在房地产市场进入存量时代后，一、二线城市二手住宅成交量占整体市场成交情况的比重越来越高，二手房成交量开始能客观合理地反映大中城市的购房需求。在土地新增供应有限，新房高端化、郊区化严重的情况下，供应与需求错配，刚需购房者通过二手住宅满足自身住房需求，部分城市甚至出现一、二手房倒挂现象。

近日，据上海有关地产研究院发布的《2018年20城二手住宅成交量偏离度报告》显示，2018年，研究院监测的20个城市二手住宅成交量为119.1万套，同比下降16.8%。20城二手住宅成交量偏离度为-7.1%。2017年和2018年二手住宅成交量在均值处波动，总体来看，二手房市场较为理性，部分城市也出现二手房价格稳中有跌的情况。

研究院认为，2018年受到房地产市场调控的影响，加之2015年和2016年二手住宅成交量爆发一定程度上透支了部分购房需求，导致2017年和2018年购房需求不足，二手房市场延续了2017年的低迷态势。

从历史走势来看，2012年在“限购、限贷”等政策调控下，二手住宅成交量处于历史低位。2013年成交量以53.8%的增幅回升。2014年市场再度降温。2015年，在去库存利好政策刺激、多轮降息、信贷宽松的背景下，大量资金涌入楼市。在热点城市新房供不应求的状态下，刚需人群开始转向存量房市场，2016年二手住宅交易量更是达到2012年以来的高点。2017年在因城施策的调控政策下，二手住宅成交量再次步入下行通道。

将20城按城市能级分类来看，一、二、三线城市2018年二手住宅成交量均出现不同程度的萎缩。2017年和2018年二手住宅成交量均低于2012年以来平均值。目前一线城市二手住宅成交量已处于低位，预计2019年成交量将小幅上升。

有关人士表示，在监测的20城中，2017年就已开始降温的上海、天津、厦门、北京、深圳、南京二手住宅成交量已低位盘整两年以上，2019年下降空间有限，尤其是上海、天津、厦门有望率先企稳、甚至反弹。而无锡、金华、扬州等城市经过连续两年的二手住宅成交量增加，未来一两年下行风险较大。

《10城二手房市场报告》报告显示，2019年1月份，10个城市二手房成交量为5.0万套，环比增长0.5%，同比下降6.4%。

观察10城二手房成交情况，1月份二手房成交量较2018年12月份略有增长，但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数（5.6万套）。可见2019年1月份，二手房成交量仍处于低位盘整态势，总体来看二手房市场仍较低迷。

业内人士表示，观察历史数据可知，历年1月份二手房成交量均高于2月份成交量。受春节时间点影响，中介及房东年末促成交易的意愿较强，部分二手房需求也得以释放。

分具体分城市来，按成交量能度指标来看，1月份10城二手房成交量能度的排行中，量能度最强的城市是厦门，其次是苏州，量能度分别为42%和28%，而最弱的城市是无锡，其次是深圳，量能度分别为-19%和-18%。

业内人士表示，预计2月份二手房成交量将下降。因为2月份春节对二手房成交量有所影响。另外，二手房成交量和调控政策有关，目前仍处于中央对房地产市场调控不放松的大环境下。

“春节期间我们安排了值班，算正常营业，但基本上一天也就两三组客户来看房。”北京市南三环某楼盘的售楼员告诉中国证券报记者，春节期间和节后，楼盘都没有优惠活动。

在陕西省西安市、江苏省南京市、湖北省襄阳市等地，中国证券报记者同样发现，号称“春节不打烊”的楼盘在春节期间均未出现热销现象，售楼处大都门可罗雀，房价总体保持稳定。

二线城市楼市降温明显

“我从大年三十开始就一直在上班。放假期间来看房的人不多，我们楼盘差不多每天能成交两套。”位于西安市南三环某楼盘的一位售楼经理对记者说，该楼盘前期去化率较高，目前除了一栋没有开售的楼以外，其余楼层已基本卖完。

从价格看，该楼盘没有明显变化。该售楼经理说：“我们去年8月开盘，到现在一直没有涨价，部分原因是有规定首次销售开盘在3个月内涨幅不能超过3%。”

在三三两两的购房者中，有购房者坦言：“比起前一段时间，现在房价确实稳了，不像之前那样疯涨。”

在南京市，不少楼盘在春节期间也正常营业，如城东的蓝光黑钻公馆、仙林的高科紫微堂等。一些正常营业的楼盘，计划在春节期间招揽客户，为节后销售做准备。

“春节期间来看房的客户大都是南京本地人。”南京市某楼盘的销售人员告诉记者，现在每天接待的客户量基本都是个位数，而且以观望为主。

一位购房者说：“春节前新开的楼盘少，好多楼盘都压到节后开盘了。我趁着春节有空来看看，等节后开盘仔细对比一下再下手。”

三线城市楼市价稳量缩

在湖北省襄阳市，记者走访了山水檀溪、民发汉江一品、汉江梦等售楼处，除了汉江一品1月份新开一个楼盘外，其他楼盘暂未推出新盘。

“春节期间，售楼处放假了。”山水檀溪项目营销总监赵先生对记者表示，去年去化率比较高，目前已很少有新盘可推。

襄阳是一个三线城市，目前最大的特点就是改善性需求集中释放。比如新开盘的汉江一品，属于典型的高端楼盘，新推出的300套房子目前已售出90%。三线城市作为一个区域中心，下面还有一些县市以及一些发达的乡镇，由于城镇化发展，这些地区的居民其实是把三线城市作为居住的首选目标之一。此外，一二线城市限价限购，外出务工人员因为限购原因，购房机会减少，也可能来到三线城市买房。受益于这些因素，三线城市整体上呈现出价稳量缩态势，改善性需求居多。

从房价的角度看，赵先生称，今年房价会企稳，主要原因在于棚改货币化规模缩小且还建方式也发生了变化，由货币化补偿改为实物还房为主、货币化补偿为辅的方式，因此由棚改而催生的需求大大减少，总体市场成交量也将因此萎缩。

中国指数研究院报告指出，棚改规模的下降，对三四线城市需求的支撑将更加弱化，商品房销售存在较大的调整压力。从价格方面看，三四线城市市场经历过去两年的过度繁荣，房价上涨空间有所透支，今年商品房价格下行调整压力较大。

成交料回落

春节期间楼市的平淡可能会是全年的一个缩影。上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示：“当前整个市场处在降温预期中。从楼盘售楼处来讲，盲目做促销不一定能带来交易量上升，因此在节奏上也会稍缓一些。”

“政策决定短期需求，房地产销售主要受按揭贷款和公积金贷款条件影响。”光大证券宏观分析师张文朗表示，央行的储户问卷调查显示，从2018年6月开始，购房者中预期房价上涨的比例开始下滑，反映市场上观望情绪开始加重。2019年按揭和公积金贷款或仅有边际松动。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，随着调控效果的继续显现，预计全国楼市成交将整体回落，市场全面回归理性。

在中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华看来，发展房地产市场的首要目标是不断提升居民的住房水平，其着力点之一是支持居民家庭首次购房需求。通过构建完善的政策性住房融资体系及缓解短期货币供求关系，改善首套房贷市场利率偏高的现象，切实降低居民首次购房的还款负担。

邹琳华称，应合理支持居民改善性住房需求，适度引导住房消费升级。对于居民在一定时期内“卖一买一”的改善性住房需求，应从制度上创造交易便利和给予税费减免。通过市场过滤机制的作用，将使更多居民的住房条件得到改善。

公房住宅是中国曾经实行住房福利化的结果，因其租金低廉，受到不少职工的青睐。日前，广州市住建局印发《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》（以下简称《通知》），根据《通知》，公产类公房住宅租金从现行每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4元。这也是5年来，广州市公房住宅租金首次调整。

公产类租金5年仅涨0.5元

据记者了解，2014年以来，广州市公房住宅租金标准依据《广州市国土房管局广州市物价局关于广州市公有住房租金标准的通知》（穗国房字〔2014〕233号，简称“233号文”）。今年1月1日，“233号文”已经到期失效，在经过广泛调研和征求意见的基础上，市住建局近日印发《通知》，对公房住宅租金进行调整，与广州市社会物价水平、房屋区位因素和住房保障政策协调。

根据《通知》，在基准租金方面，公产类公房住宅租金从现行每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4元。政府代管的私产类租金不作调整，仍按原有的每平方米使用面积平均月租金7.30元计算。

成本租金方面，从现行每平方米使用面积平均月租金13.5元，调整到15.5元。

对于已经参加房改的干部职工，如果住房面积达到其分配面积标准下限的情况下仍租住公房，将按照成本租金收取租金。

特困职工可享租金优惠

按照《通知》规定，民政部门确认的低保、低收入、市总工会认定的特困职工住房困难家庭，租住公房的，按每平方米使用面积月租金1元的标准计算租金。

对优抚对象给予优惠，按照规定，已承租公房并持有有效《优抚对象抚恤补助登记证》的优抚对象，按低保对象标准每平方米使用面积月租金1元缴纳租金。

而未参加房改，年满60周岁且无子女（无生育或子女死亡）的老年人（包括配偶健在的）；或年满60周岁的老年人，虽有赡养人或抚养人，但其赡养人或抚养人（三代以内的直系亲属或法定监护人）是残疾、精神病患者等无独立生活能力的人或是被民政部门确认为低收入困难户或社会救济对象的，给予全免其住房分配面积标准内的租金。

据了解，公房住宅租金标准续期期限为5年。为解决公房住宅租户的住房困难，保持公房住宅租金标准的延续性和维护社会的稳定性，降低行政资源损耗，本次公布的公房住宅租金标准有效期确定为5年。

增加“市场租金标准”和“电梯系数”

近年来，广州不少老楼也加装了电梯，《通知》也相应地增加了“电梯系数”。同时，也根据城市发展，设定了新的地段增减率。

新租金计算公式为：房屋月租金=租金基数×使用面积×（1+地段增减率）×（1+电梯增减率）+单项装修金额。

按照规定，有电梯设备的楼房，2层以上加5%的租金。

地段增减率方面，越秀区、荔湾区、海珠区、天河区四个区被列为中心市区，增减率为10%；白云区、黄埔区被列为一般市区，增减率为5%；其他区域为外围城区，增减率为0。

结合广州实际情况和近年住房保障政策，《通知》还增加了市场租金标准，市场租金标准按房屋租赁管理部门最新公布的房屋租金参考价计收。对不应再享受优惠租金政策的承租人，按最新公布的房屋租金参考价计租。

已享受住房货币补贴的行政事业单位人员租住公房住宅，将按照市场租金标准收取租金。

对于不应再享受租金优惠条件的承租人，如：有不动产但家庭人均私有不动产建筑面积不足15平方米，仍租赁公房的承租人，也将按市场租金标准计租。

此外，结合近年来住房保障线提升至家庭人均建筑15平方米的要求，对个别承租大面积公房的承租人，在其应享受的住房分配标准面积内，仍给予租金优惠，超标部分提高租金标准。

名词解释

公房住宅：

是指由行政事业单位、国有企业投资兴建、出租的住宅，包括政府公房（直管房、单位公房）、企业公房，其出租对象不一定是中、低收入群体，亦可能是本单位职工。

公产类公房住宅包括：

承租公产、经租产、无主代管产、拆迁代管产、逆产、封建产、外产等产别的公房住宅。

政府代管的私产类公房住宅包括：

承租“双代”房（内托产）、抢修代管产、托管产等政府代管的公房住宅。

租金计算公式：

房屋月租金=租金基数×使用面积×（1+地段增减率）×（1+电梯增减率）+单项装修金额。

正月初一，在辽宁省锦州市一楼盘做销售的关蕾依然奔向了售楼处。春节7天假期里，他有一半的时间都上班。按照售楼处的安排，假期里，每天有平常一半的销售人员值班。不过，与之前的节假日相比，这几天销售业绩并不算好。“七天假期里，楼盘卖出去10多套房子，远少于国庆假期。”关蕾说。

这个春节，“退烧”成为多个三四线小城楼市的共同现象。

以往的春节，一二线城市售楼处普遍冷清，不少购房人会选择在老家挑挑房子。关蕾等多位销售人员介绍，春节接待的客户大多是在外地工作的年轻人。之前，这些购房人的爸妈已经到楼盘里“踩过点”了，有购房意向，就等着孩子回来拿主意了。

春节前，58同城、安居客发布《2019返乡置业调查报告》。数据显示，52.7%的“漂一族”有返乡置业意向。对于有返乡置业意向的人群来说，三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市，合计占比达到78%。“北上广深”的“漂一族”返乡置业热点城市则集中在工作地周边。

不过，相比2018年的58.7%返乡置业意向，2019年返乡置业意向人群占比已经出现了下降。从中原地产研究中心节后公布的情况来看，从春节前一周开始，热点市场就进入了休假模式，2019年首月，各地推盘节奏放缓，楼市整体成交正常回落。从统计数据看，春节期间，一二线城市的网签数据基本全面暂停，多地基本都只有个位数网签。虽然春节楼市依然主要以三四线城市为主，但返乡置业已出现退烧。

中介机构人士分析，目前，购房者已愈加理性，大部分三四线城市的市场成交均比去年开始降温。易居房地产研究院此前发布的数据也显示，三四线城市房价在连续10个月环比上涨后，终于在去年12月出现止涨。

国家发展改革委近日发布关于开展2019年度企业债券存续期监督检查和本息兑付风险排查有关工作的通知，要求对已发行企业债券情况开展专项检查，对2019年企业债券领域风险进行全面排查，并加强企业债券转报和存续期管理。

通知指出，省级发展改革委对辖区内已发行、仍处于存续期的全部企业债券组织开展一次专项检查。一是存续期债券总体情况，包括存续期债券支数及规模、各年度还本付息额、发行人行业及区域分布等情况。二是债券募集资金投入领域情况，包括债券资金是否按要求投入募集说明书中约定的项目领域，如有募集资金投向变更是否按规定履行相关程序，是否违规将募集资金投向纯公益性项目领域等情况。三是募投项目运营效益情况，包括募投项目是否如期开工、实施建设，建设进度是否与募集资金使用进度匹配，项目业已形成的资产或收益权是否按募集说明书约定（如有）办理抵质押手续，已完工募投项目的运营效益情况等。四是对以资产抵押担保的企业债券，检查债券抵押资产后续跟踪评估和信息披露情况。检查过程中，如发现募集资金使用等方面存在违规行为，各省级发展改革委及时提出整改要求，并对相关责任方进行惩戒。情况严重的应及时报告国家发展改革委，将记入企业债券信用信息档案，并在事中事后监管、信用评价工作中予以体现。

通知要求，各省级发展改革委对辖区内2019年企业债券本息兑付等风险进行全面排查，掌握辖区内企业债券还本付息压力和风险状况。对排查后存在一定偿债风险的企业债券，提前会同各方制定应对方案，按月进行调度，按照市场化、法治化方式，及时推动化解风险。对区域内已发生违约、尚未处置完毕的企业债券，加强与发行人、主承销商、地方政府等各方的沟通协调，积极推进企业债券风险处置，维护债券持有人合法权益。鼓励各地以现场会议、片区会议等形式，交流企业债券风险防范和风险处置工作经验，进一步提高企业债券风险防控水平。

节后房屋租赁市场热度升温，租客都关心今年房租会不会涨？据广州市房地产中介协会监测统计，2018年全市监测点的住宅租金为53.12元/m2/月，其中中心城区55.41元/m2/月，外围城区34.16元/m2/月，租金呈现稳中微涨趋势。

随着2018年年底广州再开通3条地铁新线——地铁14号线一期、21号线（镇龙西-增城广场）、广佛线（燕岗-沥滘段）。至此，全市11个行政区均有轨道交通覆盖。地铁新线路的开通进一步缩短了市中心城区到外围区域的通勤时间，或将带动地铁沿线例如南洲、沥滘、知识城、员村甚至从化街口等板块的租赁人气。

最旺月份：3月、6~7月

根据相关部门发布的数据显示，2018年广州市外来人口数量与广东省普通高校毕业生人数分别达到577.75万人和57.14万人，继续保持逐年增长的趋势。庞大的外来人口和高校毕业生群体不但推动了广州经济的发展，同时也为住宅租赁市场提供了强劲的发展动力。

从2018年全市监测点的住宅租赁成交趋势可以看出，去年春节过后的“来穗潮”与6、7月的毕业季，广州住宅租赁市场呈现明显的旺季特征，3月和6、7月成为全年租赁宗数成交最多的三个月份。

2018年，全市监测点住宅租金水平呈现上升趋势，但幅度有所减缓，租金水平为53.12元/m2/月，同比上涨1.32%，上涨幅度同比减少2.84个百分点。其中电梯楼与楼梯楼的租金水平分别为61.23元/m2/月与45.00元/m2/月；中心城区与外围区域的租金水平分别为55.41元/m2/月与34.16元/m2/月，外围区域租金水平以2.35%的涨幅稍稍领先于中心城区的1.13%。

公寓抢客：租金平稳

无论中心城区与外围区域，还是电梯楼与楼梯楼的租金水平，上涨幅度同比均有所收窄。这其中主要有两个原因：一是随着住宅市场调控的深入，进入量价调整期，观望情绪浓厚，部分业主改售为租，市场租赁盘源较往年增加一两成，导致业主涨租心态较弱；

二是随着长租公寓的快速发展，装修更时尚、强调社区文化、管理更人性化的公寓产品受到“90后”为主的租客群体追捧，在一定程度上分流了市场承租需求，无形中加剧了散租市场的竞争，导致全市租金上涨势头不及往年。

租客最看重什么配置？

WiFi+热水器+空调

近日，记者采访了一位在黄埔鱼珠、天河公园、芳村广佛线等地都有房屋出租的女房东，听听她管理出租房的故事。

这位女房东日常要务就是与租客打交道，她说，租客租房子，首先最重要的是问：房子有没有网络？免费WiFi对一些年轻租客来说犹如生命一样重要；其次是问“有没有热水器”。广州冬天的湿冷对来自北方的“新广州人”来说是一个考验，因此冬天有热水器是非常重要的。排第三位的则是空调。她去年就买了10多台空调，部分是更换，另一部分则是新装。这位包租婆表示，广州周边出租房源真不少，村民手里有很多房屋出租，故此她非常善待租客，对租客合理的需求都会尽量满足。

去年广州开通了新地铁线，她刚好有几套出租房是位于广佛线沿线，广佛线开通到沥滘站后，她的房子租金也“噌噌”涨了几百元。但共享单车在郊区大行其道，也会令一些不在地铁站旁的小区租金升值。

丰俭由人 选择多样

“笋租”区域：祈福两房最平1500元有成交

合富置业番禺祈福三分行主管黄婧表示，番禺祈福新村的两房单位比较热租，因为需求两房的年轻一族占比较大。1500~2500元/月可以租到该楼盘旧区A区、C区楼梯楼两房单位。电梯两房单位的月租金约2500~2800元，电梯三房月租金约3000~3500元。而比较受白领欢迎的新组团祈福缤纷汇，20多平方米的单间，月租金达2500元。

合富置业荔湾汾水分行主管张相锋表示，荔湾花地湾两房单位较为热租，现时楼梯楼两房月租金约2000~2500元，电梯两房月租金约2800~3300元，楼梯楼三房月租金2500元以上，电梯三房则达到3000~3500元。从往年的情况来看，春节后的租金一般会有100~200元的升幅。

市中心旺地：合租可降低租金成本

合富置业海珠江南西一分行主管郑国超表示，海珠江南西板块楼梯楼一房的月租金约2000~3000元，楼梯楼两房月租金约3000~4000元；电梯楼一房月租金约3000~4000元；电梯两房月租金约4000~6000元，要视新旧情况、装修程度等因素而定。

合富置业天河外经贸分行主管张廷雅表示，在天河太古汇板块周边租房，如果租客预算是1500~2500元之间，只能合租。现时楼龄接近30年的楼梯楼两房，月租金约3800~4500元；楼龄比较新的楼梯楼两房，月租金约5000元；电梯一房一厅的月租金约4500~5000元；简单装修的电梯两房，月租金约5000元。

合富置业越秀东川路分行主管梁国基表示，越秀东川板块的租客以租住楼梯楼为主，现时楼梯楼一房月租金约2500元，楼梯楼两房月租金约3500~4000元。租电梯楼的租客以家庭客为主，也有部分白领采取合租策略，两房的月租金需5000元以上。

2019年1月份，中国多地二手房成交量出现下滑。

易居房地产研究院14日发布的一份报告显示，2019年1月份，北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华10个城市二手房成交量为5万套，环比增长0.5%，同比下降6.4%。今年1月份，10城市二手房成交量较2018年12月略有增长，但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套)，二手房成交量仍处于低位盘整态势。

易居研究院研究员姚方表示，观察历史数据可知，历年1月二手房成交量均高于2月成交量。受春节时间点影响，中介及房东年末促成交易的意愿较强，部分二手房需求也得以释放。预计2月份，10城市二手房成交量将下降。原因有二：一是2月春节对二手房成交量有所影响；二是二手房成交量和调控政策有关，目前仍处于房地产市场调控不放松的大环境下。

10个城市中，二手房成交表现最强劲的是厦门，较弱的是无锡。1月份，厦门二手房成交量为3166套，环比增长42%，同比增长312%，超过2012年以来月均成交量的33%。姚方指出，2018年3月份至12月份，厦门二手房价格指数同比已持续下跌10个月。部分降价房源达到一些购房者心理预期，购房需求得以释放。厦门二手房市场是否见底，仍需观察后续的成交量。预计厦门2月二手房市场成交量将下降。

数据显示，1月份，无锡二手房成交量为2653套，环比下降35%，同比下降14%。姚方说，在2017年多次调控下，无锡二手房成交量在同年5月开始步入下行通道。但2018年二手房成交量仍在2012年以来月均成交量水平之上，透支的大量需求使得无锡二手房成交量在2019年首月出现了较大幅度的萎缩。

“春节期间我们安排了值班，算正常营业，但基本上一天也就两三组客户来看房。”北京市南三环某楼盘的售楼员告诉中国证券报记者，春节期间和节后，楼盘都没有优惠活动。

在陕西省西安市、江苏省南京市、湖北省襄阳市等地，中国证券报记者同样发现，号称“春节不打烊”的楼盘在春节期间均未出现热销现象，售楼处大都门可罗雀，房价总体保持稳定。

二线城市楼市降温明显

“我从大年三十开始就一直在上班。放假期间来看房的人不多，我们楼盘差不多每天能成交两套。”位于西安市南三环某楼盘的一位售楼经理对记者说，该楼盘前期去化率较高，目前除了一栋没有开售的楼以外，其余楼层已基本卖完。

从价格看，该楼盘没有明显变化。该售楼经理说：“我们去年8月开盘，到现在一直没有涨价，部分原因是有规定首次销售开盘在3个月内涨幅不能超过3%。”

在三三两两的购房者中，有购房者坦言：“比起前一段时间，现在房价确实稳了，不像之前那样疯涨。”

在南京市，不少楼盘在春节期间也正常营业，如城东的蓝光黑钻公馆、仙林的高科紫微堂等。一些正常营业的楼盘，计划在春节期间招揽客户，为节后销售做准备。

“春节期间来看房的客户大都是南京本地人。”南京市某楼盘的销售人员告诉记者，现在每天接待的客户量基本都是个位数，而且以观望为主。

一位购房者说：“春节前新开的楼盘少，好多楼盘都压到节后开盘了。我趁着春节有空来看看，等节后开盘仔细对比一下再下手。”

三线城市楼市价稳量缩

在湖北省襄阳市，记者走访了山水檀溪、民发汉江一品、汉江梦等售楼处，除了汉江一品1月份新开一个楼盘外，其他楼盘暂未推出新盘。

“春节期间，售楼处放假了。”山水檀溪项目营销总监赵先生对记者表示，去年去化率比较高，目前已很少有新盘可推。

襄阳是一个三线城市，目前最大的特点就是改善性需求集中释放。比如新开盘的汉江一品，属于典型的高端楼盘，新推出的300套房子目前已售出90%。三线城市作为一个区域中心，下面还有一些县市以及一些发达的乡镇，由于城镇化发展，这些地区的居民其实是把三线城市作为居住的首选目标之一。此外，一二线城市限价限购，外出务工人员因为限购原因，购房机会减少，也可能来到三线城市买房。受益于这些因素，三线城市整体上呈现出价稳量缩态势，改善性需求居多。

从房价的角度看，赵先生称，今年房价会企稳，主要原因在于棚改货币化规模缩小且还建方式也发生了变化，由货币化补偿改为实物还房为主、货币化补偿为辅的方式，因此由棚改而催生的需求大大减少，总体市场成交量也将因此萎缩。

中国指数研究院报告指出，棚改规模的下降，对三四线城市需求的支撑将更加弱化，商品房销售存在较大的调整压力。从价格方面看，三四线城市市场经历过去两年的过度繁荣，房价上涨空间有所透支，今年商品房价格下行调整压力较大。

成交料回落

春节期间楼市的平淡可能会是全年的一个缩影。上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示：“当前整个市场处在降温预期中。从楼盘售楼处来讲，盲目做促销不一定能带来交易量上升，因此在节奏上也会稍缓一些。”

“政策决定短期需求，房地产销售主要受按揭贷款和公积金贷款条件影响。”光大证券宏观分析师张文朗表示，央行的储户问卷调查显示，从2018年6月开始，购房者中预期房价上涨的比例开始下滑，反映市场上观望情绪开始加重。2019年按揭和公积金贷款或仅有边际松动。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，随着调控效果的继续显现，预计全国楼市成交将整体回落，市场全面回归理性。

在中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华看来，发展房地产市场的首要目标是不断提升居民的住房水平，其着力点之一是支持居民家庭首次购房需求。通过构建完善的政策性住房融资体系及缓解短期货币供求关系，改善首套房贷市场利率偏高的现象，切实降低居民首次购房的还款负担。

邹琳华称，应合理支持居民改善性住房需求，适度引导住房消费升级。对于居民在一定时期内“卖一买一”的改善性住房需求，应从制度上创造交易便利和给予税费减免。通过市场过滤机制的作用，将使更多居民的住房条件得到改善。

破纪录的融资计划和格外低迷的销售业绩，都是与“钱”密切相关的数据，揭露了各大房企在2019年初真实的生存状况。

近日，已陆续有大约30家知名房企公布了今年1月的销售业绩。与去年同期相比，一些龙头房企都出现大幅下跌。据相关机构统计，30家房企合计销售额同比下调了11%。其中，万科、恒大、碧桂园三巨头合计下降超500亿元。而与此同时，各大房企近来也在密集披露融资计划，恰好从另一侧面折射出房企的补血压力。

“三巨头”业绩降了532亿元

销售业绩的整体低迷，并没有因排名前后而有所区分。相反，独占鳌头的房企，反而跌幅更大。

不久前，万科方面发布公告显示，今年1月的销售金额为人民币488.8亿元，这比2018年1月的679.8亿元下降了28%；恒大方面1月销售金额为431.7亿元，也比去年同期的643.6亿元下降了32.9%；碧桂园仅公布了归属股东权益的合同销售金额，为330.7亿元。碧桂园去年同期并未公布归属股东权益的合同销售金额，但中原地产方面测算这一数字约为460亿元。这样一来，碧桂园也出现28.1%的跌幅。

至此，这“三巨头”均出现了三成左右的下降。仅仅在这一个月，三巨头合计下跌的销售业绩已经达到了532.2亿元。来自中原地产研究中心统计数据显示，截至2月13日，共有30家房企公布了今年1月的销售额，合计3189.4亿元的销售业绩，比2018年同期的3574.76亿元下调了11%。

30家房企合计下调11%，并未像“三巨头”一般狂跌，得益于一些中小房企“力挽狂澜”。从各家公布的数据来看，新城发展、金地、佳兆业等均出现不同幅度的上涨。“相比去年，整体销售额出现明显放缓。这其中，龙头房企同比下调，销售数据开始回落；分化现象继续明显，中小房企数据依然在上涨。”中原地产首席分析师张大伟说。

市场降温购房更理性

“销售业绩反映着成交端，但成交端又势必受供应端的影响。”国内一家知名房企营销负责人向记者分析，今年一开年销售业绩说明了由于各地调控深入，市场逐渐降温、退烧，购房者也更为理性。

在房企内部，更贴近市场的指标则早已显现出退烧迹象。上述负责人以北京市场为例介绍，2018年年初甚至更早，市场温度较高，去化率更高，成交周期却更短。按照其内部的统计，去年购房人看房周期在一个月左右，抢手楼盘的周期往往只有一两周；但从去年下半年开始，一些楼盘看房周期甚至延长到两三个月，只有刚需盘的周期才能维持在一个月左右。

多位业内人士认为，造成这一现象的关键原因是供应量的加大。从去年下半年开始，北京市场上限竞房、共有产权房供应进一步增加，吸引了一批刚需。“购房人开始跟开发商‘提要求’了。”另一家房企销售负责人说，消费者可选择的楼盘多了，就会有更细致的比较，而不再是楼市高烧时的“只看预期、不看品质”。

此外，一些三、四线城市曾在2018年一度高烧不断，伴随着调控的深入，这些城市也逐渐退烧、恢复理性。对于依靠三、四线城市的一批龙头房企而言，销售业绩也势必受到影响。

房企窗口期紧急“补血”

2月12日，华夏幸福披露，向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券；一天后，融创中国也公布发行2022年到期的8亿美元优先票据。

业绩下滑的同时，是房企密集的融资计划。今年1月以来，公布的房企融资已近90多起，合计金额超2100亿元；春节后近几天的融资计划已有数十亿美元。

其实，2018年在融资监管更加严格的环境下，房企融资渠道不断收紧。诸葛找房首席分析师陈雷表示，从房企融资的到位资金来源分析，2018年以来，国内贷款占比降低，自筹资金比例提升。2017年以来，在公司债收紧之后，海外债发行热度逐步升温，发行利率随即走高。诸葛找房披露的数据显示，到2018年年末，海外融资利率在9.00%到13.75%，融资成本远高于国内融资3.69%到8.50%的利率。

在业内看来，越来越多的房企加快融资，也为了应对还债高峰期。“据公开资料统计，2019年房企信托到期3669亿元，债券及中票类到期4189亿元，合计7858亿元。”陈雷说。