本报记者 唐韶葵 上海报道

导读

知情人士指出，董家渡地块的交易所得121亿，已可以让中民投近期的债务兑付变得安全。

2月14日晚间，绿地（600606.SH，简称“绿地”）发公告称，旗下全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司（简称“中民投”）持有的中民外滩房地产开发有限公司（简称“中民外滩”）50%股权及转让方的全部债权，交易价格共计121亿元。中民外滩主要资产就是董家渡项目。

知情人士透露，在市政府相关部门的协调下，此次交易双方在2月12日、2月13日这两天完成了交易方案。通过此次收购，绿地将主导开发董家渡项目，实现了在上海市中心核心区域重大项目的关键布局。绿地控股董事长、总裁张玉良表示，绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势，集全力打造一个国际金融中心的新地标。

通过查询第三方工商信息平台可见，中民外滩法定代表人已于2月13日完成变更，当前的法定代表人为绿地集团总裁助理、绿地事业二部总经理徐荣璞。就在当天晚上，绿地集团事业二部在公众号发布一条稿件，称提前开启2019“奔跑模式”。

此外，记者查询获悉，中民投旗下房地产平台公司中民嘉业投资有限公司83亿股权投资资金仍然显示冻结状态，而上海佳渡置业有限公司2000万股权投资资金与中民外滩49亿股权投资资金均已快速获得解冻。

同样在2月14日，中民投董事长吕本献首度正式对外表态要切割房地产板块业务，包括此前收购的中民筑友、上置集团和亿达中国在内。中民投方面表示，董家渡项目股权出让属于战略转型的部署。早在2017年，中民投就已经出售45%的董家渡股权，这次对董家渡项目的转让和退出，是中民投有效优化公司产业布局结构和资产负债结构，持续深化落实公司转型战略的重要一步。“总体来看，董家渡项目整体盈利退出”。

随着上海南外滩地区的全面开发，一轮又一轮的资金进入上海董家渡板块，华润、绿城、泛海建设、中民投等等资本相继进入，如今，该板块又完成了新一轮资本更替：融创收购泛海建设项目、绿地收购了中民投的金融城项目。

战略投资转型

中民投相关人士对21世纪经济报道记者指出，中民投定位是资源整合者、平台运营者，而不是产业经营者；作为投资集团，中民投的属性是发现价值、提升价值或实现价值。

成立于2014年的中民投，由全国工商联牵头，集结了59个民营企业股东。股东难有话语权，因此高管层决策权较大。知情人士却认为，中民投更像一家紧贴国家政策走向进行战略调整的国企。进入2015年，房地产行情走高，中民投在房地产行业的投资性举动较为频繁：先后砸了45亿入股阳光城，以14.9亿港元收购上置集团72.45%股权；2016年，又以30.14亿港元收购亿达中国53%股权。

公开信息显示，中民投前期主要以资产管理与股权投资业务和公务机托管业务为主，两者的收入在总收入中占比超过85%，分别为60.27%和25.17%。最近两年，保险业务、综合物业销售及管理业务收入、其他收入占比开始提升。2018年上半年，资本管理与股权投资业务收入占比为-2.92%。

随着各项业务的扩张，中民投负债经营程度快速上升，目前已积聚了较大规模的刚性债务。与此同时，中民投未来的并购、投资仍存在持续的融资需求。因此不难理解，中民投再度对外释放信号，“更多的是证明一下其实中民投手里有资产，只要舍得卖债务不是问题”。其实中民投手里还有东西，就是顶着不让打折卖，包括董家渡，原来开价好像是参照安信的150亿，所以僵在那里一直没有出售。

“打折卖资产不见得是坏事，有很多项目投得不好，还不如赶紧把钱回笼认亏再做新项目。”上述知情人士还认为，中民投是一家紧跟政策发展的平台公司，响应国家号召，做的项目都很有政策性。并且紧跟国家战略不断调整公司战略，这从最赚钱的是房地产板块，但现在却要切割可见一斑。又比如此前投资了不少光伏产业，如今剥离房地产板块业务，也符合这一投资逻辑。嘉业股权现在也只有67.26%。

中民投在去年下半年成立了中民乡邻业务板块，由原来分管新能源业务的白保林负责。在其官网首页，有乡村振兴解决方案的详细描述。

以上置集团为例，去年中民投出现资金缺口的时候，上置运营还比较正常，只是新投资的项目变少了。上述知情人士认为，上市公司独立核算的，理论上股东不得干预经营，因此控股股东的退出对上置集团的运营暂无影响。

国内一家评级机构在2018年底的一份评级报告中指出，中民投主要通过金融机构借款和直接债务融资工具弥补资金需求，但短期刚性债务占比大，使其面临较大的流动性管理压力；且在市场流动性未明显宽松的背景下，阶段性融资成本的上升侵蚀了部分盈利。

知情人士透露，2018年中民投内部就有提过剥离房地产业务板块，但后来又不提了，这次是高管第一次公开渠道表态。

去年开始，中民投就对外透露有意剥离房地产板块业务，但由于大部分资产要价过高，一直没卖出去。以董家渡地块为例，中民投在2017年初就开始了退出动作，当时，中民投将手中持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%，合计45%股权转记到安信信托名下。后来安信信托通过发行信托产品共募资240亿来买下这部分股权。中民投去年以来一直想以150亿总价转让剩下的50%股权，无奈一直找不到“接盘侠”。

上述知情人士指出，董家渡地块的交易所得121亿，已可以让中民投近期的债务兑付变得安全。

绿地“捡漏”

然而，绿地股价并没有大涨，2月14日收盘报6.67元，微涨0.6%。中原地产市场分析师卢文曦分析认为，121亿对绿地而言是不错的交易。这幅土地是2014年底拿下的，但是2015年和2016年上海房价翻倍，土地价格也快速上扬。多名业内人士认为，此次交易对价对绿地有利。

此前不乏多家企业对董家渡项目感兴趣。“绿地速度最快吧，而且上海国资委、金融办等部门参与了协调。”上述知情人士表示，董家渡项目位于上海市黄浦区核心区域、上海外滩金融集聚带的重要位置，该项目用地性质为商住办，占地面积12.67万平方米，容积率5.54，总建筑面积119.9万平方米，其中地上建筑面积为76.2万平方米，地下建筑面积为43.75万平方米。地上建筑面积中，计容建筑面积约70.19万平方米，其中商办57.5558万平方米，住宅12.6342万平方米。由于后期住宅项目完全还没有进入开发周期，绿地的利润空间是可以想像的。

根据项目原有规划，项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境，办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼，商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街，另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。中民投内部人士透露，目前用作销售的商办写字楼已差不多建好，具备销售条件，高层甲级写字楼的商场部分也进入招商阶段。实际上，由于董家渡是最大的旧城改造区域，大部分项目规定动迁工作达到80%以上才可以申办土地使用权证，早期进驻的房企都有较大资金沉淀压力，中民投也面临一样的处境。

截至2018年12月31日，中民外滩总资产453.1628亿元，总负债352.984亿元，净资产约100亿元。本次交易后，中民外滩的股权结构为绿地持股50%，安信信托股份有限公司持股45%，上海外滩投资开发（集团）有限公司持股5%。

虽然去年下半年起，房地产市场销售就普遍转淡，不时传来房企项目负责人叫苦的声音，但全年的整体表现仍与直观感受迥异。据国家统计局数据，2018年全国商品房量价再创新高，销售面积约17亿平方米，销售额约15万亿元。

我个人最关注的一个数据，是房地产投资数据。2018年，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，比上年同期提高2.5个百分点。而公认日子很好过的2016年、2017年，房地产投资分别只增长6.9%和7.0%。

去年房地产投资并非突然加速，而是相当平稳。2018年上半年，房地产投资增幅为9.7%；1-9月增幅为9.9%，然后是全年的9.5%。

虽然，从主流房企拿地情况看，并未出现大幅攀升，到下半年，一些房企甚至捂紧了口袋；土地流拍的现象时有发生，成交也多为低溢价率，但财政部1月23日发布的数据显示，2018年全国土地出让收入高达65096亿元，同比增长25%，卖地收入再创新高。

土地投资是支持房地产投资的重要因素。从这个方面来说，2018年房地产投资增长9.5%是可以理解的。另一个因素，或许可从棚改投资来解释。

根据住建部的统计数据，2018年1-11月全国棚改已动工建设616万套，超额完成580万套的年度计划，投资额逾16000亿元。加上12月的数字，全国估计有650万套。中央的计划是，2018年到2020年，全国计划开工建设各类棚户区1500万套。

此前的三年，2015年至2017年，全国新开工各类棚户区分别为601万套、606万套和609万套，合计超过1800万套。也就是说，全国棚改建设是在降速的。而2018年也是棚改政策传闻较多的一年，主要观点是认为在踩刹车，点刹。不过，就如同以为贸易摩擦会影响进出口结果却是货物贸易量仍在增长一样，棚改可能的政策变化，反而可能催促了各地加快当年的开工建设速度。就结果而言，我个人认为，棚改建设为房地产投资增长作出了不小的贡献。

我拿去年房地产的几个数据来说事，有两个小意图。一是否定了个别专家说房地产拖累经济增长的说法。商品房销售量价创新高，房地产投资增长9.5%（高于全国固定资产投资增幅的5.9%），不仅没有拖累经济增长，而是从投资和消费两端再次起到了拉动作用。

二是不要总是动不动就把希望寄托在房地产身上。过往多年，哪怕是在房地产处于高增长时期，也屡有专家出来呼吁通过房地产救市；而此轮严厉的房地产调控，也有专家暗示要适当放松，以防止经济被下行的楼市拖累。但如你所知，经济的下行，楼市的调整，更多是经济结构和行业自身的需求，两者都需要追求更有质量的增长。

去年数据再怎样也都过去了，人们关注的是今年趋势。年底年初，由于工作的关系，跟企业界朋友会有些探讨。我先重申个人观点：不管是从刚性需求（首次置业和改善需求），还是从城市更新来说，房地产在较长时期内仍处于发展轨道。主流房企还有很大的施展空间，虽然市场份额一直都在变化。

正如我们看到的，去年底，部分城市调控出现了微调，这是城市从主体责任出发根据实际情况所作的调整，无可厚非。但人们都认识到，在房地产长效机制建立以前，房地产调控的主基调不会有方向性的改变。这已为诸多地方两会的关键词所证实。比如上海两会提出：完善房地产市场调控的常态长效机制，继续稳地价、稳房价、稳预期。加强房地产市场调控不动摇、不放松，房地产市场平稳健康发展，房价保持总体稳定。

假如说，房地产调控政策方面不会更紧，那么，市场是不是已经筑底了呢？如果2018年四季度是所谓的“底部”，那它的底部又有多长？从1月份和刚刚过去的春节情况看，是比较清淡的。过去几年，返乡置业曾是三四线楼市的重要支撑，但我们记者了解的情况，今年春节期间的看房人数和成交量都比较低，专家认为这些城市的需求已被透支。

目前来看，一季度的基数会维持低位，也就是说，市场还在寻底过程中。看过我文章的朋友会知道，去年下半年以来的楼市调整，更多是市场因素主导的反应。所谓史上最全最严厉的调控，延迟了两年半才迎来市场的调整，它不会只用半年就完成，从这个角度说，一季度继续调整，业界不应过度惊讶。

通常而言，政策的底部会带来市场底部的构筑和修复，但需要一段时间的传导。从积极意义看，政策的正向变化有助于缓解、减弱调整的长度和幅度。如果这个逻辑成立，则二季度的市场表现要好于一季度，下半年好于上半年。但寄望全年商品房量价继续创新高，房地产投资保持去年的增幅也不现实。

理智的房企不会简单押注于政策的转向。从策略上讲，偏进取的房企，会趁低点增加投资，收购项目或公开拿地；偏稳重的房企，则会继续观望，待市场信号清晰显现后再采取进攻态势。但负责前期投资的部门会发现，城市和区域选择越来越难了，三四线城市需求饱和度增加，一二线管控未见放松。不过，既然大家都承认随便谁都能挣大钱的房地产时代已经过去了，不正是真正聪明房企大显身手的时候了？

本报记者 叶麦穗 广州报道

春节后，房企融资量继续井喷。中原地产研究中心统计数据显示，一月来，房地产企业融资计划公布的总额已经近90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的融资月度新高。

高涨的融资需求背后，是即将到来的偿债高峰。根据中信建投统计，2019年房企到期债券规模逾3700亿元，今后三年都是偿债高峰，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。

今年偿债额逼近5000亿

房企发债如同“车轮战”。

2月14日早间，时代中国公告称，已发行于2022年到期的5亿美元7.625%优先票据。同一日，世茂房地产宣布发行10亿美元优先票据，票面利率6.125%。

14日当晚，更大的地产新闻在于绿地控股发布公告，称全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司（下称中民投）及其子公司上海佳渡置业有限公司（下称佳渡置业）持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格为121亿元。在此次转让前，中民投和佳渡置业分别尚持有49%和1%（合计50%）的中民外滩股权，后者的核心资产则是价值达数百亿元的董家渡13、15地块。

2月13日早间，融创中国称，拟发行于2022年到期的8亿美元7.875%优先票据。2月13日，中国海外发展表示其全资附属公司中海地产集团有限公司公开发行公司债券（第一期）35亿元，最高利率3.75%。春节长假之后，房企的融资计划一波接着一波，让市场应接不暇。

中原地产首席分析师张大伟在接受21世纪经济报道记者采访时分析，从去年四季度开始，房企的融资难情况有所缓解。不过，由于资金缺口较大，目前房企的负担依然巨大。因此加大融资力度，已经成为房企不得已的选择。

从房企的资金成本看，较前期有所平稳下调。特别是国内房企融资的企业债等，相比前期有所降低。

“虽然处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。特别是龙头房企的融资成本公司债，基本在4%-5%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。”张大伟表示。

房企拼命融资的背后，是即将到来的偿债高峰。

中信建投分析师黄文涛发布的研究报告显示，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。未来5年，房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。从季度来看，2021年三季度房地产到期偿还量最高，为2339.26亿元，其次为2021年一季度的2061.87亿元，2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。

虽然单看到期偿还压力，今明两年压力相对较小，但房地产债中不少含有回售条款，即投资者可在回售日选择将债券按照一定价格回售给发行人。2019-2023年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元房地产债可能被投资者选择回售。加上回售规模后，2019年为房地产债偿还压力高峰。其中，三季度房地产债到期压力最大，达到1133.24亿元，而一季度有840.38亿元的债券可回售。因此，加上回售规模后一季度为2019年房地产债偿还压力高峰，达到2263.09亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示： 这一局面主要是2016年的后遗症。当年，房地产市场尤其是上半年政策相对宽松，房企密集发债，三年债务期满之后，造成现在地产行业资金链紧绷的状况。再加上目前地产行业处于调控期，市场观望情绪严重，成交量下降，加剧了房企的压力。“我估计今年房企的日子不好过，特别是中小房企，会加快销售楼盘项目，以价换量的现象会真正出现。”

房企发债一波三折多项目被中止

和此前一致唱多不同，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，观望情绪浓厚。这体现在一系列数据上。

春节过后，各大房企2019年首月成绩单陆续公布，整体销售额出现明显放缓。根据万科发布的公告显示，今年1月的销售金额为人民币488.8亿元，这比2018年1月的679.8亿元下降了28%；恒大方面，1月销售金额为431.7亿元，也比去年同期的643.6亿元下降了32.9%；碧桂园仅公布了归属股东权益的合同销售金额，为330.7亿元。

根据中原地产研究中心统计数据显示，截至2月13日，合计30家企业公布销售额，销售总额为3189.4亿，同比2018年同期的3574.76亿下调了11%。

这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎，越来越多的房企加快融资。应对未来的还债高峰。

市场显然也关注到了其中风险，不少融资计划一波三折。

2月14日，上交所信息显示，上海大名城拟发行的一笔24亿的小公募被中止审核；2月1日和昌地产集团申请发行的“中金和昌资产支持专项计划”被中止审核，涉及资金3.3亿。遇阻的不止上述两家企业，还包括融创、俊发集团、阳光壹佰、合景泰富等等企业。

“房企的融资愿望确实十分强烈，但是今年年初个别中小房企的股价出现大幅波动，引起市场对于中小房企的债务担忧，特别是如果今年地产行业的增速当真放缓，可能会有一批中小房地产企业的资金链接受考验。目前监管对融资计划的审批会更加关注企业的偿债能力，从而对这些融资案的审核过程更趋仔细和严格。”一家大型房企市场部的负责人表示。

张大伟认为，当前房企集中抛出大量融资计划，显示出房企对融资诉求明显上涨。当前楼市销售放缓，回款难度加大，再叠加企业前期过度投资和债务集中到期，后续企业为缓解资金压力，会加大融资力度。不过，监管层仍然在严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度实际上依然比较大，“狼来了”这次可能成真。

本报记者 张晓玲 实 习 生 陈靓 孙艺萌 深圳、广州报道

作为中国高净值人群投资的首选，房子尤其是豪宅，在过去的很多年间备受青睐，豪宅资产可以保值增值，似乎也成为某种共识。

然而2018年以来的市场正在颠覆以上认知。克而瑞数据以及21世纪经济报道的一线调查显示，北上广深的一手豪宅成交断崖式下跌，二手豪宅则正在失去流动性，价格腰斩的案例也已出现。

豪宅成交量暴跌背后，首先是过去几年亢奋的市场对需求的透支。此外，经济下行、信贷紧缩、改善型需求被抑，使更多的买家选择了观望；一手豪宅库存压力大增，二手市场流动性降低，形成了恶性循环。

豪宅“不再豪”。当住房回归居住属性、投资增值效应不再，豪宅的流动性缺乏、降价或者降配，有很大可能在未来发生。

“豪宅还是一个好的投资品吗”？站在2019年的开端，这或许是中国房地产市场从业者、投资者都需要思考的问题。

惨淡的豪宅

2018年，尽管主流房企都实现了销售的明显上升，但北上广的豪宅项目操盘手，日子却不好过。

中国豪宅市场高度集中在一线和准一线城市，其中北、上、深、杭这4城的占比超过70%。

据克而瑞数据，2018年豪宅市场明显降温，以京、沪、广为代表的传统一线城市豪宅市场成交套数分别为2156、3610和503套，不足2016年成交的30%；北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量也仅9493套，创下5年来新低，不足2016年全年交易量的4成。

“2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斩，更为极端的是，三亚市场的顶豪几乎全没。”易居集团首席执行官丁祖昱说。

杭州、南京等准一线城市，豪宅虽未如此惨淡，但成绩亦不如2016年。以杭州为例，全年成交豪宅623套，同比上涨21%，但依旧不及2016年的一半。

不仅豪宅开发商难过，那些想要变卖豪宅的业主更难。2018年，一线城市二手豪宅普遍 “有价无市”，成交的都要大幅降价。

在广州，珠江新城豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅，目前挂牌价的跌幅均在10%左右，成交量寡淡；在上海，年前有消息传出，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅抛售，且“严重低于市价”。

在深圳，已经出现了好几例豪宅大幅降价成交。去年12月，南山区深圳湾翡翠海岸一套89平米房源从1650万的高位下跌270万，以1380万成交。

最惨的是那些在2016年9月左右高位入市的业主，如今自住的是“浮亏”，投资的则确定是亏损了。

“北京市场基本有价无市，一套房子总价在500万，还有流动性，而且大部分是刚需。一上千万，流动性就很差了，一上三四千万基本就没流动性。”2018年3月以后，经济学家魏杰在中介门店的实地调研中，观察到了这一现象。

“千万级以上的二手物业买卖情况，在市场不好的时候，成交会更加不乐观，”美联物业全国研究总监何倩茹表示。

破灭的神话

房地产研究者杜丽虹对多个国家和经济体的楼市研究发现，在下跌的市场中，豪宅产品的抗跌性并不比普通住宅高，相反，其波动性可能更大。

“房地产谁来接盘是个大问题，” 魏杰则指出了当前豪宅的最大问题：流动性。

克而瑞发现，1000万-2000万以内的一手豪宅占到所有豪宅成交量的75%，2000万以上就很难卖了；魏杰在二手房市场的调研也反映了这一点。

克而瑞认为，究其原因，主要是由于当前经济下行，居民收入水平增幅放缓，购买力不足，部分城市房价收入比已经接近30，豪宅就更加难以企及。另一方面，豪宅市场在2015、2016年曾有一波供应和销售的大爆发，很多需求被提前透支了。

而美联物业全国总监何倩茹表达了不同看法，“所有的居住产品的成交量都下降了，豪宅的成交量减少是合理现象。”

何倩茹认为，豪宅产品向有钱人开放，流通性本来就不算很大，而且随着楼价的上升，高总价产品的流通领域只会变得更窄。

但即便是在1000万-2000万的市场，由于改善性换房需求被抑制，限贷政策仍较严格，也进一步阻滞了豪宅市场的流动性。

21世纪经济报道的调查显示，在这一价格阶段的购买者，一般都是二套房，目前一线城市的二套房首付普遍在七、八成，接近全款，他们的资金实力不足，普遍考虑换房，也就是要卖掉一套再买，但在当下的市场，并不好出手。

一个例子是，广州的叶女士今年计划换房，“因为家里添了新成员，想要换一套更大点的房子，但因为二套房首付很高，要先卖房才能支付，但自己的房子现在也卖不出去。”叶女士说。

深圳的林慧看上了同小区一套170平米的房子，总价最近降了两、三百万，但要先卖掉自己的两房才能买得起，目前也被卡住了。

多位房地产业内人士指出，由于过去3年房价的普涨，在当前的一线城市，1000万、2000万的房子已经算不上真正的豪宅，再进一步的品质升级要到3000万及以上，这部分产品的购买力和流通性更差。

克而瑞的统计显示，总价在5000万左右的别墅、独栋别墅在2018年非常不好卖；二手市场同样如此。

价格高企、购买力不足、无人接盘，这些都导致豪宅的流通性大减，保值增值的光环消失。

“内地的豪宅无法追上香港。”深圳一大型开发商人士认为，包括深圳在内，豪宅不具备稀缺性，各个城市可开发豪宅的土地也仍然很多；况且，香港的楼市也是全球的一个特例。

从全世界范围看，多家机构的研究显示，也仅有极少数城市、区域的豪宅，可以实现长期的保值增值。

当前，部分城市的豪宅已出现库存上升的压力。据克而瑞数据，广州180平米以上大户型产品去化压力显著，独栋、复式产品严重滞销；深圳复式、五房及以上产品严重滞销。

克而瑞给开发商的建议是，因城施策，减少复式产品供给，提高产品适配性；控总价，适当降低总价门槛，可以适度多做“经适型”豪宅。

这意味着，一手豪宅市场的降价、减配不可避免。

对那些手握豪宅的业主而言，最好不要遇到需要变卖房产的资金危机；若资金充裕可长期持有，但仍需考虑房地产税的影响。

新京报快讯（记者 赵昱）2月14日，世茂房地产控股有限公司公告称，发行于2024年到期的10亿美元优先票据，年利率6.125%。

公告表示，除非按票据条款获提早赎回，否则票据将于2024年2月21日到期。所得款项净额将用于为其现有债务再融资以及用于业务发展及其他一般企业用途。

同日，时代中国控股有限公司宣布，发行于2022年到期的5亿美元优先票据，年利率7.625%。预计票据发行的所得款项净额将达到约4.934亿美元。时代中国控股表示，所得款项净额将用于为其现有债务再融资以及用于业务发展及其他一般企业用途。

截至发稿时，节后已有5家在港上市的房企发行美元优先票据，总规模27.55亿美元。其中，正荣地产债券年利率最高，达到9.80%；世茂房地产债券年利率相对较低，达到6.125%。

新京报记者根据各家公司发布数据整理节后港股房企融资情况

新京报记者 赵昱

腾讯智慧房产北京2月14日讯（刘莹）今日晚间，绿地控股发布公告称，其全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司（合称“转让方”）持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格121亿元。

交易完成后，绿地将持有标的公司50%股权，成为其第一大股东，负责标的公司的主要日常经营事项。标的公司属于公司合营项目，因此不纳入公司合并报表范围内。

资料显示，截至2017年12月31日，该标的公司的总资产约为401.53亿元，总负债297.89亿元，净资产103.65亿元。截至2018年12月31日(未经审计)，标的公司总资产453.16亿元，总负债352.98亿元，净资产100.18亿元。

据悉，本次交易已经在绿地控股第九届董事会第三次会议一致审议通过。目前，转让方持有的50%股权已办理完毕工商变更手续，绿地地产持有的该部分股权不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施。而早在2月13日，中民外滩的法人也由涂国并变更为绿地集团总裁助理、房地产事业二部总经理徐荣璞，同时，高天国、彭心旷、蒋骏、涂国兵等中民投董事，也被钱迄、梁海樑、吴正奎、徐荣璞等来自绿地的高管取代。

债务压力高企是出售主因

作为中民投最为知名的项目之一，上海市董家渡项目，位于黄浦区小东门街道616、735街坊，地理位置优越，综合条件较好，并且一直在寻找接盘侠。

该项目也一度成为上海市名动一时的总价地王项目。据悉，2014年11月18日，中民投、上海外滩投资开发（集团）有限公司和中民投旗下的上海佳渡置业有限公司曾以248.5亿元的代价联合摘得该地块，出让公告显示，董家渡13、15地块出让总面积为126740.1平方米，折合楼面价3.54万元/平方米，目前其附近二手房均价已超过了12万元／平方米。

2015年12月，中民投董家渡地块正式启动开工。规划显示，中民投计划总投资604亿，将董家渡项目打造成金融不夜城。项目办公部分包括4幢甲级写字楼和7幢总部办公楼；商业涵盖高端购物中心和开放式休闲商街，以及8幢住宅楼及五星级酒店，并且，目前该项目的部分办公产品已经接近销售状态。

董家渡项目出售的背后，或与中民投日益严峻的资金压力密切相关。上交所官网显示，2019年2月12日，中民投申请在上交所上市的三只公司债券“17中民G1”“18中民G1”“18中民G2”暂停竞价系统交易。不仅如此，“17中民G1”也多次临时停牌，债券价格自2019年来以来下跌近六成。1月29日，中民投发行的30亿元私募债“16民生投资PPN001”到期未及时还款，构成技术性违约。

不仅如此，截至2015年末、2016年末、2017年末和2018年9月末，中民投的负债总额分别达到988.46亿元、2004.45亿元、2292.47亿元和2327.92亿元。其中，近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截至2018年9月末，公司短期借款为398.45亿元，其他应付款为214.11亿元，一年内到期的非流动负债为429.76亿元，偿债压力巨大，同期，资产负债率也从2015年末的67.23%上升至2018年三季度末的74.95%。

除此之外，国家市场监督管理总局的公开数据显示，2019年2月1日，中民投持有的中民外滩房地产开发有限公司（董家渡项目开发公司）约49亿元人民币股权被上海金融法院冻结；中民投持有中民嘉业的约83.3亿元人民币股权也被上海金融法院冻结。

为缓解资金压力，中民投曾采取借新还旧的方式，但伴随融资环境趋紧、融资成本抬高、2018年年末一笔35亿元的公司债取消发行，公司融资风险逐步上升，尽管，在公开场合，中民投也曾表示有信心解决当前的资金流动性困难，但是，发债之路遇阻，中民投的偿债之路尚需时日。

为什么是绿地？

收购中民投董家渡项目，势必要解决股权冻结事宜，在这一点上，绿地控股的上海国资背景相较其他竞争方无疑更具优势，而于中民投而言，出售董家渡项目，对于解决其目前的流动性危机会有很大帮助。

于绿地而言，2月14日晚间的公告中，绿地表示：通过此次收购以及对于董家渡项目的主导开发，绿地将实现在上海市中心核心区域重大项目的关键布局，并以此为契机进一步提升在上海大本营以及长三角一体化升级发展中的市场占有率和影响力。

此外，本次收购还将增加绿地在一线城市的优质土地储备，增强房地产主业的综合竞争能力。收购消息宣布之后，绿地控股董事长、总裁张玉良随即表示，绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势，集全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。

“绿地将持续发挥获取战略性项目、综合开发能力和产业协同发展等全方位优势，大力推动房地产主业高质量发展。”张玉良称，绿地的开发能力、开发规模、产品类型、品质品牌均处于行业领先地位，在城市综合开发、超高层地标、大型城市综合体等领域拥有成熟经验。“绿地的综合实力与董家渡项目较高的开发要求完美匹配，绿地将集全力为上海打造一个国际金融中心新地标，为上海市“五个中心”及“四大品牌”建设做出贡献。”

虽然如此，依然有消息人士预测表示，按照董家渡项目已经投入的成本和地价，以及四年来上海土地的升值和财务成本，该地块整体转让的售让价格是非常高昂的，尽管绿地在房地产主业上的开发能力颇受认可，但还是引进合作伙伴共同开发，可以共担风险。

中原地产首席分析师张大伟则对此次收购之事更为乐观。张大伟表示，对于房地产企业来说，接盘董家渡项目很正常，它属于优质土地，相比之前部分企业获得的毛地，董家渡项目开发难度小且市场预期高。“而且百亿级的股权变动，对绿地等龙头房企压力有限。”

经历2018年末的业绩冲刺后，房企在2019年首月整体表现则较为平淡。受春节因素影响，房企也逐步放缓推货节奏。业内人士分析认为，随着市场趋稳、消费回归理性，更多房企从追求规模转换到规模与效益并重，谋求未来可持续发展。

房企业绩表现分化

去年房地产行业集中度持续提升，整体业绩规模进一步增长。全国千亿房企数量达到30家，创下历史新高。其中，碧桂园、万科、恒大占据销售业绩前三，总额接近2万亿，“头部效应”凸显。进入2019年1月份，房企业绩表现平稳，部分企业增长放缓。

日前，多家房企相继披露1月份销售数据，万科实现合同销售金额488.8亿，同比下降28%；恒大实现合同销售金额431.7亿元，同比下降33%；保利发展实现签约金额335.91亿元，同比增长6.14%；碧桂园实现合同销售金额330.7亿元，同比下降52%。截至目前，万科重新回归行业首位，恒大、保利分列二、三，碧桂园则滑落至第四位。其中，“万恒碧”这三家房企的平均销售额从去年同期672亿元下降至417亿元。

除上述四家外，其他房企业绩也表现各异。像金地、佳源国际、佳兆业、奥园、时代中国等业绩增速较快，分别同比上升31.02%、122%、49%、38%、36.9%；融创中国、新城控股、富力、融信等企业增长放缓，分别同比上升8%、6.55%、6%、5.5%；首创置业、禹州地产、当代置业、国瑞置业等则基本持平、分别同比上升2.2%、1.67%、1.17%、1.8%。

还有部分房企出现业绩下跌，比如：绿城实现合同销售金额为67亿元，同比下降22.99%；中国金茂实现销售金额103.16亿元，同比下降38.05%；合景泰富实现销售金额为51.03亿元，同比下降8.2%；景瑞控股实现合约销售额为5.49亿元，同比下降25.5%。

券商分析师认为，1月份推盘少以及去化率维持低位导致当期销售偏弱。房企推盘节奏放缓，热点城市推盘数量有所下降，市场去化效果一般。此外，房企销售表现有所分化，行业前三房企以及排名靠后房企表现有所低迷，而行业前十中第二梯队及蓝筹房企在1月市场有所转淡背景下仍有不错表现。

“市场行情不好是重要的因素，整个房地产市场步入降温周期，对企业销售业绩肯定有所影响。”某研究院智库中心研究总监严跃进称，房企主动降速可能性较小，但鉴于销售面积和价格难以提升，确实造成销售金额下降。

融资成本保持高位

业绩表现背后，房企融资规模创新高，融资成本保持高位。据第三方机构测评报告显示，1月份房企融资规模近1900亿元；在金融去杠杆、强监管的背景下，房企逐渐进入集中偿债期，企业对资金的需求明显增加。从融资渠道来看，优先票据是房地产企业的首选融资渠道，占当月融资总额的28.8%，平均融资成本为8.53%；超短期融资券1月份融资近200亿元，接近2018年全年的50%，主要用于偿还利息。

在国内融资环境持续紧张的背景下，房企不断加大海外融资力度，据wind数据显示，1月份房企累计发行21支海外债，融资总额66.2亿美元，较2018年月均43亿的规模增长超50%；平均融资成本为9.65%，比去年全年高出2.03%。

2019年伊始，房企推盘力度明显下降，拿地规模收缩，但企业资金压力突出，偿债高峰期到来，房企融资力度明显加大。“上半年企业会比较保守，以回笼资金为主，投资方面会更低调谨慎。到了下半年会有所调整，企业会有持续性的投资、拿地和销售等动作。”严跃进说。

不再一味追求规模

2019年，在坚持“房住不炒”定位、稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案的大背景下，各地继续落实“一城一策”的分类调控政策，房地产市场将进入新的发展阶段。

当前，包括“万恒碧”在内的多家房企已纷纷提出要转变经营思路，从追求规模转换到规模与效益并重，谋求未来可持续发展。

万科董事长郁亮多次抛出“活下去”论调，认为企业要有自身忧患意识，万科的焦虑并非停留在活下去的表面，而是如何更好更长久地活着。“只要服务客户的能力在不断地提高和改善，我们便没有理由落后于大市。不是说规模大就是冠军，这是一场马拉松比赛，在中国房地产行业的白银时代胜出才是最终的目标。”

中国恒大集团董事局主席许家印也提出“深化转型、提质增效”，公司要坚定实施“规模+效益型”发展模式，强调规模上适度增长，更加注重增长质量。

“房地产每年起码会有10万亿左右的市场，问题是竞争力。要重新努力去思考，怎样提升竞争力。碧桂园董事局主席杨国强在集团2019年度会议上指出，目前地产依然是碧桂园主业之一。未来将打通主营业务与新业务接口，促进二者协同与深度融合，提升公司在房地产业务全周期的竞争力。

“当下，房地产开发获得更高业绩增长的难度越来越大，房企需要寻求新业务，实现业绩可持续增长。一位房地产开发企业资深高管认为，大房企希望能够实现多轮驱动、多支柱发展的业务模式，而中小房企资源有限，多元化的结果最终是转型。不过，从业务占比来看，去地产化还为时过早，在高质量发展的背景下，如何更好地稳健前行同样是尤为重要的。

原标题：42亿元 平安再次输血华夏幸福 平安系险资偏爱地产股“二股东”之位

■本报记者 邢萌

日前，平安人寿举牌华夏幸福一事有了新进展。2月11日，平安人寿与平安资管、华夏控股、王文学签订协议，约定将转让股份过户至平安人寿指定的股票账户。交易后，平安人寿方将合计持有25.25%华夏幸福股份，坐稳第二大股东席位。

据了解，此次平安资管将斥资42.03亿元受让华夏控股持有华夏幸福5.69%股权，进一步提升话语权，也被业内解读为响应险资入市号召之举。平安系对华夏幸福觊觎已久，上一次出手则是在半年前，平安资管彼时大手笔投资137亿元揽下19.7%华夏幸福股份，初登第二大股东宝座。

值得注意的是，约180亿元资金输血的华夏幸福对未来发展充满信心。上述两次转让，华夏控股均作出利润补偿约定，承诺2018年至2020年归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180.01亿元，实际净利润小于同年度预测净利润95%将作出现金补偿。

42亿元拿下5.69%股权

2月12日，中国保险行业协会披露平安人寿关于举牌华夏幸福股票的公告，公告显示，华夏控股以42.03亿元的价格向平安资管转让持有的华夏幸福1.71亿股股份，占总股本的5.69%。此外，交易双方也已签订相关补充协议，约定将转让股份过户至平安人寿指定的股票账户。

交易完成后，华夏控股仍为华夏幸福控股股东，合计持股比例为36.29%；平安人寿位居其后，合计持股比例为25.25%。

关于平安人寿举牌华夏幸福的目的，业内普遍认为是为响应险资入市号召。相关公告中提到，此举一方面是“因中国银保监会于近日表示鼓励保险公司使用长久期账户资金，增持上市公司股票和债券，以更好地发挥保险公司机构投资者作用，维护上市公司和资本市场稳定健康发展，”且平安资管持续看好华夏幸福未来的经营发展；另一方面则是为进一步增强双方在相关业务领域的潜在合作，完善公司治理水平，为华夏幸福主营业务发展提供资金支持，持续提升华夏幸福竞争能力与盈利水平。

华创证券在研报中表示，华夏幸福对未来发展充满信心。华夏控股预计将在未来1年内向华夏控股设立的SPV转让其持有的上市公司1%的股份，除此之外没有其他增减持计划。此外，平安首次入股业绩承诺与公司股权激励一致，即未来三年业绩分别不低于114.2亿元、144.9亿元和180.0亿元，3年复合增长率为27%，显示公司对于未来发展的强烈信心。

房企战投的常客

险资偏爱房企并不是新鲜事。对市场上高负债高周转的房企而言，拥有大量稳定现金流的险企显得颇具吸引力，“保险+地产”也成为资本市场上备受关注的投资组合。业内普遍认为，房企和险企具有业务互补优势，一方面保险具有大量低成本资金，为房企提供稳定现金流；另一方面投资房企风险相对可控、回报率高，也为大量保险资金提供出口。

与大部分险企不同，平安集团深谙房企投资之道，先后入股碧桂园、旭辉集团、融创等多家知名房企，并获得丰厚收益。据相关研报显示，截至2017年末，中国平安旗下平安人寿持股碧桂园10.51%（第二大股东）股份，同时持股旭辉集团9.87%（第二大股东）股份；平安银行则拥有融创国际所持融创中国的36.16%质押权益（融创国际全部持股比例46.46%）。

最为典型的则是平安人寿投资入股碧桂园。2015年，平安人寿以2.816港元每股的“折扣价”斥资逾62亿港元拿下碧桂园22.362亿股股份，成为持有9.9%股份的第二大股东。据同花顺财经显示，截至2018年6月30日，平安人寿持有碧桂园19.47亿股股份，占总股本的8.95%，位列第三大股东。截至发稿日，碧桂园的股价为11.18港元，平安人寿所持股份浮盈超100亿港元。

而平安人寿此次牵手华夏幸福，也引起市场的期待，券商纷纷表示看好。

东方证券在研报中指出，平安集团堪称地产公司战略投资者中的常客，先后以战略投资者身份入股了绿地集团、碧桂园、旭辉控股集团等多家房企，其对房企的业务模式及企业价值的判断已远超一般的战略投资者，此次牵手公司彰显出平安对公司产业新城运营开发模式及战略布局的充分认可。“同时，平安集团旗下的平安不动产、平安信托等子公司也已深度介入地产行业，未来双方的深度合作大有可为。”

国泰君安在研报中表示，引入平安资管作为二股东后，华夏幸福可以持续获得二股东在资金和资源上的支持，将加速公司全国化扩张、产业新城模式异地复制的进程，公司的模式在未来有望取得新的突破，进一步提升公司估值。

(证券日报)