融资闸门开启后，房企的融资动作便日渐频繁，不仅规模加大，成本也明显下降。具体而言，房企的融资成本基本告别两位数，主流房企的境外融资成本在6%-8%之间，境内公司债成本多在5%以内。部分渠道的成本甚至降至4%以下。

从去年年末开启的房企融资闸口，在近期继续扩大。且随着成本的下降，房企正迎来近一年多来最好的融资环境。

今年3月以来，房地产企业频繁发布融资信息。无论大型房企还是中小企业，都在此时寻求融资，具体方式涵盖配股、短期票据、私募、企业债等多种形式。密集程度堪称近两年来之最。

由于动作密集，3月以来，房地产行业的日均融资规模超过百亿，且成本普遍下降，除个别企业外，基本告别两位数的融资成本，部分企业的资金成本低至4%。

分析人士认为，此轮融资热潮的升温，既源于资金环境的改善，又有房企债务到期背景下的资金需求。随着市场下行期的到来，这些低成本资金可谓“雪中送炭”。

融资环境“近两年最好”

3月28日早间，万科企业公告称，于3月27日交易时间结束后，拟配售262，991，000股新H股，配售价为每股29.68港元。按照这一价格，万科配售所得款项净额总额预计约为77.8亿港元，这也是今年以来香港资本市场规模最大的再融资。

同日，碧桂园宣布，拟发行美元优先票据，用于现有境外债项的再融资。两个月前，碧桂园曾发行两笔合计10亿美元的优先票据。

3月26日，华润宣布，就总数为30亿人民币的贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议，贷款期限为三年。

这批大型房企的融资动作，将此轮融资潮推向顶点。中原地产指出，今年3月以来，房地产企业的融资规模已经接近3000亿元，日均融资规模超过百亿。其中，最近几天的融资动作尤为密集，日均融资规模接近200亿。

此轮融资闸门于去年11月开启，当时，融资市场已经低迷将近一年。一些房企曾发布融资请求，但由于各种原因被监管层驳回。

融资闸门开启后，房企的融资动作便日渐频繁，不仅规模加大，成本也明显下降。具体而言，房企的融资成本基本告别两位数，主流房企的境外融资成本在6%-8%之间，境内公司债成本多在5%以内。部分渠道的成本甚至降至4%以下。

比如，华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券，利率仅为3.94%。世茂于前一日发行的10亿元短期融资券，利率为3.67%。龙光等中型房企发行的公司债，成本也低至6%以下。

东北证券指出，3月下旬以来，房企的融资成本大多低于公司2017年、2018年发行的相同期限的产品，但较2016年发行成本仍较高。

尽管如此，仍有房企人士向21世纪经济报道表示，这是近两年来最好的融资时点。因为，“融资环境再怎么好，也很难再回到2016年了。”

决定下一轮市场先机

房企融资热潮再起，与大环境的放松有关。2018年以来，央行先后五次降准，如今银行间流动性相对充裕，为房企融资提供了天然的窗口期。

从企业自身角度，2019年，房企的大量债券即将到期，为了缓解债务到期压力，企业的融资意愿普遍较强。

尽管很多房企在2018年取得了历史新高的销售业绩，销售回款规模较大，但来自二级市场的融资成本仍然较高，且四季度开始，房地产市场明显降温，影响了销售进度，导致企业的资金状况并未有实质性改善。富力等部分房企就面临较大的短期债务压力。

针对万科在港股配股的行为，标普的评价为，此次融资将小幅改善公司的资本结构，并有助于缓解其债务融资需求。

标普表示，万科2018年利润增长率在一定程度上抵消了公司债务快速扩张带来的不利影响，从而带动其杠杆率小幅下降。但鉴于土地成本上涨、房屋售价基本持平，2019年公司的物业开发板块恐难以继续录得37%的高毛利润率。

该机构认为，要想在当前BBB+评级下保持足够的缓冲空间，万科仍需要强化自身的财务管理。

和万科一样，随着市场下行期的到来，大部分房企都将面临利润缩水的压力。加之债务压力降临，房企对低成本资金的需求十分迫切。

中原地产首席分析师张大伟认为，低成本的资金还决定着企业能否在下一轮市场中占据先机。因为春节之后，土地市场已经出现复苏态势，其中二线城市的土地交易明显升温。

根据中原地产的统计，截至3月25日，3月已有11个城市的卖地金额超过50亿元。在合肥、郑州、长沙等二线城市，土地竞拍的轮数明显攀升，溢价率普遍也高于去年末的水平。

张大伟指出，随着棚改退潮带来的三四线楼市降温，房企拿地区域正在向一二线城市回归，对土地的争夺将更加激烈。因此，未来房企对资金的需求仍然较大。但从趋势看，后续房企融资的难度有望继续降低，资金价格也将有所下探。

（编辑：黄锴）

近日，广州市规划和自然资源局公布了《广州市2019年建设用地供应计划》（下简称《计划》），其中涉及205宗商住商服用地，总用地面积约925万平方米，较《2018年供地计划》总面积增加3.1%，为近四年供地计划第二高位，仅次于2017年计划供应量。根据《计划》显示，2019年将供应117宗，共计约667万平方米商住（含住）用地，剔除回迁、安置房后剩余96宗共计约578万平方米用地。

亮点1：“干货”地块多

广州中原研究发展部认为，今年安置房面积占比减少，实际可推出市场的“干货”地块比重增加，为今年商住用地供应的一大特色。在578万平方米非安置房商住用地中，涵盖已签约旧村（厂）改造、可进行公开“招拍挂”以及租赁住房用地三大类用地。已签约改造旧村（厂）部分共16宗合计约82万平方米，租赁住房用地8宗，合计约17万平方米。预计剩余可进行公开招拍挂的用地72宗共计约479万平方米，较去年计划增加34%。

亮点2：中心区供地增加

去年计划供应的“共有产权住房用地”不再被提及，同时今年租赁住房用地供应量比去年增加13万平方米，将承担人才公寓、保障安居房等多种功能。如果仅计算可进行公开招拍挂的72宗共计约479万平方米用地可以发现， 白云区今年居然成为可供应挂牌地块最多的区域，番禺、南沙紧随其后，分列第二、三位，上述三区较去年均有明显增加；增城、黄埔两区供应面积较去年减少。

白云、番禺、南沙成宅地担当

越秀：将有两宅地推出 越秀南地块亮眼

在近日公布的《广州市2019年建设用地供应计划》中，越秀区罕有的出现两宗宅地。不过，仔细研究可发现，其中一块位于广九大马路以东、白云路以北仅2000多平方米的蚊地，已在去年的供地计划中出现过，为烂尾项目“白云路邮政综合楼”所在地，用地性质为商务服务业、商务兼容二类居住用地。时隔一年，记者在现场见到，该项目仍是老样子，但周围墙壁则种满了绿植，让春光下这座约5层楼高的烂尾楼并不突兀。地块距离地铁6号线团一大广场站仅需步行约5分钟，楼下则有公交车站点，交通相当便利。同时出现在今年供地计划中还有一块越秀南宅地，总用地面积8470平方米，计容建筑面积约5万平方米，是一块纯粹的住宅用地。有分析指出，该地块预计在越秀南客运站一带。记者查询资料发现，之前曾多次传出越秀南客运站将来搬迁至广州东站汽车客运站的消息，但目前该客运站还在正常售票运作中。（陈白帆）

荔湾：老荔湾南岸路推宅地

广钢新城断档两年再现

荔湾区今年则预计推出35宗地块，预计包含16宗宅地、9宗商服用地和10宗工业用地。从供地计划表中可见，不少宅地性质为村镇居住用地，商住地则主要集中在广钢新城、新隆沙和大坦沙岛。荔湾老片区则有望在南岸路一带推出冷冻厂地块，用地性质为二类居住用地兼容商业金融用地，总用地面积约3.8万平方米。广钢新城今年预计推出两块宅地，分别是AF040225－A和AF040225－B，其中AF040225－B将在4月1日进行竞价，这也是断档2年后，广钢新城的首宗出让宅地。

记者近日在广钢新城现场看到，该地块所在片区位于广钢新城东南部，周围在售项目主要有保利碧桂园·公园大道、保利和光晨樾和葛洲坝·紫郡府等。作为白鹅潭金融区起步地块，荔湾的新隆沙片区已基本拆迁完毕，规划将打造中西合璧、展现城市变迁的花园式滨水长廊。片区附近有地铁1号线芳村站，且一线临江地理位置优越，周围有立白中心、酒吧街、信义会馆等标志性建筑。

根据今年的供地计划，新隆沙片区有望推出至少1宗二类居住用地以及4宗商业商务设施混合用地，每宗总用地面积主要在7000~1.5万平方米之间。大坦沙岛被列入供地计划中的宅地则主要是更新改造项目中的村镇建设用地，涵盖村庄建设用地和二类居住用地。龙溪大道附近以及花地河片区，今年还将推出多宗一类工业用地。（陈白帆）

天河：宅地多为去年出现过的旧面孔

一向寸土寸金的天河区，从数据上来看，今年土地供应明显增加。计划供地11.6万平方米，同比增加达52%。除了已出让的黄埔大道东646号地块外，汇景新城、奥体板块仍有4宗用地计划出让。不过，汇景新城、奥体中心环城高速以西广园快速路以南的奥体新城TH-ATXC-04地块、圃兴路以西、黄村西路以北地块均在2018年天河供地计划中出现过。

其中，汇景新城E3AT050747地块计容建筑面积131242平方米，是天河今年将出让的宅地中规模最大的一块。地块位于沈海高速广州支线以南，广园快速路以北，华南快速干线以东，西接科韵路。地块西南边为汇景新城。目前周边项目主要是汇景新城，在售一手项目珠江东境距离地块也不算太远。地块周边有一家驾校，最近的公交站点是汇景新城东总站，由于周边快速路环绕，出行不算便利，公共交通配套稍欠缺。尽管挨着大盘汇景新城，不过从地块布局来看，想享受汇景新城的配套并不太容易，所以目前地块周边整体配套稍显不足。（刘丽琴）

海珠：市区地铁口罕有靓地上市

除了琶洲西区的三块商务用地外，海珠宅地供应表上有广轻机地块、南洲名苑三期用地。广轻机地块去年也曾经上过供地表，该地块位于石岗路金融街项目旁，具有一线临江的景观。今年出现南洲名苑三期用地，该地块位于南洲路和东晓南路交界处的西北侧，与地铁2号线和广佛线的交汇站南洲站A口相对。东晓南路东侧则有D口，可以想见如果这个地块不是空置，相信未来也是地铁上盖。广东中原项目部总经理黄韬认为，海珠这两块宅地都是区域内紧俏的供应，尤其是南洲路地块，该区域已多年未有土地上市，若成功拍出，可以为区域提供刚需和改善型的新房，为周边换房客提供更多选择。

南洲名苑是南洲路小区的指标二手楼盘，一手房销售期在1997~2000年之间。该小区有楼梯楼和电梯楼两种产品，价格在“4字头”左右。记者在现场看到，南洲名苑大门与三期用地邻近，小高层电梯楼的东向单位景观即为东侧的三期用地。该用地目前有围板围住，周边一些挨着其他楼盘的道路则作为临时停车场。让人奇怪的是在面向东晓路的一段围板打上“嘉达集团”旗下某个楼盘的广告。根据记者查询该集团的官网发现，该集团在住宅开发的楼盘名单上的确写上“南洲新苑”的名字，描述的占地面积与南洲名苑三期用地相近。据记者了解，南洲名苑开发商为白云一建，嘉达集团为何把三期用地列为该集团的开发项目，不得而知。如今该地块被放上供地表，相信也是因为长期闲置而被政府收回。　　 （李凤荷）

白云：出乎意料成为供地数量最多的区

根据广州中原研究发展部的统计，今年白云区仅计算可进行公开招拍挂的72宗共计479万平方米用地， 白云区“出乎意料”成为可供应挂牌地块最多的区域。除了有居住用地、商服用地和工业用地外，还有租赁住房用地。广州中原研究发展部分析指出，白云区一改过去主要依赖“三旧改造”提供地块的方式，转而集中以石井、江高-人和两大外围板块供地。其中石井片区预计供应7宗累计80万平方米用地，占全区供地量的73%；江高-人和供应8宗累计约23万平方米用地，占全区总量的21%。但需要留意的是，江高-人和板块中的14万平方米用地为广州航空产业基地一期用地，预计以定向企业拿地，定向出售人群的方式挂牌出让。相比之下，石井板块出让地条件将相对简单。因此广州中原研究发展部认为，石井一带极有可能成为白云区日后主要供应可售住宅的板块，被列入供地计划中的鸦岗、石井新城、8号线北延段亭岗站周边均有多宗大面积用地计划供应，随着地铁、公共交通情况改善，加上白云湖产业规划落地推进，白云西未来将具备成为市中心产住新城的潜力。另一方面，白云区供地重心往西、北部“迁移”，则意味着新市、嘉禾望岗、同和等传统优质板块住宅“买少见少”；过去两年，三元里、黄石路一带仍有个别小面积地块出让，而在今年的供地计划中，属于白云区传统板块的用地仅第三煤矿地块（黄石路）一宗。记者了解到，该地块去年曾经挂牌推出，后来因故中止，今年再次出现在供地计划列表中，具体出让时间还未确定。

在今年供地计划中，白云区还出现了租赁住房用地。据了解，去年钟落潭镇长腰岭村集体建设用地租赁住房项目控规优化公告已出台，从近日出台供地计划看，该地块名称为广药生物医药产业基地，总用地面积约1.1万平方米，未来从该租赁住房项目到达最近的地铁14号线钟落潭站预计驾车时间仅需10分钟左右。（陈白帆）

黄埔：住宅供应将以旧改项目释出为主

东部的另一个供应主力黄埔区，今年计划可挂牌供地量为17.3万平方米，同比下跌35%。事实上，从去年开始，黄埔计划挂牌供地量便出现明显下降，2018年对比2017年下跌14%，已出现“两连跌”。不过，另一方面，2019年建设用地供应计划中公布黄埔已签约旧村（厂）地块多达9宗，总面积达61万平方米。而东风化工地块、黄埔化工地块在去年黄埔供地计划中就出现了。可见，未来黄埔住宅产品供应将以旧改项目释出为主。

值得关注的是，商业地供应中，黄埔临港经济区预计可挂牌6宗共计20.7万平方米用地，预计该板块用地出让将会成为2019年中心区一大焦点。　　　　　

在这样一个乍暖还寒的季节里，你是否也渴望到乡村去寻找一份盎然的春意？在风景独好的农家乐里享受片刻的安静，或是在乡野的民宿中消磨慵懒的时光，这应该是很多人向往的生活吧。

昨天下午，浙江省政协举行了今年的首次民生协商论坛，围绕“促进民宿和农家乐健康规范发展”建言资政。本次民生协商论坛进行了“三个第一次”的新尝试新探索：第一次通过“浙江政协·网上议政厅”开设专栏互动并进行网络直播，第一次通过“浙江政协·掌上履职”在省政协委员中进行主题议政和问卷调查，第一次开展远程协商。

16位省政协委员和3位省政协应用型智库成员、界别群众代表在主会场参加论坛，为民宿和农家乐的发展寻找更广阔的空间以及更多的可能。

民宿农家乐形成“产业集群”，有浙江特色也有成长烦恼

3月，算不得是旅游的旺季，但临安指南村，因为正值油菜花盛开，游人仍旧络绎不绝。“周末房间早就预定一空啦。”通过视频连线，民宿业主罗云妍说。

2017年，这位80后姑娘返乡创业，用积蓄开起了自己的民宿——云栖枫林。相比于当地的传统农家乐，这间古风民宿档次有了提升，并且安排了品茶、做青粿等具有本地文化氛围的体验，很快填补了村子住宿市场的空白，生意一直不错。

罗云妍的成功，也引发了一些农家乐的跟风学习。“有的人认为民宿就是要装修高大上、房价高大上，盲目花钱改造，最终效果却有些不如人意。” 罗云妍反映。

通过调研，浙江民宿和农家乐发展的总体面貌越来越清晰。

自2003年以来，我省民宿和农家乐从“点上萌芽”向“产业集群”发展，呈现了方兴未艾的态势，可以通过一组数据来了解一下——

截至2018年底，我省登记在册的民宿16286家，总床位超15万张，年营业收入超50亿元，直接就业超10万人；农家乐经营户2.2万户，年营业收入427.7亿元，直接从业人员16.9万人。

可以说，我省民宿和农家乐无论是数量、效益、质量及管理水平都处于全国领先水平，成为了乡村产业兴旺、农民增收致富的新增长极，是促进城乡交流融合的重要载体，探索走出了一条具有浙江特色的发展路子。

如今，浙江的乡村民宿和农家乐发展已然呈现出百花齐放、竞相争艳的态势，吸引了不少慕名而来的游客。如何更好地服务助推浙江的民宿和农家乐发展继续走在全国前列？这成为这次民生协商论坛上共同探讨的焦点话题。

让乡村元素成为独特韵味，彰显“民”的特质、“农”的特点

针对目前我省农家乐和民宿发展情况，钱报记者作为界别群众代表在现场提问：面对营销能力更强的民宿、乡村酒店，农民自主经营的农家乐往往处于市场信息流下游、品牌和收益的末端，我省农业农村等部门是否有考虑整合资源，为全省农家乐提供一个可展示、可销售的信息化平台？

省政协委员王小龙认为，创意和个性化追求使民宿天然就不同于一般商业酒店，“小而美”是民宿业最佳的组织状态，要遵循这一内在规律，找准民宿小众、个性的定位，避免千篇一律、同质化发展。

省政协应用型智库成员叶新才在现场发言时表示，要实现民宿的“提质增效”，绝不是等同于让民宿向高档化方向发展，必须要回归到农耕文化的传承上去，回归到一二三产业的叠加上去，回归到城乡生活的融合上去，核心要义是树立“可持续”发展目标，“就是民宿业主‘有配套、不烦心；人气旺、有钱赚’；消费者们‘来得了、住得下；很喜欢，还想来’。对消费者来讲，要有舒适便捷的交通条件，有性价比高的价格定位，有吸引人的环境景观。”

省农业农村厅厅长林健东现场回复，随着时代的发展，浙江的农家乐迫切需要从线下走到线上。目前，浙江正在推动乡村公共服务模式数字化变革，农家乐的平台化也是很重要的一块内容，“目前我们正在收集数据，并利用数据挖掘特色，争取尽快推出全省农家乐的线上平台。”

在会上，大家纷纷建议，要注重因地制宜、分类推进、提质控量、示范带动，突出各自的特征、特点、特色，挖掘提炼各地农村建筑、乡野田园、乡下生活、民俗习惯等，让各具特色的乡村元素都能成为独特韵味，做到本土性浓、乡土味重、乡愁感强，充分彰显“民”的特质、“农”的特点。

远程协商跨越“时空界限”，讨论更鲜活更接地气

借助“互联网+”，协商议政跨越了时空界限。

除省政协机关主会场外，这次民生协商论坛还在德清县政协、缙云县政协设置了分会场。作为全省高端民宿的发源地之一，德清县自2011年起步，走出了一条以“裸心谷”等为代表的高端民宿业态发展之路。目前全县共有民宿700余家，2018年接待游客766.8万人次，实现直接营业收入约29亿元，“洋家乐”品牌闻名遐迩。

德清县政协主席张林华谈到了民宿发展中的一个深层次问题：文化。“随着民宿井喷式发展，同质化、重硬件轻软件等情况开始出现。大浪淘沙，我们真切地感受到，民宿业比拼到最后，一定拼的是民宿主人的文化底蕴。凡是文化底蕴比较深厚的，最终的产品就比较有品质、有生命力。”张林华说。

在主会场的省文化和旅游厅厅长褚子育，一边认真记录，一边接过话题：“旅游和文化的确不可分割。这次机构改革，把文旅合并成一个厅，我的理解，主要目的就是要发挥文化的引领作用和旅游的载体作用，促进文旅融合，提升旅游的品质，加快文化的发展。”

不少在分会场的委员和民宿经营者，也对如何更好推动民宿经济发展提出了自己的建议。

莫干山的沈蒋荣，给自己的民宿起名“莫梵”，取意没有烦恼，一个清静的地方。但随着周边民宿越来越多，价格方面的恶性竞争浮现，让他颇为烦恼。“有些民宿主为了快速套现回本，就把原来1000多元一间的房间以1000多元入住多次的方式，促销房间预售券。这样一来价格市场被扰乱，同时消费者的体验感和权益也受到影响。粉丝买了预售券，却预订不到出行日期的房。”他希望相关部门能对民宿价格体系加以指导，并合理管控，保障这个产业的规范健康发展。

对此，在主会场的省市场监管局副局长陈振华回应说，针对反映的这些困惑，“我们将会同文旅监管、行业协会等部门，从督促实标价格、畅通投诉举报渠道、引导经营者自律等几个方面，来推动整个行业环境更加公平守法、诚实守信。”

随着稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控思路的深入，房地产市场明显稳定。同时，随着市场流动性的改善，2019年房贷利率结束了此前单边上涨的趋势，触顶迹象显现，部分地区利率出现松动。

业内人士表示，未来房地产调控政策将保持政策的连续性和稳定性，在房地产金融风险可控的前提下，预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定，房贷利率将整体上稳中有降。

部分城市利率有松动迹象

最近，有多个城市的房贷利率出现松动。融360大数据研究院监测的最新数据显示，宁波地区房贷利率3月出现下调，下调后首套房贷利率从此前的上浮15%，调整至最低可以执行基准上浮5%，二套房利率从此前执行基准上浮20%，调整至最低执行基准上浮10%。

深圳方面，多家银行首套房最低可执行基准上浮5%，二套房利率最低可执行基准上浮10%。其中，15家银行下调了首套房贷利率。中、农、工、建、交、邮储6家国有大行及5家股份行的首套房贷款利率最低可执行基准上浮5%；光大银行则从之前的基准上浮20%下调至10%。

若从全国整体情况来看，融360大数据研究院监测的首套房贷款利率数据显示，2019年2月全国533家银行分（支）行中，有147家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月增加15家；153家银行首套执行基准利率上浮15%，与上月持平；118家银行首套执行基准利率上浮20%，较上月减少8家。全国二套房贷款时隔8个月后首次回归至6%以下水平，平均利率为5.99%，连续4个月回落，较1月回落3个百分点。

值得一提的是，在房贷利率微调的同时，放款也有加速迹象。《经济参考报》记者也从多家在北京的中介机构和银行了解到，银行批贷和放款进程较为顺畅。一位国有大行工作人员对记者说，目前贷款审批在1周左右，批贷之后放款的速度和贷款规模有关，但整体而言很快。也有股份制银行工作人员对记者说，审批之后放款在1至2个工作日之内。

一位房屋中介工作人员也对记者表示，贷款方式不同，放贷周期可能有所不同。商业贷款一般很快，大约一星期左右，面签到银行批贷就都能全部能完成，放款大约在过户后半个月到20天左右。如果是公积金贷款，流程没有商贷那么快，不过从提交材料、面签到银行批贷，也就10天左右。

“稳”仍是主基调

但值得注意的是，重点城市的房贷利率并未见松动。以北京为例，目前基准利率为4.9%，首套房利率在基准利率基础上上浮10%，即5.39%，二套房在基准利率基础上上浮20%，即5.88%。记者询问了多家位于北京地区的银行分支机构，大部分银行目前仍在执行这一标准，并无松动。太原某银行的人士也对记者称，近期房贷利率并未有下调迹象，整体以稳为主。

一位国有大行总行人士对《经济参考报》记者说，目前银行房贷业务整体基调较之前没有大变化，相关利率政策可能在各个地区之间会有一些差别，整体房贷业务的增长也还是较为平稳。

事实上，根据日前各上市银行发布的年报，各银行开展住房信贷业务的主基调仍可用“稳健”来形容，部分银行房贷投放增速有所上升，不过增速也在10%至20%之间。

中国建设银行年报显示，截至2018年末，个人住房贷款余额47535.95亿元，较上年新增5405.28亿元，增幅12.83%，余额居同业首位。浦发银行整体个人贷款总额14707.54亿元，较上年末增长19.43%，其中住房按揭贷款总额5850.07亿元。

中信银行称，报告期内，本行继续遵照我国各级政府房地产调控要求，开展住房按揭贷款业务。住房按揭贷款余额6292.15亿元，比上年末增长1364.52 亿元，增速比上年提高10.54个百分点。招行表示，结合各地房地产调控政策，以支持居民合理自住购房需求为导向，稳健发展房贷业务。截至报告期末，本公司住房贷款余额9213.47亿元，较上年末增长11.57%。

平安银行也称，“本行严格落实国家政策规定和监管要求，支持居民家庭首套自住购房需求，并将继续在合规和符合监管要求的前提下稳步开展住房信贷业务，强化住房信贷管理，优化信贷结构，进一步服务客户，支持实体经济。”

数据显示，截至2018 年末，平安银行住房按揭贷款余额1823.63亿元，较上年末增长19.3%。平安银行还表示，其住房按揭贷款通过进一步调整客群结构，加大对优质客户的投放力度，有效提升新发放贷款质量，按揭贷款不良率维持在较低的水平。

业内人士表示，目前房贷业务仍是比较安全的资产，银行有动力去发展，与此同时，今年以来，市场流动性有所改善，银行资金也比较充足。在市场需求的推动下，银行房贷业务保持一定增速有其合理性。不过，比起2016年和2017年，目前银行整体的房贷业务增速还是比较稳健的。

房贷利率见顶或存微调空间

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼接受《经济参考报》记者采访时表示，自2018年央行定向降准、全面降准措施落地后，2019年流动性合理充裕，银行手头资金充足。这种情况下银行下调房贷利率，属正常操作，与此同时，当前银行风险偏好仍低，个人房贷尤其是首套房房贷不良率的历史表现较好，是银行的优质资产，以低利率政策加大投放很正常。未来，个人房贷利率后续仍有下调空间。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，历史上看，房贷利率运行趋势一旦形成，通常会持续一段时期。此外，未来央行货币政策的“宽信用”取向不会改变，还会继续引导长端利率适度下行。“接下来几个月房贷利率下行趋势仍会延续。不过，考虑到当前‘宽信用’主要针对民营、小微企业等实体经济，房地产领域仍是抑制泡沫、防范风险的重点对象，未来房贷利率下降势头仍将会比较缓和。”

“与往年相比，房贷规模增速在逐年下降，利率下调暂时没直接影响房贷规模的变化。”融360大数据研究院分析师李万赋表示，2019年房地产市场的政策基调是进一步满足有刚需和改善性需求用户的合理住房需求，严格管控投机性购房行为。因此，在房地产金融风险可控的前提下，预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定，房贷利率将整体上稳中有降。

李万赋认为，2019年整体房贷利率仍有一定的下调空间，但是不同省市下调的空间和时间会有一定的差异。整体来看，一线城市的房贷利率仍会低于其他城市，但下调幅度不会过大。(记者 张莫 梁倩)

2018年，虽然经历了史上最密集的政策调控，但作为国民经济支柱产业的房地产行业仍然迎来高光时刻。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售额14.9973万亿元，同比增长12.2%。近15万亿元的销售额，再创历史新高。而行业普遍认为行情最好的2015年和2016年，销售额不过8万亿元以及11万亿元。

在如此高的销售金额之下，市场还有足够的后续推动力吗？2019年中国楼市是继续创造新高，还是迎来“拐点”？2019年，楼市新的增长点是什么？在调控严、融资难等因素影响下，作为行业销售主力的房企如何进一步扩大规模？

在房地产调控政策密集出台的2018年，房地产销售再创历史新高。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售额14.9973万亿元，同比增长12.2%。

近15万亿元的销售额之后，市场还有足够的后续推动力吗？2019年的中国楼市能否继续创造新高？新的增长点在哪？在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，作为房地产销售主力的房企如何实现稳中有增？

近日，多位地产专家和开发商在接受《每日经济新闻》记者采访时，就“15万亿后”的楼市走势、市场发展空间、房企多元化转型等发表了看法。

关于市场走势：未来供需双方会更加理性

中国房地产业协会原副会长朱中一在2019观点年度论坛上表示，随着房地产长效机制的一系列制度不断完善，未来中国房地产的供需双方会更加理性，市场定能平稳健康发展，社会多年期待的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局有望形成，群众的住房问题也能更好解决。

莱蒙国际集团执行副总裁、莱蒙商业董事总经理李国华认为，楼市平稳健康发展，但结构上会有变化，位置和品质好的、小区配套完善的、交通便利的房子会越来越值钱，一线城市总体来讲还是向上的。

“今年是稳中求进，不但要稳，还要求进。”合富辉煌(中国)深惠公司总经理李举明则表示，从总经济环境来看，今年的经济至少比2018年要好；从宏观调控来看，对因城施策的行业发展前景是看好的；同时也比较看好今年的整个市场走势，包括销售的走量，消费者信心的回升等。

“期望今年的市场规模略有增长，价格能够保持平稳。”海蓝控股集团副总裁朱怀宇表示，这样整个行业都能有一个比较平稳的环境。

而世联行首席技术官黎振伟则指出，在我国大的发展方式不改变的情况下，楼市要稳是很难的，当然要看改革力度有多大，还要看整个行业的形势。

广东省房地产研究会执行会长韩世同认为，2019年楼市能否再创新高要取决于整体的宏观经济形势。从目前看，支持经济的政策相对宽松了，若政策效果明显，维持现有水平或创新高是存在的；若政策没啥效果，那15万亿就是顶了。

关于发展空间：楼市起码还有10年发展期

“展望未来，我国的房地产业起码还有10年左右的发展期。”朱中一指出，原因有三个方面：一是城镇化持续推进和中心城市引领城市群发展；二是城市更新改造，包括对城镇棚户区、城中村及对老旧小区的改造，任务很重；三是新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求。

国家统计局原局长邱晓华也表示，支撑中国房地产增长的基本因素依然是一个比较可观的数量，至少在10年以后才会发生真正的供大于求，那时中国房地产市场可能会真正出现转折性变化。

“中国房地产发展高速增长期结束了，但增长期没有结束。”在邱晓华看来，中国的房地产每年销售20%、30%的高速增长时期已经结束了，一是人口变了，二是成本变了，三是政策变了，所以不会再有过去的辉煌了。但增长期并没有结束，因为中国的城镇化、工业化、国际化进程都还在路上，且中国自身发展由高速转到高质量，相应带来人们对生活质量提升的改善或者调整上的需求没有结束。

中城新产业董事长刘爱明认为，地产行业可能是未来10年中国经济发展为数不多的亮点，因为它有很多真实的需求。

“房地产在未来20年，可能还是中国经济的增长动力。”恒大研究院副院长、房地产行业首席分析员夏磊日前表示，对房地产的未来非常有信心，也做了具体数据测算。结合城市更新等因素，商品住房在2019年还有14亿平方米发展空间，所以地产在未来10年、20年还是很好的赛道。

但是，韩世同却不太看好楼市。在他看来，现在地价、房价居高不下，带来了巨大财富，但并不真实，一旦回落，就会出问题，而且期望高位维稳不太现实。同时，不能让楼市崩盘，但房价如何能够平稳地回落还没有好的对策。

关于房企转型：要探索适合自己的板块

值得注意的是，2018年，房地产行业已拥有3家超过5000亿元销售额的企业，以及30家超过千亿元规模的企业。

朱中一表示，今后的行业集中度会进一步提升，一些骨干企业会进一步做强做大，有的企业会进一步做专做精。

他建议，房企在转型发展阶段，要夯实基础、强身健体，高负债率、高杠杆的企业要努力把负债率和杠杆降下来，努力实现由规模速度型向质量效益型的转变；有条件的企业，也可向产业链延伸，或跨界发展。

韩世同提醒道，现在企业还是在做快周转模式，但是城市的土地已经不能支撑了，快周转模式是不可持续的，房企要探索适合自己的板块。

“房地产要注意未来的发展新趋势。”邱晓华认为，一是要向高质量的方向发展，第二是要向绿色、新材料方面发展，第三是要向服务全配套方向发展，要把“高、新、全”做好。做好这几样，房地产还是充满春天气息的。

“对房地产从业者来说，我们的机会还是很多的，可以积极挖掘。”厚土机构主席林少洲分析认为，主流房地产企业应该是走向精品化，不能粗制滥造，未来做精品的企业才能生存。同时，对房企而言，有资金、资源、人才团队，可加大拓展创新力度，可以做很多跟内容、运营有关系的拓展业务。

朱怀宇则认为，这个市场的机会还是在人口聚集、产业聚集、区域资源比较聚集的城市；从产品客户端来看，机会在于转型升级，在于制造一些差异化的产品。

“其实在去年的市场行情下，普遍表现出行业的危机感和焦虑感，下一步要追求更高质量的发展。”李举明表示，现在很多企业都在转型升级创新，但这是一个长期的过程，所以要保持足够的耐心。

林少洲补充道，从过去几年来看，房企转型需求很迫切，但结果不太理想；现在地产也很难做了，这时房企转型可能真有机会了。每个行业都有其规律，房企对创新行业要有足够的思想和心理准备。

“2018年资金面是很紧的，令很多企业不得不慢下来，从宏观环境来看，这有利于企业为下一波的经济发展助力。”李国华分析认为，因为慢下来后企业就有足够的时间、人力、资金来调整内部结构，聚焦在更有利的价值板块，可以练内功，做好产品，且能开发新型技术，对企业下一波的核心竞争力提升有很大帮助。

原标题：美的置业上市后首份财报：加速拿地，如何降低高负债率？

在香港上市后的首份财报，美的置业交出了一份不错的成绩单，2018年实现营业收入301.2亿元，同比增加70%；毛利98.5亿元，同比增加101%；核心净利润32.8亿元,同比增加75%，均超过同行平均水平。3月29日收盘，美的置业报价20.45港元，当日涨幅达9.24%。

随着香港上市打开融资大门，美的置业备受关注的高负债率也有所下降，净负债率降至97%，但是急速扩张大规模拿地也令其负债额攀升。借高杠杆快速发展，这是很多房企的成名之路，但与此同时带来的高风险，也令不少房企深受其痛，奔向千亿的道路上，如何平衡负债与规模之间的关系，对于美的置业来说，是一门技术活。

负债总额1537.3亿元，同比增加52.5%

根据财报，截至2018年12月31日，美的置业总现金及银行存款为265.3亿元，总借款额为495.1亿元，净负债率为97%，有所下降。据招股书显示，2015年-2017年美的置业净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。

值得关注的是，美的置业的两次负债率下降均主要来自于股权类融资。第一次是美的置业控股方美的发展、美恒有限公司与美域有限公司向美的置业注资60亿元，大手笔的注资令美的置业的净负债率从624.7%降至118.9%。

第二次是美的置业2018年10月11日登录港股市场，融得27.87亿元的净额，使得净负债率有所下降，降至97%。按照（有息负债-货币资金）/净资产的恒等式，在负债率下降中，美的置业的货币资金增幅仅为11.5%，贡献并不高，而净资产增幅高达94%。

另一方面，2018年，由于快速扩张、加速拿地，美的置业的负债总额进一步攀升，截至2018年12月31日，美的置业负债总额为1537.3亿元，同比增加52.5%。其中，流动负债1192.6亿元，同比增加68.7%，非流动负债为344.7亿元，同比仅增14.4%。流动负债增幅较大，美的置业的短期偿债压力或将增加。

在3月29日于香港举行的业绩发布会上，美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，“我们非常有信心进一步改善净负债率。”

值得关注的是，背靠美的集团这棵大树，在融资成本这块，美的置业占据优势。据了解，2018年，其融资成本低于行业平均水平，年内的实际加权借贷利率为5.91%。

林戈表示，“2018年是非常特殊的一年，整个融资成本都比较高，对民企来说，更是高达十几个点，但我们有大股背景，融资非常有优势。”

2019年，对于降低负债和融资成本，林戈指出，除了提高信用评级、调整融资渠道外，还会加快回转盘活现金流，此外会跟优质开发商合作，操盘并表，增加净资产投入。

新增土储超过阳光城，接近中海

近两年来，美的置业以“黑马”姿势奔跑，在短短四年时间，其销售额从百亿元剑指千亿元，2015年至2018年，合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元，复合年增长率超95%。

2019年，美的置业定下了千亿元的合约销售目标，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐说，“我认为比较从容，应该不会有太大障碍。”

底气何在？背后或许来自于美的置业大量的土地储备，且城市布局较为合理。据年报显示，截至2018年12月31日，美的置业在48个城市及地区的土地储备达4507万平方米，分布于珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区五大地区。

2018年，美的置业加速拿地，新增项目土地储备达1662万平方米，通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米，全年共新增土地储备1719万平方米。

尽管美的置业的销售额排名TOP30之外，但新增土地储备规模跻身TOP20。激进如阳光城，2018年阳光城新增土地储备是1333万平方米，截至报告期末，阳光城拥有土地储备总计4418万平方米。而排在第一阵营的中海，2018年新增总楼面面积是1764万平方米。

土地是粮草，是过去与未来美的置业实现规模快速扩张的武器，但是大规模的拿地必然带来更多资金压力，对于美的置业这种处于初步上升周期的中小企业来说，城市布局、土地价格、周转速度、销售结转等因素，必须综合考虑，稍有不慎，就有可能出现经营性风险，做派激进的闽系房企，高价拿地遭遇政策调控，资金链出现危机的现象不是没有。

不过，综合分析美的置业的土地布局多位于二线和强三四线城市。其中，长三角、粤港澳大湾区两个活跃度较高的大区，其土地储备约1800万平方米，占总货值超六成。其相关楼面平均地价为每平方米人民币2337元，土地成本价格具有一定竞争力。

郝恒乐表示，在城市布局上，二线和强三线是广阔天地，也是房地产市场的主战场，是美的置业强力要做的城市。由于一线城市门槛很高，则考虑有机会性的进入。

3月29日，绿地香港举行2018年业绩发布会。尽管绿地香港在过去5年复合增长率高达60%，但是去年的业绩增速出现了下滑，且并未完成全年400亿元的销售目标。作为绿地集团旗下的子公司，绿地香港在高速增长后也放缓了步伐。

在国内，龙头房企绿地控股知名度相对较高，而绿地香港则为大众所不熟知。绿地香港的前身盛高置地（控股）有限公司，2013年，绿地控股认购其扩大股本后的60%股份，成为第一大股东。自此，绿地香港是绿地控股在香港的上市平台，也是绿地集团连接境内外资源的桥梁之一。

去年销售额379.25亿元 增速低于预期30%

回顾2018年，绿地香港并未兑现年初许下的销售目标。2017年初，绿地香港曾经对外表态“2018年公司全年可售货值超过580亿元，全年实现400亿元销售目标并无悬念”。

一年过去，绿地香港在2018年合约销售额约为379.25亿元，同比增长26%，完成全年目标400亿元的94.81%，不仅不敌2017年65%的增幅，这一增速也低于绿地香港所称的“每年的增长率在30%-40%之间”。

对于业绩未达标的原因，绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军表示：“去年想做到400亿元，完成了379.25亿元。去年最关键是第四季度，国内遏制房价上涨，加上去杠杆、中美贸易摩擦等问题，A股和港股市场都面临挑战，对房地产行业来说发生了很大变化。今年预计2019年比2018年第四季度要好，情况会比较理想。”

虽然绿地香港认为“今年市场将会回温”，但是，2019年前2个月内，绿地香港合约销售额约为23.96亿元，同比减少19.43%；已售合约总建筑面积则约为19.15万平方米，同比减少27.38%。

陈军补充表示：“今年将冲刺500亿销售目标，未来三年争取上千亿规模。”但是，由于销售增速放缓，三年实现千亿的目标能否顺利兑现尚未可知。

土地储备2000万平方米 未来聚焦粤港澳大湾区

回顾三年内的营收走势，绿地香港呈现“V”字形，2018年、2017年、2016年的营收分别为154.44亿元、146.19亿元、169.19亿元，在2017年营收有所下降后2018年略有回升，但是增长幅度仅为5.65%，未超过2016年的营收规模。

2018年，绿地香港归属公司股东的净利润约17.4亿元，同比增长32%；核心净利润17.3亿元，同比增长32%；毛利率由2017年同期的25%升至27%；每股收益0.61元，同比增长33%。

在拿地方面，去年，绿地香港积极增加国内核心城市群的土地储备，全年新增项目11个，土地储备638万平方米，预计新增货值685亿元。截至去年12月31日，绿地香港土地总储备约2000万平方米，布局于全国9个省份，18个城市合计48个项目。

对于未来的布局，陈军认为：“粤港澳大湾区将会是经济发展的下一个重要引擎，任何企业都不应该放弃区内机遇。公司未来在大湾区内的发展将会打‘产城科研’的组合拳，关注新一轮城市改造，要将大湾区内业务提升至百亿规模。”

3月29日晚间，中国铁建股份有限公司（简称“中国铁建”）发布2018年业绩报告。2018年，中国铁建实现营业收入7301.23亿元，同比增长7.22%。其中，房地产开发业务的营收为369.13亿元，比上年减少13.32%；毛利率为24.6%，比上年增加5.65个百分点。

据公告显示，2018年，中国铁建房地产板块销售业绩同比实现较大幅度增长，全年实现销售金额 934.55 亿元，逼近千亿门槛，同比增长 36.61%。2018年，实现销售面积 664.1万平方米，同比增长28.38%。

报告回顾，2018年，中国铁建完善房地产项目区域布局，加大在北京、上海、广州、天津、重庆等一、二线城市的业务拓展力度，同时发挥区域经营优势，整合全系统资源，拓宽土地获取渠道。

2018年，中国铁建在北京、上海、广州、重庆、天津、武汉等 30 个城市共获取 45 宗土地，规划总建筑规模约 986.93 万平方米。截至去年末，中国铁建在国内65个城市进行 235 个项目的开发建设，建设用地总面积约 2139 万平方米，规划总建筑面积约 6988 万平方米。“已形成以一、二线城市为重点，部分发展潜力较好的三、四线城市为补充的梯次布局。”

目前，中国铁建房地产业务采取“住宅开发为主、配套商业为辅”的经营模式，聚焦长三角、珠三角、环渤海三大核心城市群，同时加大山东半岛、辽东半岛、海峡西岸、武汉、成渝等新兴城市群和国家级新区的项目拓展力度。

今年，中国铁建将深化以销售和资金为核心的绩效管控体系；同时坚持审慎的土地储备策略和快周转的开发模式，发挥集团全产业链及各方优势。

新京报记者了解到，中国铁建为国资委管理的特大型建筑企业，业务涵盖工程承包、勘察设计咨询、工业制造、房地产开发、物流与物资贸易等。目前，中国铁建位列《财富》世界 500 强第 58 位，中国企业 500 强第14位，是16家以房地产开发为主业的中央企业之一。

3月28日，由新浪乐居主办的“美好新中心 焕新北三县”暨北京城市副中心及北三县发展论坛正式举行，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘云中，原河北省发改委副主任谢占海、清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波，北京房地产业协会秘书长陈志等专家学者，万科、合生、佳兆业、大爱城、首开、嘉都、京投发展、珠光、新华联、碧桂园等企业高层以及知名媒体齐聚一堂，共议当前最热话题——通州与廊坊北三县整合规划发展。论坛聚焦京津冀协调发展国家级战略下，北三县与北京城市副中心发展的新趋势及变革，共同探讨新规划下北三县与北京城市副中心迎来的新契机与挑战。

有序承接 产业先行 北三县发展未来可期

新浪乐居北京公司总经理唐亮出席本次大会，并进行了开场致辞，唐亮认为，北三县和副中心协同发展是重要动作，协同发展为北三县带来新的机遇应当引起关注。今年2月11日，一则通州将与北三县整合规划的信息出台，规划提到将全力推动通州区和北三县地区协同发展，做到统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。随后，仅数日之隔，北京和廊坊北三县项目在大厂进行了推广洽谈会，当天共签署 52 个项目，总投资额超过 300 亿，超过 50 家企业达成了投资意向，涵盖产业、公共服务、城市运行保障等领域。

新浪乐居北京公司总经理 唐亮

唐亮表示，作为离北京最近的北三县，新浪乐居一直非常关注北三县的发展，同时也去北三县，包括新中心的各个区域，进行了实地的探访。通过实地探访可以看到了北三县和副中心已经产生非常多的变化。比如大厂产业新城的影视小镇、香河机器人创新小镇、燕郊高新技术产业园区等各大创新产业已经逐步落成，无论是从公共交通路网，还是文化艺术中心、大型市政公园、体育场馆、医疗配套等区域大型社会公共配套设施，北三县每日都有新变化。

融入国际科创中心 北三县进入精致发展阶段

对于北三县发展方向，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘云中表示，北三县要在规模约束下精致发展，应适度竞争共同发展，不必强调产业的差异化。在多种政策推动下，有理由相信北三县未来将是一个大都市区的中心城区，整个生活方式、就业方式均会向精致城区转变。

国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任 刘云中

对于北三县的发展模式，刘云中表示，北三县应该充分利用副中心建设的机会，尤其是“四统一”的政策的优势，打造创新性产业，既要与北京的创新性城市建设相融合，也要“三城一区”主动做产业技术等对接；北三县不要过多强调差异化，应抱着开放的态度，在与北京发展更相关的科创、文化领域做出创新。同时，刘云中也补充，注意发展过程中的风险和不确定性，比如会有过犹不及的方式、政策和预期会有一些差异、建设速度和规模出现问题等，都需要时间进行调整。

北三县具有先天地缘优势 应达到“六同”高品质发展

原河北省发改委副主任 谢占海

原河北省发改委副主任谢占海表示，北三县应该按照京津冀协同发展规划，积极融入国际科技创新中心。谢占海介绍，京津冀协同发展规划有两大任务，一个是疏解北京非首都功能，一个是建设具有国际影响力的创新驱动发展城市群。北三县地处京津廊、和京津唐两个发展轴线的中心交汇位置，这是北三县的最佳优势，是天赋。通州与北三县“四个统一”利好下，北三县应积极主动对接和服从北京城市副中心建设规划，承接北京非首都经济功能，承接教育、医疗，企业总部转移，成为科技创新能力拓展区，科技成果转移区。

具体来看，首先要发展现代农业、现代种植业和养殖业，以及农产品加工业，为首都地区提供生态安全的农产品；第二，以小城镇为载体，规划建设若干特色小镇；第三，按照国家创新驱动发展战略纲要规划建设创新驱动发展示范区。壮大创新主体，引领创新发展。建设高水平人才队伍，筑牢创新根基。推动创新创业，激发社会创造活力。要多渠道增加创新投入，要面向全世界，聚集创新发展要素；第四，北三县发展要腾笼换鸟，为高新技术产业、高端制造业提供场地及机会，利用国家的乡村振兴战略，要把产业园区转型特色小镇。大力度“招商引资引企引智”，面向全世界引进创新驱动发展要素。

整体协同 通州与北三县将共建精品城市群

清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波表示，北京城市副中心是按照世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位打造成为一个未来城市的样板，是新时代的精品城市。从整个规划到建设到后面的管理、到服务，甚至未来的治理，都是更加精品化、精致化、精细化、精准化的要求。“国际一流的宜居之都的示范区”、“新型城镇化的示范区”、“京津冀区域协同发展示范区”，这三个示范对副中心发展也提出了很高的要求，打造与雄安新区两翼并进齐飞、保护历史文化资源、没有城市病的城区。

清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长 彭剑波

彭剑波指出，通州与北三县协同发展，并不是副中心与北三县协同发展，因此首先要端正五个认识： 第一，是协同，不是合并。通州的产业职能不完全等同于北三县的产业职能，通州的机遇不完全等同于北三县的机遇，通州要围绕首都定位的副中心来进行相应的分担、共担、承担。而北三县属于河北的行政区划，是非首都相关的行政区，所以首都的通州和非首都的北三县是协同，而不是合并；第二，双向协同，而不是单向协同。不只是通州要与北三县协同，北三县也要主动跟通州进行对接；第三，要客观认识差距，有序开展协同。财政实力、行政资源调动的能力、相关的治理的人才的缺乏、相关的教育配套、公共服务等一些的滞后，要客观认识；第四，北三县要寻求整体协同、一体协同，拒绝各自为政；第五，不仅是建成区的协同，还应考虑乡村地区的协同。

环京城市群的打造需依托中心城市 创造内生动力

对于精品城市群的打造，北京房地产业协会秘书长陈志表示，北三县要想创造人才的流动、财富的流动等，必须依托中心城市来创造内生动力 。“如果没有中心城市的引领、输出和带动，北三县的内生动力无法创造，差异化和错位化发展是应对目前这种困局的必要途径”。

北京房地产业协会秘书长 陈志

同时陈志补充，房地产是经济发展的晴雨表，没有房地产先行带动作用，经济发展缺乏动力，日常生产生活等基础设施都离不开房地产的发展，“这是社会经济发展的规律，我们不用回避，但是如何发展需要深入考虑”。对此陈志给出以下几点建议：

第一，房住不炒的基调不会变。在目前的调控政策下，三河、香河、大厂这样的区域，如何布局、如何搞好，如何做好房地产的管理工作，如何做好市场的工作，如何能够形成一个有效的市场带动，这几个问题非常重要。差异化调控在未来肯定是一个非常重要，各个城市甚至各个区域都会不一样，应引起关注。

第二，住房消费是我们居民消费的重要内容，所以消费对于房地产和整个中国经济的带动作用非常重要，是有效提升经济增长的目标或者是一个经济增长的动力。

第三，房地产要高质量发展，副中心和北三县也应要求高标准的对接，所以北三县的房地产发展要以北京的需求为主、要以北京疏解出去的或者北京愿意向外来购买产品的这样的家庭的需求为核心、打造出功能清晰、符合行业和地区绿色、可持续标准的建筑产品。

“美好新中心 焕新北三县”区域发展论坛现场

本次活动上，权威机构、规划专家对未来通州和北三县的“四个统一”做出了更加全面的解读，并对区域经济发展的创新模式和方向提出重要建议，产业代表们也对通州和北三县未来的发展前景更加明晰。美好新中心，焕新北三县，通州和北三县未来将形成何种规模？又会取得何种成就？让我们拭目以待 ！

原标题：房地产税要开门立法

据媒体报道，国家税务总局原副局长许善达在海南的一个经济论坛上表示，房地产税处在研究起草阶段，是指还没有形成共识，还有很多问题还在研究，并且意见分歧不小。

房地产税立法在全国两会上陡然提速，政府工作报告提出“稳步推进”，全国人大常委会报告则提出2019年要集中力量落实制定包括房地产税在内的重大立法事项。

从房地产税话题在2010年升温算起，已经过去九年。这期间在重庆、上海先后试点，可谓不温不火，既没有达到政策初衷，也没有其他省市加入。

九年时间，房地产税厘清了一些“执念”，比如降房价。因为房价不是一个线性问题，而是属于深层次的制度供给问题，包括土地、财政、民生、投资、税费等。房地产税可能对于投机炒房有所压制，但对于其他变量的影响甚小，不足以解决高房价的问题。正如多位经济学家所说，房地产税在房价供求方面不能成为决定性因素，亦不能在货币供求方面成为决定性因素。从中长期看，开征房地产税对房价的影响有限，对此期望甚高，则失望甚大。现在看来，寄希望于房地产税降房价的预期，已经变得稀薄。

九年时间，让房地产税从争议走向某种共识。刚开始时，市场对房地产税颇有微词，认为在土地出让金照收的情况下，房地产税无异于重复征税，“吃二茬苦，受二茬罪”。一切问题都是时间问题。随着土地财政开始刹车，“营改增”后地方财政吃紧，房地产税箭已扣弦，不得不发。如今，大家对征税本身已经没有异议，而是纠结于税基、税率、豁免等技术层面，纠结于不同性质的住房，比如共有产权房如何因应变化。

九年时间，也只是让房地产税进入“研究起草”，盖因楼市既在一定程度上“绑架”了中国经济，也在一定程度上被有产者“绑架”。屁股决定脑袋，恒产决定心态，房子成为国人财富的主要体现形式，这是法律政策必须直面和考量的现实。毕竟，楼市的产业链条太长，利益链条太广，牵一发动全身，需谋定而后动，而非意气用事，让公牛闯进瓷器店再说。

房地产税立法将是“特别的”，因为公众对自身财富的焦虑是真实的，也是有着强烈表达欲望的。这部法律要做到“和而不同”，就必须开门立法，从一开始就让各个利益阶层有参与表达的方式，最广泛地征求民意和专家意见，不怕交锋和争论，不怕激烈，最后由全国人大协调四方。程序正义很重要，它可能不效率，却是能够取信于人的。

多歧为贵，兼听则明。开门立法，就是要让公众对房地产税看得见、摸得着，从而将预期分摊在一个尽可能长的时间。开门立法，可能“初极狭”，而后“豁然开朗”，要将最大困难前置，而非后置，遂成长尾，尾大不掉。（韩哲）