3月份以来，一二线城市掀起一波供地潮，尤其是二线城市住宅用地成交活跃。25日，中原地产公布的统计数据显示，3月份以来一二线11个代表城市土地收入分别超过50亿元，部分区域土地市场有所恢复。

3月21日，合肥出让主城区与肥西县6宗涉宅地块，总出让面积935.69亩，吸引了近50家房企竞拍。最终，6宗地块均成功出让，共揽金124.47亿元，6宗地块中有4宗溢价率超过100%，最高溢价率达140%。此外，3月22日天津挂牌3宗地块，总出让面积26.77万平方米，总挂牌起价23.32亿元。这些地块将于4月11日入市出让。

“3月份部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市土地出让数量有所增加。

克而瑞地产研究中心的数据也显示，3月份以来，就房企参与土地市场热情来看，的确比2018年四季度有所改观，高溢价地块成交数量增加之势十分明显。据该机构统计，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升。

克而瑞地产研究中心研究员马千里分析认为，从2月份开始，苏州、福州等热点二线城市成交了多宗优质地块，其中苏州有三宗地的溢价率都在30%以上，推高了二线城市的溢价率。“总的来看，进入2019年二线城市土地流拍率明显下滑，溢价率也有所上升，尤其进入3月份，土地市场升温更为明显。”

不过就全国市场来看，全国土地市场尚未大面积回暖。从地价水平来看，易居房地产研究院的研报指出，只有部分二线城市当前处于适合拿地的窗口期。易居方面综合2017至2018年的土地市场成交数据分析指出，近两年来南京、长沙、合肥和莆田等城市地价涨幅偏离度分别为-444.2%、-370.4%、-247.4%和-204.2%。

“地价涨幅或跌幅偏离度过大时，说明当年地价涨幅或跌幅偏离历史平均水平过大。”易居研究院研究员王若辰分析认为，“负偏离度较大的城市土地市场回归历史合理水平较快，未来拿地的合理性不断增强。”

张大伟也认为，从全国范围来看，多个城市2019年以来的土地市场依然处于调整。不过，房企对住宅类土地拿地积极性较高。“虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。”

父母资助孩子买房变得越来越常见，这种资助是赠与还是借款？广州番禺区的老陈夫妇先后给儿子210万元用于买房，儿子结婚当月就要出售该套房屋，并拒绝老陈夫妇继续居住。老陈夫妇遂将儿子告上法庭，请求判令小陈返还购房款。

广州中院日前作出终审判决，认为不能将父母的资助认定为理所当然的赠与，在没有明确表示赠与的情况下，应视为以帮助为目的的临时性资金出借，子女应负有偿还义务，判令小陈向老陈夫妻返还210万元。

2015年5月，小陈在广州市番禺区购买了一处172平方米的房屋，总价243万元，按揭付款，房屋权属为小陈单独所有。其父母老陈夫妇在一年多的时间里分多次、不等额转账共计210万元给小陈。

小陈结婚后当月就要求卖掉这套房产，老陈认为损害了他们夫妻俩的权益，小陈则认为出售房屋是对其个人权利的处分，并没有损害父母的利益。父亲老陈表示，因广州限购，家中只有小陈还有购房资格，所以就以小陈的名义在广州购买了一套房产，买房的目的是共同居住、共同拥有，为此“我们夫妻二人为购房做了首付和后续还贷，2015年3月17日至2016年12月14日期间分多次、不等额转账总共付款给小陈210万元。”

老陈说，房屋交付使用后，他和太太跟进装修，此后一直在该房屋居住。但是在2016年11月小陈结婚当月，“他提出要出卖该房产，且拒绝与我夫妻俩联系，并拒绝我们居住使用该房屋，所以我们夫妻要求小陈返还210万元购房款。”

小陈则称，其跟父母之间不存在借贷关系，老陈从未向其表达出资是借款，也没有告知和催促还款。因此，老陈支付的210万元属于赠与。他表示：“即使我提出要出售房屋，那也是对个人权利的处分，并没有损害父母二人的利益。”

广州中院审理认为，结合现实情况，在年轻子女刚成年，创业购房压力大，有条件的父母给予儿子儿媳或者女儿女婿一定的资助也属正常。但从公序良俗角度来讲，不能将父母的资助认定为理所当然的赠与，这种坐享其成的思想，不能被法律所倡导和司法裁判所确认。

210万元的一笔巨款，在没有财产所有人明确表示为赠与的情况下，应视为以帮助为目的的临时性资金出借，子女应负有偿还义务。广州市番禺区人民法院判决被告小陈向原告老陈夫妻返还210万元款项。

法官说法:父母未明确表示赠与 应认定为临时资金出借

本案一审主审法官张祎表示，成年子女刚参加工作又面临成家压力，在经济条件有限的情况下父母出资购房虽为常事，但子女不能以父母出资为天经地义，须知父母养育子女成人已为不易，子女成年之后尚要求父母继续无条件付出实为严苛，亦为法律所不能支持。

本案中，涉讼房屋购买之时小陈已27岁，且其确认当时有工作收入；而陈某夫妻二人已近退休年龄，在他们出资210万元之时未有明确表示出资系赠与的情况下，基于父母应负养育义务的时限，应予认定该出资款为对儿子小陈的临时性资金出借，目的在于帮助其度过经济困窘期，小陈理应负担偿还义务。如此方能保障父母自身权益，并避免儿女成家而反使父母陷于经济困窘之境地，此亦为敬老之应有道义。

近年来,有关楼市的谣言特别多,几乎过段时间就会出现一波,例如最近的“广州取消限价”“长沙取消限购”“厦门取消限购”“济南取消限购”……是什么让楼市频频被谣言缠身?

除3月20日出现的“济南取消限购”的不实信息以外,3月9日,青岛人的朋友圈里也流传着一条“青岛解除限购”的谣言。事实上,该不实信息视频曾发布于2014年青岛解除限购期间,此次经剪辑被再次发布。

从去年下半年楼市热度开始退潮,各方矛盾浮出水面,博弈加剧,一波又一波的谣言和一个个的辟谣声明就随之而来。从中不难发现,不实消息多是取消限价到取消限购,前者可能会带来房价直接上涨,即使是在严格控制下也有一些涨价手段,比如毛坯变精装、合同分开签,后者可能会带来楼市再一次掀起抢购之风,间接助推房价上涨。

这波谣言的另一特点是,不少都是依据之前的政策重新加工,相比凭空捏造更容易吸引人,也让这些楼市谣言传播得更快更广。还有过去楼市调控的短期性和反复性,也为谣言提供了推波助澜的土壤。

梳理这些不实消息不难发现,发布者及传播者多是一些自媒体公众号,一些房企置业顾问、中介等,他们这样做无非是为了追求阅读量,以及煽动购房者的购买欲望,促成交易。还有一部分就是炒房客,如今这样平稳的楼市氛围,让很多炒房客坐立难安。所以,他们需要一些楼市上涨的消息来刺激购房人,让仍在观望的购房者相信房价还会继续大涨的,在不实消息的蛊惑下成为他们的“接盘侠”。

虽然当前多数城市楼市处于降温之中,但看多者仍然存在,还有大量投资者与开发商想要抄底,期望下一轮暴涨与暴利。而且从限购到取消限购就是一个由收紧到放松的过程。而对于很多购房人来说,更多的感受不是这次的放松,反而会担心再次限购,然后在炒房客的鼓吹下,赶紧入场买房。不实信息的捏造者和传播者也正是抓住这部分人的心理,寄希望于谣言能促成一定的交易。

谣言止于智者,对于这些不知真假的消息,都有一个共同点,他们的信息源都不权威。对于楼市政策,购房者不妨多留意官方或者主流媒体的报道。

随着稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控思路的深入，房地产市场明显稳定。同时，随着市场流动性的改善，2019年房贷利率结束了此前单边上涨的趋势，触顶迹象显现，部分地区利率出现松动。

业内人士表示，未来房地产调控政策将保持政策的连续性和稳定性，在房地产金融风险可控的前提下，预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定，房贷利率将整体上稳中有降。

部分城市利率有松动迹象

最近，有多个城市的房贷利率出现松动。融360大数据研究院监测的最新数据显示，宁波地区房贷利率3月出现下调，下调后首套房贷利率从此前的上浮15%，调整至最低可以执行基准上浮5%，二套房利率从此前执行基准上浮20%，调整至最低执行基准上浮10%。

深圳方面，多家银行首套房最低可执行基准上浮5%，二套房利率最低可执行基准上浮10%。其中，15家银行下调了首套房贷利率。中、农、工、建、交、邮储6家国有大行及5家股份行的首套房贷款利率最低可执行基准上浮5%；光大银行则从之前的基准上浮20%下调至10%。

若从全国整体情况来看，融360大数据研究院监测的首套房贷款利率数据显示，2019年2月全国533家银行分（支）行中，有147家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月增加15家；153家银行首套执行基准利率上浮15%，与上月持平；118家银行首套执行基准利率上浮20%，较上月减少8家。全国二套房贷款时隔8个月后首次回归至6%以下水平，平均利率为5.99%，连续4个月回落，较1月回落3个百分点。

值得一提的是，在房贷利率微调的同时，放款也有加速迹象。《经济参考报》记者也从多家在北京的中介机构和银行了解到，银行批贷和放款进程较为顺畅。一位国有大行工作人员对记者说，目前贷款审批在1周左右，批贷之后放款的速度和贷款规模有关，但整体而言很快。也有股份制银行工作人员对记者说，审批之后放款在1至2个工作日之内。

一位房屋中介工作人员也对记者表示，贷款方式不同，放贷周期可能有所不同。商业贷款一般很快，大约一星期左右，面签到银行批贷就都能全部能完成，放款大约在过户后半个月到20天左右。如果是公积金贷款，流程没有商贷那么快，不过从提交材料、面签到银行批贷，也就10天左右。

“稳”仍是主基调

但值得注意的是，重点城市的房贷利率并未见松动。以北京为例，目前基准利率为4.9%，首套房利率在基准利率基础上上浮10%，即5.39%，二套房在基准利率基础上上浮20%，即5.88%。记者询问了多家位于北京地区的银行分支机构，大部分银行目前仍在执行这一标准，并无松动。太原某银行的人士也对记者称，近期房贷利率并未有下调迹象，整体以稳为主。

一位国有大行总行人士对《经济参考报》记者说，目前银行房贷业务整体基调较之前没有大变化，相关利率政策可能在各个地区之间会有一些差别，整体房贷业务的增长也还是较为平稳。

事实上，根据日前各上市银行发布的年报，各银行开展住房信贷业务的主基调仍可用“稳健”来形容，部分银行房贷投放增速有所上升，不过增速也在10%至20%之间。

中国建设银行年报显示，截至2018年末，个人住房贷款余额47535.95亿元，较上年新增5405.28亿元，增幅12.83%，余额居同业首位。浦发银行整体个人贷款总额14707.54亿元，较上年末增长19.43%，其中住房按揭贷款总额5850.07亿元。

中信银行称，报告期内，本行继续遵照我国各级政府房地产调控要求，开展住房按揭贷款业务。住房按揭贷款余额6292.15亿元，比上年末增长1364.52 亿元，增速比上年提高10.54个百分点。招行表示，结合各地房地产调控政策，以支持居民合理自住购房需求为导向，稳健发展房贷业务。截至报告期末，本公司住房贷款余额9213.47亿元，较上年末增长11.57%。

平安银行也称，“本行严格落实国家政策规定和监管要求，支持居民家庭首套自住购房需求，并将继续在合规和符合监管要求的前提下稳步开展住房信贷业务，强化住房信贷管理，优化信贷结构，进一步服务客户，支持实体经济。”

数据显示，截至2018 年末，平安银行住房按揭贷款余额1823.63亿元，较上年末增长19.3%。平安银行还表示，其住房按揭贷款通过进一步调整客群结构，加大对优质客户的投放力度，有效提升新发放贷款质量，按揭贷款不良率维持在较低的水平。

业内人士表示，目前房贷业务仍是比较安全的资产，银行有动力去发展，与此同时，今年以来，市场流动性有所改善，银行资金也比较充足。在市场需求的推动下，银行房贷业务保持一定增速有其合理性。不过，比起2016年和2017年，目前银行整体的房贷业务增速还是比较稳健的。

房贷利率见顶或存微调空间

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼接受《经济参考报》记者采访时表示，自2018年央行定向降准、全面降准措施落地后，2019年流动性合理充裕，银行手头资金充足。这种情况下银行下调房贷利率，属正常操作，与此同时，当前银行风险偏好仍低，个人房贷尤其是首套房房贷不良率的历史表现较好，是银行的优质资产，以低利率政策加大投放很正常。未来，个人房贷利率后续仍有下调空间。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，历史上看，房贷利率运行趋势一旦形成，通常会持续一段时期。此外，未来央行货币政策的“宽信用”取向不会改变，还会继续引导长端利率适度下行。“接下来几个月房贷利率下行趋势仍会延续。不过，考虑到当前‘宽信用’主要针对民营、小微企业等实体经济，房地产领域仍是抑制泡沫、防范风险的重点对象，未来房贷利率下降势头仍将会比较缓和。”

“与往年相比，房贷规模增速在逐年下降，利率下调暂时没直接影响房贷规模的变化。”融360大数据研究院分析师李万赋表示，2019年房地产市场的政策基调是进一步满足有刚需和改善性需求用户的合理住房需求，严格管控投机性购房行为。因此，在房地产金融风险可控的前提下，预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定，房贷利率将整体上稳中有降。

李万赋认为，2019年整体房贷利率仍有一定的下调空间，但是不同省市下调的空间和时间会有一定的差异。整体来看，一线城市的房贷利率仍会低于其他城市，但下调幅度不会过大。(记者 张莫 梁倩)

证券时报记者 陈英

日前，有个在地产公司工作的朋友提了个建议：“我们四个人，工资稳定，又都有闲钱，放银行里跑不过通胀，要不众筹买套房，一起投资吧。”缘由是，其所在的地产公司有新开楼盘，总价给内部员工94折，另外200万的三年免息贷款。

四个在深圳打拼多年的白领，有收入有存款，一起买套房很容易吧，何况遇上这么大的内部优惠，听起来很心动。于是，四个人正儿八经地、极其兴奋地聚在一起讨论这个稳赚的项目。这个楼盘在深圳光明，离中心区有点远，这个不是问题，大家对深圳的楼市还是充满信心的。楼盘市场价4.8万/平方米，最小户型100多平，一套最小的房子，总价大约500万，根据内部员工优惠价，总价折后大约470万。四个人都有自住房，作为二套房投资这套，四成首付至少188万，每个人得拿出近50万来众筹。余下300万贷款，其中享受公司200万的三年免息贷款，三年内月供约5.6万，每个人月供1.4万。算到这里，就有人惊呼了：“拿出50万的存款已经要老命了，还月供1.4万？工资还没这么高呢，怎么供啊？”“还没有加上剩下100万的商业贷款呢。”最后的结论是：放弃，四个极有优越感的白领居然合力都买不起深圳边远的一套房子。其中一位身为公司的高管，提出：“深圳的房价那么高，我们一起都买不起一套房，到底有多少人能买得起？”

这就是现实，然而，现实的另一面就有人买得起，不仅买得起，钱还有多余的，同样也琢磨着投资什么。同行小陈跟我说，她的一位老读者，经常问她该买哪里的房子。前段时间，华润悦府开盘，这名女士毫不犹豫地扫入一套，2000多万的现金一次性支付，“我还有2000多万的存款呢，你给点建议，是再买一套悦府的房子，还是深圳湾一号的？两者的投资价值哪个更好？”小陈给不出答案，最后这名女士再入手一套深圳湾一号。“钱不能闲着，会贬值。”这是她迫切投资的原因。

这似乎是很多人的选择：有闲钱，无论钱多钱少，除了买房、炒股票，不知道能够干什么？普通老百姓(62.880, 3.13, 5.24%)没有社会阅历，没有很多的社会关系，没有更多的渠道，有钱人是钱滚钱，但是作为普通人炒股他看不懂，只能买房。“国人的投资渠道太少了。”这是很多人经常挂在嘴边的话，还赢得了不少附和之声。真的是投资渠道太少吗？事实上，为了改善这种状况，政府创造了A股、B股、中小板、创业板、新三板，现在又来了科创板。除了股票，还有基金、债券、P2P、P2B、银行理财、房地产、信托……这么多投资渠道，为什么不选？因为不懂，除了房地产只是有资金门槛，这里的每一个渠道都需要对其有相当的了解，于是就有了上面两个案例。

有没有一种投资叫做“无风险高收益的投资渠道”？这是很多人向往的。很多人会津津乐道地举出不少“例子”，比如：2006、2007年的股市，2003年以后的楼市，2013年以前的黄金，甚至至今仍然受到很多人追捧的融资类信托产品……这些所谓的“投资渠道”的“存在”，很多普通投资者也一直在苦苦寻觅下一个“无风险高收益的投资渠道”，所以现在有人说投资渠道越来越少。事实上，这所谓的“投资渠道”是有悖投资逻辑的，“没有风险的高收益”只不过是大家一厢情愿的美好愿望而已。对于普通投资者而言，首先需要了解到风险和收益之间的关系，大家都知道低风险低收益、高收益高风险的道理。投资的逻辑是：有时你的投资获得了低收益，你所投资的标的却未必一定是低风险的；而你投资了高风险的投资标的则也未必获得高收益；但低风险必然意味着较低的收益，高收益必然意味着较高的风险！

显然，国内投资者理财理念有待提升，收益永远伴随风险，所谓的多种投资渠道，无非细化各个收益阶段而已。国内也曾有过诸多渠道，但随着投资者喜好选择，在现阶段也就人们知道的那些种类。未来随着投资者理念升级，渠道必然会更多。

调低业绩目标增速 部分房企“两手准备”押宝下半年

■本报记者 李贝贝 上海报道

近期密集发布业绩报告显示，过去一年，房企普遍高效完成了既定的销售业绩。但在制订新一年的销售目标时，不仅仅是宝龙地产、中国奥园、富力、雅居乐、九龙仓、弘阳地产这些房企，甚至连中海、恒大等房企巨头都不约而同地表现出保守、审慎的态度，业绩目标增速较上年明显放缓。

房企及市场分析人士普遍认为，“稳”依然是2019年的主基调，“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）仍是今年重要的楼市政策导向，未来再维持一个特别高速的增长可能性不大。因此，不再一味追求规模增长、注重规模与效益的并重已经成为行业共识。

而值得注意的是，降速并不意味着这些房企对未来的看空。而对于今年的业绩，房企实际上做了“两手准备”，称将根据实际情况进行调整。

多家房企主动降速

根据近期密集发布的年报，在过去的2018年，多数房企普遍高效完成了既定的业绩目标，尤其是龙头房企依然继续保持着规模上的绝对领先。不过，在楼市调控继续深入的大背景下，不少房企下调了2019年的销售增速目标。《华夏时报》记者不完全统计，目前已有恒大、雅居乐、中海地产、旭辉控股、宝龙地产、富力地产等逾十家房企调低了2019年的销售增速目标。

3月22日，在香港召开的2018年度业绩发布会上，宝龙地产总裁许华芳在展望2019年时透露，“销售要到500亿元，增长22%。”就在前一天晚间，宝龙地产发布2018年度报告，全年实现合约销售金额410.4亿元，创下历史记录，同比增长高达96.5%。

2018年取得合约销售金额1520亿元的旭辉控股，2019年的目标是1900亿元，增长率仅25%，相比过去几年降幅明显；去年首次跻身千亿房企阵营的雅居乐，房地产项目预售金额约1026.7亿元，同比增长14.5%。但在业绩会上，管理层将2019年的销售目标定为1130亿元，同比增幅降至10%。雅居乐集团主席兼总裁陈卓林坦言，“定下的指标确实比较保守。”

去年合约销售额同比增幅高达100%的中国奥园，将2019年的销售目标设定为在2018年基础上增长25%；而销售增幅约45.5%的时代地产，今年的预期增速则仅约23.8%。

即使是龙头房企，也决定要放慢增长速度：在业绩发布会上，碧桂园对2019年的销售目标只字不提。对于2019年销售增速，碧桂园董事会主席杨国强仅用了“先稳健，再努力”两个词来表述；合约销售金额达5513.4亿元的恒大，今年的销售增速目标不到10%；万科今年的销售回款目标被定为6000亿元，相比2018年的6300亿元目标减少300亿元；2018年，中海地产实现合约销售额3012.4亿港币，较上一年增长29.8%，同比增速为近五年最高。但在业绩发布会上，中海地产将2019的销售增速目标定为3500亿港币，预估同比增幅仅为16%。

值得一提的是，部分房企尽管调低了增速，但涨幅依然不低。例如，中骏集团去年合约销售额同比增长54.5%到514亿元，其2019年的增速调低到36%，但也比许多头部房企的目标增速都要高。

推货重点多放在下半年

对于房企主动降速的选择，业内分析人士观点较为一致，普遍认为这是基于对2019年市场基本面判断的结果：房地产行业已从高速增长的峰值期进阶到平稳发展的阶段，未来再维持一个特别高速的增长可能性不大。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚向记者表示，房企调低业绩增速，实际上说明对2019年的市场预期发生了变化。2019年，房地产市场依然将保持平稳、健康、持续的发展；中国房地产数据研究院院长陈晟指出，开发商对于经济环境做了充分的判断，所以整体表现相对谨慎，追求有质量的规模发展。

58安居客房产研究院首席分析师张波强调，房企降速发展并非走收缩战略，而是因为2019年楼市依然不容乐观，由于一二线楼市调控放松空间有限，且三四线城市棚改的力度小于2018年，导致房企业绩增长的压力依然较大。目前千亿阵营房企的策略已经出现了明显变化，从偏重规模化发展到规模和质量并重，尤其是负债水平较高的大型品牌房企则更为谨慎。

从市场的情况来看，房企调低增速已是必然。国家统计局于3月14日发布数据显示，今年1-2月份，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。与此同时，中原地产研究中心数据显示，在已经发布了1-2月销售业绩的房企中，多家龙头企业出现了同比下调，25家企业合计1-2月销售额为5019亿元，同比下调了7%，楼市销售的放缓此前已在企业层面显露出来。

不过，降速并不意味着这些房企对未来的看空。对于今年的销售业绩，房企实际上也做了“两手准备”，将根据实际情况进行调整。

例如，雅居乐集团副总裁王海洋表示，“在制订目标的时候我们有一个比较审慎的态度，但如果后续市场、政策有一些改变，我们的目标也会有一些变化。”而阳光城(8.350, 0.48, 6.10%)集团执行董事长兼总裁朱荣斌也在业绩会上向《华夏时报》记者介绍说，在当下环境下，公司强调的是跟随市场进行弹性供货，以便于进一步捕捉到窗口机会。“在供货规模做了底线管理的同时，我们也有准备。只要有机会，我们说飞就能飞起来。”

而出于对今年市场“低开高走”的预测，不少房企将推货重点放在了下半年。

“2019年，我们预计行业去化是前低后高，所以在年初的时候我们不会推很多货，因为到后面的市场会更乐观一点。”旭辉董事局主席林峰表示。据此，旭辉制订了2019年的推货安排——上半年销售40%，下半年销售60%；而中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国也在业绩会上透露，今年市场总体会趋于平稳，其中上半年会低一点，下半年会高一点，因此中海在推货上的安排也会以此为依据。

■本报记者 陆肖肖 北京报道

轰轰烈烈进行了一年多的重组终于告一段落。

3月27日上午，中粮地产正式更名为大悦城的重组更名敲钟仪式在深交所举行。至此，中粮集团旗下唯一地产业务平台“中粮地产（集团）股份有限公司”变更为“大悦城控股集团股份有限公司”，证券简称由“中粮地产”更名为“大悦城”，股票代码保持不变。这标志着中粮集团旗下唯一地产专业化公司在重组后正式落位。

在重组以及更名的背后，大悦城地产2018年的成绩单可谓有喜有忧。净利实现增长，营收等多个指标却出现了大幅下滑。

大悦城地产

营业收入下降30%

3月12日，大悦城地产发布了2018年度业绩报告，报告期内，大悦城地产实现净利润31.1亿元，同比增长20.9%；归属公司拥有人应占溢利约为21.0亿元，同比增长82.4%。

在净利增长的同时，多项指标出现了下滑。报告期内，大悦城地产营业收入81.3亿元，同比下降30.3%。报告显示，营收下降主要是因销售物业交付面积减少及交付产品结构变化平均单价降低，致使物业销售收入下降。

大悦城的营收主要由投资物业租金、物业销售收入、酒店经营收入、管理输出项目等几方面构成。

从收入构成来看，2018年，大悦城投资物业租金及相关物业管理服务收入总额约为36.3亿元，占收入总额约44.7%，同比增长5.8%。虽然指标仍在增长，但近两年来，增长率一直在减速。这一数字在2016年和2017年的增速分别为17.5%和9.9%。这也是大悦城经营物业租金收入增长率在2017年首次跌破上市以来的个位数之后，增速进一步放缓。

物业开发收入及土地开发收入35.8亿元，占收入总额约44.0%，同比下降49.9%。其中结算面积及单价分别为12.7万平米和2.8万元，较上一年分别下降14.2%和41.6%。报告中显示，下降的主要原因是本期交付产品结构发生变化，其中上海静安大悦城交付产品包含车位，导致平均单价大幅下降。

酒店经营收入在2018年也出现下降，全年收入约7.3亿元，占收入总额约9.0%，同比下降 23.6%。主要是公司对酒店业务板块战略调整，西单大悦城酒店进行经营改造，北京长安街W酒店于2018年出售，造成收入同比下降。

大悦城地产的负债也在一路走高。2018年，大悦城地产银行及其他计息借贷约为275.9亿元，同比增长了27.3%。净负债率45.3%，同比增长了17.1%。与此同时，资金成本也有所提升，平均融资成本在4.39%，比上年增加了0.11个百分点。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，最近几年，受到互联网的冲击，人们的消费方式发生转变，到shopping mall里面社交、娱乐的成分更多一点，消费者的提袋率自然会降低，实体商业的经营受到一定的影响。目前很多大型商业都在转型，更加注重体验感，这些是实体购物中心需要大力去发展和转变的。

卢文曦还提到，大悦城地产的多数物业都布局在一二线城市，但从2017年开始，到2018年，这些城市的物业销售并不好，没有很好的市场机会，大悦城地产也不是典型的快周转模式，在市场环境不佳的情况下，业绩受影响在所难免。

对赌业绩承压

3月27日，中粮地产更名大悦城地产之后，标志着中粮集团旗下唯一地产专业化公司的正式落位，也代表着大悦城控股将带着全新品牌形象、品牌理念及定位面向资本市场的决心和目标。

重组后的更名，也为历时一年多的重组画上了句号。大悦城地产董事长周政在业绩会上表示，中粮地产改名为“大悦城控股”并非是整合之后临时取的名字，而是在此之前经过反复讨论研究的结果，大悦城的品牌市场价值去年已有136亿，他是家喻户晓的，大家都知道他是城市美好生活服务商。

过去一年来，大悦城地产和中粮地产的重组事项备受业内关注。周政在业绩会上称：“整合完成后很激动，也很有信心。”实际上，早在2017年7月，中粮地产就开始筹划重大资产重组，一年多的时间内，重组一度折戟，经历了重重波折。2018年3月，中粮地产的重组方案敲定；2018年7月，交易价格下调；2018年10月，证监会将此次交易驳回；2018年11月，中粮地产表示继续推进重组方案，并增加了业绩对赌；最终在2018年12月，中粮地产发行股份购买资产事项获得无条件通过。

在2018年11月，中粮地产与交易对方明毅公司签署的业绩对赌协议中，承诺资产（大悦城）在2018年至2020年的承诺净利润累计为18.91亿元。如果本次交易在2019年实施完毕，则承诺期间调整为2019年至2021年，承诺累计净利润为18.94亿元。

但业绩承诺对于大悦城地产来说还是有着一定的难度。大悦城地产执行董事曹荣根在业绩会上表示，公司对三年业绩的承诺是有压力的，但是对团队有信心，无论如何都会实现承诺。

最终，重组方案在2018年12月获得了通过。整合完成后，A股平台的中粮地产持有H股大悦城地产64.18%股份，实现控股及并表；同时，A股大悦城控股也成为中粮集团旗下唯一的房地产平台。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，中粮地产重组，有利于打通住宅和商业地产板块，也是夯实企业地产业务的基础，有利于提升资本市场的信心。

卢文曦则表示，中粮地产和大悦城地产重组完成，资源整合后A股和H股可以实现更好的协同效应，有利于双方业务的拓展。至于业绩承诺能否完成，需要看后续的市场情况，还要看企业的融资能力，在跑规模的时代，资金也是决定企业成败的关键所在。

余燕明,童海华

“弘通科研大楼项目之前的开发计划没戏，现在更没戏。”人民美术出版社原址家属楼的一位居民代表告诉《中国经营报》记者，他与70多户居民生活在同一栋家属楼内，并强调自己拥有这些房屋的产权。

人民美术出版社原址地块位于北京市东城区建国门北总布胡同32号，这是北京城的心脏地带。弘通科研大楼项目的规划用地包含了人民美术出版社原址所属地块，目前华润置地拥有该项目的开发权益，其在2009年以13.9亿元代价收购弘通科研大楼项目公司以来，距今又继续搁置了近十年时间。

近期本报刊发了《华润置地在京闲置土地调查：拆迁受阻 停滞逾十年》一文，披露了华润置地持有的弘通科研大楼项目土地闲置。据记者进一步获悉，华润置地2009年置换人民美术出版社原址所属地块后，弘通科研大楼项目的规划方案涉嫌侵占人民美术出版社原址家属楼应占公共配套用地。

据悉，在让出并划定人民美术出版社原址家属楼应占公共配套用地之前，这些居民极力反对弘通科研大楼项目的规划方案与开发建设。为了实现该项目动工，弘通科研大楼项目的规划方案先后调整了三次，但迄今仍然受阻。

弘通科研大楼项目土地闲置的背后，除了项目规划方案涉嫌侵占人民美术出版社原址家属楼应占公共配套用地之外，还存在华润置地与人民美术出版社土地置换面积范围模糊、家属楼拆迁不动等相互嵌套的遗留问题，这些都会制约华润置地对弘通科研大楼项目的动工建设，这宗开发价值巨大的土地将继续闲置。

涉嫌侵占家属楼公共配套用地

由于不愿意承担人民美术出版社原址家属楼的拆迁安置成本，华润置地在弘通科研大楼项目的规划方案上陷入“死胡同”。

弘通科研大楼项目的规划方案先后易稿三次，最近一次规划方案形成于2016年4月底，北京市规划委员会进行了公示。

弘通科研大楼项目最初规划的开发用地里，梁思成、林徽因故居位于地块拆迁范围内，华润置地收购项目公司后不久，为推进地块开发，在未经报批的情况下，擅自实施了梁思成、林徽因故居的拆除行为，最终被北京市东城区文化委员会及公安部门调查认定为严重违法违规行为。

之后，梁思成、林徽因故居被北京市东城区文化委员会确定为不可移动文物，除对华润置地所属项目公司进行处罚外，同时要求复建保护。

因此，弘通科研大楼项目最近一次规划方案里，地上建筑面积已经由之前的11.23万平方米调减至9.87万平方米，主要由于取消了梁思成、林徽因故居所属地块上原本规划建设的楼宇面积。不过，复建保护的梁思成、林徽因故居仍然保留在新的规划范围内。

梁思成、林徽因故居位于北总布胡同12号院、24号院、26号院，与人民美术出版社原址毗邻，人民美术出版社原址与家属楼共用一个门牌号，即北总布胡同32号院。

已被确定为不可移动文物的梁思成、林徽因故居，对弘通科研大楼项目的规划建设已不再有障碍，更大的阻力来自人民美术出版社原址家属楼的70户居民们。

在华润置地不打算对人民美术出版社原址家属楼拆迁补偿、安置，或者让出弘通科研大楼项目用地红线侵占家属楼应占公共配套用地的前提下，他们反对弘通科研大楼项目的规划方案与开发建设。

迟至2016年4月份，弘通科研大楼项目的规划方案先后三次调整并经由北京市规划委员会公示后，华润置地原本着手开发建设，但遭到人民美术出版社原址家属楼的居民们抗议，其向政府规划等相关部门反映后，该项目的开发建设继续搁置。

记者获得一份由弘通科研大楼项目公司编制公示的规划方案及效果图显示，人民美术出版社原址家属楼不作拆迁，且不在弘通科研大楼项目规划范围内，项目用地红线紧贴家属楼。

弘通科研大楼项目规划了两栋办公楼及一栋公寓住宅，控高为70米，人民美术出版社原址家属楼是一栋六层高的居民楼，将被合围在项目新建的一栋高层办公楼与一栋公寓住宅之间。

“如果弘通科研大楼项目最终建成，东侧的办公楼及北侧的住宅楼将会影响家属楼的采光。”一位知情的居民代表向记者表示，“更为重要的是，人民美术出版社与华润置地进行的土地置换，其实只是人民美术出版社原址所属部分地块，约定了具体置换面积。但弘通科研大楼项目整体规划方案圈进的土地范围，超出了约定的置换土地面积。”

他进一步介绍，由此导致的后果是弘通科研大楼项目的规划红线圈进了人民美术出版社原址家属楼应占的公共配套用地，项目建成后，家属楼将失去消防、停车、交通等社区公共配套，“而且按照建筑设计要求，根据家属楼的楼高与新建项目的控高，楼间距应该达到27米，但实际上规划建成后的楼间距只有7米。”

“如果不侵占家属楼应占的公共配套用地，弘通科研大楼项目的建设方案将无法满足31%的绿化率的规划要求。”这位居民代表说。

针对弘通科研大楼项目规划红线是否侵占人民美术出版社原址家属楼应占公共配套用地，以及在已经编制新的规划方案的情况下该项目地块仍然无法开发建设等问题，华润置地方面对此不予置评。

置换土地范围模糊、交付面积缩水

人民美术出版社原址家属楼的70户居民们有着足够的理由相信，弘通科研大楼项目的规划红线确实侵占了家属楼应占公共配套用地。

据悉，弘通科研大楼项目在还未拆迁的情况下，北京市东城区国土部门已经进行了项目地块出让。早在2003年9月，北京富恒房地产开发有限公司（下称“北京富恒”）取得了该宗地块，土地面积约1.68万平方米，规划建筑面积15.23万平方米。

北京富恒拿地后面临的是投入庞大的拆迁包袱。包括人民美术出版社在内，弘通科研大楼项目地块由六家企事业单位所属土地组成，甚至还有2009年因拆迁引发社会关注的梁思成、林徽因故居。

据悉，人民美术出版社原址所属地块占地面积多达8750平方米，其中家属楼占地面积约1200平方米。华润置地在2009年11月底从中信地产以13.9亿元代价收购北京富恒后，为了对人民美术出版社原址地块进行拆迁，与人民美术出版社达成了土地置换意向，据称人民美术出版社向华润置地约定的土地置换面积为5251平方米。

以人民美术出版社原址所属地块占地面积8750平方米，扣减5251平方米土地置换面积和1200平方米家属楼占地面积后计算，剩余土地面积约为2300平方米。

“剩下的2300平方米土地面积，也被华润置地圈进了弘通科研大楼项目规划用地红线内。”上述居民代表说，“但实际上属于家属楼的公共配套用地，因为协议置换土地面积为5251平方米。”

“最初的土地置换意向是人民美术出版社向华润置地腾出弘通科研大楼项目开发用地，项目建成后华润置地向人民美术出版社交付弘通科研大楼项目三分之一的办公面积。”人民美术出版社一位老职工告诉记者，“作为周转办公，人民美术出版社先是搬迁到位于朝阳区双井桥附近的北京富力中心，全部租金、物业等费用由华润置地承担。”

他进一步透露，人民美术出版社在北京富力中心办公两年后，由于租金成本高昂，同时弘通科研大楼项目开发受阻，无法按时建成交付，因此人民美术出版社的办公场地迁至华润置地在双井桥附近持有开发的优士阁二期项目。

“优士阁二期项目当时建成竣工了，所以让人民美术出版社搬了进去。但华润置地因为没有按时建成交付弘通科研大楼项目，已经构成违约，包括周转办公的租金和违约金在内，华润置地应该按照每个月6万元的补偿标准，向人民美术出版社支付费用。”人民美术出版社这位老职工说。

值得注意的是，位于北京市朝阳区双井桥附近的优士阁二期项目，当时是华润置地在北京的另一宗闲置土地，由于项目地块位于核心地带，华润置地原本计划建设的高层写字楼规划方案，也遭到周边居民反对。

华润置地无奈重新调整规划方案后，最终建成了低层独栋办公楼，与人民美术出版社签订了异地置换协议，优士阁二期项目成为人民美术出版社新的办公场地。

“当时双方异地置换协议约定，优士阁二期项目应向人民美术出版社交付地上建筑面积1万平方米，地下建筑面积5500平方米。”人民美术出版社这位老职工说，“最终优士阁二期项目交付时地上面积缩水到8000平方米，地下部分少了一层面积。据称人民美术出版社到现在也没有过户取得优士阁二期项目的土地证与房产证。”

记者详细查询优士阁二期项目规划前后调整变更情况及人民美术出版社对外公开披露的信息，确认华润置地向人民美术出版社交付优士阁二期项目的地上建筑面积由1万平方米缩减至8000平方米。

针对双方约定的具体土地置换面积、交付面积缩水以及是否过户优士阁项目相关权证等问题，华润置地与人民美术出版社对此均不作回应。而关于弘通科研大楼项目土地闲置及处置情况，北京市东城区规划国土分局则拒绝了记者的采访请求。

记者 张良 编辑 李魁领

3月29日，融创中国(39.1, 1.40, 3.71%)控股有限公司在香港举行2018年度业绩发布会。融创中国董事会主席孙宏斌表示，中国城镇化进程空间很大，人口向一二线城市的聚集还会有很长的过程，融创依然特别看好房地产行业。对融创而言，多元化战略是个长期的过程，现在主要还是要把地产业务做好，要心无旁骛地做房地产行业。他同时表示，公司在拿地方面一直没有目标，有好机会就拿，没有好机会就不拿。

16个城市公司销售破百亿

自2010年上市以来，融创市场销售增速迅猛，2016年至2018的三年公司合同销售金额复合增长率达75%。2018年融创销售金额高增长的势头不改，全年合同销售金额为4608.3亿元，同比增长27%；归属于公司的权益合同销售金额为3262.8亿元，同比增长23%。

2018年，融创旗下有16个城市公司销售金额突破100亿元。其中，超过300亿元的城市有重庆、青岛，超过200亿元的城市有上海、杭州、郑州和济南，而以北京、成都为代表的9个城市站稳100亿元规模。

展望2019年，融创对市场不悲观也不盲目乐观，公司全年总可售货值7834亿元，约84%位于一二线城市。充足的可售货值为增长提供保障。

这个阶段效益更重要

经历市场规模的提升，融创营收和利润也大幅增长。2018年融创共实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%，毛利润311.4亿元，同比增长128.5%；公司拥有人应占利润为165.7亿元，同比上涨50.6%。2018年，融创毛利率为25%，较2017年的20.7%提高4.3个百分点，权益净利率也增长至12.4%。

在盈利快速增长的同时，融创2018年末的净负债率水平较2017年末大幅下降，实现了连续三个业绩期的稳步下降。自创立以来，融创始终以现金流的绝对安全为风控底线，2018年公司账面现金1202亿元，同比增长24%。

在回答更重视规模还是效益的问题时，孙宏斌表示，规模和效益相比肯定是效益（更重要），一开始可能规模重要些，但有了规模之后，效益肯定是第一位的，对融创来说，这个阶段效益更重要。

今年拿地会非常小心

布局和土地是房企最核心的竞争力，也是综合实力的表现。2018年，融创地产开发业务已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局，并划分为八大区域进行管理，即北京区域、华北区域、上海区域、西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域。未来，将发挥深耕战略的竞争优势，充分挖掘区域增长潜力。

截至去年底，融创拥有土地储备面积2.56亿平方米，对应货值3.55万亿元，其中绝大部分是通过并购获取，且超过85%位于一二线及环一线城市，土地平均成本仅为4181元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间较为丰厚。

孙宏斌表示，今年公司拿地会非常小心，因为虽然最近土地市场偏热，但是未来市场销售大幅增长的可能性比较小，所以会谨慎一些。他同时表示，公司在拿地方面一直没有目标，有好机会就拿，没有好机会就不拿。

房地产开发业务跻身行业五强后，公司对于发展前景的思考更加长远，公司战略也升级为“中国家庭美好生活整合服务商”。

目前，融创四大战略板块全新布局已基本成型，包括绝对核心主业融创地产和融创服务、融创文旅以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。其中地产业务2019全年将有超过400个项目进行销售，预计总可售资源超过7800亿元。

融创在年度报告中表示，公司的核心主业房地产开发业务已经建立了坚实的竞争优势，非地产业务也拥有良好的发展基础或者高起点的布局，在2018年优异的经营成绩基础上，公司将在2019年努力实现更加全面和高质量的成长。

3月28日晚间，绿地香港（00337.HK）发布公司2018年业绩报告显示，2018年，集团实现合约销售额约达人民币379.25亿元，按年增长约26%。而在3月29日的业绩发布会上，绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军表示，他相信2019年的房地产市场情况会好于2018年，因此其有信心绿地香港能够完成合约销售500亿元的年度目标。

业绩报告显示，2018年，集团实现归母净利润17.36亿元，按年增长约32%；年内核心净利润约达人民币17.32亿元，按年增加约32%。2018年，集团实现毛利率由2017年财政年度的约25%升至约27%。

绿地香港建议2018年末期股息每股普通股0.2港元。

新增土地储备方面，绿地香港2018年全年新增土地储备638万平方米，预计新增货值685亿元。截至去年12月31日，绿地香港土地总储备约2000万平方米，布局于全国10隔省份，18隔城市合计48个项目。

对于2018年的市场，绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军坦言，去年受国内房地产政策、企业自身去杠杆和中美贸易战三方面因素影响，绿地香港的销售额并没有达到此前定下的400亿元的目标。但陈军表示，他对于2019年的市场有信心。

陈军分析，2019年美联储加息可能性较小，市场流动性也将得到进一步的释放，而在政策层面，他预计2019年的房地产政策信号将偏重“稳”。“所以，相信2019年的情况会比2018年好。”

陈军透露，2019年是公司下一个五年发展的开局之年，有信心完成合约销售500亿的年度目标。