新一年各地针对房地产市场的政策基调怎么定？中国证券报记者梳理地方“两会”政府工作报告发现，各地2019年将继续坚持“房住不炒”的定位，确保房地产市场平稳健康发展。同时，防范房地产领域风险成为重点表述，并加强住房租赁市场的培育力度，出台具体措施继续鼓励住房租赁市场发展。

业内人士表示，从地方“两会”的政策基调看，坚持“房住不炒”的定位清晰，防范风险屡被提及。因城施策方面，个别库存充足、房价稳定、调控压力较小的城市或出现政策微调。加快培育住房租赁市场，成为部分地方楼市转型发展的关键。

坚持“房住不炒”

总体看，多数省份依旧强调继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年年末召开的中央经济工作会议继续强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。楼市整体调控力度将依然维持从严态势。地方“两会”再次强调相同的表述，显示了遏制房价上涨的决心。

确保房地产市场平稳健康发展措施方面，部分地区在土地环节继续加快供应，确保库存保持在合理区间。其中，北京市政府工作报告指出，2019年将完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。从2019年1月北京土地出让市场情况看，截至1月28日已完成14宗住宅用地出让；另有14宗住宅用地将于近日出让。

张大伟表示，2019年，北京将有5万-6万套限竞房入市。依照目前共有产权土地出让情况看，预计入市体量将超过4万套。市场库存较为充足，有利于房价稳定在合理区间。

一直强调减轻房地产依赖的海南省交出了一份满意答卷。海南省住建部门负责人透露，2018年海南房地产开发投资达1715亿元，比上年减少16.5%；房地产销售面积1400万平方米，较上年减少近1000万平方米。“目前房屋均价为14500元/平方米，从2018年2月开始基本维持在15000元/平方米水平，遏制了房价进一步上涨的局面。”

2019年，海南省强调继续坚持“房住不炒”定位，同时强调要出台引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。消息人士表示，海南省将研究出台全域限购后引导房地产转型发展的配套政策。

针对市场不同情况，因城施策、分类指导、精准调控成为地方调控住房市场的“药方”。

福建省提出加强房地产市场精准调控。福州、厦门要编制“一城一策”实施方案。浙江省的杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案，其他城市将做好方案制订工作。

贝壳研究院院长杨现岭表示，2019年，各地楼市调控大方向是落实“一城一策”。“有的地方房价上涨压力大，库存不足，政策将坚决落实‘房住不炒’目标。有的地方经济下行压力大，库存充足，在楼市稳定的前提下可能适度放松。”

防范楼市风险

同时，地方“两会”着重强调防范楼市可能出现的风险。

河南省提出，将高度关注房地产领域金融风险。陕西省提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领域风险。

观察人士表示，房企负债水平、现金流状况以及炒作资金进入楼市等都是房地产领域可能出现的风险。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月以来，房企公布的融资事件超过70宗，合计金额超过1600亿元，刷新2018年1月来的融资月度新高。张大伟表示，2018年，房地产企业销售刷新历史纪录，但企业销售业绩涨幅放缓。随着资金压力加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。“在这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对未来的还债高峰期。”

现金流方面，中金公司研究报告指出，2019年房地产行业资金面趋紧，但无系统性风险。根据该报告，房地产行业境内外公司债、ABS等债券到期量2019年将同比增长逾50%，约9000亿元。开发商现金流压力加大，预计行业整体在手资金将由2019年初约2.7万亿元降至年底约2.1万亿元，净负债率将有所提高，现金流风险整体可控。

近日，中国银保监会相关负责人撰文强调，要进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。恒大研究院首席研究员夏磊表示，当前的调控成果来之不易，库存降至历史低位，部分城市仍有房价上涨压力，居民杠杆大幅提升引起监管层重视。“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍须放在突出位置。

发展租赁市场

完善住房保障体系、加快培育住房租赁市场，各地依然着力解决住房问题、保障民生的重点工作。

完善住房保障体系方面，多地提出2019年棚户区改造、政策性产权住房等方面的目标。

北京市提出，2019年将多渠道建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。福建省提出，完成棚户区改造4.5万套。四川省提出，改造城镇危旧房棚户区15万套、农村危房11万户、农村土坯房30万户。安徽省提出，新开工保障性安居工程21.45万套，基本建成10.19万套。河南省提出，新开工棚改安置房15万套左右，更好解决群众住房问题。

从棚改数量看，多地2019年将出现一定下调。业内人士表示，结合2015年至2018年的数据看，全国棚改实际完成数量都在600万套以上。经过多年发展，棚改出现一定程度下滑在合理范畴。

多位受访专家表示，2019年，住房租赁市场的相关政策将成为各地推进房地产市场平稳健康发展的重要抓手。

天津市指出，将增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场。海南提出大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业，积极完善住房保障和供应体系，加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。

夏磊表示，根据住建部等部委2017年8月印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，2017年11月前，北京、上海等13个试点城市编制实施方案上报，2019年11月前试点城市中期评估，2020年底总结试点工作并形成可推广经验。预计相关城市将加大力度建设租赁住房，保障房源供应。

上述13个试点城市近日扩围至18个。根据自然资源部、住建部联合印发的《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

张大伟表示，过去两年住房租赁市场持续被关注。近日召开的全国住房和城乡建设工作会议提及补齐租赁住房短板。从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足其中的主体或在2019年继续大幅增加。

年末倒计时，北京楼市开启“抢收”模式。据市场消息，近期一些开发商为加紧回款、冲刺销售业绩，相继推出降价、折扣或其他优惠措施来促进成交，其中以限竞房尤为突出。

记者实地调查发现，有楼盘为拼去化量，价格上明显出现松动。在大兴区目前在售的金地悦风华项目售楼处，置业顾问告诉记者，年底（春节前）开发商为了冲回款、完成任务，推出了以往没有的优惠力度，当天马上预定房子的话，可打9.9折，如500万总价的房子直接免掉5万；同时，如果15天内交齐首付40%，还能再加一个9.9折，相当于少付10万左右。

这并非孤例。事实上，一些开发商在接受采访过程中难掩焦虑，基于地块属性，限竞房的产品配置限制较大，无法做高溢价，盈利空间相对低；另一方面，过去一年，北京市场集中供应了不少限竞房产品，尽管在不同区域，但整体配置和价格差并不明显，这对开发商来说，大大增加了销售竞争压力。

值得关注的是，近期，北京南部和北部同时出现了新入市的限价房项目实际销售价大幅低于限售价的现象。其中，大兴区的金悦府，按限价规定，该宗地中商品住房销售均价不超过55016元/平方米，且最高销售单价不得超过57767元/平方米，其2018年12月15日首次开盘时，对外开盘价最低仅为4.7万元/ 平方米，在各大电商平台报价则维持在5万元/平方米左右。而顺义区的合景天汇广场，于2018年12月30日一期开盘，该项目限均价55583元/平方米，但在电商平台发布价格最低为42000元/平方米。当记者电话向上述楼盘的售楼处询问时，销售人员表示只能到现场才能告知具体价格。

相关分析认为，按市场规律，收尾季是开发商集中放量的“火拼季节”，部分企业因产品去化不足而寄希望在年关之际通过降价来提振销售成绩；但另一方面，2018年北京楼市的“限竞房元年”，已入市的38个限竞房项目，市场表现并未大热。

据中原地产研究中心统计，截至目前，北京限竞房整体合计签约只有4967套，网签比例在20%左右。考虑到部分项目入市时间是12月，还在陆续网签中，未能及时体现在数据中，但据中原地产首席分析师张大伟估算，2018年北京限竞房的实际销售平均签约数量可能不足40%。

“从目前出让的87宗限竞房地块看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10-20%的有17宗，低于10%的有26宗。”张大伟分析表示，“已入市产品中仅有不足5个项目有盈利空间，加上销售周期可能比想象中的长，其他项目的盈亏预期不容乐观。”

限竞房销售冷清，也是北京楼市整体市场降温的一个缩影。据我爱我家集团研究院统计，2018年北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签32799套，同比上一年成交29857套增长9.85%。尽管略高于2017年表现，但综合量价成交趋势来看，2018年全年新房网签量显然是2010年以来的低谷值，仅为历年的二分之一或三分之一。

面对部分楼盘已出现用价格调整来促成交的现象，业内人士认为，随着后续的供应量继续上升，同时伴随市场周期波动的影响，有可能价格战会呈升级趋势，而2019年的限竞房竞争或更为激烈。

2019年以来，房企的发债动作仍然持续不断。机构数据显示，2019年房企融资需求井喷，公布融资计划已超1600亿元。不过有业内人士指出，房企新年以来的密集发债并不意味着“融资难”局面已经破局，当前国内对于房地产的调控实质上并没有放松。

房企密集发债

房企的“找钱”行动仍在进行中。

最新的融资计划披露于1月30日，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”）发布公告称，拟发行1亿美元的优先永续票据。并表示，发行优先永续票据的预计所得款项净额将约为9900万美元。拟将发行优先永续票据的所得款项净额用于为集团若干现有债务的再融资及拨作一般公司运营资金用途。

值得一提的是，1月25日当天迎来了一波“融资小高潮”，多家房企选择了同日对外披露融资计划。当日，远洋集团控股有限公司公告宣布，公司全资附属公司远洋地产宝财IV有限公司（发行人）拟发行于2022年到期的5亿美元有担保票据，年利率5.25%；绿城中国公告称，该公司建议通过发行人进行一项由该公司担保的美元优先票据的国际发售；福晟集团则以海报的形式披露，东亚前海-招商创融-福晟集团应收账款资产支持专项计划发行成功，发行规模8.3亿元；华远地产股份有限公司发布的公告显示，该公司完成发行2019年非公开发行公司债券（第一期），发行规模为15亿元，最终票面利率为6.65%。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月以来（截至1月28日），统计区间内房地产企业公布的融资计划已达70多起，合计金额超过1600亿元，刷新最近一年多来的融资月度新高。据了解，2018年11月房企融资规划上千亿元，12月融资规划达1600亿元。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于房企而言，当前楼市销售逐渐放缓，回款难度加大，再叠加企业前期过度投资对资金需求的上涨压力，房企对融资的诉求明显上涨。

“2018年虽然房地产企业销售依然刷新历史纪录，但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，其融资需求也随之上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。此外，随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。”张大伟说。

债务压力紧逼

密集发债背后是步步紧逼的偿付压力。从1月内众多披露融资计划的房企来看，其融资用途主要是为了“借新还旧”。

Wind数据显示，2019年房企公司债到期规模2640亿元、企业债到期规模183亿元、非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元、资产支持证券到期规模628亿元、海外债到期规模846亿元，总计到期规模5334亿元。

此外，中金公司研报也指出，2019年房企将进入偿债高峰期，2019年国内房企仅信用债偿付额就超过6000亿元，相比2018年翻倍有余，今年房企债务压力并不比2018年有所缓解。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者表示，债务压力之于房企而言，可谓“负重前行”，在助力企业规模化发展的同时，也对企业安全稳定发展形成了一定阻力，应当予以重视。“首先从宏观角度来讲，就是一个风险问题。中央不断提及要防范风险，债务兑付风险肯定是房企接下来要着力化解的；第二个从企业经营角度来讲，如果不处理好自身的债务问题，房企的股价会因此波动，企业未来的投资也会受到影响。”

张大伟指出，与去年11-12月类似，房企融资渠道正在打开。从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低，房地产业最近几个月资金情况出现了缓解。越来越多的房企正抓紧窗口期加快融资，以应对未来的还债高峰期。

融资政策未放松

尽管新年伊始房企的发债动作稍显密集，但业内多专家及机构认为，2019年房企融资形势仍然较为严峻，当前融资政策并未在实质上得到放松。

“整体看，房地产企业最近几个月资金情况确实有所缓解，不过监管层仍然在严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度实际上依然比较大。” 张大伟如是说道。

频繁融资下多企业的融资计划被叫停，被视为融资政策未放松的有力佐证。

1月23日早间，上交所公告称，奥园集团非公开发行2018年住房租赁专项公司债券被终止审核，该公司债券计划发行规模为10亿元；1月18日，深交所披露信息显示，合景泰富计划发行的一宗200亿元规模资产支持计划被中止审核。据悉，该债券名称为“华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划”，合景泰富此前申请发行的“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”也于1月15日被上交所中止。而在此之前的2018年下半年，俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请，也相继被上交所终止。

同策研究院研究总监张宏伟认为，2019年楼市调控仍是大基调，政策面对于房企融资渠道有重重防火墙，大部分无法流入开发领域，房企资金面仍然会很紧张。

诸葛找房数据研究中心报告显示，综合12月央行、国家统计局发布的多份报告来看，房地产行业所面临的资金态势仍较为严峻，融资渠道依然受限、融资额度愈发趋紧，资金成本也在攀升，海外债发行数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存将成为2019年重要话题。

“2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企在这种情况下更加关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。”张大伟补充道。

1月28日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。

观察历史数据，2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌趋势不改。到了2018年，库存走势基本呈现“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。10月-12月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势正迎来拐点，年底正式步入上行通道。

2018年一线城市新建商品住宅库存总量同比增长31%

截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911万平方米、23261万平方米和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31%、-1.8%和2.5%。

从同比数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，2018年6月份首次出现同比正增长态势，7月-12月份继续同比正增长，这意味着一线城市进入补库存阶段。二线城市保持了连续42个月的同比下跌，但跌幅在持续收窄。三线城市在连续38个月同比下跌后，目前出现了连续两个月同比正增长现象。

库存规模偏低 12月份库存去化周期仅9.7个月

2018年12月份，100个城市新建商品住宅存销比，即库存去化周期为9.7个月，这意味着市场消化完这些库存，需9.7个月，该数值相比11月份9.5个月有所增加。观察2018年的数据，上半年总体上表现出存销比下降现象，而到了下半年，总体上出现小幅增长。从历史数据看，年底存销比依然属于偏低位水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全年库存先降后增，存销比也有类似走势。2018年第四季度形成了相对多的住宅库存，到2019年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。若资金方面压力大，房企也会采取以价换量策略。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对李立军

本报记者 李毅恒 吴佳怡 徐叔竞

最近，长租公寓行业发生了一起大事件——来自北京的蛋壳公寓，宣布收购总部位于杭州、并在长三角地区颇有影响力的长租公寓品牌爱上租。

长租公寓在最近两三年来被资本市场热捧，然而去年下半年连续爆发的“甲醛门”、“租金贷”、“鼎家”等事件，暴露出了长租公寓行业的许多问题，之后长租公寓市场进入了降温期。

对于发生在市场降温期的这次并购，有人认为是行业头部企业的强强联合，有人认为是一轮大洗牌的开始，更多的中小品牌开始思考：投入高、回报周期长、利润薄的长租公寓市场，规模这条路还走得通吗。

总部在杭州的爱上租被收购

原来的租约仍然有效

1月17日，蛋壳公寓宣布以2亿美金(包含现金和债务)全资战略收购爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。

“什么？爱上租被收购了？我还有房子托管在他们那边呢！”刚得知这个消息的房东蒋先生有些惊讶。在1月17日爱上租被收购消息出来之前，他并没有得到什么风声。

2017年3月，蒋先生把自己的一套房子托管给了爱上租。“当时爱上租和我爱我家都来联系过，我比较了两家的托管租金价格，还是爱上租稍微高一些。”蒋先生的房子位于滨江，是一套可做两房的户型。蒋先生和爱上租方面约定房租为季付，一年多来，爱上租一直按时将租金打到蒋先生的银行卡上。

自己的合约要到3月份才到期，这次爱上租被蛋壳公寓收购，会不会对自己的房子或者合约有影响呢？蒋先生想到之前杭州鼎家地产资金链断裂，造成房东和租客都受到牵连，他有些担心。因此蒋先生立马联系了与其对接的爱上租管家。

“租金都会正常支付的。”爱上租的管家告诉蒋先生，虽然收购事件后，爱上租的人员可能会有些变动，但是爱上租的品牌会予以保留。

之后，爱上租官网也发布了《蛋壳公寓关于‘保障爱上租业主和租客权益’的声明》，其中写明，爱上租与业主签署的合同将会继续执行。未来将延续双品牌战略，爱上租会继续保持独立品牌和独立运营。

蒋先生说，自己这套房子的托管合约3月份将要到期，他表示之后选择房子托管，除了要看租金价格，也会考虑托管公司品牌问题。

靠烧钱争夺房源扩张规模

缺少资金弹药就难以为继

爱上租由前我爱我家联合创始人、前盛世管家创始人童浩创立。2015年，盛世管家将二手房业务部卖给了链家，而其租赁业务部则剥离出来，与品牌公寓蜗居网络合并，正式改名为爱上租。爱上租以杭州为中心，辐射至上海、苏州、南京，拥有分散式长租公寓房源量超过8万间，号称长三角地区最大的住房租赁机构。

如今，爱上租被蛋壳收购，不免让人联想到，长租公寓市场是否进入到洗牌阶段。

事实上，在2018年，由于楼市遇冷，租赁市场也受到不小的挫折。以杭州为例，2018年底，租金与年初相比仅有4%的涨幅，而2017年年末与年初相比租金涨幅达25%，2018年租赁市场的冷淡可见一斑。

在这样的背景下，长租公寓市场无法独善其身。杭州某知名长租公寓的有关负责人透露：“那些去年上半年疯狂高价囤房的长租公寓企业，现在手头房源都成了烫手山芋。”

在杭州透明售房网的租赁板块上，长租公寓的空置房源非常多。

爱上租在2016年和2017年分别完成了A轮和B轮融资，融资额达4亿多元人民币，曾是当时全国长租公寓领域融资额度最高的企业，此后爱上租再无融资消息。2018年初，其对手自如获得A轮融资，高达40亿元。在混战期，长租公寓品牌通过烧钱争夺房源，扩张规模，一家激进的企业一旦缺少资本的再注入，容易陷入资金链危机。

据一位知情人士透露，其实在爱上租被蛋壳公寓收购以前，就遇到了资金紧张的问题，甚至爆出了提前跟房东解约或为止损的新闻。曾经有另一家本土长租公寓品牌有意收购，但因故未成功。“长租公寓看似在风口上，其实很难赚钱。”该人士感叹，“至少这次2亿美元的收购价，卖的时机不错。”

为争夺市场占有率

在杭州有一些新探索

有业内人士称，2017年底至2018年，长租公寓市场一下子涌入过多企业，鱼龙混杂。目前，长租公寓市场竞争愈来愈激烈，遵循优胜劣汰的“丛林法则”。2019年是较为关键的一年，通过洗牌，一些头部品牌可以脱颖而出。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，蛋壳公寓是较为典型的互联网思维企业，把市场占有率放在第一位，而非盈利。

除了蛋壳公寓收购爱上租以外，湾流国际与星窝创享青年公寓(深圳本土长租公寓品牌)1月8日在上海召开新闻发布会，宣布并购完成，湾流国际成为星窝最大股东。

而麦家公寓在2018年底也完成对上海寓见公寓的收购，获取了5000多间优质房源。麦家公寓是浙江省本土成立较早的长租公寓品牌，具有上市公司背景。麦家公寓以发展成平台型公司为目标，目前在杭州有6家直营门店。

面对长租公寓市场的激烈竞争，麦家公寓的战略是选择与政府合作，参与人才公寓的运营及管理——最近刚刚结束选房的杭州市区首批人才专项租赁住房汇澜公寓，就是由麦家公寓进行后期运营。现在麦家公寓在杭州已经运营汇澜公寓和新沙家园2个政府人才公寓项目，相关负责人告诉钱报记者，之后还会积极参与杭州市其他人才公寓运营的项目。

而在地产系长租公寓里，朗诗寓表现极为突出。之前，朗诗寓在杭州的房源量并不多，几个集中式公寓门店都属于小体量。但在2018年第四季度，朗诗寓一举拿下杭州瓜山城中村，以租赁形式取得了城中村的经营权，分别与当地村民签订了长租约。朗诗寓负责人称，之后会对房屋进行统一的室内装修改造，预计新增房源量超万套，房源量立马排到杭州地产系长租公寓的第一位。

据悉，朗诗寓会根据政府的规划需求(即作为拱墅区运河新城以及“智慧网谷”的配套定位)对瓜山城中村项目进行业态调整，规划后项目内将形成以居住为主，办公、商业为辅的综合性业态，形成综合性的租赁型社区。“瓜山项目不仅是朗诗寓也是行业内迄今为止最大的租赁型社区项目。”

荆海燕认为，目前长租公寓市场仍然处于争夺市场占有率的阶段，尚未有明显的盈利模式。但政策对于长租公寓是支持的，所以大家先抢了蛋糕再说。等到一个成熟的盈利模式出现了，那时候规模就非常重要，当然，在这个赛马的过程中，肯定有很多长租公寓品牌倒下，或者被收购。

近两年，三、四线城市房地产市场销售火爆，不少房企因未能在三、四线城市及时布局而错失规模大涨的机会。但接下来，房企对三、四线城市则持有保守的投资心态。

1月28日，据上海易居房地产研究院最新《中国百城房价报告》显示，三、四线城市房价在连续10个月环比上涨的基础上，2018年12月份首次出现止涨的现象。

据该报告显示，2018年12月份，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13382元/平方米，环比增长0.6%，同比增长8.2%。当前房价继续上涨，相比2018年11月份13297元/平方米上涨了85元/平方米。

上海易居房地产研究院表示，观察历史数据可知，在2010年至2016年上半年，百城房价走势相对还是平缓的，但是2016年下半年开始房价明显拉升，到2017年底终结了过快上涨的态势。当前百城房价在连续12个月超过1.2万元/平方米均价水平的情况下，2018年9月份首次进入1.3万元/平方米的水平，10月份-12月份房价继续上涨。统计全年数据可知，2017年房价为11541元/平方米，而2018年全年房价为12800元/平方米，上涨了11%。

分城市能级来看，有些城市房地产市场有拐点迹象出现。2018年12月份，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线城市、二线城市和三、四线城市分别为46485元/平方米、14240元/平方米和10885元/平方米。对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元/平方米以上均价水平持续了21个月，二线城市1.4万元/平方米以上均价水平持续了3个月，三、四线城市1万元/平方米以上均价水平则持续了17个月。

值得注意的是，一线城市在2018年1月份房价创下了新高，即为42607元/平方米，随后月份则总体处于下滑态势，到了2018年下半年房价则呈现了小幅反弹的态势。而三、四线城市在连续10个月环比上涨的基础上，12月份首次出现止涨的现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年房价总体上保持上涨态势，但这主要和成交结构的因素有关。尤其是到了下半年，各地高价楼盘的预售证管控力度相对小，很多高价楼盘密集入市，进而带来了房价的上涨。而从结构上看，三、四线城市终结了此前持续上涨的过热态势，当前房价是有所降温的。

严跃进进一步称，2019年上半年新房的供应规模比较多，而市场交易短期看也难以反弹。从这个角度看，房企预计依然会坚持以价换量的策略。换而言之，在库存规模没有积极消化、政策没有明显松动的情况下，房企定价依然会比较谨慎，百城房价走势也会相对比较温和。

2019年的第一个月，当不少房企不得不“借新还旧”捂紧钱袋过日子时，“利润王”中海地产在香港和20家银行组成的银团签订了300亿港元的5年期定期贷款。

中海地产方面表示，中海地产不存在债务压力，且手头上拥有充足的现金，300亿港元的贷款并不会用于偿还债务，主要还是用来房地产项目的开发。

据时代财经不完全统计，截至1月25日，房企已公布了约66笔融资及融资计划，总融资规模约1711.1亿元，刷新近一年多来房企的单月融资记录，这是否意味着房企融资已开始放松？

不过，多位业内人士认为，如今房企融资并没有大的放松，只是有一些边际改善。“1月份融资之所以增多，主要是因为市场行情仍然不理想，政府放松了对房企发债的管控，房企抓紧这一窗口期抢先发债，以确保现金流的安全。”某十强房企高管透露。

300亿融资创纪录

1月24日晚间，中海地产发布与中国农行银行、星展银行、中银香港、汇丰银行等20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款的消息。中海地产称，此次融资乃其在香港最大一笔银行融资，也是参与银行数量最多的一次。

这家从香港起家、成立已有近40年的企业，一次次刷新着自己的融资规模记录。据时代财经了解，自2017年初颜建国回归中海地产接任董事会主席兼总裁起，中海地产就开始在规模上发力，并定下要在2020年实现4000亿元的目标。

为了囤足“粮草”，颜建国在2017年底启动了180亿港币规模的银团融资，参与银行有15家，创下当时中海地产金额最大、参与银行最多的银行融资记录，同时贷款年息为HIBOR（银行间同业拆借利率）+1.38%，为当年房企融资的最低成本。

时隔一年后，颜建国再此刷新中海地产的银行融资记录。不过中海地产并没有公布这一300亿港元融资的贷款利率，中海地产内部人士对时代财经表示，“财务总并未告知不对外公告利率的具体原因，有可能是利率太高，也可能是太低，还或许是各家银行贷款利率有些区别不太好统一。”

实际上，中海地产的融资成本始终处于行业极低水平。中海地产公布数据显示，2016年、2017年其加权平均融资成本分别为4.8%、4.27%。即使是在融资缩紧的2018年，中海地产的加权平均融资成本也只有4.27%。

时代财经查阅资料发现，三大国际信用评级机构对中海地产的评级分别为穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-，这已经是目前内房股的最高投资评级。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这反映出资本市场对中海地产财务稳健性和偿债能力的信任，这与中海地产的央企背景和管控能力有关。

较低的融资成本保证了中海地产稳健的财务状况。中海地产2018年中期报告显示，截至2018年6月底，中海地产总有息负债为2054.5亿港元，其中一年内到期的债务只有319.1亿港元，且银行结余及现金有1279.3亿港元，净负债率为28.1%，在行业中依然处于低水平区间，存在进一步利用杠杆的空间。

除了300亿港元的银行融资外，1月23日，中海地产还成功发行了2019年公司债券（第一期），总规模35亿元，其中6年期规模20亿元，票面利率3.47%；7年期规模15亿元，票面利率3.75%。

能陆续获得低成本的融资，体现了银行、券商等各类投资机构对中海地产业绩持续增长的看好。中海地产公告显示，2018年集团实现销售合约额3012.4亿港元，同比增长30%，超额完成全年销售目标。

房企密集融资

值得注意的是，进入1月以来，房企发债融资频繁。除了中海地产外，中国恒大、龙光地产、阳光城(000671)、金科、富力、招商蛇口、荣盛发展(002146)等房企也在1月启动期限、规模不等的公司债、银行贷款、ABS、海外债等融资工具。

据时代财经不完全统计，截至1月25日，房企已公布约66笔融资及融资计划，总融资规模约1711.1亿元，刷新近一年多来房企的单月融资记录。克而瑞研究中心数据显示，2018年1月房企融资全年最高，约1400亿元，其它月份多处于低位，10月仅有571亿元。

对于2019年1月房企融资大幅增长的原因，某十强房企高管表示，考虑到房地产市场行情并不好，政府最近对房企发债有所放松，“看到政府有所放松，房企当然要抓紧机遇发债，否则窗口期过了，后面要发债可能就难了。”

2018年房企融资持续收紧，不仅加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。此外，对于房企境内公司债券的发行也加强了限制，中止或终止发行的案例也时有发生。

年末，房企融资出现回暖迹象，据克而瑞研究中心统计数据，2018年11月至年底，至少有20家房企的融资计划获批，总额超过1100亿元。另外据深交所和上交所信息，今年1月以来，又陆续通过了超过40项房地产相关融资计划。

上述房企高管透露，目前房企发债主要用于“借新还旧”。据恒大研究院发布报告显示，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期，而公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

另外，据亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月-2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

与此同时，中银国际研究报告指出，在行业景气度下行的背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势明显，行业集中度提升趋势不可逆

阳光城执行副总裁吴建斌对时代财经透露，2018年以来金融机构在借贷和放款上对房企有了更严格的要求，不仅要求企业有良好的战略目标和管治能力，还要求其在行业内有较高的销售规模排名。此外，企业更要有实实在在的土地、商业资产、应收款和偿还债务的能力。

一位四大行投资部高级经理坦言：“经济不景气的时候，房企债务违约的情况自然会多一些。银行贷款对房企资质要求较高，要么排名靠前，要么项目所处地理位置较好。”某区域房企高管称，目前中小房企基本拿不到银行贷款，而其它融资渠道则意味着更高的利息，面临“割肉”生存的困境。

此外，克而瑞研究中心指出，虽然近期房企融资出现回暖，但融资成本却未曾表现出放松，绝大多数企业的融资成本在上升，未来一段时间预计也将持续维持高位。不过，上述高级经理和房企高管则认为，从目前来看整个社会的资金成本进入了下行通道，房企的融资利率也是向下走的。

房地产企业融资计划集中爆发。中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月以来，截至1月24日，相关房地产企业公布的融资计划近60起，合计融资金额超过1500亿元，刷新近一年多来的融资月度新高。

自2016年四季度以来，为加大楼市调控力度，关闭定增、公司债收紧、海外发债受限，房地产企业融资收紧已成主旋律。但2018年下半年以来，前期任性负债集中迎来还款期，违约、借新还旧频现，房企发债“热情”再度高涨，甚至一周内就有超过二十家房企发债，更有房企一个月内发债三次。

2019开年密集发债

25日，远洋集团宣布成功发行总额为5亿美元3.25年期境外高级美元债券，票面利率为5.25%。公告称，此次募集所得款项将主要用于偿还现有债务。

24日，广州越秀金融控股集团股份有限公司公告称，已完成2019年度第一期6亿元、期限为270天的超短期融资券发行。

23日，中国恒大集团发布公告称，将增发3期合计30亿美元的优先票据，分别于2020年、2021年、2022年到期，与此前票据合并。恒大方面表示，拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资，而剩余部分则用作一般企业用途。

进入2019年1月份以来，房企发债明显密集。中原地产首席分析师张大伟表示，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，这种情况下，房企更关注资金链的安全，越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对还债高峰期。

根据Wind最新统计数据显示，截至1月26日，2019年开年一月不足，除计划外，我国涉房企业在国内外债券市场已成功发行多达1200亿元，其中，国内债券发行110只债券，规模高达700.7亿元。相较于去年同期的35只290.9亿元，发行只数同比上涨214.3%，发行规模同比增长140.9%。海外方面，Wind数据显示，2019年以来，中资房企出海发债21单，总规模高达68.7亿美元。

国金证券研究所分析师周岳表示，2019年延续2018年对冲债券到期带来的融资缺口，为偿还即将到期债务做准备。他表示，在2018年房企发行的债券中,有募集资金用途记录的有478只，但这其中80%以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。

融资环境现回暖迹象

张大伟表示，近半月来，与2018年四季度相比，房企融资难度已经有所下降，房企海外发债利率呈下行趋势。

以恒大为例，2018年11月前后，恒大分别发行票息为11%、13%、13.5%的美元债。而此次恒大发债公告披露，三期票据分别为增发2020年到期11亿美元、利率7.0%的优先票据，2021年到期8.75亿美元、利率6.25%的优先票据，2022年到期1.025亿美元、利率8.25%的优先票据。

周岳表示，2018年底房企海外发债规模和票面利率均呈上行趋势。2018年12月，海外房企债券发行规模出现回升，共发行86.96亿美元债券，相比2017年同期增长712.75%。但部分企业发行利率高企，甚至达到10%以上，例如花样年控股于2018年12月17日和18日分别发行票面利率为12%和15%的两单海外债券,利率远高于国内存量债15花样年的6.95%。

2018年房企融资迎来利率高峰。1月初当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%，2018年12月，弘阳地产分别宣布发行2年期本金总额为1.8亿美元、2亿美元的优先票据，利率13.5%。

而进入1月后半月，房企融资利率明显下调。1月中国奥园发行年利率分别为7.95%及8.5%的7.55亿美元债券。

有市场人士表示，2018年第四季度，内地房地产企业的平均融资成本超过10%，今年1月份的发债利率普遍低于9%，显示内地房地产企业海外融资难度已经有所降低，房企的融资环境呈现回暖迹象。

行业负债率明显上调

尽管整体融资环境回暖，但也有部分企业的融资计划被叫停。1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元。

除此之外，俊发集团7.9亿资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。

这些融资计划被暂停的原因，多是由于房企资金的风险。穆迪相关报告便指出，2019年预计一些B评级的小型开发商将比其他开发商面临更高的再融资风险。其中，穆迪已有两次评级下调行动。其将泰禾集团股份有限公司和绿景(中国)地产投资有限公司的公司家族评级从B2下调至B3。指出上述企业未来12-18个月再融资风险加剧。

房企负债率明显上调。Wind数据显示，统计的131家房企中，2018年第三季度较2017年底负债率上调的达76家，上调占比达58%。其中，鲁商置业负债率从2017年的93.96%增至94.09%；*ST天业从2017年的82.19%增至91.49%；香江控股、光大嘉宝则分别从56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

喆安投资分析师刘敏表示，在行业集中度加剧的整体背景下，大型房企为进一步扩大规模，中小房企为被避免在规模战中落后而沦为被收购的对象，纷纷加大财务杠杆，多数房企净负债率超过80%的安全值。进入2019年，需要更加注意房企的资金链安全，防范融资风险。

本报记者 王丽新

从机构品牌到开发商的全面进军，再到出现部分爆仓现象，长租公寓市场过去一年经历了巨大变化。但从房企角度来讲，布局长租公寓项目仍是很多标杆房企的重要战略之一。

近日，上交所在新年致辞中表示，2019年将推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。克而瑞地产研究表示，相信随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速，将不断有租赁住房领域的项目对接到公募，从而进一步促进租赁住房市场以及该领域证券化的发展。

长租公寓抛超千亿元融资计划

回顾2018年，房企从长租试水到加速扩张，不仅融资规模急速增长，方式种类也愈发多样。

据《证券日报》记者获悉，长租公寓首单资产证券化出现在2017年1月份，当时由魔方公寓发行了3.5亿元魔方公寓信托受益权资产支持专项计划，从而成为了中国长租公寓领域的首单ABS。此后，招商蛇口、碧桂园等龙头房企纷纷抛出百亿元规模租赁住宅融资计划。

克而瑞地产研究表示，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年快速增长了168%，综合优先级票面利率仅为6.05%。另一不完全统计数据显示，截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局规模。

从发行的房企来看，发行资产证券化的企业大多都位于TOP20强以内，其中TOP20强2017年至2018年已发行资本证券化规模达135亿元，占总发行规模的92%；此外在获批发行的队伍中还出现了有部分央企或地方国企，如越秀地产、华侨城等等。由此可见，资产证券化对于企业要求相对较高，仅具备有较大规模或较高融资信用的企业方能涉足。

从单个房企发行的规模上来看，2017年-2018年招商蛇口在长租公寓资产证券化方面共融得资金60亿元，在众多房企中处于领先地位；此外保利发展、碧桂园2017年-2018年融资发行规模都达到了15亿元以上，分别位居冠亚。从未来的发行额度上来看，招商蛇口的ABN及CMBS共获批了260亿元，目前仍有200亿元待发行。

住宅租赁公募REITs有望落地

从资产证券化的具体方式来看，2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重，融资规模达到了54亿元。此外CMBS产品规模也占比较大，规模达到了27亿元，占比达到了25%。从2018年后已受批但未发行的情况来看，类REITs及ABS的规模相对较大，分别达到了360亿元及300亿元，占比分为42%及35%。

克而瑞认为，整体来看，虽然目前我国真正的公募类REITs还未出现，但相比于严管趋严的专项公司债或银行贷款，发行长租公寓类资产证券化对于规模长租品牌而言无疑是一种更为有效的融资渠道。一方面，由于长租公寓现金流长期稳定，与资产证券化的发行要求十分匹配；另一方面，资产证券化也十分有利于存量资产的盘活、资金的加速回笼、资产使用效率的提高等等。相信随着我国相关制度的不断完善，长租公寓资产证券化市场将会得到进一步的长足发展。

值得一提的是，有业内人士认为，长租公寓是住房供应体系的重要补充板块。对于房企来说，对这类业务投资一般是花费重金在公开市场拿地建房，或者在存量市场整体收购住宅项目改造出租，属于以重资产方式持有集中式公寓运营，资金成本高，盈利周期长，但却是未来多元化发展的重要布局业务之一，甚至有些房企把其列为主航道业务，若公募REITs真正落地，将对房企减轻资金压力，提高运营能力有所助益。

本报记者 张晓玲 实 习 生 孙艺萌 范伟 广州、深圳报道

中国楼市“买房必赚”的时代正在远去。

以一线城市为代表，京沪深豪宅抛售、二手房业主让利、成交低迷……2018年下半年至今，房地产市场低迷已逐渐传导至二手房市场。

21世纪经济报道的调查显示，近一两个月来，一线城市业主也“扛不住”，降价的案例比比皆是。

房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于，“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的，房产的变现能力、流通性逐渐下降，和成交量价的表现一样，开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。

更深层次的原因则是，限购限贷政策抑制需求，人口红利也到达临界点，供需结构发生深刻改变，增量市场进入了拐点。

未来，房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计，信贷偏紧仍然是长期趋势，而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善，中国住宅市场有望向居住回归，房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。

二手房降价潮

深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房，时值深圳楼市巅峰时刻，那时他无论如何也不会想到，手中房产在持有的两年间不断贬值。

“小区刚卖出了89平方米的二手房，334万，2016年买价是387万元”，张先生说道。据记者了解，这个项目二期开盘均价4.3万元/平方米，如今成交价约3.75万/平，降幅达13%。

在北京二手住宅市场，也出现了部分业主急售房源。记者从贝壳找房获悉，北京太阳宫附近某小区一套两居房源从1250万元降至1190万元，下降60万元，另一小区一套三居室则下降100万元，而最高跌幅在地铁10号线某小区，单套三居室直降182万元。

“北京已经跌了一年多了，豪宅更是基本没有什么成交”，中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底，二手房市场延续2018下半年的低迷状态，一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。日前，有消息称，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售，业内哗然。

安居客即时数据显示，世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米，而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌，每套均低于市场价100至200万。

数据还显示，世茂滨江花园均价从去年5月份以来，已连续九月下跌。

在深圳这个楼市“风向标”，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅，也同样沦陷。

继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻，深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出，印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。

而对于豪宅抛售这个关注点，美联物业全国总监何倩茹表示，其实各类房产都有劈价出售的案例，只是豪宅降价的数额更受人关注。

“从去年第四季度开始，确实多了一些降价比例较高的二手住宅。”何倩茹告诉21世纪经济报道记者，目前能卖出去的二手房，大部分都是降价的，幅度大部分在5%至10%，少部分在10%至20%。

二手房市场数据同样凸显了市场低迷。根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

深圳中原数据显示，二手房成交均价方面，深圳已连续四个月下跌。成交数量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累计成交2699套，相比11月的4175套减少35%。

从二手房价格看，广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示，2018年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，连续四个月下跌。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

换房链条被阻断

多位地产研究人士指出，二手房市场陷入低迷状态，政策调整是主要原因。

就深圳而言，在731新政后，深圳楼市遭受重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。

在政府严格限价、限贷下，一二手房价倒挂现象明显。此外，“三价合一”政策提高了换房成本，二手成交陷入低迷。

诸多业内人士向记者表示，一线城市二套房首付大多高至60%-70%，使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。

高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。“税费高一直都存在的，且没有取消的可能性，购房者只得接受”，深圳链家研究院院长肖小平向记者表示。

肖小平进一步指出，除调控政策抑制需求外，对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中，会让广大购买者有一个观望的姿态，购房更加谨慎。”

肖小平表示，市场普遍认为国家调控房地产的预期较大，涨价没有空间，购房者在这种前提下便会放缓决策。

由此可见，哪怕是在深圳楼市，消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。

此外，年末房地产开发商巨量新盘入市，一定程度上影响了二手房的成交。

以深圳为例，华强城、万科星城开盘共推4000多套房，最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。

据21世纪经济报道记者不完全统计，2018年11至12月，深圳有至少30个新盘入市。在新房限价和开发商促销打折活动加持下，置业新房者明显居多，加剧了二手房市场的低迷。

在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下，12月的二手房交易陷入低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

中原地产首席分析师张大伟预测，2019年，如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化，市场的下调难以避免。

“杠杆买房”时代终结

“房价关键看信贷”，张大伟指出，在流动性收紧背景下，房地产资产的变现能力偏低，买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

央行最新数据表明，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。

此外，截至2018年末，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。

个人房贷余额持续收窄，居民购房杠杆也进入了下行通道。据易居研究院测算，2018年三季度，全国居民表内购房杠杆率为31.3%，环比下降0.6个百分点，同比下降6.5个百分点。

而从历史数据来看，2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后6个季度连续下行。

这意味着，随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响，居民加杠杆的空间已经极其有限，房产的变现能力转差。

直到12月，一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象，各地政策动态明显减少，人们对楼市的预期也因此改变。

融360大数据显示，12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基准上浮15%下调到了上浮10%。

何倩茹预计，2019年房贷执行利率将下调，会对整体市场产生较大影响，但重点还得看下调幅度有多大。

她进一步指出，除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化，虽利率调整有利好因素存在，但不代表成交量就会上升。

以深圳为例，“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力，全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”，何倩茹称，二手房价难以大幅上涨，预计2019年房价涨速将放缓。

张大伟则指出，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

对于投资者而言，“杠杆买房”的时代或将一去不复返。