多，这自然使得不少居民回乡购买住房投资的意愿全面下降，许多三线、线四线房地产市场在2019年春节期间基本上处于观望态度。这个期间三线、四线城市住房销售乏力。

三是目前市场最为关注的是，一线、二线城市这种住房销售的“休假模式”会不会蔓延到三线、四线城市。即在一线、二线城市工作的居民会不会逐渐退出三线、四线城市的房地产市场，其中也包括农村居民。如果这些人不再有意愿回到老家城市购买住房，如果农村的居民没有新的刺激政策鼓励他们进入三线、四线城市的房地产市场，仅仅靠三线、四线城市本地的居民是无法支撑起这个房地产市场的。可以说，这才是问题的关键所在。如果这种情况发生，中国房地产市场繁荣短时内当然会结束，这才是政府所关注的最大问题。至于这样的情况是否会发生，还得观察。

（作者系青岛大学经济学院教授）

对房企来说，资金是个永恒的话题，每到年初，大量密集的发债总是如约而至。

据观点地产新媒体不完全统计，在年初流动性放松的大环境下，仅2月份就有包括世茂房地产、融创、绿城、奥园、旭辉、正荣等在内的多家房企发行美元债券，发行规模超过30亿美元。

“用于现有债务再融资”是房企此轮筹资的主要用途，以世茂房地产为例，通过发行一笔总额10亿美元年利率6.125%的优先票据，世房先后偿还了两笔5.5亿美元，2022年到期息率为8.375%的优先票据，成功完成了一次低息债换高息债的资本运作。

日前，融信中国控股有限公司发布公告，宣布对于2021年到期的8.25%优先票据中未偿付的票据提出交换要约，新票据最低年利率为11.25%。

这也是今年以来，主流房企中发出的首笔利率超过10%的债券。

交换代价方面，就于交换截止时间前有效呈交但未获接受的每1000美元未偿付旧票据本金额，持有人将按该等持有人持有每1000美元未偿付旧票据本金额获得同意费用。

融信方面表示，交换要约主要目的为管理公司部分现有优先债务的到期规模及延长其到期期限，以及为公司提供额外的财政灵活性。

事实上，随着2019年偿债高峰到来，“借新还旧”“以长换短”一直是房企的惯有操作。

上月底，碧桂园就公告宣布，已在2018年12月悉数赎回发行本金额为156亿港元于2019年1月27日到期到期的零息率有抵押担保可换股债券；花样年也在2019年2月13日到期日悉数赎回3亿美元元的7.25%优先票据。

然而，用高息的新债偿还尚有近三年才到期的低息债券，无疑将为企业带来更高的财务负担。

对此，协纵策略管理集团有限公司联合创始人黄立冲指出，“可能是旧债中有些条款导致企业不能出售或者处置某些资产，或者限制企业进行新的某些举债，因此迫使其不得不提前赎回。”

自2017年末，国内金融环境趋紧融资成本逐渐高企后，海外发债成为房企储备粮食过冬的主要渠道，但受房企们偏爱的美元债同样是把双刃剑。

一方面，过去几年美国加息9次，导致美元债息率普遍升高，其中地产股的融资债息率就上涨了2%左右；另一方面，涉及到外汇管制问题，如今的机构投资者越来越不倾向于投房地产企业，尤其是业务主要在中国的企业。

尽管有诸多顾虑，但在高息诱惑下，仍有部分机构投资者愿意“冒险”向内房企发债，但同时也会设置某些条款，黄立冲就表示，“海外债很清晰，只有触动了某些限制性条款才能要求还款。”

值得一提的是，这并不是融信第一次提前赎回债务。

去年6月25日，融信就曾发布公告称，提前清偿一笔本金总额8.8亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券。

据观点地产新媒体了解，该笔融资是融信于2016年7月发行的三年期ABS购房尾款，预计到期日为2019年6月17日。

其中，优先A级资产支持证券发发行金额5.72亿元，利率4.80%；优先B级资产支持证券发行金额2.552亿元，利率5.40%，最后一种即是资产支持证券的次级份额，发行金额为5280万元，三年期，无固定利率。

根据2017年报，彼时融信的可用现金尚还无法覆盖一年及一年内到期偿还的债务，融信为何主动赎回一年后的债务。

融信方面表示，因2016年该笔购房尾款ABS交易结构安排过于复杂，实际融资成本远高于票面利率、公司贷后管理难度大、融资性价比较低，因此公司要求提前赎回。

事实上，经历前几年的快速扩张，这家闽系房企也开始将降负债作为目标。

据观点地产新媒体不完全统计，2018年内，融信一共发行5笔美元债，但规模并不算大，总计仅为10亿美元，并于年中通过折价6%配股融资约11亿港元，另外还有一笔13亿元规模的资产支持证券。

此前，首席财务官曾飞燕曾在年中的业绩会上透露，融信会通过控总债、放缓投资等方式来继续降低净负债率，今年计划将净负债率降到100%以内。

不过，从提前赎回实际利率高于票面利率的ABS，到高息置换低息，融信的融资之路仍然充满挑战。

原标题：首都经贸大学城市经济与公共管理学院副教授张智新： 北三县难回楼市“虚火”老路

正文：

除了房地产，通州与北三县如何统筹规划发展备受瞩目。梳理通州与北三县相关政策可以看出，北三县作为与北京城市副中心重要的连接地带，其作用更多是对接北京非首都功能疏解。而政策大方针也是希望引导北三县产业转型升级，而非发展房地产。但在多重利益作用之下，北三县如何发现考验规划者智慧。

2017年9月29日，北京市规划和国土资源管理委员会正式公布《北京城市总体规划（2016年-2035年）》（以下简称《规划》）全文。《规划》提出实现北京城市副中心与廊坊北三县地区统筹发展。北京城市副中心与廊坊北三县地区地域相接、互动性强，需要建立统筹协调机制，加强重点领域合作，做到统一规划、统一政策、统一管控，实现统筹融合发展。

对于房地产市场，《规划》还提出要共同划定生态控制线和城市开发边界，加强开发强度统一管控，形成一洲、两楔、多廊、多板块的整体生态空间格局，依托潮白河、大运河流域建设大尺度生态绿洲。

同时，《规划》提出发挥北京科技创新引领作用，支持廊坊北三县地区产业转型升级，发展高新产业。促进跨区域交通基础设施互联互通、市政基础设施共建共享。促进廊坊北三县地区公共服务配套，缩小区域差距。防止贴边大规模房地产开发。

2019年1月3日，据新华社消息，中共中央、国务院公布了对《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）》的批复。在北京城市副中心详细规划提出，要积极对接北京非首都功能疏解，支持符合廊坊北三县地区功能定位的适宜疏解项目转移。提高廊坊北三县地区对区域的服务保障功能，积极发展养老、康复、休闲等产业，为北京东部地区提供优质配套服务。

那么，通州与北三县未来又将如何发展？房地产又将处于何种地位？对此，21世纪经济报道记者采访了首都经贸大学城市经济与公共管理学院副教授张智新。

《21世纪》：您如何看待通州区与北三县地区整合规划这一政策发展？

张智新：这是在京津冀协同发展大背景下，尤其是加快北京城市副中心建设，北京、河北响应党中央号召做出的决定，应该说是水到渠成。这比传言中北三县行政规划合并到北京市要更理性，更现实。我个人认为这是实现三地协同发展、深度融合的具体做法，也体现出北京市和河北省在推动京津冀协同发展方面稳扎稳打，既不急于求成也不裹足不前。从规划引领性文件再加上顶层设计，这将为今后北三县与北京城市副中心更好地一体化发展提供方向。

《21世纪》：通州区与北三县整合规划将会对北三县楼市产生什么影响？

张智新：客观来讲，这将对当地楼市具有一定刺激和提升作用，但是在中央坚持“房住不炒”大背景之下，楼市调控应该会继续贯彻。就像当初北京城市副中心的调控政策，国家还是通过各种政策手段对当地进行了遏制，政府也不希望北三县重走“房地产先行”带动楼市虚火的老路。因此，通州区与北三县整合规划会对北三县楼市产生一定刺激作用，但是并不会使它重回楼市“虚火”的老路。

《21世纪》：有传言称北京社保将实现与三河本地社保互认。从城市规划的角度来看，您认为这种可能性有多大？

张智新：从京津冀协同发展大战略来说，实现公共服务的一体化，比如社保、教育、医疗等，这是很好的第一步。但把壁垒打破可能比较难，可能也有违市场法则，但是社保互认体现出认同无差别的公共服务权利、公民保障权利的原则。至于对楼市的影响，这是房地产调控的另一个话题。我个人认为，对于基本公共服务三河市与北京互认，应该是实现协同发展一个很好的切入点，我是支持的，至于何时能落地这不好推测。

（编辑：黄锴）

2018年，楼市在政策持续调控的背景下急剧变化，一二线市场的热度持续下滑。进入2019年，土地市场回归理性、新房供应持续增长、降价潮涌，楼市形势仍然向下。

以上海而言，同策研究院首席分析师张宏伟分析认为，上海短期内市场去化压力增加了。首先，拿到预售证的新房库存量达到700多万平方米，比去年下半年600多万平方米的供应规模略有增长；其次，最近三个月的市场去化速度是14个月，去年下半年基本是12个月。

一线城市去化压力仍在

以上海为例，其房地产市场存量去化压力确在增加。同策研究院一份研报显示，2019年1月上海市商品住宅供应面积为40.25万平米，同比下降9个百分点；成交面积为52.97万平米，同比上升8个百分点。

根据上海商品住宅存量及3个月移动去化反映，2019年1月上海市存量为709.5万平方米，三个月移动去化周期为14.08个月，去年下半年基本是12个月。商品住宅市场存量近两年来创新高，市场去化压力增大。

二手房却不同。来自链家地产的数据显示，2月前10天，上海市场住宅类产品网签471套，基本上与往年过年期间的市场行情类似；而上海链家2019年春节后4天带看并不活跃，比2019年1月日均带看量下降35.88%，比2018年春节后4天的日均带看下降7.66%。

但二手房成交有上涨趋势。2019年1月，上海链家的成交量环比上涨12.02%。成交均价与2018年12月相比小幅上涨，涨幅为2.20%，扭转了2018年5月以来成交均价连续7个月的下跌趋势。上海中原地产数据表明，1月上海二手住宅成交1.65万套，环比增加6.5％，同比增加39.6%。

张宏伟认为，可能短期内，二手房走势强于新房，实际上这是因为置换导致的。从上海各大区域库存的结构来看，金山区和青浦区的去化压力是最大的。市场如果继续调整，房价拐点将在这两个区域率先出现。

房企觊觎核心二线城市

作为楼市的风向标，土地市场一举一动的变化，都将成为影响房价的重要因素。反观2018年，严苛的土地限制条件、长期调控政策不放松、资金压力、融资环境、市场下行等一系列的原因，导致房企拿地越发谨慎，土拍热度出现明显转变。一轮游、低溢价率、流拍、延缓出让、国企托市等现象在下半年屡见不鲜，土地市场下行趋势渐显。以2019年2月15日出让的福州7幅土地为例，7幅地块中有三幅为此前流拍地块。

根据2018年底上海易居房地产研究院发布的《100城市土地市场报告》显示，2018年11月份全国百城土地储备规模达到超过11亿平方米，土地储备规模持续增加，全国百城土地储备去化周期达到近19个月，呈现出明显上升趋势，后期不少城市将面临土地储备去化周期持续加长的压力。

克尔瑞福州分析师张曙娇分析认为，就算是2月15日福州出让的7幅土地价格比较理性，但房企前期启动资金仍较高，对房企的资金和综合实力要求较高。

通过计算，本次7幅地块总体量约为180万方，其中安置型商品房占比约为71%，除了01和02号地块，其他地块基本为住宅部分的90%，实际可售面积相当少。但因为设置了“安置型商品房在一定期限内卖不掉，可由政府回收”这一条件，变相“救市”也使得房企的竞买热情随之增加。这些参与土拍的房企，账面现金也比较充裕。

实际上，在过去一年的土拍市场中，鲜少见到福州系房企的身影。近年来，随着本土房企土地储备的消耗，为了巩固市场地位和可持续发展，房企补仓意愿逐渐加强。比如阳光城、融侨（与首开合作参拍）、正荣等福州知名房企重现土拍现场，阳光城、正荣经过多轮激战，分别将宗地2019-02和宗地2019-03地块收入囊中。而融信、宝龙虽然参与了却一幅土地也没有拿到。

需要指出的是，房企在过去两年在福州所拿的高价地，仍有大部分尚未入市。据CRIC初步统计，近两年福州主城区招拍挂市场成交的商住用地中，有六十多幅未面市地块，还不包括收并购地块、纯商业用地和前几年的未入市的地块。而这部分地块中，大部分在竞买条件中明确要求在指定时间内面市。2019年福州或将迎来新盘供应潮。加之此前持销期的新盘还有一定的库存量，可选择的房源量将十分充足。

（编辑：黄锴）

原标题：中民投遭遇流动性危机： 曾入股三家上市房企 大手笔布局产业地产

正文：

业内人士指出，产业地产投资规模大，回报周期长，利润率不高，且对运营能力有着极高的要求。为解决流动性难题，不排除中民投将这些项目出手的可能，从而使之成为中民投的“救命稻草”。

2014年11月18日，位于上海南外滩核心区域的黄浦区董家渡13、15地块现场拍卖。仅仅两回合竞价后，就以248.5亿元的总价被上海外滩投资开发有限公司、上海佳渡置业有限公司、中民投联合拿下，成为当年全国的总价“地王”，也是迄今为止上海的总价“地王”。

去年年末，中民投遭遇流动性危机。今年2月，绿地以121亿元的价格获得这宗“地王”50%的股权。在引发外界关注的同时，此举也让外界认识到中民投面临的危机之严重。

21世纪经济报道此前独家获悉，为实施自救，中民投近期抛出资产处置计划，拟出售资产清单包含航空融资租赁、健康融资租赁、地产开发、装配式建筑、环保、医院等六大板块。

地产开发板块中，除董家渡项目外，中民投于2015年收购的上置集团、2016年收购的亿达中国也在拟退出之列。

虽然声称“没有布局地产的初衷”，但中民投以各种形式持有的房地产资产，规模并不小。在董家渡“地王”之后，中民投还曾在郑州拿地。此外，公司共入股了三家上市房企。在产业地产方面，中民投与两个城市签订了产业地产项目协议，还至少启动了三个乡村综合体项目，总投资额接近1500亿，可谓大手笔。

曾在郑州“曲线”拿地

获取董家渡“地王”时，中民投挂牌成立仅过去3个月，因此董家渡“地王”也是其获取的第一个项目。此后，公司在土地市场一度销声匿迹，但并非全无兴趣。

2017年2月，一家名为河南碧源长鑫置业有限公司底价置得郑州一宗地块，其背后的股东中，就有中民投的旗下公司。约20天前，中民投旗下曾斩获郑东新区一宗地块，但因报价异常被宣布无效。

相比土地一级市场，中民投在资本市场的动作更为引人注目。

2015年4月，中民投旗下的嘉闻投资砸下45亿元巨资，以非公开的方式购买了阳光城28920.3万股股票，占发行后总股本的18.27%，并成为其单一最大股东。截至2018年三季度，中民投仍持有阳光城18.04%的股份，继续位列单一最大股东。

当年9月，上置集团宣布，中民投旗下的中民嘉业入股上置集团，持有149亿股股份，占比72.454%，成为第一大股东。到去年上半年，中民投的持股比例上升到74.9%。

值得注意的是，上置集团于2016年在伦敦连续买入两栋写字楼，共斥资1.17亿英镑，折合人民币10.3亿元。

2016年11月，中民投又以30.14亿港元收购亿达中国53%股权，成为控股股东。到2018年上半年，中民投已增持至61%。

在近期对流动性危机的回应中，中民投曾对此做出解释，“自2015年开始，部分民营地产企业出现临时性困难，作为肩负抱团发展、承担纾困责任的民营联合体，中民投出资救助，开展股权收购，并计划适时退出。”

中民投入股的这几家公司，近几年发展有好有坏。专注于园区开发的亿达中国，虽然启动了全国化布局，但近几年的销售规模始终未能突破百亿，且净负债率一直在120%以上的水平。分析人士认为，在房地产业加速分化的阶段，亿达中国正逐渐失去竞争力。

上置集团的发展同样不温不火，直到2017年，公司才从过去三年的亏损中扭亏为盈。2018年上置集团的业绩预计有所提升，但其销售规模尚不足40亿，仍是小型房企的水平。

相比之下，阳光城的销售规模已经从2015年的310亿，跃升至2018年的1600亿，复合增长率超过70%。阳光城也是中民投旗下的三家地产公司中，发展最快、竞争力最强的一家，到2018年，阳光城的销售规模已经稳居房地产业二十强。

虽然这些公司的规模、发展速度、前景都不相同，但受各种因素影响，公司股价均没有根本提升。截至目前，上述三家公司的股价均比中民投入股时有大幅下降。

“重仓”产业地产

除传统地产业务外，旗下资源丰富、横跨多个行业的中民投，在产业地产领域也有布局。

2017年5月，中民投与武汉市签署战略合作框架协议，计划5年力争投资1000亿元人民币，在汉设立华中总部，并在装配式建筑、港口物流、居家养老、社区物业、通航旅游、产城融合等方面进行合作。一个月后，万新现代城项目在蔡甸区正式启动。

11月，中民投与北京市门头沟区人民政府签署拟投资200亿元的战略合作协议。根据协议，未来5年中民投将通过股权直接投资、债项融资支持、产业基金合作等方式，“打造以门头沟新城为中心的首都西部综合服务区、北京金融次中心、国家自主创新示范区、金融创新运营示范区。”

中民投对产业地产的兴趣早已有之。中民投入股后，上置集团就曾公开宣称将进入产业地产领域。近年来，阳光城也成立了集团产业研究中心和产城融合项目推进部门，并已拿下数个产业地产项目。亿达中国则本身就是园区开发运营商。

2015年3月，印尼总统佐科访华期间，中民投宣布将带领数十家国内优势产业龙头民营企业，共同在印度尼西亚投资50亿美元建设中民新型工业城镇和升级版产业园，且投资规模短期内将超过百亿美元。

两年后，全国政协委员、中民投董事局主席董文标在两会期间提出一份提案，名为《关于建设海外产业园区助力“一带一路”战略落地的提案》。

到目前为止，三家上市房企对产业地产的布局在稳步推进。但包括海外项目在内，中民投直接投资或拟直接投资的产业地产项目进展不详。

到2018年，中民投的产业地产项目延伸到乡村，形态也从园区综合体变为乡村文化综合体。

2018年5月，中民投宣布把河南作为实施乡村振兴战略的主战场，拟在未来三年投资150亿元，以文化综合体为平台，带动分布式光伏、装配式建筑、大健康、文化旅游、智慧出行、现代物业等中民投特色产业在河南省落地。随后，许昌和平顶山市政府先后与中民投签订了合作框架协议。

6月，青岛市人民政府与中民投签署战略合作框架协议。根据协议，双方将在乡村文化综合体、新能源、智慧出行、社区生活服务、健康管理等方面进行深入合作。

中民投在产业地产领域的布局可谓大手笔，从目前已披露的金额计算，中民投的总投资规模将接近1500亿。

但从公开消息中，大部分项目的最新进展无从知晓，因此，目前尚难估算产业地产项目占用的资金规模。但业内人士指出，产业地产投资规模大，回报周期长，利润率不高，且对运营能力有着极高的要求。为解决流动性难题，不排除中民投将这些项目出手的可能，从而使之成为中民投的“救命稻草”。

（编辑：黄锴）

业内人士称，一方面燕郊房价大跌过后调整比较充分，另一方面近期有一些利好政策释放，两个因素叠加之后，燕郊楼市回暖。

“年前（2019年春节前）我打算自己在燕郊买一套二手房，本来都跟业主谈好价格，76平方米面积总价130万，算下来折合单价17000元/平方米，可后来地铁平谷线改线方案出来之后，房东就变卦不卖了。那套房子恰好距离规划建设中的地铁站很近，现在业主要价两万多每平方米了。”燕郊中介郝伟（化名）落寞地对21世纪经济报道记者说起他最近的购房经历。

郝伟是河南商丘人，尽管是94年出生，但他已经从事房产销售六年之久。他告诉21世纪经济报道记者，燕郊房价从春节前就开始涨价，北京市市委市政府搬迁到通州城市副中心再加上地铁平谷线改线，这些信息都在刺激着燕郊楼市。

贝壳研究院Real Data数据库显示，2018年10月，燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均价已经涨为18416元/平方米，2019年1月，二手房成交均价已达到18805元/平方米。除了二手房，燕郊一手房单价普遍都在2万元/平方米之上。

作为毗邻北京最近的一个镇，因大量溢出需求涌向燕郊，该地楼市素来有着楼市晴雨表之称。在通州与北三县一体化大背景之下，燕郊等地楼市的走势也成为关注的焦点。

燕郊楼市躁动

2019年大年初三，燕郊一家名为“艺术中心”的售楼处仍有三两前来看房的人群。因二手房业主普遍开始提价或惜售，这家一手楼盘开始成为中介推荐的重点楼盘。宽阔且安静的街道，高楼林立，漂亮的绿化，如今的燕郊已经不再是当年的乡镇模样。售楼员指着规划图告诉21世纪经济报道记者，按照通州与北三县统一规划要求，未来楼盘周边将是大面积的公园与康养中心。

2019年1月，北京城市副中心行政办公区正式启用。高德地图显示，燕郊镇人民政府距离这里仅11.3公里。随即，有关燕郊的利好消息不断涌出。2019年1月13日晚间，北京市规自委、市重大办相关负责人披露，明年即将开工的北京城市副中心轨道交通平谷线已调整规划，平谷线将在进入燕郊后拆分为两支，其中一支接入城市副中心枢纽站，一条主线到达东坝地区。

尽管燕郊通地铁的消息早就传出，但副中心的正式搬迁以及地铁调整规划还是极大刺激了当地楼市。目前，在安居客上搜索燕郊房源，靠近规划建设的地铁附近的二手房已经贴出了“近地铁”的标签。

燕郊中介刘先生告诉21世纪经济报道记者，上述利好对燕郊房价影响很大。“自从去年北京市公布地铁线路改动后，燕郊房价开始回升。现在燕郊房价均价在18000-24000元/平方米不等，这是一个区间价，具体多少钱要看具体位置。不少二手房涨幅在2000-4000元/平方米之间，而且很多业主开始惜售。”

刘先生还记得2017年3月之前燕郊市场的躁动。“那时候，燕郊房价一度涨至36000元/平方米，有些楼盘甚至突破过40000元/平方米。当时只是听闻北京市政府要搬迁的消息房价就开始飞速上涨，现在加上地铁平谷线改线，房价能涨到多少，现在谁都不敢说，谁也想象不到。”

提及目前业主心态，刘先生表示，“很多业主都不着急卖，大家都在关注政策，想买房的人也比较多。目前房价只是刚刚开始涨，而且房价上涨的前景很好，所以有些业主也按房不卖，想等房价再涨一涨。他告诉记者现在下手是比较合适。如果再等，可能后期房价就不好说了。最近中介都很忙，咨询的人多了。”

郝伟也有同样的感受，郝伟甚至还发给记者他保存的两段视频。一个是北京市第十五届人民代表大会第二次会议新闻发布会视频片段，相关领导主要阐述了地铁平谷线改线方案；另一个是河北电视台邀请专家解读北京通州总体规划与廊坊北三县整合规划将给北三县带来哪些利好。

一丝风吹草动都在挑动着楼市的神经，燕郊更是如此。郝伟称，“过完年之后来看房的人就没有断过。因为房价涨得快、前景好，来看房的都觉得买了之后就是赚，这个房价涨上去之后肯定掉不下来。就算现在涨，这个房价也算便宜的了，他们自己也会考虑购入。”

成交量回暖

房价上涨并非虚火，其背后是成交量回暖。

链家APP显示，近90天（截止到2019年1月31日），燕郊成交房源653套。一位在链家工作三年有余的中介称，链家燕郊西区各个门店在2018年12月份共成交二手房150套左右，而2018年7月份这个数字仅为30套左右。自2017年7月廊坊五市限购力度达到顶峰后，月度成交数据“第一次出现这么多成交”。

燕郊楼市的真正调整始于2017年6月2日。继北京调控升级后，廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购，非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。

上述政策对环京楼市带来了深度调整。58安居客房产研究院的数据显示，以燕郊为例，二手房的挂牌价格从2017年4月最高点的28611元/平方米降至低点。2018年10月15日，平均挂牌价格仅为20002元/平方米，相比去年4月降幅达到了30%。从安居客的线上浏览量来看，燕郊区域2018年4月同比2017年4月下降57.5%，降幅非常明显， 2018年下半年的浏览量依然处于下降态势。

“燕郊的房价已经在底部运行了很长一段时间，可以说已经把前两年的价格泡沫剔除干净了，再下跌的空间很小。因此，任何一类利好政策都有可能引发强烈的反弹欲望。这波价格回暖，是政策和时间节点多方面作用的结果。一是通州将与北三县整合规划，二是平谷线确定燕郊站点，还有城际铁路动工等利好。”58安居客房产研究院资深分析师李震分析。

易居房地产研究院副院长杨红旭注意到，燕郊这轮房价跌幅很大，之前涨幅也很大，上一轮高达250%左右，远超北京房价涨幅。在投资投机需求的催动之下，楼市泡沫比较大。2017年3月之后，尤其是6月份之后，房价大跌，直至2018年年底，有所企稳。到了2018年12月、2019年1月的时候，有一些利好政策。比如北京的通州城市副中心政府机关搬迁进来、最近的北三线的城市与通州城市副中心统一进行规划，还有地铁线路延伸到通过燕郊，这是一些利好消息。所以，一方面是燕郊房价大跌过后调整比较充分，另一方面就是近期有一些利好政策的释放，两个因素叠加之后，燕郊楼市回暖。

传闻刺激

除了上述利好，引发燕郊楼市躁动的还有一则传闻。传闻称，对于三河本地限购政策，两地正探讨北京五年社保辅助三河本地买房政策。对此，接近三河市政府人士透露，“这个事情正在沟通，没有最终定论。”

不过，公开资料显示，调控已经对当地房地产行业产生较大影响。三河市2017年国民经济和社会发展统计公报显示，2017年全市地区生产总值547.5亿元，按可比价格计算比上年增长0.1%，增速比上年回落5.9个百分点。地区生产总值增速回落主要是受调控政策影响，房地产业大幅下滑引起的。2017年，房地产业实现增加值45亿元，下降45.8%，下拉三产增速14.6个百分点，下拉地区生产总值增速6.6个百分点。财政收入占地区生产总值的比重为19.1%，比上年下降5.5个百分点。

公报还显示，房地产限购限贷政策出台后，对三河市房地产业影响巨大。全年房地产开发投资132.3亿元，比上年下降29.4%。占全社会固定资产投资的比重为21.2%，所占份额比上年下降11.5%。全年商品房施工面积413万平方米，比上年下降44.3%，其中住宅施工面积229万平方米，下降56.2%。商品房竣工面积78万平方米，比上年下降83%，其中住宅竣工面积27万平方米，下降92.6%。商品房销售面积52.8万平方米，下降81.1%，其中住宅销售面积47.3万平方米，下降82.5%。商品房销售额94.9亿元，下降79.7%，其中住宅销售额85.6亿元，下降81.3%。

杨红旭表示，其长期看好燕郊楼市。“第一就是离北京近，尤其是离通州城市副中心比较近，买房之后可以用来自住，作为第一居所；第二，随着燕郊北三县城市规划与通州城市副中心并轨，燕郊的城市环境、公共服务、城市基础建设配套会进一步优化，这有利于房价、地价的上涨。”

关于北三县楼市的未来，李震认为从燕郊和北三县的功能定位来看，未来会成为人口主要外溢居住地，购房需求暂时不会冷却。另外，今年上半年区域协同发展的相关规划出台的概率比较大，经过一些利好刺激后，北三县房价会有一定回升直到趋于稳定，但在限购不放开的前提下，以及房住不炒的大背景下，燕郊很难再回到当初楼市疯狂火爆的时代。（编辑：黄锴）

百城新开盘项目去化率持续走低、44城楼市供求双降，加之三四线城市返乡置业潮“爽约”，种种迹象显示，中国多地楼市在春节期间持续转冷。

克而瑞研究中心日前发布的一份研究报告显示，2019年春节假期，房企普遍调降新推案力度，过去两周(1月28日至2月10日)44个重点监测城市新增供应量明显回落，同比下降29%。

分析称，这主要是受到前期新开盘项目表现不佳影响，多数项目推售时间节点被迫向后延期。其中，二线城市供应量显著回落，同比跌幅多达42%，多数城市节前一周便开始减少供货，西安、福州等同比皆腰斩。摄

此外，过去两周，受该机构监测的100个中国城市新开盘项目平均去化率低至17.1%。同期，重点监测的44个城市商品房成交量有所回落，同比下降14%，市场热度略不及去年同期。其中，二线城市成交量同比微降4%，苏州、青岛等市场再陷低迷，成交量均有不同程度的回落。三四线市场不容乐观，以23%的同比跌幅居前，不少城市成交量同比腰斩。

返乡置业热曾是支撑三四线城市房地产市场的重要因素，但今年春节期间，三四线楼市分化明显，返乡置业退热。过去两周，韶关、台州等城市供应量以及成交量双双大幅回落，去年春节销售火爆的徐州、淮安等市场今年也出现供求双降的情形。克而瑞研究中心副总经理杨科伟分析称，一方面，三四线城市房价现已升至阶段性高点，市场购买力透支；另一方面，从去年四季度开始三四线城市房地产市场已相继进入调整期，市场成交明显减速，在此背景下，三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。

另据诸葛找房发布的一份春节假期购房调查，超八成受访者今年春节期间有置业计划，其中，回乡置业比例仅为四分之一。回乡置业的热门城市多集中于老家省会城市和老家地级市，县城楼市需求较淡。

中国指数研究院发布的数据显示，今年以来，多个重点城市房地产成交面积同比有所下滑，其中，重庆降幅近六成，杭州、南京、武汉降幅均近过半，仅上海降幅在17%以内。(记者 庞无忌)