3月15日，新京报记者从石景山区政府网站获悉，石景山区东下庄1605-630地块共有产权住房项目西山荟景嘉园现开放申购登记，登记时间为3月18日（下周一）10:00至2019年4月1日17:00。

西山荟景嘉园位于西五环，规划地上建筑面积约7.13万平方米，其中共有产权住房地上建筑面积约6.95万平方米，总套数849套，包括约85.1平方米至89.8平方米的两居室842套，约55.1平方米至58.5平方米的一居室7套。

该项目含全装修费用销售均价为35000元/平方米，价格将根据房屋楼层、朝向、位置等因素在上下5%的范围内调整。单套住房的购房人产权份额比例为60%，石景山区住房保障事务中心持有剩余40%份额。

据公告，本项目的销售对象包括石景山区户籍无房家庭，在石景山区工作的本市其他区户籍无房家庭，在石景山区工作的符合本市住房限购条件的非本市户籍无房家庭，分为人才组和普通组，人才组优先配售。人才组申请家庭应就职于符合石景山区1+3+1产业发展定位的现代金融、科技服务、数字创意、新一代信息技术、高端商务服务业等为代表的“高精尖”产业。

网上申请结束后，石景山区住房和城乡建设委员会将对申请家庭购房资格进行联网审核。审核工作结束后，审核结果将在石景山区政府门户网站上发布。

今日早间，中国奥园集团有限公司（简称“中国奥园”）宣布，建议分拆奥园健康生活集团有限公司（简称“奥园健康”）于香港联交所独立上市。

同日，奥园健康公布股份配售结果。该公司共发行1.75亿股股份，每股定价3.66港元，每手1000股，预期3月18日上市。于本公告日，超额配股权尚未获行使。

股份获超额认购 募资约5.77亿港元

据悉，奥园健康于香港公开发售项下获超额认购6.24倍，最终发售数目为1750万股股份，占全球发售项下初步可供认购发售股份总数的10%。

奥园健康于国际发售项下初步提呈发售的发售股份已获适度超额认购。包括根据优先发售提呈发售的995万股预留股份在内，最终国际发售的股份数目为1.575亿股，占全球发售项下初步可供认购发售股份总数的90%(超额配股权获行使之前)。

据另一公告，基石投资者Successful Lotus Limited已认购1092.8万股发售股份，占全球发售项下初步可供认购发售股份总数的约6.24%(假设超额配股权未获行使)。据悉，Successful Lotus Limited为恒基兆业地产有限公司执行董事兼副主席李家杰全资持有的一家投资公司。

奥园健康预计，股份发售所得款项净额约为5.77亿港元。其中约62.0%将用于战略收购及投资其他商业运营服务及物业管理业务供应商以扩大业务规模；约10.0%将用于战略收购及投资提供各类服务的服务供应商，以实现丰富服务种类满足客户不断变化需求的业务战略;约12.0%将用于继续发展及升级线上线下平台; 约6.0%将用于开发智能服务系统及升级内部信息技术系统;约10.0%将用于集团营运资金及一般企业用途。

分拆上市有助于提升财务灵活性

奥园健康主要业务包括提供物业管理服务及商业运营服务。截至2018年9月30日，该公司总收益约为4.43亿元（人民币，单位下同）。其中物业管理服务部分收益约为3.22亿元，占总收益的72.8%；商业运营服务部分收益约为1.21亿元，占比27.2%。

在3.22亿元的物业管理收益中，约63.73%来自外部客户，其中还有部分收益来自于母公司集团及关联方开发的物业；另外37.27%来自同系附属公司及关联方。而商业运营服务分布约1.21亿元的收益中，约48.27%来自外部客户，约51.73%来自于同系附属公司及关联方。由此可见，奥园健康的收益仍需依附于母公司集团及关联企业。

在毛利率方面，2015年、2016年、2017年末及2018年前9个月，奥园健康毛利率分别为27.8%、31.1%、34.1%以及31.8%。其中，物业管理服务部分毛利率分别为24.7%、30.4%、31.0%以及32.4%；商业运营部分毛利率为43%、34.9%、42.3%以及30.3%。总体来看，该公司毛利率较为稳定。

奥园健康表示，物业管理服务毛利率自2015年逐步提升主要由于2015年开展了重大维修项目导致了成本提高。而商业运营毛利率的变动主要由商场市场的重新定位导致成本增加以及各地奥园广场的开业及运营状况不同所致。

截至2018年9月30日，奥园健康业务范围已从广州拓展至全国11个省份、直辖市及自治区的25个城市。项下已订约管理物业共67处，收益增长较为稳定。

中国奥园董事会认为，分拆奥园健康上市将更加有利于母公司集团及奥园健康生活集团业务的集中及更有效的分配资源，并且增加财务灵活性。

北京人戴先生（化名）最近打算结婚，为了有一间更宽裕、舒适的婚房，他加入了京城楼市的换房大军，并决定先卖后买。戴先生通过两家中介换房，分别签订了卖房合同和买房合同。不妙的是，由于两份合同的时间差没有算好，戴先生尚未收到卖旧房的首付款，却要支付买新房的首付款。他不得不四处求告借钱，才能不至于违约。换房中，如何防坑？最关键的问题是要处理好换房前后两个环节的时效问题。

两家中介，首付款时间约定不同

2018年12月，戴先生通过房产中介甲与买方签订了卖房合同，卖出自己的房子总价300万元，收取买方30万元定金，合同写明2019年2月24日完成网签。

此后，戴先生又通过房产中介乙与卖方签订了买房合同，买入的房子总价420万元，他需支付42万元定金。合同补充协议约定，“戴先生应于2019年3月2日，将第一笔购房款60万元支付给卖方。”

戴先生告诉新京报记者，2019年3月2日这个日期是依据中介甲推算的2019年2月24日完成网签而定的。中介乙认为2019年2月24日完成网签，最迟三个工作日后也就是2月28日，戴先生就能拿到买房人的首付款98万元。为保万无一失，戴先生要求在买房合同里写了2019年3月2日支付首付款。

戴先生以为这边收钱、那边付款，高枕无忧。没想到，他通过中介甲签订的卖房合同，在补充协议中约定的首付款时间写的是，“买房人于不晚于产权转移登记前3个工作日将第一笔首付款98万元支付给甲方”；而非他所认为的2019年2月24日完成网签之后，三个工作日即可收到首付款。这一“连环单”的资金衔接出现了问题。

“连环单”有时间差 只得举债“补空”

“2019年3月2日前，我没有拿到中介乙认为的中介甲完成网签后就该给的首付款。” 戴先生回忆说。此时，戴先生只有对方已支付的30万元定金，而等着他支付的还有42万元定金和60万元首付款。眼瞅着3月2日一天天临近，戴先生不得不开始四处借钱，凑齐新房的首付款，以履行与卖方签订的买房合同。

回头想想自己掉进去的“坑”，戴先生很想吃颗“后悔药”。倘若再遇到换房的事，戴先生想知道，该如何处理好卖房与买房前后两个环节的时效问题呢？

解答：

目前，在二手房交易中，换房需求占比很大，从而产生了“连环单”。

链家资深经纪人表示，在连环单问题上，签合同前最好带着给自己签约的房产经纪人，向前一环或者后一环对接时效问题和付款周期；在连环单时效上尽可能的要长一点时间，给突然出现变故的情况留下弥补的时间；建议换房业主最好在出售了自己房子网签或者过户之后，再去购买房屋；在连环过程中，最好选择同一个正规的公司，找到专业负责的房产经纪人。

我爱我家分析师表示，在连环单中，换房人签订房屋买卖合同前，应做好房源查档、购房资质验核等事宜；在签订买卖合同时，对于钱款交接时间、过户时间、交房时间等重要内容作出详尽规定。由于换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首要防范的问题。在换房过程中，买卖交易当事人进行资金交接应采用市住建委资金监管或银行资金存管的方式。

3月15日，“坚守品质 诚信筑本”暨3.15北京新建商品房高质量建设主题活动成功举行。本次活动的指导单位为北京市住建委和北京市消费者协会，主办单位是北京房地产业协会，第三方质检联盟和恒大、龙湖、绿地、北京城建、孔雀城等房企开发商为本次活动的重要参与方。

北京房协副会长兼秘书长陈志

活动上，北京房协副会长兼秘书长陈志提到，房地产市场已经发生根本变化，特别是新房市场进入转型期，新房的交易速度、成交量明显下降，这是调控的结果。过去企业过度追求速度，特别是所谓的高周转、所谓的开工率，基于高负债的前提下的高周转现在面临调整。但这并不意味着市场缺乏需求，只是缺能够满足百姓不断增长的改善性住房需求的产品。同时，改善性需求也发生根本改变，改善性需求家庭内心本质性的区别和过去是不一样的，不再简单追求空间，更加关注产品质量能否贯穿住宅的全生命周期。

陈志认为，今后的市场监管可能会形成更多的联合惩戒机制，质量问题将产生直接关联到上市企业、关联到其母公司的后果。另外，房产税逐渐的推出，将会加速消费者对品质、产品质量的关注。因此，房地产开发在新房市场上要把质量问题从企业工程视角转向消费者视角。

陈志谈到，“希望房企主动引入第三方质检机构，帮助消费者全程监督、监控产品质量，协助政府做好市场监管，以全面提升住房质量，为消费者提供优质产品，用诚信夯实房地产行业基础。”

北京市住建委质量处副处长曾庆奇

北京市住建委质量处副处长曾庆奇表示，工程质量关系到人民的切身利益，是国民经济投资效益、建设企业可持续发展的基础。经过多年的工程建设实践，北京市构建了企业自控、行业自律、社会监督、政府监管为基本原则的工程质量共治体系。

绿地、北京城建、恒大、龙湖等品牌房企代表响应《北京新建商品房高质量建设倡议书》

活动最后，为了帮助企业推进转型、实现新建商品房高质量发展的目标，北京房地产业协会联合恒大地产、北京城建、绿地控股、龙湖集团等多家品牌房企，房地产开发企业向全行业发出《北京新建商品房高质量建设主题倡议书》。其中第四条内容为自愿引入社会第三方质检机构，提升新建商品房项目交房“空单率”。

2018年全年新增土地储备近300万方的华远地产，新的一年没有停止开疆拓土的脚步。3月15日，华远地产以14.2亿元的总价摘得重庆市陈家桥K-B2-3、K-B2-4两幅地块。此次是华远于重庆土地公开市场第三度拿地，既显露了华远地产在重庆深耕的决心，也进一步夯实了其在整个西部区域的发展。

随着深耕一二线城市脚步的迈进，华远在全国范围内以京津冀、西部、华中、华南四大区域为核心的战略布局也愈加清晰，“规模与效益并举”战略的有力执行将为华远长远发展注入强劲力量。

紧跟重庆西拓趋势 占位科学城

华远地产此次拍下的两幅地块占地面积共计121.2亩，土地性质均为居住用地，容积率为2.5，可建规模约20.2万方。地块位于重庆市沙坪区西部新城核心位置，地理位置优越，距沙坪区行政审批中心2.5公里，距重庆西站15公里，距重庆江北国际机场30公里；地块周边配套相对完善，生活便利，陈家桥医院、大学城第三中学等医疗、教育资源集中，万达茂、龙湖天街等200万方商业聚集，未来还将形成三大公园环绕的生态资源。

重庆去年11月出台的《重庆市城市提升行动计划》，开启了成渝一体化建设的新篇章，也吹响了重庆向西发展的号角，未来西部新城将以科学城为“智核”，形成西部“智能谷”，联动两江新区、国家自主创新示范区构建重庆创新版图，华远地产此次拿下的地块就位于科学城的核心位置。近年来该区域发展迅速，地块所在的西永版块更是成为土地成交热点，已吸引万达、万科、龙湖、恒大、绿城等诸多品牌房企入驻。华远的进驻必将增强该版块的竞争格局，并进一步拉动所在区域的居住品质。

潜力重庆遇上实力国企 三盘同辉筑新篇

数据显示，2018年重庆实现地区生产总值20363.19亿元，成为国内第四座GDP突破两万亿的城市。36载品牌国企华远地产，遇上这座发展潜力巨大的城市，为重庆人民带来了不一样的美好体验。

华远与重庆结缘始自2017年，华远地产重庆城市公司成立，就此开启在重庆的新征程。同年11月，华远地产以20.9亿元竞得重庆巴南区李家沱205亩综合用地，打造华远“海蓝系”项目华远·海蓝城。2018年7月，华远·海蓝城（重庆）正式开盘，作为全国第二座“海蓝城”，其以“把属于重庆人骨子里的江还予重庆”为开发理念，以24栋典雅洋房、4栋轻奢洋楼、7栋精品高层及近4万方Block商业街区组团打造43万方低密宜居生活蓝本。

华远于全国范围打造的第二座“海蓝城”——华远·海蓝城(重庆)

与此同时，华远还以总规划用地4500亩的大手笔，正在重庆江津区滨江新城打造其在全国的首个宜居小镇项目——华远·春风度，将以涵盖健康养生、生态农业、文旅度假等为一体的产品定位，打造全国知名的小镇品牌。如今再次落子重庆，未来华远将在当地形成三盘齐辉的局面。

华远首个小镇项目——华远·春风度(重庆)

西部区域是华远地产重点布局的四大区域之一，早在2007年，华远地产就入驻西安，通过多年深耕，在当地打造了华远·君城、华远·海蓝城、华远·辰悦、华远·枫悦、华远·锦悦等一系列标杆项目。继两年前入驻重庆后，华远地产又于去年两次在银川拿地，从而在西部区域形成以西安、重庆、银川三大城市为“黄金三角”的优势布局。此次重庆再落一子，也让华远地产的西部布局进一步巩固。

当前，适逢【年报季】，业内媒体大多把目光，聚焦到房企的业绩指标和各种硬性的扩张，比如业绩增长的策略，靠金融、靠多元化、靠土储、靠产品……，但紧盯着业绩往往会忽视，房企同等重要的软性增长——社会责任。

的确，在房地产行业中，规模、快周转是永远的主旋律，但如果只是蒙眼狂奔，没有在社会责任中，出一份力、尽一份则，那么，业绩增长的基础，也会成为无源之水，难以让业界和客户，感知到企业品牌在责任与品质上的尽善尽美。

为了探查房企的软实力投入，我们尝试从众多百强房企中找一个不把公益作为品牌砸钱作秀的范例，那大概就是富力。因为富力的社会责任实践，从量到质，形成了不玩套路的与生意不挂钩的公益路线，值得去深挖研究。

借此，了解富力的公益逻辑，本质上也就能洞悉，富力在行业中对于客户所给予的品质承载。

富力公益是怎么炼成的

早在2008年7月的一个下午，在广州珠江新城，55层高富力中心的办公室里，富力董事长李思廉接受南都周刊的媒体专访。在访谈中，有关于公益的提问，当时，李思廉给出的解读是：慈善不能跟生意挂钩。

富力集团1998年开始投入慈善医院建设，先后为广州市社会儿童福利院及广州市老人院兴建医疗大楼——富力慈善楼及富力慈恩楼，这两栋大楼的投入使用，改善了福利院孤残儿童及市老人院老人的生活和医疗条件，有效地解决了疾病治疗床位紧张的困难。

2003年富力又率先在“希望工程民营企业助学基金”下增设“富力地产希望工程助学基金”，捐出1500万元帮助失学学生完成学业，2006年11月在广州暨南大学百年校庆活动之际，成立富力奖教学基金，支持暨南大学软硬件建设，富力因此获得暨南大学颁发的“教育贡献奖”。

在社会责任的实践中，多年以来，富力集团积极投身慈善事业，各类慈善捐赠遍及文教、卫生、治安、敬老、扶贫、希望工程等多个领域，持续用实际形式承担起社会责任。值得一提的是，富力2007年带头捐资500万元支持广州的志愿者事业，因对慈善事业的杰出贡献，被广州市慈善总会评为“十大慈善之星”。

据统计，从2016年到2019年1月，富力引导了慈善之风的盛行，扶老助幼方面：包括捐赠150万建设老湾初级中学图书馆，六一包场资助弱势团体儿童欢度节日，启动助学圆梦季惠及百位困难儿童，中秋探访老人，闲置衣物捐赠梅州困难家庭，发起童心同行之旅。

社会公共公益方面包括，携手浙港两地青年庆祝香港回归20周年，捐赠750万元支持丘成桐大学生数学竞赛，捐赠300万助力第八届南粤会亲，捐赠12万支持广州公益徒步活动，捐资10万振兴粤剧，雷锋月慰问城市美容师，关爱外来务工人员家庭。

一直以来，富力以“企业公民”的形象，主动承担企业社会责任和义务，从捐赠千万元给儿童福利院、兴建老人院医疗大楼、捐助特困群众到毫不犹豫主动为灾区捐款再到帮扶北部贫困山区、慈善“典”滴爱、精准扶贫……各类慈善捐助，累计捐款金额已经超过4.92亿。

另据统计，富力在城市布局的同时，也在积极践行社会责任，包括富力集团捐资广东梅县外国语学校奖学金500万，在海南支持150万助力澄迈县旅游文化的发展，捐助陵水籍学生，在乌鲁木齐捐赠300万新疆乌鲁木齐水区民政局，帮助贫困户，在北京向中国科学院大学捐赠200万，支持数学科学学院教育工作，开展学科建设与学科发展工作。

整体来看，富力的公益路线已经日渐清晰，由传统的关注弱势群体，到定点扶贫活动，再到长期的精准公益，比如11年投入1.11亿元，精准扶贫开发增城小楼镇，通过文化旅游经济“造血”的方式，完成了贫困户的脱贫致富。

类似的项目还有捐资2000万帮扶清远贫困的高寒地区6万户、30万人口搬迁安置，得知阳江县新洲镇中心小学校舍残旧、教育设备欠缺后，投入200万帮助改善和维修，让学校焕然一新。由此可见，富力在践行社会责任中，一直在发挥自身优势，集团上下协同落地，建立起了力行公益的长效机制。

社会责任的新征途—足球

在诸多房企中，投身体育运动，也成为企业承担社会责任的新探索，而在体育运动的选择上，足球成为富力践行公益的新征程。早在2011年6月，仅用三天时间，富力在深圳凤凰足球队濒临解散之际收购了该球队，并更名为广州富力足球队，注资成立广州富力足球俱乐部。

凭借着大力度的投入，富力队在2011年获得中甲联赛冠军，成功冲超。2014年荣膺中超联赛季军，建队史上第一次进入亚冠杯，帮助广州创造了中国足坛“一城双亚冠”的盛况。2015年在亚冠联赛上表现精彩激荡全场。2017年在中超赛季，在几项主要进攻数据方面排名中超第一。2019年，引入世界著名球星穆萨.登贝莱，成为2019赛季最受瞩目的俱乐部之一。

傲人成绩的背后，我们还注意到一个细节，富力在持续进行青少年足球培训的投入。从2016年开始，广州富力足球俱乐部整合社会多方优质青训资源，与广州市多家中小学进行战略布点合作，引入日本青训体系，通过广泛开展校园足球教学训练、竞赛活动、师资培训、选派优秀学生进行精英化培养以及出国训练交流等，并组建各年龄梯队，为广州青训注入新鲜血液。

据此，在梳理富力在践行社会责任的新征程中，意外发现，富力对于足球这项国民运动，不但引进优质足球资源，还斥巨资创建足球学校，从小培养足球后备军，并自造球星，联合梅州政府，先后与英超切尔西足球俱乐部，荷兰阿贾克斯足球俱乐部进行青训合作，喊出了“打造球星梦工厂，培养新一代球王”的口号。

近年来，随着富力足球的持续发力，在被称为【广州双雄之一】的同时，也打响了广州【南部足球界翘楚】的城市名片。从这个角度来看，社会公益行为不仅要扶微救困，还应该有城市经济效益，这样才能助力社会公益质的飞跃。

富力公益的“仁爱之心”

当富力投身慈善时，就踏上了一条壮丽事业的长路。在这条路上，富力起初的动机是，企业成长到一定规模、赚到钱之后，很自然地就想去帮助别人。起初是受到地方政府的一些指导，慢慢就有系统的想法：

“富力做慈善，只是希望这笔钱别乱花了，能够真正帮到人，坚持盖儿童福利院，就是出于这个原因。别人搞几年盖不起来，我们一两年就能盖起来，成本质量装修水平都到位，富力大部分捐款都是以这种实际的形式表现出来。”

梳理这段富力的公益告白，我们发现，一直以来低调的富力，在社会责任的践行方面，也是在默默耕耘，专注做好有益于社会、城市，有利于帮扶对象的每一件事，并且把这种公益理念，贯穿到了社会公益的专业化维度及细分领域。

对于企业来说，业绩指标里的规模和利润，是衡量企业创造经济价值的重要指标，在产品品质上匠心打磨，是企业主营业务实力的体现和追求。但与此同时，积极承担社会责任，践行公益，也不容有失。

因为，企业做公益，更重要的是，可以通过持续付出，养成一种“仁爱之心”，从而更新企业的产品和服务思维，才能更好“造福社会、回报社会”。据此反观富力的社会责任践行，无疑在公益上的投入与付出，形成了不趋利、成效化的公益思考和实践，并促使富力成为地产行业中，一个值得尊敬的“仁爱”企业。

腾讯房产 3月15日消息（黄小妹）今年3·15的维权主题是“信用让消费更放心”，换句话说，只有提供产品的企业讲信用，才能让消费者更放心。

然而在过去的2018年，腾讯房产了解到部分开发商并不讲“信用”，延迟交房、房屋质量问题、变更建设规划等问题层出不穷。

许多购房者正经历着类似台词中的桥段：“以前陪我看月亮的时候，叫人家小甜甜！现在新人胜旧人啦，叫人家牛夫人。”

那购房者如何维护自身的利益？遇到这些糟心的房屋维权事件，通过哪些法律途径维权胜算更大？腾讯房产特邀北京金诉律师事务所创始人戴金花律师答疑解惑，重磅推出五大维权实用攻略，即使没有律师资源，购房者靠自己也可以维权成功。

北京金诉律师事务所创始人戴金花律师

1、实际交付的房屋与宣传不符，怎么办？

案例：2018年11月8日，也就是临近交房时间的前一个月左右，领秀慧谷D2区的李姓业主满怀期盼的来到新家，但新家却与开发商宣传的宣传效果差距甚大，可谓大跌眼镜。

李姓业主表示：“楼座首层大厅装饰粗糙，楼道里漆砖结合，其他是刷漆，和楼书宣传的‘公共空间里的精工质感’相差甚远，红色消防管道横飞，地下车库偷工减料，配套‘和邻空间’未见建设痕迹…用半辈子积蓄买的6万一平米商品房简直比不上回迁房。”

律师支招：

若是购买的房屋，实际交付与宣传资料不符，先判断开发商发布的商品房的销售广告和宣传资料是否对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出了的具体说明和允诺，并购房人来说，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定都有重大影响。

若是可以证明开发商的宣传资料作出了上述说明和允诺并影响了购房人是否购买该房屋，那么宣传资料属于合同的一部分，可以追究开发商的违约责任。如果无法证明，那么业主维权会很难。

因此，购房人若是购买了实际交付与宣传资料不符的房屋，可以先找相应的证据来证明，然后跟开发商协商，若是协商不成，可以诉至法院，追究开发商的违约责任。

2、在业主完全不知情的情况，开发商擅自变更建设规划，怎么办？

案例：2018年12月21日，开发商组织公园悦府三期B-10号楼1单元业主验房。验房后，业主才发现：“本单元的入户大堂狭窄弯曲，从门厅到电梯间需要连拐三个直角弯，存在重大安全隐患。”

公园悦府三期B-10号楼1单元1层入户大堂狭窄的原因是：在业主不知情的情况下，开发商变更建设规划，将原本规划在B-6号楼和B-11号楼的文体活动中心，变更建设在B-10号楼1单元1层。

律师支招：

1、开发商的这种做法是违反合同约定的，不合规的行为。一般情况下商品房预售合同中，对设计变更都有明确的约定，对于双方签订合同之后，出卖人即使按照法定程序变更设计的，也应当书面通知买受人，若是买受人不同意，买受人有权解除合同。本案中的违约责任，需要具体看本案合同对于设计变更的具体约定。

2、虽在预售合同中有B-10号楼1单元1层首层有文体活动室的文字，但是没有明确具体的面积，因此B-10号楼1单元1层首层的文体活动室面积应当符合原规划设计的面积。若是买受人买房在前，开发商变更设计方案在后，那么开发商变更建设方案需要征得买受人的同意。

3、有了建设方案后，需要变更建设方案的，得先变更规划设计。而变更规划设计方案需要具备法定手续和经过法定程序。相应的建设工程规划许可证，建设用地规划许可证、施工图纸等规划手续都需要变更，而规划许可的变更也需要经过法定程序，需要组织利害关系人进行听证、经过利害关系人的同意等，否则可以向法院申请撤销该许可证。

4、若开发商对小区、建筑物擅自改变设计、规划。即使该规划变更已经通过了行政部门审批，仍不能免除其对购房人的民事责任。

《商品房销售管理办法》第24条第一款“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计”，属于行政部门对开发商的行政强制要求，开发商未经规划部门、设计单位批准而擅自改变规划、设计的，应承担相应的行政责任。若是开发商的变更规划通过了行政部门审批，也只能免除其行政责任，不能免除其相应的民事责任。

同时城市房地产转让相关法规规定了开发商应当按照规划部门已批准的建设工程规划许可证建设商品房，不得擅自变更。并规定开发商确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的购房人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给购房人的权益造成损失的，开发商应当给予相应的补偿。

因此，在业主完全不知情的情况，开发商擅自变更建设规划，若是有合同约定，可以按照合同追究开发商的违约责任。若是合同没有约定的，业主也可以要求退房，且可以要求补偿因规划变更给购房人的权益造成损失。若是开发商擅自变更建设规划，业主也可以选择

3、开发费延期交房，怎么办？

案例：按照合同约定，燕郊盈时未来港项目第一批精装交房时间为2018年10月31日。

当交房时间超过的时候，业主赵先生没有收到开发商任何形式的同时，赵先生先后联系销售人员和售楼处，均没有得到项目为何延期交房的相关解释。

律师支招：

若是开发商迟迟交不了房，首先需要了解开发商无法交房的原因，可以通过向有关部门调取公寓项目相关的手续，五证是否齐全等判断无法交房的原因，若是因为开发商的原因是因为没有办理相关的手续，且无法补齐相关的手续，购房者可以根据合同要求开发商退房并支付违约金。

4、买到烂尾楼，怎么办？

案例：王女士，北漂5年，为了安家，在距离北京不到100公里的天津宝坻买房。如今开发商延期交房，迟迟收不上房子。

不只王女士一个人遇到了这样的麻烦，500多户购房者分别于2014年-2018年间购买了天津宝坻的中德国际津鼎湾公寓，在交过购房首付款，办理按揭贷款后，他们至今没能收房。目前该楼盘已经停工1年多，业主也迟迟未等到合理的解决方案。

律师支招：

第一，可以起诉开发商承担违约等相关民事责任；

第二，可以向政府部门查询商品房预售资金的监管情况，商品房预售资金只能用于工程建设，如果开发商将商品房预售资金挪用于他处，可以向有关部门申请查处开发商的违法行为，如果相关政府不履行法定监管职责，可以提起履职诉讼；

第三，如果开发商已经破产，或者很多人起诉开发商，执行开发商财产，业主可以主张优先受偿权。

5、房屋的质量问题层出不穷，怎么办？

案例：业主介绍，万科天地此前表示项目属于商住两用房，精装交付的标准为4000元/平， 且送全套家电。但三期业主收房时确大失所望，天然气管线外露、地漏安在了墙上，插销安在了天花板，厨房没有通风系统只有50公分的抽油烟机等。

律师支招：

首先，可以先与开发商进行协商维修。如果这些房屋质量问题可以通过修补就可以解决的，且在住宅质量保证期限内的，可以要求开发商进行免费维修。保修期限从交房之日起开始算起。

其次，如果与开发商协商不成，可以先自己找人先维修，后找开发商承担相应的维修费用。

但是购房者必须注意这几点：

1）首先必须保留房屋质量存在的问题的证据。可委托相关资质的机构作出评估的报告。

2）必要时，通过发函件等方式催告开发商，进行必要的修缮，如果开发商在约定期限内拒绝履行职责，购房者方可自行维修。

3）应通过正规的施工单位进行维修，并开具正规的支出，这是日后向开发商维权的重要凭证。

最后，若是出现了严重的质量问题，可以解约，要求退房。但是严重质量问题指的是

1）房屋主体结构质量不合格不能交付使用。

2）房屋验收交付后，房屋主体结构质量经相关部门核验确属不合格。

3）因房屋质量问题严重到影响正常居住使用时。

今日， 58同城、安居客发布《租房消费行为调查报告》，关注租客群体的消费行为偏好。报告数据显示，网购仅次于房租成为租房用户第二大支出项，六成租客最爱网购鞋包服饰，近三成租客选择外卖解决一日三餐，近九成养宠物的租客每月在爱宠身上的花销未超过20%，但半数以上租客日均陪伴爱宠超一小时。

三成租客房租占收入20%-30%， 六成租客最爱网购鞋包服饰

在政策利好、经济条件限制、置业观念变迁等多重作用的影响下，租房生活被越来越多人所接受。据58同城、安居客《租房消费行为调查报告》数据显示，租客群体年龄多集中于35岁以下，八成租客月薪在万元以下，其最关注的房源租金价格段为2000元/月以下。

在日常开销中，房租费用位列租客支出的首位，三成租客表示租房费用占个人收入的20%-30%之间。其次，则是网络购物及餐饮消费。

网络购物行业用户规模在过去几年内经历了高速增长，截至2018年12月，我国网络购物用户规模达6.10亿，网络已成大家生活购物的重要渠道。58安居客房产研究院数据显示，租客网上购物主要集中在鞋包服装、日用百货及护肤品/化妆品上。此外，在租客日常生活支出中，数码产品及运动健身产品的购买花销也占据了颇高比重。

近四成租客倾向于在家做饭，半数以上租客日均陪伴爱宠超一小时

58同城、安居客《租房消费行为调查报告》数据显示，面对饮食问题，38.0%的租客选择在家做饭，26.6%的租客更愿意通过外卖解决一日三餐。这说明，在家做饭经济实惠又健康，因而受到大部分租房用户的青睐，但是也有近三成租客出于工作繁忙、未掌握烹饪技能等原因，选择了更方便快捷的外卖。

此外，58安居客房产研究院还对租房用户在宠物身上付出的时间和精力等进行了统计，数据显示，近九成养宠物的租客每月在爱宠身上的花销未超过20%，但他们却愿意每天抽出数小时陪伴爱宠，半数以上租客平均每天陪伴宠物的时间超一小时。

都市中，越来越多人喜欢养宠物，《2018年中国宠物行业白皮书》指出，中国已经是世界第三大宠物市场，中国城镇养狗、养猫人数达到5648万。虽然相较其他消费，宠物方面的消费非刚需，但对于在外拼搏的租客来说，宠物的陪伴和依赖不仅使人获得满足感和幸福感，同时还能够在一定程度上减轻工作生活中的负面情绪所带来的压力和困扰。

作为国内领先的房产信息服务平台，58同城、安居客发布的《租房消费行为调查报告》，深度解读了租客选房情况与消费行为，帮助用户更加深入的了解租房用户喜好及消费倾向。58同城、安居客也将不断输出更具参考价值的数据，并持续优化生活信息服务，助力用户更好实现安居乐业的理想。

今日， 58同城、安居客发布《租房消费行为调查报告》，深度刻画租客群体消费画像，分析未来租房市场走势。报告显示，租房人群年龄多集中于35岁以下，八成租客更青睐普通住宅性质房源，租金及交通情况是其关注的主要因素，2000元/月以下的房源最受市场关注。根据58安居客房产研究院监测数据，房源向一线城市集中，春节过后是租房高峰期，未来租房人群占比还将上升，一线和部分新一线城市租赁人群的比例或超40%。

独居、年轻化为租房人群关键词，房租位列租客日常开销首位

据58同城、安居客《租房消费行为调查报告》数据显示，租房人群年龄多集中于35岁以下，其中，21-25岁占比最高，达到34.4%。租房人群中，近三成用户选择与朋友同住，另外有21.6%的租客选择了个人独居。这意味着，独居、年轻化已成租房人群的关键词。随着观念的升级和住房租赁政策的完善，90后的置业观已经悄然改变，这些年轻人对于租房的接受程度不断增加，“只租不买”或将逐步流行。

在租房人群的薪资方面，58安居客房产研究院数据显示，约八成租客月薪在万元以下。在租房人群的日常开销中，租房费用排在日常开销首位，三成租房人群表示租房费用占个人收入的20%-30%之间。

58同城、安居客调研数据显示，有8.2%的租客表示和宠物同住。近九成养宠物的租客每月在爱宠身上的花销未超过20%，但他们却愿意每天抽出数小时陪伴爱宠，半数以上租客平均每天陪伴宠物的时间超一小时。

八成租客青睐普通小区住宅，租金及交通情况是选房关键因素

近年来，虽然品牌公寓以其交通便利、配套完善以及优质服务吸引了诸多消费者的目光，成为租房人群的新选择，但当被问及租房时会选择哪种房源时，58同城、安居客《租房消费行为调查报告》数据显示，78.1%的租房人群仍更愿意选择普通小区住宅的房源，租金价格和房源的数量或是影响租客不选择品牌公寓的主要因素。

58安居客房产研究院数据还表明，租房人群更喜欢独立的居住空间，超五成租客选择了整租。这说明，租房人群也非常注重空间的独立性和私密性，他们在经济条件允许的情况下希望享受整租带来的舒适。

在选择房源时，租金价格和交通的便利性是租房人群最为关注的两大因素，其次才是租住房屋的安全性、室内配套等。58安居客房产研究院数据显示，超八成租房人群青睐选择租金在2000元/月以下的房源，一线城市选择4000元/月以上房源的租房人群占比相对较高。

全国平均月租金47.2元/㎡，房源向一线城市集中

58同城、安居客《租房消费行为调查报告》对市场租赁情况也进行了统计与分析。数据显示，2018年一线城市租赁房源信息量占全国总量的37.5%。其中，上海的租赁房源量相对更高，北京、深圳次之，广州的租赁房源供应与前三名相比最少。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，一线城市一方面租赁房源供应量还未能充分满足市场需求，尤其是针对白领以及蓝领类人士的租赁房源依然有着较大缺口；另一方面存在着比较明显的区域性供需错配，例如邻近CBD区域的高端住宅供应充足，但缺乏定向针对白领的公寓，需要从更高维度产城融合以及租赁人群季度性、结构性大数据分析的角度来进行供需结构调整。

租金的高低是当地的经济发展、外来人口流入情况、房源供求及房价等因素共同作用的结果。经济发达、人口聚集程度较高的北上广深不仅房源量较高，其租金水平也略高于47.2元/㎡·月的全国平均值。

此外，租房需求量也受到时间影响上下浮动。58安居客房产研究院数据显示，3月份是全国租房需求的高峰期，春节过后的回城潮带来大量外来人口回城，明显推动租房需求量上涨。

作为国内领先生活服务平台，58同城、安居客以《租房消费行为调查报告》反映当前租客的选房及消费行为情况，为业界提供参考。58安居客房产研究院首席分析师张波指出，长期来看，租赁人群占比不断提升是个趋势，尤其是一线和部分新一线城市租赁人群的比例甚至会达到40%以上。2019年不仅租赁需求会不断增加，租房人群年龄段分布也会更为广泛，然而租金上涨压力也造成了租金与需求之间的矛盾性，两者之间的平衡将是2019年的重要挑战。

题记：

“十年回本”、“首期只付7万”、“保底收益最低7%上不封顶”，这些流着财富奶酪的词汇，最终让“一铺养三代”的投资计划，化为泡影。

正文：

购买廊坊荣盛华府建材城商铺的业主，不是在维权，就是在维权的路上。截至2019年1月17日，他们已经进行了五次维权。

这起事关商铺的维权，掀开了荣盛售卖商铺“以租代售”，引发多起维权事件的帷幕：

据廊坊荣盛华府建材城商铺业主，讲述的维权诉求，聚焦在以下四点：

1、荣盛当初承诺的房本，已到承诺时间，却没有音信，要求给出房本办理的时间，以及延期违约赔偿问题；

2、当初荣盛承诺返租收益最低保障是房款的6%，但在返租时却要求业主开具将近16%的返租款税票，税金由业主支付；

3、承诺10年的收益保障，签订合约时只签了5年，广大业主担忧后期10年甚至更长时间的收益没有保障；

4、购房交款三年后，才看到购房合同，开发商有意不让看到合同的霸王条款，使我们错过了退房的时机；

这是“以租代售”种下的恶果。据商铺业主讲：“当初是听信了荣盛的宣传，以为大开发商项目有保障，而且可以分期首付，未来有收益承诺，就放心购买了”。

维权始末

从2015年至今，廊坊荣盛华府建材城约有上千人认购，但在部分业主缴款后，却发现与当初设想的投资收益，产生了偏差，甚至于感觉受到了欺诈。

据业主反映，他们认为廊坊荣盛华府建材城，存在如下欺诈行为：

1、以国家明令禁止的“售后包租”、“首付分期”、“第三方借款”的方式，诱导购房人，违规违法销售；

2、商铺购房人在向廊坊荣盛华府建材城缴纳房款时，必须先交3-6万的电商，收据不是荣盛公司，而是缴入其他公司账户，该款项未计入合同，其他约定合同上也未体现该款项；

3、售卖商铺绑定售后返租，税金部分缴纳完成4年后，才有所谓的回本收益；

4、销售铺位宣传与现有设计不符，有可能造成产权不批，地下一层，按销售说有产权，但根据有关律师说法，要看规划设计图有无地下商铺建筑，如有则有产权证，否则反之。

针对上述问题，据业主与荣盛的沟通反馈：

1、关于房本，荣盛华府建材城项目方承诺在2019年8月1日前，具备办理个人房本条件；关于违约金的计算，如逾期未取得房本，利率按每日0.01%，基数按照购房合同金额计算；

2、对于谈判承诺荣盛提供十年履约担保和返租基数包含前三年租金不变的承诺，荣盛正在办理程序过程中；

3、关于首付分期违约的问题，因有部分业主疑虑停止了分期首付款的偿还，如果业主选择继续履约，分期首付的违约金荣盛可以考虑免除，至少降低到合理的程度；

4、关于返租税金承担及团购费是否计入返租基数等其他问题，荣盛华府建材城项目正与有关部门沟通，有新进展会与业主代表沟通。

从荣盛华府建材城项目方给出的答复来看，房本问题给出了日程表，但是核心的返租税金问题，还处于协调当中，而引导客户“首付分期”的操作，仍旧在实施。

律师答疑

针对这起维权事件，我们梳理出5大问题，并以此咨询了北京金诉律师事务所戴金花律师，她给出的解读如下：

T1：开发商卖商铺，承诺租金收益，这种以租待售的方式，是否合规？操作中，对于购房人的不利因素是什么？

D：虽然没有明确法律规定“以租待售”是不行的，但是“以租待售”的方式是为了规避限购政策或是购房人不具备购房资格等事实，那么开发商“以租待售”方式卖商铺的行为，就因违反了相应的政策而违规违法。

对于购房人来说，虽然支付了相当于房款的租金，但是却在租赁期内无法获得房屋所有权证，房屋产权证依然在开发商手里。在这期间，开发商依然可以再次销售该商铺，对于购房人来说，不仅仅付出的是时间成本，还可能钱财两空。

T2：开发商在售卖商铺时，采用分期的方式，首付10%，这种是属于“首付贷”？开发商的动机是什么？对购房人的不利因素是什么？这种方式是否构成非法集资？

D：如果购买商铺，首付只有10%，低于人民银行的房贷政策标准的，属于首付贷。

这两年因为楼市调控，开发商为购房人提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，目的是为了降低购房人购房成本，将转移资金投入风险，尽快回收资金。

对于购房人而言，既要还首付的贷款，又要还银行贷款，其实增加了购房者的还款压力，并且延长了购房人办理产权证的时间。

开发商通过“首付贷”或者“首付分期”方式来吸引购房者的行为，属于房地产市场的乱象，若是开发商没有承诺在一定期限内给购房人还本付息，是很难认定为非法集资罪的。

T3：购买商铺的投资人，在交款三年后，才看到购房合同，开发商这种行为属于违规？购房人应如何维权？

D：属于违规行为。在交款三年后才看到购房合同，是不合理的，按照相关法律规定，房地产转让当事人应当签订书面转让合同，合同是双方当事人的合意，若是签订购房合同，就应当各持一份。

购房人签订了购房合同，务必第一时间索要购房合同并保存好，若是无法获得购房合同，第一、在签订合同后，需要采取拍照等方式保留证据；第二、房款务必通过转账方式缴纳，并要求开具发票，即使无法开具发票，也务必要开具收据；第三、向房地产有关部门投诉。

T4：购买商铺后的投资人，在开始获得开发商返租收益时，开发商让先补缴税费，大概10多个点，补缴后，开发商才进行返租，对于这种以租待售的商铺，这个税费是否合理？

D：开发商先让补缴税费不合理、不合法。首先10多个税点的缴纳是没有法律依据的。

以租待售在租赁期，不存在房屋买卖的相关税点。其次，假若是租赁的税点，第一税点没有那么高，第二该税点是跟租金有关。退一步讲，即使是房屋买卖的相关税点，也没有那么高。

T5：开发商以部分业主未缴纳维修基金，延迟发放房本，这种行为是否涉嫌违规？

D：属于涉嫌违规的行为，未缴纳维修基金不是延迟发放房本的法定理由，开发商以部分业主未交维修基金而延迟发放房本是没有法律依据的。

T6：针对税费，房本延期发放，以及之前售卖时承诺十年返租，结果在签订租约时候，只签订了五年，这些问题，购房人应该如何维权？

D：这涉及到口头承诺与实际履约不符的问题，属于开发商的欺诈销售行为。

对于购房人来说，首先取证很关键，保存好开发商宣传资料，销售过程中录音录像，与开发商沟通的微信记录等材料。

其次，可以向住建部门反映欺诈销售房屋的相关情况，也可以向工商部门举报，查处虚假宣传内容，要求依法查处开发商的不合规行为。

最后，若是这些部门没有履行法定职责，可以提起相关履职的行政诉讼。

返租担忧

从法律层面梳理后，会发现，廊坊荣盛华府建材城项目方在销售过程中，是违法违规了。但在维权中，商铺的购买人，却像是“吃了个哑巴亏”。

据廊坊荣盛华府建材城商铺的业主讲：“因为3年后拿到的购房合同，也因为购买时疏忽大意，没想到合同中的条款，最终成了索取应得权益的拦路虎”。

但在“税费”的问题上，购房人认为自己有理可辨。因为在委托协议中，关于委托费用的条款，提到“甲方应在收取租金回报前向乙方开具房屋租赁发票给乙方”，却没有注明税点。

“当时，有一部分业主就没有签这个协议。后来我们了解了一下，新税法规定是先拿租金再开税票。之前咨询律师说，这个协议现在也不适用了”。

除此之外，还有返租年限委托，也是业主担忧的问题。据业主讲：“最早我们购买的时候，说建成后是一个商业综合体，等到后来才变成了建材城”。

“建材城投入运营后，日常这里的人流量并不大。有朋友在这里开店，据他说营收并不好。我们逛的时候也看到，有些商户已经黑了灯，准备撤店了”。

“以这样的经营现状，未来返租都是问题，假如5年期满后，开发商不与我们签订续租协议，每一层切碎了产权的商铺，我们又怎么能出租运营，毕竟一千多业主，意见很难统一”。

图为廊坊荣盛华府建材城内部实拍

通过咨询业内人士，我们了解到，开发商“以租代售”的套路，敢于承诺能给投资者逐年递增的回报率，这其中的原因是，在销售时，已经将返租部分算入商铺的售价中。

比如，商铺本来只能卖1万元/㎡，但开发商却使用这种促销手段，将售价抬高到2万元/㎡，然后用多出来的钱，在3-5年期间内，返还给业主。

在投资商铺的业主看来，可以轻松坐地收租，其实已经被开发商套路。

通常来说，商场需要3-5年的培育期，也就是说，3-5年内商场不仅没有收益，还可能赔钱。所以，为了避免自身受损，开发商用“以租待售”的方式，把风险转移到了购买人身上。

如果商铺3-5年后，可以持续经营，或者升值，开发商就会乐于与购买人继续续约，但如果经营不好，开发商甩手走人，购买人也是无可奈何，最终很可能血本无归。

在维权的整个过程中，购买商铺的业主，一直不明白的还有，将近16%的返租款税票的出处是什么。针对这个疑惑，我们咨询了戴律师。

她说，16%有增值税，但是没有跟租金挂钩的，也没有返租税这个税名，很可能是开发商自己设立的名目。她判断，6%是房屋租赁税费，10%是管理费，一般情况下，租赁管理费为2%，由开发商缴纳。而且，10%的管理费确实是高了。

屡次违规

借由廊坊荣盛华府建材城这起商铺维权事件，我们也很好奇，这种销售模式，在荣盛的项目中，是个例还是惯例？

据搜索到的新闻报道及业主论坛发帖，我们发现，荣盛在商铺销售中，是惯用“以租代售”、“首付分期”，结果是因宣传与交付不符，持续引发业主维权。比如：

河北唐山荣盛未来城（商业综合体），采取了售后包租的方式进行销售，承诺每年返房款的10%到购房人账户作为租金收益，后业主要求退房，投诉到唐山市丰南区住建局。

香河荣盛白鹭岛商铺，宣传10年托管返租90%，没有公摊面积，等到业主看到网签合同，购买的16.876㎡铺子，使用面积变为5.67㎡，公摊面积占到66%。

早在2001年，原国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2006年5月，原国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。

而在19年3月14，荣盛石家庄两项目被爆出存在违法违规行为，石家庄荣盛广场在未竣工情况下，采用售后包租方式销售，被石家庄市住房和城乡建设局对其警告、责令限期改正，并处罚款30000元。石家庄荣盛城项目未取得《商品房预售许可证》，违规预售并收取预付房款30845344元，违法情节严重。

图为首付分期还款证明

细数荣盛在商铺销售中，屡次被业主维权，被地方住建局处罚，却又屡次无视禁令“以租代售”，甚至于以捆绑基金返租90%的方式，进行售卖。

据华夏时报报道，廊坊荣盛四季花语和阳光鑫苑以“售后返租、捆绑基因”的方式，把违规的事情都做遍了。失去信誉度的行为，引发了业主要求退房的维权。

针对荣盛销售商铺中暴露出的问题，究竟是荣盛面临急于回款的财务难关，还是商铺操盘团队自身无视法规的肆意妄为？

作为一家标榜“以客户为中心，以品质为基础”的责任房企，我们期待能给业内和商铺业主一个清晰地答复。

得不偿失

有着“河北地王”之称的荣盛，据统计，在2018年，以1005.1亿元的合同销售总额，首次挤入千亿阵营。

但在冲千亿规模的路上，荣盛从2015年到2018年，负债持续走高，三年新增负债近千亿。为减轻压力，回笼现金，荣盛走上了高周转的路子。

结果是，萝卜快了不洗泥，频频爆出违规操作。在18年12月，荣盛两上黑名单，被河北省住房和城乡建设厅网站通报32起典型违法案件。

从经营的层面来讲，高周转并没有错，但是却要以【诱导业主受损，违规引发业主维权】作为代价，显然得不偿失。

一旦品牌商誉受损，高周转又能维系多久，购房人“谈虎色变”后，卖不动的住宅、商铺，最终会成为压垮现金流的最后一根稻草。