每日经济新闻(博客,微博)记者 黄一心 摄影报道 每日经济新闻编辑 林菁晶

2019年3月8日，海南（楼盘）省万宁市美亚·榕天下小区的居民收到了万宁市政府又一次关于该违建项目的通报。此时距离2019年2月1日小区4号楼被拆已经过去一个多月。

这份官方通报指出，该项目是无《国有土地使用权证》、无《建设用地规划许可证》、无《建设工程规划许可证》、无《建设工程施工许可证》和无《商品房预售许可证》的“五无”违法建筑。

官方通报称：美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司在未取得预售许可证的情况下，以虚假广告和采用与购房者签订认购合同的违法方式出售住房507套，销售面积26659.89平方米，收取认购金额1.68亿元，属于违法销售。

在海南，美亚·榕天下的违规现象并非孤例。在离万宁市近百公里的陵水县，国茂清水湾的业主也在遭遇相似的情况。官方通报称，这个楼盘是“在未经任何审批和申报的情况下擅自非法实施了房地产开发项目”，小区目前已被停水停电，业主也被要求撤离小区。

这两个项目共同点在于，两者都是依靠招商引资的重点项目进行宣传的，但随后都被官方否认存在关联。而这些没有取得“五证”的楼盘，从拔地而起到楼盘交付再到依法拆除，中间又经历了什么？

违法建筑被拆之后

2019年2月1日。海南省万宁市。万宁市综合执法局、公安局、国土局、长丰镇政府等相关部门开展联合执法，对位于东和农场战斗队范围内的美亚·榕天下小区1幢9层楼、1间四合院及一些配套设施，共计9426.48平方米的违法建筑被依法进行拆除。

随后万宁市在官方公告中指出，“美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司（以下简称“该公司”）在万宁市东和农场战斗队范围内非法建设9幢9层楼房，总建筑面积55116.6平方米，均未取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等相关报建和施工预售手续，属于违法建筑。”

美亚·榕天下是一个已经交付给业主使用的楼盘，业主多数来自东三省、四川（楼盘）、重庆（楼盘）等地。违法建筑被拆除之时恰逢春节假期，这些“候鸟族”们从全国各地飞往海南岛上准备度过这个团聚的节日，却不料遭遇了房屋被拆的窘境。

业主们并非全然不知道这个楼盘存在问题，万宁市之前也曾多次对美亚·榕天下项目进行处罚。

据官方消息，万宁市住房和城乡建设局于2016年4月20日依法下达《责令停止违法（章）行为通知书》及《责令限期改正违法行为通知书》，责令美亚航空房地产（海南）投资有限公司停止其违法建设行为，但该公司仍继续动工建设。2017年7月24日送达了《强制执行决定书》，2017年7月24日发出《关于强制拆除违法建筑的公告》，并在万宁电视台进行了播放以及在市政府网站上发布强制拆除违法建筑公告。

但他们还是被项目的规划所吸引。多名业主向“镁刻地产”记者表示，他们当时看到了规划，又是重点项目，“感觉肯定不会出问题的。”业主小西告诉记者，买的时候确实五证不全，但开发商一直在跟进办证进度。且作为万宁的重点项目，有宣传的广告和视频，“我们没有怀疑。”

这位业主口中所指的重点项目是指海南万宁美亚通用机场项目，美亚·榕天下一直与之捆绑营销。在记者获得的多份视频资料和文字资料中，美亚·榕天下称，这一楼盘“是海南·万宁美亚航空产业园启动项目，海南·万宁美亚航空产业园以湖区生态为载体，航空题材为主体，振兴海南通（楼盘）用航空产业为发展目标，全力打造海南岛国际化的水上飞机航空母港。”

美亚航空的确与万宁市签署过投资协议。据万宁市3月8日官方发布的消息，2014年4月9日，万宁市人民政府与美亚航空旅游（海南）有限公司签订《美亚航空国际通航中心项目投资意向书》约定，由美亚航空旅游（海南）有限公司投资开发建设美亚航空国际通航中心项目，项目建设内容有通用航空综合服务区、水上飞机空管水域、生活配套服务区和航空主题文化特色旅游区。

不过3月8日，美亚航空旅游（海南）有限公司在《海南日报》上发表声明，明确否认与美亚·榕天下项目存在关联。美亚航空旅游（海南）有限公司称，“本公司与美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司（美亚·榕天下开发企业）属完全独立、互不相关的法人主体；本公司与美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司从未签署过任何性质的合作协议，从未达成过任何形式的合作意向。”

美亚·榕天下违建始末

美亚·榕天下小区是如何被建起来的？

官方的通报指出，该项目于2015年3月24日取得项目备案，并称“尽管美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司于2015年3月24日取得该项目的备案，但在未取得项目建设用地农转用审批、土地使用权证的情况就实施建设，属于违法占用国有土地；该项目未办理任何规划报建施工手续，属于违法建筑。”

官方通报称，“为了彻底查清美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司的违法建设、违法销售’美亚·榕天下‘项目行为，在省公安厅的指导下，我市公安机关成立“美亚·榕天下”违建项目专案组，全力侦查案件，及时控制违法建筑涉案人员，现已依法羁押王占友等7名犯罪嫌疑人，扣押’美亚·榕天下‘内部财务凭证、查封冻结涉案资产。目前，案件侦办工作正在抓紧进行中。”

“镁刻地产”记者获得的备案资料显示，美亚·榕天下项目建设地点位于万宁市礼纪镇西部、横跨礼纪镇、兴隆风情小镇和长丰镇（万宁美亚航空产业园背面B-20、B-22和B-24地块，即万让2014-14号、2014-15号。）

而在《万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》中，“美亚航空国际通航中心项目规划用地为万让2014-15号、16号地块，总规划面积34.1035公顷（合511.55亩）。万让2014-15号地块位于万宁水库南侧地段，用地面积9.2052公顷（合138.08亩），根据《万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》，该宗地规划用地性质包括二类居住用地103.05亩，旅馆用地35.02亩和防护绿地0.01亩。”

官方通报还称，目前万宁市政府只挂牌出让万让2014-16号地块用地，其他规划用地均未办理农转用审批和挂牌出让。而万让2014-16号地块位于万宁水库南侧地段，用地面积24.8983公顷（合373.47亩），根据《万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》，该宗地规划用地性质为机场用地。

这意味着，美亚·榕天下所在地块虽然有控制性详细规划和发改委的备案，但至今仍未办理农转用审批和挂牌出让，且没有依法取得五证。

那么美亚·榕天下项目是否与美亚航空旅游（海南）有限公司所开发投资的美亚航空国际通航中心项目完全没有关联呢？

官方信息显示，美亚·榕天下的开发企业是美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司，根据国家企业信用信息公示系统查询可知，这家企业的法定代表人是马彩军，股东分别是海南万宁美亚农业开发有限公司，出资980万；马彩军，出资1020万。

在3月8日的官方声明中，万宁方面称“对于美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司及其法定代表人马彩军、实际控制人王占友侵犯美亚航空旅游（海南）有限公司权益的行为，该公司已委托律师收集证据，提请司法机关依法追究其民事和刑事法律责任。”

而在国家企业信用信息公示系统中，在2016年09月21日发生高级管理人员备案变更前，美亚航空旅游（海南）有限公司的高级管理人员中有同名高管马彩军。

另外，在万宁市2013年12月18日发布的一份《万宁市人民政府办公室关于调整部分市级议事协调机构组成人员通知》中，美亚航空国际通航中心项目跟踪服务领导小组的成员中也有美亚航空旅游海南有限公司总经理马彩军。

两位马彩军是否是同一人？

据“镁刻地产”记者查阅上市公司公告，2016年8月11日，荣盛发展(002146)的控股子公司荣盛康旅投资有限公司通过直接收购、回购再转让等方式，取得了美亚航空控股有限公司100%的股权，并间接取得美亚航空旅游（海南）有限公司80%的股权。

记者向荣盛发展相关工作人员发送了关于马彩军的身份以及美亚·榕天下项目与荣盛发展的关系等问题的采访函并多次催促回复，但截止至发稿，对方仍未回应。记者于3月5日向万宁市宣传部发送采访函并拨打电话了解情况，对方工作人员确认已经收悉，但目前没有办法进行答复或回复。

违规项目何去何从？

在海南，美亚·榕天下这样的小区并不鲜见。

位于陵水县国茂·清水湾的业主在春节前也接到了撤离小区的通知，原因同样是“在未经任何审批和申报的情况下擅自非法实施了房地产开发项目”。2018年1月12日，陵水县政府张贴公告称，“政府会没收该公司在非法占用的土地上建设的符合土地利用总体规划的建筑物及构筑物，并要求相关人员在收到通知之日起三日内，将物品清理完毕，并撤离全部人员。”

国茂·清水湾的业主同样是被其宣传所打动。在国茂·清水湾对外的宣传中，“项目受到政府的大力支持，已被列入海南省‘十三五’重点工程”，被重点提及。

据“镁刻地产”记者查询“十三五”时间全省重点建设项目情况表，其中有位于陵水县英州镇的国际泥疗康体养生项目，这一项目由辽宁国茂投资集团股份有限公司投资，而国茂·清水湾项目的建设单位海南国茂公司是其子公司。

依据2017年8月17日陵水县政府发布的《海南陵水·国际泥疗养生休闲旅游度假区控制性详细规划》，泥疗度假区的规划区用地布局以居住用地、旅游度假用地及商业金融用地为主，中部地区产业空间布局为温泉产业和泥疗养生保健休闲旅游服务业。

但在此前陵水县宣传部回复《封面新闻》的采访函中，陵水县方面否认了两者具有关联，称“国际泥疗养生园”与“国茂·清水湾”不是一个项目，是开发商偷换了概念。

国茂公司实际上并未实施“泥疗养生”项目。在陵水县发改委备案的是“海南陵水国茂·国际泥疗养生休闲旅游度假区”项目，“国茂·清水湾”项目未在发改委备过案。“国茂·清水湾”房地产开发项目从未办理任何申报和审批的情况下擅自非法进行。“国茂·清水湾”房地产开发项目，构成违法用地、违法建设，全部地上建筑物为违法建筑。

一名熟悉情况的海南当地开发商告诉“镁刻地产”记者，有一段时间，海南针对招商引资的重点项目有“百日大会战”的计划，“但是只是政府给你开绿色通道，让（开发商）去办手续，而不是让你建。要抓紧在很短的时间内完成这个报建手续，不办的话就失去了这个机会。”

可供佐证的是，2015年9月3日海南省人民政府印发《开展投资项目百日大会战工作方案的通知》中提到，“省政府对纳入百日大会战项目建立审批绿色通道”。

北京（楼盘）市盈科（深圳（楼盘））律师事务所高级合伙人律师、经济师陈德福在接受“镁刻地产”记者采访时也表示了相似的意见。“从现有资料看，这些房产开发项目不具有合法性。国土资源管理部门主管本行政区域内的国土资源规划建设工作，政府及政府其他部门的各类文件、会议纪要不能代替国土资源管理部门主管国土资源的职责。再多的政府招商文件以及其他政府部门的文件、纪要，没有国土资源管理部门的土地出让合同，一切都不算数。”

陈德福认为，这两个项目违建的责任在开发商，虽然程序上可能有些不妥，但很难要求其他各方承担责任。“业主只能找开发商索赔。”

（记者王佳飞亦对本文有贡献）

作为深受都市年轻人青睐的居住方式，长租公寓近两年来可谓异常火爆，却也乱象频发。从2018年下半年开始，长租公寓的融资就愈加困难，很多通过资产证券化的融资未发行成功。不过，春节过后，长租行业迎来了一波融资热潮。

魔方D轮融资1.5亿美元，为上市铺路？

3月11日，集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元的D轮融资，加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ为本轮战略投资方。魔方生活服务集团CEO柳佳称，本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力，优化运营管理，完善IT系统和会员体系，以及进行项目并购和轻资产拓展。

此次融资是2019年集中式长租公寓领域宣布的第一笔大额融资，此前，魔方已完成三轮股权融资，投资方包括中航信托、美国华平集团、德同资本等。2013年魔方获得6000万美元的融资，投资方为德同资本和美国华平投资集团，2015年5月，华平投资追加投资1.4亿美元。2016年4月，魔方宣布获得C轮融资3亿美元。

魔方成立于2009年，是较早进入长租公寓行业的运营商之一。不同于自如、蛋壳等分散式长租公寓，以魔方为代表的集中式长租公寓采取集约化的管理，一家门店一般有几十至上百间房源。集中式房源的好处在于拿房成本和运营成本较低。

魔方生活服务集团董事长郑南雁表示：“发展长租公寓已经成为当下中国房地产发展的重要长效机制，魔方通过将闲置和低效利用的存量物业转变为人民群众需要的‘增量’租赁用房，创造了中国新时代下的租赁模式。”

在业内看来，魔方融资、规模扩张主要是为上市做准备，但上市后估值、以及未来前景如何，现在还无法评判。

品牌公寓融资热，资金向头部企业聚拢

这并非个例。实际上，今年春节过后，长租行业迎来了一波融资热潮。

2月14日，华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持专项计划在上交所成功获批，拟发行规模合计20亿元。据悉，为进军长租公寓，金地商置于2015年设立了全资子公司火花时代投资管理有限公司，2016年初，“金地草莓社区”首个公寓在深圳（楼盘）开业。此次金地发行的华夏资本-金地火花长租公寓1-8期资产支持专项计划，融资品种为资产支持证券ABS。

2月21日，窝趣公寓宣布完成B轮融资，本次融资额近2亿元，领投方为魔方（中国）投资，窝趣管理团队也进行了增资。窝趣WOWQU诞生于铂涛集团，于2015年4月正式成立，公司曾在2017年8月获得58同城领投的5000万元A轮战略投资。有业内人士称，未来窝趣大概率会并入魔方集团，进一步充实魔方公寓的规模和产品线。

2月26日，媒体报道称， 北美青年Co-living（共享社区）社区邻客（Tripalink）于近日完成数千万元的A+轮融资。由Calin SJG Fund和 L.P领投，险峰长青K2、e代理、Tekton Ventures跟投。创始人李东昊称，此轮资金后，邻客将从公寓选址、软装设计等方面进一步打磨产品，并且计划将业务向全美扩张。

3月1日，长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。

看似资本寒冬，为何这些长租公寓企业仍然得到资本的青睐？“对于中小企业，就不要指望好的融资。不过，大品牌的融资一直在春天里。”房东东创始人全雳表示，对于今后的长租行业，资本总体很谨慎，无论股权投资或者债权融资，只会向头部和超大规模企业集中。

不过，在扎根董事长兼首席执行官王青松看来，资本与长租公寓天生就是矛盾体，要结合好资本，不能做短线投资者。否则，融资会让自己成为资本的工具。

恐“变味”，多家房企长租公寓融资受阻

值得注意的是，随着资产证券化在国内的深入发展，ABS成为了新宠，也就是房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种融资方式。不过，去年关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。随之，金融监管越来越严格，多家房企发债受阻，其中不乏“长租公寓”项目的融资计划。

据上交所3月8日披露信息显示，重庆（楼盘）新鸥鹏地产一宗20亿元住房租赁专项公司债券发行申请，被上交所终止审核。该申请最早于2018年9月末提交，其间多次被中止审核，并重新提交资料。据新鸥鹏在最初申请的募集资料内披露，本次债券发行规模不超过20亿元，拟分期发行。本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于长租公寓和租赁住房项目建设及补充流动资金等法律允许的用途。

在此之前，多家房企住房租赁融资计划受阻。包括：奥园集团10亿规模非公开发行2018年住房租赁专项公司债券；花样年拟发行的50亿2018年非公开发行住房租赁专项公司债券；合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券等。

“业内担心的问题是，开发商拿了钱，实际上是把钱用于开发贷之类的，变相把资金大规模流入房地产市场内。”全雳表示。

全雳同时强调，10年后，住房租赁的核心一定是金融，金融背后是银行以及公募REITs。

长租公寓盈利模式待解，寡头之争持续

值得注意的是，长租公寓的洗牌也在同时进行。去年一年，杭州（楼盘）鼎家、上海（楼盘）寓见等因资金链断裂、经营不善致停止运营的长租公寓企业达十余家。

从2014年萌芽至今，经过四年多的高速发展，长租公寓出现了较为严重的分化现象。业内认为，长租公寓第一阶段“群雄并起”已近结束，长租公寓运营方在数量上的快速增长期已接近尾声。随之而来的，第二阶段“寡头之争”正在进行，长租公寓随之进入行业洗牌期。

全雳认为，直至目前，整个长租公寓头部企业的格局基本已经成型，“行业一度过热，目前已经开始洗牌，品牌公寓更趋于理性，过去看规模，现在更看现金流和利润，企业更注重内在价值，而不是盲目外延式的扩张。”

不过，难以否认的是，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。

对于长租公寓，目前很多企业采取的是包租模式，即传统的二房东模式。二房东模式拿房成本较高，回报周期长，基本靠融资，生意有所困难。值得注意的是，经历了长租公寓的市场争夺大战，集中式长租公寓的获房机会大幅减少，获取房源成本大幅提高。因此，有业内人士认为，集中式长租公寓规模发展的机遇期已失去。而没有规模，就无法降低管理成本和财务成本。

在此背景下，目前不少长租公寓企业纷纷转型，走向托管模式。记者了解到，魔方在D轮融资发布会现场，还启动了轻资产战略加速仪式。据悉，魔方针对地产开发商、建筑商、物业持有者，探索出了加盟、托管、合资等多种合作模式。

对此，全雳表示，今年，多家品牌开始尝试轻资产，这也是发展中的自然选择。不过，轻资产托管模式并非易事，业内人士认为，目前轻资产模式可以探讨，但为时尚早，还无法很快形成规模效应。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 李立军

新京报讯 （记者 袁秀丽）全国政协常委、中化集团董事长、中国金茂董事长宁高宁在两会期间针对地产创新提到，地产创新要讲科学，比如对居住环境、湿度、温度、空气、噪音，及室内人工智能服务进行科学管理，只有这样产品才是创新。如果只是盖一个房子，就谈不上地产价值。

宁高宁表示，现在中国的房子比较贵，相对来说房子比较小，对居住环境和住宅智慧程度的要求会更高一些。比如说循环水怎么处理？温度怎么控制？空气怎么过滤？还有带有人工智能家居服务的厨房是怎么运转？只有做到了这些，产品才完成了升级，这时房子可以说是一个作品，是有温度、有活力的房子。

宁高宁称，通过毛细血管系统可以让房子24小时全年恒温，夏天可以凉，冬天可以热。“这不是我们以前理解的暖气。现在中国金茂卖的就是这样的房子，房子是一个载体，承载了很多技术元素。将来在市场上会看到更多这样的房子。”

本报讯（记者 曹政）世邦魏理仕近日发布的2018年亚洲投资者跨境房地产投资数据显示，受到中国内地投资者活跃度下降影响，去年全年，亚洲投资者投向境外房地产的资金总额较2017年显著下降36%，达到538亿美元。

数据显示，去年中资境外房地产投资总额从2017年的354亿美元减少至75亿美元，并于下半年成为境外房地产的净卖方。尽管如此，中国内地仍是新加坡和香港之后的亚洲第三大跨境房地产投资资本来源地。“中资在2018年主要专注于对资产组合进行优化调整，改善资产负债表以及境外投资收益的重新部署规划。”研究人士介绍。

从投资目的地来看，欧洲、中东及非洲仍然是亚洲资本的跨境投资区域首选，共吸引约215亿美元投资。亚洲本土吸引投资总额170亿美元，美洲和太平洋区域分别吸引116亿美元和37亿美元亚洲资金流入。

记者注意到，伦敦继续占据最受青睐的投资城市榜首。在亚洲投资者中，新加坡和韩国投资者的海外投资热情持续升温。2018年，新加坡资本的境外房地产投资总额由2017年的209亿美元上升到216亿美元。韩国资本投向海外房地产的资金总额也由去年的63亿美元增长至73亿美元。

长江商报消息 本报讯（记者 江楚雅 实习生 袁奕聪）3月11日，易居房地产研究院发布《2月全国40城住宅成交报告》。该报告显示，2019年2月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降39%，同比下降13%。从具体城市来看，一线城市成交面积环比下降48%，同比增长33%；二线城市成交面积环比下降41%，同比下降12%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降20%。

易居研究院研究员沈昕预计,2019年上半年40城成交将继续萎缩，分城市类别看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，开始企稳；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

分城市来看，一线城市同比增长，二三线城市同比下降。其中，2019年2月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降48%，同比增长33%。18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降41%，同比下降12%。18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降20%。

值得注意的是，弱调控或未调控的三四线城市成交同比下降幅度较大，从成交量走势来看，2018年5月见顶后逐渐下降，2018年三季度以来降温趋势明显，未来还将继续降温。2019年1-2月三四线城市新房成交同比去年同期下降21%，这里面有返乡置业的因素。

据相关调查机构数据显示今年虽然还有近52.7%的人群有返乡置业的意愿，但是相比于去年的58.7%占比还是出现了很明显的下滑，返乡置业明显降温。

易居预计，一线城市由于目前成交量能已处于低位，开始企稳；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

本报记者 王丽新

从“湾区经济”概念到《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，粤港澳这一世界级城市群正在生成。今年两会，粤港澳大湾区也成为两会代表、委员的热议话题。

正如全国人大代表、香港民建联副主席陈勇表示，“大湾区不再是遥不可及的美好蓝图,通过高铁和港珠澳大桥开通,大湾区逐步实现’一小时生活圈’,让我们对大湾区未来充满信心、更加憧憬。”

在这片2017年经济总量接近10万亿元的湾区土地上，到处都是商机，亦是“憧憬者”房地产企业的“兵家必争”之要塞，能否提前站位粤港澳大湾区，甚至直接关乎一个房企的前途与命运。

30家房企

土储货值达5.7万亿元

“集团的规划是，未来大湾区将成为禹洲业绩的第二个来源地、贡献地。” 全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安在两会上接受媒体采访时表示，未来大湾区的业绩贡献比例将会达到20%左右。

对于一家销售规模尚在600亿元量级的房企来说，大湾区亦是不可错过之地，可见其“寸土寸金，群雄逐鹿”之地位。

据克而瑞地产研究分析，截至2018年底，TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50％。而根据统计局数据显示，大湾区9座内地城市2017年商品房销售额和面积分别为1.5万亿元和1.0亿平方米，按此来看，TOP30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年的销售。

在充足货源的支撑下，当前在粤港澳大湾区抢占先机的主要有三类房企，分别为在此发家的全国化规模房企、看准了大湾区发展契机的外来房企和深耕本土的区域房企。

老牌广东起家的碧桂园、恒大、万科和保利等房企已经是全国化龙头房企；龙光、佳兆业、越秀地产、奥园集团等是本土企业代表，在货值榜单中，本土企业的数量最多，达到了13家，拥有的货值总量占比达到了38％；融创、泰禾、世茂等外来房企也来势汹汹，已经储备了不少土地。

从广东发家已经走向全国且成为行业龙头的房企在粤港澳大湾区的优势自不必说，本土企业和外来企业在该地的发展则是关乎中型房企下一轮排位赛的地位之战。

本土、外来房企激战

扎根于本土深耕的当地开发商，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。这些房企凭借地域优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展。

以龙光地产为例， 截至2018年6月30日，龙光地产土储权益总货值超过6410亿元，其中粤港澳大湾区货值占比81%，无论是土储货值的绝对规模，还是相对比重，龙光地产在大湾区的投资布局均处于行业前列。

“龙光地产对大湾区规划的落地执行及发展前景颇为看好，未来投资发展的重点仍是聚焦粤港澳大湾区。”龙光地产相关负责人接受《证券日报》记者采访时表示，公司计划未来5年-10年内将大湾区的市场份额提高到10%，成为粤港澳大湾区龙头房企。此外，对于中国香港，此前龙光地产已经斩获的地块开发顺利，未来，公司依然会在包括香港在内的大湾区城市群，积极寻找投资机会。

而在外来房企中，以新中式住宅闻名的泰禾便是其中一位先行者。凭借对区域经济发展趋势的预判，2015年泰禾正式进军粤港澳大湾区，短短四年来，泰禾先后进入广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州，占据大湾区11席重点建设城市中的8席，布局项目数十个，总货值超过一千亿元，成为湾区内千亿元级房企之中布局最佳的房地产企业之一。

此外，在粤港澳大湾区，泰禾+战略布局也在持续推进。在医疗、教育、金融和保险等多元化业务方面均有布局。泰禾集团方面表示，随着大湾区各城市的发展联动进一步深化，泰禾在粤港澳大湾区内的各项业务可以产生协同效应，进一步提升泰禾在湾区的综合竞争力。

值得一提的是，在大湾区9个城市中，香港、澳门和广州都是房价较高城市，尤其香港和澳门楼市均价一直处在高位。在这种背景下，产业外迁则导致购房需求外溢，同时带动了9座城市房地产交易的进一步联动。

《证券日报》记者曾在实地调研中获悉，珠海横琴与澳门一水之隔，房价却是澳门的一半，因此曾一度吸引很多澳门人来横琴购房。另以广州和深圳为例，东莞位于两个城市之间，正是产业外迁的聚集地，这也带动两个城市购房需求的外溢，因此近几年东莞楼市一度快速上涨，不少房企抓住机遇布局，资金周转变现速度加快。

对此，银河证券中山兴文路证券营业部渠道经理冯伟鹏认为，粤港澳大湾区的投资主线为房地产。该湾区的特点就是区域小，经济体量大，随着高铁网络的进一步完善，对周边地区的虹吸效应将进一步显现，人口流入趋势未变，区域内房地产市场仍有机会。

近来，中国质量万里行消费投诉平台陆续收到40多例蛋壳公寓的消费投诉。其中，消费者集中反映的问题是不退押金、被恶意欺诈以及租金贷等问题。目前，中国质量万里行消费投诉平台第一时间将消费者投诉转到蛋壳公寓相关部门，有的已经处理，还有消费者的投诉并未得到有效的处理。

房子停水一个多月 电路频繁跳闸

张先生与蛋壳管家沟通

深圳的张先生投诉，春节前夕他在蛋壳上租的房子因房屋漏水问题遭到楼下用户投诉，被强制关闭用水。蛋壳管家给出7天内完成沟通恢复供水，但之后便一拖再拖。张先生联系蛋壳客服电话说让找管家，但是管家离职了无人处理，租金还照收，供水问题还没解决，严重影响了正常的生活。张先生说不处理就算了，也不回复，就是一个拖。记者在3月9日联系张先生之后，张先生称目前已经搬回去了，但是对于蛋壳的服务不想多谈。

在杭州租房的王先生投诉，去年底，他所在的房子电路多次频繁跳闸，严重时一晚上跳闸6到7次，每天都会跳闸2次。当时由于室内温度冷，也无法开空调，导致无法正常生活和休息。蛋壳方面前后进行了3次维修，但均无法解决问题。并让王先生去找物业协商，可物业告知他楼内只有他所在的房子有这种情况发生。王先生考虑到房子在今年2月24日到期，1月18日需要交租金，王先生决定申请无责退租。在1月2日提出申请之后，1月8日才接到蛋壳的客服电话，告知他无责退租是不可能的，而且拒不承认是蛋壳及房屋问题。几番投诉和沟通之后，在前不久，王先生告诉记者蛋壳给他退了租金。

“租金贷”不退款问题仍然棘手

广州的陈先生今年1月16日蛋壳公寓上租房，因当时着急找到住所，他先交了500的定金，蛋壳公寓销售人员跟陈先生说是付款方式为押一付一。之后该销售人员拿出一份贷款租房的合同，陈先生说贷款不了的，销售说会帮他处理。于是陈先生直接再次交了租金及押金共3020元。两天后陈先生被告知贷款不了，而究竟是什么原因也不得而知。随后蛋壳公寓告知陈先生说要么涨房租，要么搬走。陈先生决定换房，想申请退还租金和押金，可是蛋壳公寓迟迟不给他办理退款。

武汉的龚女士于去年12月底在蛋壳公寓换租房子，然后原蛋壳账号中有余额1504元，账户页面显示需要退款联系客服工作人员，后续电话咨询蛋壳公寓工作人员如何退还，客服告知，在7-15个工作日内自动退款到绑定的银行卡账户。今年1月19日(此时已经过了正常的退款周期)龚女士再次致电蛋壳公寓客服人员，他们说由于是办理全国业务退款可能有点慢，龚女士不接受，要求马上办理退款。(当时刚好周日)财务称周末不上班，说在48小时内回电处理我的问题，后来在1月21日龚女士再次致电他们客服，他们再次推脱说会尽快退款，咨询具体什么时间可以退款，他们没说具体时间，只是一味的推脱。

最近的一年，长租公寓成为消费者投诉的热点问题。

据悉，2018年上海市消保委共受理该类投诉3167件，同比增长2.2倍，投诉问题主要集中在居住安全难保障、押金退还不守约、诱导办理“租金贷”等。

据上海市消保委披露，部分中介服务机构疏于对装修材料及工程质量的把控，为压缩周转时间，装修完毕即对外租赁，造成消费者产生身体不适的症状。消费者租房期满后，个别中介服务机构违反约定，迟迟不退押金。此外，部分中介服务机构误导消费者通过与其合作的第三方金融机构进行贷款，以消费者信用风险换取其资金保障，一旦经营不善，极易造成消费者面临个人资金或征信风险。

北京市场监督管理局3月6日发布的消息显示，东朝所近期对房地产经纪机构紫梧桐(蛋壳公寓母公司)进行了约谈，原因是后者投诉举报居高不下。东朝所要求紫梧桐认真整改，并称涉及金融理财类投诉将移转金融部门，如不及时整改将面临更严厉的行政处罚和吊销营业执照风险。

中国质量万里行记者就消费者关心的租赁合同、不退款问题和是否存在提高租价和存在虚假房源等相关问题，采访了蛋壳公寓相关负责人。

该蛋壳公寓负责人表示，壳公寓可以确保自己的官网、app、小程序、官方微信的房源信息绝对真实有效，建议消费者通过蛋壳公寓的官方平台咨询、租房或托管房源。这跟此前蛋壳接受媒体采访的回答并无差别。而就租金贷合同以及不退款等问题，该负责人只是说蛋壳会加强管理。

(中国质量万里行)

全国首套房贷利率已连续3个月下行。

融360监测数据显示，2月，全国首套房贷款平均利率为5.63%，相当于基准利率1.149倍，环比下降0.53%(3BP)，同比去年2月首套房贷款平均利率5.46%，上升3.11%(17BP)。

从下调利率的银行数量来看，2月利率下调银行的数量为44家，较上月增加10家。据融360监测数据，全国35个城市533家银行中，有2家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比0.38%，较上月减少14家银行分(支)行;有44家银行分(支)行利率下降，占比8.26%，较上月增加10家;有483家银行分(支)行首套房贷款利率持平，较上月增加4家，占比90.62%。

从城市角度看，在全国35个城市中，2月首套房贷款平均利率最低值为上海5.06%，较上月下降3BP;最高值为武汉6.16%，与上月持平。值得关注的是，北上广深等一线城市中，上海、广州和深圳的首套房贷款平均利率均较上月有所下降，北京与上月持平。

另外，从监测数据来看，继1月7个城市首套房贷款利率均值下降后，2月份又有10个城市的首套房贷款利率下降。其中，南京下降幅度最大，达到20BP;其次是深圳和南宁，均为11BP。

对此，融360分析师李唯一对《国际金融报》记者表示，“目前，房贷平均利率已连续3个月下降，未来整体利率仍有望继续下行，但本月没有城市连续出现房贷利率下降的现象，预计短期内连续下降的情况会减少。在本轮下调趋势中还未发生变化的城市，未来将可能出现回落，具体时间及幅度会因城而异。”

李唯一预计，“2019年房地产市场的政策基调是进一步满足有刚需和改善性需求用户的合理住房需求，严格管控投机性购房行为。在房地产金融风险可控的前提下，预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定，房贷利率将整体上稳中有降。”

(国际金融报记者 马嘉辛)

本报记者 宋兴国 实 习 生 范孜恒 北京报道

3月12日，2019年全国两会第四场“部长通道”在人民大会堂举行。住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，房地产市场总体保持平稳运行态势，市场预期发生积极变化，主要体现在三个方面，一是住房的成交面积增速放缓，二是住房成交价格总体平稳，三是住房市场预期逐渐趋于理性。

王蒙徽指出，2019年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案。

多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出，从两会传递的信号来看，2019年楼市“稳基调”、“有松动”的趋势已经明显。

坚持“房住不炒”

王蒙徽此次发言被认为延续了2018年末全国住房和城乡建设工作会议以来，楼市政策“稳”字当头的基调。

在回答媒体“今年政府工作报告当中没有再强调‘房子是用来住的，不是用来炒的’，这是否意味着房地产行业的监管有所调整”的问题时，王蒙徽表示，2019年，住建部将继续贯彻落实党中央国务院的决策部署，稳妥地实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案。

具体来说，王蒙徽指出，要具体做到五个坚持：一是坚持住房定位：房子是用来住的不是炒的；二是坚持完善两个体系，即住房市场体系和住房保障体系；三是坚持落实城市的主体责任，因城施策，分类指导，不断完善市场的监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处；四是坚持调结构转方式，特别是大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题；五是保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

3月12日，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，与3月5日政府工作报告中对房地产市场的定调相比，王蒙徽部长提到的五个坚持中增加了对 “房住不炒”的重申、大力培育发展租房租赁市场、完善市场的监测预警和考核评价机制、保持政策的连续性稳定性，“更加明确了‘稳’将是2019年房地产市场的主基调”。

许小乐认为，当前调控已经取得实质性成果，市场出现明显回落，价格保持稳定，但市场上仍积压了大量潜在需求，尤其是基本面较好的一二线城市。若调控政策放松，市场容易出现大幅波动。稳定的政策可以保持市场预期的稳定，从而市场需求不会出现大增大减，市场才能保持稳定。

不过，多位受访人士均向21世纪经济报道记者指出，住建部此次表态再次强调“房住不炒”，同时明确要把稳地价稳房价和稳预期落到实处，这既预示着主要调控政策将保持连续性和稳定性，同时，也预示着2019年的政策力度已经见顶，不会再有更大规模和更大力度的调控措施出台，部分地方存在政策松动的可能。

3月6日，全国政协委员、房天下董事长莫天全在接受21世纪经济报道等媒体群访时表示，2019年政策松动，楼市回暖应该是一个趋势，但不会有太多的大起大伏。

莫天全认为，因城施策作为长效机制的安排，也会让一些地方的房地产市场有所松绑。

完善考核评价机制

地方楼市则迎来新变化。易居研究院发布的数据显示，2019年1-2月，其所监测的40城新建商品住宅累计成交面积同比下降13%。其中4个一线城市累计同比增长24%，18个二线城市累计同比下降13%，18个三四线城市累计同比下降21%。

该报告指出，一线城市由于目前成交量能已处于低位，开始企稳；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

3月12日，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对21世纪经济报道记者表示，一方面，一线城市前期政策收紧时间过长，包括刚需和部分改善需求在内的合理需求开始进入市场；另一方面，年后往往也是交易回暖的高峰期，双重因素导致部分一线城市开始出现楼市“小阳春”。

这也让各方对“因城施策、分类指导”政策落地的需求更加迫切。有分析人士预测，相关细化政策将在两会后陆续出台。

根据同策研究院统计，进入2019年以来，包括交易税率调整、房贷利率调整等，已有20个左右的城市开始微幅调整调控政策。

实际上，“因城施策”赋予地方政府更大自主权，主管部委则被认为将会通过楼市的指标考核体系，来约束地方政府的楼市调控政策。因此，王蒙徽在“坚持落实城市的主体责任”部分所提到的“不断完善市场的监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处”，受到广泛关注。

3月12日，同策集团首席分析师张宏伟向21世纪经济报道记者指出，此类指标体系中，首要的核心指标是房价的变动幅度；其次应关注到公租房、保障性住房等托底性需求市场的变动；第三是对各个城市的租赁市场监控，包括租赁市场的供应情况、租金走势等；最后是土地市场的楼面价格和溢价率。由于其对后续楼市价格的传导影响较大，所以也应该作为一个重要的指标来进行监测。

近期，一段南宁地铁3号线开启内部试运营的视频迅速刷爆朋友圈。随着热度的提升，“地铁3号线是否开通在即”瞬间成为全城最关注的话题！此视频流出是否预示地铁3号线即将通车？

内部试运营视频流出，地铁时代加速走来

据最近网上流出的视频显示，南宁地铁3号线目前已进入封闭式的试运营环节，运行状况良好。根据南宁市轨道交通工程建设方案，地铁3号线将于2019年6月28日开通初期运营。这对沿线居民和楼盘项目来说，无疑是一个巨大的利好消息。

并且，人们以地铁出行的方式日益普及，据了解，南宁地铁1号线+2号线日均客流60多万，高峰日客流近90万。再加上3号线的开通，地铁客流量、人气更是猛涨，周边的居住品质将有很大的提升!

双地铁交汇，家门口旁的繁华生活

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买铺抢在开通前，入手宝能城商铺正当时

项目效果图

都说“地铁一响，黄金万两”

其实“地铁还没响，钻铺已疯抢”

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