■本报记者刘萌

市场对于楼市的消息一直都是“草木皆兵”。

近日，“临安房贷结清后购房算首套”的消息引发人们对“楼市调控松绑”的热议。为验证消息的真实性，《证券日报》记者联系了临安部分在售楼盘销售及银行了解到：临安并不在杭州（楼盘）的限购区域内，对首套房与二套房一直以来都是如此认定，并不是最近发生的政策调整。

与此同时，受与北京（楼盘）通州区协同发展利好的带动，几近“腰斩”的燕郊楼市开始蠢蠢欲动。本报记者近日走访发现，环京地区的限购政策依然严格，所谓的“破解”办法购房者都要三年后拿到房本，风险很大。

临安房贷政策未变

针对“房贷结清后购房算首套”的消息，《证券日报》记者拨打了临安市某在售楼盘的销售电话，工作人员表示：“对首套房与二套房其实一直以来都是如此认定，这并不是最近发生的政策调整。”

根据杭州市住房保障和房产管理局2017年3月份发布的《关于进一步调整住房限购措施的通知》，杭州市的限购范围包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新(300478)开发区(滨江)、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区。

2017年8月份临安正式撤市设区，成为杭州市的第十区。彼时，杭州市房管局在接受相关采访时曾回应道：“由于临安不在原限购政策的范围内，所以即便撤市设区后还是不限购，除非出台新的限购政策，把临安囊括进去。”

临安某银行工作人员在本报记者咨询时表示：“临安是目前杭州十区中唯一不限购的区域，银行对于首套房、二套房的判定标准与其他区域是不一样的，执行‘认贷不认房’。也就是说，只要名下没有贷款，贷款是结清的，首付最低可以为三成。”

环京破解限贷限购风险高

在环京区域，受与北京通州区协同发展利好的带动，几近“腰斩”的燕郊楼市开始蠢蠢欲动。近日，《证券日报》记者走访了燕郊著名的“售楼一条街”，发放楼盘广告传单的人随处可见，房价也较低点有所上涨。

2017年6月2日，《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》中要求：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有一套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。当地户籍居民家庭已拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。”

然而，“上有政策，下有对策”，这样的限购政策并没有阻拦房产开发商推销的脚步。

一位置业顾问向《证券日报》记者介绍道：“限购政策发布后，燕郊市面上的新房多为40年产权的商住房，不限购。按照相关政策规定，此类住房首付比例至少50%，目前有首付分期的活动，促销时间截止到2月28日。”

该置业顾问以附近总价最低的房子（约70万元）举了个例子：“只需要支付10%首付大概7万元，就可以网签、申请贷款，剩下的40%分四次支付给开发商，每隔半年还一次。还可以选择20%首付大概14万元，剩下的30%分6次支付给开发商，每隔半年还一次。”

上述置业顾问坦言：“开发商此举是为了回笼资金，虽然不合规，但对于购房者来说几乎没影响，因为已经正式网签并贷款，房子就是自己的。”

除此之外，在其他限购区域或限购类住房，对于没有购房资格的人，也有“破解”限购的方法。

一位楼盘销售介绍道：“外地户口的人如果想买，需要有3年社保或纳税证明。目前，部分楼盘交齐全款就能交房；还有部分期房，可以选择全款分期或首付分期的缴费方式。不管哪种方式，购房者都要缴够3年社保后才能过户。”

不过，上述销售人员在《证券日报》记者询问操作风险时也坦言：“还是有一定风险的，包括在这3年等待期出现特殊情况，比如房子烂尾、房价大幅度上涨或下跌、出现大规模违约或者3年后政策变了无法过户等，还可能出现代缴社保的公司倒闭，缴税费用打了水漂的情况。”

新华社电 受住房和城乡建设部委托,2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上,牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组,经过两年多的研编,目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日,包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受采访,对该条进行了解答。

该负责人说,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人说,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

该负责人说,标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序,对提高标准的科学合理性十分重要。《住宅项目规范》涉及人民群众切身利益,对此次征求意见收集到的意见和建议,中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视,认真对待,深入分析研究,加强协调沟通,修改完善相关内容,并做好进一步征求意见和专家审查,经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后,按程序批准发布。

面积计价方式的改变，只是具有形式意义。

已经买了房子，或者即将买房子的朋友，一般都清楚，房子是以建筑面积计算价格的。现在，这种情况好像要改变了。

看样子，住宅交易“套内计价”，在文件上即将成为现实；但这事儿，口诛笔伐是舆论的流量，兴高采烈是群体的狂欢，其实什么也没有改变。

01

这主要是一种设计规范

住房和城乡建设部官网2月18日发布了一份《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

其中第10项，是《住宅项目规范（征求意见稿）》，全文有3.1万字。

该规范的第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

正如住建部所说，这些规范是由中国城市建设研究院有限公司等单位起草的，也就是说，它们主要是一种设计规范。各位朋友有意见建议的，赶紧去提，如果不出意外，这38个行业规范将很快颁布实施。

其实，根据住建部2016年11月发布的（建标[2016]166号）文，上述规范是要求以国家标准的要求来编制或修改的（规范的正式名称有变化），如果它们获得国家标准化管理委员会批准，则可能上升为国家标准予以颁布实施。

也就是说，如果规范、标准得以颁布，以后向开发商买房子，将以套内使用面积计算房价，而不是现行的以建筑面积计算房价，一脚把讨厌的公摊面积踢了出去。

听上去是不是很美好？

但规范是规范，标准是标准，要全面实施，还得修改法律法规。

02

法规规章早就有了，也早有城市实行

但这并不算什么创举。既有法规提出，也有城市施行。

2017年5月19日，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。其中第二十二条规定：住房销售可以按套计价，也可以按面积计价。住房面积计算规则由国务院住房城乡建设主管部门制定。

2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

2012年1月1日起施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定，商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

重庆市（除一个区以外）新房是以套内面积计价销售，但二手房却是以建筑面积计价交易。

你看，法规规章赋予的选择是，房子既可以按套销售，也可以按面积销售，面积分为建筑面积和套内建筑面积。除了重庆之外，其他城市都是按建筑面积销售。只不过，像北京市等城市，在房产证（不动产证）上同时载明了套内面积是多少。

这属于城市政府的事权。合法合规，也符合现实情况。但即使是重庆，也不是一刀切。它的新房是套内面积计价，二手房却是建筑面积计价，就如同，全国住宅土地使用权，基本是70年，而重庆很多只有50年。

如果要将建筑面积计价销售的方式，全部改为套内面积计价销售，光有行业规范是不够的，还得修改《商品房销售管理办法》，并将征求意见稿《住房租赁和销售管理条例》这一条款“住房销售可以按套计价，也可以按面积计价”，改为“住房销售按套内面积计价”。

光这个修改，仍然不够。还得出台一批有关小区公共服务设施的配套政策规定，否则就会埋下新的纠纷隐患。

面积计价方式的改变，只是具有形式意义。

03

你并没得到实惠

套内建筑面积（也称为套内使用面积）与建筑面积计价，有什么不同？关键区别在于，建筑面积包括了分摊的共有建筑面积（简称为公摊面积），而套内面积不包括。

公摊面积包括哪些？根据2000年8月1日开始实施的国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000），可分摊的共有建筑面积即公摊面积为：

（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

（2）每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

也就是说，大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施的建筑面积，构成了公摊面积，与套内面积一起计入商品房销售面积。

如你所知，我国所有住宅小区，小区内道路（还有些小区外道路）、绿化，以及小区建筑的大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施，全都是开发商投资建设的。这些成本必然要分摊到整个小区的建设成本里，也就是，计入房价里。

如果把公摊面积一脚踢出去，只按套内面积计价销售，会发生什么情况呢？

第一，房本上的面积是实打实的面积，套内面积多少，就实得多少。充分满足了人民群众买70平方米得70平方米的迫切愿望。但是，这纯粹是心理层面的YY。

也有朋友关心，改为套内面积计价，会不会导致房产面积“缩水”？不会。即使以后都按套内面积交易，也会是新房新办法，老房老办法，二手房还是按建筑面积计价；而买新房，同样的房子，原本房产证是100平方米建筑面积，现在房产证上只有70平方米套内面积，你并没有吃半平方米的亏，因为实际的使用面积一直是那么多。

第二，单价大幅“上涨”。前面说了，公共设施的成本要计入建设成本，公摊面积虽然不在套内面积里，但成本必然要转嫁到套内面积里。也就是说，一套房的总价不变的情况下，这种计价方式的改变，会带来单位建筑面积的价格上涨，而且是大幅上涨。

100平方米建筑面积，假如转换成套内面积是70平方米，那这70平方米套内面积的价格就要远高于100平方米建筑面积的价格。但房价的这种“上涨”，只是计价形式的转换，总价不变。而买房子，总价才是最重要的。目前决定房子总价的因素，不是计价方式，而是供求关系。

总而言之，计价方式的改变这一因素，不会带来房子销售总价的改变；而你所得的房子，真正的使用面积，既不会多出一平方米，也不会少于一平方米。公摊面积该怎么样还怎么样。

这引发了另一个大问题：计价方式改变，“导致”统计数字上的房价大幅上涨，而中央要求保持房地产市场的稳定，就包括了房价的稳定。地方政府该怎么解释？且费口舌呢。

我个人判断，在修改法律法规以前，各地仍然会维持现有的住宅销售面积计价方式，亦即个别城市外，还是按建筑面积交易。

第三，必须出台一批配套政策规定。大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施被踢出去了，不在房本里了，但它们的产权、使用、管理和收益权等的界定，必须另外出台规定，否则就乱套了。

而事实上，社会舆论对房子计价方式的不满，其实是对公摊面积本身计算方式的不满，是对公摊面积权利义务模糊的不满。公共设施产权、责任、义务等未有更清晰界定的前提下，将房子以建筑面积计价改为以套内面积计价，不但无助于解决这种不满，反而可能会放大这种不满。

另一方面，住宅交易以建筑面积计价的城市，如北京，要求开发商在合同里同时载明套内面积和公摊面积，在产权证上同时载明套内面积和公摊面积，已经给予了产权人应有的知情权。改变计价方式，不过是朝三暮四与朝四暮三的区别，买房人并没有得到更多的实惠。

第四，改用套内面积计价，将来交房地产税会不会更少？想多了。不动产统一登记系统建立后，房地产权属管理系统与税务系统联网，未来按套内面积还是建筑面积征收房地产税，并无定论，并不会因为按套内面积征就更少——税率才是关键。

但在许多朋友看来，按套内面积计价，即使只是心理上的安慰，形式上的变化，就够了。民众的大狂欢，如同标题党收割流量，哪有那么多的实质意义？也对，难得集体娱乐一次。

出租公寓房怎么样？现在经济条件好一些人对住所都非常的讲究，特别是那些白领，虽然工资不低，但是如果想买房子的话并不容易，因此选择租公寓的人相当多，所以出租公寓的市场很好，只要地段好的话，房屋非常的抢手。出租公寓房应该注意哪些问题？小编针对这个问题做具体介绍。

出租公寓房怎么样？

1、公寓地段好，租金水平往往比较高，深受白领人群、创业者喜爱；公寓周边写字楼林立，客源充足。尤其是酒店式公寓，往往自带租约，可以省去不少麻烦，保障业主的收益。

2、公寓有户型小的特点，同一地段的公寓产品价格也往往低于住宅。单价低加上户型小，使得总价低，购房成本低。这也降低了投资门槛，可以用有限的资金投资公寓。

3、公寓多坐落在城市中心位置，商业、医疗、交通等配套更加成熟。不管是购物、就医、出行，都十分方便。

买公寓房出租注意事项：

1、公寓房虽然大多位于市中心的位置，但也并非都是如此。

因此在选择公寓的时候，要选择市中心、地段优越的公寓项目，这类公寓更具投资潜力，租金收益也更可观。

2、买公寓房出租，还要考察小区的周边综合环境与配套。

一是看小区自有功能设施是否能满足居住生活的需要，二是看小区外围是否具备生活所需要的基本配套、公园等优美的环境等。

如果是作为一种投资手段，投入越少越好，因此房屋的带装修约也不宜太高，太高端了，租客数量就明显萎缩了，房屋出租机会就大大降低了，空置的风险也大大增强了。

出租公寓房应该注意哪些问题？

1、出租人应向承租人出具房地产权证或其他权属证明，并相互校验有关身份证明，核实房产的抵押、共有和查封状况。租赁合同主体、送达地址要明确。

2、对于厂房租赁，需要明确各种税收的承担。承租人和出租人最好都有各自的陈述和保证。需要明确装修的归属。

3、承租人不得擅自改变房屋的结构及用途。承租人不得擅自转租，或者规定承租人有权转租。明确违反陈述和保证以及其他条款的违约责任。

出租公寓房应该注意哪些问题？出租公寓的时候，租客和房东一定要签订房屋租赁合同，如果是长期租赁，还需要把合同送去登记备份，这样就容易很多了。出租公寓房怎么样？小编个人觉得这是一个很不错的方法，毕竟公寓的市场行情很不错，购买公寓自己不住，也可以把它租给别人。

各位房东注意了，有“红包”。25日记者从国家税务总局广州市税务局确认，广州市个人出租房屋税收适用普惠性税收减免政策，出租房屋税收综合征收率降低，其中个人出租住宅月租金未达2000元的，综合征收率由4%降为2%，降幅达五成。

月租金未达2000元税负减半

广州市税务局有关负责人表示，根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）和《广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号）的规定，自2019年1月1日起，广州市个人出租房屋税收适用普惠性税收减免政策。

个人出租房屋税收涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税、土地使用税（住宅出租免征）、印花税（住宅出租免征）等六税两费。为了便于征管，广州市税务部门对其中按月租金计算的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税的四税两费合并按综合征收率进行计征。而根据前述普惠性税收减免政策，城市维护建设税、房产税、教育费附加、地方教育附加等税费减按50%征收，个人出租房屋的税负也因此受惠。

税务部门介绍，落实普惠性税收减免政策后的广州个人出租房屋税收综合征收率确实带来了减税效应。其中个人出租住宅月租金未达2000元的，综合征收率由4%降为2%，税负减半；个人出租住宅月租金2000元以上（含2000元）、30000元以下（含30000元）的，综合征收率由6%降为4%；个人出租住宅月租金30000元以上、100000元以下（含100000元）的，综合征收率由7.9%降为4.295%；个人出租住宅月租金100000元以上的，综合征收率由8%降为5.91%。个人出租非住宅月租金30000元以上、100000元以下（含100000元）的，综合征收率由13.7%降为8.35%。

比如说，个人出租住宅租金为3000元的，每个月的税额由3000×6%=180元，降低到3000×4%=120元，减少了60元。而个人出租非住宅（比如商铺）的，减少的税额更多。比如出租商铺租金为40000元的，可减税40000×（13.7%-8.35%）=2140元。

房屋交易增值税

附加税费也有优惠

房屋交易税费也有所优惠。据悉，落实普惠性税收减免政策后，随增值税附征税费减半征收，即城建税由7%减半按3.5%征收、教育费附加由3%减半按1.5%征收、地方教育附加由2%减半按1%征收。印花税减半征收，即产权转移书据的印花税由0.5‰减半按0.25‰征收、权利许可证照的印花税由按件5元减半为2.5元。

值得注意的是，此处提到的普惠性税收减免政策，针对的是增值税附加税费，并非增值税本身。也就是说，随增值税附征税费减半征收后，房地产交易中的增值税及附加，税率由5.6%降低到5.3%。减半的是增值税附加税费，即“5.6%”中的0.6%部分。不过由于房产证满2年的普通住宅交易免增值税，因此这个优惠只利好于房产证不满2年的普通住宅交易，以及非普通住宅交易。

“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。”在昨日国新办举行的例行新闻发布会上，中国银保监会副主席王兆星如是说。

刚刚过去的这两年，对于监管部门而言，无疑是具有挑战的。王兆星坦言，在坚决打好三大攻坚战，尤其是防范化解金融风险过程中，银保监会既加大了监管力度，也加大了对“有照驾驶”但属于“违规驾驶”的违纪违规的经营活动进行严肃查处。同时，对那些“无照驾驶”非法从事经营活动、属于违规逃避监管的，包括影子银行、网络借贷进行了专项整治。

当然，银保监会在加大监管力度、严厉治理金融乱象的同时，也在积极引导支持和促进银行保险机构加大对实体经济的支持，加大对小微企业、民营经济的支持，加大对双创的支持，大力推进普惠金融、绿色金融。

“从去年的统计数据来看，普惠型小微企业贷款增长超过21%，远远高于整个的贷款增长。”王兆星表示，经过金融乱象的整治，能使得银行业保险业进一步回归本源，专注主业，进而加大对实体经济的支持力度。

王兆星透露，下一阶段，银保监会将继续盯紧以下重要的五个风险领域：

一是继续加大力度处置银行机构的不良资产，同时要控制新的不良贷款增长。在经济下行过程当中，不良贷款增长的压力较大，既要化解存量不良贷款，还要有效化解增量不良贷款。

二是要时刻注意防范中小银行保险机构在经济下行和金融市场波动情况下的流动性风险。如果不加以有效管理、控制和处置，可能会引发区域性、系统性金融风险。

三是继续紧盯进行监管套利、加通道、加杠杆的影子银行活动，包括同业投资、同业理财、委托贷款、通道类信托贷款等业务，要进一步巩固前期治理成果。

四是继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。

五是继续和有关部门配合，做好地方政府债务的处置工作，特别是地方政府隐性债务的处置。继续做好一些高负债国有企业的降杠杆工作，继续严厉整治规范网络借贷等银行体系之外的金融活动。

告别“公摊”计价，房价会涨吗？

中国住房和城乡建设部日前发布《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的说法引发舆论关注。有声音认为，这样会导致房价大幅上涨。媒体曾报道过“公摊”面积引发的种种乱象，按照套内使用面积进行交易的意义及操作的可行性，市民怎么看？专家怎么说？

“小区游泳池、羽毛球场、网球场……本该归业主集体所有，如今被开发商长期侵占。”

——北京莲花桥附近一小区业主抱怨，开发商通过侵占、转移业主权益获利五六百万元，却从未公布资金去向。现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况，损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体业主埋单，再二次出售或出租广告位牟利，公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。

“实际操作中，公摊面积成为买房中最不透明的一项，一些房地产商借机欺诈，面积计算问题成为业主与开发商的矛盾焦点。”

——广东省惠州市房屋测绘所吴永辉说。据媒体报道，山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”，多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权，工作人员十分硬气：“法律对公摊上限没有规定，你们100年都退不了房！”

“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”

——时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强说。早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。同年8月，重庆市在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

“对于购房者，公摊面积只是附属设施，对他而言更重要的是具体居住面积。”

——易居研究院智库中心研究总监严跃进说。“以套内使用面积进行交易”也被称为“所见即所得”，这种方式旨在减轻买房者顾虑，同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。这种做法既符合国际通行做法，也符合“房住不炒”的政策导向。

“以公摊计价，房价看似降低了，实际上买房者付出的购房款总额并没有降低。”

——中原地产首席分析师张大伟认为，是否按套内面积计价对于购房者实际购房成本基本没有影响。以北京一套最近入市的商品住宅为例，实际住宅套内面积是141平方米，增加公摊后变成173.7平方米，多出了18%的公摊面积，平均单价也从套内的每平方米10.8万元变成8.8万元，降低了19%。

“决定房价的是供需关系，不是计价方式。”

——贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。他表示，房价的计价方式变化只是造成不同口径数据的不可比，并没有改变市场价格。目前上述文件尚处于征求意见阶段，到真正实施还需要一系列政策的配置，包括涉及到的统计制度、税收制度、物业收费等问题。比如，要做好房价统计数据的可比性衔接，调整普通住宅和非普通的划分标准等等。

“住宅建筑应以套内使用面积交易”引发热议——

“公摊”要取消？这事没那么简单

本报记者 亢 舒

以套内使用面积交易有利于解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”，有利于消费者权益的保护。

尽管讨论得很热烈，这也只是一份征求意见稿，距离正式通过还有很长的路要走。

近日，38项住房和城乡建设领域强制性工程建设规范正在住建部网站征求意见。其中，《住宅项目规范(征求意见稿)》中的一句话——“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发了全社会的高度关注。

相关专家对“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款给出了回应，按套内使用面积计算是国际通行做法，我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。拟将住宅交易面积统一按套内使用面积计算，是为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度。

相关专家还提到，以套内使用面积交易有利于解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于保护消费者权益。

专家的解释戳到了很多购房者的痛点，也让广大消费者觉得，如果这一条款能够获得通过，至少将来买房，能够更加公开透明了。长时间以来，按建筑面积交易，得房率低，公摊大，广为购房者诟病。几年前，网络曾经爆出公摊占比达50%以上的新闻，被网友称之为史上最牛公摊面积。

由于现行规定对于公摊面积占比的上限没有规定，开发商有机会为了商业利益最大化尽量扩大公摊面积。在房价快速上涨的阶段里，特别是在卖方市场的情况下，有时买房子还要托人找关系半夜去排队，公摊的大小已经不是购房者首先要考虑的因素了。

目前，市场上普遍采用建筑面积交易，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，建筑面积的计算，特别是公摊面积的计算，有专业技术标准，需要专业人员依靠专业的技术设备才可能计算清楚。对于普通消费者来说，开发商卖房时标注的面积是否准确，往往很难搞清楚。

如果这一条款得到通过，会对房价有何影响？物业费、取暖费呢？可以预计的是，对房价的影响十分有限，无论以怎样的面积计价，一套住房的总价整体上还是随市场行情变化而变化。物业企业提供物业服务是商业行为，按照建筑面积收取物业费是当前通行的做法，是否更改面积计算方式似乎也要根据市场行情。因为，即便面积计算方式变化了，通过提高单价也可以实现总价不变。

取暖费按照建筑面积收取也是通行做法。也有不少人对此发牢骚，只有使用面积供暖，很多公摊面积也不供暖，为啥公摊面积也要收取暖费？实际上，我国一直在北方集中供暖地区推行供热分户计量，一旦分户计量，按照使用量计算费用，就不存在再按照哪一种面积收取取暖费的问题了。在未实施分户计量的情况下，按照建筑面积收取的通行做法是否也要随之更改？可能也需要有关部门统筹考虑。

尽管讨论得很热烈，但这也只是一份征求意见稿，距离正式通过还有很长的路要走。应该肯定的是，这样一份工程规范的征求意见稿考虑到了民意，看到了广大人民群众对“公摊”等问题的诟病，还是值得点赞的。

近日，国家统计局发布1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，数据显示，1月份商品住宅销售价格总体平稳。值得注意的是，一二线城市二手住宅销售价格出现下降趋势。其中，一线城市环比下降0.1%；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点。

有业内人士认为，受春节因素、返乡置业意向减弱等多方面因素影响，本轮持续超过45个月的房价上涨后，一二线城市的二手房价格出现下行。

70城房价指数重回合理区间

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，从2017年7月开始，70城房价指数连续10个月停留在“合理”区间，2018年5月进入“偏热”区间，6月触及“过热”区间，7月和8月完全进入“过热”区间，9月和10月处于“偏热”和“过热”区间之间。2018年12月房价指数环比涨幅为0.77%，较11月明显回落，已经开始接近“合理”区间上沿，市场出现降温趋势。

国家统计局数据显示，1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降；三线城市环比涨幅均回落。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，据初步测算，四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅较上月的1.3%回落0.9个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

同比方面，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅均较上月有所扩大。数据显示，1月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.6%和8.0%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

王若辰表示，1月新建商品住宅销售价格同比涨幅有所扩大，主要原因是受部分城市限价有所松动、高价地拿证开盘导致的结构性变化。考虑到高价地集中开盘，预计未来几个月70城新建商品住宅价格同比涨幅将跟随环比涨幅呈现下行走势。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，返乡置业意向减弱对三四线城市房价产生影响。

二手房价格由升转降

值得注意的是，中原地产首席分析师张大伟认为，1月官方发布的全国房地产市场数据与房价走势中，楼市拐点明显出现。

数据显示，1月，四个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

具体来看，1月，二手房环比上涨城市为41个，环比减少6个。其中，南宁由去年12月的环比上涨2%，转为下降0.1%；洛阳由上涨1%、成都由上涨0.9%转为持平，遵义、蚌埠、包头分别从上涨0.6%、0.5%、0.4%转为持平。

“最有代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。”张大伟表示，从全国房地产市场成交量看，一二线城市基本是二手房占主导，特别是一线城市，二手房数据更代表市场真实情况。

张波也认为，新建商品房价格上涨和供有结构有一定关系，中高端项目成交更为集中，相比之下，二手房更能体现市场的实际行情。

张大伟介绍，本轮房地产市场从2014年“9·30”新政开始逐渐止跌，到2015年“3·30”新政后酝酿上涨，2015年5月本轮价格开始爆发，根据70个大中城市房价数据，当月二手房上涨城市达到42个，其中大部分是一二线城市，特别是一线城市深圳单月上涨6.3%。

“31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。叠加一线城市下调，这是最近45个月首次出现。”张大伟说，最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调，如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。

政策微调仍将持续

张波表示，1月房价下跌城市明显增多，楼市明显进入淡季。王若辰认为，部分二线城市二手房价已现下跌，或将带动整个房地产市场进入调整阶段。

但张波预计，在因城施策、人才政策频出的背景下，楼市后续降温速度将趋缓，整体走稳趋势更为明显。

日前，国家发展和改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》便指出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化。

“放宽落户城市全面开花，很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前的基础上，继续加码人才政策。”张大伟说。

值得注意的是，稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。“稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌同样不是稳定。”张大伟认为，未来住建部的约谈、预警依然将影响地方房地产调控，包括多轮多城市房地产巡查在2019年将常态化。他预计，在保持房地产市场稳定的目标下，2019年政策微调仍将持续。

告别公摊面积虽假 行业规范却真真切切

近日，住房和城乡建设部官方网站发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》。其中明确指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”据报道，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交易。

此事一出，各大媒体纷纷以“100平方米不再只得70平方米，告别公摊面积”的说法来解读。但实际上，“房屋应以套内面积来进行交易”，与“告别公摊面积”没有直接关联。正如专家解读的那样，这一新规并不意味着公摊面积在物理层面上消失，只是告别买房“糊涂账”。

之前，买房基本都以建筑面积进行交易。在交易时将“建筑面积”换成“套内面积”，房屋总价不会产生明显变化。至于单价，也只是在交易时，按照得房率，将建筑面积单价换算成套内面积单价。所以，新规并没有取消公摊面积，而是让公摊面积更具体清楚，不再模糊。

公众最关心的问题便是，告别公摊面积既然是假，那这规定对我们老百姓购房还有什么实际好处呢？

其实，好处并非没有。首先，以套内面积交易，有助于保证购房消费者对房屋实际面积的知情权，进而规范房屋使用面积不透明的问题。如此，既能避免开发商钻空子，在宣传中私自放大得房率和使用面积，蒙骗更多购房者买房；也能相对避免开发商打着公摊面积的幌子，利用建筑面积和套内面积之间的模糊性，牟取不当利益。

以套内面积交易，得房率和使用面积的透明化和规范化，也能让购房者获得更多主动权。比如，不同的楼盘，在同样的建筑面积下，是不是得房率更高和使用面积更大的房源，更受购房者青睐？这意味着购房者的主动选择权在强化，能进一步倒逼开发商在建筑和设计房屋时，主动提高得房率和使用面积，以提升在楼盘售卖市场中的竞争力。

说到底，“以套内面积进行交易”的规定，本质上就是一种行业规范，希望类似规范越来越多。

公众对公摊面积不满的症结，是一种“被欺骗感”，“买100平方米得房70平方米”就是最典型的例子。如果一开始就以套内面积交易的，交易双方在面积这一方面就不会产生不同认知。得房率高不高，全在购房者的自主选择范围内，即使选择公摊面积大的房源，那也是购房者自己乐意。

公摊面积本身不是原罪，其存在也有助于提升楼盘的配套环境品质，问题的关键是如何对其进行规范。目前的房地产行业规范，除了衡量面积存在不规范不统一的问题外，精装修的监管与规范，也是一个大问题，期待行业规范能尽快在精装修层面发力。