本报记者 王丽新

又是一年业绩释放期，两年前高价买地的房企已经感受到了市场的压力，过去依靠赌土地红利和人口红利规模的开发商们，开始“学乖”了。

2019年，房企们不再高喊销售目标要增长50%以上，目前公布销售目标的房企，增速多不足30％，甚至包括头部房企在内的部分开发商已经不再公布销售目标，因为这个目标要根据市场变化，随时调整才更“靠谱”。

“2019年，房企更关心回款指标和现金流状况，在投资布局上则更倾向于回归一、二线城市。”同策研究院总监张宏伟接受《证券日报》记者采访时表示，行业销售状况整体下滑，直至今年三季度这一状况预计都不会改变，因此目前来看，房企定的销售目标普遍偏向保守。

《证券日报》记者与多家房企高管交流后获悉，在销售规模已经晋级“千亿聚乐部”的房企中，头部房企仍聚焦强化房地产主业，对于不盈利的多元化业务的持续投入则有所收敛；晋升至“千亿阵营”的房企则基本放弃了买高价地扩张的模式，转为“稳中求进”；中小民营房企则多数直接收缩了投资战线。

“收敛聚焦”强化地产主业

有公开数据显示，包括万科在内的TOP3的发展商共获得13%的市场份额，超过1/8；TOP10的发展商是28%的市场份额，超过1/4；TOP20的市场份额为39%，TOP30为54%，TOP50为64%。

在万科董事长郁亮看来，这说明头部的企业越来越重要，50家开发商获得2/3的市场份额，竞争会越来越激烈，而且是重量级选手之间的相互竞争。郁亮认为，住宅全面短缺时代已经结束，但中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。

鉴于此，郁亮提出，2019年万科要收敛和聚焦，聚焦主航道，巩固提升基本盘。面对高度的不确定性，2019年万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维。

但对于房地产主业，万科、恒大和碧桂园等头部房企还是保持继续扩张的战略方向。从今年前两个月的拿地情况来看，万科仍拿出了270多亿元拿地，且保持了行业第一位。但不得不说，有些房企去年下半年就大幅减少了拿地投资金额，从某种程度上来说，克制扩张欲望成为部分千亿元量级房企发展的稳定剂。

一组数据可以反映出房企对土地投资的新逻辑。2018年全国土地出让收入6.5万亿元，较2017年同期下降15.7个百分点。进入2019年，热点城市整体土地市场依然处于相对低迷状态中。中原地产研究中心统计数据显示，截至3月18日，全国卖地最多的50大城市合计卖地土地成交金额为5966.9亿元，同比减少了20%。其中，35个城市土地出让溢价率下调。

时间倒回到三年前，2016年至2017年间，恰恰是这些中型房企为了向1000亿元、2000亿元、3000亿元甚至更高销售规模进发而抢地，全国一度出现数百宗高价地。彼时，地王层出不穷，有的地块地王纪录甚至保持不了一天，就被新的地王所取代。

而对于2019年的投资逻辑，多家房企都有自己的准则，但“量入为出”几乎成为共识。

旭辉控股主席兼执行董事林中日前表示，“我们今年买地坚持两个原则，第一是量入为出，买地金额的多少跟今年实际的销售和回款是挂钩的，基本上是上个月回了多少钱，扣掉开支，下个月就可以买多少钱的土地，2019年买地预算应该会少于回款的45%；第二个原则是看买地的机会，地价便宜时多买一点，如果有些地方比较贵了就买少一点。”

另一个销售规模近2000亿元的阳光城执行董事长朱荣斌近期也表示，“确实去年下半年因为市场的下行，我们收缩了很大的投资规模，最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标。”但他同时表示，在形势敏感的情况下，阳光城把安全运营放在比较高的位置，“如果土地储备规模跟公司的去化、开发能力不匹配，加上融资成本又这么高，房价不维持高增长的话，土地储备大了不见得是好事。”

多元转型业务投入谨慎

在房地产行业增量市场天花板来临之际，焦虑之下，近年来开发商们都在忙着去地产化，从“开发商”变成美好生活服务商是转型方向，因为这意味着可以围绕地产主业，发展多元化业务，寻找新的利润增长点，做“百年老店”。

但转型并不容易，不管地产＋互联网、地产＋文化＋旅游、地产＋养老模式，还是长租公寓、商业地产运营，甚至干脆脱离地产行业，投资农业、新能源汽车等其他业务板块，这些产业都需要沉淀资金，短期内盈利空间都是模糊的，需要时间给出答案。

实际上，根据记者与多位房企高管交流的情况来看，在地产业态布局方面，商业、长租公寓、养老和产业地产等持有运营性资产，目前千亿元量级房企几乎均有布局，只不过投资比例有所不同。比如，长租公寓可能是某些房企的主航道业务，但也可能是另一些千亿元量级房企的非重点业务。

总体来看，即使是商业地产，在房企投资预算中，也都是以每年的销售回款、盈利等多方指标为考核，采取一定比例去投资，谨慎布局扩张。其中，对于创新业务，更是采取试水心态，灵活把握投资动态，一旦势头不好，很可能要减少投资预算，甚至叫停。

正如郁亮所说，行业的转型绝非易事。找到一个和房地产行业体量和赚钱前景都相当的行业，几乎没有可能，万科做物业、物流的时候，发现每平方米赚的钱都是以了几角、几分为单位时，大家便觉得无从下手。但“尽管房地产行业还不错，不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去，所以我们必须要做新业务。”

对于新动能业务发展的不平衡，郁亮表示，“如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为我们不知道怎么持续下去。”

一句话概括，对于当下的房企发展来说，已经从“进中求稳”变为“稳中求进”。这或许是去杠杆大势下的被动选择，也可能是房企真的意识到跑得太快会出问题，不如稳下来修炼内功，比如提升产品力，扩大品牌影响力等动作，毕竟，未来的较量是高手之间的竞争。

编者按 再过一周，北京的商办市场将迎来“3·26”新政落地两周年。两年里，开发商经历了从侥幸、着急到妥协、找出路；购房者的心路历程也从买还是退，到租还是住、卖还是等；对于大兴、房山等商办项目集中的区域，从曾经的开盘火爆到急速冰封； 两年过去，市场的真实情况到底如何？商改住等挂羊头卖狗肉的违规销售是否存在？对于土地资源稀缺的北京而言，既有的项目如何转化？未来的市场究竟在哪里？新北京楼市周刊本期推出“北京3·26商办新政两周年特别报道”。

继2017年住宅认房、认贷、“认离”后，北京楼市于当年3月26日针对商业、办公类项目管理再次打出调控重拳。一纸《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称“‘3·26’商办限购令”）的出台，使得当年北京商办市场量、价齐跌，火热数年的商办市场交易转为近乎冰封。时至今日，在多家机构统计数据之中，商办市场仍未恢复昔日鼎盛之时的元气，成交情况未见明显改观。

在“3·26”商办限购令即将满两周年之际，北京商报记者探盘大兴及房山区这两大商办存货“重灾区”发现，商办类项目价格相比市场最红火之时已经大幅降低，其中总价低的小户型商办产品“成交难”状况有所缓解，一部分刚需购房者受制于住宅资质未满或支付能力有限，仍将商办类项目作为住房过渡的首选。而对于不满足购房资质的个人购房者，开发商向购房者推荐专业第三方公司代办空壳公司，使客户满足资质“曲线购房”的不合规操作仍然存在。

新房：

元气未复 小户型活跃度小有提升

受“3·26”商办限购令打压的商办项目，仍未恢复过往元气。

合硕机构监测数据显示，商办限购两年来（2017.3.27-2019.3.26），商办类项目的供应套数及成交量较比限购前两年（2015.3.27-2017.3.26）分别下滑73.5%以及81.04%。而根据中原地产研究中心统计数据，自“3·17”新政及“3·26”商办限购令施行以来，北京商办项目成交量同比跌幅超九成。诸葛找房方面提供的数据则更加清楚直观地看出成交量的转变，在“3·26”新政出台之后，北京商业与办公类项目的成交量大幅下跌,自2017年4月以来商业月均成交296套，办公月均成交684套。

北京商报记者探盘大兴区及房山区这两大商办调控“重灾区”多项目发现，当前在售房源多为限购前取证的陈年旧盘遗留房源，去化速度及可售数目虽小有差异，不过共性特征皆为成交冷落，但是近期市场需求活跃度小有提升。

位于大兴区亦庄板块之上的商办项目老盘——林肯公园，当前也有部分房源在售，尽管不复往日高价抢购的风光，但是因其位于亦庄核心区域且周边配套齐全，售价领先于该区域内同类型商办房源。根据该项目销售人员表述，当前在售房源在100平方米左右，精装修售价为5万元/平方米。据悉，该项目此前售价曾高至7万元/平方米。

同大兴区类似的是，房山区长阳及良乡两板块区域内均无新商办类项目推出，在售小户型房源为尚未清盘的商办项目中的顺销尾盘，商办产品销售价格基本上都处于历史低点。

长阳板块中，万科FCC中央城售楼处尽管门户大开，但是并不对客户进行接待。该项目销售表示，项目房源已经售罄。当北京商报记者问及未来是否有新一期房源推出时，销售人员坚持称整个项目已经清盘。不过一位自称熟悉该项目的人士表示，其实万科FCC中央城未来还会有商办产品推出，新一批房源可能会在4月拿证，只是在未取得预售证前不便对外宣传，未来该项目售价很可能逼近3万元/平方米。据了解，当前该区域内商办类产品价格大多处于2.6万元/平方米。

位于良乡大学城板块的远洋·仕家，是2019年1-2月房山区域内唯一有网签记录的商办类项目。统计显示，今年前两个月，该项目集中签约了11套房源，平均单套面积为50平方米左右，销售均价为2.48万元/平方米。

远洋·仕家销售人员告诉北京商报记者，该项目在2017年限购前就已入市销售，商办产品均为复式。此前在遭遇限购之初，部分前期已认购的客户因无法支付全额款项选择退出，加上另有一些客户认为商办市场利空不愿再购买，因而腾退出十几套房源。为此，公司决定以特价形式清盘项目，目前这些房源也陆续售出，仅剩两套房源在售。一套是位于1层的27平方米户型，销售总价为80万元左右；另一套则是位于14层的45平方米户型，单价折扣力度较大，为2.2万元/平方米左右，总价约为100万元。

二手房：

价格倒挂叠加高附加成本 再交易难度大

事实上，商办项目新房及二手房无一幸免于整体商办市场的不景气。从昔日备受追捧的“香饽饽”，到转变为炒房客以及盲目跟风购房者手中的“烫手山芋”，“3·26”商办限购令发布近两年间，北京早些年销售顺畅的商办项目，当前再交易却遭遇着“出售难”的尴尬境况。

北京商报记者在走访大兴区商办市场过程中了解到，项目增值未达业主预期以及商办限购令严格规定的再交易对象条件，是制约商办类房产再入市流转的主要因素。

一名熟悉大兴区楼市的销售人员向北京商报记者介绍称，以南五环附近小区——金色漫香林6区为例，该项目商办产品最低出售价格大概为2.8万元/平方米，市场最高点时售价逼近3.5万元/平方米。不过，近期有意向出售房屋的业主曾对外喊出售价3.8万元/平方米，但是其87平方米的中小户型房屋却鲜有人问津。据透露，该业主彼时购房总价为256万元，按照面积计算，每平方米单价折合约为3万元。

“购买商办房已经多年，除了总房款和购房后必须缴纳的契税及公维费用，我还承担了装修费以及商办类房产持有期间的纳税等各项费用，这么算下来其实持有成本并不低。如果以原价出售房产，心里有点接受不了，这么多年好歹也该有些增值。”上述业主在通过与意向买家的交流协商后，将房屋售价由最初的3.8万元/平方米下调至3.4万元/平方米。

不过，每平方米4000元的价格让步，并没有对此前咨询的买家产生实质性吸引。

据上述知情销售人员表述，买家认为二手房交易税名目多且税费高，如果二手商办房源没有明显的价格优势，不如着手购置商办类新房。

未来：

价格筑底 市场复苏但非回暖

在合硕机构首席分析师郭毅看来，“3·26”商办限购令后，北京商办市场成交量及价格明显下调。从目前来看，因为调控新政对于商办项目规划、销售对象、购房资格以及信贷监管都做出了诸多规定与要求，商办产品面临着巨大的去化压力，很多开发商也由此调低了此前的价格预期，小户型商办产品价格基本上已经进入到一种筑底的状态。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也指出，目前北京商住市场仍然处于低谷，并将此现状产生原因归结于政策不确定性所造成的观望。“就目前来看，北京商办类产品存量依然很大，尤其是大量新增商办项目，由于存在最小500平方米的产权限制以及不允许上下水的规划设计限制，开发商面临很大的销售难度。”

但值得一提的是，郭毅分析指出，当前小户型商办产品供应有限，其低总价的价格优势以及日渐显露的稀缺性，对于市面上的一部分尚未满足北京住宅购房资质的刚需客群、存在真实办公需求的小微企业的确存在较大吸引。从小户型商办产品需求端的近期市场表现来看，北京商办市场现阶段有所复苏迹象，但是尚未达到可以称之为“回暖”的阶段。

“借助小户型商办产品的低总价以及稀缺性，北京商办市场自‘3·26’调控后的成交冰封状态逐渐有所缓解。但实际上，市场仅为复苏而已，还远达不到回暖。受调控影响，当前商办产品价格确有明显下调，不过租金水平未有显著调整，租售比还是可以的。”郭毅如是补充道。

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾/文高蕾/制图

一套照片成为多套房源共用的“实景”、相同房源价格相差数十万元、10个房源半数是假的……一些房产中介通过发布虚假房源、伪造房屋交易价格等方式，诱导购房者、租房者上钩。记者调查发现，房产中介发布虚假信息的现象在许多房产信息平台上存在，扰乱了房地产交易市场秩序，亟待加强规范管理。

中介平台发布虚假信息“名目张胆”

“看到你们在网上发布的那套三室二厅、总价415万元的学区房，能去看房吗？”记者问。

“不好意思，这套房源已经不存在了，我这儿还有差不多位置的其他房源，来看看吧。”房产中介经纪人答。

记者近日在山东济南等地调查发现，房产中介发布虚假房源的现象普遍。这些虚假房源往往具有“高性价比”，有的与正常房屋售价或租金偏离20%以上，有的“装修豪华”其实根本不存在，却被中介明目张胆地挂在房产信息发布平台上。

“你看到位置优越、精装修、价格又十分优惠的房源，基本都不可能看得了房，都是假的。”济南市民李飞说。他告诉记者，最近他想在济南历下区租一套房子，看了多个平台发布的信息，筛选出一批中意的房源，但最后都被虚假房源“套路”，“这个现象普遍存在，不只在一家平台”。

“你们发布虚假信息，不怕被查吗？”记者问。“没人管，大家都这样，大不了撤下来。”一个房产经纪人满不在乎地回答。

吸引客户、获取电话、诱导成交是主因

“为何要发布虚假房源？”记者问。

“为的是先用‘条件好’‘价格低’的假房源把客户吸引过来，获得客户的电话和微信后，可以精准推销位置、价格相近的房源。”一位中介人士说，行业内都这样，他不这样做很难吸引到客户。

记者调查了解到，在诸多平台上，房产中介经纪人不仅会以自身名义发布房源信息，有时还会假冒个人卖家，以“个人房源”名义发布信息，诱使购房者、租房者打电话咨询。“被发现是假的也不要紧，要紧的是拿到这些人的电话号码。”一位赵姓业内人士说。

多位市民表示，不敢轻易拨打网络上中介机构的电话进行咨询，否则会经常接到各类房产机构的电话。“不仅有二手房中介，还有推销新房的，甚至有询问是否需要办理贷款的，有时一天能接十几个电话。”李飞对此非常烦恼。

除了吸引客户、获取电话外，业内人士告诉记者，发布虚假的价格信息还能起到引导市场价格、诱导客户尽快成交的作用。比如在房价上涨期间，可发布部分高于市场价格的房源信息，并告诉有成交意愿的客户这一小区房价在快速上涨，不尽快签约可能错失机会，以此刺激客户迅速作出决定。

房产中介虚假房源等问题在不少地区已成为房地产领域投诉的热点。据潍坊市住房和城乡建设局近日发布的一份文件，2018年仅房产经纪机构行为引发的投诉信访量占房屋交易信访总量的46.83%。

“虚假陷阱”何时休？

部分消费者和专家表示，近年来房产中介发布虚假房源信息问题屡禁难止，从维护房地产市场长远健康发展角度考虑，需要进一步加大查处打击力度，建立制度化的监督体系，有效减少房产中介不规范行为，切实保护消费者权益。

山东正之源律师事务所律师隋庆认为，《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务”，同时部分房产中介人员将客户电话转卖等行为，也严重侵害了消费者权益。

“不能让网络平台成为虚假信息的集散地”，济南市房地产业协会秘书长李刚说，房产信息发布平台应强化审查义务，对发布虚假信息的中介机构和个人给予一定期限内禁止登录和发布信息的处罚。同时，平台若未对消费者尽到安全保障义务，造成消费者损害的，主管部门也应保护消费者权益，责令平台依法承担相应的责任。

2018年下半年，北京市住建委曾通报称，58同城等网站存在对发布主体身份认证、房源真实性核实机制不完善等问题。今年3月，北京市住建委又公布了18家存在发布虚假房源信息等违规行为的房地产经纪机构。济南市住房保障和房产管理局也于近日对济南连城房产经纪有限公司民生大街分公司等3家中介机构进行通报批评，责令立即整改发布虚假房源等行为。

受访专家认为，各地在加大查处打击力度的基础上，应引导从业机构强化行业自律，形成政府监督、行业自律、企业自查、社会参与的综合管理体制，尽快刹住中介平台虚假信息泛滥之风。

新华社济南3月20日电

新华社记者 袁军宝 邵鲁文 来源：中国青年报

本报记者 赵 琳 见习记者 王晓悦

中航善达的“卖卖卖”模式已出现副作用。随着房地产资源的置出，上市公司房地产开发板块逐渐收缩，但物业管理业务的低毛利率仍难以支撑业绩。2018年，公司扣非净利连续第三年为负，共计亏损1.5亿元。

为了解公司下一步战略，《证券日报》记者致电中航善达董秘办，工作人员称董秘与证代均出差，并向记者推荐公司品牌负责人韩经理。记者联系到韩经理后，韩经理再次以出差为由，拒绝了采访要求。

深职院房地产研究所所长邓志旺向记者表示，从服务质量来看，中航善达的客户满意度较高，物业管理做得并不差。但作为一家老国企，中航善达有很多体制上的问题，负担比较重，所以毛利率远低于同行，转型的确是比较困难的。

变卖资产获利12.42亿元

中航善达2018年的年报数据十分亮眼。公司2018年实现营业收入66.56亿元，同比增长12.94%，实现净利润8.57亿元，同比增幅高达468.85%。但不难发现，公司实现盈利主要依赖12.42亿元的房产变卖款，若扣除多项非经常性损失，中航善达的扣非净利则亏损1.5亿元，这是公司连续第三年扣非净利为负。

2018年7月份，中航善达挂牌转让惠东县康宏发展有限公司51%股权及贵阳中航房地产开发有限公司70%股权，成交价格分别为4.24亿元和9.24亿元。此外，公司在2017年转让了中航城置业（上海）有限公司100%股权及深圳市深越联合投资有限公司27%股权，并于2018年收到款项。扣除成本及各项费用后，上述四项资产转让共计实现投资收益12.42亿元，对公司2018年的业绩起到力挽狂澜的作用。

然而，这是一个拆东墙补西墙的过程。

数据显示，中航善达2018年前两个季度运行平稳，扣非净利维持在5546.5亿元与6248.12亿元，且与净利润相差不大。进入三季度，获得变卖房产收入后公司的净利润突飞猛进，但随着房地产板块收入的减少，其扣非净利润也陷入亏损。公司第三、第四季度净利润为7.05亿元及2594.02万元，扣非净利则分别亏损1360万元及2.55亿元。

受此影响，中航善达2018年经营活动产生的现金流量净额为12.81亿元，相比2017年的25.63亿元锐减过半。变卖资产后，公司2018年末的总资产下降到132.36亿元，相比2017年末减少三成。

转型物业毛利偏低

房地产板块收缩的同时，中航善达的物业管理板块却未能支撑起业绩。

数据显示，公司房地产开发业务共实现营业收入27.03亿元，占公司营业收入的40.61%；物业管理业务共实现营业收入37.18亿元，较上年同期增长29.68%，占公司营业收入的55.87%。但公司利润仍由地产板块支撑，2018年地产业务实现净利润6.81亿元，物业管理业务仅实现净利润1.64亿元。

这暴露了中航善达转型的一个痛点，即物业管理模块的毛利率偏低。事实上，自2011年首次披露“物业、餐饮等服务业”的毛利率以来，该指标就一直处于下滑通道，从2011年的顶峰16.1%逐年下降到2018年末为11.76%。具体到物业管理板块则更低，毛利率仅为9.83%，比2017年再减少0.72个百分比。

“这个毛利率在业内是很低的。”邓志旺告诉记者，好的物业管理公司毛利率可达30%，中等水平也有10%至20%的毛利率。数据显示，同样深耕深圳地区的龙光地产2018年物业管理板块毛利率为35.6%，碧桂园服务、彩生活等上市物业公司毛利率也在30%以上，体量较小的浦江中国，2018年中报毛利率为18.4%。

事实上，中航善达在物业管理行业并非新手，中航善达的前身是由深圳国资委控股的深圳南光集团，公司原主营业务为物业管理、租赁和酒店服务。

1994年上市后，深圳南光集团的业绩一直未见起色。为求生存，公司决定转型投资房地产，并于2007年更名为“中航地产”。然而，在2008年金融危机的冲击下，公司的业绩并不稳定，此后更因规模未达标，被国资委要求放弃开发业务，转型物业管理，并于2018年更名为“中航善达”。

自2016年提出转型物业管理后，上市公司甩卖房地产资产已持续三年，扣非净利也连亏三年。接下来，回归老本行的中航善达如何应对危机，仍有待观察。

本报记者 赵 琳 见习记者 王晓悦

中航善达的“卖卖卖”模式已出现副作用。随着房地产资源的置出，上市公司房地产开发板块逐渐收缩，但物业管理业务的低毛利率仍难以支撑业绩。2018年，公司扣非净利连续第三年为负，共计亏损1.5亿元。

为了解公司下一步战略，《证券日报》记者致电中航善达董秘办，工作人员称董秘与证代均出差，并向记者推荐公司品牌负责人韩经理。记者联系到韩经理后，韩经理再次以出差为由，拒绝了采访要求。

深职院房地产研究所所长邓志旺向记者表示，从服务质量来看，中航善达的客户满意度较高，物业管理做得并不差。但作为一家老国企，中航善达有很多体制上的问题，负担比较重，所以毛利率远低于同行，转型的确是比较困难的。

变卖资产获利12.42亿元

中航善达2018年的年报数据十分亮眼。公司2018年实现营业收入66.56亿元，同比增长12.94%，实现净利润8.57亿元，同比增幅高达468.85%。但不难发现，公司实现盈利主要依赖12.42亿元的房产变卖款，若扣除多项非经常性损失，中航善达的扣非净利则亏损1.5亿元，这是公司连续第三年扣非净利为负。

2018年7月份，中航善达挂牌转让惠东县康宏发展有限公司51%股权及贵阳中航房地产开发有限公司70%股权，成交价格分别为4.24亿元和9.24亿元。此外，公司在2017年转让了中航城置业（上海）有限公司100%股权及深圳市深越联合投资有限公司27%股权，并于2018年收到款项。扣除成本及各项费用后，上述四项资产转让共计实现投资收益12.42亿元，对公司2018年的业绩起到力挽狂澜的作用。

然而，这是一个拆东墙补西墙的过程。

数据显示，中航善达2018年前两个季度运行平稳，扣非净利维持在5546.5亿元与6248.12亿元，且与净利润相差不大。进入三季度，获得变卖房产收入后公司的净利润突飞猛进，但随着房地产板块收入的减少，其扣非净利润也陷入亏损。公司第三、第四季度净利润为7.05亿元及2594.02万元，扣非净利则分别亏损1360万元及2.55亿元。

受此影响，中航善达2018年经营活动产生的现金流量净额为12.81亿元，相比2017年的25.63亿元锐减过半。变卖资产后，公司2018年末的总资产下降到132.36亿元，相比2017年末减少三成。

转型物业毛利偏低

房地产板块收缩的同时，中航善达的物业管理板块却未能支撑起业绩。

数据显示，公司房地产开发业务共实现营业收入27.03亿元，占公司营业收入的40.61%；物业管理业务共实现营业收入37.18亿元，较上年同期增长29.68%，占公司营业收入的55.87%。但公司利润仍由地产板块支撑，2018年地产业务实现净利润6.81亿元，物业管理业务仅实现净利润1.64亿元。

这暴露了中航善达转型的一个痛点，即物业管理模块的毛利率偏低。事实上，自2011年首次披露“物业、餐饮等服务业”的毛利率以来，该指标就一直处于下滑通道，从2011年的顶峰16.1%逐年下降到2018年末为11.76%。具体到物业管理板块则更低，毛利率仅为9.83%，比2017年再减少0.72个百分比。

“这个毛利率在业内是很低的。”邓志旺告诉记者，好的物业管理公司毛利率可达30%，中等水平也有10%至20%的毛利率。数据显示，同样深耕深圳地区的龙光地产2018年物业管理板块毛利率为35.6%，碧桂园服务、彩生活等上市物业公司毛利率也在30%以上，体量较小的浦江中国，2018年中报毛利率为18.4%。

事实上，中航善达在物业管理行业并非新手，中航善达的前身是由深圳国资委控股的深圳南光集团，公司原主营业务为物业管理、租赁和酒店服务。

1994年上市后，深圳南光集团的业绩一直未见起色。为求生存，公司决定转型投资房地产，并于2007年更名为“中航地产”。然而，在2008年金融危机的冲击下，公司的业绩并不稳定，此后更因规模未达标，被国资委要求放弃开发业务，转型物业管理，并于2018年更名为“中航善达”。

自2016年提出转型物业管理后，上市公司甩卖房地产资产已持续三年，扣非净利也连亏三年。接下来，回归老本行的中航善达如何应对危机，仍有待观察。

本报讯 (记者王群)一家企业在下乡过程中向一个村子租用了1000多亩地准备建设狩猎场项目，让游客接触和体验狩猎文化。然而，现实情况却是借乡村旅游的名义大搞房地产开发，兴建别墅出售。随着房地产市场整体呈现下行态势，很多别墅销售不佳，企业难以收回投资成本，农民也因此无法收到土地租金。最终，该项目的投资者先后换了三拨，狩猎场没有建成，烂尾现状依然无法改观。

这是曾做过20年乡村干部的天能集团董事局主席张天任走访调研中发现的案例。“推动乡村振兴，缺的就是资本。社会资本下乡是撬动乡村振兴的活水，但现在很多资本下乡已经偏离正常轨道。”张天任近日告诉《工人日报》记者，应该防范资本下乡“热投资、冷农民”。

近两年，中央相关文件多次提出，鼓励和引导城市工商资本下乡，推动城乡要素自由流动、平等交换，解决农业发展资金瓶颈问题。与此同时，农村土地承包经营权确权登记也在全面推进。在此背景下，农业农村正在成为投资热土，社会资本投资的大型项目在各地如雨后春笋般兴起，这在一定程度上改变了乡村产业的形态和质量。

然而，资本下乡的乱象也常见诸报道：申报项目后却无心经营，以此谋取国家涉农补助和项目扶持资金；土地流转者单方“毁约”中途“跑路”……

“有的工商资本下乡之后，以发展特色小镇、乡村旅游、休闲农业等名义跑马圈地、圈而不种，变相搞房地产开发，一旦经营不善就会毁约弃耕、跑路，既损害了农民利益，又给农村留下诸多后遗症。”张天任说。

此前，一份围绕四川省工商资本下乡的调研数据显示，工商资本下乡虽然促使乡村环境、公共设施等得到显著改善，但约有66.7%的人认为，工商资本下乡并没有使自己家庭的经济状况得到明显改善。此外，部分产业发展未能反哺农民，一些特色餐饮项目基本由旅游专业合作社的成员经营，参与新村建设的农民就业机会没有明显增加。

对此，国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军表示，资本的逐利本性往往会让企业在下乡过程中选择利润大、风险小的项目进行开发运营，站在企业的角度去看无可厚非。但面对社会资本参与乡村振兴的过程中出现的“热投资、冷农民”的现象，如何让两者实现双赢是解决问题的关键。

李佐军表示，农村土地制度改革为乡村振兴带来了激活土地资源的机遇，城市居民对乡村旅游休闲、健康需求的大幅增加，也给乡村振兴带来了新的市场机遇，但实施乡村振兴战略最终还是要依靠当地农民，应该通过政策设计让投资者、下乡企业与当地农民形成利益共同体。

“相关政策应该严格设置一些准入条件，让投资者在挣钱的同时，与当地农民分享收益，努力实现相关企业与农民共赢。”李佐军补充说。

链家董事长、贝壳找房董事长左晖在接受记者采访时表示，房地产经纪行业的基础设施建设是一个重要命题。“面对如何激发存量住宅的价值，做好更适配于今天新零售的住宅运营服务，是全行业要面对的新命题。”左晖表示。

在左晖看来，衣食住行、教育、健康等领域的消费行为都在经历一个从线下到线上的“移民”过程。“房地产经纪作为一个相对复杂的行业，‘移民’的过程相对较慢，基础性数据建设也显得比较滞后，这就对整个行业提出了完善基础设施建设以提高服务效率、改进用户体验的新要求。”左晖说。

随着互联网的发展，房地产经纪机构“如何满足用户需要”的企业价值观也在不断变化。左晖表示：“链家和贝壳找房投入数字化基础设施建设，也正是对企业价值观的最新践行。同时，行业数字化的基础设施建设，不仅包括住房的基础数据，也包括相关机构和经纪人的信用数据，以及经纪行业周边业态的数据。”

左晖直言，“投身行业基础设施建设，虽不是轰轰烈烈，但却是很重要的事情，是我们一代企业家的基础使命。”

历了史上最严调控的2018年，房企的表现如何备受关注。随着行业集中度的进一步加剧，克而瑞数据显示，2018年TOP200各梯队房企规模持续增长，销售金额、集中度较2017年同期均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。

一方面，龙头企业市场占有率不断提升；另一方面，严调控下龙头房企具有资金、规模、管理等优势，生存空间反而更大。而对于中小房企而言，生存空间被不断挤压。

中海、富力、景瑞三家房企的年报对比，正是大中小房企在2018年的真实表现。

在房地产行业，中国海外发展（0688，HK，以下简称中海）无论哪一项指标都算得上是“优等生”。

2018年中海的这份全年财务报表依旧无可挑剔：实现经营溢利707.3亿港元，股东应占溢利达449.0亿港元，净利润率达26.2%，净借贷比率控制在33.7%。

《每日经济新闻》记者注意到，坐稳“净利润之王”多年的中海，过去数年间过于注重盈利的平衡而限制了规模的发展，随着一众高举高打房企的迅猛生长，这一王座今年很可能要让予恒大集团。

中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国表示，为了净利润的增加，中海会增加规模，公司也在增加土地储备。“在净利润和行业方面我们希望能保持前列，我们也有信心实现领先地位。”

力保净利优势

虽然中海这些年在规模上始终没有登顶，但凭借着惊人的净利润率和稳居行业TOP10的销售规模，还是在“净利润之王”的位置上坐了超过10年。

情况是从中海规模增速放缓和以恒大集团为首的高周转房企迅猛增长开始改变的。随着恒大销售额的爆发式增长，其结算规模在2018年上半年已经超过人民币3000亿元，而中海2018年全年实现的收入不过1714.6亿港元。

中海2018年全年实现归母净利润449.0亿港元，而2018年上半年恒大的归母净利润已经达到人民币308.05亿元。如无意外，恒大今年全年的归母净利润将超过中海。

如果对比历史数据，可以看出中海近几年的净利润额增速正在放缓。《每日经济新闻》记者从年报中获取的数据显示，2012~2017年，中海的净利润额分别为187.2亿港元、230.4亿港元、276.8亿港元、333.1亿港元、370.2亿港元和407.7亿港元，增幅分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。

外界对于“优等生”总有着更多的期待，也因而在业绩会上，净利润的指标成为提问环节的高频词。

对于净利润增速放缓的问题，颜建国在业绩会上坦诚：“总的来看还是由于结算的原因，我们的营收和利润由过去几年转换而来的，上几年我们的销售增长速度没有那么快，所以增长没那么快。而且中海（净利润额）基数较高，2018年也有370多亿港元了。”

颜建国还表示，规模不是中海最重要的目标，净利润率才是中海的最终目标。“当然为了净利润的增长，规模增长也是必须，中海会保持净利润在行业前列，我们也在努力。”

谨慎与进取

虽然管理层表态在规模上会更加进取，但一如既往的是，中海为自己设定了一个十分“保守”的年度销售目标。颜建国称，2019年，中海的目标销售增长额是3500亿港元，同比仅增长16%。

不过超额完成应该是大概率事件。中海一直习惯于立下一个无惊无喜的销售目标，再在年中提高销售目标，最终超额完成——这些年来都如此。颜建国也称：“市场好的话，预期会超额完成。”

在纳储方面，中海地产还是表现出对规模的渴望。2018年，中海在内地28个城市和香港新增63幅土地，新增总楼面面积为1764万平方米，总地价为1443.2亿港元，权益地价为1084.4亿港元。截至2018年底，中海系列公司土地储备为9144万平方米。

对于今年市场的预期，颜建国称，今年房地产市场平稳健康发展，房地产行业从高速期进入平稳期。“稳健的市场环境下，我们设立销售目标，我们的指标不算进取，我们的去化率达到50.3%便可以达到销售目标，是正常年份的去化率。总体来看，管理层对完成指标有信心。市场如果好一点，我们的机会就在。”

在投资策略上，中海还是坚持在一二线城市，其中一线城市是投资重点。“去年中海在北京、上海、香港的土地投资额达到400亿港元，超过了1/3。”颜建国推算，目前中海已经进入40余个城市，如果深耕当地市场，就能达到6000亿港元的体量，空间巨大。

近日，泰州泰兴市的张先生打算通过中介向王先生购买一套商品房。由于张某、王某互不信任，就先付款还是先过户发生了争议。中介老板提议，由卖方将房产证暂存于中介，同时由买方将购房款打入中介账户，待过户完成再由中介将购房款打入卖方的账户。

随后，张先生将90万元购房款打入中介账户，王某将房产证交由中介保管。待双方一同去过户时，中介陈某却告知，其为了清偿个人债务已将购房款挪作私用，王某的房产证也被其私自抵押给了债权人。

目前，当事双方已将中介告上法庭。

律师提醒，房屋买卖是生活中的大事，涉及房产所有权的归属及大额资金的安全，切勿轻易将房产证、购房款交由中介保管，各地银行均开设有监管账户，为确保交易安全可通过监管账户进行交易。

肖建波毛晓华

记者近日在山东济南等地调查发现,房产中介发布虚假房源的现象普遍存在。一套照片成为多套房源共用的“实景”、相同房源价格相差数十万元、10个房源半数是假的……为何要这么做,中介说“先用‘条件好’‘价格低’的假房源把客户吸引过来,获得客户的电话和微信后,可以精准推销位置、价格相近的房源。”为了推销房源,有的中介还伪造房屋交易价格,诱导客户尽快成交。记者调查发现,这些现象,在很多城市、在许多房产信息平台上存在(3月21日《中国青年报》)。

媒体曝光的以上行为,法律早已不是空白。2010年,当时的住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》(简称《办法》)明确规定,从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则,遵守职业规范,恪守职业道德。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得“捏造散布涨价信息”“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息”“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易”“泄露委托人的个人信息,谋取不正当利益”。

而不少房产经纪人却满不在乎。“没人管,大家都这样,大不了撤下来。”这倒是道出了行业混乱的根源。

因为“没人管”,发布虚假房源成了行业“明目张胆”的操作套路,丝毫不带羞耻感的从业操守,连“潜规则”的遮羞布也懒得遮,反倒让依法从业本分经营的房产中介陷入困境;因为“没人管”,逼着买房人、租房人在多次被“钓鱼”后,练就了火眼金睛,依然真假难辨;因为“没人管”,让有房可居这一基本民生需求,变得难上加难。

要对“没人管”追问到底。

谁该管?《办法》明确,县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工,分别负责房地产经纪活动的监督和管理。同时,行业组织有自律管理责任。

该怎么管?行业组织通过自律和向职能部门反映建议来管理,那么职能部门呢?《办法》清楚地指出,建设(房地产)主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式,采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施,对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。《办法》还给了职能部门监管的“牙齿”,包括记入信用档案、责令改正、没收违法所得、罚款、取消网上签约资格、停业整顿等行政处罚手段。可惜,有的地方压根不用,“老虎不发威,就被当病猫”。

为什么不管?既然谁该管是清楚的,该怎么管也告诉了,那,为什么不管的问题,就应该好好质问这些部门。“管”是法律赋予的不可推卸的职责,那么“不管”就不该白白“不管”。《办法》规定,职能部门及其工作人员在房地产经纪监督管理工作中,玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

谁该为乱象负责,公众等待这个名单。