本报记者 杜雨萌

对于东北地区的大部分“90后”来说，“孩子”和“房子”的话题渐渐取代过往聚会时讨论最多的儿时回忆。

“本来想给自己换个新车，但我媳妇儿去年生了个男孩，最后全家人一致决定贷款再买个房子，留着以后给儿子娶媳妇儿用。”春节返乡期间，《证券日报》记者的一个儿时玩伴朱先生在朋友聚会时感慨说。他认为，从投资角度来说，买房可以实现中长期的保值增值，相对来说又划算又安全可靠。

回顾2018年，长春市热门区域房价涨势明显，如2018年北湖区此前不被看好的高层房价已经从更早的2000元/平方米涨至9000元/平方米，不少楼盘房价已经涨至10000万元/平方米。

国家统计局发布的数据显示，2018年12月份，长春新建商品住宅销售价格环比上涨1.1%，二手房价格环比上涨0.6%。

“去年北湖区房价涨的太多了，市场已经呈现出有价无市的状态。”一位在银行上班的长春人刘先生对记者分析称，未来北湖区房价可能会有所微调，至于调整幅度，则要看全国房地产市场的整体环境。预计学区房、紧邻地铁等区域的房价变化不会太大。

安居客提供的数据显示，目前长春市二手房均价约为9030元/平方米，同比上涨超过20%，但从市场情绪来看，依然以观望为主；从供需对比来看，目前呈现供大于求的状况。

昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，东北地区房地产市场的整体发展可以形容为“短期有看点，长期缺支撑”。具体来看，东北地区房地产市场主要有以下特点：

一是投资虽增强，但销量基本见顶。数据显示，2018年全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，而东北地区投资金额为4720亿元，增长17.5%，整体投资增速显著高于全国平均水平；但从商品房销售情况来看，2018年全国商品房销售面积为171654万平方米，比上年增长1.3%，而东北地区商品房销售面积7922万平方米，比上年下降4.4%。

二是房价上涨趋势放缓。东北地区的热点城市在2018年经历了一波房价上扬行情。商品房价格受供应结构影响波动性较强，自2018年9月份开始已经出现逐步下滑态势。整体来看，东北地区房价整体上涨已经乏力，然而要注意的是，重点城市如长春、沈阳、哈尔滨、大连等地的房价上涨动力虽然偏弱，但短期依然有上涨空间。

三是人口吸聚力弱，需求支撑不足。在2018年各地的人才争夺战中，东北地区的吸聚力相比之下较弱，虽然热点城市或出现人口净流入率提高现象，但相比于全国的热点城市来说，仍难言乐观。

四是目前东北三省依然受惠于棚改政策影响，尤其是货币化安置的方式在很大程度上推动了东北地区房地产投资加速，但货币化安置政策调整对东北地区楼市发展的影响不容小觑，预计在因城施策的大背景下，东北地区房地产市场整体趋稳将是大势所趋。

新一年各地针对房地产市场的政策基调怎么定？

中证君梳理近日地方“两会”政府工作报告发现，各地2019年将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保证房地产市场平稳健康发展。防范房地产领域风险也成为重点表述。与此同时，各地也加强住房租赁市场的培育力度，一些省份将出台具体措施，继续鼓励住房租赁市场的发展。

业内人士表示，从各地两会的政策基调可以看出，坚持“房住不炒”的定位十分清晰，防范风险也屡被提及。因城施策方面，个别库存充足，房价稳定，调控压力较小的城市，或将出现政策上的微调。加快培育住房租赁市场，或成为一些地方楼市转型发展的关键点。

坚持“房住不炒”

大多数省份依旧强调继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保证房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年年末召开的中央经济工作会议也继续强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，代表了住房市场的整体调控力度将依然维持之前从严状态。各地两会政府工作报告中再次强调相同的表述，显示在遏制房价上涨的决心上，中央和地方是一盘棋。

就此，各地在政府工作报告中也给出了保证房地产市场平稳健康发展的多种措施。

一些省市在土地环节继续加快供应，确保库存保持在合理区间。以北京为例，北京市政府工作报告指出，2019年将完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。

截至1月28日，北京已完成14宗住宅用地出让。而梳理北京市自然资源和规划委员会的土地出让公告来看，还将有14宗住宅用地将于近日出让。

张大伟表示，2019年北京不仅将有5万到6万套左右的限竞房入市，按照目前的共有产权土地看，预计入市的体量也将超过4万套。较为充足的市场库存，有利于房价稳定在合理区间。

一直强调减少房地产依赖的海南省在2018年楼市调控上交出了一份精彩的答卷。海南省住建部门负责人在海南省两会期间透露，2018年海南房地产开发投资达1715亿元，比上年减少了16.5%；房地产销售面积1400万平方米，较上年减少了近1000万平方米。“目前房屋均价是14500元/平方米，从2018年2月开始基本维持在15000元/平方米的水平，可以说遏制了房价进一步上涨的局面。”该负责人透露。

2019年，海南省在强调继续坚持“房住不炒”定位的同时，也强调要出台引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。消息人士表示，海南省将研究出台全域限购后引导房地产转型发展的配套政策。

贝壳研究院院长杨现岭表示，2019年，各地楼市调控的大方向是落实“一城一策”。有的地方房价上涨压力大，库存不足，政策上也会坚决落实‘房住不炒’目标。而有的地方经济下行压力大，库存充足，在楼市稳定的前提下适度放松也是有可能的。

各地近日楼市政策微调情况一览

防范风险十分重要

2019年各地两会还着重强调防范楼市可能出现的风险。

河南省政府工作报告提出，将高度关注房地产领域金融风险。陕西省政府工作报告也提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领域风险。

有观察人士表示，房企负债水平、现金流状况以及炒作资金进入楼市等都是房地产领域可能出现的风险。

房企方面，中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月来，房企公布的融资事件超过70宗，合计金额超过1600亿元，刷新2018年1月来的融资月度新高。张大伟表示，2018年虽然房地产企业销售依然刷新历史记录，但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓。而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。“这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资。应对未来的还债高峰期。”

各房企2019年预计销售增速

现金流方面，中金公司研究报告认为，2019年房地产行业资金面趋紧，但无系统性风险。该研究报告进一步表示，房地产行业境内外公司债、ABS等债券到期量2019年将同比增长逾50%，达到约9000亿元，开发商现金流压力增加。

严防资金进入楼市也成为监管部门关注的重点。近日，中国银保监会相关负责人撰文强调，要进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。

恒大研究院首席研究员夏磊表示，当前的调控成果来之不易。库存已降至历史低位、部分城市仍有房价上涨压力、居民杠杆大幅提升引起监管层重视。因此，“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍将放在突出位置。

棚改下滑住房租赁是关键

从今年各地两会政府工作报告的表述来看，完善住房保障体系、加快培育住房租赁市场发展依然是各地着力解决住房问题、保障民生的重点工作。

完善住房保障体系方面，各地提出了2019年棚户区改造、政策性产权住房等方面的目标。

北京市提出，2019年，将多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。福建省提出，完成棚户区改造4.5万套。四川省提出，改造城镇危旧房棚户区15万套、农村危房11万户、农村土坯房30万户。安徽省提出，新开工保障性安居工程21.45万套，基本建成10.19万套。河南省提出，新开工棚改安置房15万套左右，更好解决群众住房问题。

从棚改数量上看，各地2019年将出现一定下调。业内人士表示，结合2015年至2018年数据看，全国棚改实际完成数量都在600万套以上。棚改在经过多年发展后，出现一定程度下滑也在合理范畴。

多位受访专家也表示，2019年，住房租赁市场的相关政策将成为各地推进房地产市场平稳健康发展的重要抓手。

天津市政府工作报告指出，将增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场。

海南也提出大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业，并积极完善住房保障和供应体系，加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。

夏磊表示，根据住建部等部委2017年8月印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》时间表，2017年11月前，北京、上海等13个试点城市编制实施方案上报、2019年11月前试点城市中期评估、2020年底总结试点工作并形成可推广经验。预计相关城市将将加大力度建设租赁住房，保障房源供应。

近日，上述13个试点城市更是扩围至18个。

张大伟表示，过去两年，住房租赁市场持续被关注。近日召开的全国住房和城乡建设工作会议也提及了补齐租赁住房短板。因此从市场趋势看，租赁将成为政策鼓励的房地产发展方向。

家居业竞争加剧 龙头企业优势或扩大

年报业绩冷热不均 业内人士称企业长远发展还要把好质量关和服务关

广州日报讯(全媒体记者林琳、刘春林)和往年一样，今年春节前家居市场迎来一波行情。业内人士提出，2019年龙头企业优势有望进一步体现，定制家具行业长期发展空间仍在于渗透率提升，但家具行业想要长远、健康发展，除了在产品上推陈出新、加强宣传推广、构建经销商体系，还要把好质量关并进一步规范经营管理。

消费提醒：

“开私单”售后更难获保障

节前各大卖场的促销活动不断，但消费者也发现了一些问题，比如订单板材模糊、环保标准混乱、产品质量不稳定。有业内人士透露，业内存在有的经销商拿到订单后，将订单交给杂牌工厂制作的现象，品牌公司或者不知情，或者睁一只眼闭一只眼，存在管理上的漏洞。

近日，记者走访了家具卖场，对市场情况进行了解。在番禺某大型家具卖场的一家品牌家具店，销售人员告诉记者，工厂放假到2月下旬，预订需要100天时间，大概到5月才能发货。记者向店员了解是否在店内开单缴费，销售人员对此表示肯定。销售人员表示也可以去商场开单缴费，只是有些顾客觉得去商场开单比较麻烦，就在店里直接交易了，“在我们这里开单和去商场开单的价格是一样的”，该销售人员告诉记者，遇到质量问题可以直接到店里解决。在琶洲某家具卖场，该品牌的销售人员也告诉记者在店里开单就可以，不用去商场。

开私单是不是家具市场的潜规则？记者随机走访了家具卖场的其他家具店，一名店员让记者在店内开单后到商场交款。该销售人员表示，如有售后问题可直接找商家解决，因为找卖场要走流程，所以大多数客人都直接找商家，解决起来比较快。

一名家具卖场企业的工作人员告诉记者，这种现象在家具卖场中经常出现，也有一些开私单后出现纠纷的情况，特别是总价比较高的时候更容易出现问题：“比如消费者想解决产品质量问题，但是由于购买时未与卖场签订合同，我们只能基于帮助他们的出发点尽量协助解决。”该人士告诉记者，他们已经一再告知消费者，在卖场开单缴费才更有售后保障，但有的消费者嫌麻烦，有的因为听信销售人员所说的在店内开单可以获得优惠而掉以轻心。

年报观察：

行业龙头仍处于扩张阶段

近日，多家家居企业发布2018年业绩预报。光大证券称行业增速回调，但龙头企业仍处于渠道、品类扩张的阶段，且其在渠道、品牌、效率、服务等各方面具有明显优势，随着行业集中度的提升，龙头企业将显著受益。

记者观察到，欧派家居2018年年度实现归属于上市公司股东的净利润预计增加19502万元~32503万元，同比增长15%到25%；大亚圣象预计归属于上市公司股东的净利润比上年同期增长0%~30%，预计盈利65918.83万元~85694.48万元；而宜华生活则预计2018年度实现归属于上市公司股东的净利润约48177.48万元~55705.22万元，与上年同期相比，同比下降约 26%至36%。

中泰证券分析师称，国内定制家居企业的行业红利开始消退，微观竞争浮出水面：“国内定制家居市场开启的行业洗牌或将持续一个完整的地产周期，最终形成具有一定集中度的行业格局。但超级龙头的诞生依赖国内家居制造品牌在业务端(板式家居—家居零售)和市场端(新房市场—零售市场—家装市场)的拓展，这一过程需要供应链支持和新一轮地产上行周期的催化”。

招商证券分析师表示，家居行业渠道分流、竞争加剧，主要影响在于产业链、行业内部格局的分配，龙头企业优势有望进一步体现；而定制行业长期发展空间，仍在于渗透率提升。

立春依然料峭。2019年，房企首月成绩单陆续公布，但市场主题仍是“低迷”。百强房企销售延续去年三季度以来的放缓趋势，市场表现继续下行。

据克而瑞数据，在过去一个月，超3成百强房企权益销售金额同比下滑。其中，13家房企权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内。虽然目前房企在售项目个数相比去年大幅提升，但整体销售表现并不尽如人意。

龙头企业也未能幸免。据碧桂园（02007.HK）公告，新年首月，其共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币330.7亿元。与去年同期约691.6亿元相比，1月份碧桂园合同销售金额下滑52.2%。

万科恒大亦延续低温走向。据此前公告，万科1月份合同销售金额488.8亿元，同比减少28.1%；恒大为431.7亿元，同比下滑32.9%。

此外，虽然行业集中度进一步提升，但随着市场下行，百强门槛并未提升。克而瑞数据显示，1月份百强房企操盘金额入榜门槛11.1亿元、权益金额入榜门槛10.3亿元，均与去年同期基本持平。

但仍有一些企业表现较为突出，如中海、新力、华发等。克而瑞分析认为，其业绩同比上升主要在于，部分企业把去年认购数据延迟至今年1月签约确认；热点三四线城市余温，导致布局三四线城市为主的房企受益；部分企业降价跑量，加快出清存量项目。

经历2018年末业绩冲刺后，房企推盘力度明显下降。年初属传统淡季，且市场本身热度下滑，房企推盘意愿不足。1月份，全国30个重点城市合计新增供应1794万平方米，相较2018年同期下降8%。开盘去化率亦维持低位，导致百强房企销售规模较去年同期有所下滑。

低迷市场下，企业资金压力更为突出。1月份，房企融资创2017年下半年以来单月融资新高。据克而瑞数据，1月85家典型房企的融资总额为1060.8亿元，环比大幅上升50.3%，同比增长20.3%。

随着国内融资环境持续紧张，房企不断加大海外融资力度。据wind数据显示，1月份房企累计发行21支海外债，融资总额66.2亿美元，较2018年月均43亿增长超50%；平均融资成本9.65%，比去年全年高出2.03个百分点。

市场下行趋势下，低温是否会持续传导？业内观点认为，因为春节的原因，房企2月份业绩将不会有太大突破。积极推案、加大营销力度、回笼现金仍将是2019年房企的主要任务。

在经历上一轮完整的调控后，三四线城市楼市已跟随一二线城市从火爆转向稳定。中原地产研究中心报告显示，从春节前一周开始，多地推盘节奏放缓，楼市整体成交正常回落。其中，返乡置业明显降温，购房者愈加理性。从地方来看，多地政府制定编制实施住房发展规划，坚持因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

一些楼盘进行假期促销

这已是方平第三年没有回家过年。方平是南京某楼盘的置业顾问，他所在的楼盘今年过年并没有闭门谢客，而是开启假期促销，希望在这个家人团聚的日子获得更多的客户。

值得注意的是，春节不打烊的楼盘不只是方平所在的项目，有媒体调查显示，一些楼盘在春节期间依然开门迎客。

中原地产首席分析师张大伟表示，一家人相聚时间较少，看房还是中国人过新年的重要活动。

随着调控的深入，房地产市场也愈发理性。中原地产数据显示，2019年首月，各线代表城市成交量环比呈现回调现象。

张大伟表示，春节期间从统计数据看，一二线城市的网签数据基本暂停。相比较2018年春节期间因为一二线城市房价上涨带动三四线城市返乡置业高峰，大部分三四线城市楼市在2019年春节期间出现了观望、有价无市的现象。

58同城联合36氪发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，较2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。

房企将着力去库存

随着市场渐稳，多地楼市补库存明显。此前，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》显示，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，自2015年1月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。到了2018年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势，尤其是9月份库存规模明显增长，10-12月份继续保持增长态势。

报告显示，截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911万平方米、23261万平方米和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。

同比方面，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，2018年6月首次出现同比正增长态势，7-12月份继续同比正增长；二线城市保持了连续42个月的同比下跌，但跌幅有所收窄。三线城市则在连续38个月同比下跌之后，出现了连续两个月同比正增长的现象。

严跃进表示，2018年全年库存先降后增，存销比也有类似的走势。2018年上半年销售行情还不错，去库存效果也值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温，房企高库存压力重现。

严跃进认为，2018年第四季度形成了相对多的住宅库存，所以到了2019年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要工作去抓。若是资金压力大，那么相关房企依然会采取以价换量的策略，即定价方面不会太强势。

稳地价稳房价稳预期

2018年年底，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议指出，2019年房地产市场将以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。住建部部长王蒙徽表示，房地产调控坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

据了解，目前住房及用地供应结构性矛盾尚未有效缓解，住房租赁市场仍是短板，新市民住房问题依然比较突出。部分热点城市前期出现了一、二手房的价格倒挂，地价房价倒挂。供需倒挂现象有所缓解，但未消除。房价上涨压力仍然较大。也有一些城市近期土地流拍现象增多，市场波动、风险隐患不容忽视。房地产市场仍然存在不少乱象。

湖北住房城乡建设工作会议指出，将坚持因地制宜、综合施策、长短结合、标本兼治，实施分类指导，促进供求平衡，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。江西住房城乡建设工作会议指出，调整住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，继续打击侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象；各地将履行稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，制定住房发展规划，提出具体的调控措施，保持调控政策的连续性稳定性。

福建方面，将健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，切实稳地价、稳房价、稳预期。安徽方面，将完善住房市场体系和保障体系，加快构建房地产市场平稳健康发展长效机制。河南方面，将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策。加强市场供需双向调节，坚决遏制投机炒房，落实稳地价、稳房价、稳预期责任。

张大伟说，无论是一二线城市还是三四线城市，房价平稳有利于长效调控机制的建立，进而弱化房地产业的投资属性，实现“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

不足1个月时间，数十家房企抛出了70多个融资方案，总计金额超过1635亿元，这种融资密度和规模在业内并不常见。据中原地产研究中心统计数据显示，这一单月融资规模是近一年以来的新高。

有业内分析师表示，不少房企将2019年判定为“调整年”，可能是楼市回暖前难熬的一年。因为市场调整期之外，房地产企业此前发布的公司债将集中在这一年进入还债期，目前能借到钱的房企，几乎都是优先拿新债去还旧债，剩下的则会充当一般运营资金。

开年密集发债

1月3日，中国奥园按票面价增发2.75亿美元2021年到期7.95%优先票据，率先打开2019年亚洲美元债券市场；1月15日，再次按票面价成功发行5亿美元2022年到期8.5%优先票据。两笔融资拟将所得款项用于公司现有境外债务再融资及一般运营资金。

1月初，当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%。

1月25日，远洋集团宣布成功发行总额为5亿美元3.25年期境外高级美元债券，票面利率为5.25%。公告称，此次募集所得款项将主要用于偿还现有债务。远洋集团表示，5.25%的票面利率，实现了自去年12月份以来中资非金融企业境外债券的最低发行成本；充分表达出国际资本市场和投资者对远洋集团信用水平和发展能力的高度认可。

中原地产首席分析师张大伟表示，2019年，大部分企业都在关注经营风险，对资金的渴求非常强烈。不过，去年12月份以来，房企融资难度相对有所降低，再次出现了资金成本在5%上下的现象，包括有些大房企发行大规模企业债也获得批准。整体看，房企看准窗口期，多数都抛出了融资预案。

国金证券研究所分析师周岳表示，在2018年房企发行的债券中,有募集资金用途的有478只，但这其中80%以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。另有业内人士称，2019年将延续这一情况。

张大伟也指出，开发商现在更关注资金安全，为了应对马上到来的还债高峰期，部分房企甚至不惜进行短期融资和高息海外债融资。市场上已经出现因债务逾期造成经营风险的上市企业，甚至股价一路下跌。目前来看，能借到钱的房企都是拥有较好资信的企业。

中小房企生存压力大

目前来看，想在资本市场获得融资，企业的资信异常重要。从1月份房企的融资动作来看，尽管有些房企顺利拿到资金，但也有部分房企的融资案被中止或者被终止。比如，1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元；俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。

上述业内分析师表示，对于一家上市房企来说，若多频次密集发债，且财务盘面负债率过高，评级机构则会下调评级，这意味房企将更难在资本市场获得资金，尤其对中小开发商来说，这将是致命打击。

在《证券日报》记者与某房企一次沟通中获悉，提升杠杆率运营，对房企来说就是“饮鸩止渴”，不提升杠杆率可能导致资金链断裂，借到更多债也不意味着能找到更好的转型方向或者商业模式，若踩不准调控节奏，战略布局错位，依然有很大的经营风险。

鉴于此，该人士认为，尤其对2016年前后拿高价地的中小房企来说，2019年的生存将变得更为艰难，若某个高价地项目无法快速周转，将可能直接导致开发商必须割肉转让才能生存。届时，这些中小房企一旦出现债务违约迹象，不但股价大跌，市值大幅缩水，也会沦为大型房企规模战的被收购对象，甚至会被踢出这个市场，导致行业收并购案频发。

当2019年进入还债高峰期时，市场上将产生大量收并购机会，有资金储备的房企将能够购得性价比高的土地或者项目。

此外，即使是那些资产负债率超过80%红线的大型房企，一样会面临资金困境，金融机构对其财务安全值也将预警，这些企业要想拿到融资，付出的资金成本将进一步提升，对未来利润和资金链安全都将产生重要影响。

记者近日从国务院国资委了解到，面对复杂的国内外经济形势，我国中央企业提升自身经营管理水平，深挖内部潜力，降本增效成效明显。

统计显示，通过大力压减一般性管理费用和非生产性开支，2018年中央工业企业成本费用增速低于收入增速0.4个百分点，成本费用利润率同比提高0.6个百分点。

国资委新闻发言人彭华岗说，中央工业企业去年实现收入20多万亿元，每百元营业收入支付的成本费用同比下降了0.4元，这一算账就是近千亿元，所以央企强化自身管理，对提高发展质量、增加效益，发挥了重要作用。

与此同时，中央企业加强风险防范，采取的主要措施之一就是大力压降企业产成品占用资金和应收账款资金（“两金”）。2018年，央企“两金”占流动资产比重同比下降0.4个百分点，“两金”增幅低于收入增幅3.4个百分点。

记者从郑州市不动产登记中心获悉，自今年2月1日起，郑州市不动产登记中心将在郑州市区范围内，启用不动产登记电子证书（房屋首次登记）和不动产登记电子证明（预告登记）。

据了解，不动产登记电子证书（房屋首次登记）和不动产登记电子证明（预告登记）启用后，与纸质不动产登记证书、证明同时并行使用，与纸质不动产登记证明具有同等法律效力。企业可通过郑州市不动产政务服务网进行查询、下载。

郑州市不动产登记中心负责人表示，两项业务的电子证启用后，将大量减少证明、证书的打印量，不仅减少了纸张使用，还提升了安全性，更方便了群众办事。

过去一年，青岛的王虎（化名）密切关注着当地房地产市场，挑了一圈，最终并未选择在高新区购房。1月初，青岛市高新区暂停“摇号售房”，虽然早已在别处安家半年有余，他现在仍不时接到楼盘销售电话。“现在营销电话特别多，有付全款打折的，还有交定金的促销活动”。

据新京报记者不完全统计，从去年底至今，除青岛外，山东菏泽、广东广州相继微调房地产政策。记者注意到，“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词，其中1月24日，长沙公开表示开展“一城一策”试点。而调整或有意调整楼市调控政策的地区已经达到11个。

对此，华鑫证券研报认为，今年政策难见全面性的放松，但可能出现一城一策的灵活调整。

从众捧到降温，青岛高新区二手房挂牌价下降4.66%

“去年6月份之前，房源大多被开发商控制，各种卖号的中介横行，后来就有了摇号政策。”青岛王虎也曾对高新区楼盘动心，但最终却并未选择在此购房，而是于去年年中在城阳区入手了一套房产。

他对记者称：“2017年有购房者花10万-20万买号，房子1.25万元/平米带装修，到2018年第三季度，摇号买房价格一样。我们的购房群里就有人炫耀过自己花了10万拿到号。”

至于青岛高新区房地产市场如此火热，或许与其区域位置及定位有关。据青岛高新区官网，青岛高新区位于市域地理几何中心，区内分布有多条高速公路、铁路，临近青岛胶东国际机场，是大青岛都市区的空间中枢和交通枢纽。此外，高新区主要突出发展科技服务业，加快推动软件与信息技术、蓝色生物医药、海洋装备研发、高端装备智造、节能环保与新材料五项支柱产业。目前，已有多个产业布局取得了不错的成绩。

青岛人于阳（化名）也告诉新京报记者：“高新区现在比较火，青岛西站离那儿不远，加上交通比以前方便了，很多人都去那儿买房。”

正因如此，青岛高新区的房地产市场上也流出不少传言。王虎称，“网传市政府搬迁到高新区红岛经济区，虽然市政府辟谣了很多次，没有搬迁的计划，但也没能阻止买房者。另外，还有各种消息说有多条新地铁要落到高新区，再加上高新区的房价目前由于限价等因素，还处于低点，刚需、改善、投资的人都买得多，所以比较火。”

安居客数据显示，目前青岛高新区二手房的房价均价为16194元/平米，远低于市南区、市北区以及李沧区等超2万元/平米的均价。

不过，1月3日，青岛市城阳公证处官方微信公众号发布信息称，接青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局通知，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》，这项规则实际上才推出半年。通知显示，该规则的主要目的是“为了维护青岛高新区房地产市场稳定，整治炒房倒号、捆绑销售、价外加价等乱象”。通知表示，“规则实施以来，高新区各类房地产市场乱象得到了有效治理，切实维护了广大购房人的权益，确保了高新区房地产市场运行平稳”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受新京报记者采访时称，高新区暂停摇号政策，其理由是房屋交易没有过去那么拥挤，摇号意义不大，所以从这个角度看，当前政策松绑符合预期。这其实也是和具体的市场供求关系进行的匹配工作。

记者注意到，实际上，早在去年12月22日，青岛市城阳公证处官方微信公众号就发布了“鉴于报名人员数量与可供房源数量比例低于1:1，所以终止新城红岛湾七号地块15、16、17、18、21、22号楼公证摇号售房”的公告。

此外，根据安居客数据，目前青岛高新区二手房价格环比上月已下跌4.66%，高于全市二手房1.99%的环比跌幅。

“想买房的人比房源少，所以暂停摇号了。”王虎告诉记者，身边去高新区买房的人，大多为普通买家，有的买家是由于旧房改造，选的货币安置，刚好去高新区换套面积大的。“一次性买几套的那种炒房客，我只听销售员说过，但是没见过。毕竟高新区相比市区来说算便宜了，很多人凑凑首付也就买了。”

“一城一策”成关键词，多地房地产政策微调

房地产政策松动青岛并非个例，去年底多地已经拉开调整序幕。

据新京报记者不完全统计，从去年底至今，山东菏泽取消住房限售，广州放开商服类物业的销售对象等政策接连出台。

如今，这两地的住房限售政策已经满月。记者注意到，根据安居客数据，1月份菏泽市的二手房挂牌价位为6502元/平米，环比上月下跌0.32%。广州最新均价为32702元/平米，比上月上涨1.91%。

一直考虑在广州购房的屈康（化名）告诉记者：“广州这项政策对我的购房计划并没有什么影响，前两年大学刚毕业，我就把户口迁到广州，所以有买房的资格。而从长远考虑，公寓之类产业也不打算买，产权时间太短，还怕影响落户，耽误孩子以后上学之类的问题。”

其实，进入2019年，“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词。据记者统计，目前已有福建、河南、杭州、宁波等地表示，将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案。此外，长沙等地也均开展“一城一策”试点。

1月24日，长沙市住建局表示，今年市住建局开展“一城一策”试点，努力让刚需人群有房可住、买得起房。

此外，据大河网消息，河南省十三届人大二次会议17日召开记者会，省住建厅副厅长张达称，2019年，将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。由此来看，地方房地产调控的主动性、针对性正在增加。

严跃进认为，近期多城市出台“一城一策”的房地产调控政策，本身是“因地制宜、分类指导”的导向。不过在当前房地产市场下行的情况下，会有更多的新意。短期内各地政府不会强调政策放松，而会继续强调“一城一策”的导向；在具体执行过程中，往往各地会有放松的迹象。因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象，所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

此外，他表示，现在强调“一城一策”，含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系，即地方政府自己需要承担调控的责任。

实际上，“房住不炒”一直是房地产市场坚定不移的方向。在2018年底召开的中央经济工作会上，再次明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并提出因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

■ 解读

如何看待去年楼市严调控？

据悉，本轮房地产调控起源于2016年下半年，为了稳定房地产市场，全国各地纷纷出台限购、限售、限贷等一系列调控措施，调控力度大、覆盖范围广。

经过两年多的调控，全国房地产市场有所降温。国家统计局发布的数据显示，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，累计增长9.5%，增速较此前有所下降。其中住宅投资达85192亿元，累计增长13.4%，比1-11月份的增速回落0.2个百分点。

此外，我国在2018年1-9月、1-10月以及1-11月商品房销售额累计增速已连续下降，从商品房销售面积来看，已连续四个月的累计增速有所下滑，2018年1-12月份，商品房销售面积为171654万平方米，累计增长1.3%。

房地产调控最严时期已过去？

中原地产首席分析师张大伟对新京报记者表示，2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度。从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。

房地产市场从过去十几年的调控历史看，最核心的房地产政策是信贷政策，针对多套房的信贷限贷政策是不是收紧决定了楼市政策的力度。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。

当然，最近多个城市的微调对市场也释放了一定的宽松信号。但同时住建部与中央经济工作会议依然强调了房住不炒。整体看，2019年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

2019年楼市走向如何？

张大伟表示，2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。现在看来，市场基本面出现了变化，大部分城市出现了房源多于购房者的现象。

严跃进认为，从当前房地产市场的导向看，因城施策方面会有很多细分动作，预计全国很多城市在2019年会有各类政策，类似政策不简单体现为放松，但肯定会有放松的内容。

华鑫证券研报则认为，今年政策难见全面性的放松，但可能出现一城一策的灵活调整。如果需求政策不放松的情况下，库存的回升会给今年部分城市一手房市场带来供给压力，价格波动幅度加大，而地方政府的土地出让收入也会面临较大的挑战，基建补短板的资金来源目前也没有完全脱离土地财政。因此不排除今年房地产政策出现部分松动的可能。

一座城市能否成为国家中心城市，关键在于考量其能否担负起在国家发展战略中的职能，这就意味着国家中心城市的布局，要紧紧围绕促进区域协调发展的目标，统筹规划、科学布局。专家建议，要尽快制定国家中心城市建设体系，建立科学有效的评估机制和量化指标

近年来，随着城镇化步伐加快，对于国家中心城市的“角逐”，被视为城市之间综合实力与发展潜力的一次全方位比拼。

日前，“建设国家中心城市”的表述，首次写入济南市政府工作报告，并迅速成为当地市民热议的话题之一。无独有偶，在日前召开的辽宁省两会上，辽宁省委省政府主要领导也明确指出，沈阳要加快创建国家中心城市，在辽宁全面振兴、全方位振兴中当先锋、打头阵、作示范。

类似济南、沈阳，明确提出争创国家中心城市的，还有杭州、南京、长沙、宁波、厦门等城市。“综合来看，上述城市都是区域性中心城市，整体实力较强，均具备成为国家中心城市的潜力。”中国宏观经济研究院国土开发与地区经济所城镇发展室主任欧阳慧表示，除具备中心城市的一般特征外，国家中心城市居于全国城镇体系的核心位置，还要承担起国家使命，成为新时代城市高质量发展的“领跑者”。

在这场激烈的“高手过招”中，谁将会成为下一个国家中心城市呢？

“三次扩容”透露什么信号

自2010年《全国城镇体系规划（2010-2020年）》首次提出建设北京、天津、上海、重庆和广州5个国家中心城市以来，国家中心城市的“朋友圈”经历了三次扩容。

考虑到国家中心城市特殊的功能定位，在首批5个国家中心城市提出之后的5年多时间里，这份名单始终未做调整。直至2016年5月份，国家中心城市迎来了第一次“扩容”：国家发展改革委、住建部联合印发了《成渝城市群发展规划》，将成都列为国家中心城市。

同年12月份，经国务院批复同意，国家发展改革委正式发布了《促进中部地区崛起“十三五”规划》，提出支持武汉和郑州建设国家中心城市，国家中心城市数量增至8个。

时隔1年多后，国家中心城市再度进入人们的视野。2018年2月份，《关中平原城市群发展规划》经国务院批复发布，明确提出“建设西安国家中心城市”的目标，西安也由此成为全国第9个国家中心城市。

从国家中心城市区域布局看，中西部地区国家中心城市数量明显多于其他地区（地处中西部地区的国家中心城市共有5个，分别为重庆、成都、武汉、郑州、西安），在经济发达的华东、华南地区仅各有1个国家中心城市，东北地区目前尚无国家中心城市布局。

“目前，我国中西部地区正处于工业化发展的中期阶段。从区域经济发展的一般规律看，国家中心城市是这一阶段主导区域经济发展的主体力量。”在欧阳慧看来，国家中心城市布局一定程度上适应了区域经济发展规律，有选择地在中西部建设多个国家中心城市，不仅有助于促进内陆地区加快发展，也是加快区域结构优化调整的重要抓手。

从推动区域协调发展和国家中心城市均衡布局的角度看，国家中心城市第四次扩容将是大概率事件。近期出版的我国首部《国家中心城市蓝皮书：国家中心城市发展报告(2018)》指出，中国可以适时增加国家中心城市新成员，共同承载国家战略性资源配置和承担更多国家战略职能。

中国宏观经济研究院国土开发与地区经济所所长高国力指出，确定国家中心城市不单纯是从数量来权衡，更重要的是从城市功能角度出发。对于体量较小的国家而言，国家中心城市也许只要一两个就够了，但对于中国这样幅员辽阔的国家来说，无疑需要更多的国家中心城市。

要“颜值”更要“气质”

在城市发展竞争日趋激烈的当下，成为国家中心城市是很多区域中心城市的梦想。从已批复的9个城市看，它们均为省会城市或直辖市。据公开资料，目前有意或已提出申报国家中心城市的地方，除一部分省会城市外，还有一些有实力的计划单列市。

未来，哪座城市最有可能加入到国家中心城市的行列？

2018年11月份，中国社科院城市与竞争力研究中心国家中心城市课题组等机构共同发布了一份名为“国家中心城市指数”报告，提出用功能替代的唯一性来界定“中心性”。该报告认为，国家中心城市不仅体现在人口数量和地域面积，更需要这座城市有能力承载起“引擎”性质的国家中心职能。

《国家中心城市蓝皮书：国家中心城市发展报告(2018)》也提出，国家中心城市位于全国城镇体系的最高端，应具备综合服务、网络枢纽、科技创新、开放交流、人文凝聚、生态宜居6大核心功能。与以往不同，此次提出的6大核心功能中，特别增加了作为发展第一动力的“创新”功能和最能体现城市人本要求的“生态宜居”功能，进一步拓展了国家中心城市的发展内涵。

国家中心城市的新功能定位，让之前没有入围但呼声很高的城市，纷纷加入到新一轮竞争中。

青岛早在3年前就开始提出争创国家中心城市的计划。无论是经济实力、城市建设，还是地理位置、承接国家战略等，青岛都具有较强的竞争力。在近期启动的《青岛市城市总体规划（2018－2035年）》编制工作中，青岛明确提出将借鉴雄安新区规划编制的理念方法，坚持世界眼光、国际标准、青岛特色和高点定位。

同为海滨城市的厦门，也是国家中心城市的热门候选地之一。厦门是我国最早实行对外开放政策的4个经济特区之一和5个开发开放类国家综合配套改革试验区之一，但与其他候选城市相比，厦门在人口及经济体量上都不占优势，但在战略地位方面十分重要，未来发展潜力较大。

南京、杭州都是长三角经济大省的省会，前者是长江经济带枢纽城市、“一带一路”重要节点城市，后者是新兴的新经济中心。在国家中心城市的竞争中，两座城市各有优势，也分别有自己的现实诉求。

“对照相关核心指标看，南京、杭州都具有成为国家中心城市的实力。”江苏省政府参事、江苏长江经济带研究院院长成长春表示，在长三角一体化上升为国家战略的形势下，上海进一步强化了区域内国家中心城市的地位，同一区域内再增加一座国家中心城市，可能需要更多的权衡和考量。

从引领、辐射、集散等主要功能定位看，深圳、合肥等城市也具有成为国家中心城市的潜力。深圳作为一个创新型城市，在粤港澳大湾区建设中将更好地发挥经济中心和科技创新中心的作用。合肥在全国省会城市里虽不显山露水，但其科创实力不同寻常，不仅获批建设综合性国家科学中心，还成功入选《自然》2018年全球科研城市50强。

此外，从区域布局看，东北在国家中心城市的争夺中仍处于空白状态。中国城市规划设计研究院副院长王凯在接受采访时表示，在哈尔滨、大连、沈阳、长春4个副省级城市中，沈阳的经济体量大实力强，更有可能成为东北地区首个国家中心城市。

促进区域协调发展

一段时间以来，有关国家中心城市数量与入围城市的版本不断在网络上流出，有消息称国家中心城市只有10个名额，目前仅剩最后1个席位；也有消息说，国家中心城市数量有12个，未来有望继续扩容到16个……

人口众多、幅员辽阔的基本国情，决定了我国区域发展总体上很不平衡。党的十九大报告明确提出，“实施区域协调发展战略”，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，有利于推动区域板块之间融合互动，形成多点支撑、协调发展的区域格局。

“促进区域之间均衡发展，实现区域公平；提高资源空间配置效率，促进整体经济快速增长，这是区域政策的两大主要目标。”《国家中心城市蓝皮书：国家中心城市发展报告(2018)》指出，要合理布局，作好顶层设计，体现国家长远发展意图，避免争戴“国家”帽子，造成遍地开花。

事实上，一旦被确认为国家中心城市，就意味着从国家层面对该城市发展定位的认可，在一些重大改革创新举措上，国家中心城市可能会得到优先考虑，一些功能性项目和基础设施在配置上也会有所倾斜，这对于城市的长远发展将形成实质性利好。

“一座城市能否成为国家中心城市，关键在于考量其能否担负起在国家发展战略中的职能，这就意味着国家中心城市的布局，要紧紧围绕促进区域协调发展的目标，统筹规划、科学布局，合理设置国家中心城市的数量。”欧阳慧指出，应严格把握国家中心城市的进入门槛，避免出现一些地方因贪图虚名导致名不副实、重申报轻建设的现象。

值得注意的是，目前国家层面尚无权威的国家中心城市建设标准和指导意见。针对不少地方申报热情高涨、城市之间竞争加剧，专家建议，要尽快制定国家中心城市建设体系，建立科学有效的评估机制和量化指标，避免城市之间无序、低效的竞争。

以《中共中央 国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》发布为标志，我国区域经济发展步入了新的阶段，国家中心城市建设也由此迎来了更深层次的改革转型契机，以发展质量取代发展速度的新使命，将更有效地激发国家中心城市的引领、辐射和带动效应。