近期，房地产上市公司的年报陆续披露，可以看出房地产上市公司不再只看销售业绩，而是开始寻求转型，进行多元化发展。

“对于此类年报来说，体现了调控下的企业业绩分化。部分大型企业依然有较好表现，但部分已经在盈利等方面开始走下坡路了。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进昨日对《证券日报》记者表示。

具体来看，3月18日，房企龙头碧桂园发布年报显示，去年集团实现权益合同销售金额约5018.8亿元，权益合同销售面积约5416万平方米，增速分别为31.25%和23.06%。得益于业务的前瞻性，碧桂园提前深度布局粤港澳大湾区。地产开发主业之外，碧桂园还积极探索全产业链垂直整合，构建起以地产农业机器人为基本业态的多元化业务布局，不同业务之间互相支撑将产生协同效应，为企业发展增加了强大的内生动力。

3月19日，中国金茂公布了2018年全年业绩，实现合同销售额1280亿元，同比大增85%。此外，2018年中国金茂继续充分发挥自身在城市运营方面的经验与优势，在“两驱动、两升级”模式的城市运营过程中，物业开发、商业酒店、商务租赁、零售商业等业务也顺势而起，并带动写字楼、商业、酒店等多条产品线发展，为业主提供全方位美好生活服务，真正落地实现“城市运营商”的角色，为金茂赋予新的核心竞争力和发展动能，有力地推动金茂实现稳健发展。

对此，中国国际经济交流中心经济研究部副研究员刘向东昨日对《证券日报》记者表示，上市房企需要告别以土地抵押为主的信贷融资，需要追求更低成本的融资渠道，而且在住宅销售利润率平滑走低的情况下，拓展多元化的业务，包括商业和养老等地产业务，也将会成为房企的重点。

58安居客房产研究院首席分析师张波昨日对《证券日报》记者表示，目前房企的转型主要有两个方向，一类是向主业相关或上下游行业衍生，例如以住宅开发为主的房企，开始转向养老地产、租赁住宅、小镇开发、商业地产等领域拓展；另一类则是全新转型，逐步弱化开发属性，而转向物流、仓储、电子商务等和房地产无关联的行业。

3月28日，住房和城乡建设部召开新闻发布会，经济日报-中国经济网记者在发布会上了解到，绿道建设推动了绿色发展方式和生活方式的形成，截至2018年年底，全国共建设绿道5.6万公里，其中2018年新增绿道1.4万公里。

住房和城乡建设部城市建设司副巡视员赵健溶介绍称，城市绿道建设是建设美丽中国和健康中国的重要内容。住建部通过完善技术标准，总结推广地方经验，指导各地因地制宜建设绿道，取得积极进展。

各地住房和城乡建设主管部门也采取多种措施推动绿道建设。浙江省住房和城乡建设厅副厅长张奕称，截至目前，浙江全省已实现市、县绿道网规划全覆盖，实际建成高标准绿道5800公里、其他普惠性绿道7000多公里，较好满足了群众对优质生态产品的需要。

南京市副市长邢正军介绍称，截止2018年底，南京市已完成绿道建设863公里,总投资超过15亿元，初步构建了融合生态保护、休闲游憩等多种功能的绿色网络。按照规划，至“十三五”末南京市绿道总里程将达到1400公里。

据中国城市建设研究院副院长王磐岩介绍，我国绿道建设最大的特色是串联城市自然山水人文，服务百姓休闲游憩健身，促进城乡绿色协调发展，让人民群众共享生态文明建设成果。

经济日报-中国经济网记者获悉，浙江淳安县千岛湖绿道建成以后，游客从过去的“下湖游”变成了“上岸游”，推动沿线各乡镇文旅融合步伐，全年接待游客1700多万人次、实现旅游总收入近200亿元。

赵健溶表示，绿道建设不仅推动绿色发展方式的形成，同时也倡导了绿色出行、垃圾分类、节约用水、绿色消费等生活新风尚。下一步，住房和城乡建设部将继续完善绿道工程建设标准，推动形成连接城市生态要素的绿道网络，引导各地依托绿道开展丰富多彩的市民参与活动，让绿色发展方式和生活方式更加深入人心，进一步增强人民群众的获得感和幸福感。

把握难得的融资窗口期，迎接债务集中兑付的高潮，已成为当下众多房企的核心工作内容。数据显示，3月房企继续发布密集融资，企业发布融资计划总体规模已超2500亿元。

美元融资超过120亿

中原地产研究院发布的数据显示，春节后房地产企业继续密集融资，继2月春节后融资计划已经超过100亿美元后，3月房企继续发布密集融资，总体融资规模已超过2500亿元，其中美元融资超过120亿。整体看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加。

另据相关机构数据，截至3月26日，2019年以来发行的房企信用债248只，融资金额逾1823亿元，远远超过去年同期的130只和1246亿元。

融资成本下降

从融资成本看，房企融资高利率时期已结束，基本已告别2位数时代。其中，主流境外融资成本均在6%-8%，融资成本有非常明显的降低。而境内融资的公司债均在5%以内。此前，万科在2月底发行的一笔20亿元的债券利率只有3.65%，较去年10月发行的债券利率下降了0.53个百分点，创造了房企融资利率近来的最低点。

中原地产首席分析师张大伟分析，从房企的资金成本看，相比前期有所平稳下调，特别是国内房企融资的企业债等，相比前期有明显的降低。再次出现了企业债利率不足4%的融资，另外包括富力等企业完成了大额度企业债，房地产企业最近几个月资金情况出现了缓解。从趋势看，预计后续房企融资的难度有望继续降低，资金价格也将继续下探。

资金仍旧承压

鉴于之前房企缺血过多，当前房企总体融资难度依然比较大，融资需求仍旧迫切。

资料显示，2018年四季度以来，房地产企业融资闸门开启，房企各项计划开始井喷。但专家提示，相比之前，房企现在融资难度有所缓解，但资金安全仍是房企焦点中的焦点。2019年大部分企业将更加关注经营风险，严防因前期债务集中进入兑付期，而导致企业资金链紧绷甚至断裂，从而导致企业陷入信用危机。

有业内人士指出，从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，企业可适当增加在土地市场上的投入。而加速拿地，也将推动房企融资需求。

近日，合富置业发布的一项统计数据显示，在广州购房群体当中，80后已连续6年成为购房大军的第一主力，占比一直在五成左右。值得注意的是，而今90后已经崛起，与70后一起肩负购房大军第二主力的重任，在2013年占比仅4%的90后，在刚刚过去的2018年已上升到20%。主力买房群体在悄然迭代，他们的需求正是楼市变化的方向。

首次置业如何选择心水物业？添丁进口带来家庭扩容，居住环境如何改善？选择外围区“用时间换空间”还是一步到位努力扎根城央？如何在预算钱包和生活品质之间取得平衡？

安居是人生绕不过的大事。在买房决策中，“性价比”是个需要多维度探讨的命题。交通、房价、商业和教育等配套设施一直是购房者最为关注的三大因素。城市版图扩张的触角，几乎与公共交通的延伸同步，毕竟地铁“拯救”外围区。购房最硬核的决定因素依然是房价，最终我们能出手的时机都是与自己的钱包达成和解之后。房子是用来住的，社区环境、氛围和配套设施决定了业主的居住品质，除了学位房这种总能在楼市抢手的“硬通货”，医疗、养生和养老等配套在社会老龄化的当下越来越为购房者所关注。

从宏观来看，当前，国内房地产市场“一城一策”正在铺开，房地产市场长效机制呼之欲出。在新的环境和趋势下，房企在调整中不断前进，部分龙头企业已从单纯的拿地开发，转变为生活服务的供应商和多元业务综合性企业。

成熟健康的楼市说到底是由供求关系来主导。我们需要怎样的居住？产业智库策划推出的《广州居住价值观评估报告》，从交通、价格、配套等多个维度入手，探索怎样的居住最具性价比，怎样的生活方式最应该被提倡。

走向外围还是回归城央？

三大因素共同主导分流

外围区物业有相对的价格优势，有交通和配套的利好加持，吸引力在稳步上升；中心城区成熟的配套和氛围，对某些购房者来说则是挥之不去的“情结”。购房者中有首次置业外围区降低门槛，却因为“学位房”等原因回归中心城区的群体；也有入手城区中小户型，在“二孩”出生家庭成员增多之后，选择到外围区“细屋换大屋”改善居住环境的群体。向外走还是往里挤，到底该怎么决定？

先来看一组数据：据合富置业统计，花都、增城、黄埔、南沙等外围区域，二手房市场的买家的平均年龄在33—34岁之间；白云、番禺及中心四区，买家的平均年龄比这些外围区域明显高很多。年轻的时候，就是为了有一个家，所以，30岁以下的购房者，对总价100万—200万元的花都、南沙、番禺等区两房、三房实用户型比较感兴趣，这也符合刚需对首套房的需求。三十而立，人生的选择也多元化了很多，30—40岁的购房者对总价400万—500万元的天河、越秀、黄埔的房子感兴趣，但没有特别偏好的户型。人生的黄金十年，则会对总价500万元以上的海珠、越秀的大户型比较感兴趣，也符合改善生活、展现身份地位的需求。

楼价走高，让不少在城里买房的购房者，不得不推迟买房的时间，中心四区及番禺，连续三年购房者的买房平均年龄都在增长。

无论是一手房还是二手房，置业区域的选择，年龄段体现出来的分化，并不是“因”而是“果”。

以广州为例，交通路网尤其是地铁线路的全面铺开，给外围置业带来更多的可能，以可接受的通勤时间来换取低门槛的购房条件，是年轻人尤其是首次置业的刚需一族比较认可的方式，外围区“地铁盘”对他们而言就是性价比的选择，在此基础上，考量社区的配套，商业设施、中小学学位、医疗等，都是加分项。对部分选择外围区大户型的改善群体而言，标准也趋向同步。可以说，交通、房价和配套三大因素决定了置业家庭的成员各项需求，他们共同主导完成了置业群体的内外分流。

买大还是买小？

改善型需求重获重视

房子该买多大？对每个家庭来说，“够住”的标准是不一样的。三代同堂或者“二孩”家庭，对空间的需求就比较大；而有些家庭虽然人口不多，但为了兴趣爱好而量身打造的特别空间需求同样不小，比如：健身室、书房、收藏室等等。对此，近年来楼盘也颇为用心，在产品开发上，“N+1”灵活户型、紧凑户型等层出不穷。

值得注意的是，在中小户型依然是主流的市场情况下，今年的一手大户型推货占比明显升高，家庭的改善型需求重新得到了市场的重视。

从开盘加推类型来看，今年3月份有3个全新盘推出，分别为荔湾广钢板块的保利东郡，白云石井板块的建发央玺，从化温泉镇的碧桂园望谷合院。广州中原研究发展部认为，虽然集中在3月开盘的全新盘不多，但从去年12月底以来，已有不少新项目“抢跑”入市。

从开盘户型产品来看，虽然90—120平方米三四房仍属于市场主流，但已有19个项目涉及120平方米以上大户型单位，占总推货项目73%。

从大市成交数据来看，2018年初占比达50%的90—120平方米单位成交量逐渐降低至2018年末的42%，而120平方米单位成交比例从15%提升至19%。广州中原研究发展部认为，这一定程度上反映了由于楼市政策对家庭“改善型”置业存在误伤，导致有大面积需求的买家在购房时“一步到位”选择大户型单位。

往东还是往南？

“东大仓”与“南战场”之争

东进和南拓在广州城市发展中一直是最受关注的两个方向。有“东大仓”之称的黄埔和增城，与呈现“南战场”之态的南沙，在今年都有发力表现，购房者该如何抉择？

先看中心城区这一块。首先，根据广州中原研究发展部的统计，今年黄埔区推货量较去年增加6.4倍，并逼近2016、2017年同期推货量。“蛰伏”一年后，曾经的市区东大仓再显威风，该区584套供应主要来自科学城板块。值得一提的是，连接长岭居至香雪的“黄埔有轨电车1号线”被写进《2019年广州市政府工作报告》，最快于2020年完工，这意味着长岭居板块将与地铁线网无缝连接，其通勤价值将得到提升。

外围区方面，南沙和增城依然非常热门。

就今年3月市场情况而言，南沙成为广州一手楼市的“主战场”，累计有6盘690套单位推新，算上金洲、南沙湾、黄阁等主流板块的顺销项目，竞争项目数量超过10个，预计有近千套单位供购房者选择。

根据《2019年南沙政府工作报告》显示，南沙传统板块“金洲—蕉门河”今年着重推进旧改以及生活配套改善，将增设广外附小、广州市妇女儿童医疗中心南沙院区等教育、医疗设施，对于家庭自主购房者而言吸引力提高不少。

另一热门板块黄阁，今年将积极推进旧改，致力于形成“集中、先行发展的成熟居住社群”。广州中原研究发展部认为，黄阁板块居住属性在政府报告中得到强调，预计交通、商服配套将陆续跟上，宜居性将逐步体现。

东大仓增城今年3月则显得相对低调，“仅”供应432套单位，同比下跌17.6%，仅3盘推新，其他项目以顺销为主。由于去年第四季度集中消耗，踏入2019年增城供货出现“结构性紧张”，尤其朱村、新塘、永和等较受市区上班族欢迎的板块，以销售往期剩余货量为主。

广州中原研究发展部认为，虽然增城近2年保持平均100万平方米商住用地供应量，但该部分用地包含大量定向企业配建要求（如富士康科技小镇地块、新世界地块），同时供地集中在荔城、中新镇等距离广州市区较远的板块，故实际市场需求较大的板块可售货量不多，建议对13/21号线沿线项目有意的购房者适当加快入市步伐，避免过分等待导致购房成本增加。

近月以来，重庆土地拍卖市场活跃，俨然进入“小阳春”。28日，重庆主城四宗地出让，金科+美的、北辰等房企出手分别将地块收入囊中。

此次被金科+美的斩获的其中两宗地块位于重庆热门区域中央公园片区，137亩的成交总价145000万元，成交楼面价10596元/㎡；102亩的成交总价109000万元，成交楼面价10662元/㎡。

据第三方铭腾机构分析，在市场表现方面，近几年重庆中央公园发展迅速，市场容量不断上涨，2016年每年仅成交52万方，2018年就上涨至153万方。中央公园受热捧主要原因在于，一是城市未来发展新中心，向北发展主战场；二是区域板块整体配套完善且能级较高，在各大板块中有优势；三是2018年360万方的“两江国际商务中心”启动建设，为区域发展带来利好；四是依托中央公园定位高端品质生活区，符合未来市场发展需求。

但是目前区域土地成交较多，品牌房企争相进驻，在助推区域价值进一步提升的同时，竞争压力也加大。该区域以改善产品为主，高层主力在售100-150㎡，洋房主力在售140-180㎡，同质化稍显严重。

随着近期重庆多宗地块的入市，市场频现房企联合拿地现象。3月27日，融创+合景泰富经过75轮争夺拿下重庆水土两宗居住用地，总计14.1亿元，溢价率高达67.35%和64.96%。2月22日，万科+招商联合体以14.54亿元包揽重庆沙坪坝区西永组团出让的两宗地块，土地面积259.08亩。

据锐理数据2019年1-2月分析，龙湖在重庆全城扩围，积极进入公开市场拿地，土储稳居重庆市场第一；融创、恒大前期加速收并购，土地储备紧随其后。

业内人士分析，在土地市场，企业之间联合拿地已经屡见不鲜。在地价上涨、土拍政策趋严的情势下，相比企业单打独斗，联合拿地成了不少房企新的选择。目前重庆主城区土地交易市场主要以西永、蔡家和各开发区组团为主，核心城区内土地供应的数量及规模较小，并且相对于城区位置而言，往往是开发力度更集中、基建频率更高的组团地价成交水平也较高。得益于上述效益，该类区域房地产市场的交易流通也更加频繁，去库存能力较强。

近年来,有关楼市的谣言特别多,几乎过段时间就会出现一波,例如最近的“广州取消限价”“长沙取消限购”“厦门取消限购”“济南取消限购”……是什么让楼市频频被谣言缠身?

除3月20日出现的“济南取消限购”的不实信息以外,3月9日,青岛人的朋友圈里也流传着一条“青岛解除限购”的谣言。事实上,该不实信息视频曾发布于2014年青岛解除限购期间,此次经剪辑被再次发布。

从去年下半年楼市热度开始退潮,各方矛盾浮出水面,博弈加剧,一波又一波的谣言和一个个的辟谣声明就随之而来。从中不难发现,不实消息多是取消限价到取消限购,前者可能会带来房价直接上涨,即使是在严格控制下也有一些涨价手段,比如毛坯变精装、合同分开签,后者可能会带来楼市再一次掀起抢购之风,间接助推房价上涨。

这波谣言的另一特点是,不少都是依据之前的政策重新加工,相比凭空捏造更容易吸引人,也让这些楼市谣言传播得更快更广。还有过去楼市调控的短期性和反复性,也为谣言提供了推波助澜的土壤。

梳理这些不实消息不难发现,发布者及传播者多是一些自媒体公众号,一些房企置业顾问、中介等,他们这样做无非是为了追求阅读量,以及煽动购房者的购买欲望,促成交易。还有一部分就是炒房客,如今这样平稳的楼市氛围,让很多炒房客坐立难安。所以,他们需要一些楼市上涨的消息来刺激购房人,让仍在观望的购房者相信房价还会继续大涨的,在不实消息的蛊惑下成为他们的“接盘侠”。

虽然当前多数城市楼市处于降温之中,但看多者仍然存在,还有大量投资者与开发商想要抄底,期望下一轮暴涨与暴利。而且从限购到取消限购就是一个由收紧到放松的过程。而对于很多购房人来说,更多的感受不是这次的放松,反而会担心再次限购,然后在炒房客的鼓吹下,赶紧入场买房。不实信息的捏造者和传播者也正是抓住这部分人的心理,寄希望于谣言能促成一定的交易。

谣言止于智者,对于这些不知真假的消息,都有一个共同点,他们的信息源都不权威。对于楼市政策,购房者不妨多留意官方或者主流媒体的报道。（记者 李晓东整理）

原标题：唐勇上位：华润置地租金收入逼近百亿 谋下半场运营之王

截至2018年底，华润置地商业投资物业资产账面总值为1268.6亿元，占集团资产总值的近五分之一。

“灵魂舵手”吴向东的离开，看起来并没有影响华润置地前进和转型的步伐。

3月26日，华润置地新任主席唐勇和一众管理层出现在业绩会上。“当主席没有什么特别的感想”，唐勇称。此前，他已担任了四年华润置地的副主席。

这个低调又高效的团队交出了一份与众不同的成绩单：销售超2000亿元位列第九，投资物业租金收入达95亿，预计今年可达百亿。

这是一份没有引起足够重视的财报。同日，万科、恒大也在香港召开了业绩会，抢走了很多关注度；外界多讨论房企的销售金额、净利润、净负债率、土地储备等指标，而对租金收入不够敏感。

华润置地租金收入达到百亿的意义，不亚于当年万科销售过百亿、千亿的里程碑式节点，它标志着，华润在房地产转型、下半场的运营赛道上已遥遥领先。

排位进阶

与保利、中海等类似，同为央企的华润置地在几年前也饱受“规模落后”的诟病；自2017年提出“力保前十”后，华润在销售上持续发力。

财报显示，公司于2018 年实现合约销售2110 亿元，同比增长22%，排名较2017年的第十位上升至第九位。

申万宏源（香港）指出，在2015-2018年这一轮行业上升周期中，公司实现销售复合增长30%，同期可比同业中海外和万科的复合增速分别为20%和30%。

此外，华润置地全年综合毛利润率为43.4%， 万科和中海外的毛利率分别为29%和37%，证明了华润置地借助其住宅、商业综合体的优势，为物业开发提供附加值。

华润在净利润方面还未进入第一阵营。2018年归属股东应占溢利242.37亿元，同比增长23.09%。而已公布年报的万科、碧桂园、中海、恒大则分别为337亿人民币、346亿人民币、449亿港币、374亿人民币。

不过，作为仅有的几家2018年全年土地购置支出超出2017年的开发商，华润置地显示了逆势增长的潜力。

2018年下半年，公司仍在核心城市捕捉地价下行后出现的机会。申万数据显示，全年土地购置支出达到1513.5亿元，权益支出1040亿元。截至2018年末，其土储已覆盖全球70个城市，平均土地成本为5858元/平米，占当前销售均价约33%。

公司总土地储备面积约6000万平米（权益土地储备面积约4500万平米），其中约5000万平米用于物业开发，其余则用于投资物业。一、二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达83.0%，与华润置地的商业模式相匹配。

作为国内城市更新和旧改运营的翘楚，招银国际称，华润置地目前运营30多个城市更新项目，其中16个关键项目，建面达2，200万平，可能在未来几年逐渐贡献收入。

作为央企的华润，资金成本为业务最低之一，去年华润置地的平均融资成本上升30个基点至4.47%，预计今年将小幅下降。

此外，截至2018年12月31日，总有息负债比率为42.3%，与2017年底持平，净有息负债率为33.9%，较2017年底的35.9%有所下降，维持在行业较低水平。

对华润而言，2018是不平静的一年，商业运营的开拓者吴向东正式去职，唐勇补位主席，数位高层也离职或轮换。

华润置地内部人士亦曾表示，人事变动并不影响公司的战略逻辑和业务路径。

申万认为，空缺超过四年的董事局主席一职尘埃落定，这对公司长远发展正面。

华润将2019年销售目标定为2420亿元，同比增长15%，并于前两个月实现合约销售金额256 亿元，同比增长36%。

唐勇预计，有信心可超额完成目标，在毛利率和高周转之间寻求平衡。

运营生意

由开发商向城市综合投资开发运营商转变的华润置地，已在房企下半场的赛道之一商业运营上领先。

年报显示，2018年华润置地商业实现95.2亿元的租金收入，同比增长28.4%。其中购物中心营业额68.6亿元，同比增长29.9%。

截至2018年底，华润置地商业投资物业资产账面总值为1268.6亿元，占集团资产总值的近五分之一。

除深圳湾综合体落成外，2018年华润新开业7个购物中心，并在深圳、天津、杭州、南京等一二线城市获取了优质商业项目；期内拥有在营商业面积921万平方米，包含35个购物中心，43个储备项目，另有管理输出购物中心项目25个。

根据华润置地商业的计划，到2020年，其租金收入可以达到100亿元。

万科董事会主席郁亮、恒大董事局主席许家印在3月26日的业绩会上都指出，公司在寻找、布局未来可以与住宅开发市场相媲美的新业务、新产业，这些业务必须是营收千亿、规模万亿的级别。

商业地产的运营正是其中的一个。其收入和盈利模式，不同于开发业务通过销售赚取价差，而是通过运营和服务收取租金、管理费等。

这是一场彻底的转型和变革。目前，万科、恒大、碧桂园、龙湖这些主流开发商租金收入仅在数二三十亿、四五十亿左右的水平，华润近百亿的租金收入，将是除万达之外第二家租金收入百亿级的内地开发商，也逼近港资的九龙仓、新鸿基以及新加坡凯德。

华润置地表示，购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期，将进一步提升投资物业的开发及运营效率，确保租金收入持续稳定增长，并持续提升盈利能力。

早在2017年，华润置地已对商业地产组织架构和主要管理人员进行调整，商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构。

招银国际预计，到2021年华润将拥有850万平的购物中心。此前，华润管理层曾透露，有分拆商业地产上市的计划，上市后市值或达千亿。

（编辑：黄锴）

3月28日，拥有长草颜团子、制冷少女等卡通形象IP的十二栋文化（以下简称“十二栋”），正式宣布完成近亿元人民币的B轮融资，本轮融资由险峰旗云独投。

据了解，十二栋此前曾获得联想之星、君联资本等的早期投资。公司上一轮融资是在2018年4月，获得真格基金领投的4300万元A+轮投资。

“在A+轮融资时，我们正在从前端的IP公司往全产业链闭环走。在B轮融资时，我们从IP培养、IP运营到IP授权、IP落地线下娱乐的产业链闭环已经形成，公司的IP变现能力得到市场验证，估值也得到明显提升。”十二栋创始人兼CEO王彪对21世纪经济报道说。

他表示，本轮融资的资金将主要用于十二栋的前端卡通形象IP培养和后端线下店铺设上。在前端，十二栋希望推出更多维度高、质量好，甚至是国际级的卡通形象IP。在后端，十二栋将探索更多以IP体验互动为主题的线下娱乐新零售门店。

布局IP生态全产业链

十二栋正式成立于2015年，是一家以卡通形象IP驱动的泛娱乐消费公司。王彪表示，选择IP产业创业的原因在于，IP是消费和娱乐的源头，产业本身发展空间很大，但IP产业同时也面临很多问题。

比如传统的IP传播方式、运营逻辑仍比较老旧，主要走通过故事情节培养IP，然后影视化变现的路径。整个路径花费时间太长，且创作过程中几乎没有客户反馈和数据化的监控指导。有些题材可能当下比较热门，但在三五年后面向大众又是过时的。

十二栋团队尝试用移动互联网的方式，改造IP的培养路径。“移动互联网环境下，信息传播和流转的速度都改变了。需要起承转合铺垫的故事内容传播效果，可能远赶不上外形传播的效果。用碎片化的内容和高速的流量，让大家对符号化的外形形成记忆，是我们的核心。同时，我们也会用数据反馈来指导IP设计。”王彪说。

由此，十二栋在微博、微信、抖音等流量平台，培养了长草颜团子、制冷少女、旱獭等爆款卡通形象IP。同时，十二栋也开始在后端搭建重资产的产品和渠道，以期形成商业闭环。

“迪士尼的模式对我们影响很大，你看它外面套了很多壳，既做电影又做游乐园和玩偶产品，但它本质上是IP从生产到变现的产业链循环。”王彪说。在前端培养深入人心的IP，然后在后端通过品牌授权、产品售卖、线下娱乐消费等方式变现，这是很成熟的商业模式。

目前，十二栋在北京的总部主要负责旗下所有卡通形象IP的运营与开发。而其在上海、山西、广州的子公司则承担了IP授权、衍生品设计生产、销售等工作。公司在2018年初，还启动了娱乐新零售线下店“LLJ夹机占”业务。王彪透露，公司2018年的总营收达到亿元级别，每家线下LLJ夹机占店都在盈利。

娱乐体验线下店为变现重点

“从去年开始的资本大环境确实不太好。”王彪坦言，这带来的显著变化是，很多投资机构可能前两年对不产生盈利、商业逻辑不成闭环的前端IP公司有一定容忍度，但现在态度却更为冷静。这导致很多跟十二栋同期发展的IP公司，很难坚持发展下去。

十二栋的幸运之处在于，从两年前就开始探索做商业闭环。王彪对记者介绍称，此次B轮融资大概花了一两个月的时间，自己手上拿到好几份TS。最终选择接受险峰旗云的投资，主要是基于投资人对IP产业链的理解和热情。

其它有些机构只想投资盈利情况较好的LLJ夹机占业务，对需要耗费大量成本的IP培养业务并不感兴趣。但险峰旗云明白产业链闭环的价值，没有前端的原创IP，后端的IP落地是无法做大的。

“LLJ夹机占业务是十二栋接下来变现发展的重点。”王彪说。目前，十二栋在北京、上海、杭州、南京等地运营近十家线下LLJ夹机占。与一般的传统娃娃机店不同，LLJ夹机占里的卡通玩偶均为正版IP，既有长草颜团子、旱獭等十二栋自有产品，也有国内外的其它授权周边。除了可以夹娃娃，LLJ夹机占的不同分店，也在探索游戏、人偶服表演等不同的IP互动娱乐方式。

对年轻人来说，需要解压的娱乐方式，而不仅仅是购物的地方。所以基于IP互动体验的线下娱乐新零售是未来趋势所在，十二栋计划今年会持续布局线下娱乐新零售门店。与此同时，在IP直接变现的授权影视、广告、游戏业务方面，十二栋也不会放松。(编辑 林坤)

3月27日，合生创展正式发布2018年业绩。2018年，合生创展共获得营业额约132.94亿港元，同比减少约3.83％；毛利约65.28亿港元，同比增加约28.36%；毛利率49%，同比上升12个百分点。但合约销售总额达到约149.75亿元，同比大幅增长约62.28%。

2018年合生创展的销售额在接近10年的下降与蛰伏期后出现了转机，公司提出今年的销售目标是300亿，将会是近几年来最积极的目标。

此外，合生创展从2008年开始布局的商业板块成效显著。尽管2018年年报中，物业销售的占比依然在下降，但商业板块的收入却稳步上涨。

久未公开露面的合生创展副主席朱桔榕在香港表示，合生创展十多年前就开始投入商业板块，现在整个商业板块不仅做到收支平衡，对集团整体利润贡献也呈现增长趋势，过去三年合生创展在商业物业的租金收入增长非常快，未来每年有30-50%的增长。

商业板块亮眼

合生的销售收入占比一直在下降，但是始终占据合生营业额的大头。合生2018年的销售收入较2017年减少了16.92亿元，而物业投资的租金收入增加了8.75亿元，能补偿销售收入减少金额的51.72%，若再加上酒店管理收入、物业管理收入和其他收入增加的数额，能补偿68.65%。截至2018年12月21日，合生的商业收入占比为39%。

商业地产回报的快速增长，离不开合生创展优质的土地储备，截至2018年12月31日，合生创展土地储备达29.22百万平方米，涉及商业地产的达50万平方米。克而瑞此前研究表明，从城市布局来看，合生创展的土地储备主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津等一线城市、热点二线城市和部分三线城市，其中位于北上广的土地储备占半数以上。

目前，合生创展商业业态中已涵盖合生汇、合生广场、合生邻里中心、合创产业中心，以及自营酒店。主要分布在一线城市以及周边。

目前，合生创展商业板块的资金主要来自三方面：首先是预售款，包括递延收入可以给商业补充一部分资金；另外，合生创展有自己对商业的融资方式，包括发行基金，比如2018年发行了国内最大一笔——朝阳合生汇（50多亿），这也可以作为有效的资金储备；运营稳定的商业也可以为建设提供支持。

一些长期跟踪合生创展的投资者对合生创展存量商业的前景非常关注，该公司在北京、广州的存量商业物业也分布于比较优质的地段。

多元化创新

在《2018年中国房地产企业销售TOP200》中，合生的销售额为163.2亿元，位列121，当年的地产航母已然不复存在，不过其指标却令人惊叹。虽然合生营业额在2018年仍呈现出下降姿态，其核心利润却从2017年的19.97亿港元上升至23.03亿港元，增幅达15.32%，毛利也从2017年的50.85亿港元上升至65.28亿港元，增幅达28.38%，净利润也从58.11亿港元上升至58.22亿港元。

在2017年时合生36.8%的毛利率和42.0%的净利润率已经处于行业高位，在2018年其毛利率上升了约12个百分比，达到49.1%，净利润率（年内溢利/总营收）增加约2个百分比，达到43.7%。

今年合生还提出了300亿的销售规模目标，这是近几年最积极的目标。

此外合生预计，未来住宅会加快周转，每年保持30-50%的增长率。合生创展管理层的共识是，先去化一些升值空间慢且升值空间不大的项目，而有些体现出价值的地块则会放慢去化。

朱桔榕表示，未来合生还将进行多方面创新：在战略发展上，整个合生创展从推货的货值到销售的收入，都会保持一个正常的发展；在业务层面，几个领域的多元化正在陆续落地；在公司的内控和管理上，将继续优化人才战略和提高透明度。

朱桔榕指出，合生创展商业板块会尝试轻资产输出，打造“租金收入+管理收入”的模式。通过“基金+管理输出”的模式对外合作，今年合生创展整个管理收入大概有2亿多元。

她举例称，合生创展去年新拿的土地，不仅引入LP，还引入一些战略投资者，此外随着商业发展，合生创展尝试开始做“资本+管理输出”的模式。

（编辑：黄锴）

告别了去年底楼市的冷清，今年对于地产行业似乎是个温暖的春天。“深圳8000万豪宅秒光”、“广州再出新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断出现，3月集中召开的业绩发布会上，开发商虽然预期谨慎但态度已经比去年乐观。“楼市回暖”百度搜索指数在今年2、3月份也有大幅走高的态势，这表明楼市回暖的舆论氛围确实存在。

在心理学上有个词语，叫做“隧洞思维”。意思是说，就像在隧道中开车，所有的眼光只聚集在前方那个亮光，使劲全力去追逐而自动屏蔽了旁边的信息。关于今年楼市的“小阳春”，某种程度上也存在“隧洞思维”。

“小阳春”真的全面到来了吗？它会延续吗？上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场半月报》显示，3月1日至15日，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为32330套，较2018年3月下半月增长7.6%，较2月下半月（2月14日至28日）增长37.6%。因2018年春节为2月16日，2019年春节为2月5日，为剔除春节影响，报告选取了2018年3月下半月（3月16日至30日）的成交量进行比对。但值得关注的是，将2019年3月上半月和2018年3月下半月对比，10个城市二手房成交量行情好坏参半。厦门、成都、苏州、北京、南京成交量出现增长，而其余的5个城市成交量均有所下降。

成交量区域分化明显，三四线代表城市仍在降温。根据诸葛找房数据中心对全国45个城市成交数据初步统计结果显示，截至2019年3月26日整体市场成交同比有所反弹，累计同比增幅9.1%。其中，一二线城市成交面积同比增长，但三四线代表城市市场仍在降温。

房价也呈现分化局面。从58安居客房产研究院监测的商品住房市场来看，一二线城市的一手房价的变化较小，截至3月25日，环比2月仅北京有2.6%降幅，上海和广州都分别微幅上涨0.8%、0.03%。二线城市中长沙、成都、南京等都仅有微幅上扬，而另一部分城市沈阳、天津、厦门、合肥的一手房价格已呈现微跌，相比之下三四线城市的分化则更为明显，部分城市例如秦皇岛、潍坊、临沂一手房价上涨的幅度较高。

为了验证统计报告的准确性，21世纪经济报道记者还针对深圳、天津、杭州、武汉、石家庄、南昌等不同级别城市进行了调研。调研显示，根据城市级别不同，市场热度不同。越高级别城市，市场热度最大。深圳、杭州出现了小阳春；武汉、石家庄楼市正在趋稳；南昌即便出台了人才落户政策，楼市成交量也依旧低迷。而天津，最近正因一知名开发商降价引发高度关注。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，三月份的小阳春只是体现在部分城市，而且主要集中在东部城市。例如北京、上海、厦门、天津、杭州、环京、苏州等等。这些城市的共同特征就是处于东部地区，降温时间比较早，或者说降温幅度比较大，其中只有苏州是个例外；而东部的部分城市调整时间比较短的、降温时间比较短的城市，基本上没有反弹，比如青岛、济南、无锡、金华这些地方，小阳春不明显，主要是因为降温时间短，降温幅度不是很大。中西部地区大部分都是没有小阳春的，中西部地区楼市基本上是从去年的八月份之后开始降温的，并且降温时间短，降温幅度小，所以目前也没有能量反弹；而那些调整时间比较长的城市，自住需求被抑制了一年半到两年左右，这种需求被抑制一段时间之后，有释放的需要。其次就是房贷政策，尤其是房贷利率略有下滑，已经连着下滑三个月了，加上贷款的审批速度加快，这是个小利好。另外，部分城市放松政策，因城施策，部分城市局部放松政策，这也对购房者的心理预期产生了偏强，偏利好的效应。

杨红旭认为，目前支持楼市反弹的外部因素还不是很多，支撑力不是很强，从目前的政策面来看，东部城市的政策面基本上见底了，但基本上都没有出现明显的放松，货币面是趋松了，但是货币面目前主要是定向小微企业和实体经济，楼市的融资面依然保持偏紧。

合硕机构首席分析师郭毅表示，三月市场的确在回暖。但是这样的回调并不只是在今年出现。去年从四月开始，也是出现了一波成交升温状况。“去年4月楼市开始回暖，基本上延续到了八九月份，到了四季度，楼市开始降温。每年楼市都会衍生出一部分的需求。包括另外一部分购房者，他们看到了当前相对来说性价比更高的一些产品，也会通过卖旧买新这样的行为来实现自己的置业升级，因此也会激发一部分需求。但是从北京新房的整体市场来看，橡树澜湾的热销确实只是个案，还有更多的限竞房处在库存去化的一个难题中。特别是一些位置条件不是特别理想，限竞房的项目数量又比较集中的区域，从成交的表现上来看，更是不太乐观。”

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从基本面来看，2019年市场并不具备大涨基础：其一，政策面上不允许，从国家2019年楼市调控的目标来看要保持“三稳”，换言之楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴，但交易热度大幅上升，尤其是房价快速上升一定会被控制；其二，市场面上难实现，一二线楼市的调控并未出大放松，尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加，三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状，也依然难以支撑楼市的大阳春；其三，行业面难保证，2019年不少品牌房企都调低了业绩增速甚至是调低了业绩目标，拿地依然谨慎，预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018。

在房地产领域，开发商和中介机构尤其擅长造势，影响市场情绪。这一点，需要购房者冷静看待，按照需求合理购房。（编辑：张伟贤）