中心城区土地极度稀缺的背景之下，北京城市化建设的重心都在向郊区转移，高端住宅市场也迎来内城“孤品”时代，四环周边仅有的几个在售项目将成为京城高端客群置业内城最后的机会。

这其中，由九龙仓、绿城、中交在东四环国际居住区联手打造的壹·亮马社区更是炙手可热。这一被业内视为东四环”封箱之作“的心奢主义豪宅，去年年底和今年年初两度早就开盘热销传奇，如今蓄势待发的240-251㎡全生命周期居室，必将引发2019年京城楼市新一波热潮。

国际大奖认证 缔造品质生活样板

壹·亮马社区的室内设计来自全球最知名的HWCD设计事务所，其为壹·亮马社区带来全新的心奢主义设计理念，倾力打造全生命周期艺术居室及星级礼遇的尊贵体验。

据悉，壹·亮马即将推出240-251㎡户型，户型亮点是实现了270度采光，边厅营造出极为宽阔的观景视野，多一面视野，多一重生活境界。

与此同时，南向主卧套房舒适度的设计以及超强的功能性也是本户型的一大亮点，主卧与书房联通，两个空间可分可合，充分考虑到当代精英工作与生活节奏切换自如的需求。

值得一提的还有，该户型采用了家庭厅+客厅的“双厅”设计，其中家庭厅是一个独立于客厅的灵动空间，可以根据每一位家庭成员的兴趣爱好打造独立区域；5米面宽的客厅与餐厅、厨房的联动设计保证了整个空间的采光以及观景效果，家庭主妇在厨房烹饪时也可以兼顾在客厅玩耍的孩童；南向主卧套房为男女主人打造了近55㎡私属空间，其中还包含了3.9米面宽的灵活功能区。

此外，男孩儿童房与女孩公主房的设计充分考虑到孩子们不同的兴趣爱好和成长需求；多功能间和保姆房的设置则更加考虑周密，确保了整个家庭生活的和谐与独立。

新品在室内设计风格上，更是融入了纽约大都会与东伦敦风格特征，满足内心对人性和自由的表达，彰显个性时代独特的美，将空间具化为艺术创造的生命体。

就在3月，壹·亮马该户型样板在来自90个国家的公司和设计师提交的4000多份尖端设计和创新产品中，经过严格的评判过程，脱颖而出获得评审们一致垂青，一举摘得美国IDA的室内设计大奖，展现国际豪宅风范。

相关业内人士认为，壹·亮马社区所代表的心奢主义美学潮流强调生存环境、生活品位及人居文化的升级与重组，特别是在户型设计层面，更符合当下高端客群的实际居住需求，是豪宅市场的一次革命性创新。

东四环再升级 开启国际化生活圈

新品户型设计高度契合精英阶层的居住诉求之外，再加之东四环国际居住区的区位占位，更让壹·亮马备受市场追捧。

就在去年年初，北京发布“四环限住令”，该区域内未来将不会再有住宅供应，作为京城传统的高端人士聚焦地，壹·亮马的出现也将为这一区域完成高端市场的最后一次更新换代。

项目毗邻国家使馆区，集聚165国使馆，三分之一的外籍高端人士，所在区域承接着北京重要的国际交往职能，因此也是京城最活跃的国际生活带；周边的798艺术区早已成为国内外艺术家心目中的文化符号，未来将进一步打造成世界独一无二的艺术中心；朝阳公园、将府公园、四得公园、东风公园四大公园环绕则为业主带来得天独厚的自然生态资源。

有媒体从朝阳区“两会”获悉,将府公园一至五期建设总占地面积达到3220亩，2019年，将府公园五期还将陆续开工和亮相。

此外，根据朝阳区最新规划，将台板块将被进一步打造成国际研发创新聚集区。项目附近的大型商业综合体颐堤港正在进行二期开发，整体规模达40万平米，将建成北京东部最大、最前沿的城市综合体。

壹·亮马周边还有加拿大国际学校、耀华国际学校、常青藤国际学校、青苗国际学校等诸多国际学校，社科院、清华附中等国内知名教育资源，以及和睦家、美中宜和等国际化私立医院聚集，可充分满足区域内中外人士的医疗需求及子女的教育需求。

未来，朝阳区将持续推进建设具有广泛国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区的规划目标，构建“一核、两轴、多组团”的产业布局，壹·亮马所代表的国际水准的“生活圈”品质还将得到进一步体现。

在中国房地产市场上，“千亿房企”是一个响亮的招牌，达到千亿，就意味着拿到了前30强的入场券，也容易获得资本市场和金融机构的青睐。

过去三年，房企规模竞争白热化，产生了数十家千亿房企。而到了2019年，千亿俱乐部扩容的脚步，大概率将会放缓。

中原地产报告显示，2019年初，大型房企增长放缓，进入瓶颈；而不少中小房企也纷纷陷入了资金或扩张困境。

大型房企对销售目标态度谨慎。去年艰难完成6300亿元回款目标的万科，今年仍然没有销售目标；恒大今年的销售目标增速则不到10%。

另据21世纪经济报道记者不完全统计，曾经抛出千亿计划的50多家房企中，除已实现目标的30家以外，其他的千亿计划大多要放缓或时间延长。

房企销售目标谨慎保守的背后，是对市场趋势的判断出现了转变。此外，房地产市场在2018年四季度迎来了大拐点，这就是，在去年近15万亿的销售高峰之后，持续30年上扬的增长曲线将可能出现下滑，今年销售不足15万亿。

房地产真正的下半场来临，所有的房企都在思考，要如何面对未来。而销售，不再是唯一的指标。

千亿梦难圆

粤港澳大湾区红利下，九成土储位于广东的时代中国（01233.HK）正当时。

2018年报显示，时代中国以606亿元的合同销售额超额完成任务，实现了同比46%的增速。

但这样的高速不可持续。3月13日业绩会上，时代中国宣布2019年的销售目标为750亿，预计增幅为24%。

在去年中期业绩会时，时代提出的目标是“2019年、2020年大概率实现千亿”，这意味着3年内最少要有40%的复合增长率，而今年25％的增速，预示着时代中国千亿的脚步放缓。

不止时代中国，不少进击千亿俱乐部的房企都在今年放缓自己的销售目标。

2018年初，首创置业制定三年销售目标，力争2019年实现1000亿。其2018年实际签约销售金额为706.4亿元，未完成年目标。在3月11日的业绩会上，首创置业将2019年目标由1000亿降为800亿。

同样提出冲击千亿规模的越秀地产，则将今年销售目标定为680亿元，较2018年的销售金额增幅仅为17.68%，与去年业绩增速相比，差距较大。

在2017年的克而瑞排行榜中，千亿房企数量达到了17家，2018年达到30家，但今年，业界预期千亿房企的增加数量会大大少于过去两年。

除了准千亿房企的目标计划延迟，不少千亿以上的房企达到2000亿、3000亿的时间也将放缓。一个明显的迹象就是，2019年的销售增速预期比过去三年大幅下调。

去年刚刚踏入千亿阵营的阳光城，3月15日发布年报称，2018年公司全口径销售金额达到1628.56亿元，同比增速为78%；而2019年，阳光城将销售目标定为1800亿，同比仅增10.5%。

阳光城执行董事长朱荣斌表示，“我们没有特别在意目标，因为是弹性供货，一切围绕市场而定”，表明了他的谨慎态度。

前年因提出2000亿目标被证监会问询的泰禾集团，去年也距该目标甚远。2019年初，泰禾通过降价促销发起了“抢收计划”，但今年能不能达到2000亿，仍是未知数。

第一梯队的碧桂园和恒大也在放缓销售目标。碧桂园人士透露，与去年一样，公司今年没有制定明确的销售目标。而从去年8月以来，减速提质已代替销售增速成为碧桂园最重要的工作。

恒大2018年以高出13.4亿元踩线年初5500亿的销售目标。2019年目标销售增速继续放缓，业绩公告中将合约销售目标定为6000亿，增幅不足10%，距离此前制定的2020年8000亿目标也仍较远。

更看重回款的万科，去年也是踩线完成了6300亿的回款目标，今年的目标没有公布，但预计增速也不大。

规模已见顶

房企千亿俱乐部难扩容，规模竞争放缓的背后，是市场的作用，以及趋势的改变，即新房市场的规模已然见顶。

当下，楼市宏观调控的基调未改。上海易居房地产研究院总监严跃进表示，“房企销售放缓说明市场面临很大的压力，企业调整目标也是为了防止预期过高，造成经营层压力增大。”

市场压力一方面体现在销售增速放缓、库存规模上升、资金回笼紧张，另一方面则是企业自身战略不清晰、盲目转型带来的业绩下滑压力。

克而瑞研究中心也认为，2018年房地产行业调控持续，短期内为防范市场风险，企业总体战略性放缓，以谨慎投资、加紧去化为主基调。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为，更深层次的原因在于房地产的黄金时代已过，目前处于下行通道中，房企放慢速度是不得已而为之。

保利发展在近期的白皮书中明确指出，楼市的拐点已在去年四季度出现，市场开始进入调整期。

从全国新房市场的销售数据来看，持续30年的新房销售金额在去年达到了15万亿，多位业内人士倾向于认为，此后再超越该数据非常困难。

2019年大概率会出现的是，新房销售金额同比首次出现下降，少于15万亿。

不过，短期内，政策始终在双向调节对冲托底。“目前类似税费政策和贷款政策都释放了利好，传统住宅等领域中还是有机会的。”在严跃进看来，今年年初，政策开始逐渐放松、房企融资环境得到一定改善、积压的市场需求开始释放，楼市或许迎来一个机会窗口。

宋丁预测，“今年市场的走势应该是相对平稳、窄幅波动的，维稳是一个大方向。”

当下大部分主流房企的心态，正如万科董事会主席郁亮所言，宏观经济L型尚未见底，人口红利渐失，“2019年，面对高度的不确定性，应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，以现金流为基础，稳住基本盘”。

阳光城就在年报中明确表示，在公司规模过千亿之后，品质管理对公司发展更为重要。而碧桂园也在去年年中开始“提质降速”，不断调整组织架构；郁亮也指出，万科今年巩固基本盘的内容之一就是提升产品力。

与此同时，随着越来越多的城市进入存量市场，城市运营成为房企竞争新赛道。“白银时代”，江湖并未远去。（编辑：黄锴）

3月份以来，土地市场虽然没有迎来成交量的大幅井喷，但从房企参与土拍热情来看，高溢价地块成交数量增加势头明显。与此同时，二线城市正成为房企拿地布局的主战场。

从2019年以来的土地市场来看，成交面积同比延续下跌，土地购置均价同比涨幅扩大。克而瑞地产研究中心的最新统计数据显示，2019年以来一二线城市土地成交量达到近千宗。并且集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市。

其中，2019年以来地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块。其次是昆明、青岛、重庆、成都等，成交数量为50宗左右；而杭州、西安、贵阳等城市则居于第三梯队，成交总数在30宗左右。

各能级城市土地溢价率均有所上扬，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升。克而瑞地产研究中心研究员马千里分析认为，“考虑到目前房企现金流相对宽裕，土地市场正呈现出欣欣向荣之势。”

单从土地溢价率来看，该指标已经终结了2018年一整年的低位徘徊状态，在2019年初明显回升。这种趋势在二线城市表现最为突出，2月份二线城市平均土地溢价率升至13.4%，环比增加3.3个百分点，在各能级城市中涨幅最高。

“究其原因，主要是苏州、福州等热点二线城市成交了多宗优质地块，其中苏州有三宗地块的溢价率都在30%以上，推高了二线城市的溢价率”。马千里说，“流拍情况也明显好转，尤其是2月份，流拍率仅有1.66%，较2018年底及2019年1月有明显好转”。

业内分析指出，2018年三季度以来三四线城市陆续降温，部分开发商将拿地重心重新调整回一二线城市。

另外，从这些城市成交的高溢价地块的土地属性来看，依然是纯宅地居于首位，占到高溢价地块的42%，其次是商住地，占到34%。从城市看，南宁、西安、天津、宁波等城市高溢价地块多为商住，南昌、海口、郑州三城的高溢价地块多为纯住宅用地。

马千里认为，与2018年下半年相比，2019年初一二线城市的核心地块热度明显回温，溢价率升高，尤其是杭州、北京、郑州等城市的部分地块由于区域位置较好，且二线城市市场回暖，提升了投资预期，房企纷纷加入土拍阵营。

马千里预测，从当前土地供应情况来看，三月底大概率将迎来一波集中供应潮。地价较为合理，尤其人口、产业支撑能力较强的二线城市有望成为房企拿地的重点城市。

3月14日，旭辉控股集团有限公司（下称“旭辉”）分别在香港及上海举行2018年度业绩发布会。据悉，旭辉已将2019年全年初步合同销售金额目标定为1900亿元，较2018年的合同销售金额增加25%。

截至2018年12月31日，旭辉录得合同销售金额为人民币1520亿元。这一数字较旭辉之前公布的2018年销售目标1400亿元高出8.6%。继其2017年全年录得合同销售金额1040亿元，其销售金额再次上涨46.2%。按照其公布的2018年合同销售建筑面积956.94万平方米计算，旭辉2018年合同销售平均售价约为15900元/平方米。

业绩显示，旭辉2018年的合同销售金额来自44个城市超过195个项目。长三角、环渤海、中西部及华南的合同销售金额为旭辉全年合同销售总额分别贡献约47.8%、24.1%、22.7%及5.4%。其中，近5成的项目分别来自于长三角地区的合肥、温州、苏州等二三线城市。

2018年，旭辉业务多元化且更着重于较低端城市。旭辉董事长林中介绍，2019年全年的可售资源供应估计超过3500亿元。相比较旭辉去年发布年报时统计的2018年可售资源超过2500亿，一年间其可售资源大幅增长40%。

2018年，旭辉集团共收购93个新项目的权益，集团应占土地代价合共为人民币411亿元。2019年1-2月，集团进一步收购11个新项目的权益，集团应占土地代价合共为人民币98亿元。

事实上，在2018年第四季度以及2019年的1月、2月，旭辉进行了一轮密集收储动作，土地项目规模550亿。不过，在旭辉2018年新增货值中，大部分位于苏州、苏南与西部市场，按照城市划分则以中西部、环渤海地区为主。年内，旭辉平均土地收购成本约为每平方米人民币6190元。

与此同时，截至2018年12月31日，旭辉的净负债率67.2%；净负债为332.475亿元；手头现金持有446.176亿元；总债务为778.65亿元，相比2017年的472亿元大幅增长65%。其中年内到期短债占比17%，1-2年期债务占比36%。此外，由于集团总债务水平增加，旭辉集团于2018年所支销及资本化的融资成本总额约为人民币43.89亿元，较2017年的23.10亿元大幅增加89.9%。

另一方面，旭辉2018年的合同销售平均售价约为人民币15900元/平方米，而2017年则约为人民币16530元/平方米。报告期内，旭辉的毛利率为34.7%，较2017年29.7%的数字略有上涨。同时，期内公司加权平均债务成本为5.8%，较2017年提升0.5个点。

2018年内，地方城市限价、限售调控政策密集出台，房地产销售市场整体低迷，从全国范围来看，长三角城市群在此轮房地产市场周期波动中表现尤为明显。在债务成本略有上升、平均销售均价降低的背景下，重仓布局长三角地区的旭辉也不得不采取以价换量的周转策略。

旭辉方面表示，按照合同销售金额，2018年旭辉已经跃居百强房企第15位，这也是刚刚步入千亿房企阵营的第二年。2019年，在房地产调控政策力度不松、全国住宅销售市场继续低迷的大环境下，旭辉集团高负债逆市扩张，继续向2000亿阵营冲刺。

全国工商联旗下的全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德近日联合发布的《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》指出，我国商业地产行业步入“无创新不商业”的新时期，亟须创新业态与模式。

报告显示，目前，商场与品牌商的关系正在发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。

根据报告，以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业面临重新洗牌的可能。

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平说，随着我国经济快速发展，消费人群不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化，预计2019年消费分级现象更加突出。这对商业运营创新提出了更高要求，商业资产价值逐渐分化。

2019年初至今，多地“因城施策”微调政策。此外，证监会加快审批节奏，多家房企公司债申请获批，加上央行全面降准。在此背景下，房地产板块持续上涨，市场行情回暖迹象明显。

业内分析认为，在资本回暖的同时，房地产上市公司的估值水平也在明显回升。随着行业集中度增加，规模房企多元化趋势增强，预期未来房企的整体估值水平有望进一步提升。

A股房企全线上涨

3月份以来，由于资本市场回暖，地产股在H股和A股继续集体保持着强势。尤其是A股房企，由于大盘在2月份连续大涨，几乎所有的A股房企在2月份都实现了上涨。

克而瑞地产研究中心的统计数据显示，H股方面，2018年12月上市的万城控股在3月份的股价表现较为突出，单月涨幅达到了53.91%。主要是得益于2月26日至28日三天的大涨，其中27日的涨幅甚至达到了23.4%，从而拉动了企业在2月的股价。

在A股房企方面，市北高新在进入2月份之后几乎保持了全月的涨势，尤其是在2月最后几个交易日的连续涨停拉高了股价，虽然在28日上演了“天地板”，然而其单月涨幅仍然高达80.25%。

克而瑞地产研究中心研究员朱一鸣分析认为，2018年是经济转型的一年，作为支柱型产业的房地产行业也同样面临严峻挑战。在“限价”、“限购”等一系列的政策调控背景下，房地产行业发展的环境日趋严峻，其在资本市场中的表现也不免受到影响。

根据市场数据计算，2018年初至年末A股房地产板块下跌33.5%，相较于2018年下半年的低迷态势，2019年初至今房地产板块上涨16.9%，市场行情回暖迹象明显。

在这样的情形下，房企市值水平也得到明显回升。以销售规模达千亿的30家规模房企为代表，超过三分之二的房企市值出现回升。其中，市值回升最显著的是富力地产，增长26.6%，较2018年全年增加了56.2个百分点。

朱一鸣表示，在资本市场中，除了市值的涨跌幅一定程度上反映企业的经营状况，企业估值是反映市场对企业未来预期的重要指标。在资本市场回暖的态势下，随着市场关注度与活跃度的日益提升，估值一方面作为房企投融资需求的对等依据，另一方面作为资本方拿捏安全边际的重要依据，其重要性尤为显现。

“尽管房地产行业作为我国经济支柱型产业有着良好发展，但其在资本市场中，尤其在其他行业的对比下估值却处于低位。”朱一鸣说，一方面由于房地产行业属于周期性行业，且受政策引导性较强，在2018年经济下行以及房地产行业出台限制性政策不断的情况下，估值难免受到影响；另一方面，大规模政策调控对房地产发展产生一定抑制作用，导致部分房企的潜在价值尚未被挖掘，存在一定程度的低估。

房企及物业公司纷纷港股上市

3月15日，滨江服务正式登陆港交所，成为港股上市的第12家物业服务企业。15日收盘时，滨江服务报收7.32港元/股，市值19.52亿港元，市值位列港股上市物业服务企业第9位。

克而瑞方面的统计数据显示，截至3月上旬，在港交所等待IPO的房企有海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际四家。在房企旗下物业管理公司方面，3月4日，蓝光发展旗下的物业公司蓝光嘉宝服务向港交所递交了上市申请。3月15日，滨江服务正式登陆港交所，成为港股上市的第12家物业服务企业。奥园健康生活于2019年3月18日在联交所主板上市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，直接在A股市场上市物业板块，容易形成资金内部转移的风险，而在两个不同的资本市场上市，相对会更加独立。

2月下旬，2019年人民银行金融市场工作会议表示，要多措并举促进信用债发行，稳步发展资产证券化，同时要加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。业内分析认为，对于房企融资而言，这意味着资产证券化类的融资将会继续成为政府的支持方向。

2月26日，德信中国在港交所挂牌上市，是2019年首家成功进行IPO的内地房企，每股发售价2.8港元，按该发售价计算，经扣除公司就全球发售应付的承销费、佣金以及预计开支，全球发售所得款项净额估计约为13.73亿港元。

此后的3月6日，银城国际也正式在港交所挂牌，根据银城国际的发售结果公告，企业全球配售3.54亿股，每股发售价2.38港元，集资净额约为7.705亿港元。

此外，在增发配股方面，中粮地产于2月21日宣布计划以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份，发行股份的数量为21.12亿股，发行股份价格为6.84元/股。

多元化助力房企估值提升

3月1日，中粮地产宣布完成了资产重组，大悦城地产已成为中粮地产控股子公司，而中粮地产则将公司名称变更为大悦城控股集团股份有限公司，同时公司证券简称则由“中粮地产”变更为“大悦城”。本次中粮地产和大悦城的合并重组，使得中粮地产的公司资产、业务结构等发生了重要变化，形成了住宅、商业地产、酒店、物业管理等多个业务板块，推进了企业业务的多元化。

“合理多元化助力房企估值提升。”朱一鸣分析认为，在房地产行业发展日益成熟的趋势下，百强房企中已有三分之二涉足多元化领域。从“地产+”出发打通上下游产业链，探索尝试多元化发展或将成为提升房企估值的重要路径。

朱一鸣进一步指出，从国内情况来看，以房企中估值较高的企业为例，这些企业在稳抓地产主业的同时，从商业、旅游、特色小镇，到物业、文教、园林等，已基本形成了一定规模的全产业链，在寻求新利润增长点的同时协同房地产主业增强竞争力。

房地产企业多元化探索在近几年并不鲜见。2019年1月21日，碧桂园董事局主席杨国强表示，碧桂园将在做强主业的同时转型升级，向高科技大型综合企业阔步迈进。未来的三个重点分别是：地产、农业、机器人。此外，万科、远洋等企业业态已经涵盖住宅、长租公寓和养老等多种类型。恒大、融创中国在把持主业的同时也分别在尝试健康、文体、汽车等业务转型。

朱一鸣进一步表示，大规模房企在未来的估值有望进一步提高。随着我国房地产行业的不断发展，兼并重构与两极分化的进一步加速，其行业集中度持续提升。“龙头房企无论在拿地、融资，还是规划布局上都有着明显的竞争优势，在规模效益与安全边际的双重护城河下，其未来发展前景与企业价值也更被市场所看好。”

中指院相关分析人士表示，预期2019年房地产市场整体趋势不会因此改变，房企融资市场依旧“稳”字当头。

在2019年全国两会上，备受关注的房地产税又有新进展。政府工作报告用“稳步推进房地产税立法”点明了房地产税的推进节奏。

房产税渐行渐近对于近期楼市各方有何影响？《证券日报》记者采访部分购买者、房产中介，并就近期房贷利率走势咨询部分银行了解到，由于房地产税距离最终出台还有较长一段时间，近期上述各方大多并未采取措施提前应对。

不过，上周开始在房产中介圈流传的“国管公积金新政即将落地”的消息，给近期成交量上涨的北京楼市又添了一把火。

官宣推进房地产税立法

楼市各方暂无大动作

某刚需购房者在接受《证券日报》记者采访时表示：“我是刚需购房人，无论是否征税、如何征收都会选择买房，不过，等房产税立法后还是会关注有关细则。”

另外，从房产中介给记者的回复来看，部分持有多处房产的“房叔”、“房姐”也仅仅在持房观望，并未出现抛售。

某房产经纪人在《证券日报》记者采访时回应：“近期有不少客户咨询如果房产税落地，房价怎么走，不过并没有涌现大量的卖盘。近期，我个人带看量有所上升，但是以往春节后也会有波小高峰。楼市风向受多重因素影响，而且每个家庭也有不同的情况，目前来看，各方还没有受到房产税立法推进消息的影响。”

在房贷利率方面，近期部分银行继续延续宽松态势，针对房产税渐行渐近的消息是否影响银行资金、贷款利率等，有银行贷款经理表示：“受一季度资金宽松影响，我行二套房贷款利率有所放松。但是，暂未接到跟房产税有关的任何通知。”

上述贷款经理也坦言：“房产税的渐行渐近，对每个人的心理预期和影响是不一样的。对于银行而言，资产安全最为重要。”

不过，记者发现，近日部分银行二套房房贷利率确实有所松动。以某股份制银行为例，该行二套房房贷利率针对国企等优质客户可低至基准利率上浮10%，与首套房贷款利率基本持平。另一家某城商行二套房贷款最低可申请基准利率上浮15%。据该行客户经理表示：“只要资质良好，一般都能申请到。”在接受《证券日报》记者咨询时，某外资行个贷经理回应称：“首套房贷款为基准利率上浮5%，二套房执行基准利率上浮10%。”而上述银行均未表示，信贷政策与房产税立法预期有关。

除此之外，在《证券日报》记者咨询的多家银行中，有个别银行客户经理表示：“对于首套房，目前我行有可能申请到基准利率上浮5%，一切都要以最后获批的利率为准。”

在放款周期方面，多个银行工作人员表示批贷时间为1周或更快，放款时间在过户后1个月或以内。

国管公积金或将

跟进“认房又认贷”

上周，《证券日报》记者从多位房产经纪人处获悉，国管公积金新政或于3月19日出台并实施。

某地产中介经纪人对记者表示，其上周已经收到了公司统一发送的短信，内容为：“国管公积金贷款政策即将变化，变成认房又认贷，具体变化时间以网签为截点，下周二（3月19日）开始网签的业务按新政策执行，之前网签按旧政策执行，请大家把国管公积金业务没提交资质审核的今天全部提交上来，已审核没提交网签的需要在周末都提交上来，一定要对接好。”

针对此消息，《证券日报》记者联系了另外多个房产中介的经纪人，获得了类似回复——“是的，我们公司已经下通知了”、“据说这周会出认房又认贷的新政策，您可以等待最终通知”、“我们确实听到了消息”、“我已经通知了客户尽快网签。”

据《证券日报》记者了解，去年9月13日的“公积金新政”，实行“公积金认房又认贷、贷款上限和缴存年限挂钩”，该新政只影响了市管公积金。当时国管公积金公告称，“国管公积金暂时按照原规定执行”。

而国管公积金即将跟进市管公积金“认房又认贷”政策的消息，从去年开始就不断通从房产中介等人员口中传出。

某看房者向《证券日报》记者表示：“国管也改成‘认房又认贷’的时间节点传了好几个版本，从今年元旦到春节，然后包括这次的3月19日（周二）出新政的消息我也得到了通知。不过由于房子还没选好，即使传言属实也不可能来得及在新政前完成网签。”

《证券日报》查阅北京住建委签约数据发现，自上周此消息传出后，单日网上签约套数逐日上升，刚刚过去的周末单日网上签约套数都过百套，而平时的周末网上签约套数一般在50套上下或更低。

对比去年的“913新政”在政策过渡期也曾出现成交量上涨。有房产经纪人坦言：“近期成交量上涨和此风声有一定关系。”

不过，上述房产经纪人也表示：“国管公积金缴纳人群占比远远少于市管公积金，同时，由于国管公积金贷款金额和个人账户余额挂钩，很多人本来也贷不满120万元，即便3月19日颁布新政，实际的影响范围也不会太广。”本报记者 刘 萌

近日，政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在国务院新闻办吹风会上表示，房地产税立法有关部门已经在有条不紊地推进。这是3月5日至15日，短短11天内官方6次提及房地产税。

郭玮介绍，关于房地产税立法，中央经济工作会议也提到了这个问题，现在已经列入人大立法规划。在这个推进过程中，要做大量的研究，包括对过去一些地方搞的房产税相关的试点进行认真分析和总结，这方面有大量的、非常艰巨的任务要去做。

“从国务院层面来看，就是要做好前期工作，为立法的推进做好最基础的准备。”郭玮表示，“当然，要进行大量的调研，要认真分析当前的形势，要制定不同的方案，广泛征求各方面意见，这可能是一个比较复杂，也是一个比较艰巨的任务，确实需要大量的工作，有关部门已经在有条不紊地推进。”

中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》记者表示，从目前看，列入立法计划和进入立法程序还有一定的不同，目前还有操作性问题需要进一步研究完善，比如房价、税率、人均住房面积的设定，比如房地产税和土地使用税、土地增值税、土地出让收入之间的关系，此外还有出台的时机、老百姓的接受程度、经济的承受程度等，还有大量的前期准备工作需要完成。

张依群表示，房地产税立法在中央层面应该侧重于原则性、指导性和战略性，在地方层面应该侧重于实用性、操作性和可持续性，在国家立法的总体框架下应给予地方一定的政策空间，赋予地方一定的自主权，做到因地制宜和有利于地方经济健康发展。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙对《证券日报》记者表示，对于普通家庭而言，房地产税出台的影响比较有限，即便是全面征收，也会有一定的免征面积或纳税之后的退税政策安排。换句话说，房地产税不会明显增加普通居民的税负。

2018年没有完成销售目标，2019年又将销售目标下调，首创置业股份有限公司（以下简称“首创置业”，2868.HK）显得有些信心不足。

近日，首创置业举行了2018年度业绩发布会，据年报显示，首创置业实现签约销售额706.4亿元，没有完成2017年业绩发布会时预期的800亿元。

2018年2月份，首创置业在业绩发布会上雄心勃勃，提出2018年销售额保750亿元冲800亿元，2019年销售额争取突破1000亿元，2020年销售额争取突破1400亿元。不过，不仅2018年的目标没有实现，首创置业还对2019年的目标进行了下调，由1000亿降为800亿。

根据年报显示，首创置业2018年新增了220亿元的负债，总负债达1315.16亿元，虽然负债率为77.49%，没有达到很多房企80%以上的水平，但这并没有计算134.76亿元的永续债，2018年首创置业又增加了75.86亿元的永续债，这部分债务计入了权益而非负债中，若计入总负债，则其负债率达到85.43%。

针对降低销售预期和负债规模较大等问题，记者向首创置业董秘秦怡发送了采访提纲，但截至发稿之日尚未获得回复。

净利润下滑

天津武清高村，首创置业的项目随处可见，有已交房的地块，也有正在开发的地块，首创置业年报显示，其在这一区域有290万平米的开发体量。

这主要依托其母公司首创集团的资源，后者在这里开展轨道交通、高速公路等基础设施业务。2009年，借助与母公司在基础设施业务领域的协助互动，首创置业成功取得京津高速公路天津武清段290万平米土地开发整理权。

不过，受2017-2018年环京楼市低迷的影响，这里销售情况一度十分惨淡，为促进销售，去年初首创置业甚至祭出首付分期的“促销”方式。

作为首创置业业务重镇，天津地区2018年销售额为92.43亿元，比2017年还减少13.92亿元，仅占总销售额的13.08%。

此外，一级土地开发周期长、回款慢的特点也对首创置业业绩产生了不利影响。

根据年报显示，2018年首创置业实现营业收入232.57亿元，同比上升9.23%，但净利润为24.17亿元，同比下滑13.59%，归母净利润19.23亿元，同比下滑约9%。

据了解，2018年首创置业税后毛利率较2017年下降了1个百分点，主要原因是2018年一级开发业务毛利率降低。据了解，2017年一级土地开发成本仅为9.71亿元，2018年该项成本猛增至20.81亿元。

2018年度，首创置业土地一级开发收入约为29.03亿元，与2017年的29.06亿元基本持平，但成本却增长了11.1亿元，同比上升114.32%。

利息费用高达25.71亿元

导致首创置业净利润下滑的另一个重要因素是融资成本过高。

2018年，首创置业综合采用了债券、险资、资产证券化、供应链融资等融资方式，发行5亿美元3年期境外高级债券；发行100亿公司债；完成首单供应链融资。2018年总负债为1315.16亿元，新增了220亿元的负债。其中短期借款27.49亿元，比上年增加9.71亿元，长期借款382.13亿元，比上年增加161.7亿元，同比上升73.26%。

虽然首创置业总负债率为77.49%，没有达到很多房企80%以上的水平，但这并没有计算134.76亿元的永续债，2018年首创置业又增加了75.86亿元的永续债，这部分债务计入了权益而非负债中，若计入总负债，则其负债率达到85.43%。

2018年首创置业多次发行永续债，6月，首创置业发行永续中期票据人民币20亿元，扣除发行费用后，确认其他权益工具人民币19.88亿元；8月，首创置业发行永续中期票据人民币20亿元，扣除发行费用后，确认其他权益工具人民币19.91亿元；9月，首创置业通过华澳国际信托募集发行永续债票据人民币8.7亿元，扣除可预见未来不可避免的分红后，确认其他权益工具人民币约7.96亿元。

一名国企财务总监告诉《华夏时报》记者，永续债是明股实债，虽然计入权益中，但仍然是债务，永续债一般在前3年利率较低，但3年后会跳涨，很多企业为了在短期内降低负债率，便发行永续债，并在3年内还清，但如果3年内不还清将会造成较大的财务成本。

事实上，除了永续债外，2018年首创置业还多次采用了其他“明股实债”的权益工具。2018年3月，首创置业发行债权融资计划人民币600000000元，确认其他权益工具人民币553800000元；4月，首创置业发行债权融资计划人民币200000000元，确认其他权益工具人民币184600000元；6月，首创置业发行债权融资计划人民币1500000000元，确认其他权益工具人民币1416525000元；8月，首创置业发行债权融资计划人民币1800000000元，确认其他权益工具人民币1735200000元；9月，首创置业发行债权融资计划人民币350000000元，确认其他权益工具人民币337400000元。

根据年报显示，2018年首创置业利息费用高达25.71亿元，比上年同期增加12.43亿元，同比增长93.6%。同时，25.71亿元的利息费用也比首创置业2018年的净利润还要高。

推行供股

在融资成本高企的情况下，首创置业又以推行供股的方式来融资。

3月8日，首创置业发布公告称，董事会已批准公司进行供股的有条件计划，目前预期此举将增强公司资金实力，降低杠杆比率，优化资本结构，支持公司业务可持续发展，并实现进一步突破。

记者了解到，所谓“推行供股”即按照目前的市场股价推行新股，让股东和投资者购买。根据首创置业公告，“预期每十股本公司现有股份将发行不多于五股供股股份，而本公司的已发行股份总数预期将增加不超过50%。认购价预期将参考市场价格厘定，当中会考虑H股于紧接供股公告前的一段时间的平均收盘价。”

一名不愿意透露姓名的房地产专业人士表示，供股是低成本融资的较好方式，实际上就是让股东再出资，一般控股股东的出资额是比较大的，也就是说，首创置业还是要利用其控股股东首创集团的资源。

最近一段时间，售楼处排起长队、高价豪宅被一扫而空、房企再次开启“抢地”模式等消息不绝于耳，房地产市场又要变了？其实，上述情况只是个案。

3月15日,国家统计局发布了2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，2月份商品住宅销售价格涨幅稳定。与此同时，全国两会也为今年的房地产市场走向定下了主基调——稳，依然是最重要的目标。

房地产市场总体平稳

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，2月份各地坚持因城施策，不断落实地方调控主体责任，房地产市场保持平稳健康发展势头。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

“2月份，一线和三线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比微涨；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨，二手住宅环比下降。”刘建伟说。

此外，从同比来看，2月份一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.0%和8.2%，涨幅比上月分别扩大0.4个和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.1%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

专家表示，尽管部分城市的楼市价格有所上涨，但涨幅十分稳定，没有出现过快上涨迹象，房地产市场保持总体平稳态势。

重视市场供需的双向调节

尽管个别城市个别楼盘出现被热捧的情况，但这多与开发商开展促销活动有关。专家表示，在热闹的背后，部分房地产重要指标数据已经表现出下行趋势。数据显示，1月份至2月份商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%；房屋新开工面积18814万平方米，增速回落11.2个百分点；房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%；房地产开发景气指数为100.57，比2018年12月份回落1.27点。

对于今年前两个月全国商品房销售面积下降3.6%这一情况，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，1月份至2月份商品房销售面积略有下降主要有两方面原因，一是春节因素，对购房行为带来影响；二是房地产市场进入新发展阶段,随着“房子是用来住的，不是用来炒的”定位深入人心，人民群众的购房行为更加理性。随着长效机制不断完善，房地产市场会保持平稳健康发展。

业内人士普遍认为，随着各地将稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，房地产市场平稳健康发展的势头得到巩固。

“不过，我们既不愿意看到房价过快上涨，也不愿意看到楼市一蹶不振，毫无生气。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示，由于各地房地产市场差异较大，各地在实施一城一策时，应更加重视房地产市场供需双向调节，努力实现房地产市场平稳运行。

防止借支持刚需之名放松调控

《政府工作报告》提出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

住建部部长王蒙徽表示，今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案。一是坚持“房住不炒”定位。二是坚持完善住房的市场体系和住房保障体系。三是坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，要不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。四是坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民住房问题。同时，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

可以说，2019年房地产市场的主基调依然是稳，稳地价、稳房价、稳预期仍然是主要内容。

值得注意的是，一段时间以来，个别城市的首套房利率、首套房首付比例出现了明显变动。专家表示，房地产市场的防风险工作至关重要，要谨防借支持刚需之名放松调控，致使新的投机性需求进入楼市。

央行党委书记、银保监会主席郭树清明确表示，下一阶段房地产金融政策总的方针不会改变。他还表示，近年来居民家庭的杠杆率上升速度较快，这部分杠杆多涉及个人住房贷款，可能与居民买房、炒房有关。因此，要稳住居民部门的杠杆率。政府部门要控制好隐性债务的增量、化解存量。（经济日报·中国经济网记者 亢 舒）