（原标题：中原地产张大伟解读住建部新规：套内计价政策对购房成本基本无影响）

2月23日，住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，房地产交易将正式告别“公摊面积”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

对此，中原地产首席分析师张大伟进行了解读：

是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

1：这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

2：从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

3：套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

4：羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

5：从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

原标题：住宅有望按套内面积交易 专家：对购房成本基本无影响

正文：

日前，住建部公布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，其中《住宅项目规范(征求意见稿)》提出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

有观点认为，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应按套内面积来进行交易，房地产交易或将正式告别“公摊面积”。

由于买房交易中公摊面积不透明、猫腻多，去年媒体曾报道“买100平米房子只得70平米”等现象，质疑住房交易中公摊面积过大的问题，引发舆论关注。

对于此次住建部拟出的规定，中原地产首席分析师张大伟认为，是否套内计价，对购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。对购房者而言，则是物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能降低。

他还表示，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价。另外，如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。(完)

新京报快讯(记者 张建)今天(2月23日)上午，新京报记者在涉事的秀兰文化小镇项目内看到，部分楼栋以及施工机械已经被保定市满城区国土资源局贴上封条。

此前，有媒体报道称“保定市满城区秀兰文化小镇占地3900亩园内建设别墅群，满城区国土局表示，秀兰山庄系河北秀兰房地产公司建设开发，该别墅项目属于未批先建，至今无土地证。”

针对媒体报道河北保定市满城区削山造地建别墅一事，昨日，保定市政府方面表示，河北省级政府相关负责人已经对此事作出批示，保定市委市政府已成立联合调查组赶赴满城区进行调查，秀兰文化小镇相关问题主要涉及保定市满城区和顺平县，目前主要是对其核查，尚无法定性。

昨天下午，保定市满城区政府方面相关人员向新京报记者透露，“截至目前，涉事的秀兰文化小镇满城区域项目无规划手续，暂不清楚涉事项目是否会被拆除。”

今天上午，新京报记者进入该项目实地探访发现，项目内部分楼梯和施工机械已经被满城区国土资源局贴上封条。现场自称是项目工作人员的人士告诉记者，“西半部项目属于顺平县，东半部项目属于满城区，这封条是最近两三天贴的，前几天还有工作人员进入该区域项目，这几天上来的人少了。”

记者在项目现场看到，通往山上项目的路已经安排专人把手，时而有多辆政府公务类用车连续进入，道路两侧标杆上标有“秀兰山庄”字样的宣传牌正在被卸下。此外，部分通往项目内部的道路已经被建筑碎料封住，部分区域内部几乎无人施工。

连日来，新京报记者就此事多次与保定市以及满城区等多部门取得联系，部分工作人员皆表示不知情。截至记者发稿时，未得到进一步回应。

新京报记者 张建 编辑 武新 校对 何燕

原标题：住建部：住宅按套内面积计价 开发商难再玩公摊“猫腻”

正文：

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中在《住宅项目规范（征求意见稿）》中指出， “住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住房和城乡建设部首次在官方文件中明确提出住宅应以套内面积来进行交易。

“购房实际成本不变”

中原地产首席分析师张大伟表示：“套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从按照套内使用面积计算价格来看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些现象随着房地产市场发展都有改变的可能性。”

对于购房者来说，公摊面积是购房时所需要考虑的问题之一。所谓公摊面积指的是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

实际上，一二线城市相对规范，住宅公摊系数在15％-25%之间，而很多城市并不规范，甚至有超过30%的住宅公摊系数。

开发商从利益考量出发，倾向于做大公摊面积，这样不仅可以收取多重费用、包括物业费、取暖费等，还可以在表面上降低房价，给购房者造成价格较低的错觉。

“按照市场平均的得房率，若是按照套内使用面积计算价格，全国的房价相当于还要提高20％-25%。”张大伟分析说。

但是，张大伟也表示：“按照套内使用面积计价的政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。”

“值得注意的是，公摊面积并不是越小越好。公摊面积不计入价格，意味着开发商同样可以提高套内单价。另外如果开发商过度挤压公摊面积，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”张大伟补充称。

一位开发商人士向记者分析说，“因为土地成本和建造花费总成本没变，按套内使用面积计价还很可能造成单价补涨的结果。”

“公摊费用谁来承担？”

合硕机构首席分析师郭毅认为，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。“因为目前我国的物业费和供暖费等都是按照建筑面积来缴纳的，这就增加了居民的长期生活成本，而按照套内使用面积来征收此类费用，也更加合理和透明。”

实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，率先对商品房的计价方式做出明确规定和要求。目前，重庆施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策已经长达17年，不按照这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%－10%的罚款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“重庆能够在全国范围内率先落实按照套内使用面积计价，是与当地的房地产政策相关，比如重庆对地价和房价的控制。而反观其他城市，在土地成本较高的情况下，如果实施按照套内使用面积计价，那么公摊的费用由谁来承担，也是需要考虑的关键问题。”

“为征收房产税奠定计量基础”

严跃进认为：“此次新规具有行业变革的意义，对于居住者来讲具有积极作用。从后续政策来看，房产税包括和房屋交易面积挂钩的政策可能发生变化，最终都统一按照套内面积计算，这就为产生税收的计税标准奠定基础，以保护购房者权益为最终导向。”

目前，房产税是否应计公摊面积存两难：一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大，从0%至55%不等，一刀切的以建筑面积为单位收取房产税有失公平；另一方面，如以套内面积为标准收取房产税，开发商可能故意“纸面做高”公摊面积，帮助购房者“合理”避税。

严跃进认为：“严格来说，房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点来看，未来要建设开放式街区的小区环境，公共通道部分该如何征税，会否增加公摊面积，如何缓解社会矛盾，都值得深思。”

原标题：起底秀兰集团：投资湘西凤凰古城，全国约百家子公司

正文：

继河北石家庄市鹿泉区西美金山湖24宗违法建筑被连夜拆除的消息之后，河北保定市又曝出满城区削山造地建别墅一事。

针对保定市满城区秀兰文化小镇占地3900亩园区内建设的别墅群，是否涉嫌削山造地违规建设，满城区国土局的说法是，该别墅项目属于未批先建，至今无土地证。

河北秀兰房地产集团有限公司（以下简称秀兰集团）作为秀兰文化小镇的建设者，到底是一家什么样的公司？如何在无规划手续的情况下大建别墅？

秀兰集团是谁？

保定市满城区秀兰文化小镇位于满城区城西10公里处的柏山峪，总占地3900亩，两岸群峰对峙，现已形成集游览、餐饮、娱乐、度假为一体的综合景区。

值得关注的是，与秀兰文化小镇这一旅游项目同时存在的还有秀兰山庄生态园，而这次涉嫌削山造地建别墅的正是秀兰山庄生态园这个房地产项目。

据公开资料显示，秀兰文化小镇是由秀兰集团建设。而秀兰集团的前身是保定市秀兰房地产有限公司，是以公司的奠基人、全国著名捐资助教模范赵秀兰命名。

1995年，赵秀兰倾尽毕生积蓄70万余元捐资助教。在赵秀兰老人故去后，其子康玉柱、儿媳郝海玲继承母亲的衣钵，于1997年成立了保定市秀兰房地产有限公司。

据天眼查的信息显示，目前，河北秀兰房地产集团有限公司的法人代表为郝海玲，也是公司的最大股东，占股98%。秀兰集团旗下公司达到76家。

如今的秀兰集团已走出保定，据其官网的信息是显示，秀兰集团总资产达到90亿元，成为集地产开发、物业服务、酒店管理、旅游开发运营、金融投资等于一体的综合性产业集团。

秀兰集团官网显示，在2005年，秀兰集团荣获全国房地产开发一级资质后，目前在全国共拥有100余家分子公司，业务领域涵盖京津冀、山东、海南、湖南、云南、吉林、贵州、福建、江西等地区。总计完成地产开发面积1300万平方米，在建项目400万平方米，累计完成投资350亿元。

一边扩围房地产开发，一边进军文旅产业

房地产一直是秀兰集团的主营业务。2014年是其进军旅游业的转折点，尤其是在秀兰集团旅游俱乐部成立的标志下，正式进军旅游业。

新京报记者通过天眼查发现，在2014年底的同一天，康玉柱退出秀兰集团投资人、法定代表人及高级管理人员的职务。由郝海玲担任法定代表人，投资人新增了康雨，康雨是目前秀兰集团的第二大股东。

也是在2014年，康玉柱成立了保定市秀兰文化园有限公司，担任法人代表。注册地址正是保定市满城区石井乡石井村柏山峪。经营项目包括文化艺术交流、会议及展览展示、住宿、正餐、农产品零售、园林观光等。

几乎在同时，保定市秀兰文化园有限公司旗下的保定市秀兰旅游文化有限公司成立，法人代表同样为康玉柱。

目前，秀兰集团文旅板块凭借城市开发、自持物业、旅游及配套行业投资，在全国范围内打造文化旅游产业，已投资湖南湘西矮寨奇观景区、德夯苗寨景区、矮寨大桥景区、凤凰古城景区，海南金月湾·阳光海康养旅游项目等。

据媒体报道，2017年，凤凰县成功引进东方园林产业集团、秀兰集团、华夏集团、中青宝公司等涉旅企业入驻凤凰古城，协议投资近100亿元。

秀兰集团在大举进军旅游业的同时，房地产开发也在扩围。2014年，秀兰投资集团在北京国贸CBD成立，房地产开发仍是其主营业务。这也被秀兰集团称为在北京CBD组建的总部。

不过，从目前来看，保定仍是其开发的重点区域，而秀兰文化小镇和秀兰山庄生态园更是重中之重。

保定市区人口120万，秀兰集团服务的业主就超过12万人。如此算来，秀兰集团在保定的房地产市场份额接近10%。在当地业内人士来看，秀兰集团在保定的房企排行中位列前十。

曾被允许未批先建宾馆、公寓？

2018年9月，保定秀兰文化小镇作为第二届保定市旅游产业发展大会（简称旅发大会）的主会场，频繁出现在媒体上。

当时旅发大会重点推介了10个旅游项目，首当其冲的就是秀兰文化小镇，保定此举也是为了打造“保定国际田园休闲区”的品牌。

为了迎接这次大会，秀兰文化小镇新建了拥有地上3层、地下2层的游客中心及室外水上舞台，新修好的秀兰旅游大道直通中心地下停车场。

新京报记者注意到，当地媒体在介绍“保定国际田园休闲区”重点观摩项目时表示，秀兰文化小镇的规划面积已达到了9000亩，总投资76.4亿元。旅发大会期间重点打造秀兰文化园林区、木屋酒店和旅游演艺。该项目拟创建国家4A级景区。

另据媒体报道，满城区政府相关负责人称，政府为解决2018年保定旅游发展大会接待问题，允许秀兰山庄未批先建宾馆、公寓。但别墅项目系其私自违法建设。

“在保定，秀兰文化园可谓当时重点扶持的旅游项目，”据当地人这样透露。

2017年，秀兰文化小镇进入保定市第一批特色小镇创建类名单。当时满城区共有四个小镇在名单之列。2018年1月17日，在“新时代·新保定——2017文化盛典”上，满城区秀兰文化园又获得“保定十佳文化印象新地标”的荣誉称号。

秀兰山庄生态园现已封盘

一些楼盘信息网站上显示， 秀兰山庄生态园项目定位山体养生旅游度假项目。产品包括半山别墅、养老公寓及观山高层，主推建筑面积49平方米-189平方米一居到五居。

近日，秀兰山庄生态园打出的广告及优惠信息是：五证齐全，贷款享500元/平方米限时优惠，全款享1000元/平方米限时优惠。

可见优惠力度不小，新京报记者通过销售人员了解到，项目购房人群不仅是当地人，还包括全国各地的投资者。

该销售人员在电话里告诉新京报记者，秀兰山庄生态园此前的销售均价为5000元/平方米。目前项目正处于封盘状态，具体什么时候开售，要等上面的通知。在问及是否有别墅在售时，该销售人员称，没有别墅在卖，具体情况他也不知道。

据悉，秀兰山庄生态园封盘的时间就在前几天，这不能不让人联想到与相关政府主管部门的检查相关。

有媒体报道显示，满城区国土局表示，秀兰山庄别墅项目属于未批先建，至今无土地证。2月23日上午，新京报记者进入秀兰文化小镇项目实地探访发现，项目内部分楼梯和施工机械已经被满城区国土资源局贴上封条。

业内人士告诉记者 ，在一些地方常会出现先建后批的事情，一般是特事特办。不过，开发商违规先建后批的事情也有发生，最终导致购房者收不到房子。这一情况，在环京区域并不鲜见。

如今，针对满城区削山造地建别墅一事，保定市委市政府已成立联合调查组。在此背景下，秀兰山庄生态园的命运也变得飘忽不定。

新京报记者 袁秀丽 摄影 张建 编辑 武新 校对 柳宝庆

2月22日，苏州迎来年后首场土拍。融信（03301.HK）13.08亿元拿下苏州姑苏区一幅地块，楼面价1.9万元/平方米，溢价率25.4%。相比此前2月15日的福州土拍颗粒无收，融信相关人士表示，今年总体而言，公司还是想积极投资，资金、人员各方面还是有所准备的。

与融信有同样想法的房企不在少数，福州、苏州两场土拍都有参与的房企还包括万科、世茂、龙湖、阳光城、正荣等。

值得关注的是，近日，上海外围市场如苏州、嘉善、嘉兴、杭州等土拍，溢价率普遍略有上涨，同策研究首席分析师张宏伟指出，上海外围土地市场热度仍在，楼面价相比低位阶段略有上涨，但楼面价仍然处于低位，性价比较高。这一现象也存在于其他城市。

张宏伟还透露，企业拿地的时候，在授权拿地金额之前，会做一个经济测算。比如去年上半年市场特别不好，土地流拍也比较多。这时房企就会把拿地最终测算的净利润率提高到12%、13%甚至更多，通过提高净利润率的测算去控制拿地风险。但是今年年初以来，一些企业认为这是一个比较好的拿地窗口期，为了能够去拿地，就把净利润测算到8%、9%，加大授权金额，让投资团队有更多空间。

地价调整趋势

从今年年初的土地拍卖情况来看，长三角地区部分二线城市，房企参拍热度再现。1月4日，苏州共有10块土地进行拍卖，平均溢价率为11.145%，由首创竞得的地块，溢价率最高，达到49.69%，成交价格25.0032亿元，楼面价23202.21元/平方米 ；1月11日，共有4块地进行拍卖，平均溢价率为19.6825%，由龙湖+首开联合体竞得的地块溢价率高达29%，成交价格40.62亿元，楼面价17868元/平方米。

杭州开年第一次拍的四块地中有两块溢价率超过10%，分别为11%和20.1%。除此之外，上海以及上海外围市场嘉善、嘉兴等地方拍地，溢价率普遍略有上涨，但价格仍然不高，大部分城市溢价率均保持低位，溢价率基本在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

2018年，杭州土地市场热度处于全国领先地位，上半年卖地金额就高达1454亿元，全年共出让了216宗地块，出让金超2400亿，远超位于第二、第三的上海、北京；而苏州则不容乐观，2018年1月份土地成交的平均溢价率为18.7%，2月份平均溢价率为13.2%，6-8月份土地成交的平均溢价率为6.0%。在2018年10月，还出现了土地流拍现象。进入2019年，1月一场土拍中，大部分土地溢价率为0。

不过，苏州在2019年春节过后的首场土拍中，由于超过40家房企参拍，热度明显提高。出让的6幅地块中，除了一幅底价成交、一幅溢价率9%的两幅地块之外，其余四幅土地溢价率均在25%以上。

中国指数研究院研报指出，各城市将继续因城施策，适度增加土地供应同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限购、限贷等方面出现政策松动，以期稳定市场预期，保持房企拿地积极性。根据多个城市的土地供应计划，土地供应仍将维持增长，在当前市场趋冷的情况下，土地供应会适度增长，以求保证成交量稳定，确保市场平稳运行。这份研报还指出，部分人口流入较多的二三线城市仍然有进一步的发展空间；人口流入较少的三四线城市面临较大下滑压力。房企若根据自身情况采用灵活的战略应对市场变化，在这轮调控中或将迎来较大发展。

拿地窗口期来临？

申万宏源分析师在一份研报中指出，一二线城市占比较高的房企中，城市布局集中度较高的有金科股份、首开股份、远洋集团和阳光城，前十大城市土地储备占比超过70%；城市布局较分散的为万科、华润置地、融创中国，前十城占比低于50%；其余公司在50%~70%区间，分别为龙湖地产、金地集团、招商蛇口、中海外、旭辉控股和中国金茂。

手头资金充裕、地价回落，是大部分参与拍地的企业所认为的拿地窗口期。比如2月22日融信所拿的姑苏区地块，均价1.9万元/平方米，而在2018年年初，中铁建曾经在苏州拍下一幅楼面价4.3万元/平方米的地块。

苏州克尔瑞方面指出，年初房企的资金环境有所宽松，正是拿地好时机，且早拿地早开发早入市销售，利于尽快回款。土地市场是楼市风向标，土地市场的回暖，也表明房企对苏州这样的城市比较看好。

“市场在降温，企业也要拿地，不会因为市场降温就停止拿地，我认为是房企看好后市的表现。”易居研究院研究总监严跃进认为，多个城市推出抢人政策、合肥二套房信贷出现松绑等现象，都是刺激房企拿地的原因。

此外，房企今年开年以来大举融资，佳兆业集团、融信中国、龙光地产、禹洲地产等多家房企都发行了美元债，虽然其用途都规划为现有债务再融资，但其附加条款也有“因市场变动，可改变用途”。

另外，地价回归理性，房企也乘机布局新城市。“我们对已经进入的城市会深耕，积极拿地，但是苏州一直没有拿地，这次终于把拼图给拼全了。”融信一名相关人士对记者说。世茂也在2月18日青岛的一场土拍中，以底价2.16亿元拿下一幅8.5万平方米的土地，首次进入胶州。

（编辑：黄锴）

延续了去年年底的些微松动，房贷利率和贷款额度在2019年开年显得较为宽裕。融360大数据研究院数据显示，全国首套房贷款平均利率已连续两月轻微下滑。

分城市看，一线城市的房贷利率较为稳定，下滑幅度轻微；而二线城市的下调则更为明显。

对此，诸多业内人士表示，房贷利率大幅下降的情况，并不太可能出现；且在高房价的基调下，难以影响楼市行情。

与此同时，房企今年1月的销售业绩并不理想，多个重点房企的同比和环比都出现了明显下降。这是受春节假期、棚改货币化安置放缓、返乡置业退烧，叠加改善类等需求自然回落等多重因素影响。

加之，房企融资环境不佳，借新还旧压力巨大，房企的资金压力依旧难以得到释放。

利率维持低位

购房者关心的房贷利率，自去年年底出现松动，维持了低位运行，或有下探趋势。

融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份，全国首套房贷款平均利率为5.66%，连续两月回落。

从城市来看，1月共有7个城市首套房贷利率出现下降，较2018年12月的17个城市有所减少，多数城市从去年12月出现下降后，今年1月保持稳定。

四大一线城市中，1月上海首套房贷平均利率最低，为5.09%，广州为5.55%，深圳为5.57%，均较上月持平；但北京首套房贷款平均利率为5.43%，较上月回落0.02%，连续两月出现下降。

相比于一线城市的小幅变化，二线城市房贷利率则历经了大面积回调。以天津地区为例，多家银行下调房贷利率，首套房利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%。哈尔滨二套房贷平均利率也由去年12月份的6.45%跌至6.08%。

数据还显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成，其中，有34家银行贷款利率回调，占比6.38%；有479家银行贷款利率较上月持平，占比89.87%。

这次的房贷利率下调，可追溯到2018年的11月份。此后，房贷平稳降低逐渐成为了主流。

今年1月4日，央行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。降准后，约8000亿元的长期资金得以净释放。

业界对于房贷利率的走向判断出现分歧。“预计受银行流动性利好影响，后期房贷利率或继续下行，具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异，刚需购房成本有望下降。”融360大数据研究院分析师李唯一表示。

而易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，如果没有降息的话，房贷利率未来下调的幅度不会太大。

同策研究院总监张宏伟也持同样意见。“即使利率下调，相对基准利率来说，也是上浮状态。”

在他看来，对于一二线大城市来说，房贷利率微调和利好政策释放，背后依然是高房价的基调，对楼市的影响微不足道，当前一二线城市房企的压力仍难以缓解。

去化压力犹在

房贷利率平稳或微调对楼市刺激并不明显。今年1月，房企的销售没有迎来意想中的开门红。

据中房智库研究院统计，截至2月13日，共有30家房企公布1月销售额合计3189.4亿元，同比下降11%，其中13家房企降幅超30%。

申万宏源跟踪的30家重点上市公司销售数据显示，1月合约销售总额同比下降12%，也出现了过去四年来的首次负增长，覆盖城市范围更广的前三大开发商万科、碧桂园、恒大的同比下滑幅度都在三成左右。

但也并不是所有龙头企业都在开年遭遇“滑铁卢”。华润置地、中海、保利等稳健型国企央企，表现突出。公告显示，华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元，按年增长46.6%；保利则实现签约金额335.91亿元，同比增长6.14%。

但同比来看，整体的房企销售下降明显。中指研究院数据显示，上周重点监测的22个城市成交面积与节前一周相比下降14%。从总趋势看，今年房地产市场进入下降通道，成交量或将低于2018年。

春节临近，房企逐步放缓推货节奏。在往年，春节前后楼市成交主要以三四线城市返乡置业为主。而2019年大部分三四线城市楼市开始降温，成为影响销售业绩的重要因素之一。

长江证券报告显示，三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响，购买力提前透支。返乡置业退烧，叠加改善类等需求自然回落，导致房企在1月的销售额有所下滑。

华创证券分析，2019开年销售表现的低迷，主要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱；而东北证券认为，当前需求端疲软也是主要原因之一。

对此，中指研究院研发中心总经理白彦军认为，一二线城市可能更多是保持量的稳定，2019年最大的一个变化是三四线，市场情绪会回归稳定。整个全国的交易量可能会比2018年低一点点，这也是一个正常的调整和自我修复。

安信证券研究显示，2018年定金及预收款、个人按揭款仍然是房地产行业主要到位资金来源渠道之一，若将定金及预收款、个人按揭款作为销售回款的参考指标，截至去年12月份到位资金情况，销售回款占到位资金比重高达 47.7%，维持历史高位。

诸多业内人士表示，未来货币政策会维持宽松状态，但信贷规模难免有所回落。除非政策显著放松，否则按揭贷款无法出现更多的额度和更低的定价，住房需求将维持疲弱，而限价原因导致的新房定价难以调整，将令销售出现僵持局面。

在目前国家层面楼市调控政策不放松的背景下，房企境内融资环境依然紧张，上海易居房地产研究院发布《2018年四季度金融环境与房地产研究报告》显示，房企到位资金同比增速却出现小幅回落，预计2019年一季度行业资金面进一步收紧。

另外，由于三四线城市楼市降温带来的销售回款减速，加上2019年偿债高峰期的到来，房企资金压力凸显，境外融资由于美元加息，融资成本较以往高出不少。

1月以来，多数房企开始密集发债，中原地产数据显示，一月以来，房地产企业融资计划实施井喷，公布的总额已经近90多起，合计金额超过2100亿。（编辑：黄锴）

在房地产调控政策效果的持续累加下，进入2019年，房价涨势继续放缓。

2月22日，国家统计局发布70个大中城市1月房价指数。其中，1月有58个城市的新房价格环比上涨，比去年12月减少1个。虽然上涨城市数量仍多，但70城市新房价格平均环比涨幅已降至0.61%，连续三个月下跌。

二手房方面，1月有41个城市的二手房价格环比上涨，数量同样比去年12月有所减少。其中，4个一线城市的二手房价格平均环比继续下降，31个二线城市的二手房价格由升转降。

一二线城市二手房价格普降，还是过去三年多来首次出现。二手房市场的“风向标”特性，似乎意味着整体房价将出现由涨转跌的拐点。

多数机构认为，虽然整体市场处于下行期，但现阶段，利好和利空的因素同时出现。拥有人口、产业等优势的一二线楼市，后发动力较足，房价也将得到支撑；而在货币化棚改退潮的情况下，三四线城市房价降温恐不可避免。

房价走势继续分化

与过去几个月的趋势类似，今年1月，全国70个大中城市房价总体上涨乏力。房价环比下跌的城市有所增多，上涨的城市有所减少。

新建商品住房价格方面，4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市均出现环比上涨，涨幅分别为0.4%、0.7%和0.6%。一线城市和三线城市的涨幅均比去年12月有所回落，二线城市涨幅持平。

其中，大理、吉林市、秦皇岛成为1月新房价格涨幅最高的城市，分别为2.0%、1.8%和1.7%。岳阳、惠州、厦门则领衔跌幅榜。

从2016年以来，本轮楼市调控政策已持续了超过三年的时间。虽然销售规模仍然不断攀高，但从去年四季度开始，市场已经进入到下行通道中。多数分析人士认为，市场销售的下滑已经波及到房价，使整体房价出现颓势。

不同层级城市之间的房价分化现象仍然存在，并集中体现在二手房领域。

今年1月，4个一线城市的二手房价格平均环比下降0.1%，除上海持平外，其余三个城市的二手房价均有所下调。31个二线城市的二手房价格由升转降，平均降幅为0.1%。

35个三线城市的二手房价格继续上涨，涨幅为0.2%，比上月回落0.1个百分点。

房价分化现象的出现由来已久。主流观点认为，三线城市出台调控政策晚于一二线城市，力度也比后者稍弱。因此到目前为止，一二线城市市场继续低迷，部分三四线市场仍处于上行走势，其房价的涨幅也高于一二线。

北京某大型房企相关负责人也向21世纪经济报道指出，过去两年来，该企业在北京区域（含环北京地区）的销售业绩始终没有增长。相反，三四线城市对销售的贡献持续上涨，由于三四线城市房价上涨，这些区域对利润的贡献也明显提升。

他指出，三四线城市房价的上涨，主因在于这些区域受到大规模棚户区改造的红利影响。另一方面，这也和三四线城市房价基数较低有关。

核心城市房价仍有支撑

在1月各城市房价变化中，一二线城市二手房均价的同时下降尤其引人注目。中原地产指出，过去三年多来，这种情况还是首次出现。

由于交易分散、受到行政管控较少、市场反应敏锐，二手房市场通常被视为楼市的“风向标”。中原地产认为，这一变化的信号意义在于，可能预示着整体房价将走向由涨转跌的拐点。但前提是，房地产调控政策继续保持现有力度不松动。

今年1月以来，多个省份召开地方“两会”，对全年的房地产政策进行定调。其中，棚改下降、一城一策、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）是出现频率最高的关键词。这也意味着，今年房地产政策的总基调仍然从紧，并没有明显松动。

不仅如此，按照监管层的基调，棚户区改造的范围和货币化安置的比例，未来都将得到控制。这也将成为三四线城市的不利因素。

但在人口、信贷等方面，利好消息仍然不断释放。

继天津、成都、南京、武汉等城市在过去两年成为揽才大户后，今年以来，海口、襄阳、嘉兴等三四线城市又开始了新一轮的“抢人大战”。合硕机构首席分析师郭毅认为，通过人才引进计划的实施，精英人才流入必然会为楼市带来不同程度的增量置业需求，有助市场活跃度的提升。

2月21日，发改委在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中也提出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。郭毅表示，预计产业基础相对扎实的二线城市将加速人口流入进程，楼市发展的根基也将得到进一步夯实。

信贷方面，央行数据显示，今年1月，以个人房贷为主的住户部门中长期贷款新增6969亿，创下单月新增贷款额的历史新高。而融360的监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，连续两个月回落。

郭毅表示，综合楼市政策、人口流动、信贷变化等三个层面来看，不同城市将呈现出不同的市场走势。“2019年，核心一线城市虽然受制于严格调控，房价涨幅趋稳，但发展后劲强劲，仍将保持小幅上涨的价格走势。”

但三四线城市在货币化安置降温的大背景下，如果部分城市的调控宽松的力度有限，空有人才引进计划而缺少相应的产业扶持政策，二者叠加，仍未能替代棚改对楼市的驱动力的话，房价的降温恐将不可避免。

近日，湖南省住房和城乡建设厅与省统计局联合印发《关于2018年湖南省房地产市场形势的通报》，也预测了这一分化局面。该报告指出，全省楼市逐渐进入调整期，“部分经济发展态势好、人口吸引力大的市县，房价保持基本稳定；部分缺乏人口和产业支撑的市县，房价将出现小幅下跌，特别是一些地段较偏远的楼盘，缺乏配套设施、人流等条件支撑，房价下跌压力较大。”（编辑：黄锴）

在国产电影春节档上，有三部热映电影走进国人视线。鲜为人知的是，票房冠亚军《流浪地球》和《疯狂的外星人》均拍摄于融创文化旗下的东方影都融创影视产业园，而票房挤进春节档期前四的《熊出没·原始时代》则由融创文化旗下乐创文娱出品、发行。据猫眼的统计数据，截至2月19日，这三部电影的总票房已经达到67.2亿。

这也是融创中国二代孙宏斌长子孙喆一出现在公众视野中的“首秀”。

2月21日，融创中国官网显示，融创文化集团（以下简称融创文化）于去年12月成立，并由孙宏斌长子孙喆一担任总裁。在融创官网上的管理团队一栏，孙喆一的职务已更新为“执行董事、副总裁兼文化集团总裁”。而两天前，融创官微发送了《春节档背后的“硬核价值”，融创文化开启新光影时代》一文，为此消息进行了预热。

作为目前国内排名第四的房企，孙宏斌以超越常人的魄力将融创中国带到了巅峰。公开资料显示，其2018年年度销售额已经达到4649.5亿元。在住宅市场天花板显而易见的当下，融创中国的下半场已经提上日程。而这一棒，他交给了年仅29岁的少帅孙喆一。

至此，融创文化集团成立，与融创地产、融创物业服务、融创文旅并举成为融创四大战略板块之一，其业务涵盖文化娱乐内容制作发行、影视拍摄一体化服务等。

90后“二代”孙喆一上位

无论是学历还是工作经验，孙喆一都拥有着闪耀的背景。

孙喆一出生于1990年，是孙宏斌的长子。他于2011年毕业于波士顿学院，拥有工商管理及历史双学士学位。孙喆一就读的波士顿学院是历史悠久的世界名校，常春藤盟校成员，这里曾走出8位美利坚合众国总统，上百位诺贝尔奖获得者曾在此工作、学习。

据百度搜索显示，在加入融创中国之前，孙喆一曾在雪湖资本及昌荣传播有限公司任职。2014年孙喆一加入融创中国，曾在融创中国总部及不同区域公司担任与资本市场、土地获取及项目运营相关的不同职位。2017年5月25日，融创中国发布公告，孙喆一自5月25日起获委任为执行董事，将享有薪金每年人民币约120万元和津贴及实物利益。这则公告将孙喆一推向了公众视野。

近年来，尤其是2018年，地产二代接棒上位的潮流渐起。2018年3月，长和（（0001.HK））主席李嘉诚宣布将于5月股东会后正式退休，转任公司资深顾问，其长子李泽钜接任长和主席；2018年8月，新城控股（601155.SH）董事长王振华之子王晓松出任公司总裁；2018年12月，碧桂园（02007.HK）主席杨国强女儿杨惠妍升任联席主席；同是12月，中原地产主席施永青交棒再进一步，其子施俊嵘任职中原集团副主席，其女施慧勤担任子公司主席……

有趣的是，与以往“二代”上位不同的是，地产二代们并没有固守父辈打下的“江山”，一些人开始探索地产主业之外的新业务。比如，除了孙喆一出任融创文化集团总裁，万达集团董事长王健林独子王思聪也涉足文娱产业，并成立普思资本投资文娱产业。除去文娱产业方向，雅居乐（03383.HK）主席陈卓林之子陈思烺的创业方向则是共享办公、富力地产（02777.HK）联席董事长张力之子张量则创办了小狗机器人等科技公司。

对于孙喆一的上位，有人评价称，孙宏斌将融创文化集团交给孙喆一，也是“扶上马，送一程”。2017年7月19日，万达商业将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创中国。2018年10月29日，融创中国（HK.01918）公告称，融创中国与大连万达集团签订买卖协议，融创出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司，该笔收购总代价约为人民币62.81亿元，意味着融创将万达文旅项目的运营管理权一并接手。至此，孙宏斌总计耗资501.25亿元，通过两次交易，全部接管万达13个文旅项目。这其中有一座文旅城，即青岛东方影都。而据相关报道，一位熟悉融创的行业人士透露，在万达城资产的并购和交割过程中，孙喆一也参与其中，孙宏斌希望儿子熟悉集团高级别的并购业务，也让他对后续产业运作有一定把握。2018年的冬天，孙宏斌曾多次造访青岛，与当地政府高层商讨东方影都发展规划，孙喆一则陪同在侧。

四大版图浮出水面

当前，随着中国经济转型升级，中国文化产业的发展前景备受瞩目。据国家统计局在2月中旬公布的数据显示，据对全国规模以上文化及相关产业6.0万家企业调查，2018年上述企业实现营业收入89257亿元，比上年增长8.2%。其中，影视产业同样表现不俗，据猫眼数据显示，2018年国内年度电影票房已突破600亿，创造新的历史纪录。据国家统计局预计，我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱产业，而未来十年，文旅市场规模预计达30万亿-50万亿。

面对如此庞大的市场，融创不甘落后。2018年12月，融创文化集团成立，与融创地产、融创物业服务、融创文旅并举成为融创四大战略板块之一，至此融创四大版图浮出水面。虽然融创文化集团才成立不久，但是融创中国进军文化产业的勃勃野心早已显露。

2017年，孙宏斌以白衣骑士姿态驰援乐视，融创收购部分乐视影业股权。2018年3月，融创中国与其他股东再度增资10亿。至此，融创中国成为其第一大股东，乐视影业也更名为乐创文娱。孙宏斌投资乐视、万达，均是在为融创布局文化内容产业铺路。2018年10月并购万达之后，融创已成为中国文化旅游物业的最大持有者，文化旅游板块资产超2000亿元。2018年8月，融创文化旅游发展有限公司注册成立，经营业务包括以自有资金对旅游业、房地产业、文化、影视、游乐园、养老项目进行投资等。2018年12月，融创文化集团成立，孙宏斌长子孙喆一担任主帅，更是显露了融创对做大做强文化产业、占领文化市场的势在必得。

目前，已被确认将纳入到融创文化板块的重要资产包括青岛东方影都，以及乐创文娱。其中，东方影都融创影视产业园被称作“中国好莱坞”，目前已经建成40个世界顶级摄影棚；乐创文娱则拥有全国最强大的地面发行系统。

而根据融创官微的表述，融创文化已确立“内容+平台+实景”的战略，融创文化将“搭建完整的IP孵化、制作、运营和实景化落地产业链，聚焦内容生产与线下实景IP的长链运营，与此同时，融创文化也将对文化产业持续加大投入，投资及培养更多优质内容的制作力量”。由此可以看出，融创文化的布局思路是将内容作为整个链条的核心和基础，而房地产和文旅则是IP衍生后的运营。

近年来，地产巨头进军文化产业，融创中国并不是独一份，恒大、万达等公司早有布局。

万达集团从2005年开始大规模投资文化产业，2019年1月12日，王健林在万达集团2018年会上宣布，以影视、体育、儿童为主体的文化产业集团，整体收入达692.4亿元，收入占集团比重达32.3%，首次超过商管、金融、地产成为万达第一大产业。

成立于2010年9月的恒大文化则是恒大集团创始人许家印布局文化产业的重要载体，于2015年12月4日正式在新三板挂牌上市。2016年12月，恒大文化以“为配合公司经营发展需要”为由，突然停止了新三板挂牌。当时有媒体预测：“不排除许家印为恒大文化重新找一个质量更优的壳资源，从而完成在流动性更佳、估值也更高的A股重新上市的计划。”但是至今也没有恒大文化产业集团再次上市的消息。

北京大学文化产业研究院副院长、北京大学教授陈少峰曾指出：“文化产业取代了房地产，成为最赚钱的产业。”而如何借助文化的力量创造价值，则是房企们一直要上的课。

（编辑：黄锴）

“限购之前，我们楼盘可以卖到61500元/平方米；但现在，我们只能卖3.8万元/平方米。即便是这样，也不好卖。”北京某知名商住楼盘负责人对21世纪经济报道记者表示。自2017年3月26日之后，几乎被市场遗忘的商住市场已经限购近三年，失去投资属性、被去杠杆的商住市场回归了自用功能。

限购前后，商住市场究竟有什么变化？21世纪经济报道记者通过天朗数据库获得的数据显示，2017年3月26日之前（2016年1月1日至2017年3月26日，14个月内）商住公寓市场共成交72636套（月均去化5188套），成交均价31214元/平方米，成交面积491.54万平，成交金额1534.3亿元。

2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。新政相当于对北京市商办项目实行了“一剑封喉”式调控，从销售、购房资格、信贷等全方位“围剿”。3月26日之后（2017年3月27日至2019年1月31日，23个月内）商住公寓市场共成交5738套（对比3月26日前下降92%，月均去化249套），成交均价28816元/平方米（对比3月26日前下降8%），成交面积43.07万平方米，成交金额124.11亿元。

失去投资属性的商住市场

这是一个几乎被人们逐渐淡忘的市场。

所谓商住房（也有称商办物业），是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品。严格来说，这在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。在建设销售过程中，开发商为了快速回笼现金流，将商业性质的产品以打擦边球的方式，改成住宅类产品销售。在北京地价高企，住宅市场日趋豪宅化的当时，商住房由于不限购，总价相对较低，因此，颇受购房者青睐。

然而，“擦边球”的生意并不长久。2017年3月26日开始，北京市针对商住市场出台空前严厉调控政策，不仅明令禁止商业用房改租赁或住宅用房（“商改住”），还要求商办项目最小分割单元不低于500平方米，在建在售商办项目不得出售给个人。更为严厉的是，北京市政府要求二手商办项目出售给个人时，买家需具备等同于住宅同样条件的购买资格（个人购买应当符合“名下在京无住房和商办类房产记录的”、“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的条件），且商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。这意味着商办项目购房门槛全面超越普通住宅，甚至成为“零杠杆”产品，流动性基本冻结。

“3·26新政之后（北京）整个商办市场都是冰冻状态，开发商都是放弃的态度。因为新政最核心的内容是不允许个人购买，而公司购买的话，新注册公司是不可能贷款的。所以，从投资属性看，新政不是降杠杆而是完全去掉杠杆。”北京某开发商负责人感慨称。

更多房企更愿意将此称之为“毁灭性打击”。另一房企营销总监则对21世纪经济报道记者表示，如今，商住市场的艰难在于：第一，购房者认为商住并不合法，二手房买卖没有人接盘；第二，不允许贷款意味着无法撬动杠杆，很少有购房者可以一下子拿出那么多现金；第三，很多购房者并不认可通过注册公司这一方式购买房产；第四，失去了投资属性。

21世纪经济报道记者针对部分二手商住项目在贝壳找房、链家上进行了调研。调研发现，二手商住项目几乎无人问津。北京像素在售二手房共76套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；北京市朝阳区定福庄卡夫卡公社，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共12套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；朝北8080，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共1套，成交均价暂无，90天内暂无成交数据；位于朝阳酒仙桥的新华联丽港，在贝壳找房、链家上搜索，该小区在售二手房共13套，90天内成交1套。46.75平方米，成交价格158万，合计33797元/平方米。

那么，调控近三年时间，开发商持有的商住用地究竟如何生存呢？房地产资深业内人士韩乐透露，“政策出台之后，商住市场基本有三个方向：第一种，一些资金不紧张的地产公司，继续保留小户型，为了符合政策规范也一直没推出，即使拿到销售证，可能也没卖，因为确实也不好卖；另外一种，就是当写字楼卖，寻求整售或者整层销售，完全在使用用途上转到符合政策要求的写字楼业态上去销售，这种销售速度会变慢，但也是一种解决途径；还有一小部分，可能就是还保持原来小面积的Loft或者公寓，按照原有的商住用途，慢慢销售。”

开发商“曲线救国”

尽管市场艰难，开发商仍有应对方法。

据韩乐介绍，为了解决商住市场去化难题，有些地产公司通过帮助购房者注册公司来解决购房资质问题。但他表示，这种行为由于仍然是针对以个人居住为目的的购房者，也有打擦边球的嫌疑。

“现在卖出去的房源基本上没有买来用来办公的。我们可以帮助购房者通过注册公司方式购买，注册公司购买就不受限制，如后期需要转手卖的话也比较好卖，因为用公司名购买后期出手的时候不用去房管局缴税，直接在工商公司更名就可以。”某知名商住项目相关销售人士表示。

据该位销售人员介绍，该楼盘仍为层高4.5米的商住公寓。相当于买一层送一层。由于不能贷款，该项目的付款方式可以全款也可以选择分期付款。据介绍，根据客户的付款方式，项目单价在三万五到四万之间，具体的还要看楼栋和楼层，一房一价。如果全款购买，最低价为35000/平方米，分期最低价则为37000/平方米。如果分期，七天内须交20%首付款，一个月内补到30%，其余部分每个月再补，最长八个月补齐全款就可以。

一位号称万科城市之光的销售人员称，北京商住市场目前都以公司名义全款购买。这位销售甚至进一步“乐观”地解释称，“开发商现在已经把每套房需要注册的公司都已经注册好了。购房者购买的时候都不用再去跑去注册公司。由于是公司名义购买，购房者转手时甚至不需要缴纳土地增值税，直接把公司与公寓一起卖掉就可以。现在这种公寓在北京还是好卖的，因为对购房者资质没有苛刻的要求，本地人外地人都可以购买。现在小区整体都已经入住，项目整体已经入住70%。因为这种小户型公寓已经绝版，因此，认可的人特别多。”

韩乐认为，商住限购政策最大的变化就是商住去投资属性。政策出台后，一些专门以投资为目的客户大幅减少。至于之前已经购买的购房者，目前无非就是两种心态：如果着急用钱，就将房价相比市场最高点下浮20%-30%；如果不需要急用钱，购房者可以选择自持，还可以通过出租获得租金的回报。限购之后，也仍然会有购房者愿意选择商住产品。比如，总价低、面积小的商住房，可以满足一些能力有限又没有购房资质的购房者的临时居住需求。当然，由于房价下跌，市场也仍然存在带有投资目的的购房者选择购买商住房。但这部分人属于少数。

（编辑：黄锴）