今年3月，春意萌动。北京马甸桥东北的裕中西里小区，花儿盛开了满树。

年后，这个小区的二手房交易量同样一路直奔“春暖花开”。当地房产中介数据显示，仅3月1日至3月5日5天时间，裕中西里和裕中东里两个小区的二手房就成交了12套。其中，裕中西里占“大头”。

傍晚时分的裕民路，三帆中学裕中校区门口，接孩子的家长们翘首以盼，这一幕令走进房产中介门店的买房人脚步更加快了些。当房产经纪人略带遗憾地表示，春节过后，裕中西里小区一批600多万元低总价的小一居基本已售罄时，有人心里暗暗懊悔，应该再早些来看房。

贝壳研究院统计显示， 2018年北京二手房成交量100套以上、换手率前十的小区中，裕中西里排名第五。2018年，裕中西里小区换手率达3.3%，二手房成交均价123024元/平方米，比2017年的122894元/平方米上涨了0.1%。

不论地理位置的得天独厚，单凭小区里“藏”着的三帆附小，近三年来，位于西城“教育高地”的裕中西里，一直都无愧是北京二手房交易的“实红”小区。

位于马甸的裕中西里小区，因学区因素，2018年换手率达3.3%，成交均价123024元/平方米。

小一居稀缺 总价破700万元

“现在很难买到总价600多万元的优质一居室了。春节后成交量上涨，新成交的一套42平方米一居室，成交总价705万元。”近日，新京报记者探访裕中西里，当地房产中介人员说。

目前，40多平方米的小一居在裕中西里属稀缺房源，年前总价在650万元左右，年后成交量增大，价格小幅上涨，一居室的成交总价涨到了670万元-680万元，而最近新成交的一套42平方米一居室，总价已是“7字头”——705万元。

“只要总价低，卖得都快，40多平方米的小一居出手非常快。”一名房产经纪人告诉新京报记者。今年春节后，“便宜”的一居室卖得快、也卖得多，3月1日至3月5日，裕中西里和裕中东里两个小区五天就成交了12套。事实上，只要挂牌价符合市场，不至于太离谱，这里的房子不愁卖，去年11月，两个小区共成交29套，基本上每天卖出一套。

上述房产经纪人称，现在裕中西里的一居室房源已属凤毛麟角，购房人还可以选择总价750万元左右的50多平方米大一居、总价800万元左右的两居室、总价1020万元左右的三居室。

新京报记者注意到，虽然2018年裕中西里二手房成交均价123024元/平方米，但以总价705万元的42平方米小一居计算，单价已超过16.7万元/平方米。事实上，正是面积越小、单价越高。

一家知名房产中介网站数据显示，裕中西里小区当前二手房均价129045元/平方米，正在出售44套，截至3月9日，近90天成交30套，近30天带看649次。春节后的成交量看涨，随着销售旺季到来，还在继续。

教育占先 房价坚挺

来裕中西里看房，房产经纪人第一句话先问“是落户吗？孩子几岁了”，再问“这房子您住吗？”

裕中西里紧邻北三环马甸桥的超优越位置，令无数五环外楼盘艳羡不已。不过，小区里“藏”着的三帆附小，才是这个小区登上“实红”宝座的关键。“来这里买房的，大部分都是为孩子上学落户，一般孩子在2岁-4岁，就会来看房了。”小区门口一家房产中介的经纪人表示。

身在西城“教育高地”和德胜学区，裕中西里小区非常有资本也有底气，以超12万元/平方米的均价，拿下2018年北京换手率Top 10小区的第五名。

2015年西城区教改，三帆附小（即裕中小学）被列入对口直升三帆中学名单，可按照一定比例直升三帆中学本部，三帆附小的划片小区裕中西里和裕中东里就此镀上了“金身”。2015年，裕中西里房价开始“冒头”，2016年继续上涨；从2015年到2016年的均价7万元/平方米-9万元/平方米，到2016年底猛涨至均价13万元/平方米-15万元/平方米；尤其2016年底到2017年初，房价“疯狂”到一居室单价涨至18万元/平方米；一直“高歌猛进”到2017年“3·17”新政出台，成交量的红火态势戛然而止，但房价并未应声下跌，而是步入平稳期。当地房产中介人员介绍说，从去年11月至今，虽然成交量大，但房价保持稳定，均价在12.5万元/平方米到13万元/平方米之间浮动。

老居民告别马甸 新业主望子成龙

裕中西里多是上世纪80、90年代的老房子，24层高的塔楼直冲云霄。

走进裕中西里小区，和北京大多数老小区一样，第一感受就是塔楼林立、密密麻麻，小区公共空间被机动车侵占得厉害。凡是能塞下机动车的地方，包括路侧、绿地，都见缝插针停满了车，导致小区道路逼仄难行。

小区共有30多幢楼、3000多户，多是上世纪80、90年代的老房子，24层高的塔楼直冲云霄，两梯八户，居住密度很高。不过，奔着学区因素而来的购房人，从来不惧老破小。“买一居室的一般不自住，会租出去。40多平方米的一居室很好出租，月租金在5500元-6000元。”一名房产经纪人称。但另一名房产经纪人告诉记者，一家三口在这里凑合挤着住的也不少，“毕竟住太远接送孩子不方便，而且本来就已经是踮着脚买下这套房了。”资金宽裕的一些家庭，则会选择将裕中西里的小房子租出去，补点差价，在近旁租住面积更大、居住条件更好的房子。

虽说房子老旧、居住密度高、停车困难，但小区地理位置佳，交通便利，周边配套成熟，小区里除了三帆附小，还有西城区洁民幼儿园，配建有社区养老服务驿站。健身休闲区的大片空地上，老人们在暖阳下打牌、健身，怡然自得。

他们中很多人是裕中西里的老住户，但更多的老居民已告别马甸，在2016年底到2017年初房价高位时将住了大半辈子的老房子卖出，选择其他区域改善一套居住条件更好的房子。他们的旧居，如今的主人已换为一批为子女计深远的家长们。

新京报记者 王海亮 摄影 王海亮 编辑 武新 校对何燕

本报记者 杜雨萌

上海易居房地产研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示，2月份，40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元，环比下降36.6%，同比下降27.5%。

易居研究院研究员王若辰对《证券日报》记者表示，2018年下半年以来全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。进入2019年，土地出让金连续两个月环比下降，而目前政策与经济环境并未发生大变化，预计未来会持续这一下降趋势。

数据显示，今年前两个月，40个典型城市土地出让金累计收入3553.5亿元，同比大幅下降20.9%，延续2018年全年累计同比下降的态势。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，2018年6月份以来下降趋势较为明显，去年12月份开始转负。

今年2月份，40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米，环比上涨1.7%，同比下跌11.3%，地价相比2018年同期下跌较明显。2018年4月份以来40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右。

王若辰表示，40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，2018年3月进入负区间，10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长，成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。预计在政策调整幅度不大的情况下，2019年上半年40城土地成交均价同比涨幅将继续处于负区间。

王若辰认为，从分城市来看，一线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施，二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市进入2019年后重新开启量价齐跌模式，该类城市房地产市场已经处于板块轮动上涨结束开始调整的阶段，预计未来地价将持续调整。

王若辰表示，今年《政府工作报告》中，政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松，仍然以“稳”为主，预计在短时间内不会发生改变，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温。

■本报两会报道组 何文英

“我国经济运行主要矛盾仍然是供给侧结构性的，必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇。‘三去一降一补’是供给侧改革的五大任务，其中不动产去库存的重点和难点在于商业地产。”全国人大代表、步步高董事长王填最新议案直指房地产行业去库存痛点。

数据显示，2018年，全国写字楼开发投资额及商业营业用房投资额合计为20173亿元，全国写字楼及商业营业用房销售面积合计为16334万平方米，开工面积合计为26115万平方米，销售去化面积占开工面积的比例为62.5%。

王填认为，若仍以销售作为商业不动产退出的主要方式，那将继续面临商业不动产存量不断增长、去库存压力不断增加的问题。

对此，他建议尽快推出国内公募不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”）试点，助推商业不动产行业实现转型升级。

具体而言，一是建议优选优质商业物业及优质主体开展试点。同时，为有效控制试点项目风险、维护我国公募REITs市场稳定发展，建议优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。试点过程中，针对特定行业领域的具体问题，建议相关行业主管部门尽快出台配套支持政策，促进我国公募REITs快速健康发展。

二是建议加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养。建议加强对发行人及投资人的宣传教育工作，鼓励其积极参与公募REITs市场建设；加强对资产服务机构的监督管理工作，引导其增强勤勉尽责的履职精神；加强对REITs管理人及中介机构专业水平的持续培养工作，促进其不断提升产品管理能力及投资人服务能力。

三是建议逐步完善配套税收支持政策。为促进公募REITs业务持续健康发展，建议依据税收中性原则，逐步出台配套税收支持政策：针对REITs设立环节，建议与一般的房地产交易行为进行区分，在REITs产品框架下进行相应减缓征收；针对REITs运营环节，建议参照国际成熟经验，对项目公司用于分红的收益免征企业所得税，避免双重征税。

王填认为，公募REITs的推出，一方面商业不动产可通过“出售”至公募REITs产品实现退出，另一方面，公募REITs重视通过持续性运作管理，提升租金回报率、挖掘物业价值的特点，将推动商业不动产行业向提升资产管理能力的轻资产运营模式转型。

“从投资者角度而言，过去十几年来对于住宅市场的过度投资、投机模式不可持续且风险较高，而公募REITs产品通过将不动产以‘出售’的方式转化为高流动性、低投资门槛的标准化金融产品，实现了不动产资产的稳定收益与普通个人投资者投资需求的有效对接。”王填表示。

北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）与北京房地集团有限公司（以下简称“房地集团”）合并重组事宜终于靴子落地。3月11日上午，北京商报记者从北京市国资委宣传处获悉，3月9日，北京市委、市政府召开首开集团与房地集团重组大会，宣布两家企业实施合并重组。

北京市国资委相关负责人介绍，此次重组全面贯彻落实党的十九大精神，加快国有经济布局优化、结构调整、战略性重组，促进国有资产保值增值，推动国有资本做强做优做大的具体实践，是全面深化市属国资国企改革的重要举措。

首开集团成立于2005年12月，是在北京市国资委主导下由城开集团、天鸿集团合并重组而成的市属国有大型企业集团，业务范围主要包括房地产开发经营、物业管理、土地一级开发、投资与资产管理。2018年已实现资产总额2000多亿元，年开复工面积上千万平方米，物业管理在管面积约4500万平方米。

房地集团成立于2005年4月，前身是北京市房地产管理局所属北京市第一房屋修建工程公司、北京市第一房屋管理公司等一批成立于上世纪50年代初期的老企业。根据其官网简介，自2007年起，房地集团成为市国资委非经营性资产接收、管理和处置平台。

“首开集团与房地集团合并重组”事宜，3月9日便在坊间开始流传。网传消息称，当日下午，首开、房地集团于首开集团本部会议室召开重组合并宣布会。根据消息，房地集团将合并进入首开集团，未来会根据不同业务，在一级开发棚改、二级开发房地产、物业等方面逐步完善合并进程。并称，“两方领导成员的职位发生变化或是大概率事件”。

就合并重组具体内容、当前进展以及领导层变动等问题，北京商报记者致电首开集团与房地集团，不过截至发稿，未收到回复。

首开集团与房地集团的此次合并重组，并非近期北京市管国企的唯一动作。据媒体披露，3月7日，经北京市委、市政府批准，市国资委决定对北京国有资本经营管理中心与中关村股权交易服务集团有限公司实施合并重组。

“此次重组是全面深化国资国企改革、推动市属国有资本做强做优做大的重要举措。”北京市国资委相关负责人介绍，双方实施合并重组有利于充分发挥国管中心平台功能，推动四板市场与新三板等资本市场衔接联动，积极开展业务创新，扩大服务覆盖范围，促进北京多层次资本市场发展。此外，重组还有利于进一步搭建市属国有企业与中关村高科技企业、中小微企业之间紧密联系的桥梁，支持中关村中小微企业快速发展，推动国有企业不断增强科技创新能力，加快转型升级。

2019年北京市政府工作报告中提出，“要深化国资国企改革，加快实现从管企业向管资本转变，抓好国有资本投资、运营公司试点。推动国有经济战略性重组，压缩企业管理层级，推进混合所有制改革，提升国有企业科技创新能力”。

同策研究院首席分析师张宏伟指出，从地方政府角度来讲，国企内部的加速整合和重组，可以避免多个涉及地产业务的平台竞争，同时整合后新平台的资产规模与规模都会增加，市场竞争优势也会增加。从市场格局角度来讲，市场集中度越来越提升，上述合并重组有利于增加企业的市场竞争力。

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾

每经编辑 王嘉琦

坐落在纽约曼哈顿黄金地段，高320米，曾是世界第一高楼。在建筑师、工程师、历史学家心中，它是纽约最具代表性的建筑。

从1930年完工至今，这栋摩天大楼出现在无数部美国大片中，在《金刚》、《蜘蛛侠》、《世界末日》、《独立日》中，都能看见它的身影。在流行歌曲中，人们唱到它，在摄影作品中，人们观赏它。它也是纽约的文化象征……

这样一座摩天大楼，你觉得该值多少钱？

2008年，阿布扎比财团花了8亿美元买下它。可11年之后的今天，“中东土豪”出手的价格却只有1.5亿美元，相当于打了2折。

这座著名的摩天大楼就是克莱斯勒大厦。

近90年历史的纽约地标被2折“甩卖”

上世纪20年代中期，纽约超越伦敦，成为世界最大的城市。随着经济飞速发展，房地产投资旺盛，纽约掀起了一股摩天大楼热潮。当时，一位开发商想盖一栋世界第一高楼，可设计好之后，却发现自己没有足够的资本将它建造出来，于是，将项目卖给了克莱斯勒汽车公司。

自从1928年9月19日动工以来，克莱斯勒大厦以平均每周建4层楼的速度的爬升，最终于1930年5月28日竣工，加上尖顶后的高度超过了川普大楼（40 Wall Street）成为世界最高建筑，但仅仅11个月之后，就被帝国大厦超过了。

随后的几十年，克莱斯勒大厦一直是克莱斯勒公司的总部，并且经过多次修缮。

从上世纪50年代开始，克莱斯勒大厦几次易手。最近20年的易手包括：

1998年，纽约房地产开发商Tishman Speyer和旅行者保险集团（Travelers Insurance Group）以2.3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦。

2001年，美国亚特兰大的一家投资基金TMW以3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦75%的股份。

2008年，阿联酋主权基金——阿布扎比投资委员会（Abu Dhabi Investment Council）收购了TMW在克莱斯勒大厦上的全部股份以及Tishman Speyer拥有的部分股份，合计90%。

今年1月9日，《华尔街日报》报道称，克莱斯勒大厦正式挂牌出售。

3个月之后，阿布扎比财团就找到了买主。3月8日，纽约当地的房地产媒体The Real Deal援引消息人士称，阿布扎比财团与美国地产投资商RFR达成了协议，转让在克莱斯勒大厦上的全部股份，另外10%仍为Tishman Speyer所拥有。

3月9日，路透社消称，奥地利最大的私人房地产公司Signa已与美国地产投资商RFR达成协议，合资收购阿布扎比投资委员会持有的克莱斯勒大厦90%股份，以及旁边一座金字塔顶的建筑。而价格低得惊人，只有1.5亿美元。

华尔街日报预计，阿布扎比财团对克莱斯勒大厦的投资远不止8亿美元。因为大楼年久失修，阿布扎比财团还投入了数亿美元的维护成本。

地价一路飙升 房子出租困难

为什么在寸土寸金的曼哈顿，这样一栋标志性建筑的价值不仅不增长，反而贬值幅度如此之大？

事实上，阿布扎比投资委员会不计成本地甩卖大厦，正是因为克莱斯勒大厦不仅不赚钱，还是一个巨大的负担。

克莱斯勒大厦所占的土地归属于一所名叫库伯联盟学院的私立大学，每年，克莱斯勒大厦都要向大学支付租金。但2019年 ，这块土地的租金大幅上涨，从2018年的775万美元涨到了3250万美元；到2028年，还将增涨到4100万美元。

但另一方面，克莱斯勒大厦很难通过收房租来弥补猛涨的地租。目前，大厦里的租户包括创意艺术机构（Creative Arts Agency）、办公空间（Spaces）、以及律师事务所Moses & Singer等，租金是50~60美元/平方英尺。按这栋77层的大厦一共120万平方英尺算，一年能收6000万美元到7000万美元房租。

不过，这样算账，还是太乐观了。因为，克莱斯勒大厦的办公室根本就不好租出去。

据美国房地产分析机构Cushman&WakeField数据显示，2018年第四季度，克莱斯勒大厦的空置率约为19%，远高于其所在的曼哈顿中城区11.3%的平均水平；而中城区商务楼平均空置率还要高于曼哈顿9.2%的总体水平。

地价不断上涨，办公室租不出去。这是曼哈顿中城区写字楼共同面临的问题。这里的写字楼基本都有50年的历史，它们一方面受到电子商务的冲击，另一方面，曼哈顿上西区新楼林立，吸引走了不少大企业。

不过，CNBC分析称，历史悠久也是曼哈顿中城区房产最大的卖点。比如，谷歌、脸书等互联网企业，也都将办公室安排在百年历史的建筑中。

每日经济新闻综合华尔街日报、The Real Deal路透社、CNBC等

2019年前两月，全国主要城市受监测的新房及二手房市场普遍出现量价双跌。尽管局部城市小幅回暖，但是业内人士分析认为，就全国房地产市场而言，未来预期整体向稳。在地方政府的精准化调控作用下，一方面难以大面积上涨，另一方面也预防出现暴跌的可能性。

前两月楼市成交量普遍下降

3月11日，易居房地产研究院发布的2月份全国40城住宅成交数据显示，2019年2月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降39%，同比下降13%，创近4年同期新低。其中，一线城市成交面积环比下降48%，同比增长33%；二线城市成交面积环比下降41%，同比下降12%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降20%。

2月份，受监测的40城市累计成交面积同比增速与1月持平。易居方面认为，考虑到内部环境，全国性的调控政策短期内不会放松，判断出该成交曲线在经历2月份的大幅跳水后还将继续下滑。

和成交量持续走低相一致的是，住宅市场的成交均价涨幅也在持续收窄。3月初，根据中指百城价格指数系统对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年2月，全国百城（新建）住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月收窄0.12个百分点。

中指院相关负责人分析认为，综合2019年1-2月份的市场情况，从供应方面来看，由于受春节假期影响，开发商推盘节奏放缓，热点城市推盘数量有所下降，市场整体去化效果一般。需求方面，各线城市成交量均有所下调。价格方面，百城住宅均价环比涨幅继续回落，绝大多数城市价格变化在1%以内。

不仅如此，二手房的市场行情和新房市场类似。2月份，易居方面监测的北上广深等10大城市二手房成交量为2.9万套，环比下降40.9%，同比下降7.1%。从环比下降四成来看，成交量主要是受春节因素影响；从同比来看，2月同比降幅较1月扩大了0.7个百分点，2019年前两个月二手房市场依旧低迷。

易居研究院研究员沈昕表示，结合当前的市场成交情况，预计2019年上半年40城市成交量将继续萎缩。“分城市类别看，一线城市由于目前成交量已经处于低位，有望开始企稳；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。”

局部市场难改整体降温趋势

近两周，局部市场出现楼市回暖消息。例如，南京部分项目开盘当天实际到访量多达3000人。苏州节后首场土拍参拍房企数量明显增多，成交的土地溢价率上升，竞拍时间和轮次较之前均有明显增加，这与前期底价成交乃至流拍也形成了强烈反差。此外，环北京的河北燕郊也出现了房价上涨的消息。

随之，部分潜在购房者对市场预期发生了微妙的变化，有市场观点认为节后房地产市场渐有回暖征兆。尤其是那些市场早期已处于持续调整过程的核心一二线城市，楼市、地市皆有微幅转暖迹象。

以燕郊为例，中原地产首席分析师张大伟分析表示，燕郊是过去两年全国房地产市场跌幅最严重的地区，也是全国调控见效果城市的风向标，很多人非常关注燕郊。

“燕郊房地产市场本身的确出现了一些市场利好，包括最近的京津冀一体化、地铁建设的预期等。此外，春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量的购房客户。”张大伟说，“燕郊的情况主要是在房价前期下跌的基础上，叠加很多人对政策放松的预期心理。同时，包括燕郊在内的‘北三县’近几个月利好不断，也的确给了购房者信心。”

在他看来，“虽然年后燕郊的房价出现事实性的上涨，但是从政策层面来看，限购政策要求依然相对较严格，所以预计燕郊市场不会有太明显的变化”。

上述中指院相关负责人也分析认为，目前部分地区的部分自住型购房者在市场调整到一定程度、政策进行了结构性优化、企业进行了适度让利和采取减轻购房者负担的策略后，确实在一定程度上缓解了购房压力，局部市场微幅回升也是正常合理的现象。

“但是，目前的局部市场变化受节后效应、供给端影响成分更多，受需求端变化影响较少。因此，局部难向整体扩散，可持续性也仅存在部分前期调整较充分的区域。”该人士指出，从全国市场来看，成交量区域分化明显，二三线代表城市仍在降温。根据中指研究院选取的全国50个重点城市成交数据初步统计结果显示，2019年以来市场成交回调，2月同比降幅超两成，尤其是二三线代表城市降温明显。

政策精准调控 市场预期向稳

“因此，2019年楼市整体仍处于阶段性盘整过程，各线城市仍将延续持续分化的市场格局，一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大的调整压力。”上述中指院人士分析认为。

2018年全年，地方城市先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地扼制了投资投机需求，房价涨幅逐渐收窄。2018年末，住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，在业内普遍看来，“稳”将成为2019年房地产市场的主基调。

事实上，前两月以来多个地方城市出台了以房地产市场稳健运行为目的的微调性政策。例如，赣州市赣县区发布停止特价房销售通知，要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批，3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。此外，安徽合肥也加强“降价房”的市场监管，对大幅降价影响当地整体房地产市场的楼盘项目停办相关楼盘预售许可证。

“总的来说，稳定市场肯定是要双向调节，一方面防止房价大涨，同时也防止暴跌。”张大伟分析表示，最近以来，地方城市针对2019房地产市场全年的政策基调密集公布，大部分省份都明确提及稳地价、稳房价、稳预期。“整体来看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。”

针对未来的房地产政策走向，戴德梁行北中国区研究部主管魏东分析认为：“2019年，稳经济稳房地产将是政府的主要工作目标。在此前提下，整体市场仍将保持稳定。”

魏东认为：“由于中央政府将房地产的调控权力下放给了地方政府，因此预计在2019年我们将会看到一些城市将对原有的调控政策进行适度的放松。但同时，由于中央强调了要‘夯实城市政府的主体责任’，因此地方政府对于当地房地产市场的走势将会承担更大的责任。”

在市场趋势方面，易居研究院研究员沈昕表示，在“因城施策”背景下，各地政府根据市场运行实际情况稳步优化政策体系。预计未来，房地产市场整体将继续平稳运行，但各线城市市场将延续分化。具体来看，一二线城市有望低位企稳，部分三四线城市将面临一定去化压力。

新华社北京3月11日电 日前，国家印发《关于压缩不动产登记办理时间的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》提出，2019年底前，流程精简优化到位，全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争分别压缩至10个、5个工作日以内；2020年底前，力争全部压缩至5个工作日以内。

《通知》提出了三项主要任务。一是推动信息共享集成。建立部门间信息共享集成机制，打破“信息孤岛”。有关部门和单位应当及时提供不动产登记相关信息，与不动产登记机构加强协同联动和信息集成，2019年底前实现互通共享。能够直接通过共享交换平台提取的材料或信息，不得要求申请人重复提交。夯实不动产登记信息基础，加快存量数据整合与质量提升，开展地籍测绘等补充调查工作，推进不动产登记信息平台与政府统一的数据共享交换平台有序衔接。推行“互联网＋不动产登记”，建立不动产“网上（掌上）登记中心”，构建“外网申请、内网审核”模式，实现服务企业和群众零距离。

二是推动流程集成。通过信息化手段整合集成业务流程，在政务服务大厅或不动产登记大厅设立综合受理窗口，统一受理各相关办理事项，实现信息化技术支撑的“一窗受理、并行办理”。取消不必要环节、合并相近环节，将登簿和制证环节、缴费和领证环节合并，不动产继承登记（非公证）办理中，公示与审核环节并行开展。精简申请材料，优化测绘成果获取方式。能够直接提取利用测绘成果的，不得另行要求当事人开展测绘和权籍调查。

三是推动人员集成。不能马上实现信息共享集成和流程集成的，可通过集中办公实现便民快捷。在政务服务大厅设立综合受理窗口，统一受理各相关办理事项、一次性收取所需全部材料，人工分发各相关部门分别办理，同一个窗口发放办理结果。

《通知》要求，各省级人民政府要加强统筹协调，指导本行政区域内各市县结合实际制定具体实施方案。各级自然资源部门要强化对改革情况的跟踪指导，适时进行专项检查，对工作推进不力、进度滞后的地方及时督促整改。

本报记者 杜雨萌

易居房地产研究院3月11日发布《2月全国40城住宅成交报告》显示，2019年2月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降39%，同比下降13%。其中，一线城市成交面积环比下降48%，同比增长33%；二线城市成交面积环比下降41%，同比下降12%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降20%。

昨日，上海易居研究院研究员沈昕对《证券日报》表示，今年的《政府工作报告》中，对房地产市场作了新的定调：“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”结合2018年年末住建部“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，2019年“稳”将成为房地产市场的主基调。预计上半年40城成交面积将继续萎缩。

数据显示，2月份4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降48%，同比增长33%。

18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降41%，同比下降12%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降51%，同比下降27%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降21%，同比增长14%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比下降45%，同比下降18%。

18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降20%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降39%，同比下降14%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降24%，同比下降24%。

沈昕表示，对比历史数据，今年2月份4个一线城市的成交面积同比均有不同幅度的增长。一线城市的总成交面积同比增长33%，但目前绝对值仍处于2014年以来的较低位。本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从近几个月成交量走势及今年前两个月的同比增幅来看，一线城市成交量开始企稳。

2月份二线城市中东部二线城市成交同比下降，降幅较大，经历2018年11月和12月的翘尾行情，2019年1月和2月东部二线城市成交量再次下降，从目前走势来看，还难言低位企稳。中部二线城市成交同比小幅增长，从同比增速曲线来看，增速已连续三个月收窄，未来几个月还将进一步收窄直至进入负区间。其他二线城市成交同比小幅下降，从同比增速曲线来看，增速已连续四个月收窄，目前已进入负区间。

沈昕称，考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松，且外部国际环境复杂多变，预计2019年40城累计成交面积同比增速在年初大幅跳水后，还将继续下滑。

中国社会科学院财经战略研究院研究员 杨志勇

2019年的“两会”，关于税的最重要议题有两个，一是总体性的减税降费；另一个是具体的稳步推进房地产税立法。减税降费规模近2万亿，积极财政政策加力提效，毫无疑义。房地产税立法一事则基本上是每次只要一提出，都会受到社会的高度关注。不同人基于不同的信息和不同的利益考量，审视这件大事。自从2013年十八届三中全会确定“加快房地产税立法并适时推进改革”之后，社会各界对房地产税的预期已经转变为房地产税是躲不过去的，关键是它什么时候来和以什么样的方式来。对于决策者来说，这就是房地产税制方案的设计和实施的战略选择问题。

谨慎对待房地产税可能带来的短期房价影响

随着税收知识的日益普及，对于房地产税与房地产价格的关系，人们知道得越来越多。越来越多的人放弃了通过房地产税来调控房价的想法。房地产税也不见得就一定是住房制度不可或缺的组成部分。住房制度应该要保障所有人都有可住的房子，对于不能通过商品房市场来加以解决的个人（家庭），保障性住房当应起到托底作用。不同时期不同社会对于保障性住房的覆盖比例和形式会有不同的需求，相应地形成不同的保障性住房模式。

各地所实施的商品住房限购在特定时期抑制了当地的商品房的需求，对于稳定房价起到了一定作用，但限购也意味着政府认可商品房是短缺品，有资格购买商品房的个人（家庭）购买商品房基本上不用担心房价下跌问题。从上个世纪90年代末福利分房制度改革以来，商品房价格从总体上看是稳步上升的且某个时间段可能迅速上升，虽然不排除局部地区房地产价格下跌。房价问题与土地供给制度有密切关系，只要土地供应足够多，那么房价上涨的压力就会缓解，甚至下降也不是不可能的。中国人口多、城市土地少，但现在城市住房供应以公寓楼为主，释放出大量土地，土地供应总体上看是完全可以保证的。这就是说，通过市场力量是有办法让房价下降的。

住房价格持续较快上涨和货币供应量也有密切关系。M2与GDP之比在世界上处于较高水平，多发的货币在很大程度上为价格高昂的住房所吸纳，才有了相对较低的消费者物价指数（CPI）。如果房价真得大幅度下跌，那么这些多出来的货币会不会挤入其他市场，从而造成其他商品价格上涨呢？这样的问题不能不加以关注，毕竟货币如水，总是要流到它应该去的地方。倘若如此，CPI就可能“报复性”上涨，这样的话，如何保持币值稳定就是一个大问题。

所有购买了商品房的个人（家庭）都不愿意接受可能是自己最大笔财富载体的住房总价缩水，他们就可能要求退回预购的住房，或要求开发商赔偿，或对按揭贷款条件提出新的要求。房价稳定性，哪怕是名义价格的稳定因此显得特别重要。对于与个人（家庭）收入水平相比价格较高的房价问题的解决，最好的办法是提高个人（家庭）的收入水平而让房价保持相对稳定。

从长期来看，开征房地产税的国家都经历了房价持续上涨的过程，房地产税从长期来看不会让房价下跌。从国际上看，房地产税通常以评估价为基础征收，地方政府通常也没有动力让房价下降。2011年1月28日重庆和上海两市试点的个人住房房产税，虽然不是标准意义上的房地产税（不是以房地产的评估价值为基础征收，也不是普遍征收，而只是对一小部分住房征收），但从试点以来，两市房价也是持续上涨的。

房地产税的支付能力问题

中国目前的情况很特殊。住房来源的多样性，决定了房地产税开征所带来的影响不同于一般市场经济国家。购买商品房，通常是个人（家庭）有了购买力之后才会买，但中国有相当部分的商品房是从福利房转化而来的，业主拥有住房所支付的货币相对于当前的房价基本可以忽略不计，现在价值百万千万元以上的住房可能只是花了几万几十万元就得到了。没有商品房的购买力，却拥有了商品房，而且在获得商品房之后，他们的收入水平并没有跨越式上升，结果是住房评估价与个人（家庭）的收入之比严重不合理。

且不说这些福利分房的受益者。十多年前购买商品房，所支付的总价较低，但过去的十多年，房价快速上涨，买房者的收入水平如果没有同步上升的话，他们同样面临一个问题，即住房评估价与个人（家庭）的收入之比严重不合理。在北京西北四环，十多年前一平方米五千元左右的价格，而今可能超过一平方米十万元，如果个人（家庭）收入没有跨越式上升，那么情形与福利分房的差不了多少。

以上两个群体有多少人，所涉住房面积和评估价有多大，都是必须注意的问题。这样的群体属于即使很想支付房地产税，也可能面临没有能力的约束。他们的问题是，也愿意支付税收，但确实支付能力有限。

经常会有人提议，给每个人一定面积的免征额，以换取房地产税的开征。问题是，不同地区的住房价格差异很大，同是一平方米，市中心与远郊区的价格差距可能达到二十倍以上，这样的设想只会带来新的不公平。这样的政策选择对居住在市中心的个人（家庭）来说是一种优惠，但问题是，城市规划的目标是要让更多人居住在市中心吗？我们没有理由让世世代代居住在市中心的个人（家庭）搬迁，但他们祖传的住房评估价实在太高，他们的收入水平又很有限，这样的问题如何解决？如果一个人（家庭）同时在市中心和远郊区都有住房，那么究竟应该免哪里的面积呢？免面积的思路转到免金额上来，例如给每个人30万元的免征额，但新问题还是会出现，市中心的个人（家庭）会抱怨负担还是很重。可见，无论是免面积还是面金额，都需要认真研究其中隐含的问题，未雨绸缪，做好对策。

不少人只是用大城市思维来思考房地产税开征问题，大城市特别是特大城市一个人（家庭）拥有一两套商品房已经不容易，拥有多套住房的毕竟是少数，当然这不能排除拥有几十套几百套（座）住房的个人（家庭），因此以为免除一套两套纳税就可以解决问题。实际上，在三四线城市，有三四套甚至更多住房的家庭不少，免除一两套之后，他们还可能要缴纳房地产税。自住房地产本身不会有现金流（非自住房现在就有房产税等多种税要缴纳），如果要纳税，业主可能就必须要出售住房，那么在当下经济下行压力较大的条件下，对房地产市场的影响也需要认真评估。

不少人希望在房地产税推出的早期，只是对少数住房课税，如同重庆和上海，这不失为一种立法思路，也会大大缓解征税的压力。但问题依旧在那里，如果不是按照评估价征税，那么这样的房地产税如何保证公平？如果按评估价征税，那么业主能负担得起吗？有人会说，交不起可以先记账，等去世后再算总账，这种说法很不负责任，会将房地产税开征导向税收伦理问题。国人总是希望有点财富留给子孙后代，结果是人一死房子就要拍卖，显然这对社会稳定是极其不利的，也不利于房地产税立法的顺利进行。

我们不能为了征税而征税。在许多时候，我们需要回到房地产税立法的初衷上来，我们到底是因为什么需要房地产税的。能够找的理由只有一个，为地方公共服务融资。为了让房地产税立法更加稳步，我们不能不考虑可能的各种社会反应。

立法过程当成为一个重要的讨论平台

房地产税开征或立法消息，每次一出来，甚至是一有风吹草动，就有明显的社会反应。房地产税的预期问题不能不解决。房地产税开征，在一定程度上有点像高高的堰塞湖，怎么防范化解风险呢？只有当人民能够坦然面对，只有当人民能够接受这样的税的时候，房地产开征的条件才会具备。经常会有人讨论房地产税开征的理由何在，土地在增值，房子在贬值，但地又不是自己的，税基评估的是土地还是房子？要消除这些疑问，房地产税立法中就必须对这作出回应。

理性的做法是将房地产税立法作为一个平台，让公众可以充分地表达意见，毕竟开征房地产税的目标不只是税收收入本身，我们有更加宏伟的目标——人民的美好生活。只有在更有利于人民美好生活目标实现的前提下，房地产税的开征才不是什么问题。

本报记者 辛继召 深圳报道

导读

民生银行深圳分行自3月8日起首套个人住房贷款利率调整为基准上浮5%，二套个人住房贷款利率调整为基准上浮10%。

近日，包括深圳、杭州等多个城市在内，房贷利率开始松动下调。

如，深圳主要银行将首套房贷利率调整为基准利率上浮5%，二套房贷利率调整为基准利率上浮10%。杭州首套房利率也下调。

根据央行数据，个人住房贷款利率自2014年三季度开始进入最新一次下降周期，加权平均利率从6.96%一路下降至2016年四季度的4.52%，随后房贷利率开始反弹，至2018年四季度反弹至5.75%。

多地下调房贷利率，与央行去年多次降准后，银行间市场资金宽松有关，一些银行也相应下调内部资金转移定价。1月信贷快速投放后，传导至资产端定价、息差面临储备项目不足，利率下调压力。

业内预期今年按揭贷款有望加快。某些城市也会根据自己的供求情况、房地产市场走势，对房地产政策采取一些相应的调整，主要方向还是支持首套房和刚性需求。银行今年在这一领域有望加大配置。

不过，房地产贷款监管仍在分类监管。3月9日，银保监会副主席王兆星指出，对于房地产贷款也要视情况区别对待，“既要继续保障住房贷款的基本需要，同时也要对投机性贷款严格控制，房地产金融仍然是防范风险的重点领域。”

房贷利率下调

自去年末以来，个人住房贷款（简称房贷）利率利率开始逐渐下降。

具体来看，深圳、杭州等多个城市持续下调房贷利率。21世纪经济报道独家报道，深圳主要银行的个人住房贷款利率已于近日下调。其中，五大行的首套房贷利率已经调整为基准利率上浮5%，二套房贷利率调整为基准利率上浮10%。此外，其余多家银行也有调整，部分银行称优质客户可以做到基准利率。例如，民生银行深圳分行内部人士告诉记者，自3月8日起，该分行首套个人住房贷款利率调整为基准上浮5%，二套个人住房贷款利率调整为基准上浮10%。

另外，杭州多家银行下调首套房贷利率上浮比例，部分银行新房首套房贷款利率最低仅上浮至5%。

据融360数据，全国首套房贷款平均利率在2018年10月-11月达到顶点，为5.71%；此后开始下降。至2019年1月，首套房平均利率降至为5.66%，相当于基准利率1.155倍，环比上月下降0.35%，仍高于2018年1月的5.43%。二套房贷款平均利率连续三个月出现回落，至1月为6.02%，较上月回落2BP。

深圳楼市有部分回暖迹象。一位地产中介人士指出，过去一年其所负责片区待售房源增加比较多，但房价几无下跌，处于僵持。2月、3月一些购房客入手、二手楼库存去化比较快，和新版个人征信打击“假离婚”有一定关系。

近日，一份未经证实的新版个人征信材料在网上流传，称新版个人征信最快2019年5月试运行，夫妻双方共同买房，新版征信要求夫妻作为共同借款人，双方的征信均要体现负债，导致离婚了之后无法低首付（一般首套房三成首付）买房。

从全国看，前2月居民消费贷款减少，唯独以房贷为主的住户部门中长期贷款新增。

考虑到春节因素，将1-2月数据综合起来看，以房贷为主的居民中长期贷款，是今年前2月住户部门贷款新增的主要来源。根据央行3月10日发布的统计数据，2019年前两个月，人民币贷款增加4.11万亿元，同比多增3748亿元。分部门看，住户部门贷款增加9192亿元，同比少增0.26万亿元；其中，以消费贷款为主的住户部门短期贷款减少3亿元，同比少增2640亿元；以房贷为主的住户部门中长期贷款增加9195亿元，同比多增65亿元。

而在2018年，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。

利率下降源于资金宽松

对于房贷利率下调，银行业内人士多将其归因于资金面宽松。

自2018年初以来，央行已多次降准，释放流动性，市场预期央行2019年仍将有降准动作。

以十年期国债利率观察，过去年一年多，十年期国债利率下行了70多个基点，从4%降至当前3.15%的水平。

3月7日，一位股份行华南分行人士表示，自去年7月以来，该分行业务部门从总行资金部门拆借的内部资金转移定价（简称FTP）不断下降，目前FTP已经下降到大约4%。资金定价下降的原因是去年7月以来央行多次降准。

7日，一位华南农商行行长表示，农商行在监管上面临“贷款不能出县、资金不能出省”的限制，该行实际上当前并不缺少存款等负债来源，当地乡镇、农民等在该行的存款也不能像国有大行一般在全国调配，当前面临的仍是“资产荒”，缺乏优质的对公贷款对象。

对银行而言，按揭贷款利率虽然远低于消费贷款，但此类贷款不良较低、资产保全和处置相对容易，安全性较高。

有银行业分析师认为，银行下调房贷利率反应出资产端有效需求不足的压力，在流动性宽松环境下，按揭贷款仍然是银行积极争夺的优质资产。经历1月份信贷的快速投放后，银行储备项目消耗较多，短期或面临储备不足的情况，市场上优质的项目争夺或加剧，定价及息差在一季度下行压力加大。

3月11日，民生银行首席研究员温彬认为，今年按揭贷款有望加快。房地产调控政策坚持因城施策，一些城市也会根据自己的供求情况、房地产市场走势，对房地产政策采取一些相应的调整。近期一些城市首套房贷利率、税费有一些调整，总的方向还是支持首套和刚性需求。银行今年在这一领域有望加大配置。

一位大行分行人士认为，经济下行压力，对房价是“利空”的。但也有“利好”，即是宏观政策松动，住房按揭贷款利率下调，从当前的基准利率上浮10%-15%回到基准利率，是可以预期的。