本报记者 张敏 北京报道

导读

北京某房企人士向21世纪经济报道指出，就拿地预算占比来看，规模在500-1500亿左右的中型房企仍然是当前最有“进取心”的一批，其中，闽系房企仍然值得关注。相比之下，央企则相对稳健。

3月21日，沉寂已久的合肥土地市场骤然火爆。当日推出的6宗地块，共引来50家房企的竞拍，总竞价次数达到800轮。最终，6宗地块均高价成交，有4宗土地的溢价率超过100%。其中，最热门的一宗地块有29家房企参与竞争。

虽然“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）仍是今年重要的楼市政策导向，但在取得空前优异的销售业绩之后，房企在土地市场也有更大的需求。

近期，上市房企纷纷发布年报并召开业绩会。21世纪经济报道记者梳理发现，多数企业在2019年的拿地预算有所增加。这也意味着，对规模的追求仍然是行业主旋律。

在区域选择上，一二线城市的重要性似乎有所提升。分析人士认为，棚改政策的收缩，将对三四线楼市带来不利影响。房地产投资向一二线城市回归，将是未来一段时间的趋势。

“规模效应”仍是主旋律

过去这些年，经历了多轮楼市调控的房地产企业大多懂得“量入为出”。但随着销售和回款规模的增加，其拿地支出也不断提高。

过去几年来，奥园都拿合同销售金额的30%-40%来购地，2018年，公司的拿地支出占销售额的29%。按照管理层的说法，今年奥园的拿地预算为400亿，约占合同销售额的1/3左右，比重明显提高。奥园方面表示，公司将在今年维持“积极性购地”。

很多销售规模在千亿左右的企业，都将今年的拿地预算设定在400亿左右，如雅居乐。规模较大的企业，拿地预算相应较高。规模偏小的房企，拿地预算则相对较低。

另有不少房企的拿地预算与回款挂钩。2019年，旭辉的拿地预算为“不少于回款的45%”。阳光城则设定在55%，具体为800亿。相比之下，更加追求稳健的当代置业，将拿地金额控制在当年回款的25%到30%。

中骏在今年的拿地预算为250亿元，虽然规模并不算大，但与去年的预算相比，仍然提高了25%。时代地产的拿地预算为300亿，比去年的预算增加了50%。

3月22日，北京某房企人士向21世纪经济报道记者指出，就拿地预算占比来看，规模在500-1500亿左右的中型房企仍然是当前最有“进取心”的一批，其中，闽系房企仍然值得关注。相比之下，央企则相对稳健。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然调控政策没有根本松动，但规模效应仍然是当前市场的主旋律。因此，在过去几年大幅去化后，继续大力补充库存是企业的主要选择。

另一方面，在不断迎来销售业绩高点后，大部分房企的资金状况较为充裕，为拿地创造了客观条件。而去年末以来，融资闸门开启，资金成本也有所下降，使得企业的资金状况进一步改善。

除了在公开市场拿地之外，越来越多的企业试图通过收并购的形式来获取土地。因此，多数分析人士认为，今年的并购市场将继续火爆。

二线城市迎来拿地良机

在拿地区域选择上，“聚焦一二线”成为企业的普遍选择。热门三线城市仍然受到关注，但与过去几年相比，企业的态度已趋于谨慎。

阳光城集团副总裁徐爱国在业绩会上表示，公司主要投资于一二线城市，适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市。对三四线城市，则会“保持适度地关注”。

中海行政总裁颜建国表示，中国海外始终坚持在一二线的策略不变。目前在中海的9144万平方米土地储备当中，一线占了15%，二线占了65%，中海宏洋占了20%。

颜建国认为，一线城市，以及以一线城市为核心的城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区。且在宏观经济稳定的前提下，未来一二线城市边际改善的可能性最大。

雅居乐对拿地区域的选择为“重点聚焦一二线城市和强三线城市”；奥园则表示，拿地区域主要分布在一二线城市，以及二线核心省会城市。

据悉，除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企，以及区域性房企外，多数大中型房企的布局重心都以一二线城市和核心城市圈为主。过去两年来，棚户区改造推动三四线楼市升温，很多房企也适度做区域下沉，并收获不错的业绩。

从近期监管层传递出的信号来看，未来棚户区改造的范围和货币化补偿力度都将得到控制，因此三四线楼市降温的预期较为强烈。加之过去两年来需求已经透支，今年以来，很多企业对三四线战略有所收缩。

但碧桂园仍然看好这块市场，公司主席杨国强认为，随着农民工工资的提升，以及城镇化进程的加快，其看好四五线城市的房地产市场。

从今年以来的市场表现看，一二线城市土地交易热度明显提升，其中二线城市表现尤其明显。易居克而瑞的报告指出，截至3月13日，今年土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市，地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块；昆明、青岛、重庆、成都、石家庄、天津等城市的成交数量接近50宗或在其以上。

该机构指出，受一线城市土地供应有限、三四线城市则受市场走冷、土地市场归于沉寂的影响，二线城市逐渐成为土地市场的主战场。由于此前楼市调控已促使地价回归到合理水平，目前二线城市已经迎来拿地良机。

作为楼市“四小龙”之一的合肥，曾在2016年以40%的房价年度涨幅，被胡润研究院列为“房价涨幅全球第一”。然而经历自2016年底以来的一系列调控后，合肥楼市明显降温。

自2017年10月起，合肥新房价格出现持续9个月的负增长，随之而来的是土地市场降温。2018年12月20日在合肥当年的最后一场土拍中，10宗宅地有7宗流拍或无人竞拍，土地市场的凉意可见一斑。

然而仅仅才过3个月，合肥土地市场却呈现出另一番景象。

3月21日下午，合肥出让主城区与肥西县6宗涉宅地块，总出让面积935.69亩，吸引了近50家房企竞拍。最终，6宗地块均成功出让，共揽金124.47亿元。《每日经济新闻》记者注意到，6宗地块中有4宗溢价率超过100%，最高溢价率达140%。

4宗宅地溢价率超100%

《每日经济新闻》记者注意到，本次成功竞得地块的房企中，不乏像融创、金地、旭辉这样的头部房企。

出让信息显示，此次出让的6宗地块中，有3宗位于包河区，另3宗分别位于滨河区、瑶海区和肥西县。

位于包河区的S1811号商住混合地块，出让面积168.21亩，其中居住、租赁住房用地分别为96.19亩、37.42亩，起拍总价10.09亿元。最终，该地块被重庆华宇以总价17.49亿元、综合溢价率73%竞得。其中居住用地楼面价8666元/平方米、商业用地楼面价6240元/平方米。第三方平台数据显示，上述地块周边在售二手房价格在13000元~16000元/平方米。

位于包河区的S1901号纯宅地，出让面积176.14亩，起拍总价12.33亿元。由禹洲地产以总价27.3亿元、楼面价11625元/平方米、溢价率121%竞得。该地块周边在售二手房价格在13000元~18000元/平方米。

位于包河区的S1902号商住用地，出让面积183.95亩，起拍总价11.96亿元。被金地集团以总价28.7亿元、综合楼面价约11714元/平方米、溢价率140%竞得。该地块周边在售二手房价格12000元~16000元/平方米。

位于滨湖区的BH2018-02号宅地，出让面积105.42亩，起拍总价10.33亿元。该地块被融创以总价24.04亿元、楼面价17099元/平方米、溢价率133%竞得。该地块周边在售二手房价格在19000元~24000元/平方米。

此外，位于瑶海区的E1903号宅地，出让面积88.85亩，最终被中梁、弘阳等房企组成的联合体，以总价9.28亿元、楼面价7838元/平方米、溢价率63%竞得；位于肥西县的（2018）26号商住地块，出让面积213亩，最终被旭辉以总价17.66亿元、综合楼面价5752元/平方米、溢价率59%竞得。

起拍价低是高溢价主因

《每日经济新闻》记者注意到，自2017年10月合肥新房价格出现连续9个月的负增长后，合肥土地市场明显降温。仅仅在去年12月底，合肥出让的10宗宅地中，就有6宗因报价未达底价而流拍，还有1宗无人报名。

此次土拍的高溢价成交，是否意味着合肥楼市在回暖？

“虽然溢价率比较高，但最终的成交楼面价并不算高。”同策研究院院长张宏伟向《每日经济新闻》记者表示，此次合肥土拍高溢价成交，与过低的起拍价有很大关系。

以位于包河区的S1811号、S1901号、S1902号地块为例，其起拍价分别为600万元/亩、700万元/亩、650万元/亩，折合楼面价不到5000元/平方米，与周边目前在售二手房价格差距巨大。

记者观察到，从合肥过去土拍情况来看，低起拍价、高溢价率似乎是“标配”。

以去年12月份的土拍为例，尽管有7宗地块流拍或无人出价，但成交的2宗宅地中，位于肥西县的1宗宅地起拍价仅为4500元/平方米，最终被中海以溢价率82%竞得；另一宗位于新站区的宅地起拍价仅为3500元/平方米，最终被金科以溢价率60%竞得。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，一方面房企年初资金相对宽裕，同时近期融资环境相对放松，房企有补充土地储备的意愿和能力；另一方面，通过低起拍价出让土地来吸引开发商参与土拍，可以达到活跃土地市场氛围的作用，对后续土地顺利出让也有积极作用。

记者观察到，虽然合肥暂未公布2019年的土地供应计划，但过去3年，合肥市本级商品住房用地年均供应计划均在7000亩以上。

另一个值得注意的现象是，此次部分地块的高溢价成交，与出让条件的大幅降低也有一定关系。

如位于瑶海区的E1903号地块已是第三次开拍，此前曾在2018年8月、12月先后2次流拍。在第一次流拍后，取消了配建租赁住房的条件，但保留无偿了修建1座15班幼儿园和1座社区中心的条件。而此次土拍中，不仅出让面积由此前的107亩降到88.8亩，出让条件中也剥离了修建幼儿园和社区中心的要求，仅剩居住性质。

而位于滨湖区的BH2018-02宅地，在先后经历两次流拍后，此次土拍时也剥离了配建租赁住房的条件。

3月22日，绿城中国（03900.HK）在香港举行2018年度业绩发布会。

绿城行政总裁张亚东公布2019年目标时给出的描述是，“考核版目标是1800亿元，冲刺目标是2000亿元。”

回观绿城2018年业绩，1564亿元销售额同比增长6.9%，营业收入则实现603.03亿元，同比增长43.7%。

相较诸多同等体量房企的“保二冲三”（3000亿元）目标，绿城2019年的野心略显保守。

会上有业内人士直言，这或许就是张亚东的风格。

2018年初，时任绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南曾将年度目标制定为“有望冲击1800亿元销售额”，但在2018年中期业绩会上，这一目标被新任行政总裁张亚东下调到了1600亿元。

销售额增幅不足7% 投资项目整体去化率68%

《每日经济新闻》记者留意到，2018年绿城的销售额仅较去年同期增长6.9%，增幅似乎也颇为“保守”。不过该年公司销售均价约25,455元/平方米，投资项目整体去化率68%，数值在行业处于偏高水平。

对于2018年的成绩，张亚东保持着微笑：“以往我们在定业绩目标时，有一个考核版指标和争取目标。2018年争取达到1600亿~1700亿元，最后差了一口气，完成1564亿元。今年我们的考核版目标是1800亿元，冲刺目标是2000亿元。”

在张亚东看来，实现上述目标是大概率事件。他认为，今年的调控是因城施策，分类指导，这对绿城这样注重品质的房企是利好的。

不过，近年来绿城的销售增速持续放缓亦是不争的事实，其2015年~2018年分别实现销售额719亿、1139亿、1463亿、1564亿元。对此，绿城中国执行董事李青岸表示，这是由于2018年的销售主要来自2017年拿的项目，彼时受房地产调控影响，虽然房价得到控制，但地价没有，因此绿城2018年销售增长率不到7个百分点。

58安居客首席分析师张波则分析认为，绿城2018年的销售增长，相比2017年稍显乏力，主要有两点原因，一是限价调控，二是其重仓的浙江市场变化。

具体来看，2018年绿城在三四线城市的新增土储占比不到20%，一二线的土地占比则近80%。大本营杭州地区2018年的销售金额，同比2017年出现大幅下降，也失掉了长期保持的杭州市场“第一”的位置。

但2018年绿城一二线城市的房源去化率71%（新增房源70%），三四线城市的库存去化率则达到73%。

“绿城重点布局的一二线城市，在2018年都面临着较为严格的楼市调控，而其在三四线以及次级城市的布局较少，所以直接影响到1600亿元销售目标的实现”。张波表示。

张亚东直言，未来房地产调控发展过程中，三四线楼市会触底向好。而绿城也会进行区域性调整，在粤港澳大湾区、海南地区等六大区域铺开。

净利润下滑超一成 项目权益逐步增加

数据显示，截至2018年底，绿城实现净利润23.75亿元，同比下滑11.1%；股东应占利润10.03亿元，同比下滑54.2%。

对此，首席财务官冯征表示，若剔除汇兑损益收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产公允价值调整于年内税后净影响，公司应占股东利润为37.96亿元，较2017年23.43亿元增加14.53亿元，增长62%。

同时，2017年有16亿元专项处置，同时2017年产生了一定的汇率收益，这些都是由股东承担的。

另外，记者留意到，绿城累计拨备17.35亿元。

冯征表示，拨备是一个财务安排，因为2018年在各股东下达的利润指标完成的情况下有能力覆盖掉，所以把历史上几个沉淀项目进行拨备，即作沉淀项目的减值，虽然会影响经营利润，但不影响核心利润。

张亚东则表示，拨备是根据市场情况来的。“这与国家政策有关，如果政策放松，可能很快就回来了。”

张波告诉记者，在某个时点上项目拨备，目的是把非主业收益剔除，包括汇兑收入等其他财务损失的收益。

值得一提的是，目前绿城的销售权益占比在55%左右。李青岸表示，后期新增的项目，绿城权益部分会逐步增加，归属于公司净利润会受到一定的影响，但好处是可以做大公司的规模。

力争12个月现金流回正 手握5300亿元货值

据《每日经济新闻》记者了解，绿城2018年共拿了37块地，其中大部分是合作拿地，其中一部分是权益拿地，并且绿城希望操盘。

据管理层透露，公司以前从拿地到销售，速度比较慢，尤其是在规划设计上，团队会投入很大精力，所以“6个月开工、12个月销售、20个月现金流回正”都是常态。如今是要求做到“5个月开工、9个月销售、12个月现金流回正”。

张亚东告诉《每日经济新闻》记者，其实这一年以来，绿城的变化更多是在内部，2018年绿城增效减员，主动优化组织机构。9个中心整合成7个中心，下属单位由16个整合为11个。

“我们一次动作就减少了344人，一次性减少一年费用2亿元。换血首先得来新人，这是前提，目前我们坚守了这些核心理念。”

整个业绩会上，“提高运营效能、大运营体系”被张亚东反复强调。

而新的大运营体系，直接作用于各项周转指标——如果够快，就意味着绿城2017下半年、2018年拿的项目，可能在2019年就具备销售条件。

对此张亚东也表现出颇大信心：“2018年部分城市限价，在财务成本较低的情况下没有必要斩仓出货，在因城施策分类指导的原则下，原先一些表现不好的项目在2019年会有集中的释放度，这一年的增幅会有比较明显的展现。”

截至2018年末，绿城中国共拥有3247万平方米总建面的土地储备，权益2032万平方米，总可售货值5300亿元。

2018年的房地产市场，投机炒房需求被进一步挤压，房价上涨势头也被坚决遏止。从整体数据来看，去年一、二线城市多数“量缩价平”，成交量维持低位。与此同时，购房者置业需求也发生变化，随着对居住要求的提高，购房者的购房标准也在逐步提升。

克而瑞研究中心报告指出，多数城市购房主力以刚需为主，但部分热点城市投资需求仍然存在，从购房者年龄分布来看，房价较低的城市更受年轻群体欢迎。另外，改善性和“一步到位”需求增多，大面积住宅在不少城市都越来越受欢迎。

购房群体年龄与房价水平相关

在价格偏好上，多数购房者选择购买100万-200万元之间的房屋，但与此同时，总价200万元以上的住宅产品比例有所上升。从整体年龄分布来看，一、二线购房客户的主力是35-50岁的年龄群体，该类群体占比高达四成以上，购买力更强，25岁以下购房客户比例平均仅为8%。克而瑞分析指出，结合各城市房价来看，房价越高的城市，当地购房客户中年轻群体的占比也就越低。

在购房门槛较高的一线城市，30岁以下购房者平均占比20%，其中广州在一线城市中价格水平较低，因而30岁以下购房客户比例达到21%，而价格水平较高的上海，该年龄段购房群体比例则只有18%。

但在二线城市，30岁以下购房者平均比例则达到26%，高出了六个百分点。二线城市由于各自条件不同，在购房者年龄结构上也出现分化。例如，在杭州、苏州等地，由于房价相对较高，且采用较为严格的调控政策，因此年轻群体购房比例相对较低。但在中西部地区的贵阳，30岁以下的购房者群体占比达到40%，甚至25岁以下的购房者占比也达到8%，贵阳较低的购房门槛以及逐渐攀升的市场热度让很多年轻客户提前购房。

大面积、精装修成趋势

在房屋面积和户型选择上，90-120平方米这一面积段最受欢迎，占比达到32%。克而瑞分析称，一、二线城市对于二套贷款认定严格，这使得“一步到位”购房理念被进一步接受。同样地，对于两房和三房户型偏爱比例分别为21%和46%，三房明显更受欢迎。

事实上，即便是在房价水平较高的一线城市，对三房的青睐度也在上升。同时大面积产品青睐比例上升意味着对小户型购买意愿正在下降，以深圳为例，2018年愿意购买三房的比例相较2017年上升了十个百分点以上，但愿意购买一房的比例仅为1%，比2017年下降了近14个百分点。

克而瑞预计，今后各城市购房者对新房产品偏好将继续向中大户型、中高总价偏移。这主要是由于购买力不足的购房者群体退场，再加上中小户型需求转向二手房市场所致。

在装修方面，整体来看有五成左右的购房者愿意购买精装房。目前，多数一、二线城市的新建楼盘已经以精装房为主，对于精装房的接受度也比以往更高。

在广州、上海等地，房地产市场较为发达，推行精装住宅的时间也比较早。其中上海2008年时就已经向全市推广精装修，而广州目前市面上绝大多数住宅产品都属于精装修，新建楼盘毛坯房发售的已经少之又少。

但从整体来看，仍有39%的购房者青睐自己装修房屋，因而更愿意购买毛坯房。克而瑞分析指出，装修偏好的差异和城市房地产市场所处的发展阶段相关，部分城市精装修住房推广较晚，例如武汉、贵阳、长沙、重庆等地，近几年才上升的市场热度带动地价上涨促进精装住宅发展，而在此之前毛坯房一直是市面上主推产品。

随着房地产市场从拿地盖楼、新房交易为主向存量开发为主转型，住房服务市场互联网开发空间正在打开。

据自然资源部12日发布数据，目前全国盘活存量土地已经占年度新增建设用地指标的75%。事实上，我国地产、房产都在进入存量为主时代。据住建部住房政策专家委员会及中金公司数据，目前全国城镇住房存量约2.74亿套，对应存量面积约261亿平方米。地产房产市场正从征地拿地、新建开发、交易新房为主转向存量房交易服务为主。从停车场、电梯运营到厨房、厕所改造，产业互联网运营是大势所趋。

据中金公司研究部董事总经理张宇介绍，按中金公司研究报告，从套型结构看，国内城镇存量住房一居二居室占62%，套型偏小；从楼层结构看，约21%的存量住房为平房，57%的住房为6层及以下，多数没有电梯；从居住设施看，约16%的存量房没有厨房或卫生间，26%的住房无独立冲水卫生设施。立足BAT、大数据、区块链、BIM等信息技术数据整合、分析与处理，存量住房智能化开发空间巨大。

“房地产正从建设阶段向运营阶段切换，建设将不再是焦点，运营才是生存下去的重要手段。”腾讯智慧建筑创始人、微瓴实验室负责人刘莫闲说，国内电梯保有量要翻一番需要12年，但厂商目标已不再是新建市场，而是用5年时间把100万台电梯连接上网。

金融服务与房地产交易在线化，将开辟新经纪时代。开个门店、招几个经纪人模式将走向互联网平台化运营，房地产服务业将进入全新阶段。房多多创始人兼CEO段毅对记者说，立足存量时代与产业互联网，房地产基础服务市场有望从2017年1300亿元增至2022年3000亿元，房地产互联网创新服务将从2017年900亿元增至2022年1500亿元，170万经纪人将能更高效地工作。

近期，多个城市房贷利率出现下调。融360大数据研究院12日发布报告称，2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比下降0.53%，连续3个月回落。值得注意的是，继1月7城市首套房贷款利率均值下降后，2月又有10个城市的首套房贷款利率下降，北上广深四大一线城市中，北京首套房平均利率持平，而其余三地均出现不同幅度降低。业内人士预计，在资金面宽松的背景下，房贷利率整体上或将呈现稳中有降趋势。

报告显示，在监测的35个城市中，首套房贷款平均利率中本月最低值为上海5.06%，较上月下降3BP；最高值为武汉6.16%，较上月持平。在2月首套房贷利率下降的10个城市中，南京下降幅度最大，达到20BP；其次是深圳和南宁，均为11BP。一线城市中，北上广深一线城市首套房贷款2月平均利率处于5.06%-5.46%的区间，北京为5.43%，与上月持平，首套房普遍执行基准上浮10%；上海为5.06%，较上月下降3BP；广州为5.52%，较上月下降3BP；深圳为5.46%，较上月下降11BP。

同时，个别城市首付情况也较上月出现变化，例如无锡地区首套首付由四成降至三成，恢复先前低值水平。“首付降低并不代表政策放松，相反，在首套的审核以及界定条件上变严，保障刚需购房行为的同时也会提防投机行为的趁虚而入。” 融360大数据研究院分析师李唯一表示。

在房贷利率降低的同时，央行数据显示，以房贷为主的住户部门中长期贷款有所回暖。

对于房贷利率未来走势，李唯一认为，2月没有城市连续下降房贷利率，预计短期内连续下降的情况也会减少，但本轮下调趋势中还未发生变化的城市，预计未来将会出现回落，具体时间以及幅度因城而异。

“显然，2019年房地产市场的政策基调是进一步满足有刚需和改善性需求用户的合理住房需求，严格管控投机性购房行为。因此，在房地产金融风险可控的前提下，预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定，房贷利率将整体上稳中有降。”李唯一表示。

北京公积金缴存职工在京外购房，提取公积金过程将更便利。为了方便单位和职工办理住房公积金业务，北京住房公积金管理中心针对12329热线咨询的10个高频问题，专门发布了一组业务问答。业务问答对于在京外购房如何提取公积金，有了更细致的解读。记者注意到，如果缴存人及配偶在京无房、且没有购房提取记录，购买天津、河北省内住房或购买亲属所在地住房时，可以申请提取公积金。

须无在京购房提取记录

一直以来，购买京外住房，只要符合相关条件，就可以申请提取公积金。需要注意的是，这里的提取并非贷款业务，是在京外已购买住房后，再来北京提取公积金。

业务问答中表明，异地购房提取的地区范围不再局限于户籍所在省的省会城市。购买本人及配偶身份证、户口簿所在省内住房，可以申请提取公积金。

但需要注意的是，购买北京市行政区域外住房的提取情况基于一个重要原则——缴存职工及配偶应无北京市行政区域内购房提取记录。也就是说，如果在北京买了房，但没有以购房为由提取过公积金，也可以按条件办理异地购房提取。

举例而言，如果缴存人的户籍是辽宁省锦州市，只要没有北京的购房提取记录，那在辽宁省各地买房都可以办理异地购房提取。

津冀买房提取无户籍要求

可以办理异地购房提取的另一种情况是：缴存人及配偶在京无房，购买天津市、河北省内住房或购买亲属所在地住房。

但满足这种情况，既要求缴存职工及配偶应无北京市行政区域内购房提取记录，也要求在京无房。这对于一些在河北或天津买房、过上京津冀“双城生活”的人来说，则带来更多便利。

记者注意到，这种情况并没有对户籍有明确要求，京籍、非京籍均可。此外，上述两种情况所要求的是“在京没有购房提取记录”，之前办过租房提取的不会受影响，也可以按条件办理异地购房提取。

“异地购房提取是近期咨询较多的一个问题，为了让大家更加全面地了解这项政策，管理中心在业务问答中给出了详细答案。”北京住房公积金管理中心相关负责人解释，这两个在执行中优化的细节，也主要是从人性化的角度出发，方便单位和职工办理业务。

网上及柜台均可申请提取

记者注意到，在办理异地购房申请提取时，有两种方式。

第一种方式为通过住房公积金网上业务系统申请，柜台办结。申请人需登录北京住房公积金网（http://gjj.beijing.gov.cn），进入“个人网上业务平台（北京中心）”提交申请。首次登录的职工还需先注册为注册用户。提交了申请后，需要打印回单，并将打印的申请业务回单、系统提示的相关材料交由单位经办人到北京住房公积金管理中心所属的任意管理部或受托银行代办点现场办理。

第二种方式为通过住房公积金业务柜台办理。单位经办人需持本人身份证原件和提取申请人提供的材料到北京住房公积金管理中心所属的任意管理部或受托银行代办点办理。

需要提醒的是，提取申请人通过这种方式要提供部分材料，包括：身份证原件；购房合同或房屋所有权证或不动产权证原件；销售不动产统一发票或契税完税凭证（二手房）原件；购房地址所在的县、市与身份证不符的，还需提供户口簿原件；提取申请人已填写的《购买北京市行政区域外住房提取住房公积金申请表》。

去年收益率领跑的房地产信托产品依然备受投资者青睐。以上周为例，房地产类信托产品平均收益率为8.15%，本周新发行的高收益信托产品中不乏房地产信托产品。专家提醒投资者，房地产信托业务尤其需要理清主体的股权和债务关系，除了选择优质的交易对手，在信托公司存续管理方面提出了更加细致的要求，需要持续关注主体是否出现异常和预警情况，不可单纯迷信抵押物。

近日，手握百万资金的林女士对平均收益率为8.15%的房地产类信托产品颇为动心，而且见到有抵押物更加放心。抵押物的房地产信托是否靠谱？

有抵押物却无法追债

近日曝出重庆典雅地产公司破产重整案，4家信托公司和14家银行牵涉其中引起关注。其中，中诚信托相关贷款产品对应的抵押物部分资产因置换问题，已被自然人占有和使用，在追偿债务时导致查封后又被判解除查封而无法执行。中诚信托相关人士表示，现在只能按法律程序走，继续追偿债务。

据了解，这种情况在业内纠纷中并不少见，很多房产商愿意以高达20%~30%的融资成本向信托公司“求助”，但万一提供的抵押或担保不足，就可能在高收益之后埋下隐患。

部分信托公司尝试参与房地产项目控制风险

信托业协会数据显示，2018 年房地产类信托是绝对的明星，募集资金规模连续四个季度保持在首位。广州某信托业内人士透露，今年房地产业务仍是发力的重点，但在交易对手选择上较为慎重，大多数信托公司要求选择与销售额排名前100强的房地产企业进行合作，有的信托公司甚至把标准提高至前50强，且地产项目尽量选择一线、二线重要城市，三、四线城市的项目只与行业龙头公司进行合作，且项目位置比较好，以此更好地把控入口风险。

此前，债权模式是信托公司开展房地产业务最传统模式，信托资金运用方式包括但不限于直接发放信托贷款、股权收益权投资、应收账款买入返售等。由于金融监管持续收紧，为了与银行进行差异化竞争，已经有部分信托公司开始探索进行真实股权投资，如通过股权和债权结合的方式与交易对手共同进行项目开发，除了获取债权部分的利息收入外，还通过持有股权至项目结束获取股权部分的收益分配。

除了股权加债权的模式，部分信托公司还尝试开展纯股权投资的房地产项目，这个比较典型的是持有型商业地产项目，由信托计划出资100%控股项目公司，深度参与项目开发建设和运营管理。

专家支招：理清主体股权和债务关系防风险

信托行业博士后研究员应汇康对记者表示，规避防范房地产信托的风险主要还是信托公司对项目的筛选和管理两个环节的把握。

一是看主体的股权和债务关系，尤其要关注是否存在隐形的债务或股东复杂的民间债务。二是看完整性，特别要注重抵押物的完整性。这个完整性包括地理意义上的完整性（确保处置的方便）和权利上的完整性，抵押的权利要完整。三是要更加注重存续管理，管理过程中要持续关注主体是否存在异常的、值得预警的情况，有问题要及时处理，等到风险暴露出来就比较被动了，这对信托公司管理上提出了更加细致的要求。

资深信托研究员袁吉伟表示，对于一些涉及民间借贷、高息借贷的房企要高度关注，说明其融资渠道已经很有限，资金链已比较紧张。“优选交易对手是一方面，更重要的是预判好行业走势，根据行业走势调整交易策略，单纯迷信抵押物是不可取的。”

2019年初至今，多地“因城施策”微调政策。此外，证监会加快审批节奏，多家房企公司债申请获批，加上央行全面降准。在此背景下，房地产板块持续上涨，市场行情回暖迹象明显。

业内分析认为，在资本回暖的同时，房地产上市公司的估值水平也在明显回升。随着行业集中度增加，规模房企多元化趋势增强，预期未来房企的整体估值水平有望进一步提升。

A股房企全线上涨

3月份以来，由于资本市场回暖，地产股在H股和A股继续集体保持着强势。尤其是A股房企，由于大盘在2月份连续大涨，几乎所有的A股房企在2月份都实现了上涨。

克而瑞地产研究中心的统计数据显示，H股方面，2018年12月上市的万城控股在3月份的股价表现较为突出，单月涨幅达到了53.91%。主要是得益于2月26日至28日三天的大涨，其中27日的涨幅甚至达到了23.4%，从而拉动了企业在2月的股价。

在A股房企方面，市北高新在进入2月份之后几乎保持了全月的涨势，尤其是在2月最后几个交易日的连续涨停拉高了股价，虽然在28日上演了“天地板”，然而其单月涨幅仍然高达80.25%。

克而瑞地产研究中心研究员朱一鸣分析认为，2018年是经济转型的一年，作为支柱型产业的房地产行业也同样面临严峻挑战。在“限价”、“限购”等一系列的政策调控背景下，房地产行业发展的环境日趋严峻，其在资本市场中的表现也不免受到影响。

根据市场数据计算，2018年初至年末A股房地产板块下跌33.5%，相较于2018年下半年的低迷态势，2019年初至今房地产板块上涨16.9%，市场行情回暖迹象明显。

在这样的情形下，房企市值水平也得到明显回升。以销售规模达千亿的30家规模房企为代表，超过三分之二的房企市值出现回升。其中，市值回升最显著的是富力地产，增长26.6%，较2018年全年增加了56.2个百分点。

朱一鸣表示，在资本市场中，除了市值的涨跌幅一定程度上反映企业的经营状况，企业估值是反映市场对企业未来预期的重要指标。在资本市场回暖的态势下，随着市场关注度与活跃度的日益提升，估值一方面作为房企投融资需求的对等依据，另一方面作为资本方拿捏安全边际的重要依据，其重要性尤为显现。

“尽管房地产行业作为我国经济支柱型产业有着良好发展，但其在资本市场中，尤其在其他行业的对比下估值却处于低位。”朱一鸣说，一方面由于房地产行业属于周期性行业，且受政策引导性较强，在2018年经济下行以及房地产行业出台限制性政策不断的情况下，估值难免受到影响；另一方面，大规模政策调控对房地产发展产生一定抑制作用，导致部分房企的潜在价值尚未被挖掘，存在一定程度的低估。

房企及物业公司纷纷港股上市

3月15日，滨江服务正式登陆港交所，成为港股上市的第12家物业服务企业。15日收盘时，滨江服务报收7.32港元/股，市值19.52亿港元，市值位列港股上市物业服务企业第9位。

克而瑞方面的统计数据显示，截至3月上旬，在港交所等待IPO的房企有海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际四家。在房企旗下物业管理公司方面，3月4日，蓝光发展旗下的物业公司蓝光嘉宝服务向港交所递交了上市申请。3月15日，滨江服务正式登陆港交所，成为港股上市的第12家物业服务企业。奥园健康生活于2019年3月18日在联交所主板上市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，直接在A股市场上市物业板块，容易形成资金内部转移的风险，而在两个不同的资本市场上市，相对会更加独立。

2月下旬，2019年人民银行金融市场工作会议表示，要多措并举促进信用债发行，稳步发展资产证券化，同时要加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。业内分析认为，对于房企融资而言，这意味着资产证券化类的融资将会继续成为政府的支持方向。

2月26日，德信中国在港交所挂牌上市，是2019年首家成功进行IPO的内地房企，每股发售价2.8港元，按该发售价计算，经扣除公司就全球发售应付的承销费、佣金以及预计开支，全球发售所得款项净额估计约为13.73亿港元。

此后的3月6日，银城国际也正式在港交所挂牌，根据银城国际的发售结果公告，企业全球配售3.54亿股，每股发售价2.38港元，集资净额约为7.705亿港元。

此外，在增发配股方面，中粮地产于2月21日宣布计划以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份，发行股份的数量为21.12亿股，发行股份价格为6.84元/股。

多元化助力房企估值提升

3月1日，中粮地产宣布完成了资产重组，大悦城地产已成为中粮地产控股子公司，而中粮地产则将公司名称变更为大悦城控股集团股份有限公司，同时公司证券简称则由“中粮地产”变更为“大悦城”。本次中粮地产和大悦城的合并重组，使得中粮地产的公司资产、业务结构等发生了重要变化，形成了住宅、商业地产、酒店、物业管理等多个业务板块，推进了企业业务的多元化。

“合理多元化助力房企估值提升。”朱一鸣分析认为，在房地产行业发展日益成熟的趋势下，百强房企中已有三分之二涉足多元化领域。从“地产+”出发打通上下游产业链，探索尝试多元化发展或将成为提升房企估值的重要路径。

朱一鸣进一步指出，从国内情况来看，以房企中估值较高的企业为例，这些企业在稳抓地产主业的同时，从商业、旅游、特色小镇，到物业、文教、园林等，已基本形成了一定规模的全产业链，在寻求新利润增长点的同时协同房地产主业增强竞争力。

房地产企业多元化探索在近几年并不鲜见。2019年1月21日，碧桂园董事局主席杨国强表示，碧桂园将在做强主业的同时转型升级，向高科技大型综合企业阔步迈进。未来的三个重点分别是：地产、农业、机器人。此外，万科、远洋等企业业态已经涵盖住宅、长租公寓和养老等多种类型。恒大、融创中国在把持主业的同时也分别在尝试健康、文体、汽车等业务转型。

朱一鸣进一步表示，大规模房企在未来的估值有望进一步提高。随着我国房地产行业的不断发展，兼并重构与两极分化的进一步加速，其行业集中度持续提升。“龙头房企无论在拿地、融资，还是规划布局上都有着明显的竞争优势，在规模效益与安全边际的双重护城河下，其未来发展前景与企业价值也更被市场所看好。”

中指院相关分析人士表示，预期2019年房地产市场整体趋势不会因此改变，房企融资市场依旧“稳”字当头。

房地产税的推出动机应该是助力房地产行业健康发展，更好地满足人民的居住需求，既不能过度打压开发商和市场的情绪，也不能给消费者带来过重的经济负担。

3月5日至15日，在短短11天里，官方已6次提及房地产税。近日，《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在国务院新闻办吹风会上表示，房地产税立法有关部门已经在有条不紊地推进。

税收的职能通常有三个：财政职能、经济调节、监督职能。房地产税作为一项财产性税种，经济调节职能更符合房地产税的定位。关于房地产税征收问题，民众的担心主要集中于两点：一是征收房地税能否在一定程度上调控房价；二是征收房地产税会不会增加普通居民的税收负担。

首先，房地产税收能否调节房价？从理论上讲，征税可以通过影响供求关系，最终实现调节价格的目的。根据消费选择理论和替代效应，房地产税的征收增加了当期消费或该种商品消费的机会成本，因此在替代效应的影响下，消费者会减少当期需求，在供求关系的共同作用下降低当期的市场价格。但从沪、渝房产税试点的实践看，房地产税在沪、渝两地产生了截然相反的两种效应。重庆房价在实施房地产税改革后，增长率出现整体性下滑。但上海的房价不仅没有下降，反而出现一定程度的上升。

这里需要指出两点：一、实施房地产税的实践表明，其政策效果受市场环境的影响，在制定具体税收实施政策上，需“因地制宜”，精细化制订税收政策。二、作为财产性税收，调控房价是否应作为房地产税的职能定位，值得商榷。

其次，房地产税会否增加普通居民的税收负担？房地产税作为财产税，课税对象为产权所有者，从理论上来说，购房者即是税负承担者。但考虑到税收的公平性原则，对于此类具有生存权利性质的财产征税，应该采取“轻课税”或“不课税”的原则。从这个角度出发，考虑到首套免税、人均扣减面积之外，累进与退税的方式是满足财富再分配的最优选择。

但是，税收的全民性也表明，不论采取何种课税方式，都会某种程度增加居民负担。虽然在现实征收过程中，税负可能会部分转嫁给开发商，即税负由厂商和消费者共同承担，但消费者的需求价格并非完全弹性，这就决定了普通居民在征税问题上并没有“豁免权”。

既然房地产税对房价的调节作用有待商榷，那么在居民高杠杆购房的基础上征税，其结果也只能是加大居民购房的杠杆率。

一直以来，房地产投资与投机是房价上涨和房地产领域暗藏金融风险的主要诱因，不论是之前的宏观调控，还是此次的房地产征税，事实上都有“挤压投资需求”的目的。但事实上，我国房地产税收体制一直存在“重流转、轻持有”的问题，使得投资者或投机者既可以通过保有房产减少损失，又可以脱手房产来转嫁成本。这样的税收倾向，无法从根本上盘活市场存量，有效地解决住房刚性需求。

试点房地产税，若想达到“扶贫”和盘活存量的目的，就需要“广开言路”。除了需要研究解决重复征税的问题，还要力求保障中低收入群体的基本生存权，同时挤出投资与投机的需求，真正盘活存量，以促进住房市场的健康发展。

笔者认为，征收房地产税的核心仍是“公平”问题，制定出适合中国国情的累进和退税税制，是保障房地产税健康、可持续发展的中心环节。由于不同地区的市场环境存在很大差别，中央在给地方政府下放“因地制宜”权力的同时，也需注重权责的统一，避免地方政府“以权谋私”。

房地产税的推出动机应该是助力房地产行业健康发展，更好地满足人民的居住需求，既不能过度打压开发商和市场的情绪，也不能给消费者带来过重的经济负担，这个火候和度的把握还需决策者仔细斟酌。