近日，常州、西安等地密集发布进一步放宽落户政策的通知，其中不乏广州、海口等热点城市。部分一线城市虽然没有放宽落户条件，但针对非户籍人口的住房保障措施进一步优化。

降低门槛

2月14日，常州市人民政府法制办公室网站披露，为深入贯彻落实国家和省户籍制度改革精神，进一步加强人口服务和管理，促进经济社会持续健康发展，《常州市户籍准入管理若干规定》已经市政府同意并公布实施。与此前规定相比，进一步放宽了高校毕业生、高级技师等重点群体的落户条件；降低购房和投靠准入门槛；放宽租赁房屋准入门槛；放宽退休人员回原籍的准入门槛。

具体来看，高级工、中级工、初级工、职业院校毕业生的落户条件在本市依法缴纳社会保险年限由2年调整为1年，落户对象由本人放宽至本人、配偶和未婚子女。取消购房迁入房屋面积不小于50平方米，迁入后人均居住面积不小于25平方米的限制。

《西安市人民政府办公室关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知》2月13日发布，具有本科（含）以上学历的人员落户不再受年龄限制。具有本科（含）以上学历的，不受年龄限制；全国高等院校在校学生（教育部学信网在册人员），均可迁入本市落户。

除西安、常州外，2019年以来，多地相继出台人才引进政策。其中不乏广州、海口等热点城市。1月11日，广州市发改委发布的落户新规称，不再将符合计划生育政策作为户口迁入广州市的前置条件；同时，放宽引进人才入户的年龄限制，学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。

建设保障性住房

除了放宽人才落户标准，不少一线城市加大保障房、长租房供应力度，对符合条件的非户籍家庭有序纳入保障范围。在2月13日召开的上海市住房城乡建设管理工作会议上，上海市住建系统对外披露，截至2018年底，廉租住房、共有产权保障房累计受益家庭分别达到12.7万户和12万户，公共租赁住房累计供应12.6万套。同时，明确上海市2019年计划新增供应6万套保障性住房。推进租赁住房建设形成有效供应，引导和培育建设高品质租赁住房。全年计划新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套。推进非沪籍住房困难家庭纳入保障范围试点。

北京市住建委日前透露，列入北京市2019年首批保障房开工计划的共有116个项目，将提供13.6万套房源。包括公共租赁房、集体土地租赁房、企业自持租赁房、政策性产权房等多类保障性住房项目。

不少地区直接提供相应补贴。以海口市为例，最新发布的《海口市引进人才住房保障实施细则》规定，海口首批人才住房租赁补贴和购房补贴将于2019年2月13日受理申报。住房补贴方面，50岁以下拔尖人才（急需紧缺人才可放宽至55岁）住房租赁补贴5000元/月，购房补贴6万元/年。

长江商报消息 本报讯（记者 江楚雅）近日，易居房地产研究院发布《中国百城商业地产市场报告》。报告认为，2018年12月，易居研究院监测的100个城市商业地产成交面积为1575万平方米，环比增长18.0%，同比下降16.0%。

观察历史数据，2015年全国100城商业地产成交总体升温，2016年则保持更为活跃的状态，这和全国房地产市场升温的节奏基本是同步的。到了2017年，成交量虽然保持高位，但趋势上已显露出降温迹象。2018年延续降温态势，11-12月份虽然出现小反弹，但仍不改下行大势。

2018年全年，全国100个城市商业地产成交面积为15832万平方米，同比下降8.0%，而这100个城市新建商品住宅成交面积为54319万平方米，同比增长6.4%。两类物业的市场走势基本趋同，但增速有很大差异。

从2018年数据看，3月份开始，住宅市场年初累计成交面积同比增速开始提高，到了6月份由负转正。相反，商业地产年初累计成交面积同比增速一直位于负增长区间，丝毫没有转正的迹象。易居认为原因在于，住宅市场在2017年受到预售证管控，市场交易降温，这使得2018年的同比增速显得相对大。而商业地产从趋势上看，则在这两年均呈现了持续性的降温态势。

此外，2018年全年，一、二、三四线100个城市商业地产成交面积分别为2093、8377和5363万平方米，同比增速分别为1.3%、-14.7%和0.8%。

2018年全年，全国35个城市一线、二线、三四线酒店式公寓成交面积分别为145、1192和383万平方米，同比增速分别为-44.3%、-5.8%和-4.5%。从此类曲线看，一线城市降温力度最大，目前该曲线已保持连续21个月位于负增长区间。值得注意的是，一线城市在12月份降幅快速收窄，这和广州市场有很大关系。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全国100个城市商业地产成交继续降温，其和全国房地产市场的走势基本吻合。类似市场走势，对于一些商业地产比重相对大的开发商来说自然是利空的。而从城市结构上看，一线城市不断走出降温区间，并略有回暖迹象，而二线城市继续降温。类似城市结构的差异，也会影响后续相关房企的拿地和销售策略。

2019年全国房地产市场依然会有降温的态势，其对于商业地产市场的影响也是存在的。尤其是对于三四线城市来说，当前住宅市场已经降温，预计商业地产市场表现会更糟糕。对于此类城市来说，后续要警示商业地产项目库存积压和空置率增加等风险。

2018年百城土储规模同比增长8.9%13城去化周期超三年

本报讯（记者 江楚雅）近日，易居房地产研究院发布《中国百城土地储备报告》。报告认为，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市土地储备为115602万平方米，环比增长3.4%，同比增长8.9%。

从同比增速曲线的历史走势看，2015年8月土地储备同比降幅为37.9%，为历史最低点。随后该曲线持续上行，其中2016年11月转负为正，2018年5月达到高点即为20.0%。随后该曲线总体下行，从6月份的19.5%回落至12月份的8.9%。

从去化率来看，2018年12月份，100个城市土地储备去化周期为19.2个月，这也意味着按照目前商品房销售的节奏，市场需要19.2个月的时间才可以消化完这些土地储备，该数值相比11月份18.6个月有所扩大。从走势看，全年走势呈现了“上半年下行、下半年上行”的态势，目前土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平，并步入上行通道。

可以看到，当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中，有13个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年，意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。这13个城市包括张家口、石家庄、漳州、肇庆、赣州、岳阳、镇江、香河、舟山、湖州、徐州、郑州和乌鲁木齐。此类城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，那么去化周期压力会比预计的要小一点。

同时，有很多城市土地储备去化周期是非常短的，这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。其中有6个城市土地储备去化周期小于6个月，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。这6个城市包括燕郊、中山、丹东、清远、马鞍山和承德。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全年全国百城土地储备规模表现同比正增长，体现了较好的补库存导向。当然需要看到，下半年开始全国各地流拍现象比较多，这多少影响了部分城市的土地交易，进而也容易影响土地储备的规模。而从房企的心态看，2019年上半年预计以去库存为中心，此时拿地积极性不会太高，进而也会影响相应城市的土地储备规模。

新京报快讯（记者 王海亮）2月15日晚间，绿地控股(600606)集团股份有限公司（简称“绿地控股”）披露，2019年1月新增房地产项目6个，合计斥资15.44亿元，分布在宝鸡（楼盘）、咸阳（楼盘）、襄阳（楼盘）、徐州（楼盘）等城市。

其中面积最大的一宗地块为江苏宿迁（楼盘）高铁商务区项目一期。该项目南至上海（楼盘）路，西、北至规划路。项目用地面积约24.74万平方米，容积率2.35，计容建筑面积约58.26万平方米，土地用途为住宅、商住、商业用地，总地价3.52亿元。绿地控股拥有该项目100%权益。

此外，绿地控股还获得陕西宝鸡蟠龙新城一期地块，项目用地面积约16.48万平方米，容积率1.5，计容建筑面积约24.45万平方米，土地用途为住宅用地，总地价1.29亿元。绿地拥有该项目100%权益。

另外一宗地块为陕西咸阳高铁综合体地块，用地面积约16.37万平方米，容积率2.0，计容建筑面积约32.94万平方米，土地用途为商住用地，总地价4.90亿元，绿地拥有该项目100%权益。

新京报记者 王海亮 编辑 武新 校对 柳宝庆

■易宪容

国内房地产市场喜欢造概念。比如，什么“住房刚性需求”、“改善性需求”，“金九银十”等等，而最近又造出一个一线城市住房销售的“休假模式”。按照造概念者的意思，春节一线城市住房销售为何不佳？因为购买住房者都休假了，所以一线城市的住房销售会下降。中国指数研究2月12日发布的数据显示，春节期间（2月4日-2月10日）受监测的17个城市楼市成交面积环比下降92.2%；包括上海（楼盘）、广州（楼盘）、苏州（楼盘）、福州（楼盘）等17个城市住房销售成效同环比均有所下降。

分城市来看，各个城市成交同环比都显著下降。受春节假期因素的影响，所代表的各个城市的住房销售同环比都下降超过了90%，而且一线城市降幅高于二线、三线城市。中原地产的数据也显示，从春节前一个星期开始，一线城市、部分二线城市房地产市场销售就进入了“休假模式”。春节期间，一线、二线城市的网签数据基本上暂时停止（北京（楼盘）、上海、广州、深圳（楼盘）等城市大多只有个位数的网签），春节长假房地产交易主要发生在三线、四线城市。

还有，29家国内及香港上市房地产企业公布2019年1月份销售业绩显示，销售金额人民币为3,138.9亿元，比2018年同期下滑12.2%。尤其，前三大房企的万科、恒大、碧桂园1月份销售金额都下滑幅度达30%以，明显高于其他房地产企业。万科2018年初就说，企业只求“活下去”，但实际2018年销售金额达到6000多亿元，同比增长15%，同样是创历史新高纪录。

住房销售的“休假模式”，这个概念听起来很是奇怪了。本来对于休假，除了少数特别的服务性行业，哪有一般性行业不休假，既然各行各业都会有休假，休假期间销售下降，营业额下降也是正常。可是，在其他行业，没有哪一个会造出一个由于休假所导致销售金额下降的休假模式来的，只有房地产市场才是这样。

那么造出这样的十分奇怪的房地产销售“休假模式”来，无外乎想达以下目的。一是当前不少人都在说国内房地产市场正在处于转折期，由过度繁荣向逐渐向淡化时期转变，而一线城市住房销售在春节期间下降了90%以上，正是这种言论的有力证明。如果整个房地产市场舆论都朝着这个方向变化，那么作为一个以投资炒作为主导的房地产市场来说，房地产市场价格上涨预期就有可能逆转。如果房地产市场房价上涨预期逆转，那么肯定会对国内房地产市场造成巨大的影响。所以，一线城市的春节期间住房销售急剧下降用“休假模式”则减少舆论转向的冲击，也是看起来合情合理。

二是2018年春节期间，全国的房价普遍上涨，特别是一线、二线城市在此期间上涨更是强劲，这自然带动了2018年春节三线、四线城市返乡购买住房潮。但是2018年下半年以来，尽管各地房价还是在上涨，但房价上涨幅度全面减弱，甚至出现个别城市房价环比下跌。在这种情况下，尽管三线、四线城市房价还在上涨，一线、二线城市房价变化完全减弱了居民返乡购买住房的意愿。再加上不少居民回乡后看到建造住房增多，这自然使得不少居民回乡购买住房投资的意愿全面下降，许多三线、线四线房地产市场在2019年春节期间基本上处于观望态度。这个期间三线、四线城市住房销售乏力。

三是目前市场最为关注的是，一线、二线城市这种住房销售的“休假模式”会不会蔓延到三线、四线城市。即在一线、二线城市工作的居民会不会逐渐退出三线、四线城市的房地产市场，其中也包括农村居民。如果这些人不再有意愿回到老家城市购买住房，如果农村的居民没有新的刺激政策鼓励他们进入三线、四线城市的房地产市场，仅仅靠三线、四线城市本地的居民是无法支撑起这个房地产市场的。可以说，这才是问题的关键所在。如果这种情况发生，中国房地产市场繁荣短时内当然会结束，这才是政府所关注的最大问题。至于这样的情况是否会发生，还得观察。

（作者系青岛（楼盘）大学经济学院教授）

导读

业内人士称，一方面燕郊房价大跌过后调整比较充分，另一方面近期有一些利好政策释放，两个因素叠加之后，燕郊楼市回暖。

“年前（2019年春节前）我打算自己在燕郊买一套二手房，本来都跟业主谈好价格，76平方米面积总价130万，算下来折合单价17000元/平方米，可后来地铁平谷线改线方案出来之后，房东就变卦不卖了。那套房子恰好距离规划建设中的地铁站很近，现在业主要价两万多每平方米了。”燕郊中介郝伟（化名）落寞地对21世纪经济报道记者说起他最近的购房经历。

郝伟是河南商丘（楼盘）人，尽管是94年出生，但他已经从事房产销售六年之久。他告诉21世纪经济报道记者，燕郊房价从春节前就开始涨价，北京市市委市政府搬迁到通州城市副中心再加上地铁平谷线改线，这些信息都在刺激着燕郊楼市。

贝壳研究院Real Data数据库显示，2018年10月，燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均价已经涨为18416元/平方米，2019年1月，二手房成交均价已达到18805元/平方米。除了二手房，燕郊一手房单价普遍都在2万元/平方米之上。

作为毗邻北京最近的一个镇，因大量溢出需求涌向燕郊，该地楼市素来有着楼市晴雨表之称。在通州与北三县一体化大背景之下，燕郊等地楼市的走势也成为关注的焦点。

燕郊楼市躁动

2019年大年初三，燕郊一家名为“艺术中心”的售楼处仍有三两前来看房的人群。因二手房业主普遍开始提价或惜售，这家一手楼盘开始成为中介推荐的重点楼盘。宽阔且安静的街道，高楼林立，漂亮的绿化，如今的燕郊已经不再是当年的乡镇模样。售楼员指着规划图告诉21世纪经济报道记者，按照通州与北三县统一规划要求，未来楼盘周边将是大面积的公园与康养中心。

2019年1月，北京城市副中心行政办公区正式启用。高德地图显示，燕郊镇人民政府距离这里仅11.3公里。随即，有关燕郊的利好消息不断涌出。2019年1月13日晚间，北京市规自委、市重大办相关负责人披露，明年即将开工的北京城市副中心轨道交通平谷线已调整规划，平谷线将在进入燕郊后拆分为两支，其中一支接入城市副中心枢纽站，一条主线到达东坝地区。

尽管燕郊通地铁的消息早就传出，但副中心的正式搬迁以及地铁调整规划还是极大刺激了当地楼市。目前，在安居客上搜索燕郊房源，靠近规划建设的地铁附近的二手房已经贴出了“近地铁”的标签。

燕郊中介刘先生告诉21世纪经济报道记者，上述利好对燕郊房价影响很大。“自从去年北京市公布地铁线路改动后，燕郊房价开始回升。现在燕郊房价均价在18000-24000元/平方米不等，这是一个区间价，具体多少钱要看具体位置。不少二手房涨幅在2000-4000元/平方米之间，而且很多业主开始惜售。”

刘先生还记得2017年3月之前燕郊市场的躁动。“那时候，燕郊房价一度涨至36000元/平方米，有些楼盘甚至突破过40000元/平方米。当时只是听闻北京市政府要搬迁的消息房价就开始飞速上涨，现在加上地铁平谷线改线，房价能涨到多少，现在谁都不敢说，谁也想象不到。”

提及目前业主心态，刘先生表示，“很多业主都不着急卖，大家都在关注政策，想买房的人也比较多。目前房价只是刚刚开始涨，而且房价上涨的前景很好，所以有些业主也按房不卖，想等房价再涨一涨。他告诉记者现在下手是比较合适。如果再等，可能后期房价就不好说了。最近中介都很忙，咨询的人多了。”

郝伟也有同样的感受，郝伟甚至还发给记者他保存的两段视频。一个是北京市第十五届人民代表大会第二次会议新闻发布会视频片段，相关领导主要阐述了地铁平谷线改线方案；另一个是河北电视台邀请专家解读北京通州总体规划与廊坊北三县整合规划将给北三县带来哪些利好。

一丝风吹草动都在挑动着楼市的神经，燕郊更是如此。郝伟称，“过完年之后来看房的人就没有断过。因为房价涨得快、前景好，来看房的都觉得买了之后就是赚，这个房价涨上去之后肯定掉不下来。就算现在涨，这个房价也算便宜的了，他们自己也会考虑购入。”

成交量回暖

房价上涨并非虚火，其背后是成交量回暖。

链家APP显示，近90天（截止到2019年1月31日），燕郊成交房源653套。一位在链家工作三年有余的中介称，链家燕郊西区各个门店在2018年12月份共成交二手房150套左右，而2018年7月份这个数字仅为30套左右。自2017年7月廊坊五市限购力度达到顶峰后，月度成交数据“第一次出现这么多成交”。

燕郊楼市的真正调整始于2017年6月2日。继北京调控升级后，廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购，非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。

上述政策对环京楼市带来了深度调整。58安居客房产研究院的数据显示，以燕郊为例，二手房的挂牌价格从2017年4月最高点的28611元/平方米降至低点。2018年10月15日，平均挂牌价格仅为20002元/平方米，相比去年4月降幅达到了30%。从安居客的线上浏览量来看，燕郊区域2018年4月同比2017年4月下降57.5%，降幅非常明显， 2018年下半年的浏览量依然处于下降态势。

“燕郊的房价已经在底部运行了很长一段时间，可以说已经把前两年的价格泡沫剔除干净了，再下跌的空间很小。因此，任何一类利好政策都有可能引发强烈的反弹欲望。这波价格回暖，是政策和时间节点多方面作用的结果。一是通州将与北三县整合规划，二是平谷线确定燕郊站点，还有城际铁路动工等利好。”58安居客房产研究院资深分析师李震分析。

易居房地产研究院副院长杨红旭注意到，燕郊这轮房价跌幅很大，之前涨幅也很大，上一轮高达250%左右，远超北京房价涨幅。在投资投机需求的催动之下，楼市泡沫比较大。2017年3月之后，尤其是6月份之后，房价大跌，直至2018年年底，有所企稳。到了2018年12月、2019年1月的时候，有一些利好政策。比如北京的通州城市副中心政府机关搬迁进来、最近的北三线的城市与通州城市副中心统一进行规划，还有地铁线路延伸到通过燕郊，这是一些利好消息。所以，一方面是燕郊房价大跌过后调整比较充分，另一方面就是近期有一些利好政策的释放，两个因素叠加之后，燕郊楼市回暖。

传闻刺激

除了上述利好，引发燕郊楼市躁动的还有一则传闻。传闻称，对于三河本地限购政策，两地正探讨北京五年社保辅助三河本地买房政策。对此，接近三河市政府人士透露，“这个事情正在沟通，没有最终定论。”

不过，公开资料显示，调控已经对当地房地产行业产生较大影响。三河市2017年国民经济和社会发展统计公报显示，2017年全市地区生产总值547.5亿元，按可比价格计算比上年增长0.1%，增速比上年回落5.9个百分点。地区生产总值增速回落主要是受调控政策影响，房地产业大幅下滑引起的。2017年，房地产业实现增加值45亿元，下降45.8%，下拉三产增速14.6个百分点，下拉地区生产总值增速6.6个百分点。财政收入占地区生产总值的比重为19.1%，比上年下降5.5个百分点。

公报还显示，房地产限购限贷政策出台后，对三河市房地产业影响巨大。全年房地产开发投资132.3亿元，比上年下降29.4%。占全社会固定资产投资的比重为21.2%，所占份额比上年下降11.5%。全年商品房施工面积413万平方米，比上年下降44.3%，其中住宅施工面积229万平方米，下降56.2%。商品房竣工面积78万平方米，比上年下降83%，其中住宅竣工面积27万平方米，下降92.6%。商品房销售面积52.8万平方米，下降81.1%，其中住宅销售面积47.3万平方米，下降82.5%。商品房销售额94.9亿元，下降79.7%，其中住宅销售额85.6亿元，下降81.3%。

杨红旭表示，其长期看好燕郊楼市。“第一就是离北京近，尤其是离通州城市副中心比较近，买房之后可以用来自住，作为第一居所；第二，随着燕郊北三县城市规划与通州城市副中心并轨，燕郊的城市环境、公共服务、城市基础建设配套会进一步优化，这有利于房价、地价的上涨。”

关于北三县楼市的未来，李震认为从燕郊和北三县的功能定位来看，未来会成为人口主要外溢居住地，购房需求暂时不会冷却。另外，今年上半年区域协同发展的相关规划出台的概率比较大，经过一些利好刺激后，北三县房价会有一定回升直到趋于稳定，但在限购不放开的前提下，以及房住不炒的大背景下，燕郊很难再回到当初楼市疯狂火爆的时代。

本报记者 唐韶葵 上海（楼盘）报道

2018年，楼市在政策持续调控的背景下急剧变化，一二线市场的热度持续下滑。进入2019年，土地市场回归理性、新房供应持续增长、降价潮涌，楼市形势仍然向下。

以上海而言，同策研究院首席分析师张宏伟分析认为，上海短期内市场去化压力增加了。首先，拿到预售证的新房库存量达到700多万平方米，比去年下半年600多万平方米的供应规模略有增长；其次，最近三个月的市场去化速度是14个月，去年下半年基本是12个月。

一线城市去化压力仍在

以上海为例，其房地产市场存量去化压力确在增加。同策研究院一份研报显示，2019年1月上海市商品住宅供应面积为40.25万平米，同比下降9个百分点；成交面积为52.97万平米，同比上升8个百分点。

根据上海商品住宅存量及3个月移动去化反映，2019年1月上海市存量为709.5万平方米，三个月移动去化周期为14.08个月，去年下半年基本是12个月。商品住宅市场存量近两年来创新高，市场去化压力增大。

二手房却不同。来自链家地产的数据显示，2月前10天，上海市场住宅类产品网签471套，基本上与往年过年期间的市场行情类似；而上海链家2019年春节后4天带看并不活跃，比2019年1月日均带看量下降35.88%，比2018年春节后4天的日均带看下降7.66%。

但二手房成交有上涨趋势。2019年1月，上海链家的成交量环比上涨12.02%。成交均价与2018年12月相比小幅上涨，涨幅为2.20%，扭转了2018年5月以来成交均价连续7个月的下跌趋势。上海中原地产数据表明，1月上海二手住宅成交1.65万套，环比增加6.5%，同比增加39.6%。

张宏伟认为，可能短期内，二手房走势强于新房，实际上这是因为置换导致的。从上海各大区域库存的结构来看，金山区和青浦区的去化压力是最大的。市场如果继续调整，房价拐点将在这两个区域率先出现。

房企觊觎核心二线城市

作为楼市的风向标，土地市场一举一动的变化，都将成为影响房价的重要因素。反观2018年，严苛的土地限制条件、长期调控政策不放松、资金压力、融资环境、市场下行等一系列的原因，导致房企拿地越发谨慎，土拍热度出现明显转变。一轮游、低溢价率、流拍、延缓出让、国企托市等现象在下半年屡见不鲜，土地市场下行趋势渐显。以2019年2月15日出让的福州（楼盘）7幅土地为例，7幅地块中有三幅为此前流拍地块。

根据2018年底上海易居房地产研究院发布的《100城市土地市场报告》显示，2018年11月份全国百城土地储备规模达到超过11亿平方米，土地储备规模持续增加，全国百城土地储备去化周期达到近19个月，呈现出明显上升趋势，后期不少城市将面临土地储备去化周期持续加长的压力。

克尔瑞福州分析师张曙娇分析认为，就算是2月15日福州出让的7幅土地价格比较理性，但房企前期启动资金仍较高，对房企的资金和综合实力要求较高。

通过计算，本次7幅地块总体量约为180万方，其中安置型商品房占比约为71%，除了01和02号地块，其他地块基本为住宅部分的90%，实际可售面积相当少。但因为设置了“安置型商品房在一定期限内卖不掉，可由政府回收”这一条件，变相“救市”也使得房企的竞买热情随之增加。这些参与土拍的房企，账面现金也比较充裕。

实际上，在过去一年的土拍市场中，鲜少见到福州系房企的身影。近年来，随着本土房企土地储备的消耗，为了巩固市场地位和可持续发展，房企补仓意愿逐渐加强。比如阳光城(000671)、融侨（与首开合作参拍）、正荣等福州知名房企重现土拍现场，阳光城、正荣经过多轮激战，分别将宗地2019-02和宗地2019-03地块收入囊中。而融信、宝龙虽然参与了却一幅土地也没有拿到。

需要指出的是，房企在过去两年在福州所拿的高价地，仍有大部分尚未入市。据CRIC初步统计，近两年福州主城区招拍挂市场成交的商住用地中，有六十多幅未面市地块，还不包括收并购地块、纯商业用地和前几年的未入市的地块。而这部分地块中，大部分在竞买条件中明确要求在指定时间内面市。2019年福州或将迎来新盘供应潮。加之此前持销期的新盘还有一定的库存量，可选择的房源量将十分充足。

作为中国高净值人群投资的首选，房子尤其是豪宅，在过去的很多年间备受青睐，豪宅资产可以保值增值，似乎也成为某种共识。

然而2018年以来的市场正在颠覆以上认知。克而瑞数据以及21世纪经济报道的一线调查显示，北上广深的一手豪宅成交断崖式下跌，二手豪宅则正在失去流动性，价格腰斩的案例也已出现。

豪宅成交量暴跌背后，首先是过去几年亢奋的市场对需求的透支。此外，经济下行、信贷紧缩、改善型需求被抑，使更多的买家选择了观望；一手豪宅库存压力大增，二手市场流动性降低，形成了恶性循环。

豪宅“不再豪”。当住房回归居住属性、投资增值效应不再，豪宅的流动性缺乏、降价或者降配，有很大可能在未来发生。

“豪宅还是一个好的投资品吗”？站在2019年的开端，这或许是中国房地产市场从业者、投资者都需要思考的问题。

惨淡的豪宅

2018年，尽管主流房企都实现了销售的明显上升，但北上广的豪宅项目操盘手，日子却不好过。

中国豪宅市场高度集中在一线和准一线城市，其中北、上、深、杭这4城的占比超过70%。

据克而瑞数据，2018年豪宅市场明显降温，以京、沪、广为代表的传统一线城市豪宅市场成交套数分别为2156、3610和503套，不足2016年成交的30%；北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量也仅9493套，创下5年来新低，不足2016年全年交易量的4成。

“2018年北京（楼盘）、深圳（楼盘）的豪宅成交量腰斩，更为极端的是，三亚（楼盘）市场的顶豪几乎全没。”易居集团首席执行官丁祖昱说。

杭州（楼盘）、南京（楼盘）等准一线城市，豪宅虽未如此惨淡，但成绩亦不如2016年。以杭州为例，全年成交豪宅623套，同比上涨21%，但依旧不及2016年的一半。

不仅豪宅开发商难过，那些想要变卖豪宅的业主更难。2018年，一线城市二手豪宅普遍“有价无市”，成交的都要大幅降价。

在广州（楼盘），珠江新城豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅，目前挂牌价的跌幅均在10%左右，成交量寡淡；在上海（楼盘），年前有消息传出，上海浦东陆家嘴(600663)世茂滨江花园近20套豪宅抛售，且“严重低于市价”。

在深圳，已经出现了好几例豪宅大幅降价成交。去年12月，南山区深圳湾翡翠海岸一套89平米房源从1650万的高位下跌270万，以1380万成交。

最惨的是那些在2016年9月左右高位入市的业主，如今自住的是“浮亏”，投资的则确定是亏损了。

“北京市场基本有价无市，一套房子总价在500万，还有流动性，而且大部分是刚需。一上千万，流动性就很差了，一上三四千万基本就没流动性。”2018年3月以后，经济学家魏杰在中介门店的实地调研中，观察到了这一现象。

“千万级以上的二手物业买卖情况，在市场不好的时候，成交会更加不乐观，”美联物业全国研究总监何倩茹表示。

破灭的神话

房地产研究者杜丽虹对多个国家和经济体的楼市研究发现，在下跌的市场中，豪宅产品的抗跌性并不比普通住宅高，相反，其波动性可能更大。

“房地产谁来接盘是个大问题，”魏杰则指出了当前豪宅的最大问题：流动性。

克而瑞发现，1000万-2000万以内的一手豪宅占到所有豪宅成交量的75%，2000万以上就很难卖了；魏杰在二手房市场的调研也反映了这一点。

克而瑞认为，究其原因，主要是由于当前经济下行，居民收入水平增幅放缓，购买力不足，部分城市房价收入比已经接近30，豪宅就更加难以企及。另一方面，豪宅市场在2015、2016年曾有一波供应和销售的大爆发，很多需求被提前透支了。

而美联物业全国总监何倩茹表达了不同看法，“所有的居住产品的成交量都下降了，豪宅的成交量减少是合理现象。”

何倩茹认为，豪宅产品向有钱人开放，流通性本来就不算很大，而且随着楼价的上升，高总价产品的流通领域只会变得更窄。

但即便是在1000万-2000万的市场，由于改善性换房需求被抑制，限贷政策仍较严格，也进一步阻滞了豪宅市场的流动性。

21世纪经济报道的调查显示，在这一价格阶段的购买者，一般都是二套房，目前一线城市的二套房首付普遍在七、八成，接近全款，他们的资金实力不足，普遍考虑换房，也就是要卖掉一套再买，但在当下的市场，并不好出手。

一个例子是，广州的叶女士今年计划换房，“因为家里添了新成员，想要换一套更大点的房子，但因为二套房首付很高，要先卖房才能支付，但自己的房子现在也卖不出去。”叶女士说。

深圳的林慧看上了同小区一套170平米的房子，总价最近降了两、三百万，但要先卖掉自己的两房才能买得起，目前也被卡住了。

多位房地产业内人士指出，由于过去3年房价的普涨，在当前的一线城市，1000万、2000万的房子已经算不上真正的豪宅，再进一步的品质升级要到3000万及以上，这部分产品的购买力和流通性更差。

克而瑞的统计显示，总价在5000万左右的别墅、独栋别墅在2018年非常不好卖；二手市场同样如此。

价格高企、购买力不足、无人接盘，这些都导致豪宅的流通性大减，保值增值的光环消失。

“内地的豪宅无法追上香港。”深圳一大型开发商人士认为，包括深圳在内，豪宅不具备稀缺性，各个城市可开发豪宅的土地也仍然很多；况且，香港的楼市也是全球的一个特例。

从全世界范围看，多家机构的研究显示，也仅有极少数城市、区域的豪宅，可以实现长期的保值增值。

当前，部分城市的豪宅已出现库存上升的压力。据克而瑞数据，广州180平米以上大户型产品去化压力显著，独栋、复式产品严重滞销；深圳复式、五房及以上产品严重滞销。

克而瑞给开发商的建议是，因城施策，减少复式产品供给，提高产品适配性；控总价，适当降低总价门槛，可以适度多做“经适型”豪宅。

这意味着，一手豪宅市场的降价、减配不可避免。

对那些手握豪宅的业主而言，最好不要遇到需要变卖房产的资金危机；若资金充裕可长期持有，但仍需考虑房地产税的影响。

今日，媒体报道，北京个人出租住房税减半，月租金10万以下按2.5%征收。随后，记者又致电上海、广州、深圳等地纳税服务热线了解到，上海和广州也从今年1月开始，下调了个人出租住房的综合税率，而深圳目前对个人出租住房税收政策没有变化。业内人士认为，由于目前多地并没有强制征收，交税比例不高，因此租房税减少对市场影响不大。（证券时报）

腾讯新闻《一线》作者 刘鹏

2月15日，腾讯《一线》独家获悉，中民投持有的中民嘉业投资有限公司股权即将于近日解冻。

至此，中民投此前被上海金融法院股权冻结的三家房地产公司股权全部解冻。原本的冻结期限三年，至2022年1月31日。

2月13日，股权被冻结的两家公司上海佳渡置业有限公司和中民外滩房地产开发公司股权，率先迎来解冻。随后，绿地控股公告，其全资子公司绿地地产已收购中民投及其子公司上海佳渡持有的中民外滩50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格共计121亿元。

中民投表示，转让董家渡项目股份属于战略转型部署，这是中民投有效优化公司产业布局结构和资产负债结构，持续深化落实公司转型战略的重要一步。中民投的属性是发现价值、提升价值或实现价值，更倾向于作为资源整合者、平台运营者，而不是产业经营者。

财联社2月16日讯，记者获悉，在2月14日绿地控股收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权当日，绿地控股全资子公司绿地地产便将持有的中民外滩50亿元股权质押给上海银行，占其持股比例的100%。绿地控股收购中民外滩股权的交易价格为121亿元，其迅速质押中民外滩股权被指为尽快获得融资。（财联社记者 李洁）