本报记者 张敏 北京报道

导读

北京某房企人士向21世纪经济报道指出，就拿地预算占比来看，规模在500-1500亿左右的中型房企仍然是当前最有“进取心”的一批，其中，闽系房企仍然值得关注。相比之下，央企则相对稳健。

3月21日，沉寂已久的合肥土地市场骤然火爆。当日推出的6宗地块，共引来50家房企的竞拍，总竞价次数达到800轮。最终，6宗地块均高价成交，有4宗土地的溢价率超过100%。其中，最热门的一宗地块有29家房企参与竞争。

虽然“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）仍是今年重要的楼市政策导向，但在取得空前优异的销售业绩之后，房企在土地市场也有更大的需求。

近期，上市房企纷纷发布年报并召开业绩会。21世纪经济报道记者梳理发现，多数企业在2019年的拿地预算有所增加。这也意味着，对规模的追求仍然是行业主旋律。

在区域选择上，一二线城市的重要性似乎有所提升。分析人士认为，棚改政策的收缩，将对三四线楼市带来不利影响。房地产投资向一二线城市回归，将是未来一段时间的趋势。

“规模效应”仍是主旋律

过去这些年，经历了多轮楼市调控的房地产企业大多懂得“量入为出”。但随着销售和回款规模的增加，其拿地支出也不断提高。

过去几年来，奥园都拿合同销售金额的30%-40%来购地，2018年，公司的拿地支出占销售额的29%。按照管理层的说法，今年奥园的拿地预算为400亿，约占合同销售额的1/3左右，比重明显提高。奥园方面表示，公司将在今年维持“积极性购地”。

很多销售规模在千亿左右的企业，都将今年的拿地预算设定在400亿左右，如雅居乐。规模较大的企业，拿地预算相应较高。规模偏小的房企，拿地预算则相对较低。

另有不少房企的拿地预算与回款挂钩。2019年，旭辉的拿地预算为“不少于回款的45%”。阳光城则设定在55%，具体为800亿。相比之下，更加追求稳健的当代置业，将拿地金额控制在当年回款的25%到30%。

中骏在今年的拿地预算为250亿元，虽然规模并不算大，但与去年的预算相比，仍然提高了25%。时代地产的拿地预算为300亿，比去年的预算增加了50%。

3月22日，北京某房企人士向21世纪经济报道记者指出，就拿地预算占比来看，规模在500-1500亿左右的中型房企仍然是当前最有“进取心”的一批，其中，闽系房企仍然值得关注。相比之下，央企则相对稳健。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然调控政策没有根本松动，但规模效应仍然是当前市场的主旋律。因此，在过去几年大幅去化后，继续大力补充库存是企业的主要选择。

另一方面，在不断迎来销售业绩高点后，大部分房企的资金状况较为充裕，为拿地创造了客观条件。而去年末以来，融资闸门开启，资金成本也有所下降，使得企业的资金状况进一步改善。

除了在公开市场拿地之外，越来越多的企业试图通过收并购的形式来获取土地。因此，多数分析人士认为，今年的并购市场将继续火爆。

二线城市迎来拿地良机

在拿地区域选择上，“聚焦一二线”成为企业的普遍选择。热门三线城市仍然受到关注，但与过去几年相比，企业的态度已趋于谨慎。

阳光城集团副总裁徐爱国在业绩会上表示，公司主要投资于一二线城市，适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市。对三四线城市，则会“保持适度地关注”。

中海行政总裁颜建国表示，中国海外始终坚持在一二线的策略不变。目前在中海的9144万平方米土地储备当中，一线占了15%，二线占了65%，中海宏洋占了20%。

颜建国认为，一线城市，以及以一线城市为核心的城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区。且在宏观经济稳定的前提下，未来一二线城市边际改善的可能性最大。

雅居乐对拿地区域的选择为“重点聚焦一二线城市和强三线城市”；奥园则表示，拿地区域主要分布在一二线城市，以及二线核心省会城市。

据悉，除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企，以及区域性房企外，多数大中型房企的布局重心都以一二线城市和核心城市圈为主。过去两年来，棚户区改造推动三四线楼市升温，很多房企也适度做区域下沉，并收获不错的业绩。

从近期监管层传递出的信号来看，未来棚户区改造的范围和货币化补偿力度都将得到控制，因此三四线楼市降温的预期较为强烈。加之过去两年来需求已经透支，今年以来，很多企业对三四线战略有所收缩。

但碧桂园仍然看好这块市场，公司主席杨国强认为，随着农民工工资的提升，以及城镇化进程的加快，其看好四五线城市的房地产市场。

从今年以来的市场表现看，一二线城市土地交易热度明显提升，其中二线城市表现尤其明显。易居克而瑞的报告指出，截至3月13日，今年土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市，地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块；昆明、青岛、重庆、成都、石家庄、天津等城市的成交数量接近50宗或在其以上。

该机构指出，受一线城市土地供应有限、三四线城市则受市场走冷、土地市场归于沉寂的影响，二线城市逐渐成为土地市场的主战场。由于此前楼市调控已促使地价回归到合理水平，目前二线城市已经迎来拿地良机。

（腾讯房产 陈梦琴 发自北京）

作为全球领先的房地产服务商, 戴德梁行一直顺应时势，不断升级服务水平，为客户提供资产的全生命周期服务。2018年7月，戴德梁行推出数字化服务载体“1服务”，将商业楼宇、设施设备、管理人员、用户、工作场景连接起来，实现管理流程的标准化和数据联动，使数字化运营真正落到实处。

产业互联时代之下，数字化浪潮席卷而来，原有的运行规则悄然被改变。数字化、智能化将对资产物业服务带来什么样的变革？戴德梁行“1服务”的背后有哪些故事？近日，腾讯房产独家专访戴德梁行执行董事、大中华区资产解决方案主管江耀权。

降低风险、提升效率、增强客户体验

自2016年国家先后出台十三五规划周期的大数据产业、物联网产业、人工智能产业等发展规划后，数字化便迅速走红，各行业巨头争相拥抱。随着人工智能、大数据、云计算一系列新兴技术的日渐成熟，数字化转型也从虚无走向落地。

那么，数字化将对资产物业服务带来什么影响？“提升效率，降低风险，更及时响应服务的同时增强了客户体验感。”江耀权如是形容。

他以戴德梁行旗下的“1服务”为例。客户如果有需求，可以直接在APP上发起工单，之后什么时候接单、什么时候解决了问题，都能在APP上一目了然，这与以前相比，管理流程更规范、更可视化，其实是“补充了这个行业本来没做好的地方”。

更具体一点案例，比如在一个办公室里设定温度范围，20度至25度之间，如果超出这个范围，系统工单就会被触发，现场工程人员通过APP收到工单，可以立马发现并去解决。相比之前人工反馈，“效率更高，也省去很多不必要的沟通”。

就像所有新鲜事物一样，发展初期免不了走弯路。江耀权表示，最开始这个行业对数字化的运用有点走偏，都想搭建一栋智能化楼宇，“但重点不在于楼宇本身的智能化，而更应该是数据化管理，这些数据必须是真实的、实时的、有效的。”

如何管理？江耀权分享了他的看法：一是收集数据的能力，二是分析数据、应用数据的能力。“你能不能收到数据？收到以后，有没有很好的方法让它产生价值？只有掌握真实有效的数据，并对数据进行分析和应用，智能化管理才能真正落地。”

“1服务”，带科技工具的服务

事实上，戴德梁行对于数字化运用的摸索在4年前就已开始，并针对不同的服务场景研发出不同的产品。2018年，戴德梁行从公司整体协同发展出发，梳理过去相对分散的产品思路，重新推出数字化服务载体——“1服务”。

资料显示，“1服务”旗下包括“1代理”“1租赁”“1客服”及“1设施”等多个产品，从项目招商、租赁管理到物业及设施管理，为商业楼宇运营的全周期提供高效的数字化服务。

回忆起“1服务”刚推出时，江耀权笑了笑，“起初大家都以为我们是卖软件、卖APP，其实不是的，我们是在销售一个带科技工具的服务。”

比如“1设施”，它是智能化设施管理系统，把各个设施设备台帐以及相应的工作计划录入到系统，并按计划自动生成工单通过移动应用派发给维保人员。这既有效地对计划性工作实现了监管，又能通过数据分析持续降低运营成本，优化服务水平。

“虽然科技很发达，但还是需要人参与进去，”江耀权说，如果工单没有得到有效及时处理，那么可以通过24小时物业服务管理平台“1客服”后台监管人员提醒或升级处理。

谈及推出“1服务”背后的原因，江耀权言语间透露出离不开外部环境的倒逼。2014年6月，彩生活服务集团在香港联交所上市，这在行业内激起千层浪，一是让其他同行看到物业赚钱的机会，二是也给他们带来不小的压力。

此外，在江耀权看来，资产物业服务也到了打破桎梏、提效升级的阶段，“我们能否通过科技手段助力销售团队，招投标的时候能否有些亮点，去超越竞争对手？如果只是拼保洁、安保的服务价格，那只有死路一条。”

数字化的火刚刚点起来

目前，“1服务”已运用于约50个项目中。“量不算大，”江耀权说，我们是选择有代表性的项目去运用，从项目到区域，一步步扩大运用的范围。

据江耀权的观察，企业对数字化的服务，接纳程度最高，“他们是在享受这个服务，能省钱还提高效率，为什么不用。”而对于持有较小物业面积的业主，有的则是观望甚至是拒绝的态度，“不太愿意花钱。”

对于这个账，江耀权是这样算的，“投资回报看两件事，收入有没有增加，即租金；经营成本能不能降低。”物业运营中的成本，主要是人员成本、能耗成本以及外包的成本，如果运用数字化服务，每栋楼保守测算节省5%的能耗，都将能降低不少运营成本。 对于那些手里有大量物业资产的公司，很容易就能省下不少钱。

戴德梁行一个重点试点项目——凤凰中心的数据或许可以佐证。2012年，戴德梁行为凤凰中心提供全委托物业及设施管理服务，并于2016年起在凤凰中心上线“1设施”。

2018年起，戴德梁行对凤凰中心管理局部进行了以建筑调适为技术手段的能源改造。通过引入IoT设备并对接“1设施”平台，使IoT实时收集到的数据与工单管理系统联动，实现智慧巡检、智能告警、按需分配工作及能源管理流程的落地。数据显示，通过第一阶段的建筑调适，实现了难点区域夏季耗能节省50%以上。

江耀权表示，设备、APP、IoT有利于提高收集真实、实时数据的能力，为后续分析工作、解决方案打下基础。“之前大家都停留在做O2O、大屏等上，偏虚，对数字化没有多大贡献，现在“能落地的事情来了，火才刚刚点起来”。

3月23日下午，“县域经济高质量发展论坛暨案例研究报告（射阳）发布会”在北京中国职工之家举行。论坛由中国社会科学院财经战略研究院和江苏省射阳县人民政府共同主办。论坛发布了由杜志雄研究员主编的《区域协调共潮起，绿色发展伴鹤飞——探秘高质量发展之路上的“射阳现象”》，同时相关与会专家也围绕县域经济高质量发展进行了精彩主题演讲。论坛由中国社会科学院农村发展研究所党委书记杜志雄研究员主持，中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭、江苏省射阳县有关领导分别致辞，中国社会科学院财经战略研究院县域经济项目组组长吕风勇受课题组委托就报告主要内容作了解读。

报告认为，“射阳现象”本质上是五大发展理念的生动实践，是新的时期县域经济体实现经济社会高质量发展的典型样本。“射阳现象”突出表现在绿色崛起和协调发展方面，呈现出增长速度高、经济转型快和发展质量好的特征。“射阳现象”之所以发生，主要是坚定贯彻中央提出的新的发展理念，牢牢把握高质量发展这个根本要求，通过加强党的建设重塑政治生态，通过改革创新寻求有效发展路径，通过经营机制完善提高国有企业在城镇化进程中的作用，通过民生事业建设持续增强发展原动力，不断推动经济社会在高质量发展之路上砥砺前行。

射阳在短期内实现经济社会的突围，成功推动经济社会高质量发展，主要有以下十个方面的经验：化危机为契机，秉“断代思维”创塑全新印象；变劣势为优势，循“绿色理念”奋力后发崛起；融盐城接上海，重构区域经济发展新格局；城市、产业和交通三大突破并施，勾勒有爱小城发展大空间；调整转型同步，筑实生态立县的产业基础；城乡深度融合，彰显新型城镇化的乡土色彩；打破路径依赖，无中生有培育蓝色经济增长极；聚焦民本民生，持续提升城乡精细化管理水平；借力国有资本，激发城市经营财政增收潜力；笃行改革创新，不断增强经济发展内生动能。

报告认为，借鉴射阳的成功经验，一个县域经济体可以在以下几个方面不断形成突破：重视科学推动城市经营，在夯实地方发展财政基础的同时提高城市建设水平；积极探索扶贫攻坚的破解之道，充分发挥社会保障的托底作用；借助全域旅游建设，适时开启绿色发展的新征程；完善国有企业经营机制，巩固提高其在城镇化建设中的地位；不断提升公共服务质量，奠定民生事业高质量发展的根基；通过“厕所革命”等精细化管理措施，营造精致的城乡宜居环境。

报告还对射阳的未来发展提出了建议。报告认为，射阳应建设宜居宜业的江淮生态港城、江苏沿海地区的重要节点城市、长三角区域重要的商旅城市，并以这些发展愿景为引领，促进功能提升，打造国际化的新能源装备制造及研发中心、全国品牌农业生产示范基地、长三角区域新兴产业转移承接基地、江苏沿海地区现代海洋经济示范区，以及江淮地区生态优美的绿色家园。

3月以来，各家上市房地产企业陆续披露业绩。从业绩数据表现来看，多数房企在营收方面取得了较好的成绩，一些企业的利润也持续创下新高。

但在房地产市场风云变幻的今天，国内房企或多或少地受到了影响。去年以来，万科曾高喊“活下去”，碧桂园宣布“提质控速”，恒大则提出“高质量发展”。另外，多元化布局和转型也成为各家房企业绩会上的关注重点。

看销售

不再强调“流量”和目标

过去的2018年，各家上市房企销售情况增长迅速。一些房企直接实现了从百亿到千亿的突破。

中国金茂年报指出，去年该公司实现合同销售额1280亿元，同比大增85%，首次跻身“千亿房企”阵营。根据业绩会上管理层透露的信息，今年中国金茂把销售目标定在了1500亿元。

3月18日刚刚召开业绩会的中国奥园也宣布，2018年合同销售实现912.8亿元，完成全年既定目标的125%，与2017年相比直接翻倍。目前奥园销售目标是实现25%的增长，如果这一目标完成，奥园将在2019年跨入千亿军团。

作为龙头房企，碧桂园的业绩一直备受关注。在各家研究机构公布的销售榜单中，碧桂园销售流量金额一骑绝尘，例如克而瑞发布的《2018年1—12月中国房地产企业销售额排行榜TOP200》中，碧桂园以7286.9亿元遥遥领先。

不过在碧桂园发布的2018年年报中，记者并没有看到这一数字，只看到了5018.8亿元的权益合同销售额。碧桂园年报显示，去年集团实现权益合同销售金额约5018.8亿元，权益合同销售面积约5416万平方米，增速分别为31.25%和23.06%。

业绩会现场，有媒体就碧桂园仅公布权益销售数据向管理层发问。“财务数据方面，如果我们主导占50%以上，就可以在会计中说是我们自己的”，碧桂园董事局主席杨国强说，按照原来的流量金额统计，别人并不知道公司的权益占比是多少。“长远来说，这样按权益数据公布，大家对碧桂园的销售就会一目了然，对我们的了解也会更加清楚”，此外，碧桂园今年同样没有公布目标。

一般在统计房企销售金额时，有流量金额和权益金额两个标准，流量金额是指房企参与开发建设项目的总销售额，但由于当前很多项目是两家甚至多家开发商合作开发建设的，因此如果各家房企分别统计流量金额，则会出现销售金额重复叠加的情况，但权益金额只计算房企在该项目中所占的权益份额，因此更能反映企业真实的销售业绩水平。

在碧桂园之前，已有房企坚持采用公布权益金额的做法。本周三，富力集团刚刚公布2018年业绩，年报显示，富力权益协议销售金额达到人民币1311亿元，同比增长60%。与前几年一直冲千亿目标不同，去年富力终于以较高的增幅跨入千亿房企阵营，这在当前房地产市场的形势下十分难得。

富力集团董事长李思廉在业绩会上表示，协议销售增长强劲，证明了富力全国销售团队的实力，在艰难运营环境中仍能取得理想业绩。

论盈利

有人欢喜有人忧

在已披露年报的房企中，碧桂园的利润增长迅速，毛利和净利增长均在七成左右，其中毛利润达到约1024.8亿元，同比增长74.3%，净利润约为485.4亿元，同比增长68.8%，股东应占核心净利润达341.3亿元，同比增长38.2%。

另一家龙头房企恒大去年曾被称为“盈利之王”，目前恒大尚未披露年报，相关数据预计3月26日才会正式公布，但根据本月初恒大发布的正面盈利预告，该公司上年净利润及核心业务净利润与2017年同期相比大幅上升，其中核心业务净利润预期较上年增幅超过90%。

根据历史数据，2017年全年恒大核心业务净利润就已经达到405.1亿元，如果按照此次披露的增幅进行估算，2018年恒大核心业务净利润将达到769亿元，这一数字甚至超过了不少规模房企的全年营收水平。恒大通过公告表示，净利润的大幅增长主要归功于提升产品品质，增加产品附加值，降低销售、管理费用率，增加交楼面积等因素。

其他不少房企的利润水平也在提高，例如中国奥园毛利润达到96.3亿元，同比增长88%，净利润29.4亿元，同比增长51%，其中核心净利润同比增幅也达到63%。雅居乐的净利润虽然增幅不及碧桂园和恒大，但仍实现毛利246.74亿元、增幅19.3%，净利润83.58亿元，增幅23.3%的成绩。

然而，并非所有房企的利润水平都在上升，绿城中国2017年除税前利润人民币63.91亿元，增长70.5%。截至记者发稿前，绿城中国尚未披露业绩数据，但根据其按香港联交所规定发布的盈利警告，2018年度股东应占利润同比减少了约50%—60%。绿城公告将盈利减少的原因归因为出售附属公司产生净收益减少、年内集体物业减值亏损拨备有所增加以及若干外币借款计提未实现汇兑净亏损等等。但绿城公告也强调，盈利减少对其现金流没有实际影响。

利润下滑的还有富力，该公司年报称2018年盈利为87.28亿元，同比2017年的214.24亿元减少59%。富力方面通过年报表示，主要因为2017年收购酒店资产带来大额非经常性溢价收购受益，以及2018年此类非经常交易相对较少。但若除去收购酒店资产等因素，富力去年合并利润仍是上涨的。

窥布局

多元化已迈开脚步

考虑到施工安全和用人成本等因素，碧桂园开始着手布局机器人产业，在其业绩会上，杨国强和莫斌都对机器人业务进行了详尽的描述。

“如今的年轻人很少去做建筑工人，而建筑行业除了泵送混凝土之外技术进步很少”，杨国强认为这是必须要做的事情，他认为机器人技术成熟的背景下，碧桂园有建筑建造场景，有建筑工地，可以通过实验来完善技术，碧桂园有这样的经济能力。

莫斌则表示，机器人业务是碧桂园顺应科技进步趋势而做的提前布局，可提升工程质量与安全。他介绍称，目前碧桂园成立的博智林机器人公司已吸引超过200名博士加盟，并与清华等高校及一些国际顶尖机构建立了联合研发等合作。

多元化业务布局一直是房企的重点，除碧桂园的机器人产业和乡村振兴外，还有越秀地产的养老项目、中国金茂的城市运营、恒大的新能源汽车等。尽管记者在先前的采访中，多位业内人士均表示这些多元化转型并未真正成功，主业仍是房地产开发，但房企的试水仍在继续。

恒大旗下的恒大健康日前收购了泰特机电70%股份，借此获得了国际先进的轮毂电机技术，此前恒大已经投入280亿元，并购或入股了多家公司，获得了研发制造、动力电池等技术，完善汽车产业链，此外恒大还与哈佛达成协议，围绕新能源产业汽车等领域合作研究。尽管一系列投入令恒大健康亏损了17亿元，但恒大的新能源汽车产业链仍在持续前进。

中国金茂在2018年形成“以城聚人，以城促产”的“城—人—产”城市运营逻辑。根据年报披露，去年中国金茂已实现张家港智慧科学城等3个城市运营项目正式落地，新增26个框架合作协议签署，累计获取及锁定13个城市运营项目。

越秀则持续布局养老地产，“养老产业的模式与我们的商业地产类似，通过提供商业物业，以服务来获取稳定的现金流回报，我们发展养老产业是顺应社会需求，这也是我们商业集中的一种业态”，越秀地产董事长林昭远表示，2019年将重点孵化养老产业等新业务，提升房地产价值链各环节的专业水平和竞争能力。

3月22日，中国人民银行发布今年一季度城镇储户问卷调查报告显示，一季度收入感受指数为54.8%，环比上升1.3个百分点。其中，89.7%的居民认为收入“增加”或“基本不变”，环比提高0.9个百分点。收入信心指数为54.0%，环比回落0.4个百分点。

对于物价和房价预期，报告显示，对下季度，物价预期指数为60.4%，环比回落3.9个百分点。其中，26.8%的居民预期下季度物价将“上升”，54.6%的居民预期“基本不变”，8.1%的居民预期“下降”，10.5%的居民“看不准”。对下季度房价，25.8%的居民预期“上涨”，52.7%的居民预期“基本不变”，10.5%的居民预期“下降”，11.0%的居民“看不准”。

这一问卷调查，是在全国50个城市2万户城镇储户中进行的。

在消费、储蓄和投资意愿上，报告表示，倾向于“更多消费”的居民占25.9%，环比回落2.8个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占45.0%，环比上升0.9个百分点；倾向于“更多投资”的居民占29.2%，环比上升1.9个百分点。居民偏爱的前三位投资方式依次为：“银行、证券、保险公司理财产品”“基金信托产品”和“股票”，占比分别为50.1%、20.4%和17.2%。

被问及未来3个月准备增加支出的项目，按照居民选择比例由高到低排序为：教育、旅游、医疗保健、购房、大额商品、社交文化和娱乐、保险。

此外，在就业感受指数上，一季度就业感受指数为45.8%，环比上升0.3个百分点。其中，16.3%的居民认为“形势较好，就业容易”，51.9%的居民认为“一般”，31.8%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。就业预期指数为53.7%，环比上升0.4个百分点。

新华社上海3月23日电(记者潘清)得益于多因素驱动，长租公寓正成为成长最快的房屋租赁细分市场之一。伴随新生代消费群体的崛起，长租公寓市场也呈现出有趣的变化：25岁成主力，25平方米成主流。

微领地研究院近日发布的《2018-2019长租公寓白皮书》认为，多渠道供给、金融支持和人口流动成为长租公寓市场发展的三大推动力。

白皮书分析称，包括18个城市获批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点在内，住房租赁市场土地供给呈现多渠道、多主体，增量与存量并举的特点。2018年，公寓运营商获近百亿元融资，长租公寓市场资产证券化进程也明显加快。在一线城市维持较高人口吸附力的同时，多地围绕引进人才展开“抢人大战”，也推动了长租公寓市场的快速发展。

微领地研究院对28个重点集中式公寓运营商的统计显示，2018年其总房量达到约25万间，较上年猛增近八成。

与此同时，伴随新生代消费群体崛起，租房市场也出现了一些有趣的变化。以长租公寓品牌V领地累计服务的5万名租户为样本的调查显示，25岁左右的年轻人逐渐构成一线租房市场的主力客群。

白皮书认为，这一人群愿意接受新鲜事物，向往独居生活。重视居住的安全性和私密性，也使得他们更愿意为“品质租住”买单。

凭借高性价比，25平方米左右的精致单间小户型成为租户首选。此类产品也以高坪效为运营商奠定了较好的盈利基础，因此逐渐成为长租公寓市场的主流。

微领地研究院的研究表明，长租公寓市场发展还有多个维度与数字“25”相关。白皮书将其概括为“25的N次方”。

房租支出占可支配收入的比重与租客的幸福指数高度负相关。白皮书援引业界专家观点认为，租金在工资收入的25%以内较为合理。

从物理空间看，由2500间以上公寓组成的社区承载能力更强，能满足更多居住需求，并形成独立的生态系统。以V领地首创的集中式公寓“泛社区”为例，大社区带小社区、多社区联动的集约化管理有利于降低运营成本、提高管理效率。

此外，目前长租公寓市场中至少25%的租赁房源来自企业机构化运作。这一比例呈现逐渐上升趋势，但与发达国家同业相比仍有一定差距。

微领地研究院院长胡峰认为，具备“机构化基因”是长租公寓市场健康发展的关键因素之一。当下，长租公寓品牌之间的比拼正逐渐转向资产投资管理和专业服务等核心竞争力的较量。

近期，多个城市房贷利率出现下调。融360大数据研究院12日发布报告称，2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比下降0.53%，连续3个月回落。值得注意的是，继1月7城市首套房贷款利率均值下降后，2月又有10个城市的首套房贷款利率下降，北上广深四大一线城市中，北京首套房平均利率持平，而其余三地均出现不同幅度降低。业内人士预计，在资金面宽松的背景下，房贷利率整体上或将呈现稳中有降趋势。

报告显示，在监测的35个城市中，首套房贷款平均利率中本月最低值为上海5.06%，较上月下降3BP;最高值为武汉6.16%，较上月持平。在2月首套房贷利率下降的10个城市中，南京下降幅度最大，达到20BP;其次是深圳和南宁，均为11BP。一线城市中，北上广深一线城市首套房贷款2月平均利率处于5.06%-5.46%的区间，北京为5.43%，与上月持平，首套房普遍执行基准上浮10%;上海为5.06%，较上月下降3BP;广州为5.52%，较上月下降3BP;深圳为5.46%，较上月下降11BP。

同时，个别城市首付情况也较上月出现变化，例如无锡地区首套首付由四成降至三成，恢复先前低值水平。“首付降低并不代表政策放松，相反，在首套的审核以及界定条件上变严，保障刚需购房行为的同时也会提防投机行为的趁虚而入。” 融360大数据研究院分析师李唯 一表示。

在房贷利率降低的同时，央行数据显示，以房贷为主的住户部门中长期贷款有所回暖。

对于房贷利率未来走势，李唯 一认为，2月没有城市连续下降房贷利率，预计短期内连续下降的情况也会减少，但本轮下调趋势中还未发生变化的城市，预计未来将会出现回落，具体时间以及幅度因城而异。

“显然，2019年房地产市场的政策基调是进一步满足有刚需和改善性需求用户的合理住房需求，严格管控投机性购房行为。因此，在房地产金融风险可控的前提下，预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定，房贷利率将整体上稳中有降。”李唯 一表示。

从“房住不炒”到“房租不炒”，雄安新区成立的不到两年时间里，经受了房地产市场的多重考验。

成立之初，雄安新区就受到了全国各地炒房团的追捧。但随着新区封冻房地产交易，严厉打击违法炒房后，炒房团很快作鸟兽散。

“去年有一段空置期，今年新区的租房市场比较平稳，租金相对最高点还是有所降低的。”在《华夏时报》记者3月19日至22日的实地采访中，一位容城县的房产中介如此说。以容城县政府和原雄安新区管委会所在地奥威国际大酒店之间的领秀城小区为例，新区成立前，位置较好的三居室一年租金也就是2万元左右，成立后最高已经涨到8万元，最近的价格大约在5万元左右。

而随着征地拆迁工作提上日程，未来雄安新区将实行住房租赁“积分制”，当租赁住房的建设占到较大比重后，市场需求有望受到平抑。

上百万租金商铺不再

表面看起来，容城的“央企一条街”奥威路之前差别不大，仍然每走几步就能看到“此楼出租”的字样，图文打印、餐饮饭店、养生保健、房产中介等等都在出租门店。不过，记者询问了多家商铺的价格，发现当前待租的100平米左右的单层商铺租金大多在30万元上下，2-3层的商铺在45万-70万元左右，早已不复当年大央企动辄几百万的价格。

房租上涨的起源，是2017年夏天央企的蜂拥而至。据“雄安发布”消息，雄安新区设立以来，随着外来单位和人员大量涌入，新区房屋租赁需求量增大，造成了区域性房屋租赁价格上涨。涨幅最大的是雄安新区管委会所在地容城县。该县4月1日后出租的398处房屋，房租同比普遍提高了2至4倍。主要原因是，占租赁量16.3%的65家大型企业进驻容城，其租金整体高于市场价，上涨1.36至9.32倍，平均涨幅3.84倍，直接拉动了房屋租赁价格的上涨。

自2017年6月份以来，新区三县印发并实施了《关于加强房屋租赁市场管理工作的实施意见》，挂牌成立了房屋租赁信息服务中心，搭建房屋租赁信息平台，免费为出租方、承租方提供信息发布，引导双方执行房屋租赁登记备案制度，并提供合同网签和登记备案等服务。

“房租也是房价调控的重要内容，要将房租调控纳入调控范围。”雄安新区党工委、管委会表示，将进一步规范房屋租赁市场，对到新区联系工作的区外企业，给予温馨提示和服务，要求其有租房需求的要接受住建部门的业务指导，理性选择租住地点，依法合理承租。

住宅租金稳中有降

2017年8月底开始，雄安新区党工委、管委会严厉打击恶意炒作行为，查处出租房屋违法租赁案件273起，其中违法出租236起，违法转租37起;建立租赁市场管理联动机制，并增加房屋租赁市场供给。

也是从那时开始，商铺租金和住宅租金也都逐渐稳定下来。

中介任先生对记者表示，2018年下半年住宅租赁市场有一段“空置期”，租房的人比较少，来新区的人基本上到达了一个饱和点，差不多该租房的都租过了，价格就有些下调。到目前为止，奥威路附近两居室的价格一年一般要3.5万左右，而三居室的价格普遍在5万。而位置稍偏的地方，可以租到3万左右的两居室，低于2万的房子非常少，而且家具配套不太好，业主什么都不管。

他坦言，租房的客户都想租2万以下的房子，而出租的业主都想以5万以上的价格往外租，“我问房东最低价格能不能给到4万，他说你还是先给我写5万吧。”

事实证明，预期的提高是导致房租价格提升的主因，而非需求的剧增。记者走访时发现了奥威路上某家知名房企打造的长租公 寓项目，不仅门店已经改成了咖啡吧，而且敲门无人应答，联系电话也无法接通。几个工人正在其公 寓主体外墙上进行装修工作，其中一个告诉记者，这栋楼当前属于另一个单位。记者查阅资料发现，这间三层楼高的公 寓是2018年7月刚刚入驻的。

业内人士指出，长租公 寓的兴起，大多数是在人口净流入的大中城市居住矛盾过大的地区，一般针对年轻人群，装修高档和居住环境较好。不过雄安新区大规模建设还未展开，人口流入量没有一二线城市大，并且租赁住房的供给已有所增加，因此当前并不是适宜长租公 寓发展的最佳时机。

并且，雄安新区未来的住房模式已经确定，个人住房为“共有产权”住房为主，租赁住房将实行积分制，构建公共租赁房、机构租赁房、共有产权房和商品房等多元化住房供应体系，确保房住不炒、住有所居。两会期间，在十三届全国人大二次会议河北省代表团全体会议上，全国人大代表、雄安新区管委会主任陈刚介绍，下一步雄安新区进入大规模开工建设，必然将迎来新区的征地开工，征地拆迁要坚持公开公平公正，坚决防止优亲厚友、雁过拔毛的行为。记者也看到，负责该项工作的雄安新区城乡管理服务中心现在已经挂牌。

2018年的房地产市场，投机炒房需求被进一步挤压，房价上涨势头也被坚决遏止。从整体数据来看，去年一、二线城市多数“量缩价平”，成交量维持低位。与此同时，购房者置业需求也发生变化，随着对居住要求的提高，购房者的购房标准也在逐步提升。

克而瑞研究中心报告指出，多数城市购房主力以刚需为主，但部分热点城市投 资需求仍然存在，从购房者年龄分布来看，房价较低的城市更受年轻群体欢迎。另外，改善性和“一步到位”需求增多，大面积住宅在不少城市都越来越受欢迎。

购房群体年龄与房价水平相关

在价格偏好上，多数购房者选择购买100万-200万元之间的房屋，但与此同时，总价200万元以上的住宅产品比例有所上升。从整体年龄分布来看，一、二线购房客户的主力是35-50岁的年龄群体，该类群体占比高达四成以上，购买力更强，25岁以下购房客户比例平均仅为8%。克而瑞分析指出，结合各城市房价来看，房价越高的城市，当地购房客户中年轻群体的占比也就越低。

在购房门槛较高的一线城市，30岁以下购房者平均占比20%，其中广州在一线城市中价格水平较低，因而30岁以下购房客户比例达到21%，而价格水平较高的上海，该年龄段购房群体比例则只有18%。

但在二线城市，30岁以下购房者平均比例则达到26%，高出了六个百分点。二线城市由于各自条件不同，在购房者年龄结构上也出现分化。例如，在杭州、苏州等地，由于房价相对较高，且采用较为严格的调控政策，因此年轻群体购房比例相对较低。但在中西部地区的贵阳，30岁以下的购房者群体占比达到40%，甚至25岁以下的购房者占比也达到8%，贵阳较低的购房门槛以及逐渐攀升的市场热度让很多年轻客户提前购房。

大面积、精 装修成趋势

在房屋面积和户型选择上，90-120平方米这一面积段最受欢迎，占比达到32%。克而瑞分析称，一、二线城市对于二套贷款认定严格，这使得“一步到位”购房理念被进一步接受。同样地，对于两房和三房户型偏爱比例分别为21%和46%，三房明显更受欢迎。

事实上，即便是在房价水平较高的一线城市，对三房的青睐度也在上升。同时大面积产品青睐比例上升意味着对小户型购买意愿正在下降，以深圳为例，2018年愿意购买三房的比例相较2017年上升了十个百分点以上，但愿意购买一房的比例仅为1%，比2017年下降了近14个百分点。

克而瑞预计，今后各城市购房者对新房产品偏好将继续向中大户型、中高总价偏移。这主要是由于购买力不足的购房者群体退场，再加上中小户型需求转向二手房市场所致。

在装修方面，整体来看有五成左右的购房者愿意购买精装房。目前，多数一、二线城市的新建楼盘已经以精装房为主，对于精装房的接受度也比以往更高。

在广州、上海等地，房地产市场较为发达，推行精装住宅的时间也比较早。其中上海2008年时就已经向全市推广精 装修，而广州目前市面上绝大多数住宅产品都属于精 装修，新建楼盘毛坯房发售的已经少之又少。

但从整体来看，仍有39%的购房者青睐自己装修房屋，因而更愿意购买毛坯房。克而瑞分析指出，装修偏好的差异和城市房地产市场所处的发展阶段相关，部分城市精 装修住房推广较晚，例如武汉、贵阳、长沙、重庆等地，近几年才上升的市场热度带动地价上涨促进精装住宅发展，而在此之前毛坯房一直是市面上主推产品。

本报记者 祁三连 实 习 生 卜筱溪 北京报道

导读

近年来，中骏集团启动“区域聚焦、多业态发展”五大战略圈战略布局，重点布局长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中部经济区、西部走廊及海峡西岸经济区，聚焦一线及核心二线城市，弹性进入强三线城市。

随着房地产市场步入“白银时代”，市场集中度正日益提高，马太效应愈发明显。日前的一项测评报告显示，2018年，前百强房企销售规模增长28.94% ，前50强房企销售规模占全行业51.95%。千亿房企数量增至30家，创历史新高。恒大、碧桂园、万科三家龙头房企全年业绩均实现了稳步增长。

上述趋势背后，市场竞争格局生变。3月，房企迎来财报发布集中季。从已公布的房企年报来看，除了关注销售额以外，土地储备格外受到重视。此外，房企竞争赛道也不再集中在住宅开发领域，多元化赛道也是房企主流战略考量。一些尾部房企将在日益加剧的市场竞争中淡出房地产市场。

在已发布财报的房企中，中骏集团颇具典型性。作为一家销售额达到500亿，且将要在2020年冲刺千亿的房企，中骏集团在房地产市场的或进或退也是时下市场的一个缩影。

销售额复合增长率超50%

3月19日，中骏集团公布2018年业绩。业绩报告显示，中骏集团2018年实现销售额513.6亿元，比上年同比增长54.5%；营业收入177.83亿元；应占净利润33.85亿元，同比增长19%，整体业绩增长明显。而另一方面，中骏集团净负债率由2017年的71.8%进一步降至60.4%；毛利率为34.6%。

值得关注的是，在融资环境收紧背景下，过去三年里，中骏集团销售额年均复合增长率超50%。数据显示，中骏集团2016年销售额为235亿，2017年332.47亿。此外，中骏集团的毛利率也长期处在行业高位水平，2018年为34.6%。2018年，中骏集团还启动了全面预算管理系统，在高效的成本管控之下，2018年中骏集团应占净利润33.85亿元，同比涨19.2%。

为了更全面了解中骏集团财务状况，21世纪经济报道记者选取了46家港股上市房企（已披露年报）年报数据进行对比。对比显示，中骏集团目前利润总额以及归属于母公司股东净利润数据位于行业中上等，分别排名第19和第15。

具体行业数据对比方面，记者选取了比较典型的几家目前已公布年报数据的地产企业：碧桂园（02007.HKK）、招商蛇口（001979.SZ）、中国金茂（00817.HKK）、大悦城地产（00207.HKK）、富力地产（02777.HKK）、远洋集团（03377.HKK）、恒基地产（00012.HKK）、瑞安房地产（00272.HKK）、绿城中国（03900.HKK），将其与中骏集团进行财务数据的横向比较。通过财务比率计算，在表现盈利能力方面的净资产收益率方面，中骏集团以24.23%的数据排名第二，仅次于碧桂园的32.20%；在营运能力方面，中骏集团的流动资产周转率与碧桂园并列10家公司第二。

随着房地产市场城镇化步入后半场，土地储备成为房企竞争的关键因素。

近年来，中骏集团启动“区域聚焦、多业态发展”五大战略圈战略布局，重点布局长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中部经济区、西部走廊及海峡西岸经济区，聚焦一线及核心二线城市，弹性进入强三线城市。

2018年，中骏集团新增土地储备900多万方，新进入10个城市，获取47块优质土地。截至2018年底，累计土地储备总规划面积超2406万平方米。进入2019年，中骏仍持续深化全国布局版图，在今年开年近三个月的时间内，中骏又接连拿下15座城市的16幅地块，新增土储建面超250万平米，新增总货值超400亿元。值得一提的是，中骏在加码全国布局的同时，净负债率实现了同比下降。数据显示，2016年中骏的负债率80%，2017年72%，2018年60.4%，负债率逐年降低的同时，债务结构也得到进一步优化。

土储为王以及多元化

中骏集团预计，2019年一线城市整体政策面仍然趋严，限价政策不会轻易放松，但成交量很大可能触底回升；二线城市调控政策放松的机会较大，因城施政将促使部分二线城市的成交量及价格轻微回升；而过分透支的三、 四线城市房价将面临回调的压力。基于以上预期，中骏买地策略将继续聚焦于现有五大区域的一线、二线城市及强三线城市，希望在市场低点时抓紧机会积极扩充土地储备，为未来的可售资源做好准备。

中骏集团认为，长远来看，中国房地产市场的机会除了一线城市外，人口将持续流入核心二线城市及周边的强三线城市。

此外，从中骏集团2019年全国新拿地块中不难看出，在多业态战略体系支撑下，中骏集团开始主动拿取含居住、商业及其他属性的综合性地块，北京西长安街和苏州姑苏平江新城两宗商住地块便是代表。此外，中骏集团在昆明空港区域的千亩健康大盘也将于近期亮相。类似商住融合、产城一体的项目尝试，将进一步拓宽中骏的发展道路。

中骏集团近年来布局全国34城，其业务线涵盖地产开发、商业管理、物业管理、FUN+幸福生活四大业态。其中，“FUN+幸福生活生态圈”战略是中骏集团近年来业务创新转型的重要体现，在该战略指导下，中骏集团布局了方隅长租公寓FUNLIVE、联合办公FUNWORK，及健康健身等新型业务板块；同时，中骏集团投资打造iFun智能互联平台，打通包括居住空间、办公空间、健身健康空间、医疗、教育在内的联动关系。

近来，中骏商业也在积极融入“FUN+幸福生活生态圈”战略，截至目前，中骏商业已布局全国六大城市，打造了中骏·世界城、中骏广场、中骏大厦、乐活里、家乐坊等15座商业地标，涵盖购物中心、高端写字楼、商业休闲街区、体育场等业态。

在新业态方面，年报显示，面向未来，基于对消费升级及客户生活趋势的研究，中骏集团将业务扩展至“FUN+幸福生活生态圈”，布局FUNLIVE方隅公寓、FUN工作联合办公、健身健康及教育等新型业务板块。目前，中骏集团第一个FUNLIVE高端项目，上海方隅中骏广场国际公寓已于2018年12月正式开业，中骏集团将重点关注北上广深四个一线城市及杭州、南京等二线城市，计划三至五年在核心一、二线城市布局5万至10万套长租公寓，成为中国质量型公寓领域运营商。