导读：数据显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成，其中，有34家银行贷款利率回调，占比6.38%；有479家银行贷款利率较上月持平，占比89.87%。

本报记者 张晓玲 实习生 陈靚 深圳报道

延续了去年年底的些微松动，房贷利率和贷款额度在2019年开年显得较为宽裕。融360大数据研究院数据显示，全国首套房贷款平均利率已连续两月轻微下滑。

分城市看，一线城市的房贷利率较为稳定，下滑幅度轻微；而二线城市的下调则更为明显。

对此，诸多业内人士表示，房贷利率大幅下降的情况，并不太可能出现；且在高房价的基调下，难以影响楼市行情。

与此同时，房企今年1月的销售业绩并不理想，多个重点房企的同比和环比都出现了明显下降。这是受春节假期、棚改货币化安置放缓、返乡置业退烧，叠加改善类等需求自然回落等多重因素影响。

加之，房企融资环境不佳，借新还旧压力巨大，房企的资金压力依旧难以得到释放。

利率维持低位

购房者关心的房贷利率，自去年年底出现松动，维持了低位运行，或有下探趋势。

融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份，全国首套房贷款平均利率为5.66%，连续两月回落。

从城市来看，1月共有7个城市首套房贷利率出现下降，较2018年12月的17个城市有所减少，多数城市从去年12月出现下降后，今年1月保持稳定。

四大一线城市中，1月上海首套房贷平均利率最低，为5.09%，广州为5.55%，深圳为5.57%，均较上月持平；但北京首套房贷款平均利率为5.43%，较上月回落0.02%，连续两月出现下降。

相比于一线城市的小幅变化，二线城市房贷利率则历经了大面积回调。以天津地区为例，多家银行下调房贷利率，首套房利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%。哈尔滨二套房贷平均利率也由去年12月份的6.45%跌至6.08%。

数据还显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成，其中，有34家银行贷款利率回调，占比6.38%；有479家银行贷款利率较上月持平，占比89.87%。

这次的房贷利率下调，可追溯到2018年的11月份。此后，房贷平稳降低逐渐成为了主流。

今年1月4日，央行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。降准后，约8000亿元的长期资金得以净释放。

业界对于房贷利率的走向判断出现分歧。“预计受银行流动性利好影响，后期房贷利率或继续下行，具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异，刚需购房成本有望下降。”融360大数据研究院分析师李唯一表示。

而易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，如果没有降息的话，房贷利率未来下调的幅度不会太大。

同策研究院总监张宏伟也持同样意见。“即使利率下调，相对基准利率来说，也是上浮状态。”

在他看来，对于一二线大城市来说，房贷利率微调和利好政策释放，背后依然是高房价的基调，对楼市的影响微不足道，当前一二线城市房企的压力仍难以缓解。

去化压力犹在

房贷利率平稳或微调对楼市刺激并不明显。今年1月，房企的销售没有迎来意想中的开门红。

据中房智库研究院统计，截至2月13日，共有30家房企公布1月销售额合计3189.4亿元，同比下降11%，其中13家房企降幅超30%。

申万宏源跟踪的30家重点上市公司销售数据显示，1月合约销售总额同比下降12%，也出现了过去四年来的首次负增长，覆盖城市范围更广的前三大开发商万科、碧桂园、恒大的同比下滑幅度都在三成左右。

但也并不是所有龙头企业都在开年遭遇“滑铁卢”。华润置地、中海、保利等稳健型国企央企，表现突出。公告显示，华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元，按年增长46.6%；保利则实现签约金额335.91亿元，同比增长6.14%。

但同比来看，整体的房企销售下降明显。中指研究院数据显示，上周重点监测的22个城市成交面积与节前一周相比下降14%。从总趋势看，今年房地产市场进入下降通道，成交量或将低于2018年。

春节临近，房企逐步放缓推货节奏。在往年，春节前后楼市成交主要以三四线城市返乡置业为主。而2019年大部分三四线城市楼市开始降温，成为影响销售业绩的重要因素之一。

长江证券报告显示，三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响，购买力提前透支。返乡置业退烧，叠加改善类等需求自然回落，导致房企在1月的销售额有所下滑。

华创证券分析，2019开年销售表现的低迷，主要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱；而东北证券认为，当前需求端疲软也是主要原因之一。

对此，中指研究院研发中心总经理白彦军认为，一二线城市可能更多是保持量的稳定，2019年最大的一个变化是三四线，市场情绪会回归稳定。整个全国的交易量可能会比2018年低一点点，这也是一个正常的调整和自我修复。

安信证券研究显示，2018年定金及预收款、个人按揭款仍然是房地产行业主要到位资金来源渠道之一，若将定金及预收款、个人按揭款作为销售回款的参考指标，截至去年12月份到位资金情况，销售回款占到位资金比重高达 47.7%，维持历史高位。

诸多业内人士表示，未来货币政策会维持宽松状态，但信贷规模难免有所回落。除非政策显著放松，否则按揭贷款无法出现更多的额度和更低的定价，住房需求将维持疲弱，而限价原因导致的新房定价难以调整，将令销售出现僵持局面。

在目前国家层面楼市调控政策不放松的背景下，房企境内融资环境依然紧张，上海易居房地产研究院发布《2018年四季度金融环境与房地产研究报告》显示，房企到位资金同比增速却出现小幅回落，预计2019年一季度行业资金面进一步收紧。

另外，由于三四线城市楼市降温带来的销售回款减速，加上2019年偿债高峰期的到来，房企资金压力凸显，境外融资由于美元加息，融资成本较以往高出不少。

1月以来，多数房企开始密集发债，中原地产数据显示，一月以来，房地产企业融资计划实施井喷，公布的总额已经近90多起，合计金额超过2100亿。

导读：今年1月以来，多个省份召开地方“两会”，对全年的房地产政策进行定调。其中，棚改下降、一城一策、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）是出现频率最高的关键词。这也意味着，今年房地产政策的总基调仍然从紧，并没有明显松动。

本报记者 张敏 北京报道

在房地产调控政策效果的持续累加下，进入2019年，房价涨势继续放缓。

2月22日，国家统计局发布70个大中城市1月房价指数。其中，1月有58个城市的新房价格环比上涨，比去年12月减少1个。虽然上涨城市数量仍多，但70城市新房价格平均环比涨幅已降至0.61%，连续三个月下跌。

二手房方面，1月有41个城市的二手房价格环比上涨，数量同样比去年12月有所减少。其中，4个一线城市的二手房价格平均环比继续下降，31个二线城市的二手房价格由升转降。

一二线城市二手房价格普降，还是过去三年多来首次出现。二手房市场的“风向标”特性，似乎意味着整体房价将出现由涨转跌的拐点。

多数机构认为，虽然整体市场处于下行期，但现阶段，利好和利空的因素同时出现。拥有人口、产业等优势的一二线楼市，后发动力较足，房价也将得到支撑；而在货币化棚改退潮的情况下，三四线城市房价降温恐不可避免。

房价走势继续分化

与过去几个月的趋势类似，今年1月，全国70个大中城市房价总体上涨乏力。房价环比下跌的城市有所增多，上涨的城市有所减少。

新建商品住房价格方面，4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市均出现环比上涨，涨幅分别为0.4%、0.7%和0.6%。一线城市和三线城市的涨幅均比去年12月有所回落，二线城市涨幅持平。

其中，大理、吉林市、秦皇岛成为1月新房价格涨幅最高的城市，分别为2.0%、1.8%和1.7%。岳阳、惠州、厦门则领衔跌幅榜。

从2016年以来，本轮楼市调控政策已持续了超过三年的时间。虽然销售规模仍然不断攀高，但从去年四季度开始，市场已经进入到下行通道中。多数分析人士认为，市场销售的下滑已经波及到房价，使整体房价出现颓势。

不同层级城市之间的房价分化现象仍然存在，并集中体现在二手房领域。

今年1月，4个一线城市的二手房价格平均环比下降0.1%，除上海持平外，其余三个城市的二手房价均有所下调。31个二线城市的二手房价格由升转降，平均降幅为0.1%。

35个三线城市的二手房价格继续上涨，涨幅为0.2%，比上月回落0.1个百分点。

房价分化现象的出现由来已久。主流观点认为，三线城市出台调控政策晚于一二线城市，力度也比后者稍弱。因此到目前为止，一二线城市市场继续低迷，部分三四线市场仍处于上行走势，其房价的涨幅也高于一二线。

北京某大型房企相关负责人也向21世纪经济报道指出，过去两年来，该企业在北京区域（含环北京地区）的销售业绩始终没有增长。相反，三四线城市对销售的贡献持续上涨，由于三四线城市房价上涨，这些区域对利润的贡献也明显提升。

他指出，三四线城市房价的上涨，主因在于这些区域受到大规模棚户区改造的红利影响。另一方面，这也和三四线城市房价基数较低有关。

核心城市房价仍有支撑

在1月各城市房价变化中，一二线城市二手房均价的同时下降尤其引人注目。中原地产指出，过去三年多来，这种情况还是首次出现。

由于交易分散、受到行政管控较少、市场反应敏锐，二手房市场通常被视为楼市的“风向标”。中原地产认为，这一变化的信号意义在于，可能预示着整体房价将走向由涨转跌的拐点。但前提是，房地产调控政策继续保持现有力度不松动。

今年1月以来，多个省份召开地方“两会”，对全年的房地产政策进行定调。其中，棚改下降、一城一策、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）是出现频率最高的关键词。这也意味着，今年房地产政策的总基调仍然从紧，并没有明显松动。

不仅如此，按照监管层的基调，棚户区改造的范围和货币化安置的比例，未来都将得到控制。这也将成为三四线城市的不利因素。

但在人口、信贷等方面，利好消息仍然不断释放。

继天津、成都、南京、武汉等城市在过去两年成为揽才大户后，今年以来，海口、襄阳、嘉兴等三四线城市又开始了新一轮的“抢人大战”。合硕机构首席分析师郭毅认为，通过人才引进计划的实施，精英人才流入必然会为楼市带来不同程度的增量置业需求，有助市场活跃度的提升。

2月21日，发改委在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中也提出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。郭毅表示，预计产业基础相对扎实的二线城市将加速人口流入进程，楼市发展的根基也将得到进一步夯实。

信贷方面，央行数据显示，今年1月，以个人房贷为主的住户部门中长期贷款新增6969亿，创下单月新增贷款额的历史新高。而融360的监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，连续两个月回落。

郭毅表示，综合楼市政策、人口流动、信贷变化等三个层面来看，不同城市将呈现出不同的市场走势。“2019年，核心一线城市虽然受制于严格调控，房价涨幅趋稳，但发展后劲强劲，仍将保持小幅上涨的价格走势。”

但三四线城市在货币化安置降温的大背景下，如果部分城市的调控宽松的力度有限，空有人才引进计划而缺少相应的产业扶持政策，二者叠加，仍未能替代棚改对楼市的驱动力的话，房价的降温恐将不可避免。

近日，湖南省住房和城乡建设厅与省统计局联合印发《关于2018年湖南省房地产市场形势的通报》，也预测了这一分化局面。该报告指出，全省楼市逐渐进入调整期，“部分经济发展态势好、人口吸引力大的市县，房价保持基本稳定；部分缺乏人口和产业支撑的市县，房价将出现小幅下跌，特别是一些地段较偏远的楼盘，缺乏配套设施、人流等条件支撑，房价下跌压力较大。”

导读：一房企营销总监对21世纪经济报道记者表示，如今，商住市场的艰难在于：第一，购房者认为商住并不合法，二手房买卖没有人接盘；第二，不允许贷款意味着无法撬动杠杆，很少有购房者可以一下子拿出那么多现金；第三，很多购房者并不认可通过注册公司这一方式购买房产；第四，失去了投资属性。

本报记者 祁三连 实习生 赵杰 北京报道

“限购之前，我们楼盘可以卖到61500元/平方米；但现在，我们只能卖3.8万元/平方米。即便是这样，也不好卖。”北京某知名商住楼盘负责人对21世纪经济报道记者表示。自2017年3月26日之后，几乎被市场遗忘的商住市场已经限购近三年，失去投资属性、被去杠杆的商住市场回归了自用功能。

限购前后，商住市场究竟有什么变化？21世纪经济报道记者通过天朗数据库获得的数据显示，2017年3月26日之前（2016年1月1日至2017年3月26日，14个月内）商住公寓市场共成交72636套（月均去化5188套），成交均价31214元/平方米，成交面积491.54万平，成交金额1534.3亿元。

2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。新政相当于对北京市商办项目实行了“一剑封喉”式调控，从销售、购房资格、信贷等全方位“围剿”。3月26日之后（2017年3月27日至2019年1月31日，23个月内）商住公寓市场共成交5738套（对比3月26日前下降92%，月均去化249套），成交均价28816元/平方米（对比3月26日前下降8%），成交面积43.07万平方米，成交金额124.11亿元。

失去投资属性的商住市场

这是一个几乎被人们逐渐淡忘的市场。

所谓商住房（也有称商办物业），是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品。严格来说，这在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。在建设销售过程中，开发商为了快速回笼现金流，将商业性质的产品以打擦边球的方式，改成住宅类产品销售。在北京地价高企，住宅市场日趋豪宅化的当时，商住房由于不限购，总价相对较低，因此，颇受购房者青睐。

然而，“擦边球”的生意并不长久。2017年3月26日开始，北京市针对商住市场出台空前严厉调控政策，不仅明令禁止商业用房改租赁或住宅用房（“商改住”），还要求商办项目最小分割单元不低于500平方米，在建在售商办项目不得出售给个人。更为严厉的是，北京市政府要求二手商办项目出售给个人时，买家需具备等同于住宅同样条件的购买资格（个人购买应当符合“名下在京无住房和商办类房产记录的”、“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的条件），且商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。这意味着商办项目购房门槛全面超越普通住宅，甚至成为“零杠杆”产品，流动性基本冻结。

“3·26新政之后（北京）整个商办市场都是冰冻状态，开发商都是放弃的态度。因为新政最核心的内容是不允许个人购买，而公司购买的话，新注册公司是不可能贷款的。所以，从投资属性看，新政不是降杠杆而是完全去掉杠杆。”北京某开发商负责人感慨称。

更多房企更愿意将此称之为“毁灭性打击”。另一房企营销总监则对21世纪经济报道记者表示，如今，商住市场的艰难在于：第一，购房者认为商住并不合法，二手房买卖没有人接盘；第二，不允许贷款意味着无法撬动杠杆，很少有购房者可以一下子拿出那么多现金；第三，很多购房者并不认可通过注册公司这一方式购买房产；第四，失去了投资属性。

21世纪经济报道记者针对部分二手商住项目在贝壳找房、链家上进行了调研。调研发现，二手商住项目几乎无人问津。北京像素在售二手房共76套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；北京市朝阳区定福庄卡夫卡公社，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共12套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；朝北8080，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共1套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；位于朝阳酒仙桥的新华联丽港，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共13套，90天内成交1套。46.75平方米，成交价格158万，合计33797元/平方米。

那么，调控近三年时间，开发商持有的商住用地究竟如何生存呢？房地产资深业内人士韩乐透露，“政策出台之后，商住市场基本有三个方向：第一种，一些资金不紧张的地产公司，继续保留小户型，为了符合政策规范也一直没推出，即使拿到销售证，可能也没卖，因为确实也不好卖；另外一种，就是当写字楼卖，寻求整售或者整层销售，完全在使用用途上转到符合政策要求的写字楼业态上去销售，这种销售速度会变慢，但也是一种解决途径；还有一小部分，可能就是还保持原来小面积的Loft或者公寓，按照原有的商住用途，慢慢销售。”

开发商“曲线救国”

尽管市场艰难，开发商仍有应对方法。

据韩乐介绍，为了解决商住市场去化难题，有些地产公司通过帮助购房者注册公司来解决购房资质问题。但他表示，这种行为由于仍然是针对以个人居住为目的的购房者，也有打擦边球的嫌疑。

“现在卖出去的房源基本上没有买来用来办公的。我们可以帮助购房者通过注册公司方式购买，注册公司购买就不受限制，如后期需要转手卖的话也比较好卖，因为用公司名购买后期出手的时候不用去房管局缴税，直接在工商公司更名就可以。”某知名商住项目相关销售人士表示。

据该位销售人员介绍，该楼盘仍为层高4.5米的商住公寓。相当于买一层送一层。由于不能贷款，该项目的付款方式可以全款也可以选择分期付款。据介绍，根据客户的付款方式，项目单价在三万五到四万之间，具体的还要看楼栋和楼层，一房一价。如果全款购买，最低价为35000/平方米，分期最低价则为37000/平方米。如果分期，七天内须交20%首付款，一个月内补到30%，其余部分每个月再补，最长八个月补齐全款就可以。

一位号称万科城市之光的销售人员称，北京商住市场目前都以公司名义全款购买。这位销售甚至进一步“乐观”地解释称，“开发商现在已经把每套房需要注册的公司都已经注册好了。购房者购买的时候都不用再去跑去注册公司。由于是公司名义购买，购房者转手时甚至不需要缴纳土地增值税，直接把公司与公寓一起卖掉就可以。现在这种公寓在北京还是好卖的，因为对购房者资质没有苛刻的要求，本地人外地人都可以购买。现在小区整体都已经入住，项目整体已经入住70%。因为这种小户型公寓已经绝版，因此，认可的人特别多。”

韩乐认为，商住限购政策最大的变化就是商住去投资属性。政策出台后，一些专门以投资为目的客户大幅减少。至于之前已经购买的购房者，目前无非就是两种心态：如果着急用钱，就将房价相比市场最高点下浮20%-30%；如果不需要急用钱，购房者可以选择自持，还可以通过出租获得租金的回报。限购之后，也仍然会有购房者愿意选择商住产品。比如，总价低、面积小的商住房，可以满足一些能力有限又没有购房资质的购房者的临时居住需求。当然，由于房价下跌，市场也仍然存在带有投资目的的购房者选择购买商住房。但这部分人属于少数。

从今年1月开始，市民出租房屋收入的税率大幅下调，月租金收入不超过10万元的，改按2.5%征收，仅相当于原来的一半。近日，记者从税务部门热线获悉了这一消息，已经交税的人还可以享受退税政策。但昨天，北京市民小林向缴税时的高碑店个人出租房屋税款代征点咨询得知，要退税不是普通人想的“直接退一半”这么容易，而是需要先按新政再缴纳2.5%的税款，才能退回原来的按5%税率缴纳的税款。记者昨天也从税务部门确认，2018年度房租即使是今年缴的税，也不能退税。

要退税先再缴2.5%税款

建外街道城远大厦个人出租房屋税款代征点的一位工作人员告诉记者，新政是2月12日下发的，她们当晚紧急修改了征收系统，从2月13日开始，来缴税的市民就已经享受到新政了。

不过记者也发现，本市税务部门规定，新政其实是从今年元旦开始执行的。换言之，部分市民已经遇到了需要退税的问题。“这有点繁琐了，为什么不能直接退一半的应退税款，或者先完整退税后再按新政补缴新税率2.5%的税款呢？”小林说。

对此税务部门的工作人员向本报记者解释，这主要是按照相关规定，在退税时，税务部门需要将市民原来缴税的完税凭证收回，并且给市民按照新的缴税额开立新的完税凭证。所以税务部门不能直接先退还部分税款，只能在市民按照新政税率重新缴税后，才能把原来缴纳的税款全额退回来。

去年房租今年缴税不能退

记者从建外街道城远大厦代征点的工作人员和我爱我家东城区和平里东街店店长郑安涛等从业人员处了解到，目前确实还存在着一些市民出租房屋后，却不缴纳或者不按时缴纳相关税款的问题。

“现在主要是为了小孩上学，或者要提取公积金等，市民才会需要租房纳税的发票等作为相关证明。所以有时也会出现市民补缴上一年度租金税款的情况。”我爱我家马官营南路店的一位工作人员告诉记者。

那么，如果市民现在补缴2018年度租房收入的税款，是否能够享受最新的优惠政策呢？

12366税务热线的工作人员向记者强调，即便现在市民同时缴纳2018年度和2019年度两年租房收入的税款，也必须适用不同税率。对于2019年度租房收入，月租金收入不超过10万元的，可按2.5%征税。对于2018年度租房收入，仍然适用5%的原税率。

“如果市民在1月已经同时缴纳了2018年度和2019年度两年租房收入的税款，也只有2019年度租房收入的税款可以获得相应退税。”12366税务热线的工作人员说。

缴税去一次退税至少跑两回

不过记者也发现，相对于缴税，退税环节确实略显繁琐。建外街道建外SOHO个人出租房屋税款代征点的一位工作人员告诉记者，缴税时市民只要提交房产证、租赁合同以及房东和租客身份证的原件和复印件，然后通过现金或刷卡的方式缴税即可。

而在退税时，市民则需要提交退税情况说明（出租方、代征点）、税收缴税书复印件、房产证复印件、租赁协议及租金发票和退票复印件、银行卡或存折及身份证复印件、银行账户信息声明、委托书（出租方委托代征点、代征点委托经办人）。在提交之外，市民还要出示电子缴税付款凭证原件、房产证原件、租赁协议及租金发票原件。

现在，很多政府部门的业务都可以实现跨区或者跨网点办理，不过在出租房退税问题上，市民在哪个代征点缴的税，还得先去原来的网点办理，再去税务局大厅办手续。

团结湖个人出租房屋税款代征点的一位工作人员向记者介绍，退税时市民必须先来最初缴税的网点，是因为市民拿到的税票是最初网点给开具的，所以如果去其他代征点，是无法办理的。

那么在代征点办完手续后，个人应去税务部门哪个网点、具体什么窗口办理后续手续呢？代征点的工作人员对此也不尽了解。

记者随后致电北京市某区税务局热线，工作人员告诉记者，她并不清楚具体办理流程。随后记者提出能否给办税大厅打电话咨询，这位工作人员表示，该局目前有4个办税大厅，但是并无具体咨询热线，她建议市民可到就近大厅直接现场咨询。

“缴税容易退税难，这事儿谁来管管？”小林叹了口气，很无奈。(记者 赵鹏)

融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落；同比去年1月份首套房贷款平均利率5.43%，上升4.24%。从城市上看，1月份共有7个城市利率出现下降，较上月17个城市有所减少。

“7个城市中，北京和武汉连续两个月出现下降，原因在于北京对于政策以及市场的敏感度高，一般会较早引发市场变动；武汉由于前期利率处于较高位置，利率回调需要一定缓冲时间。”融360大数据研究院李唯一表示，首套房贷款利率持续下行，对刚需购房者来说无疑是好消息。

目前，从各地区政策新动向来看，建设住房租赁市场的脚步已经加快。李唯一表示，未来房屋居住权将不再只能通过购买获取，住房租赁市场的加速发展将对房产交易市场格局产生较大冲击，炒房行为得到有效遏制，房价以及租金也将会趋于市场合理水平，刚需利好将会得到更多呈现。

数据显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比逾九成，其中，有34家银行分（支）行回调利率，占比6.38%，较上月减少20家；有479家银行分（支）行首套房贷款利率较上月持平，占比89.87%。

从一线城市情况看，1月份北上广深一线城市处于5.09%至5.57%区间，北京首套房贷款平均利率为5.43%，较上月回落2个基点；上海为5.09%，较上月持平；广州为5.55%，较上月持平；深圳为5.57%，较上月持平。

此外，在二套房贷款方面，数据显示，2019年1月份全国二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落2个基点，已连续3个月出现回落，1月份二套房贷款平均利率环比下降0.33%。

融360大数据研究院监测的35个城市533家银行分（支）行中，二套房贷利率有32家银行执行基准上浮10%，较上月新增8家；有39家银行执行基准上浮15%，较上月新增7家；有214家银行执行基准利率上浮20%，较上月减少11家；有220家银行执行基准利率上浮20%以上，较上月减少4家。

最终，旭辉控股高层没能进入到阳光股份(000608.SZ)的董事会。

“暂无回应。”对于未能进入阳光股份董事会，旭辉控股对中国房地产报（微信ID： china-crb）记者表示。

旭辉控股与阳光股份之间的关系要从2016年开始说起。

2016年11月2日至2017年1月17日，旭辉集团全资子公司上海永磐增持阳光股份3749.56万股，占公司总股本5%，构成首次举牌。时隔一年，2018年1月19日，旭辉再次举牌阳光股份，持股比例增至10%。

对于持股阳光股份10%，旭辉控股多次向外界解释称“该举动为战略投资”，但外界一致认为其举牌意在借壳回A。

据一位不愿具名的消息人士向中国房地产报记者透露，林峰（旭辉集团创办人、执行董事兼主席）起初在决定这笔投资时仅仅是觉得交易合适，并没有像外界认为的那样想太多。

但从现实情况来看，阳光股份的确是一个有价值的壳资源，再加上旭辉控股在港股估值过低，林峰自己也曾在公开场合表示过旭辉要搭建“A＋H”双上市平台愿景，一切看上去都扑朔迷离。

实际上，对于旭辉控股的意图，外界关注点在于它到底是战略投资还是借壳回A。如果真如旭辉所说，增持阳光股份是战略投资，那么一般来讲，旭辉看中的要么是阳光股份所拥有的土地储备，要么就是财务投资回报。

根据阳光股份2017年年报显示，公司的住宅项目主要位于天津、成都和北京，而在2017年，阳光股份就已经对北京项目的尾房以合适价格进行销售处理，同时转让天津住宅项目100%的股权，公司在成都的项目也仅剩一些尾房和车库在售。

阳光股份表示，公司未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出。因此，公司2017年在处置完上述提到地区的住宅项目后，旗下几乎没有有价值的土地储备。

如果从纯财务投资角度来看，阳光股份近几年业绩疲弱，2016年，公司的净利润亏损4.68亿元，2017年虽然扭亏为盈，但依靠的是变卖资产，阳光股份于上述两个年度先后卖掉了北京、上海、天津部分项目的股权，并非通过主业获得利润；2019年1月29日公布的2018年业绩预告显示，经公司财务部初步计算，预计公司2018年度归属上市公司股东的净利润，较2017年同期下降90%~93%。

从股价表现上看，2018年年初公司股价为每股6.35元，而至年末公司股价为每股4.9元，如果说旭辉控股看中的是阳光股份财务投资回报，从上述业绩表现来看，阳光股份并未有什么亮点。

“排除以上可能，旭辉的意图更倾向于阳光股份这个壳资源，搭建A股上市平台。”上述业内人士表示。

不管旭辉控股再如何解释它不是“野蛮人”，只是一名战略投资者，但10%的持股比例仍然时刻敲响着阳光股份的警钟。

此前，阳光股份在回复深交所问询时就曾明确表示，“上海永磐作为持股5%以上重要股东，本次提名5位董事候选人，不排除其谋求上市公司控制权的可能。

“阳光股份拒绝旭辉控股候选人进入董事会也在情理之中，试想谁会将江山拱手让人？”上述消息人士表示。

有意思的是，在此次董事会席位争夺中，阳光股份第一大股东与第三大股东似乎已经结为同一阵营。

阳光股份现有第一大股东Eternal Prosperity 与第三大股东燕赵地产均由阳光股份董事长唐军引入。唐军自1997年任职阳光股份董事长至今，在阳光股份拥有绝对的领导地位。

早在董事会换届选举之前，上海永磐曾提请阳光股份董事会改用一般上市公司惯用的累计投票制，但该议案并未通过。根据阳光股份相关公告显示，对于改用累计投票制的提案，参加股东大会的代表股份4亿股，占公司总股本的53.37%，而当时的反对票占75.77%，即代表股份的3亿股投了反对票，结合此来看，阳光股份的第一大股东与第三大股东之间很可能联手投出了反对票。而投票制度也是造成在此次董事会选举中旭辉方悉数落选的重要因素。

根据董事会换届时间，三年为一周期，阳光股份的管理层暂时会“高枕无忧”，但相信旭辉控股不会就此罢手。

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2月18日，阳光股份召开2019年第二次临时股东大会，对董事会换届议案进行表决。最终公告显示，唐军、张缔江、杨宁、李国平当选为阳光股份第八届董事会非独立董事。韩传模、韩俊峰、韩美云当选为阳光股份第八届董事会独立董事。刘建图、符海鹰当选为第八届监事会非职工代表监事。此前旭辉全资控股子公司上海永磐实业有限公司将林峰、陈东彪、王寿庆提名为第八届董事会非独立董事候选人；提名倪建达、陈坚为阳光股份第八届董事会独立董事候选人，但均未当选。

新年伊始，各城市间激烈的人才争夺提前“开战”。近日，西安、海口、常州多地出台新的人才落户政策。本科学历落户西安不再受年龄限制，海口首批人才住房租赁补贴和购房补贴已经受理申报，常州也放宽了购房落户条件。

从2017年、2018年开始的城市间的人才争夺，为城市带来一定热度的同时，也给当地楼市带来了一系列变化。因此，在楼市调控不放松的主基调下，由人才落户政策带给房地产的连锁反应，为今年的楼市走向提供了更多想象空间。

西安新房价格涨幅最高

2月13日，西安市进一步放宽部分户籍准入条件。具有本科（含）以上学历的，不受年龄限制；具有本科（不含）以下学历的，年龄在45周岁（含）以下。可以说，西安市一律实行学历落户只凭两证——身份证、毕业证。

除了学历落户外，在校大学生也可以在西安落户，此外还有人才引进落户、投资创业落户、投靠直系亲属落户、安居落户等其他落户途径。

其中,拥有城市地区合法固定住所落户的，并没有在当地缴纳社保的要求，也就是说可以买房落户。

历史古都西安作为我国西部重要的省会城市，其房地产市场发展一直不温不火，从全国范围来看，西安楼市不是人们关注的焦点。

不过，从去年开始，西安在抢人才争夺战中表现突出，出台的人才落户政策显得非常有诚意。宽松的落户政策为人才引进提供了强大吸引力，也让当地楼市一路狂奔。

相关数据表明，自户籍新政实施以来落户人数破百万。这百万人口落户西安，不仅仅是落户，更是一个个购房需求和一张张房票。据国家统计局公布数据，在最严调控年下，西安2018年新房价格同比2017年上涨22.4%，全国涨幅第一。2018年，西安全市商品住宅成交13万套。相比之下，已经进入存量房时代的北京，2018年新建商品住宅成交2.4万套。由此可见西安新房市场的活跃程度。

在房企中，多家企业在西北市场取得了可圈可点的业绩。2018年西安房企销售金额TOP10中，万科地产以209亿元的销售额高居榜首，融创中国以181亿元排列第二。

从市场表现来看，目前西安楼市购买力依旧旺盛，主城区供应矛盾虽有所缓解，但依然紧张。克而瑞的数据显示，2019年上半年西安住宅待推量将达到1066万平方米，约9万套房源将入市，再加上已获预售证库存量，今年上半年楼市上市量将会更大。虽说供小于求的市场供需关系一时难以改变，但今年上半年充足的上市量，市场竞争必然加剧。

无全面松绑可能

不只是西安，近日，《海口市引进人才住房保障实施细则》出炉，海口首批人才住房租赁补贴和购房补贴于2月13日受理申报。海口对引进人才的住房保障，实行免费租赁人才公寓及赠送产权、货币补贴、配租配售住房3种方式。其中，本科毕业生住房租赁补贴1500元/月，购房补贴1.8万元/年。

2月11日，江苏省常州市发布《常州市户籍准入管理若干规定》，取消了投资纳税落户设置，放宽了准入条件，在常州市就业居住5年以上人员可落户，此外，还降低了购房和投靠准入门槛。

事实上，一些中小城市一直就有针对人才落户的相关政策，落户宽松、购房首套不限购、提供购房补贴等是常用手段。如今，新一线城市及二线城市，也加入“抢人”行列。

由人才落户带来的房地产的一系列变化，在去年也显现的十分明显。2018年，新一线城市及热点二线城市的房地产市场在整体的淡市之中，逆市走出一波上扬行情。

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，对于人才落户政策来说，本意并不是要对楼市政策松绑，但从效果方面看，确实会刺激部分购房需求。尤其是在新建住宅库存较高的城市，表现尤其明显，对房地产市场确实有积极意义。不过，这并不代表楼市调控的全面放松，地产市场走势主要看信贷与人口经济基本面，目前，信贷政策依然紧张，楼市松绑不存在全面爆发的可能性。(陈静思)

利率下调，放款提速，购房者迎开年红包

杭城首套房贷最低上浮5%

日前，有数据显示，2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，连续两个月下降。确实，早在年前，房贷利率下调的消息便赚足了购房人士的眼球。本周早些时候，有消息透露，广发、建行和花旗银行首套房最低可上浮8%。但房贷情况瞬息万变，昨天记者又从多位意向购房人士那里打听到了利好消息，有外资银行首套最低仅上浮5%。

外资银行领衔下浮

二手房首套房贷利率降了

春节过后，杭州的雨水异常充沛，但这并不能阻挡新杭州人高先生的看房热情。新年前后，高先生多次联系中介，不断得到首套房利率下调的好消息。“体育场路上一位链家员工告诉我，他们合作的银行最低可以做到基准利率上浮5%-7%，建国路上一位我爱我家员工告诉我最低上浮5%-10%。”高先生表示，“链家中介说有些银行可能需要买一点理财，金额不高，也就5万左右，利率就可优惠一些。我爱我家则表示不需要买理财，但普遍为上浮8%，少数还是上浮10%。只有两家外资银行可以低些，花旗银行可以上浮7%，汇丰可以做到上浮有5%，但是对客户要求都特别高。”

据悉，高先生一直以来都在湖州工作，今年工作调动，从湖州分公司调到了杭州总公司，所以买房大计不得不提上日程。“我预算是600万以内，想要在市区，又想要三房，毕竟有老人和小孩，所以要求比较高，比较难挑。”高先生表示，近期有中介为他推荐了一套位于凤起路地铁口的100方房子，他正打算去现场看房。“户型图上看起来还不错，价格500万不到，中介说可以再谈，在我的选择范围内。首套房利率也下调了，所以如果合适打算入手。一直租房子不是长久之计，还是想要自己的小家。”

新房首套利率也有松动

有银行给出最低6%心动上浮价

高先生为求入住方便，对二手房倾注了比较大的兴趣。而不少小年轻则对新房情有独钟。来杭工作两年了的章先生一直在关注新房行情。“我一直在摇号，但是运气不太好。”章先生表示，“近期我了解到一些银行下调了首套房利率，希望能摇中。”

事实上，章先生从杭州一家股份制商业银行了解到，其合作的楼盘最低可以做到首套房上浮6%-8%。而在另一家股份制银行，有关工作人员则表示新房的首套房上浮利率需要看当时楼盘与银行签订的合同情况，目前上浮6%是最最低的价格。“对方表示二手房的话，首套最低可以上浮6%，新房还是要看客户的具体情况，可以做，但是他们也不能保证。只有极其优质的客户最低可以做到上浮6%。”对于这样的消息，章先生是比较满意的。“据我了解，目前首套房上浮8%—10%是普遍情况，与去年高峰期相比，真的降低很多了。”

章先生掏出手机打开房贷计算机，算了一笔账，假如贷款200万元，期限为30年，以等额本息的还款方式来计算，上浮15%每月需还款11525.76元，而上浮8%则每月需还款11096.16元，相差429.6元。“这么一来，可以省下不少钱。”章先生告诉记者，“一位股份制银行工作人员表示，未来利率可能还会有所松动，对购房者来说确实是一个好消息。”

年初额度充裕

放款时间最快可实现随贷随放

除了利率，放款时间也是购房者比较关注的话题。记者从中介处了解到，目前如果证件齐全，一般一个星期就可以完成放贷。而在采访过程中，记者了解到最快的银行可以做到完成过户后，随贷随放。

“我们这里快一点，从递交银行资料到放款一般一个星期就好了。慢一点的，所有流程走完，一个半月，最多两个月也可以放款。”我爱我家一名员工告诉记者，“总体来说，现在放款额度都还比较宽裕，放款比较快。”

杭州一家股份制银行杭州分行个贷部的工作人员表示，目前银行的放款额度比较宽裕，在二手房房贷的放款时间上也比较快。“如果完成了过户，可以做到随贷随放。”这对于近期想要置换房产的购房者来说，是个好消息。“近期房价比较稳定，我考虑换个大一点的房子，因为是置换，中间还要考虑时间成本，问了几家银行，放款时间还比较快，这样我衔接起来也更方便一点。”杭州一位有置换房产计划的市民李女士表示。

原标题：实探广州楼市：环比涨幅领跑全国 一成首付和特价房却成标配

正文：

每经记者 魏琼 摄影报道 每经编辑 魏文艺

4个月前，广州住建委一纸官宣严禁房企在销售中拆分价格报备，在广州市场悄然存在了一年多的“双合同”被终结。上个月16日，国家统计局公布的去年12月70城房价涨幅中，广州以3%的环比涨幅领跑全国。

以去年底冲业绩结束以及2019年开年为分水岭，广州楼盘将涨价的消息开始在市场传播开来，加上国家统计局公布的数据佐证了广州新房价格上涨的事实，催促购房者加快入市步伐。

近日，《每日经济新闻》记者（以购房者身份，下同）实地调查广州部分楼盘发现，扬言房价将上涨实为开发商一种屡试不爽的营销手段。而在市场下行压力下，一成首付、特价房和大力度折扣仍然存在，面临现金回笼压力的开发商在千方百计融资的同时，正以价换量加速资金回笼。

疑问：房价“上涨”真相几何？

一直以来，在一线城市中广州的房价一直“稳”字当头。曾因房价不敌部分热点二线城市，广州“被剔除一线城市”的言论盛极一时。

在2016年房价暴涨阶段，广州没有斩获太多流量，但却在楼市下行期因房价环比涨幅领跑全国而备受关注。2018年12月3%的环比涨幅是国家统计局公布的广州新房的价格涨幅。

“其实广州市场房价是下跌的。”地产经济学家邓浩志在接受《每日经济新闻》记者采访时给出了与官方数据相反的答案。他认为，广州“双合同”被终结之后，网签价反应真实市场价格，国家统计局数据显示广州房价上涨是对早前房价上涨的一种滞后反应。

据了解，早在两年前广州即开始实行限价，“双合同”也在广州泛滥，备案价一个合同，高于备案价部分的房款则以装修款合同或者其他合同形式签约，这样开发商就能逃避限价，造成网签价格失真。同时，购房者的首付门槛大大提升。

“双合同”被禁，取消限价，网签价格回归真实，早前房价上涨的情况在网签价格中得到体现，造成数据层面出现房价较大幅度的上涨。

同时，《每日经济新闻》记者在实地调查中了解到，目前广州楼盘均以单合同形式签约，“双合同”已成过去式。

与其他一线城市一样，广州楼市面临下行压力。调控下的2018年，广州楼市成交相当暗淡。据阳光家缘数据，2018年广州一手楼网签成交76056宗，同比下跌18.9%，为近4年成交最差的年份

实探：特价房与分期首付成标配

“双合同”被禁，购房门槛降低，年后涨价成为不少楼盘催促购房者下定的营销手段。而一位活跃在新房市场的中介人士则告诉《每日经济新闻》记者：“年后广州房价没有上涨。”

记者实地调查发现，特价房、大力度折扣以及一成首付仍活跃在广州楼市。

以广州大盘亚运城为例，2018年该盘以约100亿元的销售金额成为广州销冠。2019年春节期间，亚运城“不打烊”，马不停蹄地进入新年的业绩冲刺，打出限时首付10万元起置业亚运城的广告。

近日，《每日经济新闻》记者在亚运城售楼部现场看到，已有不少购房者在看房。销售人员杨军（化名）告诉记者，春节期间项目也有一定的成交量，到正月初七销售团队回归后，每天保持10套左右的销售成绩。一边向《每日经济新闻》记者介绍项目，杨军一边展示团队近期的销售业绩。

目前亚运城在售的为天峰组团，目前正在清货阶段，项目马上要推出新的组团。杨军告诉记者，为了加快销售，亚运城推出一口价单位以及一成首付形式，降低购房门槛。

据现场销售人员介绍，亚运城新春的优惠幅度还是挺大，大约在10%左右。优惠形式分为一口价单位和非特价单位。以89平方米的一口价单位来说，总价277万元左右，一口价单位优惠幅度约为30万元，折后总价约为247万元。

整体而言，一口价单位比非一口价单位便宜7万~15万元，杨军告诉《每日经济新闻》记者。关于是否是不好的楼层才拿出来做一口价单位，杨军对此予以否认。而记者要求的中楼层却已找不到一口价单位，一口价单位主要集中在高楼层以及低楼层单位。

非特价单位则给出新春九五折再减8万元的优惠，一套中间的89平方米户型，原价约为277万元，折后价约为248万元，与一口价单位总价相差不大。

同时，杨军告诉《每日经济新闻》记者，项目为加快资金回笼，目前购房者付10%房款即可网签，最长可在剩余的半年内给清剩余的首付款。如在3个月内给清首付则可以再享受九六折优惠，而半年内给清首付只能享受九八折优惠。

据业内人士介绍，目前市场上分期首付以及特价房已成普遍现象，10%的折扣力度算是常见的。

《每日经济新闻》记者实地调查的另一个楼盘也存在分期首付以及特价房优惠活动。珠江·铂世湾项目销售均价在3.7万~4.3万元之间，同样存在特价单位和非特价单位。

以96平方米户型计算，一套低楼层单位原总价约为414万元，一口价折后378万元；而同样面积26楼单位原总价约为448万元，折扣后417万元。据销售人员介绍，一般而言，楼层和朝向差不多的户型，特价单位和非特价单位差价约为10万元左右。

记者从珠江·铂世湾一口价房源信息表获悉，130平方米的大户型一口价单位总价优惠幅度超过50万元，一口价单位单价的优惠在3700元~4000元/平方米。

博弈：房企资金承压VS库存降低

“涨价”与特价之间的矛盾最终可以辨明真相，但当房企以价换量与市场库存降低这对矛盾同时存在时，在博弈之间，未来广州市场的走向充满不确定性。

经历2018年年底房企的以价换量加速资金回笼后，2019年房企依然面临不小的资金压力。从市场表现看，房企通过分期首付降低门槛，以特价房以及各种优惠措施吸引买家入市，加速去化以及资金回笼，成为房企缓解资金压力的一种方式。

在融资方面，2019年，房企频频开启融资渠道，偿债压力不容小觑。克而瑞发布研报显示，2019年1月，房企境内外发债总量为1095.79亿元，环比上升91.8%。其中，境外债发行规模为740.4亿元，环比增长141.9%。

销售方面，1月市场成交出现明显的环比下滑。克而瑞数据显示，1月TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元，同比下降19.02%；权益销售金额3365.6亿元，同比下降13.40%。

当房企遭遇资金压力，开源节流成为房企不二选择。不少房企以价换量加速资金回笼，同时减少销售去化不佳项目的开工，保障现金流安全。这样一来，市场新货量减少，同时库存量逐渐降低，市场或面临转向。

据中地行统计数据，2019年广州全市约有170个住宅、别墅及公寓项目入市，总货量约66981套，整体供应比2018年少。同时，2018年广州网签成交量为76056套，为近4年最差成交水平，这意味着2019年的新货供应量可能会小于市场需求量。据中原数据，截至2019年1月25日，广州库存量去化周期为9.6个月。

邓浩志认为，从目前的库存以及新货供应情况来看，2019年广州的基调是缺货，可能价格将面临一定幅度的上涨。

一面是以价换量加速资金回笼的压力，另一面则是因缺货可能引发的房价上涨，在这一对矛盾的博弈中，2019年广州楼市的走向或许更加扑朔迷离。

住房和城乡建设部日前就《住宅项目规范》38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见。根据新规，城镇新建住宅建筑应全装修交付。新规还提高了住宅设置电梯的要求，由原七层及以上或超过16米设置电梯，调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯。

这次《规范》中拟规定，城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；消防设施应完好，消防通道应畅通。

在房屋布局方面，由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型（开间），其使用面积不应小于22平方米。

卧室的使用面积上，双人卧室使用面积不应小于9平方米；单人卧室使用面积不应小于5平方米；兼起居的卧室使用面积不应小于12平方米。起居室使用面积不应小于10平方米。厨房的使用面积不应小于3.5平方米。每套住宅应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备。当三件卫生器具集中设置在同一卫生间时，其使用面积不应小于2.2平方米。

《住宅项目规范》也对电梯作了要求，四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

每个设置电梯的居住单元应至少设有一台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于1.5米×1.6米，轿厢门净宽不应小于0.9米；十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于两台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于一台。

解读

住宅应考虑老年人使用方便

对比原来的规定，新规提高了住宅设置电梯的要求，由原七层及以上或超过16米设置电梯，调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯；由十二层及以上每单元设置一台可容纳担架的电梯，提高到四层及以上每单元设置一台可容纳担架的无障碍电梯。电梯是住宅的重要垂直交通工具，我国则规定七层及以上应设置电梯。

住建部表示，我国已步入老龄化社会，随着社会的发展和生活水平的提高，住宅应更多地考虑老年人使用的方便和普通居民的便捷。（记者 朱开云）