北三县楼市中违规销售的残余仍旧没有肃清，存在“先上车后补票”情况，暗箱操作横生。比如外地户籍购房者与开发商签订合同后，全款交付房款，或分一年支付，等三年个税流水证明开具后，再进行网签。

中房报见习记者 邓雨楠 武爽丨河北燕郊报道

任何政策的风吹草动都在挑动着北三县楼市的神经。

当通州成为北京城市副中心后，政策红利辐射的北三县也跟着不断变化。从狂热投 资导致房价飙升，到严格限购导致市场降温，北三县楼市一直起伏跳动。

2月12日，据北京市规划自然资源委消息，北京目前已经组织编制了通州区总体规划、各乡镇域总体规划以及70余项专题研究、专项规划和设计导则。经过多年酝酿，通州与北三县“四统一”的具体政策已接近落地。今年，北京城市副中心与河北廊坊北三县地区将有一系列的涉及交通、产业、设施等领域的对接措施陆续公布。

受北京市机关迁入北京副中心通州以及地铁规划的影响，中国房地产报(微信ID： china-crb)记者在北三县走访过程中发现，北三县地段好的新房处于供不应求状态，价格在底部运行后逐渐回归平稳，渐趋理性。

环京楼市冰封下的骚动

自2016年年底以来，以北三县为主的环京多个城市发布了限购政策，让惨淡的环京楼市迎来了刺骨寒风。而近期一则尚未落地的计划撬动了北三县的购买力，冰封的楼市开始有回暖迹象。

记者走访了燕郊港中旅·海泉湾项目，此项目是燕郊唯 一还有房的新盘项目，均价在24000元/平方米。该项目销售人员向记者表示，春节假期，燕郊楼市似乎比川剧“变脸”还快。当看记者无意购买时，销售人员表示，现在是入手的最佳时机，下个月就涨价了。

整体来看，整个北三县新房都处于供不应求状态，尤其地段较好楼盘。比如大厂潮白河附近距离地铁2公里的北京早安和孔雀城雅韵园项目，均价在16500元~17000元/平方米之间，目前都已基本售 罄。

相较而言，二手房市场更能反映市场走向。记者注意到，多数业主的预期发生了变化。二手房业主不想卖，而想买的人只能等着排队。

北三县乃至环京地区交通水平的提高等实实在在的利好，让人们难以抗拒。

“每天咨询我买房的购房者电话都要被打爆了。”燕郊当地的一名置业顾问李俊(化名)告诉记者，购买二手商住房购房者增多，目前燕郊二手房均价比年前上涨了不少。

据某房产机构数据显示，燕郊二手房均价连续三个月上涨，从2018年11月的低点18397元/平方米上涨至目前的19365元/平方米，每平方米上涨近1000元。此外，香河和大厂房价也有所上升。香河二手房2月挂牌均价11558元/平方米，同比上涨0.88%;大厂二手房2月挂牌均价15192元/平方米，同比上涨2.65%。

房价上涨的背后是成交量的回暖。据链家APP数据显示，截至1月底，燕郊近三个月成交房源653套。李俊告诉记者，链家燕郊西区门店在2018年12月共成交二手房150套左右，而2018年7月仅成交30套左右。

“自2017年7月廊坊等五市限购力度达到顶峰后，月度成交数据第一次出现这么多的成交。”李俊向记者表示。

“北京城市副中心的规划，使红利辐射到了北三县，这对楼市有重要影响。”上述销售人员告诉记者，在房价大跌过后燕郊的调整比较充分，叠加近期的一些利好政策释放，楼市开始回暖。

值得注意的是，楼市回暖的背后投 资客开始蠢蠢欲动。记者在走访北三县时发现，北三县楼市中违规销售的残余仍旧没有肃清，存在“先上车后补票”情况，暗箱操作横生。比如外地户籍购房者与开发商签订合同后，全款交付房款，或分一年支付，等三年个税流水证明开具后，再进行网签。

“大厂和香河可以先上车再买票。没有资质的外地人在燕郊买房的希望基本为零，所以，大批刚需都涌入了大厂，以潮白河附近的房子最为火 爆。”孔雀城雅韵园项目销售人员表示，有些买到房子的购房者还想趁着更名时加价卖给没购到房子的顾客。

据香河大爱城销售人员介绍，K2京东狮子城是香河仅存的几个新盘中销售较快的，此楼盘也可以交钱后补交三年社保纳税，前提是需付全款。

利好尽出 市场渐趋理性

用“过山车”一词来形容北三县的楼市非常贴切，房价直上直下。市场疯狂的时候翻倍暴涨;市场不景气的时候，直接腰斩。

北三县住宅市场炒作现象严重，价格上涨过快，从2015年开始房价回暖，成了炒房客的投 资热地。但房价并没有产业等经济基础作为支撑，市场过度依赖北京。

以燕郊为例，“拿着北京的工资，住着燕郊的房”，对很多北漂来说，以燕郊为首的北三县成为了这些年轻人的落脚地。自此，随着北京房价的一路高歌，燕郊房价曾一度高涨到42000元/平方米。此外，大厂、香河的房价也都曾冲到2万多元/平方米。

近日，北京市规自委、市重大办相关负责人披露了北京城市副中心交通规划。最新规划显示，平谷线从平谷出发进入北三县，在燕郊将分为两支：一支进入副中心，接入副中心站，并接驳其他线路;另一支拐入东坝地区。

一条潮白河，分开了北京和北三县，河西是通州，河东是三河、大厂和香河。对于燕郊来说，本身的城市规划水平相对较低，配套不足，交通方面存在短板，致使虽与北京“血浓于水”，但存在断层。交通轨道打通了通州与燕郊之间的交通瓶颈，对燕郊的整体交通改善和区域价值来说都是实际可见的利好。

目前燕郊楼市出现了小幅上涨，业内人士指出，副中心及京津冀一体化提升了整个北三县城市规划的水准。有专家分析称，即便北三县出台各项利好，北三县楼市在2019年也不会出现强势的“谷底反弹”。

首先，虽然今年房地产市场已经明确“因城施策、分类指导”的定调，但前提依旧要保持“住房不炒”，坚决遏制房价上涨，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳基调。其次，今年1月初正式批复的《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016-2035)》，强调了严禁在交界地区大规模开发房地产，这也意味着北三县楼市现阶段“维稳”第一。

首都经贸大学城市经济与公共管理学院副教授张智新认为，通州区与北三县整合规划后，对当地楼市具有一定刺激和提升作用，但在中央坚持“住房不炒”大背景下，楼市调控会继续贯彻，并不会使北三县楼市重回楼市“虚火”的老路。

从市场表现来看，有购房置业顾问坦言，燕郊目前基本上是存量房市场，目前在售的新房中，公 寓产品居多。据公开资料显示，2018年，燕郊新房共出售4869套，其中首尔甜城小高层3394套、嘉都861套、潮白河生态城203套等。据链家二手房网成交数据显示，2018年11月，燕郊二手房挂牌均价19177元/平方米，12月为19816元/平方米，虽有小幅上涨，但市场整体平稳运行。

中国豪宅研究院院长朱晓红表示，北三县在严格意义上讲是北京的“睡城”，缺乏相应的产业，在限购持续的前提下，这些区域房地产市场会保持平稳，房价不会大涨。

“近期成交增长有特定的时期性，在严格的限购政策下，燕郊很难有明显的回暖。”克而瑞分析师崔秀程认为，北三县虽有北京副中心交通、医疗等配套利好辐射，但只是有助于房地产市场稳定，很难再出现大幅上涨。

融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落;同比去年1月份首套房贷款平均利率5.43%，上升4.24%。从城市上看，1月份共有7个城市利率出现下降，较上月17个城市有所减少。

“7个城市中，北京和武汉连续两个月出现下降，原因在于北京对于政策以及市场的敏感度高，一般会较早引发市场变动;武汉由于前期利率处于较高位置，利率回调需要一定缓冲时间。”融360大数据研究院李唯一表示，首套房贷款利率持续下行，对刚需购房者来说无疑是好消息。

目前，从各地区政策新动向来看，建设住房租赁市场的脚步已经加快。李唯一表示，未来房屋居住权将不再只能通过购买获取，住房租赁市场的加速发展将对房产交易市场格局产生较大冲击，炒房行为得到有效遏制，房价以及租金也将会趋于市场合理水平，刚需利好将会得到更多呈现。

数据显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比逾九成，其中，有34家银行分(支)行回调利率，占比6.38%，较上月减少20家;有479家银行分(支)行首套房贷款利率较上月持平，占比89.87%。

从一线城市情况看，1月份北上广深一线城市处于5.09%至5.57%区间，北京首套房贷款平均利率为5.43%，较上月回落2个基点;上海为5.09%，较上月持平;广州为5.55%，较上月持平;深圳为5.57%，较上月持平。

此外，在二套房贷款方面，数据显示，2019年1月份全国二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落2个基点，已连续3个月出现回落，1月份二套房贷款平均利率环比下降0.33%。

融360大数据研究院监测的35个城市533家银行分(支)行中，二套房贷利率有32家银行执行基准上浮10%，较上月新增8家;有39家银行执行基准上浮15%，较上月新增7家;有214家银行执行基准利率上浮20%，较上月减少11家;有220家银行执行基准利率上浮20%以上，较上月减少4家。

京城二手房价继续下跌。国家统计局日前发布1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，一、二线城市的二手房价格下降。其中，北京二手房价连续五个月下跌，环比下跌0.1%，同比下跌1.4%。

“精装修，价格可谈，诚心出售！”近日，家住东城区和平里五区附近的市民张女士频繁收到中介机构发来的房源信息。与2017年3月前单价动辄“飙”到10万元甚至12万元的价格相比，如今不少房源的单价都降到了9万元以下。

据房产中介人员小吴介绍，受春节后学区购房增加等影响，最近二手房交易小幅回暖，但交易节奏放缓了。小吴回忆，以前客户最多的时候，店里成箱的瓶装水一会儿就空了，销售人员只能到对面的便利店临时买几瓶。“现在客户说的最多的就是再看看，多看几套再定主意。”

市住建委网站数据显示，今年1月，全市二手住宅共网签10479套，环比去年12月减少1147套，下降9.9%，同比去年1月下降0.5%，基本持平。据我爱我家研究院统计，工作日网签量上，1月基本保持单日500套至600套，延续了去年10月以来的网签节奏。

根据房产中介数据，分区域来看，1月本市二手住宅交易量较大的11个区县中，西城、东城区的均价已经跌到了每平方米10万元以下，海淀区则以7.5万元的均价位居二档，朝阳、丰台区以5万元的均价位于第三档，石景山、大兴在4万元至5万元之间，昌平、顺义在3万元至4万元之间，房山区均价相对较低，在3万元以下。（记者 陈雪柠）

交通银行金融研究中心日前发布了2019年首期《交银中国财富景气指数报告》。在国内外复杂多变，国内经济“稳中有变、变中有忧”运行特征的背景下，本期交银中国财富景气指数为138点，较上期下降2个百分点。其中，经济景气指数下降2个百分点，收入增长指数下降1个百分点，投资意愿指数下降2个百分点。

经济景气指数短期下行压力持续

本期经济景气指数为139点，较上期下滑2个百分点。经济景气指数由投资景气指数和就业形势指数两个二级指标组成，两个二级指标有同步下滑。调研结果显示，小康家庭普遍认为未来3个月经济下行压力较大，必须做好应对困难挑战的充分准备。

从经济运行指标来看，近期美欧日等中国主要出口国投资和消费信心指数连续走低，我国企业生产经营活动扩张步伐有所放缓，制造业PMI持续低于荣枯线，春节全国工地陆续停工，非制造业PMI亦有向下压力。PPI环比整体延续下降趋势，CPI同比涨幅回升，工业企业盈利难度进一步加大。

反映在本期受访家庭对所在行业的投资景气和就业形势均呈现出更加谨慎的态度。在内外需求偏弱，部分企业生产经营压力加大，劳动者对高质量就业需求日益增加的环境下，稳定小康家庭对投资和就业预期对支撑经济景气指标有重要意义。

春节因素导致小康家庭支出激增

本期收入增长指数为153点，较上期下降1个百分点。家庭财务状况指数和投资收益指数两个二级指标有不同程度的下滑。

1月2日至17日调研期间，上证指数震荡上升，涨幅为3.83%；1月3日，黄金价格刷新六个月高位，全球经济发展疑虑和股市波动带动了投资者避险情绪升温，美国政府停摆和美元下行也为金价带来支撑；受国际油价提振影响，调研期间商品期货指数和工业品期货指数上涨，反映在本期小康家庭现在投资收益指数小幅上升1个百分点。

尽管当期投资收益小幅上升，但小康家庭投资情绪并不乐观，预期投资收益指数下滑2个百分点。在当期和预期投资收益综合影响下，本期投资收益指数小幅下滑1个百分点。本期小康家庭财务状况指数下滑了2个百分点，为157点。一方面，岁末年初大部分企业发放各类奖金使得小康家庭现在和预期的家庭收入均上升了1个百分点；另一方面，由于春节临近，小康家庭在食品、娱乐、旅游度假和交通的开支将明显上升，叠加节假日期间瓜果蔬菜、水产品等价格上涨因素，导致本期现在家庭支出上升3个百分点，预期家庭支出上升5个百分点。

动产与不动产投资均持谨慎态度

本期小康家庭投资意愿指数较上期下降2个百分点，为124点。投资意愿指数由两个二级指标组成，即流动资产投资意愿指数和不动产投资意愿指数。由于全球经济增长放缓、市场不确定因素增加，本期流动资产投资意愿指数下降1个百分点。2018年12月份，房地产开发景气指数为101.85，比11月份回落0.09点，体现在本期小康家庭不动产投资意愿较上期下降2个百分点。

流动资产投资方面，本期流动资产投资意愿指数下降1个百分点，为139点。1月4日中国人民银行下调金融机构存款准备金率1个百分点。其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，维持松紧适度，保持流动性合理充裕，银行理财和货币基金的收益率可能延续持续走低的趋势。虽然调研期间A股市场震荡上行，国际油价提振，债市期市升温，但小康家庭对流动资产投资仍持谨慎态度，从侧面反映出近期股市主要受机构投资带动影响，仍未传导到个人投资者情绪。从具体产品的投资意愿看，本期小康家庭对各类投资理财产品的投资意愿涨跌不一，上涨较为明显的有债券和期货，而下降较多的则为货币基金。

不动产投资方面，本期小康家庭不动产投资意愿指数下降2个百分点，为110点。2018年1-12月，全国房地产开发投资增速比1-11月份回落0.2个百分点，商品房销售面积增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点，体现在本期现在不动产投资行为指数下降3个百分点。

小康家庭对未来楼市的判断也趋于谨慎，预期不动产投资意愿下降1个百分点。从不同房产套数家庭的投资意愿来看，2018年12月份，首套房及二套房贷款利率呈见顶回调之势，加之央行在2019年1月宣布降准，使得0-1套房小康家庭未来不动产的投资意愿有所上升；2套房小康家庭现在不动产投资意愿微涨，未来投资意愿小幅下降。根据统计局发布的2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，北京、上海、广州和深圳等四个纳入交银中国财富景气指数调研城市的新建商品住宅销售价格分别环比上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。受广州“330新政”前的商服类物业允许售予个人的政策影响，广州新房价格环比增长较多。因此，本期核心城市小康家庭的现在不动产投资意愿有所上升，但未来投资意愿仍呈现下降趋势。

从领涨到领跌，一线城市用了2.5~3年时间。自2015年上半年以来，全国房地产市场第一次出现板块轮动，以一线城市领涨、强二线接棒为开端，经历了全国市场普涨，再到2017年下半年至2018年下半年非城市群三线城市及非强二线城市交替领涨，一线城市则在严厉调控政策之下出现领跌。

进入2019年，全国40个典型城市新建商品住宅成交面积出现了同环比双降，分别为14%和31%。

上海易居房地产研究院日前发布《全国房地产板块轮动现象研究报告》（以下简称《报告》），以国家统计局公布的70城二手住宅销售价格指数为报告数据，并以2015年1月70城平均房价为基准进行计算。《报告》显示，全国二手房平均房价在本轮上涨周期上涨24%；一线城市房价涨幅最大为61%，其中深圳房价共上涨了80%，上海在一线城市中涨幅最低，为45%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示：“二手房价格所反映的板块轮动情况基本一致。新建商品住宅受到限价等政策影响，未必反映出下跌趋势，而二手房由房东自主定价，调整得更为彻底，更真实地反映出市场情况。”

楼市首次板块轮动即将结束

《报告》指出，本轮房价上涨周期中，大部分城市的启动时间为2015年下半年，而一线城市则更早开始。

数据显示，2015年上半年、下半年、2016年上半年，一线城市房价涨幅分别达到了8.9%、11.5%和17.4%。而同期城市群三线城市和非城市群三线城市房价仍处于平稳阶段，只有微小的涨跌。

其中深圳房价涨幅最大，2015年上下半年分别达到17.3%和20.7%；东北地区的锦州市领跌，跌幅分别为3.7%和4.1%。

据《报告》，2016年下半年，强二线城市接棒领涨，房价涨幅达到10.6%。至2017年上半年，领涨城市除上海和广州外，还有合肥、厦门、南京、无锡、长沙、郑州等二线城市，其中合肥与厦门2016年上半年房价涨幅分别达到36.2%和24.6%。与此同时，全国各个城市房价出现普涨。

进入2017年，上半年城市群三线城市接替强二线城市开始领涨，涨幅达到5.1%，同期非城市群三线城市尽管涨幅仍然最小，但已经连续两年稳步上升。2017年下半年至2018年下半年，非城市群三线城市及非强二线城市交替领涨，而一线城市在严厉调控政策之下领跌。

在上海内环内，年前四处看房置换的宋女士告诉《每日经济新闻》记者，过年前敲定了一套杨浦区10年房龄的二手房，“690万元成交的，房东想尽快出售套现，我们也很有诚意卖，这个价格比2017年初降了40万~50万元。但同样，我自己的‘老破小’挂牌价也降了不少，到现在还没出手呢。”

以城市类型分，本轮上涨由一线城市向强二线城市，再向城市群三线城市，最后向非城市群三线城市及非强二线城市轮动。按地区和城市群来看，由华南、华北板块向华东、华中板块，再向西北、西南板块轮动；珠三角城市群率先领涨，随后珠三角与长三角城市群交替领涨，最后京津冀城市群领涨。

易居研究院研究员王若辰向《每日经济新闻》记者分析认为：“随着非城市群三线城市房价上涨时间接近本轮板块轮动现象中各板块领涨持续时间的上限（一年半），以及棚改货币化安置政策的改变，此轮全国房地产市场板块轮动即将结束。”

三四线城市成交量下跌风险大

近日，《每日经济新闻》记者在上海青浦区不动产交易大厅内看到，大厅共开设了12个窗口受理不动产登记证办理，但绝大部分窗口都空着，与早先接踵摩肩的景象形成鲜明对比。

前来办理不动产证的陈先生只用了40分钟，便完成了材料初审、填表、复印、窗口审核等全部流程。等过几天交了税，就等着拿证了。而上一次他来这里，光材料初审就花了半小时排队。

“最近办理速度都还可以，这个时候或者下午四五点来，基本上不用排队，来了就能办。”一位窗口工作人员告诉记者。

中指院数据显示，2019年1月，4个一线城市新建商品房成交面积环比下降38.56%，同比上升0.34%。其中二线代表城市成交面积环比下降28.37%，同比下降8.39%；三线代表城市环比降24.63%，同比下降33.60%。

王若辰分析指出，目前全国商品房住宅去化周期已经于2018年8月份达到9个月后见底回升。2019年1月份，大部分城市商品房成交量，尤其是目前板块轮动中领涨的非城市群三线城市，新建商品房成交量下滑较大。

易居研究院《1月全国40城住宅成交报告》数据显示，进入2019年1月，全国40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，三四线城市环比下降30%，后市二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

“一线城市由于目前成交量能已处于低位，有企稳的迹象；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。”易居研究院研究员沈昕告诉《每日经济新闻》记者。

对比历史数据来看，今年1月份，一线城市中北京的成交面积同比大幅增长，上海和广州的成交面积同比小幅增长，深圳则同比小幅下降。一线城市的总成交面积环比下降，同比小幅增长，目前处于2014年以来的较低位，从近几个月成交量走势及1月份的同比增幅来看，有企稳的迹象。

今年楼市走势主要看三四线城市

中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者：“今年中国房地产市场主要看三四线城市。对比2018年春节期间三四线城市的活跃，2019年返乡置业明显退烧，购房者愈加理性，大部分三四线城市的市场成交均比去年降温。

易居报告认为，一线城市房价至今调整已超过一年半时间，未来可能率先企稳。由于本轮房价上涨三线城市主要由去库存及棚改货币推动，相较一二线城市基本面因素支撑较弱，预计未来三线城市房价将开始调整并持续较长时间。

以厦门为例，其在本轮上涨周期的二线城市轮动阶段中涨幅仅次于合肥。2017年3月厦门二手房价涨幅一度达到48.4%，此后房价持续下跌至今。2018年12月及2019年1月，厦门二手房成交量分别同比增长31.4%和19.3%，略显回暖迹象。但从成交量上来看，见底仍需成交量的持续放大。

张大伟进一步指出：“2019楼市除非信贷政策出现明显转向，否则三四线城市从春节开始进入明显调整期的可能性越来越大。三四线城市房价有天花板，不能觉得房价比一二线便宜就任性买买买。交易活跃度高、城市化率高的地区才有相对活跃的二手房市场。”

北京地区限竞房密集入市。数据显示，经过3年的土地出让，目前已供应限竞房约300万平方米，预计2019年约6万套限竞房入市。从签约情况看，目前网签率整体不足20%。业内人士称，限竞房大部分位置不佳，加上北京限购限售政策较为严格，需求受到抑制。限竞房政策推出后，购房者观望情绪浓厚，去化率较低。

网签率偏低

中原地产研究中心统计数据显示，过去3年，北京合计出让95宗商品房住宅地块。其中，限竞房地块达92宗，合计规划的商品房建筑面积851万平方米，累计投资约5000亿元。截至目前，按照土地面积计算，北京限竞房已供应300万平方米，还有590万平方米等待入市。预计2019年全年入市的限竞房有望超过6万套。

截至目前，北京地区入市的限竞房项目达41个，涉及57期，批准面积合计309.96万平方米，批准套数合计26501套。其中，中海云熙限竞房项目、和悦华锦限竞房项目单个项目供应超过1000套；首开保利熙悦林语限竞房项目和瀛海府限竞房项目则不足百套。

网签率方面，目前签约面积合计约60万平方米，签约套数合计约6000套，网签比例仅为20%。同时，限竞房市场分化明显，部分限竞房项目接近售罄，有的项目去化不足2成。整体来看，合同销售的平均签约数量不足40%。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，过去几年，北京土地供应出现高峰，预计后续将有大量房源上市。限竞房区域供应扎堆，部分区域入市超过3000套，供大于求。

中国百城住宅库存数据显示，截至2018年12月，北京地区库存量为993万平方米，同比增长54%。库存量整体较高。

配套项目利润高

诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，限竞房是近年来新推出的一种房型，通过“限房价、竞地价”的方式出让土地，企业拿地期间就对项目限制售价。与普通商品房相比，限竞房5年内不能买卖，5年后买卖不需要缴纳土地出让金。从目前情况看，北京限竞房较多，其他城市采取该措施的较少。

业内人士对中国证券报记者表示，项目实施高周转以及拿地后建设别墅等利润率较高的配套项目，成为房企积极拿地建设限竞房的主要动力。

陈雷指出，房企要做到高周转发展难度大。高周转即快速拿地快速销售，一方面要求市场较好，回款时间能得到保障；另一方面，如果地价上涨过快会影响拿地面积。

中国证券报记者从多个限竞房楼盘销售处了解到，北京地区新楼盘基本都是限竞房，限竞房项目成为房企在北京拿地的“必选题”。为了快速回笼资金，促销降价成为趋势，不少开发商推出新盘后，要求三天内交足首付。由于第一批限竞房2017年入市，目前市场上没有限竞房的二手房交易。

受住房和城乡建设部委托，2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上，牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组，经过两年多的研编，目前已完成了《住宅项目规范（征求意见稿）》。2019年2月18日，包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

《住宅项目规范（征求意见稿）》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受记者采访，对该条进行了解答。

该负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人说，这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。二是解决住户使用面积不透明的问题。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

该负责人说，标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序，对提高标准的科学合理性十分重要。《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益，对此次征求意见收集到的意见和建议，中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视，认真对待，深入分析研究，加强协调沟通，修改完善相关内容，并做好进一步征求意见和专家审查，经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后，按程序批准发布。

近日，国家统计局发布1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，数据显示，1月份商品住宅销售价格总体平稳。值得注意的是，一二线城市二手住宅销售价格出现下降趋势。其中，一线城市环比下降0.1%；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点。

有业内人士认为，受春节因素、返乡置业意向减弱等多方面因素影响，本轮持续超过45个月的房价上涨后，一二线城市的二手房价格出现下行。

70城房价指数重回合理区间

易居研究院根据国家统计局最新数据计算，70城房价指数1月环比涨幅重回“合理”区间，预计未来将进一步收窄。

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，从2017年7月开始，70城房价指数连续10个月停留在“合理”区间，2018年5月进入“偏热”区间，6月触及“过热”区间，7月和8月完全进入“过热”区间，9月和10月处于“偏热”和“过热”区间之间。2018年12月房价指数环比涨幅为0.77%，较11月明显回落，已经开始接近“合理”区间上沿，市场出现降温趋势。

国家统计局数据显示，1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降；三线城市环比涨幅均回落。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，据初步测算，四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅较上月的1.3%回落0.9个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

同比方面，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅均较上月有所扩大。数据显示，1月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.6%和8.0%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

王若辰表示，1月新建商品住宅销售价格同比涨幅有所扩大，主要原因是受部分城市限价有所松动、高价地拿证开盘导致的结构性变化。考虑到高价地集中开盘，预计未来几个月70城新建商品住宅价格同比涨幅将跟随环比涨幅呈现下行走势。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，返乡置业意向减弱对三四线城市房价产生影响。从58安居客房产研究院调研的数据来看，52.7%的人群有回到老家及周边城市买房的意向，较2018年的58.7%下降6个百分点。

二手房价格由升转降

值得注意的是，中原地产首席分析师张大伟认为，1月官方发布的全国房地产市场数据与房价走势中，楼市拐点明显出现。

数据显示，1月，四个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

具体来看，1月，二手房环比上涨城市为41个，环比减少6个。其中，南宁由去年12月的环比上涨2%，转为下降0.1%；洛阳由上涨1%、成都由上涨0.9%转为持平，遵义、蚌埠、包头分别从上涨0.6%、0.5%、0.4%转为持平。

“最有代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。”张大伟表示，从全国房地产市场成交量看，一二线城市基本是二手房占主导，特别是一线城市，二手房数据更代表市场真实情况。

张波也认为，新建商品房价格上涨和供有结构有一定关系，中高端项目成交更为集中，相比之下，二手房更能体现市场的实际行情。

张大伟介绍，本轮房地产市场从2014年“9·30”新政开始逐渐止跌，到2015年“3·30”新政后酝酿上涨，2015年5月本轮价格开始爆发，根据70个大中城市房价数据，当月二手房上涨城市达到42个，其中大部分是一二线城市，特别是一线城市深圳单月上涨6.3%。

“31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。叠加一线城市下调，这是最近45个月首次出现。”张大伟说，最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调，如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。

政策微调仍将持续

张波表示，1月房价下跌城市明显增多，楼市明显进入淡季。王若辰认为，部分二线城市二手房价已现下跌，或将带动整个房地产市场进入调整阶段。

但张波预计，在因城施策、人才政策频出的背景下，楼市后续降温速度将趋缓，整体走稳趋势更为明显。

日前，国家发展和改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》便指出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2月18日，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。西安、南京、海口、广州等地相继放宽落户标准与限制。

“放宽落户城市全面开花，很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前的基础上，继续加码人才政策。”张大伟说。

值得注意的是，稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。“稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌同样不是稳定。”张大伟认为，未来住建部的约谈、预警依然将影响地方房地产调控，包括多轮多城市房地产巡查在2019年将常态化。他预计，在保持房地产市场稳定的目标下，2019年政策微调仍将持续。

人口迁入和聚集能给城市带来经济活力和消费需求，更重要的是，流入人口的购房需求将在短期内改变当地楼市下行的趋势。

新春伊始，各地就发出空前的“抢人”大招。截至目前，2019年内发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。其中，南京、西安等二线城市落户政策的接连出台，在让外界感慨二线城市抢人力度的同时，也让业界不免猜测未来房企投资的重心或将从之前火热的三四线城市向二线城市偏移。

“抢人”升级

2月14日，南京市公布了修订后的《南京市积分落户实施办法》，从办法的细则来看，加分指标中房产、年龄、婚姻、落户区域等加分政策均有变化。其中，新政中房产的指标对积分落户的影响权重再度升高。前一天西安市放出史无前例的“抢人大招”则更吸引眼球：具有本科（含）以上学历的，不受年龄限制；具有本科（不含）以下学历的，年龄在45周岁（含）以下；全国高等院校在校学生，均可迁入该市落户。

截至目前，2019年内发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。这一轮“抢人大战”中，二线城市最多，力度也最大，包括西安、南京、合肥等城市，力度空前。

进入2019年，之前那些尝到甜头的城市继续加码，分布看，城市基本全面开花，人才标准继续降低，很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前基础上继续加码人才政策。

中原地产首席分析师张大伟分析，各地人才政策将直接影响房地产市场的变化。过去两年全国多个城市房价出现了反弹，其中这些城市大部分都发布了力度空前的人才政策。特别是部分二线城市，房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相地放开了限购等政策。

亿翰智库研究人士指出，落户政策的进一步放宽带来的住房刚需一定程度上有利于房地产市场对冲下行周期。

投资转向？

“人才战略出台短期内对当地楼市无疑是个利好，量价齐升降成为房企投资的重要风向标。”一位楼市观察人士指出，经济放缓和楼市持续下行是这些城市出台人才新政的主要原因之一。

数据显示，2019年1月，全国30个重点城市整体成交2146万平方米，环比下跌31%，同比也有14%的降幅。城市人才政策变相降低了限购门槛，人口快速进入将改变当地房地产格局，带来楼市上涨预期。

该人士指出，二线城市在城市级别、GDP水平、辐射能力上原本对企业的吸引力就很大，二线城市购买力也旺盛，曾一直是房企投资的重点区域。但此前严格的限购限价调控政策抑制了当地楼市续期。同时，上一轮房价上涨的一轮中，二线城市的土地价格也处在高位，这令部分房企开始转战三四线城市寻求避险。

但如今形式已经发生了变化，此前部分企业下沉三四线城市战略可能将会有所调整。一方面，当前三四线城市改善型需求家庭平均居住面积已远高于一二线城市。贝壳研究院最新发布的《2018年居住报告》显示，三四线城市家庭的人均居住面积达到了28.3平方米，远高于一二线城市。表明这些城市后期改善需求非常弱，需求只停留在首套住房层面，因此后劲不足，未来房价支撑有限。

刚需家庭也通过上一轮棚改实现了居住升级，而随着棚改货币化逐渐退出，未来三四线城市的发展空间较为有限，此前在三四线城市投资比重较高的房企如恒大、万科、碧桂园等销售增速都出现了下滑。

上海易居房地产研究院此前发布的《100城住宅价格报告》显示，2018年，三四线城市房价在连续10个月环比上涨的基础上，12月首次出现止涨现象。另外，随着近两年三四线城市楼市宏观调控逐步强化，消费者对于楼市未来走势产生观望，返乡置业随之降温。

除了三四线城市外，一线城市未来在相当一段时间内仍将处于严格的调控状态没有太多悬念。

二线城市则不同，当前各省加强以省会为核心的二线城市的集中建设和资源聚集，以及二线城市高铁网络的日臻成熟，再加上新一轮“抢人大战”启幕，二线城市将有望成为下阶段开发商的投资重点，对房企而言如何找到最具竞争力的二线城市才是关键。

警惕市场波动风险

中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月，40个一二线城市卖地2525.9亿元，同比减少15.4%，环比减少32.4%。2019年开年全国多城市土地成交依然处于调整，房企对非优质类土地相对慎重。

克而瑞研究中心研究总监杨科伟认为，2019年土拍市场底价成交将是常态，建议房企土拓投资回归核心一二线城市。这些城市的市场需求支撑更稳定，长期去化有保证，应谨慎进入弱二线以及多数三四线城市。

业内人士指出，二线城市有机会借人才战略增加对房企的吸引力。这些城市不可能直接松绑限购政策，却可以采用迂回战术，间接为楼市打开一个口子。落户宽松、购房首套不限购、提供购房补贴是大部分二三线城市发布的主要人才政策，目前看，全国一线城市严格的限购，叠加高房价，使得很多人才难以居住，这种情况下，二三线城市更有吸引力。

“一些城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单地吸引会导致房地产市场波动。”张大伟表示，目前大部分城市的人才政策，只考虑到了用降低门槛吸引人才，但吸引来的很多是购房者，而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户的可能性，人才对应的应该是产业，否则只能导致当地房价的短期波动，而无法对当地经济产生持续正面的影响。

另一位业内人士也发出警示，部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上是为了吸引购房者。容易带来房地产市场的不稳定，这对后续房企投资也会带来更多不确定因素。

本报记者 唐韶葵

实习生 胡亦贇 上海报道

2月22日，苏州迎来年后首场土拍。融信（03301.HK）13.08亿元拿下苏州姑苏区一幅地块，楼面价1.9万元/平方米，溢价率25.4%。相比此前2月15日的福州土拍颗粒无收，融信相关人士表示，今年总体而言，公司还是想积极投资，资金、人员各方面还是有所准备的。

与融信有同样想法的房企不在少数，福州、苏州两场土拍都有参与的房企还包括万科、世茂、龙湖、阳光城、正荣等。

值得关注的是，近日，上海外围市场如苏州、嘉善、嘉兴、杭州等土拍，溢价率普遍略有上涨，同策研究首席分析师张宏伟指出，上海外围土地市场热度仍在，楼面价相比低位阶段略有上涨，但楼面价仍然处于低位，性价比较高。这一现象也存在于其他城市。

张宏伟还透露，企业拿地的时候，在授权拿地金额之前，会做一个经济测算。比如去年上半年市场特别不好，土地流拍也比较多。这时房企就会把拿地最终测算的净利润率提高到12%、13%甚至更多，通过提高净利润率的测算去控制拿地风险。但是今年年初以来，一些企业认为这是一个比较好的拿地窗口期，为了能够去拿地，就把净利润测算到8%、9%，加大授权金额，让投资团队有更多空间。

地价调整趋势

从今年年初的土地拍卖情况来看，长三角地区部分二线城市，房企参拍热度再现。1月4日，苏州共有10块土地进行拍卖，平均溢价率为11.145%，由首创竞得的地块，溢价率最高，达到49.69%，成交价格25.0032亿元，楼面价23202.21元/平方米 ；1月11日，共有4块地进行拍卖，平均溢价率为19.6825%，由龙湖+首开联合体竞得的地块溢价率高达29%，成交价格40.62亿元，楼面价17868元/平方米。

杭州开年第一次拍的四块地中有两块溢价率超过10%，分别为11%和20.1%。除此之外，上海以及上海外围市场嘉善、嘉兴等地方拍地，溢价率普遍略有上涨，但价格仍然不高，大部分城市溢价率均保持低位，溢价率基本在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

2018年，杭州土地市场热度处于全国领先地位，上半年卖地金额就高达1454亿元，全年共出让了216宗地块，出让金超2400亿，远超位于第二、第三的上海、北京；而苏州则不容乐观，2018年1月份土地成交的平均溢价率为18.7%，2月份平均溢价率为13.2%，6-8月份土地成交的平均溢价率为6.0%。在2018年10月，还出现了土地流拍现象。进入2019年，1月一场土拍中，大部分土地溢价率为0。

不过，苏州在2019年春节过后的首场土拍中，由于超过40家房企参拍，热度明显提高。出让的6幅地块中，除了一幅底价成交、一幅溢价率9%的两幅地块之外，其余四幅土地溢价率均在25%以上。

中国指数研究院研报指出，各城市将继续因城施策，适度增加土地供应同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限购、限贷等方面出现政策松动，以期稳定市场预期，保持房企拿地积极性。根据多个城市的土地供应计划，土地供应仍将维持增长，在当前市场趋冷的情况下，土地供应会适度增长，以求保证成交量稳定，确保市场平稳运行。这份研报还指出，部分人口流入较多的二三线城市仍然有进一步的发展空间；人口流入较少的三四线城市面临较大下滑压力。房企若根据自身情况采用灵活的战略应对市场变化，在这轮调控中或将迎来较大发展。

拿地窗口期来临？

申万宏源分析师在一份研报中指出，一二线城市占比较高的房企中，城市布局集中度较高的有金科股份、首开股份、远洋集团和阳光城，前十大城市土地储备占比超过70%；城市布局较分散的为万科、华润置地、融创中国，前十城占比低于50%；其余公司在50%~70%区间，分别为龙湖地产、金地集团、招商蛇口、中海外、旭辉控股和中国金茂。

手头资金充裕、地价回落，是大部分参与拍地的企业所认为的拿地窗口期。比如2月22日融信所拿的姑苏区地块，均价1.9万元/平方米，而在2018年年初，中铁建曾经在苏州拍下一幅楼面价4.3万元/平方米的地块。

苏州克尔瑞方面指出，年初房企的资金环境有所宽松，正是拿地好时机，且早拿地早开发早入市销售，利于尽快回款。土地市场是楼市风向标，土地市场的回暖，也表明房企对苏州这样的城市比较看好。

“市场在降温，企业也要拿地，不会因为市场降温就停止拿地，我认为是房企看好后市的表现。”易居研究院研究总监严跃进认为，多个城市推出抢人政策、合肥二套房信贷出现松绑等现象，都是刺激房企拿地的原因。

此外，房企今年开年以来大举融资，佳兆业集团、融信中国、龙光地产、禹洲地产等多家房企都发行了美元债，虽然其用途都规划为现有债务再融资，但其附加条款也有“因市场变动，可改变用途”。

另外，地价回归理性，房企也乘机布局新城市。“我们对已经进入的城市会深耕，积极拿地，但是苏州一直没有拿地，这次终于把拼图给拼全了。”融信一名相关人士对记者说。世茂也在2月18日青岛的一场土拍中，以底价2.16亿元拿下一幅8.5万平方米的土地，首次进入胶州。