日前，绿城中国控股有限公司发布2019年1月未经审核营运数据。公告显示，今年1月，绿城中国总合同销售金额约67亿元，同比下降约23%。据公告显示，1月绿城集团取得合同销售面积约16万平方米，合同销售金额约44亿元，其中归属于该集团（包括绿城中国控股有限公司及其附属公司）的权益金额约为25亿元。

此外，2019年1月，绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目取得合同销售面积约21万平方米，合同销售金额约23亿元，同比下降约41%。截至2019年1月31日，绿城集团今年首月累计取得总合同销售面积约37万平方米，总合同销售金额约67亿元。

分析显示，绿城中国呈现销售放缓迹象在去年已有显现。

统计显示，绿城中国2018年销售面积约812万平方米，合同销售金额约1564亿元，相比上一年的1463亿元增长6.9%。值得注意的是，增速在销售金额排名前20名的房地产企业中排在最后一名。

绿城中国总裁张亚东此前曾表示，2018-2020年绿城中国的销售目标分别为超过1600亿元、2000亿元和2600亿元。以此推算，绿城中国若要实现2019年的目标，绿城中国的销售需实现27.87%的增长水平。2018年，绿城中国曾在企业内部提出“快销、早销、加快周转”，这在该公司历史上十分少见。

(北京商报)

随着行业下行，房企销售势头减缓，加上房企普遍面临的债务兑付压力下的资金荒，房企拿地已陷入深度观望情绪中。据机构统计数据显示， 2019年开年，一二线城市卖地减少趋势明显，1月全国40个一二线城市土地成交金额2525.9亿元，同比2018年同期下调了15.4%。热点城市土地市场退烧明显，土地呈明显分化趋势。

一二线成交下滑

新年伊始，全国一二线城市土地成交额下滑趋势显著，中原地产研究中心统计数据显示，1月全国40个一二线城市共成交1134宗土地，成交面积为9896.35万平方米，平均楼面价为2550.3元/平方米。值得注意的是，40个一二线城市土地销售金额2525.9亿元。同比下调15.4%，环比下调幅度达到32.4%。热点城市土地市场退烧明显，土地呈明显分化趋势。

与此同时，从成交土地的平均溢价率来看，40个城市中，平均土地溢价率仅为8.67%。有32个城市出现溢价率下调。其中，热点城市溢价率基本在10%上下，持续保持低位。

中原地产首席分析师张大伟认为，当前全国多城市土地市场依然处于调整期，导致房地产企业拿地意愿不强烈。一二线城市土地价格相对较高，而三四线城市土地市场较为活跃，在2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额历史同期纪录再次刷新。

同时，房企当前正面临资金压力。从2016年的“9·30”开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。开发商拿地积极性降低，也导致土地市场的溢价率降低，甚至是土地流拍显现增加。

数据显示，2018年以来的土地流拍数量出现激增。去年全国一二线城市的土地流拍数量上升接近300宗，创六年内新高。成功拍出的地块大多也几乎是底价成交。

开发商的犹豫

实际上，当前各地推地规模和节奏均处于较高水平。

春节前，北京土地市场持续发力，连续3天出让10宗地。2月2日，通州区两宗地、丰台区一宗地集中出让，总成交金额80.1亿元。算上1月31日北京土地成交的150.03亿元，以及2月1日成交的68.98亿元，春节前三天，北京卖地收入达299.11亿元。

而在今年1月，北京土地也实现了密集成交，单月成交金额达187亿元。当期北京还有多块土地挂牌等待交易。

各地推地的结构正在发生变化，这也是企业拿地态度不够积极的原因之一。同样以北京为例，大量的共有产权和限竞房明显降低了房企拿地积极性。

统计显示，从今年北京推地情况来看，基本位于通州、石景山、朝阳、密云、丰台、海淀、怀柔等地，城市核心区地块基本缺席。同时，从土地性质来看，入市地块基本为共有产权和限竞房土地。包括推地数量较多、位置较好的通州区域亦是如此。

有业内人士分析，此前共有产权因产权限制，令市场去化较慢，给企业未来盈利带来一定限制。限竞房则更是因为供应爆仓在全年表现十分惨淡。随着后续大量限竞房入市，销售变现已经成为最困扰当地开发商的问题。大量的供应让企业选择更多，价格也更合理。但开发商又不得不考虑后续销售问题，这也令房企拿地不是，不拿地也不是。

一二线仍有机会

专家分析，楼市逐渐进入调整期，企业拿地意愿不强。信托等资金监管严格，导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。但未来一二线城市仍具备竞争力。部分城市在供地结构上或许会做出微调，适当供应优质地块提振企业信心。例如北京近来推出了不限销售价格，不限“7090”政策的地块。

此外，从去年开始，房企已经流露出从三四线城市退却的迹象，对一二线城市或许是个利好。统计显示，2018年全国土地流拍数达1808块，同比增长93.16%。部分一线城市流拍数量打破近十年纪录；三四线城市流拍数量远超一二线总和。

三四线城市土地供应加大，调控力度不减以及企业融资情况恶化成为流拍走高的主要因素，而且，三四线城市上一轮市场供应已趋近饱和。因此，虽然一二线城市当前调控政策严格，但对于房企来说，一二线城市消费人群的购买力相对坚挺，为了加大销售规模，开发商依然有望在未来走出观望集中拿地。

(北京商报)

近期接连放榜的月度销售数据，为房企1月销售打上了“平淡”与“低迷”的标签。数据显示，百强房企销售延续去年三季度以来的放缓趋势，市场表现继续下行。市场有分析称，新年首月的房地产市场供求皆降，市场下行调整加速进行。而受春节临近因素影响，房企也逐步放缓推货节奏。随着市场趋稳、消费回归理性，房企将从追求规模转换到规模与效益并重，在稳定中谋求长远发展。

首月销售平淡

2018年末的业绩冲刺跑后，房企在2019年首月的“开门红”愿景似有落空。近期出炉的多家统计机构数据显示，房企在2019年首月整体表现则较为平淡。

来自中原地产的统计数据显示，2019年开门低迷，1月多房企业绩同比下调。据统计，截至2月11日，25家上市房企发布了1月销售数据，合计销售额同比下滑超过20%。

尽管龙头房企多以广布局、大体量作为业绩护城河，但是统计机构近期放出的业绩榜单显示，房企三巨头“恒碧万”均处于销售金额下滑地产企业之列。1月业绩报显示，碧桂园合同销售金额330.7亿元，较2018年同期（约691.6亿元）大幅下滑52.2%；万科合同销售金额为488.8亿元，同比减少28.1%；恒大为431.7亿元，下滑32.9%。

上述三家头部房企尚且不能幸免，位居其后者也大多呈现业绩下滑之态。克而瑞研究中心分析称，2019年1月百强房企中有超三成房企的权益销售金额同比下滑。特别是在目前房企在售项目个数相比去年大幅提升的情况下，整体的销售表现仍不尽如人意。在这些房企中，有13家房企的权益销售金额降幅超30%，22家房企的降幅在30%以内。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从2019年首月销售数据来看，随着龙头房企退烧，2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。“做大依然是当下房企的主流选择。整体看，当前房企拼规模趋势加剧，房地产企业销售业绩也在逐渐放缓。”

此外，张大伟也直言，近年来大量房企进入三四线城市拿地，尽管三四线城市成为楼市成交主力军，但是随着购房群体的返乡置业需求渐趋理性，那些布局三四线房企的销售业绩也由此承压。

合硕机构首席分析师郭毅的分析更为具体。郭毅认为，1月楼市的低迷开局与政策调控、房价上涨空间以及棚改进程三方面因素相关。首先，当前楼市调控已深入三四线城市，新一轮房地产调控其实也在或松或紧的酝酿过程中，三四线城市对于房企业绩的拉动效益正在减弱；其次，三四线城市在上一轮的房价上涨中，其房价已经涨至相对高位，未来的升值空间也相对有限，这也在一定程度上影响了房企业绩；第三方面，当前棚改实际上已进入一个相对明显的收缩状态，棚改货币化安置的逐渐减少，也是造成三四线城市整体置业潮萎缩的一个核心原因。

“从2019年各省市上报的棚改目标来看，较2018年大多有所收窄，很多城市收缩的幅度甚至在50%以上。”郭毅如是补充道。

返乡置业现区域分化

按照惯例，时至农历新年前后，返乡置业热潮便会在全国较大范围内涌现。2019年伊始，在当前市场观望情绪浓厚的背景下，部分房企结合即将到来的新春假日，再度开启了以三四线城市为主的返乡营销系列活动。

以融创为例，融创西南推出5省15城的返乡置业季，其中重庆携手17盘联动，项目涵盖高层、洋房、别墅、商业等全物业类型，并与各大品牌跨界合作，全面启动新年营销模式。

不过值得注意的是，昔日被房企视为一大业绩增长点的返乡置业，实际上已呈现区域分化趋势。有业内人士指出，2019年的返乡置业热潮并没有形成“大气候”，存在区域化的差异特征，且在三四线城市去库存红利将近的趋势下，对房企业绩助益影响渐小。

“返乡置业只是众多购房需求中的一种消费力量，返乡购房意向群体在外打拼所得的积蓄，以及当地原有住房的拆迁补偿，这两种因素叠加才造成了整体三四线城市此前一轮的成交旺盛局面。”郭毅指出， 从现在来看，上述两种返乡置业的消费驱动因素均出现了明显的趋缓迹象，三四线城市的去库存红利确已进入衰减状态。

除了开发商层面的研究数据，58安居客房产研究院也从房源信息发布平台角度、立足返乡置业楼盘的浏览量，得出了“返乡置业现区域分化”的结论。

58安居客房产研究院首席分析师张波向北京商报记者表示，针对2019年春节期间（1月28日-2月8日）返乡置业的人群需求，安居客在100余个城市上线了本地化的返乡置业专题。从线上的表现来看，返乡置业有一定的区域特征：中部和西部的城市热度较高，返乡置业楼盘的浏览量占全国比例超过31%。张波分析称，上述数据表现一方面和返乡人口的比例有关，河南、四川、安徽等人口流出大省的返乡置业人群比例相对较高；另一方面也和不同区域的推盘力度有一定关系，市场热度高、供求旺盛的部分三四线城市，往往也是春节期间的热点区域。

“总体来看，虽然2019年春节用户的线上表现要优于2018年，但返乡置业实际热度已经明显分化。主要原因有三点，其一是房地产市场的整体降温导致投资需求锐减，尤其是从2018年9月以来一二线热点城市的降温更是对返乡置业人群有直接影响；其二是部分城市房价的上涨幅度较大，也使得很多意向置业人群望而却步；其三是观念的转变，由于返乡置业人群主力不断向“90后”甚至“95后”蔓延，年轻人中不再热衷于买房的人群比例也在逐年提升。” 张波如是分析。

市场下行调整加速

虽然当前房地产销售额仍处高位，但业内外对于房地产市场进入调整周期的担忧越来越强烈。

克而瑞研究中心指出，受春节假期因素影响，2月新增供应量仍将保持低位，甚至进一步下滑，成交低迷走势有望延续更长时间周期。从现有市场情况来看，三四线城市一年一度的返乡置业潮并未重现，市场购买力透支，进一步提升空间有限皆是重要因素，春节楼市注定将“惨淡”收场。并认为2019年上半年市场走势不容乐观，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件，一二线城市成交量保持稳定，三四线城市将面临较大调整压力。

张大伟也称，接下来一二线城市或将继续在调控影响下低迷，而三四线城市则会出现退烧现象。“除非出现大规模政策变化，否则2019年大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能性。”

不过，市场也有声音称，尽管房企在新年首月并未博得“开门红”，但也不应对此过度唱衰。毕竟单纯依据一个月的市场走势，尚不能确定2019年整个市场的冷暖。预计2019年全国层面房地产政策面将以平稳为主，部分城市楼市调控力度可能会出现适度放松。

各家机构也开始支招房企。中国指数研究院分析称，2019年伊始，在业绩压力骤减的背景下，房企推盘力度明显下降，拿地规模收缩，但企业资金压力突出，偿债高峰期到来，房企融资力度明显加大。预计2月因为春节的原因，房企业绩将不会有太大突破，企业的经营策略应以稳健经营、谨慎拿地为主，规模大、运营优的企业将继续引领行业的发展。

克而瑞研究中心则表示，对于房企而言，对政策放松的效果不必过于乐观，保持谨慎和敬畏心态，顺应市场走势，积极推案和加大营销力度，回笼现金仍将是2019年房企的主要任务。

(北京商报)

观点地产网讯：2月13日，龙湖集团控股有限公司发布公告披露2019年首月销售情况。公告中披露，龙湖首月实现合同销售金额人民币149.4亿元，同比下降6.74%；合同销售面积95.8万平米，同比下降约17.06%。

其中，西部地区实现销售金额50.4亿元，环渤海区域43.7亿元，长三角区域48.6亿元，华南区域5.1亿元，华中区域1.6亿元。

拿地方面，观点地产新媒体了解到，龙湖于一月在成都、苏州、福建等地均有土地进账。

资本方面，1月，龙湖的管理层有出售股份、减持套现的动作。主席吴亚军前夫蔡奎也出售1.5亿股龙湖股份，套现34亿港元。

观点地产网讯：2月13日早间，融创中国控股有限公司发布公告称，公司拟发行于2022年到期的8亿美元7.875%优先票据。

观点地产新媒体了解到，于2019年2月12日，融创、附属公司担保人及附属公司担保人质押人与汇丰、摩根士丹利、中信银行（国际）、兴证国际、招银国际、德意志银行、国泰君安国际、工银国际及野村就发行2022年到期的8亿美元7.875%优先票据订立购买协议。

此次发行的美元票据本金总额为8亿美元，年利率7.875%，票据将自2019年2月15日（包括该日）起计息，每半年付息一次，除非根据票据的条款提前赎回，否则票据将于2022年2月15日到期。

融创于公告中表示，票据已获得于新加坡证交所上市及报价的原则性批准，发行票据所得款项净额拟主要用于为集团现有债务再融资。

观点地产网讯：2月14日早间，世茂房地产控股有限公司发出公告宣布，发行10亿美元优先票据，票面利率6.125%，票据将于2024年2月21日到期，所得款项净额为其现有债务再融资以及作业务发展及其他一般企业用途。

世茂房地产表示，公司已就票据于新加坡交易所上市及报价获得新加坡交易所原则上批准，并无且将不会于香港寻求票据上市。

据观点地产新媒体了解，世茂房地产已于2月11日提前赎回2022年到期的5.5亿美元票据，赎回价相等于有关本金额的104.188%，即5.73亿美元。

被中国民生投资股份有限公司（简称“中民投”）内部称为“定海神针”的上海董家渡项目传出了易手的消息。

据财联社2月13日报道，绿地集团有意接盘中民投的上海董家渡项目。对此，绿地集团表示，“一切以上市公司公告为准”。

但是，绿地内部人士也直言这是块风水宝地，是“上海市中心的绝版地块”。对此，上海中原地产资深分析师卢文曦评价称：“市场上也在传中民投出现现金流紧张，绿地如果在此时接盘不失为一个很好的时机，因为像上海市中心这么核心的地块几乎已经绝版，只能通过收购得来。但是，由于该地块体量大、耗资大，接盘方也会面临着极大的开发难度。”

董家渡地块总投资预计达到604亿元

2014年11月，董家渡项目由中民投联合上海外滩投资开发(集团)有限公司（简称上海外滩投资）、中民嘉业投资有限公司（下称“中民嘉业”）控制的上海佳渡置业,斥资248.5亿元拿下了董家渡地王，是当年上海总价地王，亦为中民投最优质的资产之一。

中民投同时也是中民嘉业的控股股东，拿地之后，董家渡项目的开发公司为中民外滩房地产开发有限公司（简称中民外滩），最初中民投持有该项目85%的股权、上海佳渡置业持有该项目10%的股权、国资背景的上海外滩投资持有该项目5%的股权。

2015年12月18日，在拿地13个月之后，上述董家渡地块正式举行开工仪式，启动工程建设。根据中民投向有关部门报批的文件，董家渡的总建筑面积113.9万平方米，总投资概算达到了604亿元，相当于3座-4座上海中心大厦的投资。整个项目计划在2021年全部竣工。

2017年，中民投将自己持有的该项目36%的股权、旗下上海佳渡置业持有的9%的股权（合计45%股权）转让给安信信托，中民投持股下降比例至49%，上海佳渡置业持股比例下降至1%。安信信托此后发行系列信托产品共募资240亿元以受让这45%股权。

目前，中民投及其控股子公司上海佳渡置业持有项目公司50%股份，安信信托持股45%。

绿地能吃得下吗？

“董家渡地块是上海最中心黄金地块、拥有一线的黄浦江江景，但是体量非常大，自持比例高，一般开发商很难接盘。”卢文曦分析称。

据该地块的出让条件规定，受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让。自持部分自持期自本项目竣工验收取得房地产权证之日起计算，自持期满后，受让人如需转让，须征得出让人同意。对于可转让的办公部分，最小转让单位为栋。受让人如需转让商业部分，须对地上和地下分别采取整体转让的方式进行转让，在地块划分街坊后，受让人也可按各街坊采取地上和地下整体转让的方式。受让人在对商业部分转让前也须征得出让人同意。此外，受让人须长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁，不得擅自销售，受让人如需销售，销售前须征得出让人同意。

“该地块自持比例高，以办公和商业业态为主，住宅占比低，对于绿地来讲，一方面，绿地拥有高端办公楼的运营经验，擅长打造超高层，这是优势，但是另一方面，也意味着该地块很难实现快周转，耗资大，回收周期长。”卢文曦称。

此外高额的投资成本也是该项目开发的难题。据上海房地产业内人士测算，该地块投资总额预计达到604亿元，平均地上单位成本约是8.6万元/平方米，算上车库等地下面积将达到5.3万元/平方米。

按照已经投资进去的成本和地价，加上四年以来上海地价的升值和财务成本，卢文曦预测该地块整体转让的售让价格是非常高昂的，“如果绿地接盘的话，不排除引进合作伙伴共同开发，这样可以共担风险。”

董家渡地块转让会成为中民投的“救命稻草”吗？

2014年8月21日，由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立的中国民生投资股份有限公司在沪正式揭牌。作为全国首家“国字头”民营投资公司，中民投被称为民间版“中投”，其聚合的59家股东名单中包括苏宁电器、亿达控股、泛海建设等国内知名民企。

拿下董家渡地块后，中民投对此地块非常重视。据接近中民投的人士称，“董家渡地块是头号项目，领导非常重视。”对于这笔投资，时任中民投董事长董文标曾宣称，“三四年就能回本。”可是，2019年春节刚过，董家渡地块不仅没有顺利回本，却可能面临被出售的命运。

据公开资料显示，中民投已经债务缠身。据2018年12月债券募集说明书披露，从2015年以来中民投资产负债率逐年攀升，截至2018年9月末，中民投负债率达到74.89%，负债总额约2328亿元，其中，一年内到期的非流动负债430亿元，面临较大的短期偿债压力。

此外，中民投2018年三季报显示，去年前三季度，公司营业总收入为246.87亿元，同比增长48.17%；净利润16.02亿元，同比大跌59.78%。

事实上，自去年下半年开始，中民投几次传出资金紧张，先是中民投债券大幅下跌，后是债券兑付出现技术性违约。

据媒体报道，2019年2月1日起，中民投被上海金融法院列为被执行人，其持有的中民嘉业832857.14万元股权被冻结，冻结期限至2022年1月31日。由于中民投是中民嘉业的控股股东，本次被法院冻结的股份占中民投持股的92.07%。

在冻结的情况下，董家渡地块命运如何仍是谜团。

新京报记者 徐倩 编辑 武新 校对 柳宝庆

新京报快讯（记者赵昱）2月13日，中国海外发展有限公司发布公告称，该公司的全资附属公司中海地产集团有限公司（下称“中海地产”）2019年第一期公司债券(下称“本期债券”)将于2月15日上市，总规模35亿元（人民币，单位下同）。

中海地产本期公司债券分为两个品种，品种一的发行总额为20亿元，票面利率为3.47%，发行期限为6年，附第3年末发行人赎回选择权、发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权；品种二的发行总额为15亿元，票面利率3.75%，发行期限为7年，附第5年末发行人赎回选择权、发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权。

公告披露，经联合信用评级有限公司综合评定，发行人中海地产主体信用等级为AAA，本期债券等级为AAA。本期债券上市前，中海地产最近一期末(2018年9月30日)合并报表中所有者权益合计(含少数股东权益)为1028.84亿元，合并口径资产负债率为72.10%，母公司口径资产负债率为69.64%。此外，发行人在2015年至2017年间实现年均可分配利润117.13亿元。

中海地产表示，本期发行公司债券的募集资金扣除发行费用后，拟全部用于支付该公司对股东中国海外发展的其他应付款项，同时由中国海外发展授权中海地产将此笔募集资金划转给全资子公司中信房地产集团有限公司，以偿还其到期的公司债。

新京报记者 赵昱 编辑 武新 校对 何燕

本报记者 张敏 北京报道

房企开年喜忧参半

2019年开年，对于中国房企来说，可谓喜忧参半。在2018年房地产销售创历史新高后，进入2019年，房地产销售增速明显下降，1月不少房企销售金额出现20%以上的同比下滑。同时，不少房企寄希望于春节返乡置业提振销售，然而，今年返乡置业明显退烧，这与三四线城市需求已经出现透支有着密切的关系。销售放缓将带来资金回笼压力，使得资金紧张，不过，在进入2019年，由于担忧经济增速放缓，全球主要经济体货币政策出现放松态势，这为房企融资提供了良好的外部环境。房企也在开年这段时间密集进行融资，发行各类债券。新年以来，评级为垃圾级的中资房地产公司蜂拥发行美元债。数据显示，1月1日以来，投机级开发商共发美元债84亿美元，创1996年有统计以来的同期之最。（张星）

导读

“2019年上半年市场走势不容乐观，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中，一二线城市成交量保持稳定，三四线将面临较大调整压力。”

“在十堰，往年春节返乡置业的成交量，大概占到全年的30%。今年很多项目降价了，销售也没什么起色。”2019年春节期间，返乡置业热潮明显降温，湖北十堰市某房企人士向21世纪经济报道记者如此说。

受去年四季度以来房地产市场整体降温的影响，今年开年，楼市成交活跃度较低。在很多三四线城市，返乡置业热潮明显降温，使得春节期间的成交量有所下降。

此前的一月，市场同样不够活跃。易居克而瑞对30个重点城市的统计显示，1月整体成交2146万平方米，环比下跌31%，同比也有14%的降幅。

这种情况给2019年的市场前景蒙上一层阴影。多数受访者认为，至少在今年上半年，房地产市场将延续下行的态势，全年成交量已不可能再度攀升。其原因在于，在各种因素的影响下，市场需求已经明显萎缩。

龙头房企销售下降三成

房地产市场的降温在房企业绩上得以体现。中原地产对30家已经发布业绩的房企进行统计指出，今年1月，30家企业实现销售额3189.4亿元，比2018年同期下降了11%。

其中，万科、恒大两家龙头房企的销售额虽然都突破了400亿，但同比降幅分别达到28.0%和32.9%。碧桂园发布的权益销售额为331亿，同比降幅也达到28%。

虽然部分中型房企的业绩有所提升，但下降的情况仍然较多。其中，与去年12月相比，房企1月业绩呈现普遍性下滑，显示出市场在下行。

中原地产首席分析师张大伟表示，龙头房企销售放缓，很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

上海易居研究院副院长杨红旭认为，一方面，去年1月处于楼市繁荣期，基期值高，今年1月处于降温期；另一方面，今年春节比去年早了10天，1月销售受春节假期因素影响较大。

进入2月，受春节假期因素影响，一二线城市的网签数据假期基本暂停（北上广深等城市只有个位数网签），长假楼市主要以三四线城市为主。但根据多家机构的观点，以往颇为普遍的返乡置业现象，也出现明显降温。

58同城、安居客发布的《2019返乡置业调查报告》显示，2019年春节期间，52.7%的“漂一族”有返乡置业意向，比上年下滑了6个百分点。对于有返乡置业意向的人群来说，三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市，合计占比达到78%。

前述房企人士表示，近几年来，返乡置业成为很多三四线城市的普遍现象。在一些城市，市场好的时候，春节期间返乡置业的规模占全年三到四成，开发商也多会安排销售人员在春节期间值班。今年很多项目降价销售，但成交量明显不如往年。

张大伟向21世纪经济报道记者表示，“大部分三四线城市楼市在2019年春节期间出现了‘观望+有价无市’的现象。”

中信建投对东中西部的六个县市进行调研，并发布2019年春节返乡调研报告。其中显示，春节期间房地产项目来访量出现普遍下降，需求疲态开始显现。在市场成熟度高的城市，房价已经自高点有所回落。

该机构对江西省永新县进行调研发现，今年春节期间，碧桂园、欧洲城、朝阳学府等三大热盘的到访量同比下滑50%，“说明返乡置业需求大幅收缩”。

三四线需求透支明显

2019年开年的市场表现，延续了去年年末的降温走势。张大伟表示，大部分城市在去年四季度出现降温，一些城市的降温趋势，则从下半年就已开始。这波降温的动力，主要来自于楼市调控效果的长期累加。

但由于去年上半年销售旺盛，全年的房地产销售规模仍然创下历史新高。如2018年全国商品房销售面积突破17万亿平方米，商品房销售额则接近15万亿。

中信建投指出，在一些三四线城市，2018年的成交量和房价都创下历史新高，部分县市的成交量增速接近100%。

该机构认为，这种情况也使得很多城市的需求出现透支，从而导致今年年初市场低迷。“多地唱响盛极而落的序曲”。

上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，近年来，三四线楼市波动较大，如今正发生从旺盛到低迷的变化，并将影响整体市场。“2019年上半年市场走势不容乐观，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中，一二线城市成交量保持稳定，三四线将面临较大调整压力。”

按照监管层的基调，棚户区改造的范围和货币化安置的比例，未来都将得到控制。业界认为，这也将成为三四线楼市的压力。中信建投指出，三四线城市的需求主要来自刚需、改善需以及拆迁，部分东部城市拆迁需求占比达50%，因此过去拆改力度越大的区域，今年市场将面临越大的挑战。

房地产调控的影响同样不容忽视。今年1月，多地召开地方“两会”，对全年的房地产政策进行定调。中原地产总结称，棚改收缩、一城一策、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）是出现频率最高的关键词。这也意味着，今年房地产政策的总基调仍然从紧，并没有明显松动。

多数机构认为，在多种因素的综合作用下，市场需求将继续下降，2019年房地产市场将继续处于下行通道中，交易量下滑是大概率事件。除非出现信贷等政策的实质性松绑，否则市场很难出现反转。

受此影响，投资热情也会继续降温，未来一段时间内，土地交易、开工情况也将呈现出相对低迷的状态。

本报记者 张晓玲 实习生 陈靓、孙艺萌 深圳、广州报道

导读

从传闻出走到正式离开，这是一场漫长的告别，华润置地相关人事调整也早有准备。

30年地产江湖，有些人已经退隐，有些人却可以开启新的篇章。

2019年注定是个不平静的年份。王石、王健林、卢志强这些曾经的地产大佬已渐行渐远，另外一些新的大佬诞生，意气风发，比如孙宏斌。

马明哲则是位隐形的、上升的地产大佬。而现在，他向华润的吴向东伸出了橄榄枝，由后者来掌管平安的地产王国。

2月12日，传闻已久的靴子落地。华润置地公告，吴向东正式去职；同时，华润集团也确认了他的离开。

一手打造了华润万象城、从“宋林案”全身而退、被指主导“万宝之争”……吴向东结束了在华润充满荣光与争议的职业生涯。他的下一站，大概率是中国平安。

与华润系类似，21世纪经济报道记者梳理发现，平安系旗下地产业务已涵盖开发、投资、运营、产业地产、房地产金融，但平安比华润更多了些金融平台，包括保险、私募、银行等在内的全牌照金融，将有助于平安占据房地产产业链的最顶端。

“做中国的黑石”、一流的不动产资产管理者，这是平安的野心，也是吴向东这类人的追求。中国房地产市场的下半场，对“优质地产＋金融资源”的争夺，已渐次展开。

华润置地的“唐勇时代”

吴向东在华润的最后一次公开亮相，是1月18日深圳湾万象城的开业仪式上。

和罗湖万象城一样，华润深圳湾综合体开发历时10年，也是由吴向东一力促成，在这个项目上告别，对他很合适。

2月12日，华润置地正式公告了吴向东的离开。同时，正式“扶正”唐勇为公司董事会主席，填补上长达4年多的主席空缺，开启了“后吴向东时代”。

吴向东对华润置地影响深远。他曾经力排众议，主导了深圳罗湖万象城的运营。万象系列商业也因此成为华润的主打产品。

华润置地由此奠定了“开发＋运营”的双轨发展之路，虽然销售未达顶级，但商业和空间运营走在了行业前列。

多位华润置地内部人士表示，吴向东离开后，公司的战略和业务基本不受影响，依然延续了此前的逻辑和路径。

2018年7月，华润置地正式转型，从“销售物业+投资物业+X”的多元化发展转向“城市综合投资开发运营商”，着力布局城市建设运营、城市更新、产业平台、创新业务等业务板块。

华润置地2018年未经审核营运数据显示，全年累计合同销售金额约人民币2106.81亿元，首破2000亿，同比增长38.46%，依然位列行业前十。

多家券商机构都看好华润置地，认为投资物业，尤其是购物中心的经营是华润置地的优势，将为公司带来强劲的租金收入增长。

从传闻出走到正式离开，这是一场漫长的告别，华润置地相关人事调整也早有准备。唐勇从2015年就作为副主席，实际操盘华润置地的具体业务。

2月12日的公告显示，唐勇已正式担任主席。同时，李欣上任公司总裁，张大为担任公司董事会副主席，“铁三角”维持着管理层的稳定。

此外，华润置地新班底其余成员包括陈刚、孟小周为副总裁，张伟为助理总裁。在最新公告中，华润置地还宣布，吴秉琪获委任为公司执行董事以及执行委员会成员。

平安的地产掌舵人？

对于吴向东的去向，业界传言是将出任华夏幸福副董事长。

2018年7月，平安百亿入股华夏幸福，成为持股19.88%的第二大股东。华夏幸福董事长王文学透露，中国平安将派驻三位高管，包括一名副董事长、一名副总裁，以及负责新业务的高管。

但记者从不同信源处获悉，吴向东加盟平安，不只是派驻到华夏幸福这么简单，而很有可能是统筹管理平安旗下的房地产业务，包括房地产金融、不动产资产管理。

对于吴向东是否将加盟平安，21世纪经济报道记者向平安不动产求证，对方表示“不清楚”。

截至目前，吴向东和平安、华夏方面皆未对传言进行回应。

一个平安和吴向东有互动的例子是，去年下半年，平安不动产与华润置地合作开发长租公寓，平安投资入股，华润负责运营。

一位接近吴向东的人士表示，以吴的资历和身份，他在华润集团是助理总经理、实际上也是华润置地的主席，真正的实权人物，不太可能只是去华夏幸福做个副董事长。

掌管平安整个的地产业务则是一个合理的推测。对马明哲而言，平安要做中国一流的不动产资产管理平台这个愿景，需要一位强有力的实施者。

平安不动产有关人士认为，中国房地产行业发展至今，已进入到3.0时代，即股权投资的时代。这不仅是指开发商去寻找股权投资的机构，而是众多开发商或金融集团，会与美国等发达国家的金融机构或者开发模式对标。

在平安眼中，房地产股权投资基金才处于整个产业链的最顶端：地产基金和开发商是同股同权做项目公司的股东，项目一旦开盘就有现金流可以回笼，且退出项目的时间比开发商更早，能够赚取最丰厚的收益。

如果说房地产的上半场是销售、开发为王，那么下半场的竞逐焦点、核心则是运营和资产管理。

按照这个逻辑，平安并不是一个给开发商提供资金的机构，而是一家资产管理机构，其基金业务依托于资产管理进行。

平安在地产领域的股权投资包括项目投资、公司股权投资、商业和产业地产入股、长租公寓入股等。

目前，平安通过共同开发、联合拿地、股权投资、融资合作等形式，与TOP20房企几乎都建立了合作关系，例如与万科联合拿地，与绿地进行股权投资合作，与阳光城签订信托协议等。

记者查阅公开资料发现，平安系是碧桂园、旭辉、华夏幸福等房企的二股东，还持有其他多家上市房企的股权。

平安银行、平安银行上海自贸试验区分行和平安保险集团合计持有融创36.16%的股权，是融创的并列第一大股东。

此外，平安旗下不动产投资及资产管理的平台——平安不动产，截至目前资产管理规模超3000亿元。资金实力包括自有资金、保险资金、第三方资金。

对吴向东来说，其丰富的项目开发、综合体运营经验对履职新平台有极大帮助，而面向未来的不动产资产管理，处于房地产食物链顶端的股权基金，对他亦是全新的挑战。