每经记者 魏琼 每经编辑 陈梦妤

“2018年宜春的房价没降。”多位当地房地产从业者向《每日经济新闻》记者给出了相同的答案。

在三四线城市楼市下行的大潮下，江西宜春这个三线城市却是例外。

坐享城镇化发展利好，搭上棚改的快车，宜春楼市一改几年前不温不火的状态，2017年迅速升温；在棚改的持续推动下，2018年全国三四线楼市整体面临下行压力，宜春楼市表现则更为坚挺。

为分享城镇化发展红利，房企的战略布局逐渐下沉到三四线城市甚至县城。紧随碧桂园、恒大的脚步，阳光城、正荣等房企在宜春落地，外来“过江龙”正与本地房企展开一场激烈的博弈，重构宜春的地产江湖。

城镇化与棚改双动力

沿着清宜线行驶，高楼林立的商品房正在颠覆了人们对宜春的城市印象，一座新城正在崛起。

一二线城市务工人员返乡过年，拥堵的道路，爆满的停车场，喧闹的卖场，给淡去年味的城市增添了几分热闹，而这份热闹的背后浮现出人口的迁移“轨迹”。

村里人去镇上买房，乡镇的人则去主城区置业，逐渐成为宜春城镇化的一道风景线。买房了么、搬新家了么，就如同“吃了没”，成为当地人见面寒暄的问候以及茶余饭后的谈资。

城镇化衍生的购房需求推动宜春房地产市场发展，而持续进行的棚改对楼市的推动效果则立竿见影。

2017年开始，宜春楼市过去几年不温不火的状态彻底被改变，背后最直接的推动力正是棚改。2018年，宜春棚改持续为房地产市场发展注入动力。据宜春房地产信息网，2018年宜春全市棚改任务6.15万套，数量居全省首位。

据了解，宜春棚改采取“房票”安置模式，由政府印制发行“房票”，按照确定的住房补偿价值，给予住宅被征收人相应等价的凭证。百姓持“房票”在房源库兑换（购买）自己满意的房子，还可享价格优惠和减免契税。

据《每日经济新闻》记者实地了解，很多楼盘去化速度加快均有“房票”的功劳。有楼盘销售人员告诉《每日经济新闻》记者，楼盘的客群主要分为两类，外地务工返乡购房客户以及拆迁户。销售口中的拆迁户，即棚改区手持“房票”的购房客户。

江西省人民政府于2018年6月1日披露的数据显示，宜春市已兑付房票面积35.9万平方米，兑付金额13.3亿元。

在城镇化和棚改的双轮推动下，宜春房地产投资和销售均实现增长。据宜春房地产信息网，2018年前三季度，宜春全市房地产企业完成投资146.5亿元，同比增长4.5%。其中，商品住宅投资118.6亿元，增长7.9%。商品房销售方面，2018年前三季度全市销售面积433万平方米，同比增长5.7%，其中住宅销售占比高达89.9%。

2019年宜春棚改仍在继续，目前包括五眼井棚改二期、化成街道二期、宜阳新区等区域的棚改正在进行，全市棚户区改造计划4.8万套，上报计划为全省第一。

房地产发展长期看人口、中期看土地、短期看政策。宜春人口处于流出状态，一家宜春本地开发商董事长早前接受《每日经济新闻》记者采访时坦言，经济产业对楼市的发展稍显不足，返乡置业买房自住可以，但是投资不推荐，宜春房价短期内棚改可以支撑，但长期来看上涨动力不足。

过江龙与地头蛇的博弈

碧桂园、恒大、阳光城等外来开发商进入宜春，带来了先进的开发经验，高周转快速开发模式在宜春落地，打破了宜春房地产市场原有的竞争格局。

《每日经济新闻》记者实地以购房者身份走访宜春多个楼盘发现，本地开发商开发楼盘销售中心人气不如外来房企。御品名都销售中心仅为寥寥几个客户在咨询，人气并不高。清尾货状态的嘉晨东郡销售中心则更为冷清，销售人员皆处于休息状态。据记者了解，嘉晨东郡清尾货的状态持续了近一年时间。

阳光城项目销售中心则非常热闹。有销售人员告诉记者，开盘以来都是这样，有一个月开盘两次的情况，因为太忙了，今年过年都不放假。

另据宜春当地房地产从业者告诉《每日经济新闻》记者，本地房企开发的项目大部分没有样板房，这在一定程度上影响顾客购房体验。

价格方面，本地房企和外来房企开发的楼盘并无太大差异，御品名都靠近商业中心，地理位置较好，单价约7400元/平方米，嘉晨东郡和阳光城·檀府均价分别为6400元/平方米和6600元/平方米。

本地房企和外来房企的博弈不仅表现在销售和产品方面，在拿地和项目选择方面的路径也存在较大不同。据了解，外来房企在刚进入宜春市场倾向于选择收购项目，碧桂园、恒大等均是如此。本地房企早期可以在公开招拍挂市场获得土地和项目，但随着外来房企逐渐在宜春站稳脚跟，外来房企拥有资金优势，在公开招拍挂市场竞争力较强，本地房企的生存空间被挤压。

本地房企如何才能在这场与“过江龙”的博弈中寻找生存空间？

“寻求差异化发展。”宜春一位当地开发商告诉《每日经济新闻》记者，将布局区域下沉到乡镇或者一些处于开发阶段的区域，这些地方还没全国性大房企涉足。目前宜春主城区旧城改造建设如火如荼，可联合多个本地房企拿下旧改项目，因为在宜春发展多年，能够获得当地政府的信任。

同时，上述开发商告诉记者，本地房企熟悉当地市场，资源丰富，目前在正在寻求与外来房企的合作，实现共赢。

每经记者 陈梦妤 每经编辑 魏文艺

93岁的杭州人钱老爷子今年春节过得与往年大不相同。他因棚改拆迁搬离了居住40多年的老宅，跟年轻人一样过上了租房生活。但，这是他从未有过的经历。

杭州除了是“人间天堂”，这几年还是一座拆城。从中心城区延安路到第十区临安各街道，无一例外。

因拆迁一夜暴富的故事听了很多，很羡慕，也很励志，杭州自然也有不少这样的案例。但去年夏天棚改货币化政策导向的转变，让这些案例成为历史，拆迁暴富不存在了，多的是“用拆迁款再贴钱买房”以及对于政策下楼市画相的焦虑。

“拆迁暴富？不存在的”

赶在去年棚改货币化政策收紧的最后一波，秦楠买了房，110多平方米，均价1.8万元/平方米，毛坯房总价近200万元。这个春节，她和父母只能窝在三四十平方米的老房子里。

这位85后单身姑娘的家去年被拆迁，120多平方米的房子，拿到的赔偿款不到180万元。

去年4月的最后一天，秦楠家楼下突然贴出了一张纸：画着红圈圈的拆迁公告。“而就在那几天前，我妈妈刚刚才接到通知，说拆迁会延迟到（去年）9月进行，大家有充分的时间找临时居住地、选择新房或二手房。但是，没错，我家就是这样，毫无征兆地被拆迁了！”秦楠说。

秦楠家房子是她父亲单位的集资房，120多平方米。就在拆迁公告贴出来一周内，秦楠和她父母被催着完成了房屋测量、装修评估等一系列手续。从她提供的材料看，主要补偿类型包括拆迁补贴、装修补贴、租金补贴、搬家补贴等，以及一口价奖、配合评估奖、积极腾空奖等，总的算下来，不到180万元。

“很多人都说，杭州这两年的高房价都是拆迁户炒上去的。那其中肯定没有我，因为我们家的拆迁款还买不了一套位置好些的毛坯房。去年夏天有楼盘出现过10万一个号子费也不一定能买到房的情况，尽管这不是理想的出手时机（2018年7月间），但我们是刚需。所以，别把拆迁户直接定义为暴发户，至少我家不是。”秦楠告诉《每日经济新闻》记者。

曾手持千万现金，四处找房

2015年4月，杭州市人民政府办公厅发布《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》，大力推行货币化棚改。文件提出，在国有土地征迁安置中，被征收人选择货币补偿的，由征收部门在按评估价格对被征收人住宅房屋给予补偿的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴。被征收人按期搬迁且在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的，根据购房纳税凭证，由征收部门再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励。

巨额奖励政策带来的效果也是一流的。

一年后的2016年6月，浙江省人民政府办公厅发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案的通知》，第一条即推进棚改货币化安置，并提出棚改货币化安置率原则上要达到50%以上；创新“房票”、团购等方式，引导购买库存商品住房。而据当时的媒体报道，“政策出台一年之后，2016年杭州货币化安置比例已超过50%，重新购买商品房占比超过七成”。

此外，安居客的数据显示，2015年12月，杭州的房屋均价是1.6万元/平方米，一年之后（2016年12月）为2.2万元/平方米，涨幅近40%。到了2017年12月，均价达到了2.8万元/平方米，两年间涨幅75%。

其中，拆迁大区之一的临安，2015年12月的均价是6578元/平方米，到2017年12月，均价已经达到了1.5万元/平方米，两年间涨幅超过100%，达到了近150%。

2017年，杭州诞生了无数个一夜暴富的神话，也因早年间的违建催生了许许多多拆迁故事。

比如，江干区四堡单元、七堡单元BC2-01地块的货币化安置价格约3.6万元/平方米。如果按照一家5口人算，每人55平方米，补偿金额就超过950万元。加上各项补助和奖励，一个家庭到手的货币化安置费用近1000万元。

下城区华丰村的货币安置补偿方案则为，家里1个人货币安置580万元，2个人660万元，3个人740万元，4个人820万元，5个人900万元，6个人980万元，7个人1060万元。人越少，越划算。

秦楠说，其朋友圈中，有不少人都有农村宅地，早几年下来的房产证审批本就不合规，所以拆迁谈判的时候差别很大。“看似一栋楼，但有两本房产证，按人头数给补偿款，一夜成土豪。另一种情况则是，一栋楼，只有一本房产证，业主就觉得不平衡了，就想方设法抵抗。但政策就是这样，最后谁都没办法。”

在“主城区城中村改造五年攻坚行动”的计划指引下（杭州市2016年提出用5年时间基本完成178个主城区城中村改造），2017年成为杭州近年来拆迁量最大的一年，整个市场一房难求，不少人“手持千万现金，四处找房”。

另据《每日经济新闻》记者不完全统计，包括葛洲坝地产、中冶置业、电建地产、华侨城，以及金科、路劲、大名城等在内的近20家开发商，也在2017年完成了对杭州的首轮布局。其中，葛洲坝在2017年6月15日竞得的蒋村地块，总价43.1767亿元，楼面价31698元/平方米，溢价率达70%，自持面积44%。

这时的杭州，满城拆迁户，房子没拆完，新房没建成，钱已到手，楼市需求暴增，严重供不应求。

与此相呼应的，是节节攀升的土地出让金。

中指院的数据显示，2016年杭州土地市场成交金额1593.9亿元，相比2015年的630.5亿元同比涨幅超过150%。2017年这一数值是2160.9亿元，排名全国第二，仅次于北京。一个值得注意的细节是，据《2017年杭州市国民经济和社会发展统计公报》，当年杭州市财政收入为2921.3亿元。

而到了2018年，杭州的土地出让金为2498亿元，超越北上广，高居全国首位。

“流摇”激增，政策转向

2018年4月，杭州开始实施摇号买房，大转折也由此开始。

受此消息影响较大的除了购房者，还有一批之前做房号生意的中介。

“生意一下就不好做了。”中介王岩悻悻然道：“远郊区直到去年七八月还能做几单，但现在没有了。区位不同、开发商不同，号子费用也不同，从三五万到十来万元的都有，高峰期还要托关系才能买到，但也不保证能买到房。做一单到手千把块钱，来钱很快，要买的人有的是，拆迁户居多，都是开发商最喜欢的那种全款买房客户。”

秦楠也回忆道，去年7月，她咨询过一个本地开发商的热门楼盘，当时他们的号子费最高已经被炒到了15万元，还得有关系才行。“开始也心动过，因为整个市场真的非常热，大家讨论的都是怎样才能抢到好房子，很多都是手持全款，有一种错过了就买不到房的感觉。”她称：“我们家买在远郊区，就是在那之后摇号买的，200多套房子，1000多个号，我们是93号，选到了相对理想的户型。”

《每日经济新闻》记者发现，在去年“红盘”频生的月份，杭州楼市的最低中签率曾探至0.14%，即4441户家庭摇号抢购6套房源。

与此形成鲜明对比的，则是去年8月起不断增加的“流摇”（即摇号未成功）楼盘数量。据“杭州买房摇号助手”小程序，去年8月之前，杭州楼市每月的“流摇”楼盘数量尚保持在个位数。但从去年9月开始，“流摇”楼盘数量开始攀升，2018年最后一个月达到了66个。

据记者了解，融创某精装修项目在去年7月开盘时中签率已经超过80%，后来甚至都不需要摇号购买。

《每日经济新闻》此前报道，2018年10月8日，国务院常务会议明确指出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

拆迁引发的楼市喧嚣终于开始降温。安居客的数据显示，2018年7月后，杭州全城楼市均价在触及2.93万元/平方米的峰值后开始缓慢回落，同年12月为2.87万元/平方米，今年2月为2.81万元/平方米。

如今的杭州，拆迁工作仍在继续。用钱老爷子的话说：“这两年的杭州随处可见拆迁，你今天路过的时候那些房子还在，或许明天再路过就已经是废墟了。我就是没想到，这么大年纪了还要和年轻人一样租房住。”

对杭州来说，可能拆迁确实是度过这段调控期的特殊方式。值得注意的是，在棚改货币化安置政策发生转向之后，在2022年亚运会概念利好释放周期，杭州将有多大可能成为第五座一线城市？

（文中人物均系化名）

本报记者 刘 萌

随着年终奖的发放，不少购房人有了闲钱。不过，一边是房贷的压力，一边是理财产品收益率持续下降，许多购房人开始纠结，用年终奖提前还款究竟值不值。

有购房人对《证券日报》记者表示，“且贷且珍惜，不考虑用年终奖提前还款”；但也有购房人盘算着要不要提前还房贷，“房贷利率跑赢了银行理财产品收益率，年终奖数量不小，提前还款可以减轻很大压力”。

提前还款VS理财

最佳选择因人而异

融360数据显示，春节前最后一周（1月25日-1月31日）银行理财产品平均预期年化收益率为4.30%，创一年半来的新低。

从不同银行类型来看，城商行发行理财产品451款，平均预期年化收益率为4.47%，股份制银行发行理财产品153款，平均预期年化收益率为4.44%，农信社和农村合作银行发行理财产品18款，平均预期年化收益率为4.36%，农商行发行理财产品410款，平均预期年化收益率为4.28%，外资银行发行理财产品14款，平均预期年化收益率为3.34%。

从产品期限来看，3个月以内产品351款，平均预期年化收益率为4.23%，3个月-6个月产品621款，平均预期年化收益率为4.30%，6个月-12个月产品489款，平均预期年化收益率为4.33%，12个月以上产品84款，平均预期年化收益率为4.35%。

在“宝宝”类产品方面，78只互联网宝宝产品的平均七日年化收益率为2.95%，连续三周“破3”。

《证券日报》记者计算发现，如果北京的购房人是在2017年元旦后获批的首套房按揭贷款，执行利率最低为基准利率的0.9倍，实际利率为4.41%；如果是在2018年获批的首套房按揭贷款，执行利率为基准利率上浮10%，实际利率为5.39%。也就是说，如果有了闲钱，在资金滚动理财、不出现长时间空档期的前提下，投资银行理财产品的收益率追不上近两年的房贷利率。

综合上述数据来看，对于更早获批（彼时房贷利率还有八折、八五折，甚至七折优惠）的购房者来说，房贷优惠利率可谓相当划算。

在北京工作的王女士对《证券日报》记者表示：“以前总觉得无债一身轻，有闲钱就想着还贷款，现在观念有了转变。我前几年获批的贷款利率是基准利率的八八折，跟最近银行理财产品收益率基本持平。不过，如今房贷收紧，优惠利率申请不易，我不打算提前还款。”

家住北京市海淀区的王先生则计划着提前还款：“我的投资策略比较保守，多数闲钱都用来投资风险较低的银行理财产品和存款，今年年终奖到手后没找到合适的理财产品，想申请提前还贷，减轻一下还款负担。”

《证券日报》记者在朋友圈针对“是否计划将年终奖提前还房贷”做了个小调查发现，多数获批优惠商贷利率以及公积金贷款的购房人都表示：“且贷且珍惜，不考虑用年终奖提前还款”。

部分银行

提前还款收手续费

当然，也有部分手头宽裕，找不到合适投资途径的贷款人，想申请提前还贷减轻一下还款负担；还有近期有房屋置换需求的购房人，考虑提前还款。

《证券日报》记者咨询北京地区多家银行了解到，办理提前还款，贷款人有可能需要支付违约金。同时，本报记者了解到，每家银行的收费标准并不一样，甚至即使同一家银行的不同支行，操作也有细微不同。

以某外资行为例，该行贷款后1年-2年内提前还款（一次全部还完），银行将收取本金的2%人民币（最低20000元）作为违约金；2年-3年之内提前还款，银行将收取本金的1%人民币（最低10000元）作为违约金；3年之后，无违约金；如果是部分提前还款：贷款后1年-2年之内，银行将收取还款额的2个月的利息作为违约金（最低4000元）；2年之后，无违约金。

某国有大行则规定，贷款不满1年提前还款，收取提前还款额的3%作为违约金；贷款1年-2年提前还款，收取提前还款额的2%作为违约金；贷款2年-3年提前还款，收取提前还款额的1%作为违约金。

一般来讲，商业银行收取违约金的期限不会超过3年(还贷期限)，期限过后，违约金会取消或逐渐减少。

还有银行还贷满1年后不收取违约金。例如，另一家国有大行只要还贷满1年，提前还款就不收取违约金，但该行规定提前还款金额的下限为每月还款额的6倍，并且金额必须是1万元的整数倍。

值得一提的是，在《证券日报》记者咨询过程中，多位银行工作人员建议，与近期银行理财收益率做对比，对于房贷利率享受了八七折和更低折扣优惠的购房人而言，提前还款并不划算。如果购房人确实打算提前还款，可以向贷款银行咨询提前还贷的申请时间、最低还款金额以及其他所需要准备的资料。

本报记者 刘斯会

2月11日消息，来自天眼查信息显示，北京京东尚科信息技术有限公司（以下简称“京东尚科”）27亿元受让了北京翠宫饭店有限公司100%股权，京东尚科已成为北京翠宫饭店的唯一股东。

据公开的工商资料显示，本次的收购方京东尚科为北京京东世纪贸易有限公司全资控股子公司，法定代表人为刘强东。

对此，2月11日晚间，京东方面在回复《证券日报》记者时称，京东集团收购翠宫饭店是基于长远布局和发展，未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主，成为京东集团在海淀区产业发展的载体空间。海淀区智力资源密集、创新资源丰富，京东希望依托海淀的区位优势，发挥京东集团的创新引领带动作用，助力海淀建设成为具有全球影响力的科技创新中心。

同时，记者注意到，北京翠宫饭店之前的董事及高管成员悉数退出，目前刘强东担任该公司经理、刘强东的助理张麆担任执行董事和法定代表人。同日，北京翠宫饭店经营范围新增销售食品、会议服务、航空机票销售代理等。据天眼查招投标数据显示，其曾多次中标北京地区党政机关出差和会议定点饭店。

对于京东收购北京翠宫饭店一事，2月11日下午，京东副总裁宋旸在朋友圈发文回应称，不是为开酒店，也不是为了开发布会，就是用做办公场地，目前公司在北辰的部分研发人员会搬过去，在西边安置办公场所也更方便吸纳研发人才。

资料显示，北京翠宫饭店于2018年11月26日在北京产权交易所挂牌出售已为其二度挂牌。挂牌转让方为海淀国资经管中心，转让底价为26.83亿元。天眼查数据显示，北京翠宫饭店业主长时间为首创集团，不过，自2018年1月22日起，首创集团再无持股翠宫饭店，翠宫饭店进入由海淀国资经管中心全面控股的时代。

翠宫饭店公司注册资本4.8亿元，曾是集客房、餐饮、娱乐、购物、写字楼于一体的五星级商务酒店，目前翠宫饭店五星级资格被取消。据翠宫饭店官网介绍，饭店于1998年开业，2003年7月份重新装修，位于中关村科技园区中心，酒店还拥有9000平米的写字间。目前，北京翠宫饭店已经长期未对外营业。

据翠宫饭店公布的财报显示，截至2018年9月30日，翠宫酒店去年前三季度实现营收1801.78万元，净利润亏损4710.47万元。总资产总计为7.31亿元，负债总计为7.84亿元，所有者权益亏损5361.81万元。2016年度，翠宫饭店总营收为2124.67万元，净利润为亏损3918.24万元。

有分析称，随着商圈转移，依赖位置的老牌酒店因为业绩亏损以及高额负债成为被抛售的主要原因。

报记者 王 禁

“眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了”，这句话或许能形象的描述四线城市景德镇楼市现状。2017年9月份，国内某龙头开发商以9.9亿元高价拿下了景德镇市新“地王”，最终成交价则高出起拍价2.81亿元。彼时景德镇棚户区改造力度颇大，拿着补偿金的拆迁户蜂拥而至售楼处，景德镇房价短短一年间翻倍，还无房可卖。

2018年4月18日，上述高地价项目开盘，均价为9800元/平方米，还有不少人是以过万元的单价购入。随后席卷全国的棚户区改造政策收紧，部分地区暂停了货币补偿方式，直接令景德镇房价“哑火”，当年国庆期间，上述项目让利到每平方米7000多元。

据景德镇当地人告诉《证券日报》记者，为了安抚这些业务，开发商给每位买高价房的业主送了车位。而记者也在2018年12月份得知，该项目再次推出6800元/平方米特价房，需一次性付清全款，很快便被抢光，一个月后楼盘单价恢复到8000元/平方米。

与此相邻的另一家大型房企的项目，2017年年底也一度卖到了1万元/平方米，可随后同样受到棚户区改造政策调整影响。2019年1月底购买该楼盘的张先生（化名）告诉记者，他是以7500元/平方米买的这个项目。

据接近当地房地产行业人士表示，往年随着春节的临近，景德镇房价都有一波上涨的行情，可今年就是涨不动，需求太少了。记者年前也相继走访了陶缘山庄等多个楼盘，发现现场人气明显不足，看房者与签约者寥寥。

棚户区改造政策收紧

2018年6月份，棚户区改造政策收紧，货币补偿方式在部分地区暂停。2018年7月份，景德镇当地媒体报道称，“根据景德镇市现阶段商品房库存量及省住建厅的相关要求，2018年我市棚改安置以实物安置为主”。

从政府的角度看，货币补偿能缩短安置周期、节省过渡安置费用；而从被拆迁人的角度看，货币补偿能够满足多样化居住需求；从市场的角度看，货币补偿可以消化住房库存，这一点在景德镇楼市上体现的淋漓尽致。

记者在2015年以《三线城市房价低位徘徊 景德镇新楼年底忙促销》一文报道过景德镇楼市的惨淡，彼时景德镇主城区多个楼盘均价在3800元/平方米-4200元/平方米之间。景德镇下辖的浮梁县大量楼盘烂尾。

据悉，景德镇从2016年起，用3年左右的时间完成了约300万平方米的改造任务，大量老旧城市棚户区得到系统改造，2018年也是景德镇棚户区改造任务的历年之最，棚改计划任务13920户。

也正是当地政府有的放矢的进行棚户区改造，才给了大型房地产开放商进军景德镇楼市的信心。可棚户区改造政策收紧，尤其是棚改货币安置转变为以实物安置为主的方式，直接抑制了市场需求，虽然一定程度上缓解拆迁户”拆迁后买不起房”的窘境，但也给已经开盘的房地产开放商沉重一击。当地有人担心，这会导致景德镇楼市未来供大于求，造成新的烂尾楼项目。

楼盘入住率不高

“由于外来人口并不多，景德镇楼实际的情况可能一直都是供大于求，只是过去几年拆迁户拿到钱，加上一些炒房客，共同作用下推高了景德镇房价，”熟悉当地房地产情况人士告诉记者。

根据景德镇统计局数据，截止到2017年年末数据，景德镇常住人口166.49万，仅比上一年增长0.6%，其中城镇人口109.80万人。2017年，城镇居民人均可支配收入为34283元，城镇居民人均房屋使用面积达到29.71平方米。按照7500元/平方米价格计算，景德镇城镇居民不吃不喝，大概需要6.5年能够得着29.71平方米的人均房屋使用面积。

同时，2018年前9个月，景德镇中心城区商品房住宅销售面积95.26万平方米，同比下降9.7%；商品房住宅销售均价6775.88元/平方米，环比下降5.2%。全市商品房库存面积228.82万平方米，去化时间9.44个月。其中：商品住宅库存面积119.80万平方米，去化时间仅6.4个月，说明景德镇楼市泡沫并不大。

那么到底是谁在景德镇买房呢？《证券日报》记者先后走访景德镇多个已经入住或已经交付的楼盘，发现2012年开始交付的恒大名都本地购房者居多；而同一开发商的另一个项目居住人员较为繁杂，有住户口音判断，应为景德镇周边的都昌、抚州、鄱阳人士。

据恒大名都物业员工告诉记者，该项目是景德镇较早开发的中高端楼盘，从2012年开始交付4栋楼房，到2017年3月份交付最后一批24栋，至今整个小区入住率也仅有60%，大概3000户左右。记者注意到，哪怕是最早交付的4栋住宅楼，晚上8点多亮灯的房间也不足一半，反而是无遮挡的19号楼入住率更高些，但也有近三分之一是熄灯状态。如果连相对标杆的恒大名都是如此，可想而知其他楼盘的入住率有多低。

另外，记者注意到，春期期间，恒大名都小区里突然之间多了很多外地车辆，小区地面停车位大概每8辆车就有1辆外地车牌。这一定程度上可以看出恒大名都不少房子是被外出务工的返乡人购入。

而在58同城上，记者也看到不少完全没有入住过的房子长期挂在网上出售，可见景德镇仍有不少炒房者存在。

记者 董添

2019年1月，一线城市楼市成交面积环比下降明显。尽管三四线城市成为楼市成交主力军，但大部分三四线城市楼市出现降温，返乡置业更趋理性是重要因素。业内人士指出，近年来不少房企进入三四线城市拿地，返乡置业降温对这些房企的销售业绩将造成一定压力。

返乡置业更趋理性

中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月，一线城市楼市成交面积整体环比下降约38%。其中，广州成交面积环比降幅明显，达65%；北京环比降幅超过40%；深圳降幅近三成；上海基本持平。从春节前一周开始，热点城市楼市就进入休假模式，直接影响了1月份的成交量。此外，1月份各地推盘节奏放缓。

从春节期间楼市情况看，一二线城市网签数据基本暂停，北上广深均为个位数。三四线城市成为楼市成交主力军，但大部分三四线城市成交量与2018年春节期间相比，成交量出现一定降温，返乡置业更趋理性。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，2019年春节期间，大部分三四线城市楼市出现观望现象，部分城市成交量同比下滑明显。主要由于2018年春节期间，一二线城市房价大幅上涨，带动三四线城市楼市升温，出现返乡置业高峰。2018年全年，三四线城市成交量整体上涨明显，直到2018年底才出现一定程度降温。房价整体高企是2019年春节期间成交量降温的主要原因。

58安居客房产研究院首席分析师张波称，在“房住不炒”的观念影响下，更多人的置业集中在改善家乡父母的居住条件，或为自己在家乡留下一处居所。三四线及以下城市房价多处于近几年高点，部分城市房价开始从高点下行，“炒房”情况逐步减少。

部分房企销售额下滑

张大伟表示，近年来大量房企进入三四线城市拿地，返乡置业降温对这些房企的销售业绩造成一定压力。

截至2月11日，25家上市房企发布了1月份销售数据，合计销售额同比下滑超过20%。据克而瑞数据，2019年1月，超过3成百强房企权益销售金额同比下滑。其中，13家房企权益销售金额降幅超过30%。

值得注意的是，一线梯队企业销售额下滑。2019年1月份，万科A实现合同销售面积317.7万平方米，合同销售金额为488.8亿元；去年同期实现合同销售面积444.4万平方米，合同销售金额为679.8亿元。2019年1月，中国恒大合约销售金额约为431.7亿元，合约销售面积约为387.7万平方米；去年同期合约销售金额为643.6亿元。碧桂园2019年1月份实现归属公司股东权益的合同销售金额约330.7亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约382万平方米；去年同期的销售额为460亿元。

从龙头房企近期发布的2019年新增项目看，一线梯队房企布局三四线项目降温。以万科A为例，公司自2018年12月销售简报披露以来新增项目10个，除鄂州、眉山等两个项目外，均为一二线热点城市。

e公司讯，中国指数研究院的统计数据显示，2019年1月份，房企业绩表现平稳，部分企业增长放缓。销售额超过百亿的企业均值为204.5亿元，其中万科、碧桂园、恒大位居前三。经历2018年末的业绩冲刺后，2019年首月房企表现较为平淡。受春节因素影响，房企也逐步放缓推货节奏。随着市场趋稳、消费回归理性，房企从追求规模转换到规模与效益并重。（经济参考报）

作为一种销售手段，买房“返利”并不稀罕，操作者一般都是开发商。令人奇怪的是，如今给一些购房者“吐血返利”的，竟然是所谓的公益慈善组织。

据中国之声报道，北京（楼盘）中旭公益基金会和湖北、广东的两家房地产企业合作，开展“安居扶助计划”：符合标准的购房者买这两家开发商的房，开发商把购房款的20%捐赠给中旭公益基金会，基金会再以补贴款的形式分20年返还给购房者，返还总额是购房款的50%。

目前，该基金会已被北京市民政局撤销登记，涉嫌挪用资金的问题被移交警方。据悉，一些地方的类似“公益慈善项目”还有不少。

平心而论，这样的“买房返利”项目，无论对开发商还是购房者，都很有吸引力。购房者只须拿出一半的房款，就能把房产证拿到手，又何乐而不为呢？有关开发商也有不少好处，虽然捐出了一定的购房款，但以“红利”刺激消费者购房，于楼房营销不无裨益。

对涉案的中旭公益基金会来说，这番“费心费神”的操作，也并非“为他人作嫁衣裳”——不仅企业掏腰包了，钱还能随意“活用”。

但是，显然没有这么简单。纵观这起“买房返利50%”事件，涉事基金组织显然有多重违法违规之处。

根据《慈善法》，慈善组织“以开展慈善活动为宗旨”，“不以营利为目的”。《基金会管理条例》也规定，基金会应是“以从事公益事业为目的”而成立的“非营利性法人”，“章程必须明确基金会的公益性质，不得规定使特定自然人、法人或者其他组织受益的内容”。审视中旭公益基金会与开放商的协议，行公益慈善之名，实际上却是深度参与房地产促销返利，已然明显违背相关法律规定。

更何况，这波明显不该伸手的操作，还存在不小的金融风险和社会风险。据报道，“捐赠”购房款到手后，中旭公益基金会并不是按照之前协议返还购房者，近400万元“流向了中旭的关联公司”，该基金会“账户只剩下341.4元”。

涉事购房者原本就收入有限，在将毕生积蓄付完首付后，不少人依赖补贴还贷。涉事基金会无法到位的补贴，显然损害了不少购房者利益，在造成银行停贷、客户退房索赔等连锁反应之后，被扰乱的不仅是市场秩序，更有社会稳定。

又比如，为“维护基金会、捐赠人和受益人的合法权益”，《基金会管理条例》对“原始基金”作了明确规定，要求“非公募基金会的原始基金不低于200万元人民币”“原始基金必须为到账货币资金”。中旭公益基金会的200万元原始基金，“名义上是发起单位捐赠”，实际“来源于向其他公司的借款”，显然有抽逃原始基金之嫌。

在涉案基金会的违法操作下，购房者成了受害者。当买房返利肥皂泡破裂，购房者资金断裂、深度套牢，只能为基金会“埋单”。更为恶劣的是，房地产市场秩序受到严重干扰，公益慈善的口碑和信誉也蒙受难以挽回的损失。

其实，对于这些违法行为，法律早有处罚措施。根据《慈善法》，慈善组织“私分、挪用、截留或者侵占慈善财产”等，“由民政部门责令限期改正”“逾期不改正的，吊销登记证书并予以公告”。《基金会管理条例》则规定，“未按照章程规定的宗旨和公益活动的业务范围进行活动”等，“由登记管理机关给予警告、责令停止活动”，“情节严重的，可以撤销登记”。

基于中旭公益基金会的违法情节，如此行政处罚并无不妥。考虑到此案还有涉嫌挪用资金犯罪的可能，公安机关也可立案查处。

公益慈善不是违法犯罪的道具。面对“买房返利50%”的违法乱象，在依法查处的同时，还应加强慈善组织的常态监管，防止公益慈善在“圈钱操作”中“异化”，更好地保护公众权益。

欧阳晨雨（学者）

编辑 陈静 校对 刘军

时娜

进入2019年，内地房企突然“咸鱼翻身”，不仅海外融资之路豁然开朗，股票也开始获得外资机构逆势加仓。

港交所披露的资料显示，海外知名机构卷土重来，重新入市增持内地房企股票。

2月1日，新加坡政府投资公司（GIC Private Limited）时隔逾5个月后，再度出手增持了216.13万股万科H股，涉资6667万港元，持股比例从5%增至6.01%。

从无人问津到“一票难求”

时隔半年重返境外债券市场的远洋集团，怎么也没料到，其总额为5亿美元（约33.9亿元人民币）3.25年期高级美元债券的发行，竟然吸引了超过200位高净值投资者参与认购，仅1小时订单规模已超过10亿美元，最后该债券超额认购近9倍。

受超额认购的强劲支撑，远洋集团这笔美元债最终以5.25%的利率定价，较初始指引价格收窄了42.5个基点，成为2018年以来内地房企同年期债券中价格收窄最多的一只，发行成本也创去年12月以来中资非金融企业境外发债最低。

同样感到意外的还有禹洲地产，这家公司1月28日发行规模为5亿美元的4年期债券，收获了近20个逾5000万美元的大额订单，实现了逾7倍超额认购。

“2018年有相当一部分房企想发债却发不出来，到今年1月份，房企发行的债券基本都有人买，不过1月中上旬的超额认购倍数多在1至3倍之间，没想到升温这么快。”中银国际研究部副主管、董事总经理王卫感叹道。

1月23日，中国恒大发行了三笔总额高达30亿美元（约203.5亿元人民币）的优先票据，恒大集团董事会主席许家印好朋友、香港富豪刘銮雄家族力挺，认购了11亿美元，使得该笔大额融资实现超额认购，共获得约40亿美元的认购。

上证报资讯数据显示，2019年以来，内地房企已成功发行美元债接近30单，发行总规模超过800亿元人民币。

1月房企销售数据略显疲软

海外机构对内地房地产企业的投资热情，多少让市场有些诧异，因为无论是春节期间的实地踩盘情况，还是近日陆续公布的房企销售数据，似乎找不到支撑外资买买买的有力逻辑。

上市房企1月份销售数据近日陆续披露，万科销售业绩超过恒大暂拔头筹，重返榜首。碧桂园1月销售额同比剧减52%退居第三。

公告显示，万科1月份合同销售额和销售面积分别为488.8亿元和317.7万平方米，同比分别下降28.1%和28.5%。

恒大1月份合约销售额和销售面积分别为431.7亿元和387.7万平方米，同比分别下滑32.9%和37.8%。

碧桂园1月份销售额和销售面积大降52.2%和49.5%，至330.7亿元、382万平方米。

与三大龙头房企销售额同比均现下降不同，已公布1月成绩单的中小型房企普遍实现了同比正增长。

表现最好的是佳兆业，其1月实现销售金额44.19亿元，同比增长约49.0%。中国奥园1月份实现销售金额约56亿元，同比增长约38%。时代中国控股1月份的销售金额约为41.8亿元，同比增长约36.91%。

但大部分房企的销售均价出现了小幅下降。其中，正荣地产今年1月合约平均售价约为每平方米15800元，而其去年全年的平均售价约为每平方米16800元；融创今年1月份的合同销售均价约为15050元/平方米，与去年同期16040元/平方米比也有所下降；佳兆业1月平均售价约为每平方米16653元，同比减少约2%。

外资看好房企全年销售

对于外资的操作与房企基本面背离的情况，有分析人士认为，这跟市场对地产行业预期发生变化有关。

近期，无论是中央经济工作会议关于房地产的表述，还是一些重要讲话对于房地产的表态，都让市场对房地产政策微调充满期待。今年地方两会陆续召开，“一城一策”成为2019年各地房地产调控的一大关键词，从微观层面印证了市场预期。

王卫表示，1月份是投资机构布局的重要时期，大部分地产类债券的收益率都超过6%，相比股票市场仍具吸引力。

摩根大通认为，虽然房地产市场人气仍相对疲弱，但第一季度之后情况或将有所好转。摩根大通预计，房地产开发商本季度合同销售降幅在10%左右，但今年全年有望增长15%。他们仍看好中资房地产开发商板块，因为该板块基于2019年预期利润的市盈率不到6倍。

新华社上海2月9日电题：春节返乡置业热潮降温 三四线城市楼市渐趋理性

在上海工作的王龙原本打算这个春节假期回老家买房，但和家人长谈后，他打消了这个念头。“一方面考虑房价继续上涨的空间不大，投资房产收益小；另一方面，我从事半导体行业，未来也想在上海继续发展。”王龙说。

58同城联合36氪近日发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，另有38.0%的人选择留在工作的大城市拼搏。与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。

返乡置业热潮降温，主要是因为潜在购房者对楼市上涨预期发生变化。

据中原地产统计，2018年，全国各地共进行房地产调控450多次，成为迄今为止调控政策出台最密集的一年。去年年底，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，河南、福建等地地方两会也明确提出“三稳”目标，这表明楼市调控的稳定性和连续性将会延续下去。

易居研究院分析师沈昕表示，返乡置业曾是支持三四线城市房地产市场的重要力量，但近两年三四线城市楼市宏观调控逐步强化，消费者对于楼市未来走势产生观望，也由此导致返乡置业热潮降温。

相关专家表示，返乡置业热潮降温表明三四线城市房地产市场平稳消除泡沫，逐渐趋于理性，也是各地落实“因城施策、分类指导”调控政策的具体体现。三四线城市房价的平稳还有利于长效调控机制的建立，进而弱化房地产业的投资属性，实现“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。(新华社记者 杨有宗)