尽管中国一线城市房价由于调控政策边际效应下降，出现小幅回暖，但2月份70个大中城市房价以“稳”为主，房价走势仍处于合理区间。

中国国家统计局15日发布的数据显示，2月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%；此前连续多月下跌的二手住宅销售价格环比也“由跌转涨”，上涨0.1%。

2月份，31个二线城市新房价格环比涨幅持平；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅继续回落，二手住宅微涨0.2%。

诸葛找房分析师国仕英指出，随着调控的不断深入，不同层级城市房地产成交出现分化。由于一线城市调控收紧的时间最早，随着政策边际效应出现下降，此前积压的购房需求有所释放，2月份四个一线城市新房成交面积同比均上涨，房价也有所松动。

但这波小幅回暖并不意味着新一轮全面上涨的到来。

华创证券研究所地产首席分析师袁豪指出，从2014年以来，本轮房地产周期已经延长到近5年，而且出现波动收窄的现象。这就意味着，总量相对稳定的背景下，不同城市可能处于不同的小周期之中。一线和部分二线城市由于率先调控，率先降温，如今已处于市场底部，有一定的回升动力。

但这种回暖可能只是一种暂时现象。以北京为例，目前距离北京严厉的“3.17”调控已接近2年时间，北京二手房均价出现明显回调。链家提供的数据显示，今年2月份，北京二手房均价为每平方米59898元(人民币，下同)，较2017年3月的高点仍下跌11.3%，通州、石景山、大兴等城区的价格有明显下跌。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，近期季节性因素叠加政策松动预期，北京楼市出现一波轻微回升，市场成交调整至历史中等水平。不过，链家带看数据显示，当前该公司的带看绝对量仍明显低于2017年调控前(约为2017年同期的60%左右)，且今年带看量已于3月第一周出现回落，预计后期市场活跃度或有所下降。

中原地产首席分析师张大伟也指出，春节假期后，部分地方楼市传出“小阳春”行情，一些楼盘成交价量均有所反弹。不过，不少项目存在人为炒作的因素，“小阳春”能否真正出现，还需要看信贷的宽松程度，特别是“认房又认贷”是否继续执行。

此外，值得注意的是，2月份，70个大中城市中，一二三线城市房价涨跌幅变动均小于1%，房价仍然以稳为主。据机构统计，2月份，70城市新房平均环比涨幅为0.5%，二手住宅平均涨幅为0.3%，均属于稳中微升。

易居研究院研究员王若辰表示，从二手房价来看，2018年9月，70城市二手房价指数升至“偏热”区间(房价月度环比涨幅在0.6%-1%之间)后快速向“合理”区间(房价月度涨幅在0.2%-0.6%之间)回落，2018年10月至今均处于合理区间内。2月70城市中，二手房价上涨的城市数量较上月增加6个，但这尚未改变房价涨幅收窄的趋势，预计2019上半年，70城市二手房价涨幅将继续收窄。

开盘售罄、城中稀缺、万元时代、黄金区域、最后机会……这样的字眼是不是很熟悉？你要么在微信朋友圈看过，要么在微博上看过，走在大街上，公交站牌广告和直递广告传单上也随处可见这样的大标题。

近两年，由于基础设施建设逐步完善，区域后发优势凸显，西部一些二三线城市的房价迎来一轮较快速上涨，许多知名的房地产开发企业争相进入这些城市，瞄准商机拿地块、搞建设，过去对房价起伏“无感”的年轻人开始在茶余饭后谈论房价、楼市。

“要不要买房？”几乎是每场讨论必将走向的终极之问。

有谈论就有商机，一大批房产自媒体雨后春笋般在这些二三线城市出现。探访在建楼盘情况、推荐在售楼盘消息、评述楼盘环境品质、打听地块拍卖消息、预测区域房价走势、涉足房地产交易中介，依附在整条产业链上的自媒体为行业的活跃添了一把火。

常有年轻人在讨论时转发一些微信公众号推文做参考，笔者发现，不少人的心被这些自媒体标题撩拨得异常焦虑——进入万元时代了，我3个月工资买不起1平方米房怎么过下去；有楼盘居然突破2万元，我是不是该赶紧买一套放着等赚钱；我家不在未来黄金区域，是不是要把现在房子卖了换一套好地段的房子；听说摇号可以走后门，我是不是该去找找关系……

总之，不论手头有钱还是没钱，不论现阶段有需求还是没需求，不论是不是真的对房产市场感兴趣，许多年轻人生怕错过这场近在眼前的“大潮”，跃跃欲试又怕踩不准鼓点，自媒体上的每一条相关信息都成为判断是否入场的依据。

事实上，这些自媒体信息的真实性、准确性一直都要打个问号。一些重要的数据直接来源于利益相关方，缺乏严谨的核实求证，不少个人观点、一家之言没有给读者足够的提示，仿佛成为读者必须相信的公理。要知道，自媒体很重要的价值实现是赚取流量进而变现赚钱，只要言论不违法，观点的边界可以很宽，至于社会影响到底如何，很多自媒体鲜有考虑。

2018年6月，重庆市的网信、公安、房管等部门公开宣布严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、造谣传谣制造恐慌、组织“炒房团”炒房等行为，净化舆论环境，稳定市场预期。

从2017年全国两会开始，一个叫“房住不炒”的词成为热点，年轻人“要不要买房”之问还应回归做这件事的初心：当你有需求又能买得起的时候，甭管大小都是自己的家；当你没存够首付款还难以承受贷款压力的时候，就安心租房或者寻求保障房支持，用心生活，这也是一个温暖的小窝；当一时半会不必要思考房子问题的时候，那就干脆别焦虑，多去做点自己喜欢的事吧。

中国青年报·中青在线记者 白皓 来源：中国青年报

新京报快讯（记者 张建）3月17日，新京报记者从通州区人民政府获悉，3月25日10时开始，位于通州区的台湖银河湾、燕保·马驹桥家园、通州光机电、拾景园、璟秀欣苑、盛达嘉园6个公租房项目中一共626套房源拟采取“快速配租”的方式向通州区保障性住房轮候家庭进行配租登记。

记者梳理后发现，上述6项目中，租金最便宜的项目是位于马驹桥镇的燕保·马驹桥家园，每建筑平方米的月租金为24元，按照最便宜的小套型30.59建筑平方米进行计算，月租金才734元，其余5个项目每建筑平方米的月租金皆为31元。

该公告明确，此次配租对象为2017年3月24日（含）至2018年5月22日（含）期间通过“三审两公示”程序获得备案资格，且尚未配租、配售的符合保障性住房申请条件的通州区保障性住房轮候家庭。

优先家庭包括家庭成员中有60周岁（含）以上老人、患大病或做过大手术人员、重度残疾人员、优抚对象及退役军人、省部级以上劳动模范、成年孤儿、计划生育特殊困难家庭和市区有关部门认定的见义勇为等家庭。

公告明确，此次配租意向登记时间为3月25日上午10:00至3月29日下午5:00。

新京报记者 张建 编辑 武新 校对 柳宝庆

2月份，商品住宅销售价格涨幅稳定—— 稳，依然是今年楼市主基调

经济日报·中国经济网记者 亢 舒

2月份，楼市价格涨幅十分稳定，没有出现过快上涨迹象，房地产市场保持总体平稳态势。同时，《政府工作报告》提出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。2019年房地产市场的主基调依然是稳，稳地价、稳房价、稳预期仍将是主要内容——

最近一段时间，售楼处排起长队、高价豪宅被一扫而空、房企再次开启“抢地”模式等消息不绝于耳，房地产市场又要变了？其实，上述情况只是个案。

3月15日,国家统计局发布了2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，2月份商品住宅销售价格涨幅稳定。与此同时，全国两会也为今年的房地产市场走向定下了主基调——稳，依然是最重要的目标。

房地产市场总体平稳

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，2月份各地坚持因城施策，不断落实地方调控主体责任，房地产市场保持平稳健康发展势头。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

“2月份，一线和三线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比微涨；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨，二手住宅环比下降。”刘建伟说。

此外，从同比来看，2月份一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.0%和8.2%，涨幅比上月分别扩大0.4个和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.1%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

专家表示，尽管部分城市的楼市价格有所上涨，但涨幅十分稳定，没有出现过快上涨迹象，房地产市场保持总体平稳态势。

重视市场供需的双向调节

尽管个别城市个别楼盘出现被热捧的情况，但这多与开发商开展促销活动有关。专家表示，在热闹的背后，部分房地产重要指标数据已经表现出下行趋势。数据显示，1月份至2月份商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%；房屋新开工面积18814万平方米，增速回落11.2个百分点；房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%；房地产开发景气指数为100.57，比2018年12月份回落1.27点。

对于今年前两个月全国商品房销售面积下降3.6%这一情况，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，1月份至2月份商品房销售面积略有下降主要有两方面原因，一是春节因素，对购房行为带来影响；二是房地产市场进入新发展阶段,随着“房子是用来住的，不是用来炒的”定位深入人心，人民群众的购房行为更加理性。随着长效机制不断完善，房地产市场会保持平稳健康发展。

业内人士普遍认为，随着各地将稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，房地产市场平稳健康发展的势头得到巩固。

“不过，我们既不愿意看到房价过快上涨，也不愿意看到楼市一蹶不振，毫无生气。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示，由于各地房地产市场差异较大，各地在实施一城一策时，应更加重视房地产市场供需双向调节，努力实现房地产市场平稳运行。

防止借支持刚需之名放松调控

《政府工作报告》提出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

住建部部长王蒙徽表示，今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案。一是坚持“房住不炒”定位。二是坚持完善住房的市场体系和住房保障体系。三是坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，要不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。四是坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民住房问题。同时，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

可以说，2019年房地产市场的主基调依然是稳，稳地价、稳房价、稳预期仍然是主要内容。

值得注意的是，一段时间以来，个别城市的首套房利率、首套房首付比例出现了明显变动。专家表示，房地产市场的防风险工作至关重要，要谨防借支持刚需之名放松调控，致使新的投机性需求进入楼市。

央行党委书记、银保监会主席郭树清明确表示，下一阶段房地产金融政策总的方针不会改变。他还表示，近年来居民家庭的杠杆率上升速度较快，这部分杠杆多涉及个人住房贷款，可能与居民买房、炒房有关。因此，要稳住居民部门的杠杆率。政府部门要控制好隐性债务的增量、化解存量。

全国八成“大棚房”问题完成整改

排查发现问题16.8万个左右，涉及占用耕地13万亩

本报北京3月17日讯 记者乔金亮从农业农村部、自然资源部获悉:“大棚房”问题专项清理整治行动开展以来，各地经过多轮深入反复排查，摸清了“大棚房”问题底数，截至3月17日，全国共排查发现“大棚房”问题16.8万个左右，涉及占用耕地13万亩。目前整改工作在各地已全面铺开，率先拆除与农业无关的农业大棚改建“私家庄园”、别墅等违法违规建筑。截至3月17日，排查发现的“大棚房”问题已经完成整改八成。

“大棚房”问题是指一些地方的工商企业和个人借建农业大棚之名，占用耕地建设“私家庄园”、别墅、休闲度假设施、商品住宅等非农设施的违法违规行为。其本质是改变土地性质和用途，改变农业生产功能，触碰“农地姓农”这条底线，直接影响国家粮食安全。

按照党中央、国务院统一部署，从去年9月份开始，农业农村部、自然资源部会同中央宣传部、国家发展改革委等12个部门和单位成立专项行动协调推进小组，在全国范围内组织开展清理整治行动，按照“严守红线、突出重点、分类处置、集中打击”的要求，督促指导各地进行全面清理整治。

据悉，距专项行动结束还有最后半个月。各地工作进展还不平衡，还有大量工作要做。

海南个人房贷可“商转公”

重启

本报讯(记者 朱开云)海南省住房公积金管理局于3月17日发布《关于重启个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务有关事项的通知》(下称通知)。海南公积金管理局同时印发了《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款管理办法》，2015年9月30日海南省住房公积金管理局公布的《海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行办法》同时废止。

通知称，随着全省住房公积金个贷率的回落，为减轻缴存职工，特别是购买2017年9月28日前取得出让用地开发建设或采取装配式建造方式建造的新建楼盘的部分缴存职工，偿还商业性住房贷款的负担，充分保障职工权益，根据相关通知的要求，结合海南省实际，重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

海南省住房公积金管理局表示，全省住房公积金个贷率已回落至85%警戒线以下，可保障缴存职工的住房公积金贷款刚需，满足个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款的需求。

根据印发的《管理办法》申请商转公贷款时，借款人应符合《操作规程》规定的住房公积金贷款申请条件，并具备以下情形：借款人必须为原个人商业性住房按揭贷款(以下简称原商业贷款)中的不动产权证书载明的权利人；银行同意借款人提前结清原商业贷款；原商业贷款所购房产已办妥不动产权证书；首付款与已偿还的原商业贷款金额之和大于等于房屋总价的40%。

今日社评

本报特约评论员

今年的《政府工作报告》强调首次将“市场体系”和“保障体系”并列，这个变化代表了对房地产发展更清晰的定位：市场的归市场，保障的归保障。要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，只有百姓对房地产市场的预期稳定了，建设长效机制才能赢得时间和空间。

两年前，全国多个城市房价一路高歌猛进，各地炒房氛围浓厚，房地产市场面临失控的危险。北京市住建委联合多部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，明确购房资格认定实施“认房又认贷”，二套房最低首付比例提高至6成，最高贷款年限降至25年。“3·17新政”不仅深刻影响了北京楼市，全国上百个城市随后陆续加入“精准调控”大潮，“房住不炒”开始成为房地产市场发展的主旋律。

昨天，被称为“最严房地产调控措施”的北京“3·17新政”迎来两周年节点。有机构统计，两年来北京楼市明显降温，市场均价较2017年3月高点下调超过10%，市场成交调整至历史中等水平。截至2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%，这意味着炒房人群已经基本退出了市场。

今年以来，严厉调控措施下的房地产市场出现了一些微妙的变化。一方面，各地纷纷出台人才政策，一些地方的人才政策被市场认为是变相给楼市松绑；另一方面，包括北京在内的部分城市楼市出现回温，部分地区甚至出现“小阳春”。

2019年房地产调控政策会不会出现大的变化？这是业界、研究界和公众都倍加关心的问题。今年国务院《政府工作报告》没有特别强调“房住不炒”，有人认为这是房地产调控政策放松的一个信号。住房和城乡建设部部长王蒙徽在本次全国人大会议“部长通道”答记者问时强调，今年会继续坚持“房住不炒”的定位，保持政策的连续性和稳定性，防止楼市大起大落。《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任郭玮随后在国新办吹风会上回应称，《政府工作报告》的文字虽然有变化，但楼市调控基本政策取向没有变化。

“房住不炒”的基本政策没有变化，但《政府工作报告》关于房地产市场的论述中，有一个比较重要的变化值得重视。报告强调，“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系”，首次将“市场体系”和“保障体系”并列，这个变化代表了对房地产发展更清晰的定位：市场的归市场，保障的归保障。

按照郭玮的解释，解决群众的住房问题要靠两个体系，一个是市场体系，一个是保障体系，要发挥市场在配置资源中的决定性作用，也要更好地发挥政府作用。市场体系必须坚持市场主导，坚持适合国情的市场化方向，以居住为主，以居民消费为主，满足不同层次的需求。保障体系则要以政府为主，为群众提供最基本的住房保障，并明确准入门槛，防止保障与市场出现错位。今年国务院《政府工作报告》对房地产保障体系有更多着墨，强调要继续推进保障性住房建设和城镇棚户区以及老旧小区改造，确保困难群众基本居住需要等等。

目前，部分地方房地产市场的确出现了一些松动迹象，但总的来看，限制炒房的核心逻辑没有发生根本变化，发生变化的是房地产调控逐步从短期措施向长效机制过渡。过去几年主要采取限购限售限贷等短期措施，但建立房地产健康发展的长效机制，最终还是要靠长期的政策，稳定公众对楼市的理性预期。因此，一些地方临时性措施的松动或者退出不值得大惊小怪，而应更多地从土地、金融、税收、法律等多方面探索建立房地产调控的长效机制。

与此相应的，这两年公众对楼市的心态也发生了明显变化，房地产单边看涨的时代已经结束了。有人预测上涨，也有人预测短期可能会调整，买房不再是稳赚不赔，部分在“3·17新政”出台前追涨买入的投资客已经出现亏损。正如住建部部长王蒙徽所说，要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，只有百姓对房地产市场的预期稳定了，建设长效机制才能赢得时间和空间。

本报记者 祁三连 实习生 陈惠 北京报道

2019年的某一天，地产大佬冯仑参加了“亚布力中国企业家论坛年会”。他在论坛上阐述了一段有趣的逻辑，“今后要担心的不是房价过高，而是过低，不是买不起，而是卖不出。现在房子挂出去，能卖出去吗？都操心卖不出。所以我觉得大家不用像过去一样关注价格问题。”随后，冯仑这段话被精炼后打上显眼的标题传播了出去。

冯仑的这段发言中还有一段更有趣的话。他说，“房地产行业在中国市场化了将近30年，有的企业转型就转了四五次。可是这个行业没有被技术创造出新的期待。”

多次转型的万通地产，最终也未能转型成功。3月7日，普洛斯与万通控股签署的关于普洛斯战略投资万通地产的股份转让协议，已由万通地产股东大会审议通过。根据转让协议，此次万通控股向普洛斯转让总计2.05亿股万通地产的股份，占万通地产股份总数的10%，转让价格为4元/股，交易金额总计约8.21亿元。交易完成后，普洛斯将成为万通地产第三大股东。股权转让完成后，普洛斯将提名普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明先生出任万通地产上市公司的非独立董事，并促使上市公司设立董事会战略委员会同时由梅志明先生担任主席。

大股东几经变换，最后的拯救者却是普洛斯。冯仑虽是最初创始人，但早在2016年，万通地产就正式告别“冯仑时代”，迎来了王忆会的“嘉华时代”。而更有趣的是，早年间，冯仑曾将万通地产对标普洛斯模式发展。如今，普洛斯以另一种角色出现在万通的世界里。

看淡住宅

如今的冯仑也会感慨说，房地产行业没有被技术创造出新的期待。“别的行业，比如说通讯，BB机没了、手机未来也可能没了，但是房地产没有出现这种事情。而且几百年以来我们都是在固定的人造空间里造人、造车、造导弹，在固定的人造空间里生存、发展，也没有人说我们将来会不在固定的人造空间里。有充分的理由相信，只要这个基本事实不改变，我们的活是永远干不完的。只要相信这个判断，我觉得就应该一直乐观。这个行业不应该出现这么强烈的让人逃离的恐惧。至于到底是盖结婚宴会厅还是盖殡仪馆，这不重要，这都是房地产。”冯仑说。

但他一手打造的万通地产，却对房地产市场一直保持若即若离的状态，最终错失了房地产最佳黄金时代。2014年8月，万通地产董事会改组，嘉华控股入主，代表冯仑的董事会成员仅剩姚鹏一人；2016年，嘉华控股收购万通地产股份，收购完成后持股比例达35.66%，拿到万通地产控股权，王忆会成为实际控制人，万通地产正式告别“冯仑时代”，迎来了王忆会的“嘉华时代”。然而，大股东的变化始终未能改变万通地产衰败的颓势。

再次回顾万通发展史，可以说，作为曾经最知名的开发商，万通地产一直看淡房地产住宅市场，并一直在转型的路上。2010年12月，万通地产与中金等公司组成联合体以超过25亿元价格拿下Z3地块；2011年，唱衰住宅市场的冯仑带着万通地产走上了转型道路，宣布向商用物业转型；2011-2015年，冯仑推销立体城市的概念，万通地产以立体城市的先进概念在西安、温州布局；2015年1月，万通地产停牌拟收购互联网文娱资产，半年之后的6月19日，万通地产公告称，公司连续与多家互联网标的公司展开深入磋商与谈判，但由于交易各方对交易价格、交易结构、交易方式等重要问题存在较大分歧，依然无法在规定时间内达成一致。当时，有分析人士认为，“谋求与互联网企业重组可以说是冯仑对万通地产做的最后努力，重组失败后，冯仑去意已决。”

21世纪经济报道记者查阅了当年万通的年报。年报中对此次转型的表述是，“公司目前主营业务为房地产开发。在国家调整产业结构的背景下，房地产行业呈现整体增幅下降态势，新开工面积、销售面积、土地成交面积等多项指标出现下滑，公司现有房地产业务面临着较大的经营压力。因此，为改善公司的持续发展能力及盈利能力，并更好的回报上市公司全体股东，公司曾拟收购重组互联网相关资产，并对现有房地产业务进行战略性调整。”

另一种转型

在王忆会的“嘉华时代”，万通也没有放弃转型。

2018年7月30日，万通地产宣布，以31.7亿元从创业板公司纳川股份（300198.SZ）及其他相关股东手中收购持有的星恒电源股份。2018年10月31日晚间，万通地产公告称，与普洛斯投资（上海）有限公司签署合作框架协议，转让其在北京CBD核心区Z3项目中的标的份额/标的股权，万通地产从Z3彻底退出；2018年12月16日晚间，万通地产发布了关于终止收购星恒电源78.284%股份的公告。随着收购星恒电源宣告失败，万通地产构建“地产+新能源”双主业的愿望落空。

那么，作为一家主业为房地产的开发商，万通如今是怎样的规模呢？据万通地产2018年第三季度报告显示，在财务数据方面，至当期报告期末，万通地产总资产为142.63亿元，相较于上年度期末增长6.76%，其中归属于上市公司股东的净资产为72.38亿元，相较于上年度期末增长4.18%，2018年1月至9月，万通地产的营业收入为27.99亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.39亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为1.04亿元，分别比上年同期增减114.89%，200.34%，-6.59%。

在公司经营情况方面，截至2018年9月30日，公司在建面积37.35万平方米。2018年1月至9月，公司累计实现销售面积2.09万平方米，同比下降76%；销售额5.97亿元，同比下降68%。公司房地产出租累计实现合同租金16856万元，同比上涨67%。

如今，万通地产在官网上对自己的定义是：万通地产以“时尚、知性、爱心”为理念，致力于成为有责任的、符合时代发展的专业房地产公司。万通地产将进一步深入围绕新型城镇化主题，坚持区域优先、区域聚焦，深耕京津冀地区。万通积极探索以高科技、服务业与房地产的结合，实现房地产业转型升级的新模式，并取得了一定的经验，公司也围绕房地产与高科技和服务相结合的方向在新能源、新材料、节能环保、医疗健康、体育和会展等领域展开了深入的研究或布局，随着与中融国际信托的战略合作，万通地产将结合前期探索取得的经验，加速实现房地产业务向地产金融服务型的第三产业业务的转型升级。”

也许，一直在转型路上的万通早就为自己的命运埋下了伏笔。2008年年初，万通抢先进入工业地产，联手TCL盘活其闲置厂房，并以“美国模式”，尤其是普洛斯模式为榜样，用轻资产和私募基金撬动工业地产业务。如今，普洛斯以第三大股东身份出现在万通的版图中。

对于这笔收购，普洛斯官网是这样表述的，梅志明说“未来将以普洛斯在资本市场、资产开发、运营和管理等多个领域的经验，为万通注入新的活力，支持万通的业务发展和运营管理。”此前，普洛斯与万通地产已有多项合作。2016年，普洛斯收购了万通地产位于无锡、成都等地的工业地产项目，拓展了其在中国的基础设施网络规模，并通过强大的运营能力有效的提高了资产价值。近期，普洛斯协议收购万通地产持有的金港通项目的部分股权，即为位于北京市CBD核心区的Z3地块。

本报记者 唐韶葵 实 习 生 胡亦贇 上海、香港报道

3月15日，滨江服务集团有限公司（3316.HK，简称“滨江服务”）正式于香港交易所主板挂牌上市，成为今年第一家在港上市的物业公司。据披露，滨江服务此次公开发行6670万股，每股发行价6.96港元，所得款项净额3.89亿港元。当天滨江服务开盘价6.96元，收盘价7.32港元，涨幅6.32%。

据财报披露的数据测算，2015年至2017年，滨江服务的营业收入年复合增长率为48.27%，净利润年复合增长率为124.01%。

近两年，房地产行业掀起物业公司上市潮，继永辉物业、佳兆业物业，滨江服务后，据知情人士介绍，正荣地产也在筹备分拆物业板块上市。

目前，物业公司市值比房企母体市值还高。房企动态市盈率大多在3-10倍左右，而分拆到香港上市的物业公司大多数在20倍左右。

一名物业行业资深人士指出，脱胎于母公司的物业公司大部分业务来源于母公司旗下物业，而随着母公司逐年调高销售目标，物业交付高峰陆续来临。这个前提下，物业公司未来管理面积的增长是可以预见的。换言之，管理面积提升也会带来营收的提升。

动态市盈率高企

21世纪经济报道记者不完全统计获悉，新城悦、滨江服务、雅生活服务、彩生活、绿城服务、佳兆业物业、中海物业、碧桂园服务这9家被分拆上市的物业公司中，绿城服务市盈率为其母公司10.7倍，彩生活的市盈率与其母公司相差最少，为其母公司2.4倍。

相比大部分华南物业公司，总部位于华东的绿城服务、南都物业、新城悦、滨江服务的动态市盈率更高。截至3月15日，新城悦动态市盈率达到33.82倍，而大部分上市物业公司为20倍左右。在国内A股上市的南都物业，目前动态市盈率也有28倍。

滨江服务此次上市认购情况，也表明了港股资本市场对物业公司的追捧。此次滨江服务共接获4359份有效申请，认购约4760万股股份，这比香港公开发售初步预计总数667万股多出大约6.14倍，与最近上市银城国际、德信中国等房企在香港发售股份认购不足形成鲜明对比。

此前于2018年底上市的佳兆业物业获得20.44倍认购额。这意味着物业管理公司的业务价值、行业发展及未来前景受到投资者的高度认可。在滨江服务的招股书中，也明确提出物业管理服务、非业主增值服务和业主增值服务是公司三条主要业务线。

规模待突破

在滨江服务的招股说明书中，记者发现，基石投资者除了绿城服务、杭州东业外，还有一个熟悉的身影——天堂硅谷资产管理。天堂硅谷资产管理曾是绿城服务的基石投资者，并已在股份解禁后半年退出。尽管后续绿城服务维持了不错的股价涨幅，但机构对于偏重“讲故事”型的概念股仍然有所保留。

根据中指院的资料，物业管理公司从其关联物业开发商取得物业管理服务合同在中国较为常见。截至2018年6月30日止六个月，碧桂园服务收费管理的碧桂园集团开发的物业的土地面积为12194万平方米，占89.1%；从碧桂园集团开发的物业获得收入为14.19亿元，占比为90.8%，较2017年同期计算还要增加2.7%。

物业公司上市之后，会试图降低对母公司房企板块的业务依赖。新城悦2015年－2017年年报以及2018年中报显示，该公司大客户所产生的收入分别约占总收入的30.1%、27.2%、27.3%及24.8%。

2018年底，上市之初的新城悦管理面积达到42.9百万平方米，较2017年底增长18.2%。2018年全年第三方开发商开发业务的在管面积分别增加约230万平方米，关联公司在管面积分别增加约430万平方米。2017年在管新城开发商面积占比61.4%，到2018年末变为59.3%。

绿城服务上市之后，过去一年，其在华东地区的园区服务上营收已有10亿左右的规模。

滨江服务也积极加大与第三方客户合作，规避规模增长瓶颈。据测算，滨江独立第三方开发商的物业管理服务收入占比由2015 年的1.6%，上升至2018年前8个月的24.3%。

滨江服务董事会主席及总裁朱立东认为，内地有非常多的二手房存量市场，除了住宅，还有写字楼，也有产业园区，所以内地能够提供物业服务的范围是非常广阔的。

根据中国指数研究院数据，预计到2020年，全国物业管理面积达到296亿平方米，全国物业管理市场规模约为1.5万亿元。

本报记者 王营 实习生 陈惠 北京报道

导读

一位男销售告诉21世纪经济报道记者，相比1、2月份每日成交100多套，3月份以来，链家平台记录的北京二手房成交量增加了不少，工作日的成交房源能达到300套以上，周末则有500-600套。

“我也在思考这轮回暖究竟能够持续多久？2017年和2018年，虽然调控环境同样都是保持着相对严格的状态，但是每年三四月份都会出现一波小的成交高峰期。今年依然如此。但今年与往年不同的是整个政策环境发生了改变，大家对整个市场产生了更加乐观的预期，这成为一种带动，再加上开发商可能采取一些价格促销的手段，这就有助于把这种成交的回暖趋势延续下去。”合硕机构首席分析师郭毅对21世纪经济报道记者说。

综合多方机构统计数据显示，自春节后，包括北京等城市率先出现了回暖迹象。从安居客线上的数据来看，2月环比1月上涨幅度达到18%，其中三四线城市上升的热度更为明显达到了22.6%。3月，三四线城市的找房热度还在持续提升，衡阳、九江、岳阳、汕头、衡水、惠州都是近期找房活跃度较高的城市。从不同城市的热度表现来看，城市等级有影响，但影响更大的是棚改政策和区域规划。棚改持续落地的城市市场依然保持着相对热度，而近期极具话题感的“粤港澳大湾区”则影响到了惠州、珠海等区域内的找房热度，并带动区域内成交量出现上扬。

短暂的回暖能否持续？这是行业目前最为关心的问题。龙湖集团副总裁胡若翔对今年房地产市场的预测是“既有乐观又有谨慎”。“乐观的一面，不管现在出台的政策力度大小，市场都在向宽松和利好的方向发展。另外金融环境也在逐步宽松，全国首套房的利率已经连续两个月回落，二套房的利率已经连续三个月回落，这也是2月份的市场逐步走稳非常重要的原因；谨慎的一方面，2019年的市场挑战仍然比较大。预计未来城市间，甚至城市间的不同板块，市场分化会非常明显。市场会出现一定的窗口期，但是出现在哪些城市，什么时候出现，这个市场窗口期能持续多长时间，这些问题的不确定性都很强。”

议价空间降低

伴随整体调控环境宽松化，楼市的确开始呈现回暖态势。

统计局数据显示，2月份，据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：北京下降0.2%，上海和广州分别上涨0.3%和1.1%，深圳持平；二手住宅表现更为明显。数据显示，销售价格环比上涨0.1%。其中：北京和深圳分别上涨0.2%和0.5%，上海和广州分别下降0.1%和0.2%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

3月14日下午，21世纪经济报道记者实地走访了位于三元桥地铁站附近的链家凤凰国际店，这家店开在十字路口，两旁紧挨着麦田房产和中原地产，对面也是另一家链家门店。或许是因为工作日，这几家房产中介的人流量普遍较少。

链家凤凰国际店内没有其他顾客，三位销售人员静坐着。一位男销售告诉21世纪经济报道记者，相比1、2月份每日成交100多套，3月份以来，链家平台记录的北京二手房成交量增加了不少，工作日的成交房源能达到300套以上，周末则有500-600套。他给记者提供了一份数据，进入3月份以来的十多天，周边“凤凰城”小区的二手房已经售出了七套，成交均价从每平方米5.4万元到10.2万元不等，价格差异取决于户型、楼层、装修等因素。据他介绍，从2018年年底至今，北京整个二手房市场的均价每平方米上升2000-3000元。有些挂牌的业主看行情转好，心理预期价格提高了，就降低了议价空间。“原先一套挂牌价1000万的房子，成交价能砍下50-100万不等，前两天有套房，直接按照挂牌价1100万成交了。”该销售表示。

21世纪经济报道记者还分别调研了北京市朝阳、海淀、丰台等区域二手房市场，基本得到了与上述中介人士相同的说法。21世纪经济报道记者在联系海淀区上地MOMA的二手房中介时，他给出了相似的说法，房价并未上涨，但市场更活跃了，带看量也有上升。21世纪经济报道记者查询了链家平台提供的数据，上地区域目前在售房源204套，近7日新增房源17套，近7日房源带看量358次。

除了二手房，部分性价比高的一手项目也呈现火爆销售状态。位于丰台区的橡树澜湾项目，预计3月底开盘，开盘出售不到600套房源，但据销售称目前意向登记的购房者已经多达2000多人；同样预计3月底开盘的大兴金茂悦，预计开盘出售400套房，但目前满额登记的购房者已经达到500-600组，开发商已经于3月16日停止登记。

小周期还是长周期？

部分宽松政策导向以及市场回暖的催动，一些购房者开始表现出购房焦虑心态。对于楼市预期，存在争议的是本轮回暖究竟是短周期还是长周期？

郭毅认为，当前市场情况要具体分析。“这其实是两个层面的问题，一个是二手房市场，一个是新房市场。以北京为例：对于新房市场来说，成交量的上升，最主要的原因还是供货量的增加，同时，限竞房上市和一些高价值的、大众预期价值判断比较乐观的项目上市，共同形成了一波整体的市场热销的带动。所以，从新房角度来看，以单盘个案热销为基础，带动了一些项目，进而形成了市场整体成交上相对比较好的反馈。另外，还有一些项目在价格上做出了一些调整和让步，性价比提高，也就拉动了成交量；二手房市场方面有些不同，现在二手房市场其实还是整体需求的升温。同时，从目前来看，卖旧买新，或者卖旧买旧的这类住房改善需求，在经过一段时间的市场积蓄之后，迎来了新一轮的释放机会。促使这轮成交量升温现象出现的关键一点，还是在于调控政策，目前调控政策逐渐宽松的一个状态，让大家对后市的信心有所增加，最终反馈到了成交数据上。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前的市场情况也要分城市来看。他也认为，每年楼市都有这样一种季节性因素，即春节后市场情绪会有所好转。另外，调控政策见底也催动了部分购房情绪。但他强调，从目前来看，反弹的只是部分城市，大部分城市都没反弹。“部分城市在春节前后有小反弹，最明显的是环京、北三县和厦门，成交量和价格都有上涨。上海、北京的成交量小涨，价格趋稳，可能局部小区见涨。目前，成交量活跃的城市可以分为两类：一类是此前市场降温幅度比较大，降温时间比较长，市场已经抑制了很多购房需求，并且需求到了该释放的时候。比如说，环京、北京、上海、厦门、天津、石家庄等，但这类城市反弹能否持续关键还要看6月、7月；另外一类城市有小反弹，比如杭州、深圳、天津等。”

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，3月部分城市环比出现成交量反弹主要有两个因素，其一是季节性因素，即春节影响，由此带来2月成交量大幅度回落，3月开始恢复正常，一二线城市的成交出现反弹就相对正常；其二是政策因素，因城施策的政策背景下各地的楼市调控纷纷出现变化，尤其是放松的城市大量增加导致购房人群对于市场未来预期逐步向好。这部分影响尤其值得关注，调控放松城市的蔓延有可能引发其他城市购房人群购房预期变化，市场需要有更为明确的舆论引导，因城施策并非是“因城放松”，稳定依然是2019年的主旋律。

张波认为，自2016年开始的本轮市场周期还未结束，短期内市场会有波动，但不存在所谓的小周期。由于因城施策的大面积推行，2019年不能用单边的政策变化对整体行情进行判断，2019年部分城市的确可能进行到触底阶段，尤其是以北上深为代表的一线城市，而另有部分三四线城市下探的过程仍然在进行中。因此，更大的可能性是本轮周期的阶段性底部或已达成，但并不排除部分城市依然存在调控从紧的空间。

因此，2019年楼市调控可能是最具“百花齐放”的一年，各城市有松有紧，力度有大有小，目标只有一个就是保持本地区楼市稳定，所以2019年的调控即受整体国内外经济环境影响，又受各城市的中微观环境影响，应势而变将是大特色。