燕郊商办“回血”，是捡漏的【机会】还是昂贵的【大坑】？
腾讯智慧房产 雁弘 发自北京
年后，燕郊又一次站到环京楼市的C位，被媒体的聚光灯追逐，以致各路魔幻的消息，纷至沓来。
最具典型的梦幻口吻是：
丨燕郊火了！网签井喷！大洋城一夜暴涨7000。
不知道大家有没有发现，这一次的燕郊“回血”，还是熟悉的催化剂—各项政策的利好。
比如：
丨北京市级行政中心迁入通州，40万人和万亿资金将陆续而至。
丨平谷地铁22号线优化改线落地。
丨北京多家企业向北三县布局。
借着这股东风，燕郊的中介门店又开始欣欣向荣，据说，有廊坊限购政策出台后，改行送外卖的中介人员，又开始干回老本行。
从廊坊出台限购政策之后，压抑了将近一年的欲望，被一家家开门营业的中介彻底引爆。
在京秦高速出口不远，从北京驶入燕郊的燕顺路上，有中介小哥，指着车窗，很欣喜的说：
丨我们公司在这里开了四家门店。
当问到为何在一个区域里，密集的开这么多店时，他随口答道：
丨这里是进入燕郊的通道，最近客户多，方便拦截客户。
而早在17年9月，据媒体报道，这条以“售楼一条街”闻名的街道上，诸多房屋中介机构门店十分冷清，看房人少，中介人员也寥寥无几。
以目前中介机构的活跃度来判断，燕郊楼市无疑是“回血”了。但是，这种喧闹的背后，真正回暖的似乎并非媒体关注的住宅，而是商办。
01
在燕郊现代服务产业园、嘉都公馆、紫竹湾商业广场里转上一圈，会发现燕郊这个距离国贸30公里的小镇，着实令人称奇。
一场大型的【割韭菜】盛宴，正在燕郊很多的商办售楼处上演：不要迟疑，不要等待，在你迟疑的时候，看中的房号就没有了，在你等待的时候，一平米就涨了两千。
这种恐慌性的逼定说辞，在售楼处人潮涌动的氛围煽动下，的确有掏出六个钱包的冲动。很是害怕，一个转身的瞬间，就错过了一次暴富的机会。
光制造恐慌，也还不行，中介小哥还会实实在在，帮你算一笔财富账：“现在燕郊现代服务产业园的创客空间，单价一万二到一万四，而首尔·甜城方立方商办是一万八。”
这其中的差价，就是获利的空间。当问到，为何创客空间的单价低这么多的时候，中介小哥给出的回答是：
丨开发商河北建投，是国企，现在价格是开盘时的报批价，之后再报批肯定会涨价。
关于这个项目，搜索到的信息显示，是河北省重点项目，位于京东燕郊开发区南城迎宾南路，是一个致力于实现“职住平衡”的森林、智慧、总创、宜居园区。
燕郊现代服务产业园中在售的商办
简单理解，就是一个货真价实的产业园区，我们在实地踩盘中，也发现，园区是由办公楼、企业独栋和高层办公组成。
目前推售的创客空间，是两栋高层办公楼，通燃气、通上下水，从40多平米到90多平米，分割出不同的户型，户与户之间的隔墙，可以拆除。
除了设计上的人性化居住考虑，在购买上也有优惠，贷款利率上可以享受产业园的优惠政策，贷款利率为5.39%，相较于6.37%的利率，10年贷款，每月能少还150元。
同行看房的晓辉，请置业顾问，帮忙算了一套48.36㎡的房子，拿到手的购房数据是：
丨48.36㎡，单价14005元，总价677282元，95折：643418+50000=693418。9折签约价：609554。差价是33864元。首付309554+33864+50000=393418元，贷款30万。
仔细看这份价格，其中有一个差价33864元和一个50000元，这又是什么费用呢？
据中介小哥讲，5万块钱是服务费，33864元是网签总价和开发商实收总价的差额，不写入购房合同，开发商给的说辞是，为购房人着想，用来避税。
真的是出于好心，还是背后藏有猫腻呢？我们再来算一笔账，50000+33864=83864元。用83864元除以48.36，得到的数值是1734元。再用1734+14005=15739元。
也就是说，粗略估算，实际的购房单价是15739元/㎡，至于这两笔费用的小心思，实则是开发商因为前期报批价低，再通过额外收款来找补，并不是好心的避税。
嘉都公馆已经建起的商住
而晓辉另外踩盘的两个商办，嘉都公馆单价1.3万起，可以首付10%，进行分期，紫竹湾商业广场单价1.7万起，南向户型不分期，北向户型分期。
02
以上，是燕郊楼市回暖的细节特征。关于这波回暖，有看到网友评论说：
丨以前割韭菜，是亲自动手，现在割韭菜，是让韭菜坐上来，自己动。燕郊楼市像极了爱情，中介小姐姐发了个表情，后面就有一大丢的早安晚安。
提起燕郊，有人说，这是一个梦幻的地方。曾有媒体报道，有很多听到“来北京七环，园财富梦想”口号的人，来到燕郊，在安静的住宅小区里，在房门后面，听“导师”唾沫横飞。
投资49800元，回报450万元。听清楚了，这将是“老百姓最后一次暴富的机会”。其中的一位追星者，还自豪的宣称：
丨当地人也就晚上才回来，白天全靠咱们，这儿才能这么热闹。
而在段友的口中，梦幻之外的燕郊又是一个神奇的地方，名字是北京的，地界是三河的，历史是蓟县的，网购是通州的，公交是八方达的，客车是河北客运的，腐败是众多的……
对于这个段子，如果结合上燕郊这一波的“回血”，还需要再加上一句，中介小哥是全国的。
大起大落的燕郊楼市，借由【商办】这根火柴，能否燃起燕郊楼市回暖的火把？让售楼处里挤得涨红的渴望抄底的面孔，眼里看到闪光的金色？
实地踩盘中，我们发现，越来越多，跟随政策利好而来的购房者，一扫燕郊限购政策之后的低落，抱着侥幸和乐观，开始兴冲冲入场，并把这种情绪传导到了一手房和二手房。
据中介小哥说，首尔·甜城的一手房，开始惜售，燕郊二手房的业主，也从中介机构的网站上，撤回了自己的房子，或是修改了房子的总价。
在行政规划上，燕郊是个乡镇，并且是个不打折扣的产业开发区。
来源：网络
1992年8月，燕郊正式成为省级经济技术开发区。2010年11月，经国务院批准，燕郊高新技术园区升级为国家高新技术产业开发区。
从定位上来看，它是产业导向，而不是房产导向。但据统计，从2002年至今，燕郊开发楼盘超过100多个，而以产业挂名拿地的土地，很多变性为住宅或是商办。
据公开资料显示，汇福悦榕湾原为汇福国际健康中心项目，土地性质为50年产权综合性用地，后用途变更，一部分变为40年产权商业金融用地，一部分变为70年产权商品房用地。
还有燕郊的明星项目，夏威夷蓝湾原为兴达开发的养老设备研发生产基地项目，配套有住宅，但目前，基地中的养老设备研发和生产基地进展缓慢。
这些变性后的商办，在燕郊住宅红火的时候，只能不情不愿做个小弟，但天道有轮回，赶上这波政策红利，商办开始乘势抬头。
但商办回暖的背后，或许就是一只过度包装，自刷流量的六耳猕猴，似真非真。
数据来源：安居客
从单价来分析，当前燕郊住宅单价1.6万到2.3万，商办单价1.3万到1.8万，逼近住宅价格，从交易来看，潜在的政策“纠偏”以及40年产权，都会成为今后变现的障碍。
当前，在燕郊赶着上车或是抄底的购房者，或许是这么计划的，随着房价以2000元/㎡的速度上涨，很容易就能覆盖掉购房成本和杠杆，出售的时候还能赚一部分。
都说鱼的记忆只有7秒钟，看见，转身，健忘，但相比而言，经历了限购漫长等待期的燕郊商办购房人，似乎记忆也和鱼一样。
听闻几个消息过后，一个转身，就健忘了2012年，燕郊楼市成功破万后的第一次跌倒，名小区天洋城的二手房，腰斩到4800元/㎡，还能在总价上抹去零头。
再有，最近的一次，一年前，廊坊两次限购落地，4万腰斩到2万，交易彻底冰封，很多3.8万/㎡入手的，硬挺着，盼望着，早日解套。
但至今，一个个政策利好在发布，却并未看到限购松动的迹象。
而对于入场燕郊的购房人而言，尤其是商办客群，或许仍会坚定认为，A股上扬，寒夜过去，燕郊楼市的太阳一定会升起来。
03
太阳就要升起来了吗？
在燕郊楼市回暖的盛宴中，许多地产人，表露出的担忧是，燕郊越热闹，调控的紧箍咒就会念的越密集。
早在北京清查隔断房，清理地下室的时候，燕郊随后也开展了大清查，很多自建房被拆除，据说，在这波清理中，燕郊房租涨了200元到300元。
一直以来，燕郊被房地产裹挟着前行，从国家级产业开发区沦落为睡城。此后，随着京津冀一体化，燕郊被河北和北京共管，无序大规模的开发，才画上了休止符。
以燕郊现代服务产业园为例，周围仅有天洋城4代、夏威夷蓝湾、金谷isoho等为数不多的住宅区，其余都是已规划，还为建设的大片荒地。
规划的京东燕郊开发区南城
据中介讲，开发了首尔系列的燕达和开发了夏威夷系列的兴达，这些本土龙头企业，一直也想在这里拿地，但最终没能如愿。
从落地限购，到对产业园开发严控，所有的迹象表明，河北和北京都在力图为燕郊正名。采取的措施是，限购先行，清人随后，产业、金融承接，大计划的背后，意图就是控人增产。
2017年北京3·26商办调控，上海的商办整改，都是同样的顶层考量。很显然，燕郊商转住的变相操作，与产业控人的意图是相背离的。
一年前，北京商办调控的时候，很多人赌运，调控不久后便会松绑，调控半年后，开发商又开始赌命，违规售房，他们告诉自己，政府会睁一只眼闭一只眼，结果行政惩罚毫不手软。
今天的燕郊商办，中介或是开发商有谁敢说，不会重演北京商办的剧情？那些被中介引燃，过于乐观的侥幸，怀揣着大把资金涌向售楼处的壮举，最终又会如何结尾？
04
在揣测结局之前，不如先喝一杯凉白开，冷却一下躁动的血管，看一看商办逃脱不了的原罪和避不掉的大坑：
丨户型设计上，得房率低于住宅。
丨商办40年或50年产权到期后，是要补交土地出让金，这是一笔沉淀成本。
丨二手转让时，要缴纳土地增值税，以燕郊为例，交易差额会站到房价的近30%。
丨持有环节，商水商点，子女上学，落户，都会受到影响。
丨交易环节，首付是五层，贷款期限是10年，一旦政策打压，接盘侠范围会缩小。
最后，再来讲两个现实与历史的故事：
故事一：
2002年，燕郊房地产起步，54岁的“中国牛王”李福成，跨入了房地产，成为燕郊的最大地产商，盛极一时的时候，被人们尊称为燕郊李嘉诚。
牛王李福成，有两句名言，一句是自谦：“只读了小学，不会说话”；一句是发愿：“只要有北漂，我就一直造房子”。
在占据燕郊楼市半壁江山的李福成的观念中，北漂的年轻人，生活不容易，到北京来不容易，都没多少积蓄，不能给他们涨价。
故事二：
1991年，日本千叶县柏市，36岁的东京市政府雇员中岛义弘，在距离东京一小时二十分钟的郊区，买下了一套紧凑的四居室公寓，价格40万美金，成为一名京漂。
当时，他眼前浮现出的美好生活场景是，在樱桃树林立的街道，早上邻居之间互道问候，两个女儿可以步走着上学。
但美好总是短暂的，买下公寓不久后，日本房地产市场崩溃了。等到2005年的时候，这套公寓价格腰斩，出售也不能偿还欠银行的钱。
在东京憧憬幸福生活的中岛义弘，最终成为日本房价崩盘的接盘侠。而多年以后，福成建成的房子，随着燕郊的楼市上下波动，而坚持造房的福成，出售“老本行”，转向“殡葬业”。
中国牛王和中岛义弘，彼此没有关联，如果硬要扯上联系，他们共同点就是，都选择扎根在大都市的郊区，最终都因楼市的波动，努力想办法脱身而去。
丨在历史与现实面前，巨大的风车呼啸转动，什么也没有改变。
05
在燕郊踩盘，听到有人说，燕郊是一个像赌场的城市，入场的人呈现出三种状态：
丨押注入场，获利再押，赌红了眼，一分不剩。
丨再进赌场，冷静下注，盈利加注，无比兴奋，输到一半，退出牌桌。
丨三进赌场，制定界限，输赢10%，坚决离场。
美国船王哈利，在传位给儿子小哈利的时候，出人意料，先把他带进了赌场，三进三出，有输有赢，最终小哈利，悟到了一个道理：
丨在走进赌场之前，都要给自己制定一个界限，不管输赢，到达边界时，都要坚决离场。
听完小哈利的感悟，老哈利毅然决定，将上百亿的公司交给小哈利。听到任命后，小哈利极为吃惊：“我还不懂公司业务呢。”
老哈利却一脸轻松地说：“业务不过是小事，世上多少人失败，不是因为不懂业务，而是控制不了自己的情绪和欲望。”
“回血”后的燕郊商办，究竟是捡漏的【机会】还是昂贵的【大坑】，很多年后，或许很多人会点评说：
丨那是个财富拐点。
