2018年，弘阳地产、美的置业、大发地产等一批中小房企成功登陆港交所；而春节刚过，两家浙系房企德信中国和银城国际也将在港上市，从而成为2019年首批登陆香港资本市场的房企。

每经记者 唐洁 每经编辑 魏文艺

随着地产行业集中度的不断提升，规模竞争愈演愈烈。而对于在夹缝中求生存的中小房企而言，登陆资本市场的愿望显得尤为迫切。

由于港股市场估值不高，中小房企公开发售认购不足的情况也屡见不鲜，今年首家赴港上市房企德信中国就遭遇“认购不足”魔咒。而另一家浙系房企银城国际目前已经开始簿记，将持续到2月27日并于当日定价，于2月22日至2月27日面向散户投资者进行认购，最终在3月6日正式登陆港股。

《每日经济新闻》记者注意到，去年房地产行业即出现了扎堆赴港上市现象，最终弘阳地产、美的置业、大发地产等一批中小房企成功登陆港交所。今年春节刚过，中小房企又开启了赴港上市之旅。赴港IPO会成为这些中小房企的“救命稻草”吗？

遭遇“认购不足”魔咒

2月13日，浙江房企德信中国在香港举行全球发售新闻发布会。就在前一日，德信中国通过港交所聆讯。

发布会透露，德信中国拟于2月14日至2月19日公开招股，计划发售5.32亿股，当中10%作公开发售，90%为国际配售，招股价介乎每股2.32港元至3.25港元，集资规模约12.34亿港元至17.29亿港元。

2月25日，德信中国发布公告，公司发行5.32亿股。每股发行价2.80港元，所得款项净额13.729亿港元，预期2月26日上市。

公告显示，香港公开发售认购合共1690.6万股，相当于香港公开发售项下初步可供认购总数约0.32倍。根据香港公开发售初步提呈发售而未获认购的3629.4万股发售股份，已重新分配至国际发售。

由于重新分配，国际发售或略微超额认购，项下的股份最终数目已增至5.15094亿股，约占于任何超额配股权获行使前全球发售项下发售股份总数的96.8%。

由于港股市场估值不高，中小房企公开发售认购不足的情况也屡见不鲜。2018年上市的6家房企中，弘阳地产原定的全球发售股份数目为8亿股，其中国际发售90%，香港公开发售10%，每股发售价格2.18港元至3.18港元，总体融资规模在17.4亿~25.4亿港元之间。但最终，香港市场只认购了计划的18%，股份重新分配至国际发售，最终每股以2.28港元定价，合计集资净额约17.124亿港元，低于原定的筹资预期。

美的置业最终分配至香港公开发售的发售股份数目为456.6万股，相当于根据香港公开发售初步可供认购的发售股份总数约25.37%；而大发地产为645万股发售股份，占香港公开发售项下初步可供认购发售股份总数约32.25%。

赴港IPO成“救命稻草”？

目前，融资渠道收紧使得房企融资难度不断加大，而在港股上市面临最大的挑战是估值较低。那么，对于中小房企而言，从港股获得的IPO资金能从根本上解决其融资困境吗？赴港IPO会成为这些中小房企的“救命稻草”吗？

德信中国公告显示，所得款项净额13.729亿元，60%用作公司若干现有物业项目的开发成本；30%用作公司潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于在公司目前经营和计划扩展公司业务的城市物色和收购地块以收购土地储备；10%用作一般公司及营运资金。

德信中国曾提出2021年实现千亿目标，其中2018年要实现350亿元目标。截至2018年年末，其销售业绩为396亿元。同为浙系房企的滨江更加聚焦杭州，德信则更加聚焦温州。但相对于滨江2018年全年850亿元的销售额，德信仅396亿元的销售规模要小得多。

另一家浙系房企银城国际已经开始簿记，将持续到2月27日并于当日定价，于2月22日至2月27日面向散户投资者进行认购，最终在3月6日正式登陆港股。本次香港IPO计划发行3.54亿股，占扩大股本后的25%，募资8.79亿港元（合1.12亿美元），同时设有15%的绿鞋机制。本次发行的定价区间为每股2港元至2.48港元，对应每股净资产的75%~80%。该定价区间使公司市值达到3.61亿美元至4.48亿美元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，对于此类绿鞋机制来说，可以理解为防范股价下跌的一种可能，暗含的意思是管理层不太愿意看到股价下跌，进而引起投资者信心不足的现象。具体交易中，比如说上市公司计划超额发行一部分股票给投资者A，但其实没发行，是一个虚拟的概念。当股价下跌了，上市公司可以自己去认购已经流通的股票，这样就可防范股价跌得太厉害，认购的股票可以给投资者A。

严跃进进一步表示，目前中小房企上市有一个普遍的心态，即担心行业集中度上升，所以会密集上市，这样也是为了扩大品牌，进而进入中大房企的行列中。当然对于此类中小房企来说，实际上也可以看出，当前上市也比较尴尬，因为市场开始降温，过去很多土地储备如何消化也是一个问题。同时，很多上市房企存在高负债、低利润等问题。尤其是部分城市已经降温，这都会影响此类城市的项目销售，进而影响此类港股上市房企的股价。

市住建局相关负责人做客“阳光热线” 《东莞市商品房认购书(范本)》下月起使用

近200个楼盘实行“两天无理由退定”

广州日报讯 (全媒体记者蒋幸端)前日，东莞市住建局相关负责人做客“阳光热线”，就市民关心的热点问题进行解答。今年东莞市住建局将以“品质住建”为目标，推动建设品质、行业品质和民生品质等五大方面提升。市民关注的“两天无理由退定”将于3月1日正式推广使用：在东莞买房，将有近200个楼盘可以实现“两天无理由退定”。

工作目标：

在五大方面实现提升

前日上午，东莞市住建局党组书记、局长何绍田做客“阳光热线”时介绍，今年该局围绕“品质东莞”价值追求，结合市住房和城乡建设工作的时代要求，提出了“品质住建”的奋斗目标。何绍田表示，首先要切实做到“四个升级”：即从传统政务部门升级为经济发展部门、从审批管理部门升级为民生保障部门、从行业主管部门升级为价值创造部门、从资源管控部门升级为动能转换部门，推动住建事业高速发展。同时，在打造“品质住建”方面，提出了五个大方面的提升，分别为提升建设品质、提升管理品质、提升服务品质、提升行业品质和提升民生品质。

《认购书》范本：

使用的企业将公布

3月1日起，《东莞市商品房认购书(范本)》(以下简称《认购书》范本)将在全市正式推广使用，《认购书》范本中提出的“两天无理由退定”引起了极大关注。有购房者担心使用《认购书》范本的房企很少，该政策难以在全市实行。东莞市住建局房地产开发管理科科长袁少英表示，《认购书》范本确实并非强制执行，而是通过加强跟行业协会的合作，对自愿使用该《认购书》范本并加入东莞市房地产业协会协议倡议成立的“东莞市房地产企业诚信联盟”的房企，东莞市住建、工商等多部门将实行“扶优”政策及联合激励措施，来推广《认购书》范本的使用。

袁少英透露，2月日东莞市房地产业协会将举行诚信联盟企业的授牌仪式，目前已有50家房企、185个楼盘加入诚信联盟，这也意味着有将近200个楼盘会使用《认购书》范本。届时市住建局官网及房协官网会公布这些楼盘的名单。

不过，袁少英也提醒购房者，“两天无理由退定”主要是为了减少购房人在没有考虑清楚、或被销售人员误导购房引起的纠纷；购房还是要理性，在交定金前要考虑清楚；而且“两天无理由退定”要求是“两个自然日内”，如果过了期限再提“退定”，则需要根据认购书协议和开发商进行协商，或者通过法律途径解决纠纷。

既有住宅增设电梯：

相关办法争取年内实施

2月18日，《东莞市既有住宅增设电梯暂行办法(公开征询意见稿)》(以下简称《暂行办法》)举行听证会，市民及物业服务企业等相关人士参与了听证。据悉，《暂行办法》要求，经占总人数三分之二的业主同意后，既有住宅楼梯房有望增设电梯。

东莞市住建局副局长崔岗平介绍，既有住宅增设电梯是许多市民关心的热点话题之一，接下来，市住建局将结合市民意见进一步完善办法，争取在今年内将《暂行办法》报市政府审定并发布实施。

提醒

买房前记得了解

楼栋有没预售证

有购房者投诉称，他去年认购了一套住宅，虽然该楼盘其他楼栋获得了预售证，但他认购的楼栋单位并没有预售证，而开发商收取了他1万元的诚意金，他希望开发商能退订。后经过市住建局调查，该楼盘确实有几栋楼是在首批认购几天后才拿到预售证，但由于购房者提供的材料没有写明他所购房的楼栋和房号，难以取证。经协商，目前房企同意退回1万元订金。

袁少英表示，开发商有可能在部分楼栋没有取得预售证的情况下，混在其他已取得预售证的楼栋里收取订金。袁少英提醒购房者，购房前要确认房子是否已经取得了预售证，购房者可在市住建局官网进行查询，不要着急付订金。

本报记者 定军 实习生 吴亚 张生婷 李雨珊 北京、广州报道

导读

具有公共服务优势的城市将吸引到大批户籍人口，促进常住人口增加；但是没有公共服务优势的三四线城市，人口可能会加快流失，即便是东部省份也是如此。

春节之后，一些大中城市的落户政策又放宽了。

兰州市近期公布《兰州市中长期职业技能培训实施意见》指出，全面放开对技术工人、职业院校毕业生等户籍限制。

湖北省襄阳市近日发布的《关于深化户籍制度改革的若干意见》指出，高校、职业院校（含技校）毕业生凭毕业证可在居住地或工作地落户。

南昌市也传出了“国内大中专院校（含高职高专）毕业生凭毕业证办理落户”的消息。此前，西安、广州、沈阳、大连等地也传来了落户放松的消息。中专生、技校生都在欢迎落户行列。

中南民族大学教授李彦军认为，政策带来的人口流动，可能使得一些城市人口增加，有的地区人口收缩。“比如农村、部分二三线城市可能会有人口‘空心’问题。”他说。

21世纪经济报道记者了解到，2018年至今，杭州、广州、深圳、武汉、郑州等地常住人口和户籍人口均增加很多，但是东北、西部的部分二线城市，以及部分三四线城市常住人口增长慢甚至处于负增长状态。

部分城市放开中专技校生落户

春节后，西安、常州、广州等地公布了一批落户宽松政策。

比如2月12日，西安市《关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知》提出，具有本科(含)以上学历的，不受年龄限制；具有本科(不含)以下学历的，年龄在45周岁(含)以下，都可以迁户口进入西安。

近期出台的《兰州市中长期职业技能培训实施意见》指出，全面放开对技术工人、职业院校毕业生等户籍限制，没有购、租住房的，可选择在用人单位集体户口或单位所在地街道、派出所集体户落户。

二线城市对中专、技校生放开户籍的时代似乎已经来了。

南昌市2018年实施的《放开非户籍人口在南昌市落户推行五条措施》就提出，国内大中专院校（含高职高专）毕业生，凭毕业证办理落户。在南昌市大中专、职业技工院校就读学生，凭新生入学通知书或在校学习证明办理落户；全国其他院校就读学生需将户口迁入南昌市的，可按在南昌市就读学生同等条件办理。

上海社科院城市与人口发展所杨传开指出，从人才的角度考虑，一些中西部省份人口本身是流出的，所以作为省会或者大城市，就需要考虑集聚人口。

加上有些城市人口老龄化比较严重，而城市发展需要活力，“所以这时候很多城市就想办法吸引外面的人口，来补充劳动力资源。”他说。

但有的城市对投靠子女的老人落户也持欢迎态度。

大连市近期发布的《大连市户籍管理若干规定》指出，在新区城镇有合法稳定住所或取得全日制中等职业学校（含技工院校）及以上学历或在本市就读并已取得初级工以上国家职业资格证书，距法定退休年龄15年以上的人员，可在新区城镇落户。

在投靠人员落户方面，《大连市户籍管理若干规定》指出：投靠人单老人65周岁以上、双老人130周岁以上，已办理《大连市居住证》2年以上，其子女在主城区落户8年以上或在新市区落户5年以上或在新区落户3年以上，并有合法稳定住所；投靠人80周岁以上，其子女在本市有合法稳定住所。投靠人员都可在被投靠人户籍所在地办理落户。

人口流向将冰火两重天

鉴于各地正加快吸引人才流入，甚至对符合条件的中专生、技校生、老人也放开户籍，接下来城市人口可能会出现较大变动。

具有公共服务优势的城市将吸引到大批户籍人口，促进常住人口增加；但是缺乏公共服务优势的三四线城市，人口可能会加快流失，即便是东部省份也是如此。

以浙江省为例，近期公布的人口抽样调查报告显示，2018年杭州、宁波常住人口净流入27.83万、15.81万；嘉兴与上海相连，净流入了4.28万；湖州与上海距离较近，净流入2.18万；绍兴与杭州相连，净流入1.24万。其他距离上海、杭州、宁波较远的城市，常住人口流入少，比如温州净流出了2.5万，台州净流出了1.45万，丽水净流出了1000人。

再以山西为例，2018年末太原常住人口增加了4.17万，运城常住人口增加2.36万，而阳泉、朔州、忻州、吕梁常住人口增长不到1万人，去掉自然增长因素（出生人口减去死亡人口），除了太原外的其他地级城市，常住人口应该属于增长缓慢或者负增长状态。

一般来讲，城市级别越高，公共服务水平越高，吸引人口进入的虹吸效应越大。比如一些直辖市、副省级城市、省会城市，因为聚集了比较好的教育、文化、科技、金融等资源，对人口吸引力都大。

这可能会导致人口从低级别城市，不断向更高级别城市涌入。比如农村人口会向乡镇集中，乡镇人口向市县集中，而市县人口向省会城市集中，省会城市人口向副省级城市、计划单列市以及直辖市集中。很多省可能会出现一个省会城市虹吸全省常住人口净流入的情况。这在陕西、山西、青海等地均表现明显。

对此，中南民族大学教授李彦军认为，未来各地城市选人落户会有差别，比如一线城市会政策趋严，一些二线城市将可以吸引到大量人口，但是更边远的、缺乏发展机会的城市人口可能流失严重，这会影响产业的发展，需要避免空心化问题。

北京市人口学学会常务理事尹志刚指出，一些超大城市与三四线城市的区别其实部分在于社保、医疗等公共服务方面。如果三四线城市这些服务搞好了，人口也不一定都要向更大的城市走。

下一部改革的方向，应该是社保随人走，促进基本公共服务均等化。

同时也要注意，光靠人才政策吸引人才是不够的，还是要更多给居民提供发展的机会。“各地还是要靠自己的产业结构来吸引人才，提供均等化的社会保障，让人才能通过自己的努力提高收入。”他说。

上海社科院城市与人口发展所杨传开指出，各地制定政策吸引落户不能够太盲目，要做好预案。“天津出台了落户政策，后来又提出来附加各种限制条件，就是因为前面的政策没有考虑充分，没想到一下子会有这么多人来落户。”他说。

“同时各地吸引人口要考虑产业结构，像家政行业的从业者也是紧缺的。同时，关键是要让人才留下来。这就需要地方政府在公共服务、生活条件等其他层面做好保障。”他说。

虽然与住建部此次提及的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”仍有所差异，但作为全国率先实行商品房销售按“套内建筑面积”计价的城市，“重庆样本”仍值得借鉴。

2002年6月，重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中第十三条明确，商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

该条例于当年8月1日开始施行，宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策。凡不按套内面积计价销售商品房的，由有关部门责令改正，并依法予以查处。

重庆市住房城乡建委相关负责人在接受据龙华网采访时指出，该条例施行以来，不仅减少了商品房交易面积纠纷，同时也维护了购房群众的利益，让群众明明白白购房。

重庆作为全国率先实行商品房销售按“套内面积”计价的城市，究竟是如何实行的呢？澎湃新闻采访多名重庆地产从业人员与地产商负责人进行解答。

问题一：重庆哪些地方采用套内建筑面积？

答：重庆虽然从17年前就开始采取套内面积计价，但并非所有城区都实行以套内面积计价的方式，仅有9个主城区采取以套内面积计价。

重庆市主城区包括渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区，即通常所称的“主城九区”。

在9个主城区内，商品房销售公示时，应当同时公布套内建筑面积计算和以建筑面积（即：套内建筑面积+公摊面积）计算两种价格。在具体交易的时候则使用套内建筑面积来计价。

问题二：重庆采用的套内建筑面积与套内使用面积有何差异？

重庆以套内建筑面积计价的方式，套内建筑面积并非套内使用面积。

根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准规定：房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内使用面积则包括卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁柜等使用面积的总和。

简单理解，即套内建筑面积>套内使用面积。

值得注意之处在于，重庆9个实行套内面积计价方式的主城区，住宅的产权年限仅为50年。“除了2003年前拿到地的项目房屋产权还是70年，其他的住宅一般都是50年年限。”

问题三：一个城市不同区域房产交易时采取不同的计价方式，购房者如何选择？

开发商在商品房销售时，都会清楚的公布套内建筑面积、建筑面积以及各自的价格，因此即便交易时不同区域计价方式不同，也并不会给消费者带来多少不便。

在9个主城区以外的区域，购房者们在买房前一般也都会考虑得房率（编者注：即套内建筑面积/建筑面积）的问题，在其他各方面条件差不多的情况下，得房率高的住宅势必是更有优势一些。同时，开发商在设计项目时也会考虑到消费者的这一需求。

从实际执行层面来看，重庆地区楼盘的得房率相对较高，不太会出现某些地区50%的奇葩案例。

通常而言，高层住宅项目得房率一般可以做到78%-80%；洋房得房率可以达到85%-90%；别墅的得房率往往能达到98%以上。

随着时代的发展和生活水平的进步，许多购房者在买房时不再把得房率看得那么重，也越来越不排斥公摊。

“可能十年前更多的是刚性需求，大家考虑最多的是同样价格下买到公摊最少、得房率最高的，但有现在越来越多改善型需求，许多购房者开始关注公共空间，希望有更多的配套、更好的小区环境。”

举例来说，十多年前重庆许多住宅项目都做的是两梯八户，公共空间尽量少、得房率尽量高；但如今，两梯八户的住宅已经不再那么受大家欢迎，人们对住宅的品质有了更高的要求，因而现在开发商在重庆推出的新住宅项目一般都是三梯六户或三梯八户。

问题四：套内计价会导致房价变高吗？

重庆采用“套内建筑面积”进行计价并不意味着没有公摊。

公摊作为楼房整体的一部分，包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

公摊建筑面积实际上最后也是为业主所使用。通俗来说，这部分的成本也是加在套内面积里的。按照目前重庆房地产市场的普遍情况而言，套内建筑面积计价约等于建筑面积计价的1.2倍左右。对开发商而言，这些成本是真实存在的，并不会因为不同的计价方式而使成本消失。

举个例子：去菜场买一只活鸡，称活鸡的时候包含了羽毛、内脏、血等一系列东西，但最后被处理后，剥干洗净的鸡你可能有一些东西不需要，但在称鸡重量的时候，都是鸡的一部分。

但是，从另一角度看，这也对于开发商的产品规划能力提出了更高的要求，因为规划和设计问题导致分摊面积增多的话，你的单价就可能变高，那么购房者可能就不会认账。

问题五：套内建筑面积交易与建筑面积交易的主要差别在哪里？

目前，重庆在主城9区采用套内建筑面积计价的方式。但出了主城9区，其他地方仍按建筑面积销售。

通俗理解，套内建筑面积计价相较建筑面积而言，单价会提高。原来所谓公摊面积部分的价格仍会加在套内单价上。

对消费者的好处在于，原来在购买建筑面积的时候，开发商的设计和规划所能体现出来的得房率并不一样，同样100平方米的房子，不同的开发商由于工艺不够先进或者规划设计不合理，在同等建筑面积之下，不同开发商体现出来的得房率并不一样。因此，以套内建筑面积来算，不会像“月饼包装”一样买单。

问题六：采用建筑面积交易有损购房者自身利益？

购房者可能认为开发商会修大电梯前室面积、楼道面积等来多赚钱，但事实上，一些大型的开发商并不需要靠这些来赚钱，因为多修两个平方的电梯前室也需要成本。一些开发商房子公摊较多，其实是源于经验不足的小开发商的设计及工程能力有所欠缺，并不说开发商想骗钱。

问题七：其他地方如果转变成“重庆模式”，会对市场带来何种影响？

目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题。

对市场而言，转变为重庆“套内建筑面积”或者住建部征求意见稿中提及的“套内使用面积”计算，会更加规范房地产开发商的自我设计规划、工程这些层面的提升，把不必要的成本省下来，因为这些成本消费者不会再买单。

对购房者而言，不会不需要电梯前室、过道等，但是通过规范被制约后，开发商会在这方面用更多的心力、用更好的技术，把这些方面修的更合适。同样的过道，多少更合适、更经济，现在就会更加规范。房地产市场产业集中度越来越高之后，对开发商而言，也会想通过节约客户的购房成本而提升自身的竞争力。

问题八：按套内面积交易会降低配套条件吗，比如会所之类？

会所确实也占公摊，但是在用地规范中，除了容积率、限高等，物业用房、会所、配电房，这些都是在土地出让文件中就规范下来的，都是必须的。但这些确实是为购房者服务的。

无论是按“套内建筑面积”、“套内使用面积”还是“建筑面积”来交易，都不会影响这些配套的存在与否，但开发商一定会使其更加优化，功能最大化。

问题九：房企会为了最大化套内面积在设计上有所改变吗？

对消费者而言，按“套内建筑面积”比按建筑面积来计价更合理更公平，也更加能保证消费者的利益。新建商品房预售制之下，会出现购房合同和实际交房面积的误差，在计算购房面积误差时，重庆按套内建筑面积，而非其他城市所用的建筑面积。

重庆的梯户比例高主要是和重庆地貌等因素有关，土地稀缺，使用更加集约化，也会形成重庆房屋建设的习惯，而非是为了最大化的得到套内面积而形成的。重庆和其他城市一样，品质越高的楼盘，价格越高，重庆也有得房率低的项目，还是要看项目的定位。

问题十：物业费、取暖费、精装修等重庆按何计算？

物业费、取暖费——按建筑面积算。

精装费用——按套内建筑面积算。

房产抵押贷款热度升 银行广告语称“利率比房贷还便宜”

本报记者 张 歆

楼市冷清，买家持币观望，卖家变现的时间周期被拉长。然而，有些卖家却因为经营资金需求而不能被动等待，于是房屋抵押贷款的热度也随之上升。

“近期，我们公司手里的房屋抵押理财项目储备比较丰富，如果您有兴趣可以尽快考虑”，一家专营房产抵押类理财业务的财富管理公司销售人员对《证券日报》记者表示。

而一家股份制银行华东区域支行的有关人士则对记者表示，房屋抵押类贷款的利率最低可以低于按揭贷款(目前，各地主流的按揭贷利率为基准利率上浮10%)，且时间最长可达30年。

楼市拖累“首付贷”需求

房屋抵押贷款“填空”

“如果您有闲余资金(50万元起)，我们可以为您匹配有借款需求的个人，借款人会拿北京六环以内的房产做抵押，再由第三方担保公司根据《担保法》28条进行一般担保，每月支付1%的利息，年化利率为12%”——上述财富管理公司人员会不定期将上述信息发送至某聚焦各类金融机构资金和项目对接的合作平台，以及通过朋友圈进行发布。今年以来，其发布频次明显增加。

《证券日报》记者随后调查了解到，上述财富管理公司的主业就是撮合房产抵押类融资和投资的需求，而类似的机构或平台还有很多，甚至于还有第三方平台专门集合此方面产品并进行推介。

也就是说，此类理财产品的B面是房产抵押贷款，理财产品的供应增加则反映出房产抵押贷款市场的活跃。

在搜索引擎以“房屋抵押”为关键词进行检索，可以看到来自正规中外资银行、小贷公司等机构的大量贷款推销信息。多数银行设定的抵押成数为七成，审批快、批贷率高也是此类贷款的主要“卖点”，相对而言，千万元的融资规模是多数银行的放款上限；而小贷公司的推介广告则颇为高调。《证券日报》记者注意到，有公司吹嘘能够将抵押成数提高至九成，贷款规模上限提高至5000万元。

“现在纯信用类的消费贷的审批确实比较严，额度也少，如果你在北京有房或有车，建议您还是增加抵押物”，贷款中介承认，“无论是消费贷还是经营贷，大额的资金需求很可能都需要抵押房产。”

另有多位贷款中介表示，在楼市火爆时期，大多数人寻找信用类贷款，并想尽办法腾挪进首付，而抵押贷款则较少被人问津；如今，楼市观望气氛浓厚，房产流动性减弱，抵押贷款成为了很多急需周转资金的小微企业或个人的选择。去年年末以来，住房抵押贷款一直是部分贷款中介最愿意推销的产品。

房产抵押贷利率

主动对标房贷

虽然同样是涉房贷款，但房屋抵押贷款和房贷其实差距颇大。房屋抵押贷款指借款人以自然人名下的房产 ( 住房、商住两用房 ) 作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款；银行按照市场评估价的一定比例，确定抵押贷款金额。而房贷也就是住房按揭贷款，是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款。也就是说，两类贷款对应的是房产所有权变更的不同阶段，其审批要素、潜在风险也都存在较大差异。

不过，为了加大借款人对于抵押贷款的市场认同度，部分金融机构主动与房贷进行“PK”，并推介抵押贷款。

“授信期限最长30年、单笔使用最长20年、现在申请可以享受比房贷更低的利率！”，某股份制银行在推介自己的房屋抵押贷款业务时主动“对标”了住房按揭贷款。

不过，《证券日报》记者深入了解后发现，不同金融机构的房屋抵押贷款的利率水平还是差别较大的。其中，银行类金融机构对于优质客户确实提供了较低的利率；而小贷公司等第三方的利率往往在12%-14%之间。

“我们可以给你的房产申请抵押贷款，放款方是银行，如果你其他资质良好，最低可以申请到略低于5.4%的年化利率，消费贷可以申请10年还清，经营贷可以20年还清，而且有多家银行可以选择”，中介公司员工张女士此前曾对《证券日报》记者表示，“如果你不抵押房产，同样业务的年化利率可能上升至8%。”

而小贷公司等第三方机构由于资金成本远高于银行(资金源自自有或理财)，月息的起步价往往就达到了1%，甚至是更高。

2月23日下午，AP“时代之巅”全球品牌盛典·中国站，在北京盛大启动。这是AP成立近30年来，首次全球发布,并首站中国北京。现场，由AP联合三大房地产服务商群策环球、Harrison、BangkokCitismart共同打造的“生活方式构建，不仅是建筑”全新理念发布。

AP总经理Kayon Tantichatiwat、群策环球CEO刘明道、Harrison CEO林广荣、AP业务拓展经理Nisarrat Chuchertkijwattana、AP企业战略总监助理Tananut Songkue、AP生活创意总监助理Chudaporn Teerachaiprasert； Harrison执行董事陈岳铭、Harrison执行董事熊锦钊、Harrison国际销售总监阎慧楠；群策环球海外开发总经理时兆琪；BangkokCitismart相关负责人、近百家海外地产运营机构、三十余家媒体单位及AP业主代表出席了发布会。

下午三点，盛典正式开启。活动承办方群策环球CEO刘明道致辞，感谢莅临到访的所有嘉宾。刘明道表示，此次全球品牌盛典·中国站，是AP首次全球发布，将带来全新的生活理念和项目推介，相信与会来宾一定不虚此行。

活动特邀嘉宾王蕾女士一曲深情而动人的《春天的芭蕾》，拉开了整场活动的序幕。

活动协办方之一的Harrison CEO林广荣，为与会来宾细致阐述了泰国目前的经济形势和房产现状，以及未来的房产市场走向。林广荣表示，在全球化进入新格局的今天，越来越多的高净值人群了解到海外置业这一投资方式，并深度参与其中。以泰国为例，由于泰国物价低廉、交通方便、环境优美、医疗和教育水平国际一流，加之房产性价比高、房价涨幅明显、出租回报率高，近几年，越来越多的外国购房者涌入泰国置业。随着泰国运输基础设施总体规划的深入实施及产业不断升级，未来泰国房产市场前景依然向好。

AP公司总经理Kayon Tantichatiwat分享了AP的发展历程及未来的战略规划。Kayon Tantichatiwat表示，AP成立于1991年，至今已有28年历史。曾荣获亚洲最佳公寓开发奖、亚洲最具影响力公司、泰国最佳房地产开发商、泰国最佳公寓室内设计奖等多项殊荣。目前AP已建成交付近200个项目，产品涵盖VITTORIO、THE ADDRESS、RHYTHM、LIFE和ASPIRE等五大系列。2019年，AP将有ASPIRE SUKHUMVIT-ONNUT、ASPIRE ASOKE-RATCHADA、LIFE SATHORN-THAPPA等五大项目上市推出。全新的产品理念、对空间设计的极致追求，力求满足都市人全方位生活需求。

Kayon Tantichatiwat对AP 匠心打造、2019年即将重磅推出的项目之一ASPIRE SUKHUMVIT-ONNUT进行了简单介绍。ASPIRESUKHUMVIT-ONNUT项目为水岸低密墅质公馆，永久产权，无公摊。项目共553套，一居为主。项目距BTS素坤逸线安努（ONNUT）站仅1500米，周边生活设施完善，教育医疗资源环伺，尽享轻奢高品质生活。

随后是沙龙论坛暨记者提问环节。AP总经理Kayon Tantichatiwat，群策环球CEO刘明道，Harrison CEO林广荣， AP业主代表，对媒体感兴趣的问题进行了一一解答。

活动最后，迎来最激动人心的环节：品牌联合发布仪式。伴随着激昂震撼的音乐与绚丽变幻的灯光，在现场媒体和嘉宾的见证下， AP总经理Kayon Tantichatiwat、群策环球CEO刘明道、HarrisonCEO林广荣、AP业务拓展经理Nisarrat Chuchertkijwattana，共同在大屏幕上按下手掌印，正式开启了AP“生活方式构建，不仅是建筑”的华丽蜕变之旅。

AP“时代之巅”全球品牌盛典·中国站圆满落幕，但AP以“生活方式构建，不仅是建筑”的品牌理念才刚刚开启。今后，AP将诠释对未来城市品质生活的理解，助推城市繁荣升级，引领都市人居迈向新高度。

1月北京、广州二手房价分别环比下跌0.1%、0.3%，上海持平；大理新房2%领涨

国家统计局昨日发布的数据显示，4个一线城市和31个二线城市二手住宅销售价格环比均下降0.1%。值得注意的是，大理新房二手房涨幅领涨全国。其中，大理新房环比上涨2%，大理二手房环比上涨1.6%。

有业内人士表示，时隔45个月，一二线城市的二手房价格开始全面下调表明，楼市或现拐点。如果后续的信贷政策没有明显的变化，预计这一调整趋势将延续。

一线城市新房环比涨0.4% 深圳下降0.1%

国家统计局表示，1月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。

总体看，70个大中城市中，新建住宅上涨的城市有58个。其中，大理、吉林、锦州、秦皇岛的新建商品住宅销售价格领涨全国，分别环比上涨2%、1.8%、1.7%、1.7%。70城市中，西宁、温州、蚌埠、三亚四个城市新房价格持平；岳阳、惠州、厦门、泉州、湛江、天津、大连、深圳等8个城市新房价格涨幅下调，分别下调0.4%、0.4%、0.3%、0.2%、0.2%、0.1%、0.1%、0.1%。

从一线城市表现看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中：北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

从同比看，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.6%，涨幅比上月分别扩大0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅有所扩大，新建商品住宅销售价格同比上涨11.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，呼和浩特、大理、海口、西安的新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%。

一二线城市二手房价下行 北广深环比下降

从二手房市场表现看，新京报记者计算发现，70个城市中有41个城市二手房价格上涨。其中，大理、南宁、呼和浩特、丹东、平顶山、徐州、三亚等城市上涨最多，环比分别上涨1.6%、1.4%、1.3%、1%、0.8%、0.8%、0.7%。

17个城市的二手房价格下调，湛江、福州、广州、深圳、无锡、北海等城市下调幅度较大，分别环比下调0.5%、0.4%、0.3%、0.3%、0.3%、0.3%；此外，还有12个城市的二手房价格涨幅持平。

从一线城市表现看，4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

“从2015年5月开始，70大城市二手房市场开始新一轮的上涨。其中，当月二手房上涨城市达到42个，一线城市的深圳上涨最高，单月涨幅达到6.3%。1月份的数据可以看出，时隔45个月，一二线城市的二手房价格开始全面下调。”中原地产首席分析师张大伟说。

张大伟认为，一二线城市二手房市场进入下行周期，楼市或现拐点。“如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。目前多个城市开始了松绑房地产调控，但对楼市的影响较小，除非是松绑杠杆工具包括首套房成数、认定标准，否则价格调整依然是趋势。”

此外，他同时指出，最近北京、天津等部分一二线城市的二手房市场出现了成交量的轻微复苏，主要是因为房价跌幅大之下的市场炒作，能不能成为趋势还是看政策。 新京报记者 侯润芳

■ 焦点评论

房价公布不再单列热点城市 并不意味房地产调控就此转向

2月22日，2019年1月70城房价数据公布，《15个热点城市新建商品住宅销售价格变动对比表》没有出现在统计中。至此，延续2年多的针对15个热点城市的统计不再单独列表。

房价公布不再单列热点城市，与房地产调控成果有关。国家统计局针对15个热点城市的单独列表，最早出现于2016年10月上半月的统计结果中，也即《15个一线和热点二线城市10月上半月与9月新建商品住宅价格变动对比表》。此后，国家统计局每月公布70城房价数据时，都会将15个热点城市单独列出。这15个城市分别是北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、广州、深圳和成都。

这15个城市是本次房地产调控的重点城市，据媒体报道，2016年11月，住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都等重点城市要把房价稳定在现有水平上。这些城市，有北上广深等一线城市，也有成都、福州、郑州、武汉、济南、南京、杭州等省会城市，还有厦门、无锡等经济发展较快的城市，而这些城市几乎都经历了一轮乃至多轮房价快速上涨阶段。以成都为例，自2016年8月开始，房价出现上涨苗头，尤其是天府新区建设加快等政策利好消息加持、外来投资者的持续涌入，造成了房价持续上涨。

与成都房市情况相似的河南省会郑州，2016年连续拍出了14个地王，至当年8月，郑州房价涨幅位居全国第一，连续四个月进入全国涨幅榜前三。

对于房价上涨过快的城市，住建部将其在房价公布时单列，一方面是作为房地产调控的重要量化标准，通过定期房价走势公布，便于公众了解调控效果；另一方面也可以作为房地产市场风向标，释放调控持续的明确信号，引导市场预期，也有利于为当地政府有效调控房地产市场提供服务。

经过两年多的宏观调控，国内房地产市场已经从之前的过热状态转为总体平稳，不少城市房价出现降温，1月70城二手房数据显示，31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。有业界分析人士认为，这标志着楼市拐点出现，一二线城市的二手房价格开始下行。

在此情况下，房价公布不再单列热点城市，是因为调控策略逐渐见效，相关城市房价上涨势头已经被明显抑制，继续单列的意义不大。当然，房价公布不再单列热点城市并不意味着房地产调控就此转向，监管部门在年初的会议中明确提出把稳地价、稳房价和稳预期作为重点工作之一，住建部以及地方政府还会继续针对房地产的稳定发挥调控作用，避免出现大幅度反弹迹象。 □楚天(财经评论人)

新华社上海2月22日电1月70个大中城市房价趋稳 楼市调控凸显“一城一策”

新华社记者郑钧天

22日，国家统计局公布的“2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，在“因地制宜、因城施策”的调控原则指导下，1月份各线城市商品住宅销售价格总体平稳，其中环比房价基本保持稳定，同比房价涨幅则有所扩大。

在“房住不炒”的主基调下，各地房地产调控凸显“一城一策”特征。

一二线城市新房价格环比微涨，三线城市涨幅持续回落

从环比来看，2019年1月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到58个，较上月少1个，最高增幅为大理的2.0%；下跌的城市有8个，与上月持平，最大跌幅为岳阳和惠州的0.4%；4个城市持平。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中，北上广微涨，深圳微跌。二手住宅销售价格则下跌0.1%，北广深微跌，上海持平。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.2%，涨幅均比上月回落0.1个百分点。

记者春节前夕走访各地楼市发现，1月楼市已提前进入“假期模式”，随着农历新年临近，成交气氛逐渐转淡。据中原地产统计，1月份上海新楼盘开盘当日签约均未过百套。

中原地产市场分析师卢文曦表示，春节前后是传统淡季，开发商推盘减少，二手房市场上的买家也不积极。因此，房价统计数据基本延续了上个月的走势，体现出“稳”的特征。

二三线城市新房价格同比涨幅扩大

从同比来看，2019年1月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有68个，比上月少1个；其中，西安、呼和浩特、海口和大理分别以23.5%、22.6%、20.7%和20.3%的同比涨幅领涨全国。70个城市中，仅厦门和深圳分别同比下降0.3%和0.1%。

国家统计局数据显示，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上年同月扩大0.5个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.6%和11.0%，涨幅比上年同月分别扩大0.3和0.2个百分点。

在易居智库研究总监严跃进看来，新建商品住宅同比房价指数仍处高位，且增幅持续扩大，跟过去几个月环比增幅数据相对偏高密不可分。“2018年底部分城市高价楼盘密集入市，在1月份集中办理网签推升了当月的价格数据。”

中原地产首席分析师张大伟认为，房价上涨较快的区域仍集中于二三线城市。在同比涨幅位居全国前列的城市中，西安、海口、呼和浩特、贵阳、大理、徐州、秦皇岛、丹东、昆明、济南、三亚和石家庄等二三线城市自2018年9月以来轮流领涨。

房地产调控凸显“一城一策”

据中国指数研究院统计，1月份各地出台总计15次房地产调控政策，内容上呈现差异化，“一城一策”的特点凸显。

例如，福建、河南、安徽三省，以及长沙、杭州、宁波、成都和武汉等城市明确提出将按“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。从各地近期陆续公布的2019年棚改计划来看，未来亦将针对商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，因地制宜调整货币化安置政策。

在2019年初的各地“两会”上，大多数省、自治区均明确提及“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。一些地区还因城施策调降了人才引进的落户门槛。

张大伟认为， 2019年房地产调控的政策主基调依然是从严，各地在“一城一策”原则指导下，将提高政策灵活性，同时坚持“房住不炒”的定位。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，各地继续坚持因地制宜、因城施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，将促进房地产市场平稳健康发展。

东方今报·猛犸新闻 首席评论员 李长需

一则“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的消息，引起刷屏式的点赞。在不少人眼里，这就是要取消“公摊面积”了。

毫无征兆，突然就要取消“公摊面积”了，怎么说，这消息都来得有点突兀，让人欣喜得有点接受不了。事实真是这样吗？

细看这则消息的来源，是挂在住建部官网上的《住宅项目规范（征求意见稿）》。该《规范》内容众多，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，不过是其中的一条。舆论单把这条放大出来，是因为在取消“公摊面积”已被呼吁多年的背景下，这条最受关注。

关注归关注，若要把其解释为取消“公摊面积”，恐怕是一厢情愿的“误读”。这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，具有“技术法规”性质，未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。其与公众所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”还是“套内面积”来计算，并无直接的关系。

至于商品住房的购买、保有过程中，都有《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》各负其责，它们明确该管的内容，不可能让本不该管的《住宅项目规范》来说了算。比如，《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。这就意味着，该“公摊”的还要“公摊”。

这种“误读”，看起来有点尴尬。但尴尬的背后，却凸显着焦虑的民意，一份并不起眼的建筑行业的技术规范，就被寄予取消“公摊面积”的厚望，也可见民意对“公摊面积”有多大的意见。“取消公摊”，呼吁了多年，包括去年《人民日报》、新华社双双发声，都没有多大动静。有点风吹草动，满怀期待的公众病自以为是的“误读”，也可以理解了。

100平方米的房子，30平方米的公摊，甚至还频频爆出诸如山东高密52%的“最牛公摊”，让百姓情何以堪。公摊面积究竟怎么算，由于个体是信息和权利的双重弱势，基本属于逆来顺受被告知的地位。公摊多少，开发商说了算；公摊具体包括哪些地方，没人会告诉你。这么多年来，人人都知道是个坑，但无能为力，哭着泪着也要被坑。

虽然从房价的角度来说，用什么面积来计算影响不大。但实际上，潜在的费用却非常大。比如，北方的供暖费，就是按照房子的建筑面积来计算的，但实际上大家真正能使用暖气的面积也只有使用面积，但没办法，你还得为“公摊面积”掏暖气费；再比如上海等城市试点的房产税，也是按建筑面积收，将来国家全面征收时，业主都要为不属于自己的“公摊”交税；物业费也是如此。

缺乏统一的标准、管理混乱、信息不对称……“公摊面积”存在的诸多问题，正如新华社所炮轰的那样，侵蚀了消费者利益，也损伤了市场经济的公平公正。这种长期存在的不合理现象，理应被清除。尤其是在房改已经21年，且正迎来新的住房改革制度的时候。

所以，关于取消公摊可能出现了公众的“误读”，但相关部门应该正解出“误读”背后的民意，拿出魄力进行改革，积极作为，让公众有一种踏实的获得感。

2月22日，龙湖发布公告称，公司间接附属公司于2019年2月20日及21日向合格投资者公开发行2019年第一期公司债券，发行规模为人民币22亿元。据悉，该笔债券的融资利率在3.99%~4.7%之间。

相比之下，一天前，当代置业宣布发行的2亿美元优先票据利率高达15.5%，房企间在融资这一环节的竞争已经形成巨差。

尽管利率不低，海外融资依然成为房企融资的重要渠道。今年以来，华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等一些大房企也相继发债。

此外，对于不少大房企在发行周期上倾向于长周期，如华润置地下周即将在香港联交所发行的一笔美元债，发行期限达10年，但发行利率并未大幅上升，只有4.125%。

Wind数据显示，由于海外发债成本较高，而且多数海外发债房地产企业的主要业务仍在国内，海外募集的资金仍要换回国内，同时叠加美元加息，因此房地产企业更倾向于选择国内市场。

《每日经济新闻》记者从上交所官网获悉，近期有多家房地产发债项目被中止审查。

2月18日拟发行金额为3.09亿的申港-伯恩物业信托受益权资产支持专项计划的项目状态为中止，发行人为福州三盛置业有限公司。

2月1日上交所官网发布信息显示，和昌地产集团申请发行的“中金和昌资产支持专项计划”被中止审核。该笔资产支持证券拟发行规模为3.3亿元。

此外，上交所官网信息显示，阳光100一笔规模7亿元资产支持专项计划、宝龙地产一笔规模11.8亿元资产支持专项计划、当代节能置业一笔规模7.9亿元资产支持专项计划、合景泰富两笔规模分别为200亿元及20亿元资产支持专项计划也在中止审查之列。

wind数据显示，2019年是房企偿债的小高峰，将有4500亿国内债和200亿美元海外债到期，中小房企融资或面临较大压力。