3月14日，国家统计局公布2019年1月份至2月份房地产投资数据，显示全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。

“今年以来，受房地产企业施工进度加快影响，从而推高1月份至2月份房地产投资。”民生银行研究院研究员郭晓蓓昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，从细分数据上表现为房屋新开工面积、房屋施工面积表现较好，分别同比增长6.0%、6.8%，这意味着房企积极主动开发以争取预售许可证，进而支撑起1月份至2月份房地产开发投资良好局面。

“受前期土地购置费增长较快，以及建材等价格上涨影响，推动1月份至2月份房地产投资较快增长。”富国基金高级策略分析师陈杰昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，尽管1月份至2月房地产投资增速较去年全年有所提升，但商品房销售面积增速转负，商品房销售额增速大幅下滑，或将制约房地产商拿地热情。

郭晓蓓指出，房屋新开工数据表明房企没有懈怠的迹象，依然愿意积极进行新开工。另外，受去年年底房企融资节奏加快，助力增强流动性资金，有力支撑新开工数据。不过，从1月份至2月份数据来看，房地产开发企业到位资金同比增速明显放缓，也使得房地产投资未来走势还有待进一步观察。

陈杰表示，1月份至2月份土地购置面积增速、土地成交价款增速均明显下降，随着现有土地不断得到开发施工，未来房地产建设安装投资也有下行压力。

此外，数据显示，2019年1月份至2月份全国固定资产投资（不含农户）44849亿元，同比增长6.1%，增速比2018年全年提高0.2个百分点。

从固定资产投资来看，补短板投资持续发力，基础设施投资增速继续回升。陈杰表示，1月份至2月份在基建补短板、地方债发行提前、地方政府专项债大幅扩容等因素带动下，基建投资增速上行幅度较大，使得政策托底效果有所显现，从而提振市场信心。

郭晓蓓也指出，2018年下半年以来，国家加大补短板政策支持力度，加快地方专项债发行进度。2019年年初以来，截至2月底已发行地方专项债3078亿元，这不仅在时间节点上比往年有了较大提前，而且债券利息有所降低，债券期限也有所延长。

陈杰还表示，去年12月份国家发改委密集批复一批基础设施建设项目，随着国家层面补短板稳投资政策不断向纵深推进，各地区也结合本地实际，积极出台相应政策，推动重大投资项目落地实施。

15日，国家统计局公布的“2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，2月份商品住宅销售价格涨幅稳定。

数据显示，2月份一二三线城市新房价格均现环比上涨，但环比增幅并未扩大。新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到57个，较上月少1个，最高增幅为西宁的2.3%；下跌的城市有9个，比上个月多1个，最大跌幅为岳阳和泉州的0.4%；4个城市持平。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，2月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中北京下降0.2%，上海和广州分别上涨0.3%和1.1%，深圳持平。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅连续三个月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

易居智库研究总监严跃进表示，2月份，楼市受春节因素影响交易趋于寡淡，因此房价水平基本保持平稳。

从同比来看，一二三线城市新房价格同比涨幅均持续扩大。2月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，比上个月多1个；其中，西安、呼和浩特、大理和贵阳分别以24.2%、23.0%、21.4%和20.5%的同比涨幅领涨全国。70个城市中，仅厦门房价未涨，与去年同期持平。

国家统计局数据显示，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上年同月扩大0.8个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨12.0%和11.1%，涨幅比上年同月分别扩大0.4和0.1个百分点。

严跃进称，各线城市房价水平普遍高于去年同期水平，其原因是过去几个月环比增幅数据相对偏高。“2018年四季度开始，部分城市高价楼盘密集入市，在1-2月份集中办理网签推升了当月的价格数据。”

中原地产首席分析师张大伟认为，从国家统计局公布的数据来看，中西部商品房销售面积上涨幅度远超过全国平均涨幅，二三线城市仍是房价上涨的集中区域。

15日发布的一份报告指出，住房租客群体年龄多集中于35岁以下，约八成租客月薪在万元以下，超八成租房人群青睐选择租金在2000元/月以下的房源。

2018年7月，北京西城区一套90年代、40多平米的房子，月租金5500元左右。邱宇 摄

58同城、安居客15日发布《租房消费行为调查报告》，关注租客群体的消费行为偏好。数据显示，租客群体年龄多集中于35岁以下，其中，21-25岁占比最高，达到34.4%。

在租房人群的薪资方面，约八成租客月薪在万元以下。在租房人群的日常开销中，租房费用排在日常开销首位，三成租房人群表示租房费用占个人收入的20%-30%之间，其次是网络购物及餐饮消费。

选择房源时，租金价格和交通的便利性是租房人群最为关注的两大因素，其次才是租住房屋的安全性、室内配套等。

报告称，超八成租房人群青睐选择租金在2000元/月以下的房源，一线城市选择4000元/月以上房源的租房人群占比相对较高。

面对饮食问题，38.0%的租客选择在家做饭，26.6%的租客更愿意通过外卖解决一日三餐。这说明，在家做饭经济实惠又健康，因而受到大部分租房用户的青睐，但是也有近三成租客出于工作繁忙、未掌握烹饪技能等原因，选择了更方便快捷的外卖。

此外，数据显示，近九成养宠物的租客每月在爱宠身上的花销未超过20%，但他们却愿意每天抽出数小时陪伴爱宠，半数以上租客平均每天陪伴宠物的时间超一小时。

15日，国家统计局发布2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2月商品住宅销售价格涨幅稳定，70城房价指数处于合理区间。其中，一线城市住宅销售价格有所反弹，二三线城市涨幅调整持续。

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，70城房价指数环比涨幅从2017年5月至2018年4月，除2017年10月和2018年1月触及偏冷区外，均停留在“合理”区间内。2018年5月后环比涨幅进入“偏热”区间，7月和8月触及“过热”区间，9月快速回落。从目前来看，2019年2月房价处于合理区间。

易居房地产研究院报告显示，2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.5%，相比1月份继续收窄0.1个百分点。但二手住宅环比连续47个月上涨，70个大中城市二手住宅价格环比涨幅为0.3%，相比1月微幅扩大0.1个百分点；同比涨幅为7.8%，与1月相比微幅扩大0.1个百分点。

具体来看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：北京下降0.2%，上海和广州分别上涨0.3%和1.1%，深圳持平。二手住宅价格环比涨幅从上月的下降0.1%转而成为上涨0.1%，北京和深圳分别上涨0.2%和0.5%，上海和广州分别下降0.1%和0.2%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅连续3个月相同；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

对于涨幅有所回升，王若辰表示，2月一线城市在政策严控下，涨幅连续6个月收窄，二线城市同比涨幅小幅扩大，三线城市保持不变，预计未来随着全国房价上涨板块轮动的结束，其同比涨幅将开始收窄。

从同比来看，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点，比上年同月回落1.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.0%和8.2%，涨幅比上月分别扩大0.4和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.1%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

“市场热度的确有所回升。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从安居客线上用户找房热度指数的变化来看，2019年2月环比1月的确出现明显上涨，全国的环比上涨幅度达到18%，其中三四线城市上升的热度达22.6%，一二线城市分别上涨14.1%和13.5%，一线城市中上海上涨最高达19.7%，北京上涨7.3%。

在市场预期方面，根据58安居客房产研究院数据显示，2月购房者信心指数持续上升至107.6，环比上升5.0%；经纪人信心指数为115.5，环比上升4.2%，其中认为政府不会继续出台政策限制房价的经纪人比例大幅上升。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，从趋势看，一二线中的热点城市，3月份市场有轻微复苏可能性，特别是前期调整多的地方。而其他二三线城市，预计后续价格下调将持续，整体市场走势将以平稳为主。

3月15日，滨江服务集团有限公司（3316.HK，简称“滨江服务”）正式于香港交易所主板挂牌上市，成为今年第一家在港上市的物业公司。据披露，滨江服务此次公开发行6670万股，每股发行价6.96港元，所得款项净额3.89亿港元。当天滨江服务开盘价6.96元，收盘价7.32港元，涨幅6.32%。

据财报披露的数据测算，2015年至2017年，滨江服务的营业收入年复合增长率为48.27%，净利润年复合增长率为124.01%。

近两年，房地产行业掀起物业公司上市潮，继永辉物业、佳兆业物业，滨江服务后，据知情人士介绍，正荣地产也在筹备分拆物业板块上市。

目前，物业公司市值比房企母体市值还高。房企动态市盈率大多在3-10倍左右，而分拆到香港上市的物业公司大多数在20倍左右。

一名物业行业资深人士指出，脱胎于母公司的物业公司大部分业务来源于母公司旗下物业，而随着母公司逐年调高销售目标，物业交付高峰陆续来临。这个前提下，物业公司未来管理面积的增长是可以预见的。换言之，管理面积提升也会带来营收的提升。

动态市盈率高企

21世纪经济报道记者不完全统计获悉，新城悦、滨江服务、雅生活服务、彩生活、绿城服务、佳兆业物业、中海物业、碧桂园服务这9家被分拆上市的物业公司中，绿城服务市盈率为其母公司10.7倍，彩生活的市盈率与其母公司相差最少，为其母公司2.4倍。

相比大部分华南物业公司，总部位于华东的绿城服务、南都物业、新城悦、滨江服务的动态市盈率更高。截至3月15日，新城悦动态市盈率达到33.82倍，而大部分上市物业公司为20倍左右。在国内A股上市的南都物业，目前动态市盈率也有28倍。

滨江服务此次上市认购情况，也表明了港股资本市场对物业公司的追捧。此次滨江服务共接获4359份有效申请，认购约4760万股股份，这比香港公开发售初步预计总数667万股多出大约6.14倍，与最近上市银城国际、德信中国等房企在香港发售股份认购不足形成鲜明对比。

此前于2018年底上市的佳兆业物业获得20.44倍认购额。这意味着物业管理公司的业务价值、行业发展及未来前景受到投资者的高度认可。在滨江服务的招股书中，也明确提出物业管理服务、非业主增值服务和业主增值服务是公司三条主要业务线。

规模待突破

在滨江服务的招股说明书中，记者发现，基石投资者除了绿城服务、杭州东业外，还有一个熟悉的身影——天堂硅谷资产管理。天堂硅谷资产管理曾是绿城服务的基石投资者，并已在股份解禁后半年退出。尽管后续绿城服务维持了不错的股价涨幅，但机构对于偏重“讲故事”型的概念股仍然有所保留。

根据中指院的资料，物业管理公司从其关联物业开发商取得物业管理服务合同在中国较为常见。截至2018年6月30日止六个月，碧桂园服务收费管理的碧桂园集团开发的物业的土地面积为12194万平方米，占89.1%；从碧桂园集团开发的物业获得收入为14.19亿元，占比为90.8%，较2017年同期计算还要增加2.7%。

物业公司上市之后，会试图降低对母公司房企板块的业务依赖。新城悦2015年－2017年年报以及2018年中报显示，该公司大客户所产生的收入分别约占总收入的30.1%、27.2%、27.3%及24.8%。

2018年底，上市之初的新城悦管理面积达到42.9百万平方米，较2017年底增长18.2%。2018年全年第三方开发商开发业务的在管面积分别增加约230万平方米，关联公司在管面积分别增加约430万平方米。2017年在管新城开发商面积占比61.4%，到2018年末变为59.3%。

绿城服务上市之后，过去一年，其在华东地区的园区服务上营收已有10亿左右的规模。

滨江服务也积极加大与第三方客户合作，规避规模增长瓶颈。据测算，滨江独立第三方开发商的物业管理服务收入占比由2015 年的1.6%，上升至2018年前8个月的24.3%。

滨江服务董事会主席及总裁朱立东认为，内地有非常多的二手房存量市场，除了住宅，还有写字楼，也有产业园区，所以内地能够提供物业服务的范围是非常广阔的。

根据中国指数研究院数据，预计到2020年，全国物业管理面积达到296亿平方米，全国物业管理市场规模约为1.5万亿元。

（编辑：黄锴）

一位男销售告诉21世纪经济报道记者，相比1、2月份每日成交100多套，3月份以来，链家平台记录的北京二手房成交量增加了不少，工作日的成交房源能达到300套以上，周末则有500-600套。

“我也在思考这轮回暖究竟能够持续多久？2017年和2018年，虽然调控环境同样都是保持着相对严格的状态，但是每年三四月份都会出现一波小的成交高峰期。今年依然如此。但今年与往年不同的是整个政策环境发生了改变，大家对整个市场产生了更加乐观的预期，这成为一种带动，再加上开发商可能采取一些价格促销的手段，这就有助于把这种成交的回暖趋势延续下去。”合硕机构首席分析师郭毅对21世纪经济报道记者说。

综合多方机构统计数据显示，自春节后，包括北京等城市率先出现了回暖迹象。从安居客线上的数据来看，2月环比1月上涨幅度达到18%，其中三四线城市上升的热度更为明显达到了22.6%。3月，三四线城市的找房热度还在持续提升，衡阳、九江、岳阳、汕头、衡水、惠州都是近期找房活跃度较高的城市。从不同城市的热度表现来看，城市等级有影响，但影响更大的是棚改政策和区域规划。棚改持续落地的城市市场依然保持着相对热度，而近期极具话题感的“粤港澳大湾区”则影响到了惠州、珠海等区域内的找房热度，并带动区域内成交量出现上扬。

短暂的回暖能否持续？这是行业目前最为关心的问题。龙湖集团副总裁胡若翔对今年房地产市场的预测是“既有乐观又有谨慎”。“乐观的一面，不管现在出台的政策力度大小，市场都在向宽松和利好的方向发展。另外金融环境也在逐步宽松，全国首套房的利率已经连续两个月回落，二套房的利率已经连续三个月回落，这也是2月份的市场逐步走稳非常重要的原因；谨慎的一方面，2019年的市场挑战仍然比较大。预计未来城市间，甚至城市间的不同板块，市场分化会非常明显。市场会出现一定的窗口期，但是出现在哪些城市，什么时候出现，这个市场窗口期能持续多长时间，这些问题的不确定性都很强。”

议价空间降低

伴随整体调控环境宽松化，楼市的确开始呈现回暖态势。

统计局数据显示，2月份，据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：北京下降0.2%，上海和广州分别上涨0.3%和1.1%，深圳持平；二手住宅表现更为明显。数据显示，销售价格环比上涨0.1%。其中：北京和深圳分别上涨0.2%和0.5%，上海和广州分别下降0.1%和0.2%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

3月14日下午，21世纪经济报道记者实地走访了位于三元桥地铁站附近的链家凤凰国际店，这家店开在十字路口，两旁紧挨着麦田房产和中原地产，对面也是另一家链家门店。或许是因为工作日，这几家房产中介的人流量普遍较少。

链家凤凰国际店内没有其他顾客，三位销售人员静坐着。一位男销售告诉21世纪经济报道记者，相比1、2月份每日成交100多套，3月份以来，链家平台记录的北京二手房成交量增加了不少，工作日的成交房源能达到300套以上，周末则有500-600套。他给记者提供了一份数据，进入3月份以来的十多天，周边“凤凰城”小区的二手房已经售出了七套，成交均价从每平方米5.4万元到10.2万元不等，价格差异取决于户型、楼层、装修等因素。据他介绍，从2018年年底至今，北京整个二手房市场的均价每平方米上升2000-3000元。有些挂牌的业主看行情转好，心理预期价格提高了，就降低了议价空间。“原先一套挂牌价1000万的房子，成交价能砍下50-100万不等，前两天有套房，直接按照挂牌价1100万成交了。”该销售表示。

21世纪经济报道记者还分别调研了北京市朝阳、海淀、丰台等区域二手房市场，基本得到了与上述中介人士相同的说法。21世纪经济报道记者在联系海淀区上地MOMA的二手房中介时，他给出了相似的说法，房价并未上涨，但市场更活跃了，带看量也有上升。21世纪经济报道记者查询了链家平台提供的数据，上地区域目前在售房源204套，近7日新增房源17套，近7日房源带看量358次。

除了二手房，部分性价比高的一手项目也呈现火爆销售状态。位于丰台区的橡树澜湾项目，预计3月底开盘，开盘出售不到600套房源，但据销售称目前意向登记的购房者已经多达2000多人；同样预计3月底开盘的大兴金茂悦，预计开盘出售400套房，但目前满额登记的购房者已经达到500-600组，开发商已经于3月16日停止登记。

小周期还是长周期？

部分宽松政策导向以及市场回暖的催动，一些购房者开始表现出购房焦虑心态。对于楼市预期，存在争议的是本轮回暖究竟是短周期还是长周期？

郭毅认为，当前市场情况要具体分析。“这其实是两个层面的问题，一个是二手房市场，一个是新房市场。以北京为例：对于新房市场来说，成交量的上升，最主要的原因还是供货量的增加，同时，限竞房上市和一些高价值的、大众预期价值判断比较乐观的项目上市，共同形成了一波整体的市场热销的带动。所以，从新房角度来看，以单盘个案热销为基础，带动了一些项目，进而形成了市场整体成交上相对比较好的反馈。另外，还有一些项目在价格上做出了一些调整和让步，性价比提高，也就拉动了成交量；二手房市场方面有些不同，现在二手房市场其实还是整体需求的升温。同时，从目前来看，卖旧买新，或者卖旧买旧的这类住房改善需求，在经过一段时间的市场积蓄之后，迎来了新一轮的释放机会。促使这轮成交量升温现象出现的关键一点，还是在于调控政策，目前调控政策逐渐宽松的一个状态，让大家对后市的信心有所增加，最终反馈到了成交数据上。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前的市场情况也要分城市来看。他也认为，每年楼市都有这样一种季节性因素，即春节后市场情绪会有所好转。另外，调控政策见底也催动了部分购房情绪。但他强调，从目前来看，反弹的只是部分城市，大部分城市都没反弹。“部分城市在春节前后有小反弹，最明显的是环京、北三县和厦门，成交量和价格都有上涨。上海、北京的成交量小涨，价格趋稳，可能局部小区见涨。目前，成交量活跃的城市可以分为两类：一类是此前市场降温幅度比较大，降温时间比较长，市场已经抑制了很多购房需求，并且需求到了该释放的时候。比如说，环京、北京、上海、厦门、天津、石家庄等，但这类城市反弹能否持续关键还要看6月、7月；另外一类城市有小反弹，比如杭州、深圳、天津等。”

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，3月部分城市环比出现成交量反弹主要有两个因素，其一是季节性因素，即春节影响，由此带来2月成交量大幅度回落，3月开始恢复正常，一二线城市的成交出现反弹就相对正常；其二是政策因素，因城施策的政策背景下各地的楼市调控纷纷出现变化，尤其是放松的城市大量增加导致购房人群对于市场未来预期逐步向好。这部分影响尤其值得关注，调控放松城市的蔓延有可能引发其他城市购房人群购房预期变化，市场需要有更为明确的舆论引导，因城施策并非是“因城放松”，稳定依然是2019年的主旋律。

张波认为，自2016年开始的本轮市场周期还未结束，短期内市场会有波动，但不存在所谓的小周期。由于因城施策的大面积推行，2019年不能用单边的政策变化对整体行情进行判断，2019年部分城市的确可能进行到触底阶段，尤其是以北上深为代表的一线城市，而另有部分三四线城市下探的过程仍然在进行中。因此，更大的可能性是本轮周期的阶段性底部或已达成，但并不排除部分城市依然存在调控从紧的空间。

因此，2019年楼市调控可能是最具“百花齐放”的一年，各城市有松有紧，力度有大有小，目标只有一个就是保持本地区楼市稳定，所以2019年的调控即受整体国内外经济环境影响，又受各城市的中微观环境影响，应势而变将是大特色。

（编辑：黄锴）

2019年的某一天，地产大佬冯仑参加了“亚布力中国企业家论坛年会”。他在论坛上阐述了一段有趣的逻辑，“今后要担心的不是房价过高，而是过低，不是买不起，而是卖不出。现在房子挂出去，能卖出去吗？都操心卖不出。所以我觉得大家不用像过去一样关注价格问题。”随后，冯仑这段话被精炼后打上显眼的标题传播了出去。

冯仑的这段发言中还有一段更有趣的话。他说，“房地产行业在中国市场化了将近30年，有的企业转型就转了四五次。可是这个行业没有被技术创造出新的期待。”

多次转型的万通地产，最终也未能转型成功。3月7日，普洛斯与万通控股签署的关于普洛斯战略投资万通地产的股份转让协议，已由万通地产股东大会审议通过。根据转让协议，此次万通控股向普洛斯转让总计2.05亿股万通地产的股份，占万通地产股份总数的10%，转让价格为4元/股，交易金额总计约8.21亿元。交易完成后，普洛斯将成为万通地产第三大股东。股权转让完成后，普洛斯将提名普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明先生出任万通地产上市公司的非独立董事，并促使上市公司设立董事会战略委员会同时由梅志明先生担任主席。

大股东几经变换，最后的拯救者却是普洛斯。冯仑虽是最初创始人，但早在2016年，万通地产就正式告别“冯仑时代”，迎来了王忆会的“嘉华时代”。而更有趣的是，早年间，冯仑曾将万通地产对标普洛斯模式发展。如今，普洛斯以另一种角色出现在万通的世界里。

看淡住宅

如今的冯仑也会感慨说，房地产行业没有被技术创造出新的期待。“别的行业，比如说通讯，BB机没了、手机未来也可能没了，但是房地产没有出现这种事情。而且几百年以来我们都是在固定的人造空间里造人、造车、造导弹，在固定的人造空间里生存、发展，也没有人说我们将来会不在固定的人造空间里。有充分的理由相信，只要这个基本事实不改变，我们的活是永远干不完的。只要相信这个判断，我觉得就应该一直乐观。这个行业不应该出现这么强烈的让人逃离的恐惧。至于到底是盖结婚宴会厅还是盖殡仪馆，这不重要，这都是房地产。”冯仑说。

但他一手打造的万通地产，却对房地产市场一直保持若即若离的状态，最终错失了房地产最佳黄金时代。2014年8月，万通地产董事会改组，嘉华控股入主，代表冯仑的董事会成员仅剩姚鹏一人；2016年，嘉华控股收购万通地产股份，收购完成后持股比例达35.66%，拿到万通地产控股权，王忆会成为实际控制人，万通地产正式告别“冯仑时代”，迎来了王忆会的“嘉华时代”。然而，大股东的变化始终未能改变万通地产衰败的颓势。

再次回顾万通发展史，可以说，作为曾经最知名的开发商，万通地产一直看淡房地产住宅市场，并一直在转型的路上。2010年12月，万通地产与中金等公司组成联合体以超过25亿元价格拿下Z3地块；2011年，唱衰住宅市场的冯仑带着万通地产走上了转型道路，宣布向商用物业转型；2011-2015年，冯仑推销立体城市的概念，万通地产以立体城市的先进概念在西安、温州布局；2015年1月，万通地产停牌拟收购互联网文娱资产，半年之后的6月19日，万通地产公告称，公司连续与多家互联网标的公司展开深入磋商与谈判，但由于交易各方对交易价格、交易结构、交易方式等重要问题存在较大分歧，依然无法在规定时间内达成一致。当时，有分析人士认为，“谋求与互联网企业重组可以说是冯仑对万通地产做的最后努力，重组失败后，冯仑去意已决。”

21世纪经济报道记者查阅了当年万通的年报。年报中对此次转型的表述是，“公司目前主营业务为房地产开发。在国家调整产业结构的背景下，房地产行业呈现整体增幅下降态势，新开工面积、销售面积、土地成交面积等多项指标出现下滑，公司现有房地产业务面临着较大的经营压力。因此，为改善公司的持续发展能力及盈利能力，并更好的回报上市公司全体股东，公司曾拟收购重组互联网相关资产，并对现有房地产业务进行战略性调整。”

另一种转型

在王忆会的“嘉华时代”，万通也没有放弃转型。

2018年7月30日，万通地产宣布，以31.7亿元从创业板公司纳川股份（300198.SZ）及其他相关股东手中收购持有的星恒电源股份。2018年10月31日晚间，万通地产公告称，与普洛斯投资（上海）有限公司签署合作框架协议，转让其在北京CBD核心区Z3项目中的标的份额/标的股权，万通地产从Z3彻底退出；2018年12月16日晚间，万通地产发布了关于终止收购星恒电源78.284%股份的公告。随着收购星恒电源宣告失败，万通地产构建“地产+新能源”双主业的愿望落空。

那么，作为一家主业为房地产的开发商，万通如今是怎样的规模呢？据万通地产2018年第三季度报告显示，在财务数据方面，至当期报告期末，万通地产总资产为142.63亿元，相较于上年度期末增长6.76%，其中归属于上市公司股东的净资产为72.38亿元，相较于上年度期末增长4.18%，2018年1月至9月，万通地产的营业收入为27.99亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.39亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为1.04亿元，分别比上年同期增减114.89%，200.34%，-6.59%。

在公司经营情况方面，截至2018年9月30日，公司在建面积37.35万平方米。2018年1月至9月，公司累计实现销售面积2.09万平方米，同比下降76%；销售额5.97亿元，同比下降68%。公司房地产出租累计实现合同租金16856万元，同比上涨67%。

如今，万通地产在官网上对自己的定义是：万通地产以“时尚、知性、爱心”为理念，致力于成为有责任的、符合时代发展的专业房地产公司。万通地产将进一步深入围绕新型城镇化主题，坚持区域优先、区域聚焦，深耕京津冀地区。万通积极探索以高科技、服务业与房地产的结合，实现房地产业转型升级的新模式，并取得了一定的经验，公司也围绕房地产与高科技和服务相结合的方向在新能源、新材料、节能环保、医疗健康、体育和会展等领域展开了深入的研究或布局，随着与中融国际信托的战略合作，万通地产将结合前期探索取得的经验，加速实现房地产业务向地产金融服务型的第三产业业务的转型升级。”

也许，一直在转型路上的万通早就为自己的命运埋下了伏笔。2008年年初，万通抢先进入工业地产，联手TCL盘活其闲置厂房，并以“美国模式”，尤其是普洛斯模式为榜样，用轻资产和私募基金撬动工业地产业务。如今，普洛斯以第三大股东身份出现在万通的版图中。

对于这笔收购，普洛斯官网是这样表述的，梅志明说“未来将以普洛斯在资本市场、资产开发、运营和管理等多个领域的经验，为万通注入新的活力，支持万通的业务发展和运营管理。”此前，普洛斯与万通地产已有多项合作。2016年，普洛斯收购了万通地产位于无锡、成都等地的工业地产项目，拓展了其在中国的基础设施网络规模，并通过强大的运营能力有效的提高了资产价值。近期，普洛斯协议收购万通地产持有的金港通项目的部分股权，即为位于北京市CBD核心区的Z3地块。（编辑：黄锴）

原标题：北京调控新政两周年：新房成交“腰斩” 有房企受拖累退市

机构的数据显示，两年来，北京新房住宅成交量出现“腰斩”，商住房交易更是跌入谷底。很多企业的业绩受到影响，有房企甚至因此被拖累，并从资本市场退市。

“政策出台后，我们的销售目标和策略都做了调整，一直到现在还在适应（市场）。”北京某知名房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示。

2017年3月17日，北京出台楼市调控政策，将二套房的最低首付比例提高至6成，最高贷款年限降至25年，并对企业购房实施限售，期限为三年。这也被称为“317新政”。

9天后，北京出台针对商住房屋的“326新政”，首次对商住房（商业立项，以住宅形式进行销售）实施限购，限购门槛等同于住宅项目。

作为近年来力度最大的一轮调控，“317新政”和“326新政”出台至今已接近两年，并对市场带来了深远影响。机构的数据显示，两年来，北京新房住宅成交量出现“腰斩”，商住房交易更是跌入谷底。很多企业的业绩受到影响，有房企甚至因此被拖累，并从资本市场退市。

交易量大跌

由于提高了购房门槛，新政对北京楼市的交易量影响十分明显。

根据中原地产的统计，新政出台两年来（2017年3月18日至2019年3月14日，下同），北京新房成交50643套，比此前两年（2015年3月18日至2017年3月17日，下同）下降了48.5%。但由于普通住宅供应量减少等各种原因的影响，新房成交均价从34635元/平方米，提升至49828元/平方米。

商住类物业方面，调控两年来，北京商住类物业实际仅成交9000套左右，比此前下降了91%。

前述房企人士指出，新政出台后，公司旗下项目的来访量迅速减少，成交量也明显下降，此后又逐渐恢复，但至今也未能恢复到新政之前的水平。

占据市场交易八成的二手房市场，同样受到影响。前述机构指出，新政出台之前的两年间，北京二手房交易48万套，出台之后的两年，已降至不足28万套。

价格方面，根据链家地产的数据，2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

该机构指出，2017年“317”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。2018年春节后，在季节性回升及学区政策影响下，北京二手房均价自3月起经历了8个月回升，之后随着成交热度的下降又出现回落。进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。

但在贝壳研究院看来，此轮调控虽然令交易量大幅下跌，但仍然使得市场情绪逐渐恢复理性。该机构指出，2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。

贝壳研究院还表示，“2017年3月，北京房价的快速上涨带来市场预期的变动，引发“恐慌性追涨”情绪，成交节奏较快。而调控后，市场情绪趋于理性，客户入市谨慎，客户成交周期呈现延长态势。虽近期随着市场回升，客户成交周期有缩短趋势，但仍处于较高水平，市场情绪仍相对理性。”

“最后一根稻草”

企业的情绪同样受到了影响。据21世纪经济报道了解，“317新政”出台后，不少房企下调了对北京区域的销售目标，企业的营销策略也有所调整，很多项目希望提高周转速度，从而快速回笼资金。但由于市场降温过快，实际效果并不明显。

根据机构的数据，2016年，首开在北京市场销售规模达到343.64亿元，成为当年北京楼市“销冠”。到2017年和2018年，首开虽然总体销售规模不断提高，但北京市场下降到260亿上下的规模，降幅超过20%。

同样以北京作为布局重心的首创，2018年签约销售额为706.4亿元，甚至未能完成750亿元的年度目标。

相比之下，受此轮影响最大的房企当属中弘股份。中弘超过半数的销售额来自北京市场，其中多数产品为调控“重灾区”的商住领域。按照公告，在2016年业绩稍有起色之后，中弘股份在2017年的营业收入下降近八成，仅为10.2亿元，当年的净利润、现金流量、每股收益、净资产收益率等指标均为负值。

中弘在2017年年报中披露了业绩不佳的原因：海南如意岛填岛项目停工、济南中弘广场项目未能按期完工。受“3·26商办调控新政”影响，北京平谷·中弘由山由谷二期项目和北京平谷·新奇世界国际度假区御马坊项目销售停滞。其中，御马坊项目陷入退房官司，签约金额和回款金额均为负值。

2018年，中弘的债务问题浮出水面。公司曾三次试图引入外部资金，但最终无果。当年年末，上市8年的中弘股份宣布退市。

实际上，由于战略决策失误等原因，中弘的财务困境在此前几年已不断累积，但此轮北京的楼市调控，仍被视为压垮公司的“最后一根稻草”。

调控给北京房企带来的影响并非都是负面。随着市场降温的情绪传导至土地端，近两年来北京土地市场大幅降温。中原地产统计显示，2017年北京经营性用地溢价率从此前的30%以上下降至24%，2018年又降至13.7%的低水平。很多房企的拿地成本由此降低。

多数机构认为，此轮调控之后，北京市场供需双方都在趋于理性。随着限竞房等品种的大量推出，北京新房市场告别了多年的供不应求状态，部分区域甚至出现供大于求。这对于市场的平稳发展大有裨益。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，当前北京市场虽然有所回暖，但仍未恢复到调控前的状态。根据监管层的表态，调控政策不可能有根本松动。因此，未来北京楼市将可能继续维持“低位平稳运行”的状态。（编辑：黄锴）

在中国房地产市场上，“千亿房企”是一个响亮的招牌，达到千亿，就意味着拿到了前30强的入场券，也容易获得资本市场和金融机构的青睐。

过去三年，房企规模竞争白热化，产生了数十家千亿房企。而到了2019年，千亿俱乐部扩容的脚步，大概率将会放缓。

中原地产报告显示，2019年初，大型房企增长放缓，进入瓶颈；而不少中小房企也纷纷陷入了资金或扩张困境。

大型房企对销售目标态度谨慎。去年艰难完成6300亿元回款目标的万科，今年仍然没有销售目标；恒大今年的销售目标增速则不到10%。

另据21世纪经济报道记者不完全统计，曾经抛出千亿计划的50多家房企中，除已实现目标的30家以外，其他的千亿计划大多要放缓或时间延长。

房企销售目标谨慎保守的背后，是对市场趋势的判断出现了转变。此外，房地产市场在2018年四季度迎来了大拐点，这就是，在去年近15万亿的销售高峰之后，持续30年上扬的增长曲线将可能出现下滑，今年销售不足15万亿。

房地产真正的下半场来临，所有的房企都在思考，要如何面对未来。而销售，不再是唯一的指标。

千亿梦难圆

粤港澳大湾区红利下，九成土储位于广东的时代中国（01233.HK）正当时。

2018年报显示，时代中国以606亿元的合同销售额超额完成任务，实现了同比46%的增速。

但这样的高速不可持续。3月13日业绩会上，时代中国宣布2019年的销售目标为750亿，预计增幅为24%。

在去年中期业绩会时，时代提出的目标是“2019年、2020年大概率实现千亿”，这意味着3年内最少要有40%的复合增长率，而今年25％的增速，预示着时代中国千亿的脚步放缓。

不止时代中国，不少进击千亿俱乐部的房企都在今年放缓自己的销售目标。

2018年初，首创置业制定三年销售目标，力争2019年实现1000亿。其2018年实际签约销售金额为706.4亿元，未完成年目标。在3月11日的业绩会上，首创置业将2019年目标由1000亿降为800亿。

同样提出冲击千亿规模的越秀地产，则将今年销售目标定为680亿元，较2018年的销售金额增幅仅为17.68%，与去年业绩增速相比，差距较大。

在2017年的克而瑞排行榜中，千亿房企数量达到了17家，2018年达到30家，但今年，业界预期千亿房企的增加数量会大大少于过去两年。

除了准千亿房企的目标计划延迟，不少千亿以上的房企达到2000亿、3000亿的时间也将放缓。一个明显的迹象就是，2019年的销售增速预期比过去三年大幅下调。

去年刚刚踏入千亿阵营的阳光城，3月15日发布年报称，2018年公司全口径销售金额达到1628.56亿元，同比增速为78%；而2019年，阳光城将销售目标定为1800亿，同比仅增10.5%。

阳光城执行董事长朱荣斌表示，“我们没有特别在意目标，因为是弹性供货，一切围绕市场而定”，表明了他的谨慎态度。

前年因提出2000亿目标被证监会问询的泰禾集团，去年也距该目标甚远。2019年初，泰禾通过降价促销发起了“抢收计划”，但今年能不能达到2000亿，仍是未知数。

第一梯队的碧桂园和恒大也在放缓销售目标。碧桂园人士透露，与去年一样，公司今年没有制定明确的销售目标。而从去年8月以来，减速提质已代替销售增速成为碧桂园最重要的工作。

恒大2018年以高出13.4亿元踩线年初5500亿的销售目标。2019年目标销售增速继续放缓，业绩公告中将合约销售目标定为6000亿，增幅不足10%，距离此前制定的2020年8000亿目标也仍较远。

更看重回款的万科，去年也是踩线完成了6300亿的回款目标，今年的目标没有公布，但预计增速也不大。

规模已见顶

房企千亿俱乐部难扩容，规模竞争放缓的背后，是市场的作用，以及趋势的改变，即新房市场的规模已然见顶。

当下，楼市宏观调控的基调未改。上海易居房地产研究院总监严跃进表示，“房企销售放缓说明市场面临很大的压力，企业调整目标也是为了防止预期过高，造成经营层压力增大。”

市场压力一方面体现在销售增速放缓、库存规模上升、资金回笼紧张，另一方面则是企业自身战略不清晰、盲目转型带来的业绩下滑压力。

克而瑞研究中心也认为，2018年房地产行业调控持续，短期内为防范市场风险，企业总体战略性放缓，以谨慎投资、加紧去化为主基调。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为，更深层次的原因在于房地产的黄金时代已过，目前处于下行通道中，房企放慢速度是不得已而为之。

保利发展在近期的白皮书中明确指出，楼市的拐点已在去年四季度出现，市场开始进入调整期。

从全国新房市场的销售数据来看，持续30年的新房销售金额在去年达到了15万亿，多位业内人士倾向于认为，此后再超越该数据非常困难。

2019年大概率会出现的是，新房销售金额同比首次出现下降，少于15万亿。

不过，短期内，政策始终在双向调节对冲托底。“目前类似税费政策和贷款政策都释放了利好，传统住宅等领域中还是有机会的。”在严跃进看来，今年年初，政策开始逐渐放松、房企融资环境得到一定改善、积压的市场需求开始释放，楼市或许迎来一个机会窗口。

宋丁预测，“今年市场的走势应该是相对平稳、窄幅波动的，维稳是一个大方向。”

当下大部分主流房企的心态，正如万科董事会主席郁亮所言，宏观经济L型尚未见底，人口红利渐失，“2019年，面对高度的不确定性，应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，以现金流为基础，稳住基本盘”。

阳光城就在年报中明确表示，在公司规模过千亿之后，品质管理对公司发展更为重要。而碧桂园也在去年年中开始“提质降速”，不断调整组织架构；郁亮也指出，万科今年巩固基本盘的内容之一就是提升产品力。

与此同时，随着越来越多的城市进入存量市场，城市运营成为房企竞争新赛道。“白银时代”，江湖并未远去。（编辑：黄锴）

房产交易，动辄就是数百万元的资金流动。支付巨额房款时，如何才能获得一颗资金安全的“定心丸”，有许多经验和门道。链家资深经纪人建议买房人，为避免风险，二手房交易时，定金如超过10万元最好去建委进行房屋查验后支付，不建议支付超过100万元的定金。

案例：

薛女士（化名）最近买房，遭遇了一场“虚惊”，她怎么也没想到，自己千挑万选的房子，还没买到手就被查封了。

薛女士看中的是一套两居室，交了5万元订金后，与房主约定了签约日期。但房主表示，自己的房屋处于抵押状态，还在按揭贷款中，薛女士必须先支付部分首付款才能过户。虽然薛女士觉得这笔钱数额不小，但实在真心喜欢这套房，于是狠下心来，与房主、中介约定了签约日期，并支付了150万元首付款。

临近签约日期，薛女士接到了置业顾问的电话，得知房主因涉嫌合同诈骗，这套房子被依法查封，房屋无法过户。已支付的150万元首付款怎么办，难道打水漂了？好在，薛女士获悉，中介机构已预设这方面的风险与保障，应该不会有什么损失。在后续沟通中，中介返还了薛女士155万元预付款，并协助向房主提起诉讼，薛女士总算没有在资金上有所损失。

解答：

链家资深经纪人介绍，在二手房交易的资金安全方面，应注意三大事项。

定金要求不超过总房款的20%，但在实际操作中，定金金额不建议支付太多，10万元以内的部分可以直接支付，超过10万元最好去建委进行房屋查验后支付，不建议支付超过100万元的定金。因为在房屋交易过程中，房屋的核验阶段、业主的隐形负债、资金去向、还款过程中的资金去向，我们不能完全掌握，会给后期交易带来一些风险。

在支付首付款阶段，不管消费者通过哪个公司办理交易，建议都办理资金监管，保证资金前期的安全风险。因为房屋在交易过程中，可能涉及的有银行抵押、担保公司抵押、小贷公司抵押，有些抵押在房本原件或建委系统有体现，有些则体现不出来、查询不到。所以，资金的安全风险贯穿在整个交易过程中，资金监管是最安全的方式。

在购房款中需留存物业保证金和户口保证金，保证收房后不会出现扯皮。