本报记者 杜雨萌

从目前多份地方政府工作报告可以看出，未来楼市调控会更加精准化，地方“一城一策”将成主流。

贝壳研究院院长杨现领在接受《证券日报》记者采访时表示，各地在落实“一城一策”调控政策过程中，既要通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，也要在中央“房住不炒”的大逻辑下进行，同时地方也应承担相应的责任。只有这样，“一城一策”才能实现地方调控政策的灵活性，同时又能避免统一调控带来的风险。

据《证券日报》记者梳理，目前福建、河南、安徽、长沙（楼盘）、杭州（楼盘）、宁波（楼盘）、成都等地已相继提出将按照“一城一策”原则制定有针对性地楼市调控政策。在目前楼市调控取得阶段性成果、房价保持在稳定区间波动的背景下，业内对于未来政策调整的预期有所加大。

自2018年年底至今，房地产市场因城施策得到了明显体现。如山东菏泽宣布取消住房限售政策，打响政策微调“第一枪”；广州（楼盘）适度放松“限商”政策；青岛（楼盘）暂停执行摇号售房等，虽然各地政策调整的内容并不相同，但都是根据自身实际情况进行调整。由此可以看到，各地在坚持长效机制建设的基础上，因城施策特点愈发凸显。

58安客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时预计，2019年起码将有30个城市微调房地产调控政策，有望形成微调热潮。

在中信证券(600030)房地产分析师张全国看来，目前财税政策、土地政策和限购政策都缺乏调整的余地，既没有明显加码的必要，也没有显著放松的空间，但货币政策不同。当下房地产市场的新变化令货币政策有更大的腾挪空间，差别化住房政策也有了进一步调整的空间。随着未来三四线城市房价下行压力越来越大，预计以信贷政策托底的力度有望增强。

本报记者 姜 楠

日前，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布了2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》。报告认为，房价下跌速度趋缓，重点城市成交继续回升，同时，报告建议，“房住不炒”仍是新形势下住房政策的前提，可以根据市场形势变化，对政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理，稳妥推进经营性集体土地入市、期房预售、租购同权、基本公共服务一体化等住房相关领域重大制度改革。

报告显示，2018年12月份全国房价下跌速度趋缓，下跌城市减少，房价总体实现稳中有降。其中，一、二线城市房价下跌速度显著减缓，房价下跌城市略有减少，在房价良性回调的同时，重点城市二手住房成交量继续增大；三、四线房价总体继续下调，同时下跌速度略有加快，不过，与一、二线城市相比，三、四线城市房价调整的背景有所不同。

报告分析认为，一、二线城市房价上涨的动力与下跌的压力并存，目前房价上行主要受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境，一旦外部经济环境有所改善，部分一、二线城市楼市可能会率先缓慢回暖。三、四线城市房价短期以继续向下调整为主。

在政策建议方面，报告提出三点，一是保持调控政策的延续性与稳定性，继续抑制住房投资投机。报告认为，从防范风险角度看，要避免因短期的房地产市场调整而放弃对住房投资投机的管控，甚至出台剌激或鼓励购房政策。限购、限贷等行之有效的住房投资投机需求管控政策，仍应保持相对稳定。住房总量不足仍然是大城市住房市场的主要矛盾，住房需求管控政策没有整体退出条件。但在“房住不炒”的前提下，可以根据市场形势变化，对政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理。

二是继续支持首次购房需求，合理支持居民改善性住房需求。继续支持居民家庭首次购房需求，通过构建完善政策性住房融资体系及缓解短期货币供求关系，改善首套房贷市场利率偏高的现象，切实降低居民首次购房的还款负担。合理支持居民改善性住房需求，适度引导住房消费升级。对于居民在一定时期内买一卖一的改善性住房需求，应从制度上创造交易便利和给予税费减免。通过市场过滤机制的作用，这将使更多居民的住房条件得到改善。

三是稳妥推进经营性集体土地入市、期房预售、租购同权、基本公共服务一体化等住房相关领域重大制度改革，逐步实现职住学平衡和住有所居的目标。通过推进集体土地建设租赁性住房试点等土地供应制度改革，建立完善多主体供应的住房体系，满足多样化的住房需求；通过期房预售制度改革，降低房地产业融资杠杆和住房金融属性、保护购房者权益；通过租购同权改革，保护租房家庭的合法权益，促进住房租赁市场发展；通过探索交通基础设施、医疗保障、基础教育等基本公共服务区域一体化，提高住房存量利用效率，逐步实现职住学平衡。

继日前蛋壳宣布，以2亿美元全资收购杭州爱上租后，1月23日，又传出世联行红璞公寓高层离职、亏损增加的消息。

新京报记者获悉，1月22日，世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟正式离开世联行，入职广州建方长租担任总经理。作为世联行18年老兵，甘伟于2000年进入世联行，2015年主创红璞公寓。目前接替甘伟的是世联行老臣史剑华。史剑华曾作为中层管理人员及核心骨干，出现在世联行股票期权激励计划激励对象名单中。天眼查显示，史剑华还在世联行旗下宁波、苏州地区公司担任高管职位。

史剑华统管整合公寓、空间、商业板块

在持续的政策红利下，前两年，长租公寓从小众行业到全民参与，成为各路资本追捧的投资标的。在此背景下，世联行2014年开始试水公寓，2015年以“红璞”为品牌发力长租公寓。

作为A股唯一一家房地产中介公司世联行经营长租公寓的平台。数据显示，截至2018年，红璞品牌下三大产品系列已经在30个城市落地，全国签约量超10万间，上线运营超过3万间，覆盖核心一二线城市。

值得注意的是，在规模增长、公寓持续投入的同时，世联行红璞公寓则面临净利润下滑的局面。公告显示，2017年世联行营业总收入82.12亿元，同比增长30.97%；归属于上市公司股东的净利润为10.04亿元，同比增长34.35%。经营活动产生的现金流量净额-30.26亿元，同比下降231.89%。具体到公寓业务，截至2017年，世联行红璞公寓全国累计签约10万多间，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%。公寓管理业务实现收入2.08亿元，同比增加387.64%。不过，值得注意的是，因拓展公寓管理业务，拓展成本和前期运营成本、租赁成本的增加，2017年，世联行资产服务业务（公寓所在的业务分部）毛利亏损1.84亿元，同比下降554.51%。

然而，到了2018年第三季度，由于2017年下半年以来运营规模持续扩大，新增公寓的装修改造等一次性投入成本分摊增加，导致公寓管理业务亏损增加，进一步导致世联行归属于上市公司股东的净利润下滑为3.75亿元，同比减少29.47%。

在此背景下，有消息称，世联行目前已将公司重点转移至办公空间上，对红璞公寓的投入正在减少。对此，在接受新京报记者采访时，世联行相关人士表示，并非对红璞投入减少，而是空间、公寓、商业都在做一体化调整，之前都是分业务单独在做，对于项目拓展、经营效益最大化，肯定不如整合起来一起做。现在，这部分内容都将由史剑华统管，目的在于，更利于公寓、空间、商业的发展。

“世联行在2019年初通过了公寓和空间业务的部署规划、组织与人事任命，公寓和空间两个业务的整合，将有助于进一步提升公司资产运营类业务的经济效能和运营效率，公司对资产运营类业务的长期发展，保持坚定的信心。”世联行相关人士称。

世联行称高管离职与暂缓对红璞实缴出资无关

值得玩味的是，就在上个月22日，世联行发布关于子公司增资扩股的进展公告称，虽已完成工商变更登记手续，而后基于市场情况的变化，及公司对所属资产管理服务业务板块（长租公寓、商业物业管理等）的战略发展规划，有意向推进资产管理服务业务板块的对外合作，探索更适合长租公寓业务发展的股权融资，目前，世联行已与世联集房、深圳世联云贷柒号签订《合作谅解备忘录》，决定暂缓对世联红璞实缴出资事宜。

而在2017年12月，世联行发布公告称，世联红璞与世联集房、深圳世联云贷柒号签署了《关于深圳红璞公寓科技管理有限公司增资扩股协议》，云贷柒号出资人民币2000万元认购世联红璞新增注册资本2000万元，世联集房出资人民币7700万元认购世联红璞新增注册资本7700万元。增资完成后，世联红璞的注册资本，将从300万元增加至10000万元。

当时，世联行表示，世联红璞实施增资扩股，有利于健全世联红璞激励机制，更有效地稳定和吸引人才，增强企业核心竞争力，同时符合公司战略发展规划和业务发展需求，有利于增强世联红璞的资金实力及综合竞争力，同时符合公司的长期利益。

“类似高管离职和暂缓出资，其实都和项目经营有关。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，长租公寓是个长周期投资模式，受租赁效益等因素影响。从资金、投资方来说，有很多保守考虑，不会盲目追加资本。而对高管来说，在业绩提振意义不大的情况下，自然也会选择跳槽或回避职场压力。

那么，高管离职与暂缓对世联红璞实缴出资之间有何关系？高管离职是否会对红璞公寓的日常经营活动产生影响？

对此，世联行相关人士告诉新京报记者，甘伟离职与暂缓对世联红璞实缴出资之间没有关系。领导的替换，完全不会影响日常经营问题，“接替的史总也是世联老员工，之前是苏、宁地区总经理，对地区公司都非常熟，而且都做了无缝交接。”

红璞公寓顶层架构存在失误？

在业内看来，世联行在红璞公寓的顶层架构上，存在一定问题。房东东公寓学院创办人全雳表示，世联行作为代理机构，懂一手代理，但没有做长租公寓的基因，“红璞应该作为世联行的参与投资，而非主要投资，这样就可以在体外先孵化，单独自己融资。现在红璞绝对大股东为世联行，只有世联行给红璞输血，对外融资受限，这是最大的问题。”

在2017年业绩会上，据世联行介绍，红璞公寓的钱都是自有资金，截至2017年底，世联行大力布局的长租公寓投入已超过10亿元，其中一部分用于装修，平均下来一间房投入约4万元；此外还有抵租、押金与IT系统投入等等。

全雳还指出，长租公寓租赁人群主要在一、二线城市，而红璞公寓主要布局在偏弱的二线、三线城市，由农村包围城市的概念，但租赁市场跟卖楼盘是完全颠倒的理念。

一位不愿意透露姓名的业内人士指出，中介系长租公寓，只能从散户中收集住房，经装修改造后出租，赚取利差有限、利润空间不大；另一方面，规模扩张势必导致业务下沉至非主流一二线城市，盈利水平降低，而且管控城市数量多、管控半径长，也会导致管理精细化程度和利润水平双降。

“经历了长租公寓的市场争夺大战，集中式长租公寓的获房机会大幅减少，获取房源成本大幅提高，规模发展的机遇期已失去。而没有规模，就无法降低管理成本和财务成本。因此，集中式长租公寓的市场规模和利润空间都很难再有大幅提升。”上述业内人士如是说。

新京报记者 张晓兰 编辑 袁秀丽 校对 李立军

因为佳源国际（02768.HK）股价风波而备受牵连的关联企业佳源集团（又称“佳源创盛”），接二连三遭遇融资困局。

1月28日，上证所披露信息显示，南京新浩宁房地产开发有限公司申请审核发行的一宗“东兴-佳源物业资产支持专项计划”被上证所中止审核。该债券计划发行规模为9.2亿元，由东兴证券做为主承销商。

公开资料显示，南京新宁浩房地产开发有限公司，实际控制人为佳源集团。佳源集团总部位于浙江嘉兴的企业，主营业务为房地产。根据第三方提供的数据，其2018年销售金额（按流量计）875.5亿，位列行业35名，后来该集团解释称，该销售数据中，关联企业佳源国际贡献了大约200亿。

1月17日午后，港股上市公司佳源国际股价直线跳水跌幅达70%，随后不久股价跌幅下探至88%。彼时，市场传闻佳源国际出现美元债违约，因此导致股价大幅度下跌。

当日晚间，佳源国际否认了美元债违约，公告称集团确认已全数偿还集团分别于2018年1月19日及4月26日发行的共计3.5亿美元票息8.125厘的优先票据，同时强调目前财务状况健康，业务运作正常。

但资本市场没有放过这家房企，其股价在1月18日短暂反弹后，经历一个周末后的1月22日再度遭遇市场押单，盘中最高跌落超过20%点，随后，公司紧急停牌，至28日仍未恢复交易。

佳源国际的股价风波未果，其同属于一个实际控制人的关联公司佳源集团的融资已然受到了影响。

日前，佳源集团公告因近期融资需求出现变化，原2019年度第一期超短期融资券的发行计划暂停。此前，佳源集团原发行计划为发行金额2.5亿元，发行金额上限为5亿元。发行期限为270天，主承销商为渤海银行，采用无担保形式发行。

而28日的ABS被中止，是短短一周内，该集团第二次放弃再融资。

过去一年，各大开发商都热衷于发行ABS进行融资，佳源系公司也曾经采用该方式为公司运营获取短期资金周转。

不久前的佳源集团媒体会上，管理层曾表示，今年佳源集团约有25亿元债务到期，再加上行权的，总计约有50亿元，大部分在7~10月间到期。对于债务还款的资金来源，佳源集团执行总经理代礼平表示，主要通过发新债还旧债和销售回款两方面来应对债务兑付，其认为不会有太大的资金压力。

据了解，佳源集团今年约有50亿元的新债发行计划。

但从接连两笔融资取消的情况来看，金融机构对于佳源国际暴露出来的危机，似乎仍然存在疑虑，这或许为整个佳源系的再融资带来挑战。

1月23日，穆迪宣布，将佳源国际的公司家族评级从B2下调至Caa1，同时将佳源国际发行的美元债券的高级无抵押债务评级从B3下调至Caa2，评级展望均为负面。

穆迪高级副总裁曾启贤表示：“评级下调反映了我们担心公司的融资渠道将可能受到公司股票价格大幅下跌以及公司控制权变更风险增加的影响。”

穆迪认为，若停牌持续下去，公司获得新融资以支持业务运营的能力可能转弱。此外，控股公司缺乏足够的缓解结构性从属风险的因素。因此，控股公司层面债权的预期回收率将较低。

目前，佳源国际股票仍旧处于停牌状态。该公司一位独立董事曾向第一财经透露：“执行董事正根据董事长和大家意见，进行复牌公告的准备，很快就会恢复买卖。会在公告中，对公司资金情况进行详细说明，让投资者对公司的财务状况放心。”

值得关注的是，这个事件过后，佳源系也开始调整了自己的业绩目标。佳源集团高管曾表示，集团主动调降了今年的增长目标，2018年佳源集团全产业板块的销售额为1056亿元，2019年的业绩目标是在此基础上增长12%，同时集团将不再提及房地产板块的千亿目标。

数据显示，2018年12月廊坊（燕郊）房价环比上涨3.67%，这一涨速也是2017年4月当地房价阶段性见顶以来的最高单月涨幅。专家分析，燕郊房价能否继续上涨取决于全国房地产市场的大环境，特别是北京房价的走势。

随着11月中旬北京市政府机关正式入驻通州副中心，与副中心统一规划的北三县房价再度迎来一波涨幅。

“天洋城有个二手房，听说一夜涨了7000元。最近二手房一直在涨价，只是个别房子涨幅没有那么大而已。”1月底，《华夏时报》记者前往燕郊采访时，一位当地的房产中介如是说。记者看到，尽管接近年关，不少餐馆、小超市已经提前打烊，但燕灵路口的某一手房销售中心里仍然有不少人围着沙盘看房。

中国社科院财经战略研究院住房大数据联合实验室数据显示，2018年12月廊坊（燕郊）房价环比上涨3.67%，这一涨速也是2017年4月当地房价阶段性见顶以来的最高单月涨幅。

易居研究院智库中心总监严跃进对《华夏时报》记者表示，对于燕郊来说，此前价格泡沫得到有效剔除，继续下跌的空间其实不大了，所以各类利好消息都容易带来房价的反弹。

二手房报价持续上涨

1月底的燕郊显得有些冷清。作为北京的“睡城”，提前到来的春节返乡潮带走了大部分在北京工作、居住在燕郊或在当地从事服务业的人口。

不过，紫竹湾商业广场的售楼处显得格外热闹，沙盘边上站着好几拨人同时听着中介讲解着。一位中介杨先生告诉记者，这个商住项目是一手房，但实际上已经是准现房，此前有过蓄客排卡，但因房价迅速上涨，先前的排卡被宣布取消。谁知限购政策出台，燕郊房价又急转直下，因此开发商一直没有大规模推盘。

由于当前燕郊已经少有一手房项目，二手房的价格更能体现市场的冷热。“二手房都是房主自己定价，最近又说地铁要加一条线，是涨了不少，调高多少的都有。”杨先生说。

据贝壳找房成交系统统计，2018年12月燕郊二手房挂牌均价19816元/平米，环比上涨639元/平米。这一涨幅还在不断加大，安居客数据显示，燕郊所在的三河市2019年2月二手房均价18721元/平米，比2018年底上涨了2.6%。

严跃进认为，近期通州副中心建设节奏加快，尤其是北京市政府的迁址，更加促进了燕郊等环京区域的快速发展。因此燕郊等区域市场的预期肯定会转变，进而带动更多的市场交易上升，这个时候部分价格也会上涨。而且客观说，价格往下跌的可能性其实已经不大了，后续如何稳定房价依然是重要的方向。

不过，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对《华夏时报》记者表示，燕郊房价能否继续上涨仍然有待观察。他指出，这一动态是否能够持续，还取决于全国房地产市场的大环境，特别是北京房价的走势。事实上，同样的反弹曾在去年同期出现。2018年1-2月燕郊房价连续2月止跌回涨，且环比涨幅均在2.5%以上，但随后当地房价又继续下跌。

房产销售招聘广告增多

在许多人眼中，燕郊楼市的冷热可谓北京楼市的晴雨表。

2015年下半年以来，受北京住房需求外溢影响及北京市政府东迁的拉动作用，燕郊房价出现暴涨，引来无数投资客，一度出现“全国人民炒燕郊”的奇观。燕郊的房价在2017年4月达到一个阶段性最高点，两年间上涨206%。

随着北京“317楼市新政”和廊坊2017年6月出台限购政策，燕郊楼市急转直下，到2018年11月跌幅达到46%，几近腰斩。由于这一跌幅已经超过一般的首付比例，这意味着在房价最高点入手的部分购房者已经变成了资产“负翁”。

过去两年间，记者曾多次走访该地区，目睹一间间地产中介逐渐倒闭撤店，链家、我爱我家等门店从“售楼一条街”京榆大街上几十米一家逐渐收缩到仅剩一两家。不过，记者日前发现，已经有几家门店恢复了地产经营的业务，并且三四家仍然荒废的店铺的玻璃窗外，有人贴出了楼盘信息和“诚聘房产销售”的招贴。

不过，当前燕郊的限购政策依然执行严格，外地户籍者在当地购房需要三年以上的社保纳税证明。上述中介也向记者证实，燕郊的限购政策比香河、大厂等地执行严格，补缴社保购房等操作无法实现，外地户籍只能购买不限购的商住房。

邹琳华表示，燕郊作为北京卫星城，虽然从规划上看具有一定的“脏、乱、差”特性，但它为“北漂”提供了低成本住房，对于降低城市化成本、促进北京经济发展功不可没。由于区域分割与地方利益保护，燕郊的住房资源并没有得到很好的利用，住房空置率很高。未来，通过京津冀公共服务的一体化，燕郊将和北京副中心深度融合发展。届时，住房市场的走势也将和北京趋于一致。

从北美洲的美国、加拿大，到欧洲的意大利、英国，再到亚洲的新加坡，不少国家和地区都出现房屋销售减缓、信心下滑的迹象。

信心下滑销售下跌

2018年美国房价增速放缓，此前房价一路攀升所累积的价格增幅已经超过收入增速，削弱了消费者的购房能力，拖累购房信心下滑。美国房贷机构房利美今年1月发布的调查报告显示，由于抵押贷款利率上涨以及房价攀升，2018年12月美国购房信心指数环比下滑2.7点至83.5点。

从销售数据上看，去年12月美国房屋销量跌至三年来最低值。根据全国房地产经纪人协会的数据，去年12月美国现房销售量下滑6.4%，考虑季节性因素后折算为年化499万套，是自2015年11月以来的最低值，同比暴跌10.3%。2018年全年房屋销量下降3.1%，达到534万套，也是2015年以来最低。

在澳大利亚，悉尼和墨尔本房地产市场价格跌至新低，令澳大利亚房地产市场信心降至谷底。数据显示，目前悉尼的房价比2017年顶峰时期下降了11.1%。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行本月公布的一份联合调查显示，2019年一季度的澳大利亚房地产行业整体信心指数下降3个点至123点，较去年同期下降15.5点，为2013年9月以来的最低水平。

在欧洲，意大利房地产市场也表现不佳。和欧洲其他国家的房地产价格相比，意大利房价显然已经停滞不前，同比下跌了0.4%，下跌幅度较为温和。同期欧洲其他国家的房地产价格平均上升了4.3%。

英国“脱欧”的不确定性导致伦敦地区房屋交易意愿下降。根据LonRes的数据，英国伦敦地区2018年房屋换手率同比下跌14%。从伦敦开始的房屋交易萎缩逐渐影响到外围地区，英国皇家特许测量师学会对短期内英国房价的展望，已经下跌到1999年以来的最低水准。

在亚洲，2018年第四季度，新加坡住宅价格出现过去六个季度以来的首次下跌。根据新加坡市区重建局今年1月初公布的数据，2018年第四季度，新加坡私人住宅价格下跌0.1%，市区黄金地段的房价下跌1.5%。

融资紧缩经济放缓

不少国家房地产市场出现降温的背后，存在一些共同因素，如贷款利率升高，融资收紧，以及经济出现放缓迹象等。

路透社报道称，美国房地产市场出现调整，是受到抵押贷款利率升高以及土地和劳动力短缺的影响，这导致房地产库存紧张、房价上涨。尽管2018年12月的工资涨幅达到3.2%，自2012年以来首次超过房价涨幅，但经济学家警告说，美国2017年年底进行的税制改革减少了抵押贷款利息和房地产税的抵扣，因而降低了拥有房屋所有权的吸引力。根据MortgageNewsDaily的数字，美国30年期固定贷款利率一度在2018年10月突破5%，触及八年高点，使得借贷成本大大增加。该指标在2018年12月出现下滑，从月初的4.85%降至年关时的4.61%，但同比仍处于高位，不利房地产市场扩张。

澳大利亚方面，澳大利亚房地产行业协会首席执行官肯·莫里森表示，受到融资渠道紧缩、对经济前景不乐观态度的影响，作为澳大利亚经济的一大驱动力，房地产行业正在放缓。调查显示，维多利亚州和新南威尔士州的信心指数下降幅度最大，债务融资可用性的预期在过去12个月内下跌了20个指数点；对住房资本增长的预期降至-23指数点，为2011年调查开始以来的最低水平。受访者认为，未来一年融资的可用性将进一步恶化。

加拿大房地产市场自从金融危机以来出现大幅上涨，但同时也带来了房地产相关债务的剧增。自2008年以来，加拿大的住房债务额已经从相当于居民收入的150%上升到2018年的178%。在过去18个月，加拿大银行已经将利率提高了五次，高负债的购房者财务压力上升，预计2019年新房销售将更为缓慢。与此同时，抵押贷款压力测试也使得不少居民沦为风险更高的私人房屋抵押贷款借贷者。

新加坡金融管理局最新数据显示，2018年前11个月，新加坡住房贷款增速放缓至1.9%，不及2017年增速4.2%的一半。2018年7月5日，新加坡金融管理局、国家发展部和财政部联合发布公告，从7月6日起，上调额外买家印花税税率5至15个百分点，并收紧贷款限额。新加坡政府称，该举措旨在使房地产市场降温，维持房价涨势与经济基本面一致。

前景谨慎走势分化

一项路透针对地产业专家的调查显示，美国今年房价涨势料将呼应经济动能大幅放缓，专家们多认为房地产交投已过高峰。根据房利美的报告，受访者中认为眼下是购房好时机的比例环比下降了12个百分点至11%，而认为适合卖房的人数上升了1个百分点达到36%。展望未来，消费者预计2019年房价增速仍将继续放缓。

对于英国房地产市场，最为乐观的英国主要抵押贷款机构之一哈利法克斯公司预测，2019年英国房价有望迎来2%至4%的增长。但英国央行去年11月认为，在最坏情境下，“无协议脱欧”将导致英国房价下跌30%。不过，由于英国住房刚需强劲，加上抵押贷款利率保持低位、就业率创新高等因素支撑，多数机构预测，今年英国房价将保持平稳或小幅下跌，即便出现“无协议脱欧”，楼市可能会短期震荡，但不大可能崩盘。

此外，分析人士认为，由于限制外国人购房，澳大利亚、加拿大等国房地产市场降温将难以得到资金流入的支持。澳大利亚方面，莫里森表示，外国投资者已被拒之门外，信贷供应紧张，最大的住宅市场迅速疲软。去年第四季度，澳大利亚新房市场上的外国投资者仅占6.5%，与2014年下半年的16.8%相比大大降低。

在主要国家出现房价下调的同时，一些国家和地区的房地产市场仍然保持荣景。比如欧洲的一些国家去年房地产市场维持增长，显示并未出现全球房价普跌的局面。

国家统计局近日发布的“2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况”显示，2018年全国楼市成交呈现分化格局，中西部地区成销售主力；土地交易量价增速双双连续4个月回落，其中土地成交价款总额全年大跌三成以上。

数据显示，2018年，全国商品住宅销售面积147929万平方米，同比增长2.2%，增速回落3.1个百分点；销售额126393亿元，同比增长14.7%，增速提升1个百分点。

全国楼市虽整体仍现量价双增，但各地成交呈现分化。数据显示，2018年，东部和东北地区商品房销售面积比上年下降4%以上，销售额增幅均不超过7%；中西部地区商品房销售面积均增长近7%，销售额增幅均超过18%。

中原地产首席分析师张大伟认为，中西部地区楼市销量涨幅远超过全国市场平均涨幅，说明2018年不少三四线城市仍在去库存，在棚改等政策的支持下成为楼市成交主力。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，“2018年三四线城市住宅销售面积占全国总成交量的67%，但从三季度开始，随着去库存任务的陆续完成，三四线城市楼市开始逐步降温。”

一二线城市则在严厉的市场调控下逐步回归理性。2018年，不少楼市调控持续“加码”，机构统计各地调控政策出台次数累计超过450次。丁祖昱在“丁祖昱评楼市年度发布会上”表示，经过2016年至2017年的房价上涨，一二线城市房价已达高点，前期积累的刚性购房需求基本释放，已然出现阶段性的购买力“瓶颈”，目前在一线城市和部分二线城市，位于远郊的刚需房成交出现大幅下滑，开发商销售难度持续提升。

记者走访上海新房市场发现，由于市场逐步回归理性，近年来高价拿地的开发项目普遍面临去化难。如2016年溢价率高达110%、楼板价超过3.8万元的融创泗泾项目，近期开盘均价近5万元/平方米，受到市场冷遇。为完成销售去化任务，开发商不得不以“员工福利购房”的形式让内部消化。

至今仍保持全国单价“地王”记录，融信中国在2016年以超过10万元的楼板价、耗资110亿元的中心城区地块甚至尚未开工。而该公司在杭州的高价地项目则已亏本出货：楼板价30816元，精装修房销售均价37500元/平方米。

国家统计局数据显示，全国土地交易市场的热度已逐渐退去。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，增速比上年大幅回落31.4个百分点。

克而瑞研究中心分析师杨科伟认为，不少以往高价项目的“水分”被挤出，让房企对热点城市的地块不再盲目竞买，这是土地市场回归理性的重要信号。

2018年，中国房地产行业整体业绩规模进一步增长。1月31日，克而瑞地产研究中心公布的最新数据显示，百强房企全年的销售金额同比增长35%。

同时，百强房企各梯队销售金额门槛进一步提升。其中，碧桂园等前三家房企业绩规模已全部超过5500亿元。此外，2018年全国千亿房企数量达到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了较大幅的增加。其中，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等13家房企都在2018年迈入千亿房企行列。

根据13家新晋千亿房企2018年业绩增长情况来看，同比增幅普遍高于销售业绩前30强房企45%的平均水平，其中金科、金茂、祥生同比增幅较为明显，2018年全年，金科共实现合同销售额1291亿元，相比上一年增长90%。

“这与企业战略布局较为相关，过去金科一直重点布局的是房价较低的中西部城市，自2016年开始有意识的增加其他三个区域的热点城市业务布局。”克而瑞地产研究中心研究员沈晓玲分析认为，金科2018年销售分布中，中西部占比70%，相比2017年减少10个百分点，但长三角、环渤海、珠三角三个区域销售金额占比有不同程度增加，分别为16%、9%、5%，销售结构更为均衡。

在土地投资方面，与2017年相比，2018年百强房企的投资态度总体保持谨慎，且下半年谨慎的态度进一步升温。2018年百强企业拿地销售比为0.38，与2017年0.59的平均水平相距甚远。

“而除蓝光旗下拥有旧改项目的房企外，融信、富力、阳光城、雅居乐等其余新增千亿房企现有总土储资源均比较充足。”沈晓玲表示，按照2018年的销售规模来看，足够企业3-5年的正常发展，虽然2018年土地投资强度不高，但自身土储压力并不大。总的来看，13家新晋千亿房企土储资源均比较充足，有利于企业可持续发展。

地方政府根据具体情况微调房地产政策，属于履行城市的主体责任，不应轻易将某一城市的政策变动，解读为全国楼市调控政策变动

各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，防止投资投机“卷土重来”

2018年，全国楼市总体平稳，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。2019年，房地产市场政策走向何方？

住建部部长王蒙徽在2018年底召开的全国住建工作会议上提出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

从市场情况来看，继去年第四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市相关政策微调之外，最近青岛高新区又宣布暂停执行摇号售房规则，这主要是由于青岛高新区商品房销售市场运行情况已基本稳定。此外，杭州的贷款政策也多次微调，先是规定外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅的，自购房之日起36个月内连续24次社保或个税缴纳记录，允许出现累计补缴3次的情况，但不得断缴；后又有一些银行规定，在子女作为共同还款人的情况下，延长老年人购房的贷款年限。

政策微调，有松有紧。海口宣布暂停企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅。广东汕头和湖南长沙近日出台的公积金新政，都更加严格。汕头市宣布，提取住房公积金购房的区域，仅限职工本人或其配偶住房公积金缴存地或户籍所在地。此外，汕头还将申请租房提取住房公积金的额度由每年9600元调整为每年4800元。长沙则提出，职工申请住房公积金贷款时住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”。

应该明确的是，各地情况不同，地方政府根据具体情况微调房地产政策，属于履行城市的主体责任，不应轻易将某一城市的政策变动，解读为全国楼市调控政策要从严，或者要放松。

从近日陆续举行的地方“两会”上也能看出，“一城一策”，将是2019年房地产市场调控的主基调。

如福建省提出，落实城市主体责任，编制实施了住房发展规划，福州、厦门编制了“一城一策”实施方案。河南省明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。一城一策，需要地方政府对房地产市场的变化反应更加敏锐，出台的措施更有针对性，既要防止过快上涨，又要避免大起大落。正如业内人士所说，“一城一策”能够使地方政府调控有更多灵活性，避免统一调控可能带来的系统性风险。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，要科学分析、比较评价，在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上实施，防止投资投机“卷土重来”。刘洪玉表示，长期来看房地产调控需要从以行政措施为主向综合施策转变，财税、土地、金融和行为规制等符合市场经济原则的长期制度将发挥更大作用。

2月2日电 据《香港商报》报道，香港特区政府近年推行双倍印花税、额外印花税及买家印花税等楼市“辣招”，香港中文大学香港亚太研究所于1月进行的一项调查显示，超4成受访者认同现行楼市政策，逾6成认为现在非买房合适时机。

调查结果显示，有41.6%的受访者认为这些“辣招”应维持不变，20.4%觉得应该要收紧，而18.4%表示应该放宽。

对于按揭成数限制，41.8%认为应该提高按揭成数上限，36.1%表示应该维持不变，仅4.2%主张下调。

对于提高按揭成数上限的时机，23.1%受访者认为楼价下跌20%至少于30%时较合适；17.5%的受访者觉得，楼价下跌10%至少于20%时为宜；另有13.9%受访者认为，应在楼价下跌30%至少于50%之际。

对未来1年楼价的看法，38.7%的受访者料未来1年楼价将会与现在差不多，30%预计会下跌，预计上升的受访者则有18.7%。

另外，68.5%的受访者认为现在非买房合适时机，仅12.2%持相反观点。