腾讯证券3月29日讯，3月29日港股盘前，融创中国发布2018年四季报及全年财报，去年实现合同销售金额4608.3亿元，同比增长27.3%，在业界排名第四，与2017年持平。

业绩摘要：

1、该集团2018全年营收1247亿元，同比增长89.4%；毛利约为311.4亿元，同比增长128.5%；

2、集团毛利率为25%，较2017年的20.7%提高4.3个百分点。

3、截至年末，融创中国拥有现金余额1202亿元，同比增长约24%，净负债率下降51.9%，较2017年大幅下降，实现连续三个业绩期的稳步下降。现金短债比为1.3。

融创中国在财报中表示，公司营运资金充裕，拥有足够的抗风险能力，足以支持可见将来的业务增长。

随后公司召开业绩发布会，孙宏斌在业绩会上依旧金句频出，以下汇总了孙宏斌业绩会的观点实录：

融创股价被低估了

“我们不看别人的，但我们的股票被低估了，我们的成长性和发展都挺好的，我们自己的股票我都不太关心，别人的更不关心了。”

不想做第一很多年了

当被问及融创更看重规模还是效益时，孙宏斌称：“我们不想做第一很多年了。肯定是效益好，要规模也要效益。规模到一定程度，效益便是第一位。这个行业还是有空间的，我们专注做地产，文化和文旅都是消费升级，都是房地产+出来的。排名对我们不重要。前面的赶不上，后面的也赶不上我们。”

房地产税对地产行业影响没有想象的大

“我对2019年还是不能太乐观，2018年上半年还不错，下半年是最难的，春节后好一点了。政策也有一点放松的迹象，但政策放松调控的可能性不太大，2019年还是要小心。

政策的放松不会那么的有力度。政策放松调控的可能性不太大，19年还是要小心。政策的放松不会那么的有力度，还是挺复杂的事。房产税对房地产市场影响没有大家想象的那么大。”

今年拿地会非常小心

“我对行业还是看好的。对2019年小心，是因为买地小心。现在主要做地产业务，这个行业空间还很大，一二线人口的聚集还会有很长的过程。2017-2018年有很多买地，因为限价出不来。

去年年底到今年年初拿了一些地，地还是挺好的，主要是一二线城市，量也不小。往后看拿地会非常小心，因为土地市场偏热，很多人报名，溢价也较高。今年判断售价提高的可能性比较小，所以拿地很谨慎。”

融创拿地没什么目标 有好的就拿

“融创拿地一直没有什么目标。有好的目标就拿，没有就放弃了。”

都是项目来找我

当被问及，融创目前对哪些项目有所关注，以及公司的并购情况，孙宏斌称：“都是人家找我。现在谈的比较少，期望值还是比较高，有时候谈起来比较费劲，我们很多项目都在谈。”

“去年我们并购有200个成功案例，融创拿的地并购占的比例将近70%，其中50%是并购公司，还有20%是一二级联动获得的土地，今年还会有成功的并购落地。”

本报记者 张晓玲 实 习 生 孙艺萌 香港、深圳报道

导读

截至2018年底，华润置地商业投资物业资产账面总值为1268.6亿元，占集团资产总值的近五分之一。

“灵魂舵手”吴向东的离开，看起来并没有影响华润置地前进和转型的步伐。

3月26日，华润置地新任主席唐勇和一众管理层出现在业绩会上。“当主席没有什么特别的感想”，唐勇称。此前，他已担任了四年华润置地的副主席。

这个低调又高效的团队交出了一份与众不同的成绩单：销售超2000亿元位列第九，投资物业租金收入达95亿，预计今年可达百亿。

这是一份没有引起足够重视的财报。同日，万科、恒大也在香港召开了业绩会，抢走了很多关注度；外界多讨论房企的销售金额、净利润、净负债率、土地储备等指标，而对租金收入不够敏感。

华润置地租金收入达到百亿的意义，不亚于当年万科销售过百亿、千亿的里程碑式节点，它标志着，华润在房地产转型、下半场的运营赛道上已遥遥领先。

排位进阶

与保利、中海等类似，同为央企的华润置地在几年前也饱受“规模落后”的诟病；自2017年提出“力保前十”后，华润在销售上持续发力。

财报显示，公司于2018 年实现合约销售2110 亿元，同比增长22%，排名较2017年的第十位上升至第九位。

申万宏源（香港）指出，在2015-2018年这一轮行业上升周期中，公司实现销售复合增长30%，同期可比同业中海外和万科的复合增速分别为20%和30%。

此外，华润置地全年综合毛利润率为43.4%， 万科和中海外的毛利率分别为29%和37%，证明了华润置地借助其住宅、商业综合体的优势，为物业开发提供附加值。

华润在净利润方面还未进入第一阵营。2018年归属股东应占溢利242.37亿元，同比增长23.09%。而已公布年报的万科、碧桂园、中海、恒大则分别为337亿人民币、346亿人民币、449亿港币、374亿人民币。

不过，作为仅有的几家2018年全年土地购置支出超出2017年的开发商，华润置地显示了逆势增长的潜力。

2018年下半年，公司仍在核心城市捕捉地价下行后出现的机会。申万数据显示，全年土地购置支出达到1513.5亿元，权益支出1040亿元。截至2018年末，其土储已覆盖全球70个城市，平均土地成本为5858元/平米，占当前销售均价约33%。

公司总土地储备面积约6000万平米（权益土地储备面积约4500万平米），其中约5000万平米用于物业开发，其余则用于投资物业。一、二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达83.0%，与华润置地的商业模式相匹配。

作为国内城市更新和旧改运营的翘楚，招银国际称，华润置地目前运营30多个城市更新项目，其中16个关键项目，建面达2，200万平，可能在未来几年逐渐贡献收入。

作为央企的华润，资金成本为业务最低之一，去年华润置地的平均融资成本上升30个基点至4.47%，预计今年将小幅下降。

此外，截至2018年12月31日，总有息负债比率为42.3%，与2017年底持平，净有息负债率为33.9%，较2017年底的35.9%有所下降，维持在行业较低水平。

对华润而言，2018是不平静的一年，商业运营的开拓者吴向东正式去职，唐勇补位主席，数位高层也离职或轮换。

华润置地内部人士亦曾表示，人事变动并不影响公司的战略逻辑和业务路径。

申万认为，空缺超过四年的董事局主席一职尘埃落定，这对公司长远发展正面。

华润将2019年销售目标定为2420亿元，同比增长15%，并于前两个月实现合约销售金额256 亿元，同比增长36%。

唐勇预计，有信心可超额完成目标，在毛利率和高周转之间寻求平衡。

运营生意

由开发商向城市综合投资开发运营商转变的华润置地，已在房企下半场的赛道之一商业运营上领先。

年报显示，2018年华润置地商业实现95.2亿元的租金收入，同比增长28.4%。其中购物中心营业额68.6亿元，同比增长29.9%。

截至2018年底，华润置地商业投资物业资产账面总值为1268.6亿元，占集团资产总值的近五分之一。

除深圳湾综合体落成外，2018年华润新开业7个购物中心，并在深圳、天津、杭州、南京等一二线城市获取了优质商业项目；期内拥有在营商业面积921万平方米，包含35个购物中心，43个储备项目，另有管理输出购物中心项目25个。

根据华润置地商业的计划，到2020年，其租金收入可以达到100亿元。

万科董事会主席郁亮、恒大董事局主席许家印在3月26日的业绩会上都指出，公司在寻找、布局未来可以与住宅开发市场相媲美的新业务、新产业，这些业务必须是营收千亿、规模万亿的级别。

商业地产的运营正是其中的一个。其收入和盈利模式，不同于开发业务通过销售赚取价差，而是通过运营和服务收取租金、管理费等。

这是一场彻底的转型和变革。目前，万科、恒大、碧桂园、龙湖这些主流开发商租金收入仅在数二三十亿、四五十亿左右的水平，华润近百亿的租金收入，将是除万达之外第二家租金收入百亿级的内地开发商，也逼近港资的九龙仓、新鸿基以及新加坡凯德。

华润置地表示，购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期，将进一步提升投资物业的开发及运营效率，确保租金收入持续稳定增长，并持续提升盈利能力。

早在2017年，华润置地已对商业地产组织架构和主要管理人员进行调整，商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构。

招银国际预计，到2021年华润将拥有850万平的购物中心。此前，华润管理层曾透露，有分拆商业地产上市的计划，上市后市值或达千亿。

（编辑：黄锴）

本报记者 王营 实习生 陈惠 北京报道

告别了去年底楼市的冷清，今年对于地产行业似乎是个温暖的春天。“深圳8000万豪宅秒光”、“广州再出新地王”、“燕郊楼市回暖”、“南京3000人看房团”的消息不断出现，3月集中召开的业绩发布会上，开发商虽然预期谨慎但态度已经比去年乐观。“楼市回暖”百度搜索指数在今年2、3月份也有大幅走高的态势，这表明楼市回暖的舆论氛围确实存在。

在心理学上有个词语，叫做“隧洞思维”。意思是说，就像在隧道中开车，所有的眼光只聚集在前方那个亮光，使劲全力去追逐而自动屏蔽了旁边的信息。关于今年楼市的“小阳春”，某种程度上也存在“隧洞思维”。

“小阳春”真的全面到来了吗？它会延续吗？上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场半月报》显示，3月1日至15日，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为32330套，较2018年3月下半月增长7.6%，较2月下半月（2月14日至28日）增长37.6%。因2018年春节为2月16日，2019年春节为2月5日，为剔除春节影响，报告选取了2018年3月下半月（3月16日至30日）的成交量进行比对。但值得关注的是，将2019年3月上半月和2018年3月下半月对比，10个城市二手房成交量行情好坏参半。厦门、成都、苏州、北京、南京成交量出现增长，而其余的5个城市成交量均有所下降。

成交量区域分化明显，三四线代表城市仍在降温。根据诸葛找房数据中心对全国45个城市成交数据初步统计结果显示，截至2019年3月26日整体市场成交同比有所反弹，累计同比增幅9.1%。其中，一二线城市成交面积同比增长，但三四线代表城市市场仍在降温。

房价也呈现分化局面。从58安居客房产研究院监测的商品住房市场来看，一二线城市的一手房价的变化较小，截至3月25日，环比2月仅北京有2.6%降幅，上海和广州都分别微幅上涨0.8%、0.03%。二线城市中长沙、成都、南京等都仅有微幅上扬，而另一部分城市沈阳、天津、厦门、合肥的一手房价格已呈现微跌，相比之下三四线城市的分化则更为明显，部分城市例如秦皇岛、潍坊、临沂一手房价上涨的幅度较高。

为了验证统计报告的准确性，21世纪经济报道记者还针对深圳、天津、杭州、武汉、石家庄、南昌等不同级别城市进行了调研。调研显示，根据城市级别不同，市场热度不同。越高级别城市，市场热度最大。深圳、杭州出现了小阳春；武汉、石家庄楼市正在趋稳；南昌即便出台了人才落户政策，楼市成交量也依旧低迷。而天津，最近正因一知名开发商降价引发高度关注。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，三月份的小阳春只是体现在部分城市，而且主要集中在东部城市。例如北京、上海、厦门、天津、杭州、环京、苏州等等。这些城市的共同特征就是处于东部地区，降温时间比较早，或者说降温幅度比较大，其中只有苏州是个例外；而东部的部分城市调整时间比较短的、降温时间比较短的城市，基本上没有反弹，比如青岛、济南、无锡、金华这些地方，小阳春不明显，主要是因为降温时间短，降温幅度不是很大。中西部地区大部分都是没有小阳春的，中西部地区楼市基本上是从去年的八月份之后开始降温的，并且降温时间短，降温幅度小，所以目前也没有能量反弹；而那些调整时间比较长的城市，自住需求被抑制了一年半到两年左右，这种需求被抑制一段时间之后，有释放的需要。其次就是房贷政策，尤其是房贷利率略有下滑，已经连着下滑三个月了，加上贷款的审批速度加快，这是个小利好。另外，部分城市放松政策，因城施策，部分城市局部放松政策，这也对购房者的心理预期产生了偏强，偏利好的效应。

杨红旭认为，目前支持楼市反弹的外部因素还不是很多，支撑力不是很强，从目前的政策面来看，东部城市的政策面基本上见底了，但基本上都没有出现明显的放松，货币面是趋松了，但是货币面目前主要是定向小微企业和实体经济，楼市的融资面依然保持偏紧。

合硕机构首席分析师郭毅表示，三月市场的确在回暖。但是这样的回调并不只是在今年出现。去年从四月开始，也是出现了一波成交升温状况。“去年4月楼市开始回暖，基本上延续到了八九月份，到了四季度，楼市开始降温。每年楼市都会衍生出一部分的需求。包括另外一部分购房者，他们看到了当前相对来说性价比更高的一些产品，也会通过卖旧买新这样的行为来实现自己的置业升级，因此也会激发一部分需求。但是从北京新房的整体市场来看，橡树澜湾的热销确实只是个案，还有更多的限竞房处在库存去化的一个难题中。特别是一些位置条件不是特别理想，限竞房的项目数量又比较集中的区域，从成交的表现上来看，更是不太乐观。”

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从基本面来看，2019年市场并不具备大涨基础：其一，政策面上不允许，从国家2019年楼市调控的目标来看要保持“三稳”，换言之楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴，但交易热度大幅上升，尤其是房价快速上升一定会被控制；其二，市场面上难实现，一二线楼市的调控并未出大放松，尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加，三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状，也依然难以支撑楼市的大阳春；其三，行业面难保证，2019年不少品牌房企都调低了业绩增速甚至是调低了业绩目标，拿地依然谨慎，预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018。

在房地产领域，开发商和中介机构尤其擅长造势，影响市场情绪。这一点，需要购房者冷静看待，按照需求合理购房。

本报记者 张敏 北京报道

导读

融资闸门开启后，房企的融资动作便日渐频繁，不仅规模加大，成本也明显下降。具体而言，房企的融资成本基本告别两位数，主流房企的境外融资成本在6%-8%之间，境内公司债成本多在5%以内。部分渠道的成本甚至降至4%以下。

从去年年末开启的房企融资闸口，在近期继续扩大。且随着成本的下降，房企正迎来近一年多来最好的融资环境。

今年3月以来，房地产企业频繁发布融资信息。无论大型房企还是中小企业，都在此时寻求融资，具体方式涵盖配股、短期票据、私募、企业债等多种形式。密集程度堪称近两年来之最。

由于动作密集，3月以来，房地产行业的日均融资规模超过百亿，且成本普遍下降，除个别企业外，基本告别两位数的融资成本，部分企业的资金成本低至4%。

分析人士认为，此轮融资热潮的升温，既源于资金环境的改善，又有房企债务到期背景下的资金需求。随着市场下行期的到来，这些低成本资金可谓“雪中送炭”。

融资环境“近两年最好”

3月28日早间，万科企业公告称，于3月27日交易时间结束后，拟配售262，991，000股新H股，配售价为每股29.68港元。按照这一价格，万科配售所得款项净额总额预计约为77.8亿港元，这也是今年以来香港资本市场规模最大的再融资。

同日，碧桂园宣布，拟发行美元优先票据，用于现有境外债项的再融资。两个月前，碧桂园曾发行两笔合计10亿美元的优先票据。

3月26日，华润宣布，就总数为30亿人民币的贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议，贷款期限为三年。

这批大型房企的融资动作，将此轮融资潮推向顶点。中原地产指出，今年3月以来，房地产企业的融资规模已经接近3000亿元，日均融资规模超过百亿。其中，最近几天的融资动作尤为密集，日均融资规模接近200亿。

此轮融资闸门于去年11月开启，当时，融资市场已经低迷将近一年。一些房企曾发布融资请求，但由于各种原因被监管层驳回。

融资闸门开启后，房企的融资动作便日渐频繁，不仅规模加大，成本也明显下降。具体而言，房企的融资成本基本告别两位数，主流房企的境外融资成本在6%-8%之间，境内公司债成本多在5%以内。部分渠道的成本甚至降至4%以下。

比如，华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券，利率仅为3.94%。世茂于前一日发行的10亿元短期融资券，利率为3.67%。龙光等中型房企发行的公司债，成本也低至6%以下。

东北证券指出，3月下旬以来，房企的融资成本大多低于公司2017年、2018年发行的相同期限的产品，但较2016年发行成本仍较高。

尽管如此，仍有房企人士向21世纪经济报道表示，这是近两年来最好的融资时点。因为，“融资环境再怎么好，也很难再回到2016年了。”

决定下一轮市场先机

房企融资热潮再起，与大环境的放松有关。2018年以来，央行先后五次降准，如今银行间流动性相对充裕，为房企融资提供了天然的窗口期。

从企业自身角度，2019年，房企的大量债券即将到期，为了缓解债务到期压力，企业的融资意愿普遍较强。

尽管很多房企在2018年取得了历史新高的销售业绩，销售回款规模较大，但来自二级市场的融资成本仍然较高，且四季度开始，房地产市场明显降温，影响了销售进度，导致企业的资金状况并未有实质性改善。富力等部分房企就面临较大的短期债务压力。

针对万科在港股配股的行为，标普的评价为，此次融资将小幅改善公司的资本结构，并有助于缓解其债务融资需求。

标普表示，万科2018年利润增长率在一定程度上抵消了公司债务快速扩张带来的不利影响，从而带动其杠杆率小幅下降。但鉴于土地成本上涨、房屋售价基本持平，2019年公司的物业开发板块恐难以继续录得37%的高毛利润率。

该机构认为，要想在当前BBB+评级下保持足够的缓冲空间，万科仍需要强化自身的财务管理。

和万科一样，随着市场下行期的到来，大部分房企都将面临利润缩水的压力。加之债务压力降临，房企对低成本资金的需求十分迫切。

中原地产首席分析师张大伟认为，低成本的资金还决定着企业能否在下一轮市场中占据先机。因为春节之后，土地市场已经出现复苏态势，其中二线城市的土地交易明显升温。

根据中原地产的统计，截至3月25日，3月已有11个城市的卖地金额超过50亿元。在合肥、郑州、长沙等二线城市，土地竞拍的轮数明显攀升，溢价率普遍也高于去年末的水平。

张大伟指出，随着棚改退潮带来的三四线楼市降温，房企拿地区域正在向一二线城市回归，对土地的争夺将更加激烈。因此，未来房企对资金的需求仍然较大。但从趋势看，后续房企融资的难度有望继续降低，资金价格也将有所下探。

“Fun连世界xun接未来”。2019年4月11日，全联房地产创新论坛暨房讯全国品牌战略发布会将于北京中国大饭店盛大启幕！

作为全联房地产商会2019年房地产+互联网战略的首场品牌活动，全联房地产创新论坛暨房讯全国品牌战略发布会将邀请商会领导、行业专家、意见领袖汇聚一堂，探讨房地产行业创新、科技兴业，共谋房地产行业转型升级，推动中国房地产平稳健康发展。

同时，经过全新改版与品牌升级的房讯（Funxun.com）将在发布会上重装亮相，开启创下一个十年的创新服务新征程。

新科技新消费新服务 房讯2019全面赋能

2019年中国房地产市场的主基调依然是“稳”，稳地价、稳房价、稳预期仍将是主要内容。同时，科技创新作为民族振兴的基石，更是房地产行业发展的核心，正如全联房地产商会名誉会长聂梅生所言，自从十九大明确提出“房住不炒”的定位后，开发商的思维发生了根本变化，原有的‘建好—卖掉’模式已经不符合时代的发展，将大数据、AI系统、智能化等创新科技与房地产进行融合并擦出火花，是新时代房地产行业发展的契机。

随着中国房地产改革的深入和存量时代的来临，值网站成立十周年之际，房讯网顺应市场精细化运营与服务的趋势，调整战略、拓维创新，进行了大刀阔斧的改版与升级。

全联房地产商会副秘书长、房讯控股董事长刘凯表示：“改版后的房讯，将以‘全面赋能全心为家全新出发’的核心战略，以全联房地产商会为依托，致力于推动新科技、新消费、新服务引入房地产行业，全面赋能全力推动房地产行业的转型升级。全新改版的房讯，将坚持聚焦房产变革、服务产业升级的愿景，打造中国领先的房地产媒体与创新服务平台。”

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作为四大房地产门户网站之一，房讯在2009年上线之初，定位于专注商办地产的网络媒体和选址平台，历经岁月洗礼和市场考验，逐渐发展成为全国最大的商办地产媒体平台。

2019年，又一个新十年的开始，房讯完成了“全面赋能全心为家全新出发”的华丽转身，并提出“全业态全品类全领域”三大战略。

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全品类：2019年开始，房讯将服务包括住宅、公寓、别墅、写字楼、产业园、商铺等所有品类客户和用户，提出了“推动新科技、新消费、新服务引入房地产行业”的愿景，做房地产全品类创新的倡导者；

全领域：2019年开始，房讯将以全联房地产商会为依托，全领域开放和合作，积极拓展全国二线三线城市的分站建设，活动落实和客户拓展，在“聚焦房产变革，服务产业升级”方面持续发力，做房地产全领域服务的引领者。

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2019年，房讯全面升级品牌形象和品牌价值，探索房地产领域更多的细分市场；2019年，房讯将隆重推出全新的营销服务体系——FUN传播，以及一系列全新战略和创新产品；2019年，房讯有信心成为全国开发商、经纪公司及家居企业营销的重要合作伙伴之一。

据了解，FUN传播是基于互联网及移动互联网，以内容、数据、互动的元素或形式，以新科技、新消费、新服务引入房地产行业为核心线索，借助FUN媒体、FUN展览、FUN认证、FUN活动、FUN培训、FUN电商包装手段，以引发购房者、租房者的粉丝效应为目标，高效传递房地产营销信息的整合营销解决方案。

4月11日，中国大饭店。全联平台全新出发，届时房讯将全程直播发布会盛况，敬请关注房讯首页、房讯官方微信。

“Fun连世界xun接未来”，2019年4月11日，房讯与家连接，房讯与你有约！

2019年3月28日，由全联房地产商会主办，全联房地产商会产业链创新合作分会、装配式建筑分会、链筑平台联合承办的“第八届中国房地产产业链创新合作高峰论坛（华南站）”在深圳盛大召开。本次盛会得到了富力地产集团、旭辉集团、招商局蛇口、路劲地产集团、卓越置业集团、珠江投资集团、颐和地产集团、蒙娜丽莎、华德隆、亚派科技、民兴电缆、星太建设、贝朗卫浴、君诚管道、集泰化工、凯隆电器、熊猫机械、巴迪斯建材、亿翰智库、房讯网等产业链众多企业机构的大力支持；以及碧桂园集团、雅居乐、时代中国、奥园地产、龙光地产、金地、星河湾、越秀等产业链创新合作分会的众多常务理事专家和供应链领域嘉宾朋友们的积极参与，本次会议规模近500人。

2月18日，党中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，标志着过去的“珠三角城市群”正式升级为“粤港澳大湾区”，作为我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，将在国家发展大局中具有重要战略地位，粤港澳大湾区也将成为世界最大湾区。对房地产行业而言，现已有一大批千亿房企将区域布局从过去立足“珠三角”改为了现在的“聚焦大湾区”战略布局。本届论坛以“新时代、新契机、新发展”为主题，为推进绿色生态和智慧城市群发展理念，积极推动产业链上下游深度合作，积极探索互惠共赢发展之道，跟随并助力大湾区可持续发展。

赵正挺 先生

全联房地产商会秘书长

论坛由全联房地产商会副秘书长、产业链创新合作分会秘书长马学明先生主持。全联房地产商会秘书长赵正挺先生的精彩致辞拉开了本届论坛的开场序幕，赵秘书长表示：在大湾区规划全文中，创新出现了139次，科技出现了74次，经济出现了73次，深圳的表述也出现了39处之多，由此可见大湾区未来的经济产业属性，以及深圳多年来在科技创新领域所取得的全球瞩目成就，未来仍将凭借着独特的地位优势，在大湾区发展中占据着重要地位和重要价值。

主持人：马学明 先生

全联房地产商会副秘书长

产业链创新合作分会秘书长

宋丁 先生

国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

中国城市经济专家委员会副主任

中国智慧城市专家委员会首席专家

在当前，粤港澳大湾区已成为了大型规模房企的必争之地，也是企业未来业绩、利润和行业影响力的保证。主题演讲环节中，首先由国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、中国城市经济专家委员会副主任、中国智慧城市专家委员会首席专家宋丁先生为嘉宾分享了“粤港澳大湾区大背景下房地产的发展机遇、行业困局及投资策略”，宋先生重点介绍了粤港澳大湾区的重要位置及给房地产带来的五大机遇、五大困局及开发投资六个策略。与会嘉宾频频举起手机将发言内容记录下来。

刘峰 先生

全联房地产商会副会长单位

产业链创新合作分会副会长

旭辉集团运营中心总经理

全联房地产商会产业链创新合作分会副会长、旭辉集团运营中心总经理刘峰先生为嘉宾们带来了“旭辉集团采购分享”。刘总将旭辉集团的采购体系和供应链管理相关制度进行了系统的分享，公开、公平、公正、阳光透明的招标环境，同心同路、共旭辉煌，合作共赢，筑匠美好生活。

王卓然 先生

全联房地产商会副会长单位

产业链创新合作分会常务理事专家

招商局蛇口工业区产品管理部总经理

全联房地产商会副会长单位、产业链创新合作分会常务理事专家、招商局蛇口工业区控股股份有限公司产品管理部总经理王卓然先生为大会分享了“产品品质推动城市生长——招商蛇口产品线和采购介绍”。王总的主题分享使嘉宾们受益匪浅。

赵尤阳 先生

住房城乡建设部科技与产业化发展中心工程师

来自住房城乡建设部科技与产业化发展中心的工程师赵尤阳先生为嘉宾讲解了《工业化建筑综合评价标准》编制背景及大纲解读。在目前三大体系技术标准明确，评价标准日趋完善的背景下，制订工业化建筑综合评价标准，能够有效的填补标准体系的空白，更为关注装配式建筑的整体性能。《工业化建筑综合评价标准》的制订工作既能够符合政策要求，完善标准体系，丰富市场需求，并在一定的时间范围内能够服务于行业，有效的推动装配式建筑的全面发展。也希望产业链的更多企业能加入到本标准的编制工作，将我们的先进产品技术及工艺能在本标准中得以体现，提升标准的实用性和社会价值。

李建周先生

全联房地产商会产业链创新合作分会副会长单位

产业链创新合作分会常务理事专家

蒙娜丽莎集团股份有限公司副总经理

徐晓琴女士

全联房地产商会产业链创新合作分会常务理事专家

南京亚派科技股份有限公司副总经理

魏振波 先生

全联房地产商会产业链创新合作分会副会长

山东华德隆建材科技有限公司总裁

蒙娜丽莎集团股份有限公司副总经理李建周先生带来了“绿色供应链合作与创新”。南京亚派科技股份有限公司副总经理徐晓琴女士分享了“建筑（群）空调节能控制与三维可视化运营管理平台”。山东华德隆建材科技有限公司总裁魏振波先生为大家带来了“保温装饰复合板在装配式建筑中的应用”。三位品牌供应商专家在主题分享后分别就各自行业领域的产品技术创新和工程合作案例解析为大家做了简单的汇报介绍。

高峰对话

论坛压轴环节是来自房地产企业及各行业专业嘉宾的巅峰对话。全联房地产商会产业链创新合作分会副秘书长、颐和地产集团副总裁丁雪梅女士担任嘉宾主持。与全联房地产商会副会长单位、产业链创新合作分会常务理事专家、路劲地产集团成本及采购总经理郭海伦先生；全联房地产商会副会长单位、产业链创新合作分会常务理事专家、卓越置业集团成本战采部总经理裴佗先生；全联房地产商会会长单位、富力地产集团材料公司副总经理王强先生；全联房地产商会产业链创新合作分会常务理事专家、珠江投资集团成本管理中心副总经理熊晓梅女士；河北星太建设工程有限公司董事长胡振海先生；东莞市民兴电缆有限公司常务副总经理杨彦先生；上海熊猫机械（集团）有限公司营销副总裁韩矿军先生；君诚管道实业集团有限公司副总经理臧杨春先生；巴迪斯新型建材有限公司大客户事业部总经理潘雄刚先生；一起就“产业链战略合作新趋势、新契机”为话题，分享了各自的真知灼见。

“民兴电缆答谢晚宴”

杨彦先生致辞

晚宴祝酒

分会副会长及常务理事专家增补仪式

由民兴电缆冠名的“民兴电缆答谢晚宴”在欢快的音乐声中拉开了序幕，首先，由东莞市民兴电缆有限公司常务副总经理杨彦先生为晚宴作了精彩的开场致辞。东莞市民兴电缆有限公司是专业生产销售电线电缆的大型现代化企业，本着“务实、进取、精益、创新”的经营管理理念，以奋斗者为本，以道德为范，凝聚了一批具有现代化企业经营管理经验和运作能力的行业精英。杨总表示：民兴电缆一贯坚持“品质至坚，服务至诚”的理念，以一流的服务与广大用户建立并保持长久良好的合作关系。随后，由马学明秘书长和刘峰副会长分别为新增补的产业链创新合作分会的副会长以及常务理事专家颁发了荣誉聘书。“民兴电缆答谢晚宴”现场还穿插了丰富多彩的文艺表演及多轮抽奖互动，现场气氛活跃，新老朋友把酒言欢。至此，2019第八届中国房地产产业链创新合作高峰论坛（华南站）暨“民兴电缆答谢晚宴”也圆满结束。未来，产业链创新合作分会将继续发挥行业组织的作用，为加强产业链之间的合作与交流，推动供应链领域优秀的新产品、新技术、新工艺等创新成果的落地，不遗余力的践行责任和传递正能量。

中国房地产产业链第五期公开课于2019年3月28日在深圳盛大开讲，来自富力地产集团、路劲地产集团、五矿地产、时代中国、卓越置业集团、嘉裕房地产、华夏幸福、深圳合正房地产、深圳富通房地产、雪松控股文旅集团、中泰集团、泰丰地产集团、领地集团、荔园集团、深装总建设集团、皇庭房地产、嘉里置业、金融街、佳兆业集团、深业泰然、承翰投资、华侨城、新豪方房地产、香江控股、宏发房地产、蛇口湾厦、中建南方建设、灿邦地产、光大企业集团、泰富华投资、大信控股、东旭鸿基地产、荣超房地产、仁恒置业等50余家开发企业高管，共计100余位嘉宾出席，现场座无虚席。本场公开课由全联房地产商会副秘书长、产业链创新合作分会秘书长马学明先生主持，并邀请了来自贝朗卫浴、集泰化工、凯隆电器三家品牌供应商的专家讲师为出席嘉宾分享行业知识。

主持人：马学明先生

全联房地产商会副秘书长

产业链创新合作分会秘书长

“产业链公开课”自2018年首期开讲以来，受到业界专家的一致好评，认为公开课打造了专业而又融洽的交流对话环境，为供应链领域优秀的品牌供应商企业提供了一个深度交流和树立品牌标杆的机会，使出席的常务理事专家们可以畅所欲言，就所关心和关注的热点、焦点问题与供应商讲师嘉宾进行深入的讨论和交流。

讲师：李延鑫先生

广州集泰化工股份有限公司技术服务部经理

开讲第一节由广州集泰化工股份有限公司技术服务部经理李延鑫，针对建筑行业关注的密封胶问题进行了专题分享，重点讲解了符合新行标JG/T 475标准的安泰结构胶，产品提供25年质保；展示了与结构胶相配套的25年质保的安泰高弹性耐候胶。

李经理还就行业密切关注的装配式建筑用改性硅酮密封胶，通过3C认证的安泰防火密封胶及安泰强力型环保免钉胶、陶瓷大板贴面胶、长效防霉胶等一系列内装环保专用胶进行分享。

李延鑫经理表示安泰建筑胶专注于密封胶行业30年，公司于2017年在深圳中小板上市，服务众多百强开发企业例如恒大、碧桂园、万科、富力地产、保利集团、华润等开发企业。产品广泛应用于建筑工程、家庭装修、集装箱制造、钢结构制造、装配式建筑、船舶游艇等领域。

讲师：郭琬怡女士

全联房地产商会装配式建筑分会副会长

德国（贝朗）亚太副董事长

第二节由全联房地产商会装配式建筑分会副会长、德国（贝朗）亚太副董事长郭琬怡女士介绍了“都市公寓的幻想与现实”。郭琬怡女士认为：“未来房地产行业增速发展产业将围绕‘精装房、长租公寓、保障房’三大主体，中国的房地产正在走向‘成品化’，由于住宅产业链非常长，每个细分专业领域都要跨界然后融合，只有找到自己的突破点，才能最终共享行业整体快速发展的红利。”作为卫浴产品的龙头企业、同时也是本次住宅展的卫浴部品供应及落地房，贝朗在产品标准化这一领域已经走得很远了。通过魔块装配式设计，贝朗实现了标准化生产下的个性化交付，从而满足C端用户的多样化需求。

讲师：李良飞先生

江苏凯隆电器有限公司常务副总经理

第三节，江苏凯隆电器有限公司常务副总经理李良飞先生从“新的用电环境对低压电器行业的启发”做了详细解析。李总介绍：新技术应用在不断增加，能源结构和用电环境逐渐发生变化，用户对低压断路器的要求也在变化。低压断路器做为传统的保护类电器，需要不断发展，以满足新的市场要求。

三位专家分别讲述本行业发展现状和趋势。在嘉宾互动答疑环节中，房地产嘉宾就行业热点及施工环节中出现的问题进行踊跃的提问。如国内外的建筑胶产品及原材料有什么差异？胶的标准及成本问题？装配式浴室在尺寸上的变化？整体厨房中油烟机的烟道问题？对于装配式厨卫，高端公寓的合作方式？旧改项目？智能性的断路器成本及使用等问题，三位行业专家答疑及进行深入的交流，并安排技术团队与提问嘉宾对接沟通。

部分互动嘉宾

王强

富力地产集团

王蓉

深圳市合正房地产

王大海

五矿地产

孙沛锋

深圳市富通房地产集团有限公司

陈锦华

南通建工

肖欢

嘉裕房地产

王璐

华夏幸福

至此，中国房地产产业链第五期公开课圆满结束，产业链公开课旨在为房地产企业与供应部品企业搭建更有效的交流桥梁，使房地产企业嘉宾更详实的了解部品行业的发展趋势、技术研发、新产品特点，以及对双方战略合作的热点问题进行有效的交流和答疑。马秘书长表示，公开课的开办，旨在将相关领域的专业知识和合作落地服务过程中的经验和案例体会相结合，可以说是一次针对行业发展和趋势综述的集中解决问题和沟通交流的有效方式。

“中国房地产产业链第六期公开课”即将于4月18日在杭州开讲，欢迎产业链各专家及嘉宾朋友相聚杭州。了解更多论坛、公开课详情，敬请关注“CRECC产业链创新合作分会”微信公众号，获取更多精彩内容。

椋（liang）鸟，是一种工作高效，异常团结，机智敏捷的鸟类。从2016年开始，中国领先的长租公寓品牌蛋壳公寓以“椋鸟”命名，连续三年推出大学毕业生优惠租房项目“椋鸟计划”，旨在助力初入社会的学子安居乐业。3月28日，蛋壳公寓宣布启动2019“椋鸟计划”第四季，面向全国应届毕业生送出上亿元租房补贴。

据了解，自3月28日起，凡参与“椋鸟计划”的本年度应届毕业生，在蛋壳公寓租房，将享受租房最高返现800元的特大优惠和赠送50元保洁券。同时，蛋壳公寓还联合口碑网、途牛、首汽约车、货拉拉、e袋洗、幸福西饼等涵盖生活服务方方面面的10大知名品牌，推出缤纷生活礼包，为学子提供更加全方位的生活服务，提升他们的生活品质。此外，蛋壳公寓还贴心地提供房租月付，帮助毕业生轻松支付，缓解资金压力。装修环保、拎包入住、全套家电、极速wifi、管家服务等等，让年轻人简单轻松安心入住。

蛋壳公寓还将走进全国400多所高校，为毕业生现场送福利、提供咨询，让他们能及时了解和享受各项优惠，这一系列举措，只为解决毕业生的后顾之忧，使其安心舒适生活、勇敢实现梦想。

2016年，蛋壳公寓首次针对应届生刚刚毕业、工资不高、生活成本高、生存压力大的现状，推出了毕业生签约蛋壳公寓即可享受租房补贴的“椋鸟计划”，截至目前累计已惠及全国百万毕业生，助力他们快速步入社会，获得在城市更好的成长与发展机会。2018年，蛋壳公寓还成为团中央学校部指导的“大学毕业生成长计划”独家战略合作伙伴。

蛋壳公寓成立4年以来，一直致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业，以数据驱动为核心，提供高品质的租住服务满足年轻人多元化的居住需求。“椋鸟计划”面对最具活力和最具创新精神的年轻人，帮助应届毕业生找到安放自己梦想和身心的一间房屋，让每一位毕业生在面向职场、面向未来时有更大的勇气和信心，让他们的梦想实现得更有温度。

（腾讯房产 黄小妹 发自北京）3月27日，第十五届中国商业地产产业化峰会暨北京金地标创新评选颁奖盛典圆梦落幕。

本次“金地标”是以中国商业地产商业街和购物中心为主体的专业奖项，专门颁发给经营优异、管理规范、敢于创新、团队拼搏、客户满意的开发和运营项目。

事实上，相比逐渐面临天花板的传统住宅开发，消费能力增长给了商业蓬勃发展的机会，商业地产前景更加广阔。但不可否认的是，商业地产的运营是一个对专业性要求极高的系统性的复杂工作，如何顺应机遇，面对挑战，成功运营商业地产项目是每家企业都需要思考的问题。

就此，腾讯房产特邀商业地产资深人士-芳园里IDmall总经理刘利群进行专业解读。

芳园里IDmall总经理刘利群

扎根周边三公里客群是运营根本

如何好运营购物中心？刘利群指出，企业运营好购物中心需从三方面“发力”：扎根周边三公里的客群；强运营；管理理念要转变为服务角色。

“一个经营业绩好的购物中心，还是要扎根周边三公里的客群，这是他的根本”，在刘利群看来，如果项目的定位，招商、品牌活动、动线设计与客群的需求是违背的，那企业一定做不好项目，消费者也不会喜欢这个购物中心。

刘利群指出，消费升级与线上线下结合是不可逆的，是大势所趋。在这种大势下，购物中心需要强运营。“强运营也就是大运营的概念，品牌要不停的调整，适合客群的生长，购物中心的环境营造方面都要加强，服务要更加的贴心，要有更多的增值服务。”

另外，刘利群表示，对店铺的管理方面理念要转向服务理念，企业要以服务的角色辅导商业运营，帮助商家了解客群，适应“水土”。

刘利群举例说，比如零售辅导方面，会有新品到店率、上新率、库存管理方面的辅导措施，可以对商家这个营运数据进行指导和提升。“我们的运营辅导是全生命周期的，一方面我们要让消费者逛的舒服，一方面要让品牌商敢于入入驻购物中心，我们是与商家同舟共济的，共同服务消费者。”

商业地产消费呈年轻化趋势

近年来，消费升级已渐成大趋势，人们的消费习惯从满足基本需求变得更多样化，个性化。这迫使行业为满足消费需求不断细化服务，围绕生活的方方面面加以升级。

那在消费升级风口下，商业地产的消费又有哪些“新”变化？

刘利群认为，商业地产消费新变化首先体现在：随着消费多元化，商业地产的消费者年龄域比原来扩大了特别多。“原来似乎都认为是女人在养活购物中心，现在你会发现从老到幼都成为了购物中心的消费主体。”其次，消费者为场景、服务买单的频次增多。

最后，商业地产消费更趋年轻化。刘利群补充到，“年轻人消费更加多元化，更愿意为消费的愉悦过程买单，因此在购物中心配比上会增加新兴业态，增加入口，试错成本低，比如一些娃娃家，抓口红机，照相机等无人式体验。”

对于商业地产未来的前景，刘利群认为，其前景非常广阔。除了住以外，购物中心能满足人们所有的生活功能。“购物中心更像一个家庭客厅，满足人们的静态需求，购物中心已经成为生活的一部分，不再是卖东西的地方，让生活丰富多彩，日新月异。”

3月29日，融创中国控股有限公司（以下简称融创）（01918.HK）发布2018年度业绩报告，优异的数据显示公司经营稳健，业绩快速提升。2018年融创及其联属公司实现合同销售金额约4608.3亿元（人民币，下同），同比增长27.3%，蝉联行业第四名。

数据显示，融创去年实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%，毛利率25%，同比上升4.3个百分点，毛利润311.4亿，同比增长128.5%；净利润174.5亿，同比增长50%；公司拥有人应占利润为165.7亿，同比上涨50.6%。每股基本盈利3.79元，同比上涨37.3%。董事会建议派发末期股息每股人民币0.827元，同比提升65.1%，履行了“将战略优势转化为优异财务表现”的承诺。

2018年，国内外形势复杂严峻，中国经济出现新的下行压力，所幸的是，国内经济运行保持在合理区间，经济结构不断优化。

针对市场变化，融创主动做出战略调整，企业定位升级为“中国家庭美好生活整合服务商”，并围绕这一战略升级延展业务边界，一方面在城市建筑和家庭住宅的空间打造上匠心独具，另一方面则努力在软性的服务领域为客户提供更多关于美好生活的真切体验。

经营规模再上台阶 稳居行业四强

自2010年上市以来，融创凭借其良好的品牌和产品优势，市场销售增速领跑同行，2016-2018的三年合同销售金额复合增长率达75%。2018年融创销售金额高增长的势头未改，全年合同销售金额为人民币4608.3亿元，同比增长27%，归属于集团的权益合同销售金额为人民币3262.8亿，同比增长23%。

城市深耕是融创自公司创设以来决胜江湖的法宝之一。2018年，融创旗下有16个城市公司销售金额突破100亿，其中超过300亿的城市有重庆、青岛；销售超过200亿的城市有上海、杭州、郑州和济南，而以北京、成都为代表的9个城市站稳100亿规模。尤其可喜的是，在上海、天津等9个城市，融创勇夺单城销售榜桂冠，并在全国合计25个城市稳居销售榜前五强。

展望2019年，融创对市场不悲观也不盲目乐观，集团全年总可售货值7834亿，约84%位于一二线城市。充足的可售货值为增长提供保障。

营收大幅提升 跨入利润释放新阶段

经历市场规模的提升，融创营收和利润步入爆发增长的新阶段。2018年集团合共实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%，毛利润311.4亿，同比增长128.5%；公司拥有人应占利润为165.7亿，同比上涨50.6%。

伴随着部分并购而来的低毛利资源影响因素的逐步消除，集团毛利率逐渐回归，2018年至25%，较2017年的20.7%提高4.3个百分点，权益净利率也提升至12.4%。

截至2018年底，融创账面拥有大量已售可结转资源，将在未来2-3年内相继转化为收益。在房地产行业，产品从销售到结转的周期通常是1.5至2.5年，因此，融创在过去三年录得销售的快速增长，也将从2018开始逐步呈现到营收和利润上，未来的盈利前景值得期待。

健康的财务是公司稳健经营的基础。自创立以来，融创始终以现金流的绝对安全作为风控底线，并在过去两年间积极降低债务总额和负债比率，进一步优化资本结构、增强财务弹性和安全性。

截至报告期末，融创总资产7166.60亿，同比上年末的6231亿增长15%；所有者权益731.07亿，较上年末的606亿增长21%；现金余额1202亿，同比增长24%。

战略升级 优质土地储备彰显竞争实力

布局和土地是房企最核心的竞争力，也是综合实力的表现。去年，融创开发业务已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局，并划分为八大区域进行管理，即北京区域、华北区域、上海区域、 西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域。未来，将在现有版图内发挥深耕战略的竞争优势，充分挖掘区域增长潜力。

房地产企业所有的风险都在于获取土地的成本太高。融创一直拥有良好的市场判断和周期把握能力，建立并持续强化了土储竞争优势。回顾过往拿地策略可以发现，融创在土地市场上的每一步都尊重市场逻辑。

2015年至2016年9月，融创坚决把握土地市场城市轮动机会，迅速完成了全国核心城市的布局；2016年10月之2018年9月，土地价格被推高，融创提高拿地标准，控制拿地节奏，并基本停止公开市场拿地。2018年10月至今，融创继续坚持高标准的土地质量要求，更加聚焦于核心一二线城市的市场机会，进一步强化在核心城市的土地储备优势。

截至去年底，融创拥有土地储备面积2.56亿平方米，对应货值3.55万亿，其中绝大部分是通过并购获取，且超过85%位于一二线及环一线城市，土地平均成本仅为4181元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间较为丰厚。

随着融创在房地产开发业务跻身行业五强之后，集团对于发展远景上开始了更长远的思考，并升级了集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商”。

目前，融创四大战略板块全新布局已基本成型，包括绝对核心主业融创地产和融创服务、融创文旅以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。其中地产业务2019全年将有超过400个项目进行销售，预计总可售资源超过7800亿元。

融创在报告中表示，公司的核心主业房地产开发业务已经建立了坚实的竞争优势，非地产业务也拥有良好的发展基础或者高起点的布局，在2018年优异的经营成绩基础上，公司将在2019年努力实现更加全面和高质量的成长。