本报记者 杨悦祺 深圳报道
导读
在不同的地区，民宿发展处于不同的周期阶段，虽然租金上涨、入住率降低、房价低位徘徊等问题均有不同程度出现，有人开始逃离，但也有人不相信红利已去，依旧跑步进场。
每一个文艺青年心中都有一个归去来兮的田园梦，而民宿的出现似乎成为了这种情怀和生计的平衡点，逃离樊笼的理想有了经济载体，民宿之火迅速燎原。
但这种和谐实际上只有少数人可以掌握。当民宿产业杂糅了经济利益之后，这种理想化的生意又有多少人能够坚持。
在民宿发展较早的区域，如丽江、大理、厦门鼓浪屿等地，早期的民宿创业者已然开始撤退。
陈克（化名）2014年开始在丽江开了一家民宿，实现了“彩云之南，绿水之畔，开一间客栈”的愿望。但他当时不知道，那正是丽江民宿发展来到重要转折点的一年。
在此之前，丽江的民宿已经全国闻名，在2013年达到顶峰状态，特别是丽江古镇和束河古镇中的民宿在旺季一房难求。但这种火热也成为了背后各种矛盾的导火索。
首当其冲的就是房东毁约疯涨房租。2014年，束河古镇发生了房东强行驱赶租客的“泼粪”和“泼漆”事件。除了外在纠纷，民宿数量几何式的增长速度与游客增长并不匹配，市场饱和愈加严重，开始了民宿内部的恶性竞争。
“我们这个行业就是要跟着大势走，丽江很明显，我们这样的小店已经生存不下去了。”陈克说，这也是他在2018年离开丽江的原因。
现在，陈克在深圳较场尾民宿小镇一家民宿中当掌柜。他告诉记者，来之前他也曾盘算着等摸清楚情况和朋友在这里投资一家自己的民宿，但现在他已经基本打消了这样的想法。
“投资回报率是过不去的坎，深圳这边投资额特别高，不像丽江，我当年20多万就开起了一家民宿，这边需要200万-300万。”陈克说。
在不断被市场“教育”的过程中，民宿业内似乎已经形成了某种条件反射，只要一提到“情怀”，后面马上要接上“盈利才是硬道理”才显得主流。与此同时，地方政府、开发商和资本方对于民宿产业纷纷“亮剑”，游戏规则悄然改变。
在不同的地区，民宿发展处于不同的周期阶段，虽然租金上涨、入住率降低、房价低位徘徊等问题均有不同程度出现，有人开始逃离，但也有人不相信红利已去，依旧跑步进场。
民宿投资拐点
业内普遍认为，中国民宿行业的加速从2007年左右开始，陆续出现了云南丽江、大理、浙江莫干山、厦门鼓浪屿、广西阳朔等典型集群区域。
也是在2008年左右，深圳大鹏新区较场尾迎来第一批民宿，由外来的冲浪及帆板爱好者自发改造民居经营，逐步吸引一些自由职业者加入。
经过了几年的静默期，得益于2011年在深圳举行的世界大学生运动会，不少项目都在大鹏新区开赛，较场尾民宿也一夜成名。像所有老套的故事一样，在接下来的几年中，这里的民宿数量飞速增长，从2008年的两家，发展到2013年75家，再到2016年较场尾古城片区民宿接近400家。
2016年，较场尾民宿接待游客超过100万人次，游客人均食宿消费600-800元，全年旅游收入突破5亿元，成为深圳滨海旅游的一大亮点。
不过，另一组数据却有些骇人听闻。深圳市大鹏新区民宿协会发表的一份报告显示，2016年按照全成本核算大鹏新区亏损民宿超过9成。两年过去，较场尾是否重新走上了“上坡路”？
3月12日，记者来到了较场尾民宿小镇。中午时分，路边海鲜档的服务员和气垫船、快艇经营者纷纷走到街上来招揽生意。或许因为不是旺季或周末，民宿小镇上的游客并不是很多，许多沿街民宿挂出了转让的招牌，有的大门紧闭，有的仍在营业。
记者看到，一家名叫春天里的客栈在门口挂出了转让信息，与较场尾的大部分民宿一样，民宿的老板并不在店内，全权交给掌柜经营。该店掌柜于勇（化名）是一位东北大叔，他告诉记者，他其实刚来不到三个月。
“这几个月中，入住率能达到15%~20%就不错了。听其他老客栈的老板聊天，去年夏季的情况也一般，他们这与2018年大鹏新区开始实施的预约通行有很大关系。”于勇表示。
记者查询发现，预约通行在五一小长假、8月的周末和国庆节长假期间实行，正是传统旺季。
于勇还指出，游客不多，与海滩情况也有关，较场尾的沙滩本来就窄，游船、快艇等都把沙滩给占了，游客没地方玩。
记者询问的另一家民宿老板李冰（化名）表示，他在这开店五六年，现在顾客明显没有前几年多了。
李冰认为，较场尾的民宿发展其实陷入了某种恶性循环。游客不多直接带来的是民宿营业收入的减少，同时房租压力日渐增长。
“2015、2016年游客较多，房租一下就涨起来了。现在好多民宿转让费都不要就跑了。这个村里面400多家民宿，少说也有1/4在转让的。”李冰说，“因为租金贵、压力大，民宿老板只能通过将一楼出租平衡收入。”
“我们是2013年进来的，当时的民宿和现在完全不是一个感觉。”李冰认为，当时的民宿才是实际意义上的“田园牧歌”，周围环境比较清静。现在整条街一楼都是烧烤、餐饮、酒吧，太乱、太商业化了，没有那种舒适感，游客自然少了。
于勇也向记者透露，现在租金压力太大了，“这一栋房租金2万每个月，听说民宿老板去年亏损将近20万。”
陈克告诉记者，这里的很多民宿主人与房东签订的是递增合同，他所在的这家民宿，2016年房租30万、2017年36万，2018年涨到84万，今年是100万。但好在去年暑假旺季生意还不错，入住率能达到70%多，2018年纯利润达到了40多万。
“因为这家店接待量比较大，所以2018年主打做团建，在淡季12月接到了20多场团建订单，最后算账下来12月的收入和暑假持平。”陈克说，想要在租金高企的环境下生存下来，还是要下功夫。
据多位房东说，以前只是位置不太好、不看海的民宿在转让，但现在连沿海一排、二排的民宿也开始了不断被“倒手”的命运。
“白宫民宿是一家在较场尾经营六七年的民宿连锁品牌，有很多家分店，但现在也在陆续转让，目前只有一家在营业。”陈克说。
在陈克看来，这里的情况和丽江其实是类似的，想做好，投资很大，竞争也很大。“五年的投资回报期很长，等你回本的时候，你又该投钱装修了。”
不过，记者在调查中发现，在市场的作用下，一些房东已经开始主动降租或者签订非递增的租赁合同，但较场尾民宿想要重回高峰目前看来还很难。
生长的边界
陈克说，尽管较场尾这样，丽江也是回不去的了，大理也不行。
丽江民宿业态恶化，低价竞争进入恶性循环；大理则由于整治生态环境，洱海流域水生态保护区核心区内的餐饮客栈一律暂停营业一年多。虽然大理洱海周边的民宿客栈在2018年9月开始大量重新开业，但从2018年国庆节的入住情况看，也已经大不如前。
与此同时，泸沽湖的旅游开发来到了重要时期，特别是2015年宁蒗泸沽湖机场正式通航让泸沽湖成为了民宿投资的新目的地。
很多人不知道，泸沽湖只有1/3主湖面属于丽江市的宁蒗彝族自治县永宁乡，因为开发较早更为知名。另外2/3主湖面及相连的草海属于四川省凉山彝族自治州的盐源县泸沽湖镇。
土生土长在泸沽湖镇格萨村的摩梭族小伙李涛借着旅游开发力度加大，加入了民宿经营的大军。原本在成都、重庆等地打工的他也回到自己的家，把传统的摩梭四合院老宅子改成了民宿，还在自家古树上盖了一间树屋。
李涛告诉记者，先有树屋的想法，才有了民宿改造方案。民宿占用的是新建的一栋房，另外两栋老房子保持原样。而树屋是四川大学的学生义务设计建成的，而且没有动古树的一根树枝，整个树屋的重量都压在几根钢柱上。
李涛之前在成都等地担任过农家乐管家的职务，进入民宿也有一定的经验。
“因为游客需求量越来越大，当地的民宿越来越多。但是到今天为止，真正的当地人做民宿的几乎还是很少的，外地人做得比较多。因为本地人不懂互联网，对于民宿改造的认知也有限。我是因为热爱家乡，对旅游服务、宣扬摩梭文化特别感兴趣，才回到自己家乡。”李涛说。
李涛表示，自己的民宿已经开了两年，目前经营情况还比较乐观。和很多地方一样，泸沽湖也没法避开淡旺季分明的问题。
“淡季入住比较少，每天可能才两三间房，反正淡季能养活自己和家人就行。但是到旺季的时候入住率能够达到70%-80%，甚至更高。”李涛说。
李涛对于民宿的经营收入也很满意，除了装修成本，因为房子是自家的，不需要房租，民宿每个月的水电、人工、用品消耗费用在4000元以内，另外还有小猪短租、爱彼迎和美团榛果等平台10%-15%的佣金支出。
第一年，在没有挂平台，客源尚未成熟的情况下，李涛家的民宿已经实现了不到30万的营业额，他表示随着口碑的增加，今年可能超越30万，投资回报周期在五年内。
在资金方面，和很多民宿主人一样，他也选择了自筹。新房12间房间装修改造的费用在80万左右，是他和朋友一起投资的。而在树屋的资金上，他选择了众筹。
其实这次众筹是由四川大学莳间社造团队发起的，团队成员是四川大学建筑与环境学院建筑系的3位教师与16位同学。众筹发起时间是2016年5月，在短短两个月内，该团队获得了49人的支持，筹资额达到150158元，根据投资金额不同，有8人选择了不同的旅游和纪念品礼包，有5人通过投资成为了树屋的合伙人，能够分享树屋的收益。
之所以选择众筹，是因为他还有一个更大的目标。他曾经规划过，在整个格萨古村落的每家每户都修一栋树屋，让这里变成泸沽湖一个新的名片——树屋度假村。
“现在的不断开发使古树遭到一些破坏，有些被连根拔起，做根雕出售，但树屋在保护的前提下让古树更有价值。村民也都想参与，可以解决家里的柴米油盐开销。”李涛说。
不过，这个计划或许要暂时搁置了。多少因为大理洱海的前车之鉴，当地政府对于民宿的发展进行了强监管，李涛表示，现在镇上不让建民宿，装修也不行，而树屋更因为管理者担心影响村落风貌，不让修建。
在这种情况下，李涛打算好好理清民宿经营的思路，加深文化内涵向更精品化发展。
头部民宿的烦恼
政府的参与有时虽然会阻碍一些新的想法落地，但规范化对于民宿发展是必经之路。现在的传统民宿集群里面，大理、莫干山、鼓浪屿等都进入规范发展阶段。
2015年，深圳大鹏新区发布了全国第一个民宿管理办法，随后两年，各地区的管理办法相继落地，民宿业内的自我管理也在加强。
2018年7月，海南省旅游发展委员会牵头成立了海南省旅游民宿协会，推动海南民宿产业规范发展。小猪联合创始人兼COO王连涛出任海南省旅游民宿协会会长。
在3月初接受记者采访时，王连涛指出，在他深入了解海南民宿的这半年多里，最大的感受就是缺乏头部品牌。
“其实海南民宿在经济收益和成交的规模上一直排在全国前面。但大家总是觉得对海南民宿产业没有太多的一些深刻的印象，很多民宿都是在三亚等市区，没有特色。”王连涛表示。
在王连涛看来，海南的优势可能也是阻碍民宿产业进化更快的劣势。因为海南在旺季各种服务业都是不愁客源的。没有一个市场机制倒逼民宿产业进化、快速迭代。例如在广东、广西、四川等地有很大的竞争促使其快速分化，而海南民宿都是在一个平均线上。
海南乡村民宿鹿饮溪的投资人黄继军也有这样的看法。他在2017年从银行业离职，投入民宿行业。目前，他和团队经营着两条民宿产品线，一条是轻资产的城市民宿，即接受业主委托，只负责运营。而另一条则是他在海南试水的重资产的乡村民宿，目前鹿饮溪已经获得了三个国际大奖，在海南独一无二。
鹿饮溪位于海南省文昌市大庙村，曾是一间废弃百年的宅院，但如今在海南的政府层面和从业者层面都有很大的名气。黄继军告诉记者，老宅房租并不贵，一年只需要2万元左右，主要投入在装修，花费了300多万，今年春节前刚刚开业，入住率达到80%。
但对于黄继军来说比较矛盾的是，本身房间数量少，作为海南乡村民宿的样板间，相关部门的学习参观需求特别多，这样一来就不得不减少经营，所以政府也希望他们尽快落地一些其他的民宿。除了政府部门，鹿饮溪已经接待了两期民宿头条组织的海南游学，人数近百。
黄继军认为，鹿饮溪民宿如果放在莫干山、放在丽江都不算什么，但是在海南名气这么大，就是因为大家在海南看不到落地的东西。
“讨论多，落地少，不管在哪个层面，政府或是民间企业家都是这样，这是海南民宿发展目前最大的问题。”黄继军说。
其实最典型的案例就是民宿的卫生。这是民宿管理中都会强调的，但是仍有很多从业者做不到。黄继军表示，保洁必须有相应的约束，这不是秘密，但是很难落实。
“而在规则上，我认为海南是过于规范的。事情都还没做，没有一个比较有影响力的品牌，光有规则是没有用的。”黄继军说，“拿乡村民宿来说，有的管理者说我们太现代化了，但有的就认为我们做到了传统和现代的结合。”
在黄继军的布局里，鹿饮溪是小样试错的产品，比如在经营方面，培养大学生或是本地人作为店长，但目前没有走完完整的周期，还不知道这种模式是否可行。他们目前在海南文昌、澄迈等地都在谈新的乡村民宿项目，甚至可能是整村呈现，也有投资方想要参与，黄继军他们希望借此专注运营而不是投资。
“乡村民宿的选址一看资源，二看民风。” 黄继军说，如果反对的声音太大，或者政府的政策条件跟不上，都可能没办法继续坚守。
城市民宿快车道
乡村民宿成为乡村复兴的入口，但从数量来看，夹缝开花的城市民宿依旧是民宿市场的主力。仅从民宿短租平台的民宿产品看，城市民宿依旧是大多数。特别是在旅游城市，民宿增长持续。
离莫干山不远的杭州，就经历过了民宿的井喷式增长。资料显示，杭州的民宿从2010年开始起步，在2014年和2015年的时候有了井喷式的增长，2016年和2017年处于持续增长的状态。
杭州市旅委相关负责人表示，据不完全统计，截至2018年年底，杭州登记的民宿数量已经超过3500家。
杭州如也茶宿主人蔡晓蓉也赶上了这班车。
蔡晓蓉原是一名高端家居软装设计师，2018年，家里有一套房产空置出来，她便利用自己的职业优势，精心设计将房子改造成民宿。同时，还另外租了房子改造，短短一年就开起了三家民宿。
“目前我自己做客服，客人咨询、下单都是自己应付，另有专门的保洁人员精心保洁、布草等消耗品的更换。”蔡晓蓉表示。
与乡村民宿相比，城市民宿最大的优势就是投资门槛较低。每套房子条件不一样，前期投入多少有些出入。蔡晓蓉指出，从她的经历看，装修投入最大的是自己的房子，花费20万左右，在杭州本地已经算比较高的费用了，其他租来的房子装修费用就比较少。
“因为租期在3-5年，如果装修费用太高，很难回本。现在的投资回报周期大概控制在一年左右，是比较理想的。”蔡晓蓉表示，去年一家店的营业额能达到10万到12万，一间民宿的淡旺季差距在200-3000元/月。
蔡晓蓉认为，虽然去年和今年的乡村民宿成为了热点，但乡村民宿投资回报率过长，城市民宿更短。而且城市民宿的旺季时间更长，特别是杭州这种旅游城市客源稳定，即便工作日都会有住客。另外，还有杭州本地客人，也会占到20%~30%。
“空房的时候也有，也是有点焦虑的，但是后来学会平静面对这个事实，想办法把自己的房源再完善一下，想一想怎么宣传提高订单量。”蔡晓蓉说。
不过，与很多地方相似，杭州的城市民宿从2017年下半年开始，订单量和实际入住率进入下滑通道，民宿转手信息也有所增加。
在蔡晓蓉看来，这都是很正常的现象，有新进入者就会有做得不好的被淘汰。一个民宿的好坏与民宿主人有很大关系，从整体的设计、选址到服务，包括氛围的打造等每个环节都很重要。有人在认真做民宿，也有人在做出租房。
对于未来的规划，蔡晓蓉比较“佛系”，表示看能否遇到合眼缘的房源，同时自己的孩子马上读小学，也需要兼顾家庭。但总体上，她对于杭州的民宿是看好的，“有一个朋友已经被我安利，开始筹备做民宿了。”