腾讯房产北京3月26日消息 （伍振国）由腾讯房产、腾讯云、腾讯企业微信联合举办的“首届中国智慧地产高峰论坛”在北京成功举办，来自政府、研究机构、品牌企业、媒体等各行各业共超过500名嘉宾参会，盛况空前。这是腾讯启动产业互联网战略以来，在房地产行业举办的首场高规格活动，引各界关注。

值得关注的是，本届峰会上，主办方倡议成立了“中国房地产数字化联盟”，旨在联合政府、媒体、开发企业、研究机构等多方力量，实践、传播并形成合力推动中国房地产业智慧化、数字化进程，共同朝为民众提供美好科技人居生活的目标而努力。

中国信息通信研究院战略规划与研究部副主任葛涵涛、中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰、中国商业地产联盟秘书长王永平、新京报传媒总裁张学东、优客工场总裁孙霞、当代置业副总裁韩飞宇、鑫苑科技CEO王亢、中国金茂营销管理部总经理李峰、葛洲坝地产营销策划中心主任张树申，以及活动主办方领导腾讯智慧房产总经理、大燕网总裁 朱海艺作为特邀嘉宾代表正式启动联盟。

后期，联盟将以平等互利、优势互补、融合创新、开放共赢、敢于实践的价值理念展开工作。

2019年全国两会政府工作报告中，人工智能再次出现，成为连续三年被写进政府工作报告的新科技代名词。报告中提出，人工智能+将成为促进新兴产业加快发展的新动能，将打造工业互联网平台，拓展“智能+”，为行业转型升级赋能。

这是继“互联网+”被写入政府工作报告之后，“智能+”第一次出现在总理报告中。作为国家战略的人工智能正在作为基础设施，逐渐与产业融合，加速经济结构优化升级，将对人们的生产和生活方式产生深远的影响。

未来，数字化工具是如何帮助传统地产商实现数字化改造；物联网技术如何降低地产能耗成本和运营成本等问题，将是下阶段房地产发展不可回避的阶段。

在新时代到来之际，互联网+带来的产业变革，将引领人民关于对未来科技人居生活的畅想，传统的钢筋水泥组成的房子，也将因科技的进步而变得更有温度，更宜居、更便捷。

本报记者 杜雨萌

今年以来，个别城市房地产调控政策调整的消息不时传出，在引起市场高度关注的同时，业内关于楼市调控是否放松的言论亦此起彼伏。3月23日，住房和城乡建设部副部长倪虹在中国发展高层论坛2019年年会上强调，楼市调控政策没有出现松动，房地产市场调控不会动摇，因城施策就是一城一策。

昨日，东方金诚工商企业部技术负责人王璐璐在接受《证券日报》记者采访时表示，2016年第四季度以来的楼市调控一刀切，主要是为了遏制当时房价过快上涨及房地产市场过热现象，从目前来看，房价快速上涨态势已得到遏制，且市场预期趋于稳定。在此背景下，要结合各个城市的差异性，推动楼市调控分化趋势。其中，一城一策无疑更有针对性，更有利于房地产市场持续健康发展。

据记者不完全统计，今年以来，包括长沙、杭州、宁波、成都等地已相继提出，将按照“一城一策”原则制定有针对性地楼市调控政策。与此同时，海口、广州、西安、南京等地，分别从人才引进政策、落户政策等方面，适度放松过往的调控政策。

“近期，部分城市房地产调控放宽现象确实存在，但这并非预示着楼市调控政策在全国层面的放松。”王璐璐表示，当前一二线城市和三四线城市楼市表面上看均呈现量价趋稳态势，但其支撑因素却完全不同。具体来看，一二线城市主要受制于持续严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境，三四线城市主要受棚改货币化安置政策调整、返城置业趋于理性等因素驱动。基于不同的支撑因素，预计未来楼市调控将显著分化。即一二线城市因潜在的房价上涨压力犹存，短期内调控政策难松动，仍将以“房住不炒”、抑制非理性需求为主基调，一方面调整商品房投资属性，另一方面优化供给结构，提高保障性住房供给；三四线城市房价缺乏继续上涨的动力，但持续下跌同样受诸多因素的制约，未来调控重点在调供给、稳需求以及一城一策等方面，以此防止三四线城市的房地产市场大起大落。

诸葛找房副总裁苑承建在接受《证券日报》记者采访时表示，首先要明确的是，由于各城市间的差异性，精准的楼市调控势必要转向分类指导、一城一策上来，不管方式、手段或力度如何，最终的目标都是为了促进房地产市场平稳健康的发展。从构建房地产市场调控长效机制上说，未来要进一步完善住房保障体系，推进多渠道住房供给，满足不同层次的住房需求。最为重要的，是要从监管方面减少人为炒作造成的市场波动。

焦点丨房价高出周边四成 长沙住宅核价被指助长“捂盘”

中房报记者 赵春林丨长沙报道

在拖延入市约一年之后，地处长沙湘江西岸洋湖新城的珠江颐德公馆（又名珠江柏悦湾）的住宅（毛坯）核价终于尘埃落定，单价比周边房价高出了约四成，这让当地业界直呼“涨了姿势”。

长沙市发改委近日在公开回复群众来信时透露，珠江颐德公馆项目1#-5#栋商品房监制均价已由该委监制，监制均价为14500元/平方米（毛坯）。

中国房地产报（微信ID：china-crb）记者通过了解后发现，这个楼盘近期之所以能引发强烈关注，不仅是其住宅单价高出了周边项目约四成，更重要的是，还拖延入市，多次被当地政府部门警示、催办的情况下核出的高价楼盘。

“这是不积极落实楼市调控政策的负面典型。尤其是在‘反炒房’的大背景下，还可以抵抗式地讨价还价，那是对市场的极大不公。”当地不愿具名的业内人士称，由于此前这个楼盘销售人员对外宣称，其住宅销售（含全装修）均价会达2万元/平方米，一度被长沙市尤其是大河西各楼盘视为定价的风向标。

在长沙大河西，滨江新城、梅溪湖国际新城、洋湖新城堪称近年来长沙楼市的三大热门区域。由于更靠近城市中心区，滨江新城又比洋湖新城具有明显区位优势。

“按珠江颐德公馆之前那种定价期望值，如果我们楼盘（全装修）住宅单价不定在2万元/平方米以上，我都不好意思跟朋友说，我在滨江新城做开发。”令长沙滨江新城某开发企业营销负责人所意想不到的是，拖延入市一年多的洋湖新城珠江颐德公馆，此次住宅（毛坯）所核出的单价，竟然比滨江新城目前在售住宅（含全装修）价格还高。

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捂盘捂出高价

珠江颐德公馆位于长沙河西的湘府路大桥南侧，由湖南珠江实业投资有限公司洋湖分公司开发。去年7月初起，就有群众不断向长沙市政府《市长信箱》投诉称，项目在已封顶、有现房可售的情况下，却不对外销售。面对当地政府严打“捂盘惜售”行为，这个项目售楼部选择了直接关闭，售楼人员更换了一拨又一拨。

2018年6月25日，长沙市政府办公厅下发《关于进一步加强房地产调控工作的通知》（长政办函[2018]75号），要求在建楼盘已达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可，以加快房源入市。对“捂盘惜售”的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”管理。

针对群众的投诉，长沙市住建委公开回复称，珠江颐德公馆如30日内未办理预售许可，会被列入黑名单，欢迎群众向执法部门举报。

长沙市政府《市长信箱》的公开回复也显示，此后该楼盘所在地的湘江新区建设环保局分别于2018年6月28日、10月24日向开发商下发了《关于加快房源入市的催办通知》。不过，珠江颐德公馆仍未当即办理核价和预售许可。

坊间，当地业内不少人士传言，在长沙声势浩大的“反炒房”战役中，珠江颐德公馆一再拖延入市的主要原因是，其住宅当时询价单价（毛坯）或只能在12000/平方米左右，通过全装修变相涨房价更是难以如愿。

去年七八月间，在这个项目北侧，位置更接近市中心城区的中国电建地产·湘熙水郡项目，经长沙市商品房销售明码标价审核监制部门联合审批的90-144平方米刚需房源，销售均价为9540元/平方米，144平方米以上的非刚需房源均价也仅为10276元/平方米。

按照长沙市发改委、市住建委、国家统计局长沙调查队三部门2017年6月29日联合印发的《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》（长发改〔2017〕236号）文件精神，项目申报预售许可，2016年10月无销售记录，但预售审批均价在长沙市房地产调控以后审批的，且申报业态、品质无显著差异，以预售部门或价格主管部门出具的已审批均价询价。

作为2016年10月无销售记录的新项目，珠江颐德公馆项目虽然申报业态、品质与周边项目无显著差异，但其很显然不愿意接受以预售部门或价格主管部门出具的已审批的均价询价。

为了加快房源入市，缓解市场供需矛盾，2018年10月23日，长沙市发改委、市住建委、市国土局和国家统计局长沙调查队四部门又联合印发《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》（长发改价调〔2018〕241号）要求，凡长沙市范围内新建商品住房（不含保障性住房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房）已达到预售条件的，应在10个工作日内办理销售价格监制，对于没有销售记录的楼盘，可以按照“成本+利润+税费”方式的成本法监制。

此外，该通知还明确了办结期限。新建商品住房已达到预售条件的，应在10个工作日内办理销售价格监制；已办理价格监制的楼盘项目，应在20个工作日内办理预售许可证。也就是说，从达到预售条件到核价，再到办理预售许可证，应该在30个工作日内办理。

公开信息显示，在“反炒房”和成本法核价的双重背景下，直到去年11月中旬，珠江颐德公馆项目才办理询价事宜。今年3月20日，长沙市发改委在公开回复群众来信时称，珠江颐德公馆1#-5#栋商品房监制均价已由该委监制，监制均价为14500元/平方米（毛坯）。

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房价恐慌来袭

拖延入市约一年，被核出的住宅单价又高出了周边项目约四成，这让当地不少媒体人士也称“看不懂”。加之今年春节以来，长沙市集中推出了一批双限地，地价、房价双双上涨，使得当地购房者的恐慌情绪加剧。

据湖南中原数据平台显示，上周长沙市一手住宅成交1005套，成交面积11.75万平方米，环比分别上涨45%、17%。

在当地业内人士看来，尽管目前长沙楼市的成交值相较于去年还是处于一个较低点，但购房恐慌情绪一旦蔓延开来，稳地价、稳房价、稳预期将面临压力。

除了上述因素，被不少购房者质疑为质价不符、监管缺位的长沙全装修政策也在明紧暗松，人们担心全装修会继续变相涨房价。

公开层面上，长沙市自去年7月份下旬以来暂停了全装修项目价格备案，并在去年12月初启动了对全装修项目的专项检查，但离当初专项检查承诺在1月底前进行整改总结的期限已过多时，长沙市仍未公布专项检查执法整改结果，且在实际操作层面，依然不断审批出新的全装修项目，甚至有出现全装修价格突破之前2500元/平方米“天花板”限价的迹象。

“在目前长沙楼市正常调整的氛围下，这样高价的楼盘会有人要吗？”有当地业内人士认为，如果以涨房价的方式，达到快速推地的目的，容易给后续楼市带来较大波动。

在房价已造成购买恐慌的同时，长沙的一些片区也开始在联合多方力量，为加紧推地造势。3月28日，湖南湘江新区发展集团将主办梅溪湖地产行业峰会，在梅溪湖国际新城二期推出一批地块。

中证网讯（记者 张玉洁）3月26日盘后，世茂房地产（0813.HK）发布2018年年报，截至2018年12月31日，公司实现营业额855.13亿元（人民币，单位下同），同比增加21.42%；毛利269.49亿元，同比增加25.76%；股东应占利润88.35亿元，同比增长12.76%；基本每股盈利264.7分；拟派末期股息每股70港仙。

年报显示，2018年公司全年签约额为1761.5亿元，同比大幅上涨74.8%，实际销售额目标完成率达到126%，增速领先行业，签约额排名前进5位至第11名。

在限购持续、银行额度收紧、融资管控、棚改降温等多重压力叠加的情况下，世茂2018年全年实现回款1374亿元，回款额同比大幅上升70.4%。资金储备方面，报告期内账面现金为495.8亿元，较2017年底上升50.2%。未动用银行及金融机构等融资额度约人民币400亿元。2018年全年融资成本控制在5.8%。2018年至2019年2月共发行23.2亿美元高级票据。2018年共发行21.5亿元人民币点心债。2018年获批4年期5.7亿美元及35.5亿港元境外银团，利率为Libor/Hibor+2.5%。公司2018年年底净负债率降至59.4%，较年中下降3.3个百分点。长期借款占比71%，短期借款占比29%。

年报同时披露，公司子公司世茂股份（600823）2018年签约额271亿元，同比上升25.5%，营业额206.7亿元，同比上升10.7%，股东应占利润24亿元，同比上升8.0%，营收实现稳步增长。

2019年业绩展望方面，公司在大湾区、长三角以及福建等区域持续加大布局，目前全国货值超9000亿元。其中，热点区域：大湾区货值2000亿元、长三角货值2250亿元、福建地区货值2100亿元。集团权益前土地储备约5538万平米，全年新增权益后土地519亿元，大部分位于一、二线及强三、四线城市。

董事局副主席兼总裁许世坛表示，世茂2019年握有3500亿元可售项目资源，保守按照60%去化率计算，预计可实现销售签约2100亿元，销售规模有望再创新高。此外，另一个重磅消息是世茂未来拆分资产分别上市的计划。许世坛回应酒店物业拆分事宜称，力争未来三年收入年均增幅达40%以上，并计划在未来三年对酒店、物业进行分拆上市。

年报显示，世茂2018全年酒店、商业、物业及其他收入同比上升26.9%，达46.1亿元，其中各酒店总录得收入人民币19.1亿元，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）率30.8%；商业总录得收入人民币10.9亿元，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）率56%。

本报记者 陈雪柠

昨天，万科召开2018年度业绩推介会，中国恒大也公布了2018年全年业绩。据不完全统计，近两周已有约20家房地产上市公司发布2018年年报。从已公布年报的上市房企来看，部分龙头房企明显放缓扩张的步伐，进入转型、提质发展的阶段。另外，越来越多的房企开始探索旧城改造项目建设、高科技板块等多元化发展路径，代替原有的单一卖房模式。

恒大净利润增幅超100%

就在25日晚间，万科发布2018年年报，实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6％和20.4％。

万科业绩已是上佳，恒大随后发布的年报则令投资者更为满意。2018年度，中国恒大实现毛利润1689.5亿元，同比增幅50.5%；净利润722.1亿元，同比大增106.4%；核心净利润783.2亿元，同比增幅93.3%。另一家龙头企业碧桂园的利润增长也十分迅猛，毛利和净利增长均在7成左右。其他不少房企的利润水平也在提高，包括金科股份、中国奥园、雅居乐等。

然而，并非所有房企的利润水平都在上升，富力地产就是下滑房企之一。该公司年报显示，2018年净利润为87.28亿元，同比减少约60%。

头部企业谋求转型发展

万科在《致股东》信中表示，房地产市场单边快速上涨的“黄金时代”已经过去，现在处于“白银时代”，是一个更多变的时代、更细腻的时代，一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇”。万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶，才能为转型奠定更坚实的基础。

伴随行业集中度上升，房地产头部企业竞争更加激烈。不再单一强调流量和目标，转型提质已经成为多家房企的共同选择。“速度一定要放在安全质量后面，一定要在保证安全质量之下才能继续往前走。”碧桂园董事局主席杨国强对碧桂园2019年销售增速的表述是“先稳健，再努力”。据悉，2017年年初，恒大全面开启战略转型，着眼点是保持规模适度增长，重点注重增长质量，这为其近几年的发展定下了主基调。

在业内看来，一方面，仍有不少二三梯队的房企纷纷提出千亿目标，加速发展；另一方面，很多房企修炼内功，专注企业转型、降速提质和参与城市建设。

多元化布局探索市场需求

“没有一个大企业转型容易，我们先看客户需求，再看市场探索。”在业绩会现场，万科总裁兼首席执行官祝九胜说。在多元化布局方面，多家房企都已施展拳脚，频放“大招”。

在文旅板块，恒大目前已布局15个恒大童世界，预计2021年起陆续开业。更受关注的则是高科技板块。恒大表示，目前已经构建起世界先进的新能源汽车产业链闭环，计划3年内实现50万至100万辆的产能建设，首款电动汽车将于6月在天津基地投产。

碧桂园董事局主席杨国强透露，考虑到施工安全和用人成本等因素，碧桂园开始着手布局机器人产业。他介绍称，目前碧桂园成立的博智林机器人公司已吸引超过200名博士加盟，并与高校及一些国际顶尖机构建立联合研发等合作。

越秀地产的养老项目、中国金茂的城市运营项目……尽管这些多元化转型还未真正成功，房企的试水仍在继续。万科年报显示，经过4年时间，万科旗下的万纬物流管理面积已超过971万平方米，进入42个城市，经营指标在行业相对领先，去年收购太古冷链后，高标仓服务也有所提升。

农村土地问题始终是关系我国改革发展稳定大局的根本问题。党的十八大以来，中央对深化农村土地制度改革作出了系统部署和安排。各试点地区按照中央的部署和要求，紧紧围绕改革目标和任务，有序推进各项改革试验，不断完善试点政策。经过几年的改革探索，改革试点进展顺利，在制度建设层面，已形成相对成熟且可操作的规则体系；实践操作层面，每个试点地区都有多个成熟案例，验证了制度成果的有效性。为全面深化农村土地制度改革、完善相关法律法规提供了丰富的政策储备和宝贵的实践支撑。

关于农村土地征收制度改革试点

试点地区在缩小征地范围、规范土地征收程序、完善多元保障机制等方面进行了探索。

一是探索缩小征地范围。大部分试点地区参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，采用概括与列举相结合的方式制定了土地征收目录。如江西余江、宁夏平罗等地采取概括兼列举方式制定土地征收目录，规定城市规划区范围以外，除列入目录内的公益性项目用地可以征收外，其余非公益性项目用地一律通过入市途径予以保障；北京大兴增加“城镇成片开发用地纳入土地征收范围”内容，以保障城镇化的发展空间与土地供应。

二是规范土地征收程序。多个试点地区从依法公平维护和保障被征地农民合法权益出发，探索土地征收民主协商机制，对是否征地和补偿安置进行协商。在征前、征中、征后等环节建立风险评估、民主协商、补偿安置、纠纷调处、后续监管等程序。此外，北京大兴还建立土地征收听证制度，确保征收操作规范化。

三是完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。试点地区在完善土地征收补偿标准、探索多元保障机制方面做了许多有益探索。如辽宁海城等通过重新安排宅基地建房、产权置换、货币补偿、发放补助、留地留物业等方式，保障农民住房财产权；多地将被征地农民纳入城镇职工或城镇居民养老、医疗等社会保障体系，将因征地导致生活困难的农民纳入低保范围。

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点

试点地区按照“同权同价、流转顺畅、收益共享”的目标要求，积极稳妥推进改革，初步形成了比较完整的工作制度和政策体系。

一是探索入市主体。试点地区对入市主体及组织形式进行了探索，明确了乡（镇）、村和村民小组三级入市主体，主体资格显化、组织形式多样。此外，北京大兴还探索成立镇级集体联营公司作为入市主体，通过统筹乡镇土地资源配置，确保了镇域内各村土地发展权共享和收益平衡。

二是探索入市范围和途径。多地将符合“两规”的新增集体建设用地纳入入市范围。如江苏武进按照存量与增量并重的改革思路，对核定的村庄建设用地范围内的集体建设用地，均可按规划入市；贵州湄潭探索对农村集体建设用地中符合集体经营性建设用地性质的综合类用地开展分割登记入市。

三是建立健全市场交易规则和服务监管制度。试点地区参照国有建设用地交易制度，研究制定了集体经营性建设用地入市管理办法、交易规则和服务监管制度。如江西余江制定集体经营性建设用地入市申请、审批、交易、登记发证工作流程；湖南浏阳进一步明确入市后转让、出租、抵押等市场规则。

四是探索入市土地增值收益分配机制。如四川郫都结合基准地价、规划用途以及入市方式，征收13%—40%不等的土地增值收益调节金。

五是完善入市配套政策。试点地区设计了一系列入市配套政策体系，为试点工作稳步推进提供了政策支撑。如辽宁海城出台了入市后规划许可、建筑施工许可、房产证手续办理等政策措施，解决了配套政策不明晰、与现行相关法律法规冲突等瓶颈性问题；四川成都探索“协议约定，优先续期，物权保护，评估在前，有偿使用”的入市土地合同续期机制，妥善解决了入市土地合同到期后如何续期的问题。

关于农村宅基地制度改革试点

宅基地制度改革在三项试点中涉及权利主体最多、历史遗留问题最为突出、利益关系最为复杂。各试点地区通过精心组织、大胆尝试，在宅基地依法取得、有偿使用、自愿有偿退出、用益物权实现、民主管理等方面取得了积极进展。

一是完善宅基地权益保障和取得方式。如安徽金寨以“村规民约”形式确定集体组织成员资格认定办法和“户”的概念，对每户4人及以下的，宅基地面积控制在120平方米以下，每增加1人，可增加20平方米，最高不超过160平方米。

二是探索宅基地有偿使用制度。多地探索对新增宅基地实施有偿选位制度。浙江义乌按照历史分类处置“一户多宅”、超标准占用等历史遗留问题，对利用宅基地上住房从事客栈餐饮等经营活动的，由集体按宅基地基准地价的20%收取所有权收益。

三是探索宅基地自愿有偿退出机制。试点地区整合涉农资金、民间投资和宅基地有偿使用费作为宅基地退出回购资本，探索宅基地自愿有偿退出机制。如江苏武进建立了政府回购机制，制定了有偿退出的补偿标准和收回程序，明确产权转让、权益转化、土地整治、转换入市等四种回购方式。

试点试验中存在的问题

农村土地制度改革三项试点工作在取得显著成效的同时，也存在一些问题和不足，需要引起重视。

一是基础性工作有待进一步加强。试点地区对于农村土地确权登记发证、村庄规划等基础性工作进行了大量投入，为试点工作的开展提供了保证，但基础工作仍显薄弱。农村集体土地确权颁证率较低、村庄规划和村级土地利用规划尚不健全、村级土地利用规划与相关规划融合程度不高、零星集体建设用地调整入市因规划问题无法落地等问题在试点地区不同程度的存在。

二是改革推进不平衡问题比较突出。从面上来看，集体建设用地入市改革进展较为顺利，试点效果最为明显，土地征收和宅基地制度改革相对滞后，三块地改革的联动效应尚未显现。从点上来看，三项改革试点样本分布不够均衡，土地征收制度改革试点相对不足，集体建设用地入市项目大多集中在东部发达地区。从内容上来看，平衡国家、集体、个人三者之间收益的有效办法还不够多；宅基地“三权分置”的探索和实践还不够充分；为经济社会发展、农村新产业新业态发展提供支撑的能力尚显不足。

三是一些试点地区相关配套制度不够完善。一些试点地区行政法规、部门规章、规范性文件与改革要求不符，一些试点缺少配套制度支撑。如集体经营性建设用地入市办理规划许可、建设施工许可等存在制度障碍，集体经营性建设用地商业项目房屋的分割登记、分拆销售没有具体实施细则，集体经营性建设用地入市财税征管等相关税费政策有待明确。

进一步深化改革的政策建议

前期试点取得了明显的成绩，进一步深化农村土地制度改革，应以渐进性、市场化为基本取向，牢牢掌握几个关键落点，着眼长远进行系统性重构。

一是夯实基础性工作。加快推进与改革试点密切相关的土地调查、确权登记、规划编制等基础工作。加强对镇村两级规划编制的指导监督，探索农村规划多规融合，允许试点地区在一定范围内调整规划，保障村规划编制经费。加快推进“房地一体”的农村集体建设用地确权登记颁证工作，本着“尊重历史、面向现实”的原则出台更为宽松的确权登记发证政策，妥善解决集体经营性建设用地和宅基地历史遗留问题。

二是进一步深化改革。加大统筹协调推进力度，增强改革的整体性、系统性、协同性，释放改革联动效应；抓好已出台改革措施的落实，加快从定制度、试制度，到形成可复制、可推广的制度步伐；建立试点政策的延续机制，做好试点到期后的法律衔接，解除试点地区改革探索中的后顾之忧。

三是加强部门合作、凝聚改革合力。加强顶层设计，系统化、集成化推进改革，做好与户籍、财税、社保、金融等相关领域改革的衔接配套，增强改革的耦合性，强化相关领域支撑合力；加强对基层干部、广大群众的宣传引导，真正激发改革的原动力、实现改革的持久力。

四是总结试点经验、加快立法进程。进一步做好试点经验和成效的总结提炼工作，把丰富的改革实践转化成“可复制、可推广”的制度性成果，为面上推广和修法提供实践支撑和制度基础；根据《土地管理法》修改进程，针对集体经营性建设用地入市具体规则、土地增值收益分配等问题，提前谋划、研究制订专项制度，待《土地管理法》修改完成后，及时出台配套制度。

（作者单位：农业农村部农村经济研究中心）

中国房地产业协会会长冯俊表示，报告发布的目的是为百姓发声，帮助行业、企业找出短板，改进生产经营服务，同时为行政机关提供老百姓对政策和政策实施当中的看法和想法。

冯俊说，报告要解决两个问题。第一，为行业、企业的发展，从生产、经营、服务的过程中找出短板，以此来改进生产经营服务过程。第二，给行政机关提供老百姓对政策和政策实施当中的看法和想法，对政策制定、政策实施有更加科学符合实际的判断。

舆情报告显示，2018年房地产行业十大热点舆情分别是：各地楼市调控次数创新高，行业安全事故总量保持高位，房企负债率居高不下，房地产税立法进程提速，多城“引才”政策间接促进市场交易，房企业务转型力度加大，长租公寓“租金贷”引争议，多地楼盘降价导致集体维权再现，住房租赁资产证券化进程加快，棚改货币化安置政策方向调整。(完)

原标题：房地产税要开门立法

据媒体报道，国家税务总局原副局长许善达在海南的一个经济论坛上表示，房地产税处在研究起草阶段，是指还没有形成共识，还有很多问题还在研究，并且意见分歧不小。

房地产税立法在全国两会上陡然提速，政府工作报告提出“稳步推进”，全国人大常委会报告则提出2019年要集中力量落实制定包括房地产税在内的重大立法事项。

从房地产税话题在2010年升温算起，已经过去九年。这期间在重庆、上海先后试点，可谓不温不火，既没有达到政策初衷，也没有其他省市加入。

九年时间，房地产税厘清了一些“执念”，比如降房价。因为房价不是一个线性问题，而是属于深层次的制度供给问题，包括土地、财政、民生、投资、税费等。房地产税可能对于投机炒房有所压制，但对于其他变量的影响甚小，不足以解决高房价的问题。正如多位经济学家所说，房地产税在房价供求方面不能成为决定性因素，亦不能在货币供求方面成为决定性因素。从中长期看，开征房地产税对房价的影响有限，对此期望甚高，则失望甚大。现在看来，寄希望于房地产税降房价的预期，已经变得稀薄。

九年时间，让房地产税从争议走向某种共识。刚开始时，市场对房地产税颇有微词，认为在土地出让金照收的情况下，房地产税无异于重复征税，“吃二茬苦，受二茬罪”。一切问题都是时间问题。随着土地财政开始刹车，“营改增”后地方财政吃紧，房地产税箭已扣弦，不得不发。如今，大家对征税本身已经没有异议，而是纠结于税基、税率、豁免等技术层面，纠结于不同性质的住房，比如共有产权房如何因应变化。

九年时间，也只是让房地产税进入“研究起草”，盖因楼市既在一定程度上“绑架”了中国经济，也在一定程度上被有产者“绑架”。屁股决定脑袋，恒产决定心态，房子成为国人财富的主要体现形式，这是法律政策必须直面和考量的现实。毕竟，楼市的产业链条太长，利益链条太广，牵一发动全身，需谋定而后动，而非意气用事，让公牛闯进瓷器店再说。

房地产税立法将是“特别的”，因为公众对自身财富的焦虑是真实的，也是有着强烈表达欲望的。这部法律要做到“和而不同”，就必须开门立法，从一开始就让各个利益阶层有参与表达的方式，最广泛地征求民意和专家意见，不怕交锋和争论，不怕激烈，最后由全国人大协调四方。程序正义很重要，它可能不效率，却是能够取信于人的。

多歧为贵，兼听则明。开门立法，就是要让公众对房地产税看得见、摸得着，从而将预期分摊在一个尽可能长的时间。开门立法，可能“初极狭”，而后“豁然开朗”，要将最大困难前置，而非后置，遂成长尾，尾大不掉。（韩哲）

“公司及所投资的公司全年冲击销售规模1500亿元，计划新开工面积约3000万平方米，年末在建面积约5500万平方米，新增可售货值3200亿元……”刚刚突破千亿销售额的金科股份，再次在年报中给出了2019年的销售目标。

实际上，金科股份去年销售金额便已经达到1188亿元，同比增长81%，这为公司2018年经营全面向好奠定了基础。

3月25日，金科股份发布年报，公司实现营业收入412.34亿元，同比增长19%，扣除非经常性损益的净利润达40.19亿元，较上年同期增长137%。

究其原因，除了重庆市场长期向好外，还得益于金科股份区域深耕战略的不断推进，公司在合肥、郑州等重点城市的市场占有率同比增幅均超过100%。

为了尽早达成2020年销售破2000亿元的目标，公司去年亦进一步加大了土地储备力度，完成土地投资700亿元。这些土地储备和新增项目，未来都将为公司带来持续的增长动力。

区域深耕效果显著

2018年是楼市调控的一年，同时也是资源向行业龙头集中的一年，抓住机会的房企会迅速崛起，畏缩不前的房企则会迅速掉队。

金科股份，无疑是前者。

销售收入首次突破千亿的背后是，金科股份销售面积1342万平方米，同比增长59%，这一增速远远超出了行业平均水平。

这使得公司核心财务数据出现大幅增长。报告期内，公司扣非净利润高达40.19亿元，要知道2017年时这一数字尚不过16.95亿元。

销售规模提升是一方面，利润率的提升同样不可忽视。

年报显示，2018年金科股份房地产销售业务给毛利率达到28.56%，较上年同期增长8.05个百分点，作为“大本营”的重庆区域毛利率更是增长了9.82个百分点。公司净资产收益率保持同步增长，大幅增加至于19.45%。

更重要的是，销售规模、新增土地储备不断扩大的同时，金科股份还保持了稳健的财务状况，这在去年下半年行业出现回款难的背景下，显得尤为珍贵。

数据显示，金科股份及所投资的公司全年实现销售回款1051亿元，同比增长84%，回款率高达88%。相比之下，公司预收账款则从429亿增加到了763亿元，这与金科股份加强回款跟踪、有力优化负债结构紧密相关。

带来的直接好处是，金科股份资产负债率较上年降低2.16个百分点，若扣除预收账款后，公司资产负债率更是降至50.57%。

随着回款规模的扩大，金科股份货币资金余额大幅增加至近300亿元，明显高于一年内到期的非流动负债244亿元，财务稳健程度可见一斑。

正因于此，中诚信公司2018年将公司主体信用等级，从AA+上调到了AAA，评级展望稳定。

规模、口碑双提升

近两年区域房企集体开启全国化战略，但是能够如金科股份这般迅速成长的房企，却是少数。

金科股份的优势便在于，更为聚焦核心城市，并构建起了珠三角、长三角和京津冀经济圈，以及长江经济带的“三圈一带”的布局。

以2018年为例，金科股份完成的700亿元土地投资中，一二线城市项目新增货值占比超过75%，苏州、佛山，以及天津和北京均有土地储备，同时公司还新进上海、广州、宁波等市场。至此，核心25城的布局基本完成。

一同开疆拓土，还有金科的社区综合服务业务，当年公司新进驻了23个城市，累积进驻城市数量达到149个。

在其背后，则是金科不断发力的社区服务，一套包括服务沟通体系、园区数字化管理、园区环境等在内的标准体系作为支撑，以及塑造住户良好口碑的决心。

2018年，金科启动了“美好家园”计划，对小区健身场地设施、园区景观、园区安保设备等进行升级改造，至当年7月，此项便投入资金近4000万元。

值得关注的是，面对当前物业差异化不足的问题，金科股份通过社区文化重构邻里关系的思路，显得尤为人性化。为此，金科股份先后开展了万人旅游季、万人运动会、金科家宴、邻里亲情节等不同主题的社区活动。

财务数据、住户口碑不断提升的同时，金科股份坚持“社会价值大于企业价值”的原则，并逐步形成“红太阳工程“、”精准扶贫”、“大社区志愿者日”等多个系列品牌公益项目。2018年，金科向重庆巫溪县天元乡、红池坝镇等投入扶贫资金，用于当地基础设施建设和产业发展。

本报记者 徐维维 上海报道

两年半时间内与吴晓波、虎扑、网易云音乐、知乎等10个大IP合作打造IP酒店的亚朵，正在研发颠覆酒店“出差驿站”功能的新模式。

“酒店的未来发展方向是社区化、生活化，要从在路上，到在你身边，成为社区中心和生活入口。”亚朵创始人兼CEO耶律胤近日在接受21世纪经济报道采访时透露，亚朵正在过去3.0模式即IP酒店的基础上研发亚朵4.0，即在商业维度上让酒店成为社区中心，从服务住客到辐射到周边三公里的人群，在供需、房间风格、运营方式等方面将有很大提升和变革，具体的产品将于2020年在上海推出。

此前亚朵披露，非客房消费收入占比达到20%。耶律胤还透露，IP酒店上，局部品牌和地区酒店的RevPAR（每间可销售房收入）比周边其他同级别酒店增长20%以上，2019年会把以前的IP以更新的面目出现。

运营人群

“在接下来商业社会发展的进程中，离家近的、能把线上线下结合，把物质生活、精神生活、情感生活做到一起的产品，一定能获得消费者认同。”耶律胤透露，亚朵4.0会在旗下高端品牌亚朵S的基础上再提高一档，可能集合更多的内容和IP。

此外，亚朵4.0的大堂会更加多元，房间风格也更生活化，选址较以往也会有区别，对所在的社区环境和人群都有不一样的要求。耶律胤同时也坦言，这样一来找到合适物业的难度也增加，对运营上也会提出不一样的要求，要将酒店运营和空间运营结合起来。

在人群运营方面，耶律胤表示，酒店开始社区化之后，将针对周边3公里对品质生活有追求、对相关活动感兴趣的人进行对接。例如旗下的竹居免费图书馆将会围绕加强运营，健身房也对社区进行延伸，酒店里不同主题的活动，也可以覆盖周边对活动感兴趣的人。

“未来社区酒店一定是千层千面的，周边3公里缺什么，什么是跟亚朵能力和特色相匹配的，我们就去提供，只要是周边人需要的，通过简单的传递和连接，他们就会聚拢。”他表示。

这方面，亚朵已经在做探索。3月21日至28日，亚朵发起为期一周的“321亚朵生活节”，同时在北京、上海、广州、深圳、成都5大城市，推出音乐、运动、艺术、美食、知识、市集6个主题社区的22场创意活动。

“从生活节的一周开始，希望未来常年都有活动，这才是运营社群需要具备的基本状态。”耶律胤表示，通过亚朵生活节，亚朵把符合社群标准的优质用户吸引到“第四空间”，可以实现酒店的持续造血能力和社区内容孵化。

未来趋势

21世纪经济报道记者采访发现，酒店的发展趋势正朝着加法和减法两条路走——“加法”，即有限的实体空间或许会产生无限的功能，“减法”即细分化和智能化，针对细分人群细分市场提供住宿的专一功能，如无人酒店、机场胶囊旅馆；酒店业通过不断的加减法，增加多元化个性化的服务，减少不必要的繁琐的流程，在有限的空间内实现更多的功能、提升客户体验。

加法方面，华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱对21世纪经济报道表示，酒店业一定会上升为互动式的体验经济。未来的酒店是一个消费终端，利用这个终端平台，可以整合资源建立形形色色、丰富多彩的方便消费、快乐消费、健康消费、养生消费、精神享受消费、体验消费。跨界合作今后可以进一步进入非物质内容，捆绑的内容是形形色色、丰富多彩的精神需求和精神消费。这也是亚朵为代表的运营人群和用户的做法。

细分化方面，上海星硕酒店管理咨询有限公司首席咨询官袁学娅在接受21世纪经济报道采访时表示，未来酒店行业顾客的需要明显细分，大众化、标准化已经难以满足需求，小众、特色酒店会越来越多，但必须先成就小众特色酒店的管理经营团队。另一方面，行业在未来不能停留在碎片化的信息抓取与提升上，必须加强系统化的提升。

以智能家居、无人酒店为代表的酒店智能化主要体现在降低酒店运营成本，节约人力成本，提高效率，提升住宿体验等方面。作为劳动力成本高涨、劳动密集型的酒店服务业，未来人力资源缺口的挑战将持续存在。CIC灼识咨询总监冯彦娇告诉21世纪经济报道，酒店服务人员将向管家型方向发展。随着科技的发展，原本的酒店服务人员（如前台等）则会转向附加值更高的职位，例如酒店管家。随着人民生活水平的提高，收入的增长，人们对于定制化的服务的需求也愈加增大，这也会推动酒店服务人员职能的转型和调整。

新技术方面，比如增强现实（AR）或许可以在未来运用到商务会议型酒店中，体现出会议帮助拉近人们之间距离的目的。研究机构速动未来（Fast Future）首席执行官罗希特·塔尔瓦尔曾对媒体表示，人们可以通过设备感受味道，获得触觉，比如手机可以传送味道，因此在预定酒店前，就能通过设备闻到沐浴用品的味道，品尝餐馆食物的味道，感受床上用品的触觉。