■本报记者 王丽新

又是一年业绩释放期，两年前高价买地的房企已经感受到了市场的压力，过去依靠赌土地红利和人口红利规模的开发商们，开始“学乖”了。

2019年，房企们不再高喊销售目标要增长50%以上，目前公布销售目标的房企，增速多不足30％，甚至包括头部房企在内的部分开发商已经不再公布销售目标，因为这个目标要根据市场变化，随时调整才更“靠谱”。

“2019年，房企更关心回款指标和现金流状况，在投资布局上则更倾向于回归一、二线城市。”同策研究院总监张宏伟接受《证券日报》记者采访时表示，行业销售状况整体下滑，直至今年三季度这一状况预计都不会改变，因此目前来看，房企定的销售目标普遍偏向保守。

《证券日报》记者与多家房企高管交流后获悉，在销售规模已经晋级“千亿聚乐部”的房企中，头部房企仍聚焦强化房地产主业，对于不盈利的多元化业务的持续投入则有所收敛；晋升至“千亿阵营”的房企则基本放弃了买高价地扩张的模式，转为“稳中求进”；中小民营房企则多数直接收缩了投资战线。

“收敛聚焦”强化地产主业

有公开数据显示，包括万科在内的TOP3的发展商共获得13%的市场份额，超过1/8；TOP10的发展商是28%的市场份额，超过1/4；TOP20的市场份额为39%，TOP30为54%，TOP50为64%。

在万科董事长郁亮看来，这说明头部的企业越来越重要，50家开发商获得2/3的市场份额，竞争会越来越激烈，而且是重量级选手之间的相互竞争。郁亮认为，住宅全面短缺时代已经结束，但中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。

鉴于此，郁亮提出，2019年万科要收敛和聚焦，聚焦主航道，巩固提升基本盘。面对高度的不确定性，2019年万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维。

但对于房地产主业，万科、恒大和碧桂园等头部房企还是保持继续扩张的战略方向。从今年前两个月的拿地情况来看，万科仍拿出了270多亿元拿地，且保持了行业第一位。但不得不说，有些房企去年下半年就大幅减少了拿地投资金额，从某种程度上来说，克制扩张欲望成为部分千亿元量级房企发展的稳定剂。

一组数据可以反映出房企对土地投资的新逻辑。2018年全国土地出让收入6.5万亿元，较2017年同期下降15.7个百分点。进入2019年，热点城市整体土地市场依然处于相对低迷状态中。中原地产研究中心统计数据显示，截至3月18日，全国卖地最多的50大城市合计卖地土地成交金额为5966.9亿元，同比减少了20%。其中，35个城市土地出让溢价率下调。

时间倒回到三年前，2016年至2017年间，恰恰是这些中型房企为了向1000亿元、2000亿元、3000亿元甚至更高销售规模进发而抢地，全国一度出现数百宗高价地。彼时，地王层出不穷，有的地块地王纪录甚至保持不了一天，就被新的地王所取代。

而对于2019年的投资逻辑，多家房企都有自己的准则，但“量入为出”几乎成为共识。

旭辉控股主席兼执行董事林中日前表示，“我们今年买地坚持两个原则，第一是量入为出，买地金额的多少跟今年实际的销售和回款是挂钩的，基本上是上个月回了多少钱，扣掉开支，下个月就可以买多少钱的土地，2019年买地预算应该会少于回款的45%；第二个原则是看买地的机会，地价便宜时多买一点，如果有些地方比较贵了就买少一点。”

另一个销售规模近2000亿元的阳光城执行董事长朱荣斌近期也表示，“确实去年下半年因为市场的下行，我们收缩了很大的投资规模，最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标。”但他同时表示，在形势敏感的情况下，阳光城把安全运营放在比较高的位置，“如果土地储备规模跟公司的去化、开发能力不匹配，加上融资成本又这么高，房价不维持高增长的话，土地储备大了不见得是好事。”

多元转型业务投入谨慎

在房地产行业增量市场天花板来临之际，焦虑之下，近年来开发商们都在忙着去地产化，从“开发商”变成美好生活服务商是转型方向，因为这意味着可以围绕地产主业，发展多元化业务，寻找新的利润增长点，做“百年老店”。

但转型并不容易，不管地产＋互联网、地产＋文化＋旅游、地产＋养老模式，还是长租公寓、商业地产运营，甚至干脆脱离地产行业，投资农业、新能源汽车等其他业务板块，这些产业都需要沉淀资金，短期内盈利空间都是模糊的，需要时间给出答案。

实际上，根据记者与多位房企高管交流的情况来看，在地产业态布局方面，商业、长租公寓、养老和产业地产等持有运营性资产，目前千亿元量级房企几乎均有布局，只不过投资比例有所不同。比如，长租公寓可能是某些房企的主航道业务，但也可能是另一些千亿元量级房企的非重点业务。

总体来看，即使是商业地产，在房企投资预算中，也都是以每年的销售回款、盈利等多方指标为考核，采取一定比例去投资，谨慎布局扩张。其中，对于创新业务，更是采取试水心态，灵活把握投资动态，一旦势头不好，很可能要减少投资预算，甚至叫停。

正如郁亮所说，行业的转型绝非易事。找到一个和房地产行业体量和赚钱前景都相当的行业，几乎没有可能，万科做物业、物流的时候，发现每平方米赚的钱都是以了几角、几分为单位时，大家便觉得无从下手。但“尽管房地产行业还不错，不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去，所以我们必须要做新业务。”

对于新动能业务发展的不平衡，郁亮表示，“如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为我们不知道怎么持续下去。”

一句话概括，对于当下的房企发展来说，已经从“进中求稳”变为“稳中求进”。这或许是去杠杆大势下的被动选择，也可能是房企真的意识到跑得太快会出问题，不如稳下来修炼内功，比如提升产品力，扩大品牌影响力等动作，毕竟，未来的较量是高手之间的竞争。

■本报记者 王丽新

房地产行业进入下半场后，百强房企分享了六成的市场份额，千亿房企已达30家，行业分化和竞争愈演愈烈。在市场的每一个调整期中，投资和回款节奏是否与行业周期曲线同步，关乎房企生存和发展的命数。

短短几年间，错失黄金时代的明星房企掉队难归，曾经的低调务实者则超速突围上位。作为内房股增速最快的房企之一，近三年来，中国奥园集团（以下或简称奥园）合同销售额年复合增长率高达89%。

规模实现弯道超车之后，对于2019年的销售目标，中国奥园集团主席郭梓文表示，“在2018年基础上增长25％。”据此计算，奥园2019年销售目标为1150亿元，即使按照自然发展速度，也将顺利晋级“千亿俱乐部”。

完成“千亿目标”已成定局

若用一个关键词概括奥园这几年的发展，可谓“进中求稳”。

用三年时间，奥园完成了体量从250亿元量级到912.8亿元的大跳跃，但其净负债率仍保持在60%以下，毛利率水平则为约31.1%，过去3年连续得到了三大评级机构一致的调升，财务盘面稳健。

销售快速增长的密钥在于“30×30”的发展策略。据中国奥园集团副总裁陈嘉扬介绍，“取得好成绩的基础与’30×30’的策略是分不开的。”目前奥园形成了30个城市公司，每家公司贡献年销售30亿元或以上。2019年，奥园将执行“30×40”的战略，即30个城市公司，每个完成40亿元或以上的销售额。这显然是为实现“千亿目标”定下的发展策略，即聚焦投资布局板块，稳健深耕发展。

更重要的是，据奥园管理层透露，2019年公司可售资源为1900亿元，去化率60%左右即可完成目标，签约但未确认的1100亿元合约销售额，也将于未来两年逐步确认。

值得一提的是，实现销售额快速增长之外，奥园的利润空间并未受到影响。截至2018年12月31日，中国奥园营业额为310.1亿元，同比增长62%；毛利润同比增长88%至96.3亿元，毛利率约31.1%；净利润为29.4亿元，同比增长51%；核心净利润为30.7亿元，同比增长63%。

之所以在多数房企降价销售的市场环境下仍取得高毛利水平，奥园管理层表示，由于大部分项目为收并购获得，公司平均土地成本约占合同销售均价的20%-25%，这在很大程度上保证了毛利和净利空间。

另一个保持利润空间的利器则是提升融资能力，降低融资成本。

拓宽融资渠道降成本

众所周知，低成本融资术是房企抓住窗口期投资的杀手锏。在市场调整期内，融资能力关乎房企生死，融资成本的高低也决定了利润空间是否会遭到侵蚀。

据奥园方面介绍，公司2018年融资成本较2017年增长了0.2个百分点达到7.2%，主要是由于国内融资成本增加。在融资环境持续收紧的情况下，仅增长0.2个百分点是可控的。

据记者了解，2018年，奥园通过境外的银团贷款和美元债融资，总共募集15亿美元，平均成本低于7%。 2019年，奥园打开了亚洲美元债市场，最新的一笔四年期美元债成本是7.95%。奥园管理层认为，这些美元债可以进一步延长债务期限，有利于降低整体债务成本。

融资成本可控来自于评级的提升和外界对奥园财务盘面、土地储备和品牌影响力的认可。而连续四年获得三大评级机构一致的调升背后，除了净负债率多年保持在60％以下的行业低位、财务盘面稳健之外，也考虑了奥园的土地储备和投资买地情况。

“量入为出式”投资稳中求进

从目前全国房企排名来看，奥园已经凭借规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标连续5年挺进全国房企TOP30。在刚刚出炉的“2019中国房地产百强企业”评选中，奥园晋级第26位。

在规模和综合实力不断提升的驱动下，奥园正在加紧修炼内功，同时坚持在投资策略上保持“量入为出式”扩张，稳中求进。

奥园管理层表示，“我们每年会拿出合同销售金额的30%-40%来购地，去年比例是29%。今年拿地的预算大概400亿元，约占合同销售的33％。今年拿地会以一、二线城市为主，其中大湾区为重中之重。”

资料显示，2018年，奥园共新增64个项目，新增可售货值约1645亿元，平均土地成本约每平方米2418元，确保合理的土地成本及稳定的利润率。截至2018年底，奥园拥有198个项目，分布在70个境内外的城市，土储面积达到3410万平方米，权益占比为80%，总货值为3650亿元，在大湾区及其他地区拥有16个主要城市更新项目，预计可售资源约1452亿元。

对于2019年的市场走势，奥园管理层表示，“2018年政策推出的频率和严厉程度达到历史之最，相信未来房地产会保持健康稳定发展。2019年，部分地方政府已经开始释放一些有利于房地产销售的政策，我们有信心在2019年完成合约销售增长25%的目标，核心利润率也会有比较好的提升空间。”

本报记者 苏诗钰

近日，中国雄安集团发布三则“雄安新区容东片区相关工程”比选公告，涉及轨道交通预留、市政道路、综合管网、排水管网等工程造价咨询，总投资约79亿元。容东片区是雄安新区先期启动建设的片区之一，位于容城县城以东、启动区和现状荣乌高速以北、津保铁路以南、张市村以西。

具体来看，容东片区轨道交通预留工程总投资约19.7亿元，建安费约11.3亿元。容东片区A社区市政道路、综合管网、排水管网工程总投资约38.5亿元，建安费约31.9亿元；容东片区F社区市政道路、综合管网、排水管网系统工程总投资约20.8亿元，建安费约17.1亿元。

此外，雄安新区有一批涉及26亿元的项目将在今年6月份开工，中国雄安集团此前发布六则比选公告，分别对雄安新区垃圾处理过渡设施项目、垃圾综合处理设施一期工程的土地勘测定界等方面公选比选。其中，垃圾综合处理设施一期工程总用地500亩，预计将在今年6月份开工，2020年年底前建成。

财政部专家库专家、360金融PPP研究中心研究总监唐川在接受《证券日报》记者采访时表示，雄安承载着新时期的城市发展理念，以及新兴技术使用、培育的任务。智能硬件、大数据、云计算、物联网等技术将被全面应用到雄安基础设施与公共服务中，“新一代信息基础设施建设”会在雄安得到广泛使用。预计今年雄安会在最基础的市政、交通、水利等基础设施建设完成后迅速启动信息化相关工程的建设。

东方金诚公用事业部副总经理高路昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，雄安新区建设是千年大计，建设资金需求很大，不可能完全依赖财政资金、地方政府发行债务融资和地方平台公司融资，应探索更多种融资渠道和方式。而PPP模式有助于雄安新区推动投融资模式及基础设施建设运营模式的创新，将是雄安新区重要的融资和建设运营方式。PPP模式将主要集中在铁路、公路、轨道交通、水利、能源、农业农村、生态环保、公共服务、城乡基础设施等领域，助力雄安新区建设。

在2019年全国两会上，备受关注的房地产税又有新进展。政府工作报告用“稳步推进房地产税立法”点明了房地产税的推进节奏。

房产税渐行渐近对于近期楼市各方有何影响？《证券日报》记者采访部分购买者、房产中介，并就近期房贷利率走势咨询部分银行了解到，由于房地产税距离最终出台还有较长一段时间，近期上述各方大多并未采取措施提前应对。

不过，上周开始在房产中介圈流传的“国管公积金新政即将落地”的消息，给近期成交量上涨的北京楼市又添了一把火。

官宣推进房地产税立法

楼市各方暂无大动作

某刚需购房者在接受《证券日报》记者采访时表示：“我是刚需购房人，无论是否征税、如何征收都会选择买房，不过，等房产税立法后还是会关注有关细则。”

另外，从房产中介给记者的回复来看，部分持有多处房产的“房叔”、“房姐”也仅仅在持房观望，并未出现抛售。

某房产经纪人在《证券日报》记者采访时回应：“近期有不少客户咨询如果房产税落地，房价怎么走，不过并没有涌现大量的卖盘。近期，我个人带看量有所上升，但是以往春节后也会有波小高峰。楼市风向受多重因素影响，而且每个家庭也有不同的情况，目前来看，各方还没有受到房产税立法推进消息的影响。”

在房贷利率方面，近期部分银行继续延续宽松态势，针对房产税渐行渐近的消息是否影响银行资金、贷款利率等，有银行贷款经理表示：“受一季度资金宽松影响，我行二套房贷款利率有所放松。但是，暂未接到跟房产税有关的任何通知。”

上述贷款经理也坦言：“房产税的渐行渐近，对每个人的心理预期和影响是不一样的。对于银行而言，资产安全最为重要。”

不过，记者发现，近日部分银行二套房房贷利率确实有所松动。以某股份制银行为例，该行二套房房贷利率针对国企等优质客户可低至基准利率上浮10%，与首套房贷款利率基本持平。另一家某城商行二套房贷款最低可申请基准利率上浮15%。据该行客户经理表示：“只要资质良好，一般都能申请到。”在接受《证券日报》记者咨询时，某外资行个贷经理回应称：“首套房贷款为基准利率上浮5%，二套房执行基准利率上浮10%。”而上述银行均未表示，信贷政策与房产税立法预期有关。

除此之外，在《证券日报》记者咨询的多家银行中，有个别银行客户经理表示：“对于首套房，目前我行有可能申请到基准利率上浮5%，一切都要以最后获批的利率为准。”

在放款周期方面，多个银行工作人员表示批贷时间为1周或更快，放款时间在过户后1个月或以内。

国管公积金或将

跟进“认房又认贷”

上周，《证券日报》记者从多位房产经纪人处获悉，国管公积金新政或于3月19日出台并实施。

某地产中介经纪人对记者表示，其上周已经收到了公司统一发送的短信，内容为：“国管公积金贷款政策即将变化，变成认房又认贷，具体变化时间以网签为截点，下周二（3月19日）开始网签的业务按新政策执行，之前网签按旧政策执行，请大家把国管公积金业务没提交资质审核的今天全部提交上来，已审核没提交网签的需要在周末都提交上来，一定要对接好。”

针对此消息，《证券日报》记者联系了另外多个房产中介的经纪人，获得了类似回复——“是的，我们公司已经下通知了”、“据说这周会出认房又认贷的新政策，您可以等待最终通知”、“我们确实听到了消息”、“我已经通知了客户尽快网签。”

据《证券日报》记者了解，去年9月13日的“公积金新政”，实行“公积金认房又认贷、贷款上限和缴存年限挂钩”，该新政只影响了市管公积金。当时国管公积金公告称，“国管公积金暂时按照原规定执行”。

而国管公积金即将跟进市管公积金“认房又认贷”政策的消息，从去年开始就不断通从房产中介等人员口中传出。

某看房者向《证券日报》记者表示：“国管也改成‘认房又认贷’的时间节点传了好几个版本，从今年元旦到春节，然后包括这次的3月19日（周二）出新政的消息我也得到了通知。不过由于房子还没选好，即使传言属实也不可能来得及在新政前完成网签。”

《证券日报》查阅北京住建委签约数据发现，自上周此消息传出后，单日网上签约套数逐日上升，刚刚过去的周末单日网上签约套数都过百套，而平时的周末网上签约套数一般在50套上下或更低。

对比去年的“913新政”在政策过渡期也曾出现成交量上涨。有房产经纪人坦言：“近期成交量上涨和此风声有一定关系。”

不过，上述房产经纪人也表示：“国管公积金缴纳人群占比远远少于市管公积金，同时，由于国管公积金贷款金额和个人账户余额挂钩，很多人本来也贷不满120万元，即便3月19日颁布新政，实际的影响范围也不会太广。”本报记者 刘 萌

3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布《2019中国房地产百强企业研究报告》。

数据显示，截至2018年底，房地产百强企业销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%；百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，较上年提高10.6个百分点，行业集中度加速提升。

报告显示，2018年百强企业积极进行规模化扩张，通过精准把握市场需求，销售再创佳绩，销售总额、销售面积增长率分别高于同期全国增幅，持续跑赢大势。从增速来看，百强企业规模优势进一步扩大。

2018年，全国楼市调控政策持续偏紧，百强企业通过抢抓三四线城市放量机会，实现了销售业绩的快速增长，三四线城市销售额占比提升至45.2%。从百强前50企业重点项目销售情况来看，一线城市在政策严控背景下，销售额占比较上年下降1.4个百分点至11.9%；二线城市占比为42.9%，较上年下降2.5个百分点；三四线城市受城镇化、棚改货币化安置等因素影响，销售额占比较2017年提升3.9个百分点至45.2%。

从百强企业的产品类型来看，改善类产品结构比例加大。2018年，百强企业通过调整产品结构，实现了企业销售业绩的快速增长。另外，百强企业着眼“美好生活”，围绕客户需求，从文化、科技、健康等方面入手，提高产品附加值，提升产品品质，以差异化的产品优势抢占市场份额。

“2018年，百强企业放缓补仓速度的同时加大去化力度，总资产周转率与存货周转率均出现小幅上升，但不同层级企业分化显著。”中指院相关负责人分析指出，2018年下半年以来，房地产行业调控力度不放松，“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策持续施行，棚改政策的调整也让火热的三四线城市市场预期降温，住宅市场供需两端均承压。百强企业放缓补仓的同时加快去化，促进企业整体周转率延续上升趋势。

在此基础上，2018年百强的销售业绩带动企业规模持续扩张，全年百强企业总资产均值为2079.1亿元，同比增长22%，营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值则同比增长28.2%至64.4亿元。上述负责人分析表示，“部分企业土地成本控制合理，产生较大盈利空间，因此净利润增速高于营业收入增速。2018年百强企业三项费用率均值为9.8%，较上年增加0.4个百分点。”

业内人士分析认为，2019年中国房地产行业在需求升级和文化更迭中将迎来新的竞争格局，其商业模式、业务重心、金融工具及产品理念将发生重大变化，推动行业走向新时代。随着规模化竞争深度持续，百强企业市场份额和集中度也有望进一步提升。

中新网北京3月19日电 (记者 邱宇)燕郊是一个距离北京市中心只有30公里的河北小镇，今年春季，燕郊房价有所回暖。

根据中国社科院住房大数据联合实验室18日发布的大数据房价指数(BHPI)，2019年2月，燕郊房价环比上涨7.63%，这是燕郊房价连续3个月快速上涨。

记者今年2月探访燕郊时了解到，从年初开始，看房的人多了起来。燕郊二手住宅均价在1.8万元/平左右，比去年年底涨了2000多元/平。

“燕郊乃至整个‘北三县’楼市每年一般都有一波‘春季攻势’”，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华谈到燕郊房价回暖时表示，借过年前后及两会期间的政策真空期，当地开发商、销售代理公司、地产中介等利益关联团体，联合炒作政策放松及其它期望中的规划利好消息，营造抢房氛围。

2017年12月-2018年2月，燕郊房价同样出现一波较快反弹。其中2018年2月环比上涨2.38%。此后，由于政策并未如销售宣传的放松，2018“春季攻势”失败，房价仍继续下挫。到2018年8-10月，当地房价连续3个月的每月环比跌幅均在4%以上。

今年燕郊房价会持续上涨吗？邹琳华认为，如果购房政策并未放松，传言的规划利好也没有及时兑现，2019年燕郊及北三县房价上涨的“春季攻势”同样将“无疾而终”。

他提醒，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策背景下，追高入市的投资者，需要防范再度被套风险及其它多重风险。由于多数投资者并无当地购房资格，开发企业一般均采用全款或准全款支付、合同不备案等办法违法销售。投资者因此还将面临政策变动风险、开发商违约风险、土地违法使用风险等诸多潜在风险，权益难以得到保护。(完)

羊城晚报讯 记者景瑾瑾报道：佛山市住房公积金管理中心日前在其官网上公布了《佛山市住房公积金2018年年度报告》（以下简称《报告》）。根据《报告》显示，至2018年末，佛山市住房公积金缴存余额279.45亿元，比上一年末增长14.05%。2018年，发放个人住房贷款0.91万笔40.81亿元。同时，值得注意的是，在提取方面，租房提取的人数和金额都大幅增加。

贷款发放40.81亿元

在缴存方面，根据《报告》中的数据显示，2018年，佛山市住房公积金缴存额136.85亿元，同比增长11.29%。2018年末，缴存总额934.54亿元，比上一年末增长17.16%；缴存余额279.45亿元，比上一年末增长14.05%。

在贷款方面，佛山市公积金个人住房贷款最高额度为40万元，其中，单缴存职工最高额度40万元，双缴存职工最高额度80万元。2018年，发放个人住房贷款0.91万笔40.81亿元，同比分别增长37.93%、45.30%。其中，发放异地贷款675笔（976名）33756.45万元。2018年末，发放异地贷款总额319917.14万元，异地贷款余额165533.96万元。

超九成提取为住房消费

在提取方面，2018年，佛山市住房公积金提取额度为102.42亿元，同比增长13.76%，占当年缴存额的74.84%，比上年增加1.62个百分点。至2018年末，提取总额655.10亿元，比上一年末增长18.53%。在提取金额中，住房消费提取占90.65%，其中包括购买、建造、翻建、大修自住住房，偿还购房贷款本息，租赁住房等。

值得注意的是，据佛山市住房公积金管理中心方面分析，去年，响应国家“租购并举”政策，佛山公积金提取政策向租赁住房倾斜，并取得显著效果。2018年，租赁（含租房提取和无房提取）提取住房公积金标准大幅提高，提取人数从2017年的4.64万名增长为2018年的13.99万名，同比增长201.51%；提取金额从1.99亿元增长到7.49亿元，同比增长276.38%。

长租公寓提供“甲醛房”

是在打监管擦边球

最近，蛋壳公寓因“出租房装修第二天就上架”，销售员回应“公司这么大，赔一个死人的钱还是赔得起的”被送上热搜。

事情大概是这样的：

浙江经视报道的视频中，一套3月8日刚刚装修好的房子在蛋壳公寓APP上架，不但附有视频，还注明3月13日可入住。

3月8日下午，暗访记者就约了房屋销售看房。

小区物业却说：“不可能！哪有刚装修好的呀。”

但销售人员表示，再过5天就可入住。

暗访记者进入房间即注意到地板和家具果然全新，同时闻到了刺鼻气味。

暗访记者还注意到贴在房门口的物业单据显示：2月20日允许入场装修。

另一张装修日程表显示：3月7日装修完工。

当3月11日记者再次暗访该小区时，销售表示房子已开窗通风两三个月。

新装修的房子往往甲醛含量较高。对于刚刚装修好的房子就上架出租，销售表示：“还有好多装修没弄完的也会拿出来。”

针对这样的做法、面对记者的质疑，销售人员表示：“没关系，照样有人租。怎么说呢，一般公司做到这么大，赔一个死人的钱还是赔得起的。”

虽然蛋壳公寓方面已做出声明，坦诚此次事件确实暴露出公司管理上存在的问题，并回应已成立专项工作小组彻查此事，涉事人员及相关负责人均已惩处，公司主要管理层也接受相应处罚，已开展全员彻底自查自纠。

但这已不是“蛋壳”第一次被曝出空气质量恶性事件。

2016年8月蛋壳公寓就被曝出甲醛超标。当时，肖女士向媒体反映，她入住公寓品牌“蛋壳”一周后感觉身体不适，经检测中心检测显示甲醛超标。

但显然，蛋壳公寓并没有就此吸取教训。目前，新浪黑猫投诉上关于“蛋壳甲醛”的词条有14个。而最新一条投诉来自3月18日。

无犯错成本

要说真正让长租房甲醛超标戳中大众“敏感点”的，是2018年9月一篇题为《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的爆文。

之后，自如宣布下架全国九城全部首次出租房源，待CMA认证机构检验合格后再行上架。未来所有新增房源都将100%检测合格后上架出租，并在自如App详情页展示检测合格报告。

但为什么不论租户怎么投诉、舆论如何施压，都堵不住从指缝间扣装修成本、压缩装修周期“孵化”出的甲醛房？

“提供甲醛房，没有什么犯错成本。”中原地产首席分析师张大伟直指问题核心，“因为缺乏监管。”

从装修完毕到出租，主要靠“租金差”实现盈利的自如和蛋壳们没有能力用“空置期”来减少房源装修污染。

自如CEO熊林就曾给出健康库存标准：60天内空置的房源要小于7%，30天内需要小于5%。

在实际操作中，不少平台在从业主收房时签订的合同都会留一段时间长短不一的空置期（这期间不需要付租金给业主），这样“时间差”也成了长租公寓平台的一个盈利点。

这也就可以理解，平台急吼吼的出租刚装修好来不及“放味儿”的新房是如此“情有可原”。

野蛮生长

至于为什么长租公寓销售人员能说出“一般公司做到这么大，赔一个死人的钱还是赔得起”的话来，也许是竞相入场的资本给了他们因砸钱扩张带来的“底气”。

以蛋壳公寓为例，2019年3月1日完成5亿美元C轮融资。2018年6月拿到7000万美元的B+轮融资，2月完成1亿美元B轮融资。

自如在2018年1月宣布完成A轮人民币40亿元的融资，估值接近200亿元。

另外，2019年2月20日，万科发公告称，将发行20亿元住房租赁专项公司债券。

2019年2月21日，窝趣完成B轮融资，融资额近2亿人民币。

2019年3月11日，魔方生活服务集团获得1.5亿美元的D轮融资。

“资本之所以看好，是因为长租公寓的时代已经到来，虽然‘长租公寓’四个字还仅仅是行业词汇。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

因为主打品牌和品质，长租公寓抓住了年轻租房群体的需求，即使收房成本高企，即使入住率必须稳定在90%以上才能实现盈利，即使3-5年才能收回装修成本，即使盈利周期在5-7年，即使主要靠“租金差”获取微利，资本依然看好长租公寓平台的高速发展和收益。

面对甲醛问题，资本方虽然一边说不会要求平台降低房屋装修标准，但一边表示还是重视空置率，要求平台尽快投放。

“即使投资的平台有负面消息也不会有什么影响。”张大伟说，“去年那么多长租公寓曝出甲醛问题不也没有一家企业被罚款一分钱？”

继续洗牌否

如果说资本的注入刺激了长租公寓市场发展，那么平台追求效益、满足金主爸爸需求的轨迹已经严重偏离发展跑道。

同时，资本的进入也将一些玩家挤出了市场，“好租好住”“爱公寓”“长沙优租客”“恺信亚洲”“鼎家”“寓见”2018年就出现资金断链问题。

严跃进表示，这一两年长租公寓市场还将继续洗牌，“现在还只是小打小闹，一些品牌还是要‘死掉’的，3年差不多能看出企业是不是有发展潜力。”

2015年底国家出台文件大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。掰手指头一数，2019年长租公寓平台正好走到检验“生死存亡”的关口。

张大伟则认为，长租公寓市场已洗好牌，小玩家已经没有生存空间。现在，在粗放无监管的租赁市场状态下，大牌玩家还可以野蛮生长一段时间。

甲醛房、租金贷、抬房价……租房的和正要租房的小伙伴是不是又要心疼的抱住自己呢？

■本报记者 王丽新

有些房企去年下半年就大幅减少了拿地投资金融，从某种程度上来说，克制扩张欲望成为房企发展的稳定剂。

实际上，自2018年下半年起，全国各城市土地流拍现象明显增多，土地市场呈现降温趋势。2018年全国土地出让收入6.5万亿元，较2017年同期下降15.7个百分点。

进入2019年，热点城市整体土地市场依然处于相对低迷状态中。中原地产研究中心统计数据显示，截至3月18日，全国卖地最多的50大城市合计卖地土地成交金额为5966.9亿元，同比减少了20%。其中，35个城市土地出让溢价率下调。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，2019年楼市调控将继续保持较为严厉的状态，因此大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，导致土地市场的溢价率有所降低。以北京为例，大量的共有产权和限竞房明显降低了房企拿地积极性。

另据易居研究院监测数据显示，从土地出让金来看，2019年1月份至2月份，40城土地出让金累计收入3553.5亿元，同比大幅下降20.9%，延续2018年下半年的下降态势。

从土地成交均价来看，2018年4月份以来，40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右。2019年2月份，40城土地成交均价为4194元/平方米，同比下跌11.3%，这已是连续第12个月同比下跌。从土地成交溢价率来看，2016年9月份，政策开始由松转紧，市场逐渐降温，溢价率也进入下行通道。2018年11月份至今，40城土地成交溢价率已处于历史低点附近，目前已有企稳的趋势。

中指研究院数据显示，2019年1月份至2月份，“房企拿地金额TOP50”的门槛仅为22亿元，较上年同期额30亿元下降26.7%。

更重要的是，业内普遍认为2019年是房地产行业“小年”，是房企还债高峰期。开年之后，房企整体都在忙着融资储备粮食，但并未大规模出击土地市场，一方面有各地土地市场供应并未大规模放量；另一方面则是开发商的资金链确实压力很大，导致不敢大量买地，这是收缩战线应对市场调整期的投资策略。

不过，张大伟也表示，房企目前更青睐住宅用地，一、二线城市仍是开发商布局的重要区域。实际上，北京、上海等地的优质土地项目一直是各家房企争夺的对象，而对于增加二线以下城市的土地储备，房企之间就表现出了不同的态度。恒大、碧桂园等房地产企业除了大城市外，还在不少三线城市也大量进购土地。但有些房企则认为既然没有搭上三、四线城市的楼市销售快车，接下来也不应该盲目投资，反而更应该深耕热点城市。

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十六年。值此中国房地产百强企业研究十六年之际，中国房地产TOP10研究组以“稳健谋发展，提质开新篇”为主题发布《2019中国房地产百强企业研究报告》。

研究显示，十六年来，中国房地产百强企业一直紧跟时代步伐积极进取，总资产、销售额均值实现了70多倍的增长，市场份额接近60%，实现了规模的跨越式发展和综合实力的全面提升。2019年百强企业实现了更有质量的增长：

百强企业销售业绩跃上新高度：2018年，百强企业销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%；百强企业销售额市场份额快速上升至58.1%，较上年提高10.6个百分点，行业集中度加速提升。

百强企业追求规模与效益均衡增长，“增收又增利”态势延续：一方面百强企业适应大势调整投资节奏，多渠道融资保稳健发展；另一方面加快周转提升运营效率，降本增效拓展盈利空间。2018年，百强企业营业收入均值同比增长27.3%至486.2亿元，净利润均值同比增长28.2%至64.4亿元；净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%，较上年分别提升0.2、0.9个百分点。

百强企业积极施行强管控、降风险举措：经营方面，百强企业优化投资布局降低去化风险，部分历史高价地项目去化或盈利难题逐步化解；财务方面，百强企业加强现金管控去杠杆，现金流与负债均得到显著改善，借势加速融资缓解兑付压力。2018年，百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元，相比上年提升显著；资产负债率均值为77.8%，较上年同比下降0.5个百分点，有效负债率同比下降1.6个百分点；速动比率为0.53，较上年上升0.04。

百强企业投身精准扶贫，践行企业公民责任：2018年，百强企业积极响应中央扶贫战略部署，加大财力、物力、人力等投入，发挥自身优势开展产业、教育、就业等精准扶贫，并取得实质性扶贫成果；同时，百强企业在依法纳税、保障房建设、环保、公益等方面不断前行，多方位践行企业社会责任，回报和造福社会。