中新网客户端北京3月8日电 （记者 邱宇 程春雨）最近，一则楼市消息在网上热传：“上海个人出售房屋增值税附加税税率由11%下调为6%。”

这是真的吗？这项税率变化对购房价格有多大影响？除了上海，北京、广州、深圳等城市的政策有没有变化？中新网记者均进行了核实。

多个城市增值税附加税减征

记者咨询多个城市税务局客服了解到，上海、广州、深圳等地下调了房地产交易中涉及的增值税附加税。北京市税务局客服则表示，尚未收到降税的确切消息。

个人出售住宅时，上海的增值税附加税税率从11%降到6%；深圳从12%降到6%；广州从12%降到6%。基本都是减半征收。

北京市税务局客服称，“小规模纳税人”的增值税附加税税率可以减半，但“个人”算不算小规模纳税人，还有待进一步确认。

增值税附加税减半≠增值税减半

增值税附加税是附加税的一种，是基于增值税而产生、按增值税税额的一定比例征收的税。通常包括城建税、教育费附加、地方教育附加等。

买卖二手住宅时，如果房屋产权取得不满两年，增值税和增值税附加税都是卖方需要缴纳的。

它是怎么征收的呢？先计算出增值税的税额，然后在此基础上乘以一定税率，得到的数值就是增值税附加税。

也就是说，这次多地下调的是增值税附加税，而并非增值税本身。

经记者核实，北京、上海、广州、深圳四个城市的增值税税率都是5%，并没有降低。

出售400万房子，能省1万多元

我们以深圳为例，来看一下增值税附加税税率下调之后买卖住宅能省多少钱。

假如在深圳出售一套网签价为400万、不满两年的二手房，原先需要缴纳的增值税和增值税附加税综合税率是：5%+5%×12%=5.6%；而今降至5%+5%×6%=5.3%。

因此，原先需要缴纳的增值税及增值税附加税为21.33万【400÷（1+5%）×5.6%】；而今只需要缴纳20.19万【400÷（1+5%）×5.3%】。

也就是说，税率下调之后，卖房时可以少交1万多元。

为何要减半征收？

记者从采访的多地税务部门客服了解到，与此前多地下调出租住房的征税税率一样，上海、广州、深圳等地房地产交易中涉及的增值税附加税下调，均是在落实财政部和税务总局发布的一则通知。

为贯彻落实党中央、国务院实施更大规模的减税降费措施的决策部署，财政部和税务总局1月17日发布《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》。

通知明确提出，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

记者注意到，上海、广东、山东、湖南等地均已经宣布，自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

业内：预计其他城市或跟进减税

“这一政策对楼市来说，直接影响不大，因为只减少了小部分交易税费。”中原地产首席分析师张大伟说，但在当前楼市出现部分区域轻微企稳与回暖的情况下，对市场有一定的心理影响。

他认为，预计后续全国其他城市针对增值税附加税也会有不同程度的减征，幅度或与上海、深圳、广州接近。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在房地产市场中，大家最关心的税费主要是增值税、契税和个税，这是较大的税种，大额税种的相关政策如果没有调整，那么增值税附加税等小额税种调整的意义其实有限。

“不过有一点是明确的，即税费成本的降低是今年的重点问题，对于降低房屋交易成本和刺激房屋交易，都是有积极作用的。”

新华社北京3月7日电（薛宇航、王优玲）记者从住房和城乡建设部了解到，近年来农村危房改造工作取得了实质性进展，截至2019年3月，超过600万建档立卡贫困户完成了危房改造。

住房和城乡建设部日前会同国务院扶贫办召开全国农村危房改造脱贫攻坚工作电视电话会议，住房和城乡建设部副部长倪虹、国务院扶贫办副主任欧青平出席会议并发表讲话。

会议指出，各级部门要把住房安全放在工作首位，确保改造一户，安全一户，改造一栋，安全一栋。在危房改造工作的具体落实阶段，各部门要加强协同配合，明确责任，如期为贫困户提供有安全保障的住房。

会议肯定了各地部门和广大基层工作人员的工作，勉励相关职能部门进一步加大工作力度，因地制宜解决农户居住安全问题，为2020年农村人口实现全面脱贫打下良好基础。

今年政府工作报告有关房地产市场的表述，要对照着来读。

关于去年房地产调控的表述是：改革完善房地产市场调控机制。

关于今年房地产工作的表述是：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

当然，大家关注的还是对今年房地产工作的部署。这里，我想将上面的表述与2018年12月中央经济工作会议的有关表述来对照一下。

会议决定是这么说的：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

我个人最感兴趣的是后两句：“夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。它与今年政府工作报告的有关表述几乎是一致的。这也正是政府管理和调控房地产市场的重心所在。

关心房地产市场的朋友应该注意到了，2016年10月以来的此轮房地产调控，实际上是在构筑两个体系：一个是属于市场化商品房的体系，一个是属于住房保障体系。

市场化商品房，按照市场经济理论，是交给市场自行调节，但我们有特殊的国情，尤其是商品房，它不仅有居住、消费属性，而且在过去多年表现出了很强的投资属性，所以不能放任给市场自行调节，有形之手还得费心。这就是限购限价的必要性所在。什么时候有形之手能够退出并基本交给市场自行调节呢？房地产市场健康发展长效机制基本建立以后。从目前来看，还需要一段时间。

住房保障体系，毫无疑问，是各级政府要做的。应该看到，1998年取消住房实物分配、实行住房商品化以来，政府部门在建设保障住房方面，作出了巨大努力。我们不能因为过去10多年房价的上涨，就无视政府部门的投入。

尤其是最近几年，我国棚户区改造、租赁住房建设大幅增长。以棚改为例，从2015年开始，我国实施了棚改三年计划，2015至2017年完成棚户区改造1800万套。而2018年～2020年还将改造各类棚户区1500万套。租赁住房建设方面，各地更是极端重视，投入和建设规模到了前所未有的高度。

将住房市场体系和住房保障体系分立出来，是管理和调控房地产的正确做法。请注意，中央经济工作会议和今年政府工作报告的有关表述，前面各有一句话，分别是“夯实城市政府主体责任”，“落实城市主体责任”。也就是，强调城市政府在建立、完善住房市场体系和住房保障体系的主体责任。

回顾早期的房地产市场调控，业内印象比较深刻的，是“国五条”、“国八条”之类。这些调控政策是全国性、刚性的，但因为房地产市场具有很强的区域属性，冷热不均，适用于一个城市的政策，对另一个城市未必适用。因此，此轮调控强调“因城施策”、“一城一策”，是更符合实际情况的精准调控。

这就落到了城市主体责任上面。整体来说，2016年以来，“房住不炒”的原则已深入从业人员乃至购房者的意识之中，成为一种社会共识，商品房去投资化取得了很大成绩。但在发展房地产市场尤其是促进房地产市场健康发展方面，仍有许多细致的工作要做。

中央政府主管部门一方面制定原则、把握方向，一方面对实施过程保持监督、监测，而将具体工作交由城市一级根据实际情况来应对、调整，准确性、效率可能更高。由此，去年底少数城市对此前的楼市调控政策进行适当的微调，是正常的，不应大惊小怪。

如你所知，去年下半年以来，房地产市场步入调整轨道，有些城市，特别是三四线城市，商品房成交清淡，土地出让亦不理想。客观而言，不少城市对土地财政的依赖度仍然偏高，有人担心，这些城市会不会因此放松调控，从而引发当地楼市的反弹？

这个担心是不必要的。前面说了，主管部门一直保持对各地尤其是热点城市房地产市场的密切关注，包括楼市关键指标的监测，在大数据已很发达的今天，如果发现异常，主管部门应该会发出提醒、警示的信号，严重者会进行约谈。

更重要的是，此轮调控以来，中央对管理和调控房地产市场的关键词是“稳定”。比如，前面引述的今年政府工作报告就提出，促进房地产市场平稳健康发展。无论是稳定，还是平稳，就不能是大起大落，尤其是房价。如果大起大落会怎样？可能被问责。

我在以前的文章里已经多次讲过，虽然有些朋友对投资性购房有强烈的偏好，但房地产投资获得丰厚回报的时期已经过去了。楼市严厉的行政性限制，在冻结流动性的同时，是为建立房地产长效机制争取时间。更不用说，房地产税立法正在稳步推进。

3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局一纸紧急通知，叫停了区内所有“特价房”销售，且自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

当日下午，《每日经济新闻》记者向赣县区某在售楼盘咨询价格时，其销售人员竟然在网上公示价格的基础上，把卖价直接上浮了800元/平方米。

紧急叫停“特价房”

通知称，“为维护房地产市场健康稳定发展，我局对近期赣县区所有企业的特价房销售情况进行整顿。”

整顿内容具体为：1.所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批；2.自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案；3.所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。

关于该通知的真实性，《每日经济新闻》记者从赣县区住房和城乡建设局相关工作人员处得到确认，目前辖区所有房企均按照通知要求执行。而关于更详细的执行细节，该局综合股拒绝向记者透露。

当日下午，记者向赣县区部分楼盘核实销售价格时发现，大部分楼盘仍按照公开价格进行销售。而距离赣县区中心区域较远的某楼盘，在不同的购房平台上公开均价为5300元~5400元/平方米。当记者向该楼盘置业顾问咨询价格时，其表示，“网站上公开的价格已经不能卖了，现在的均价是6200/㎡，近期都不会推出特价房。”

易居地产研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析认为，“从通知内容可以看出，此前执行的特价房政策，很可能在价格方面引起了很多问题，比如说特价房销售容易引起很多业主不满，甚至特价房会成为内定房，也影响交易的公平。另外特价房的楼盘供应，也可能影响市场预期，导致其他住房交易困难。”

而对于此项政策背后的信号意义，严跃进认为，对于一些刻意降价、盲目降价干扰市场预期的行为，房管部门也会制止。

房价连续下跌数月

《每日经济新闻》记者注意到，赣县区在2016年12月28日年才正式“撤县立区”，成为赣州市的第三个行政区。随着本轮房地产市场板块轮动，赣州市作为三线城市也经历了一轮大幅度上涨和调控后的下跌。

中国指数研究院发布的百城房价数据显示，赣州市整体房价仍保持小幅上升态势，2019年2月，赣州新建住房均价8215元/平方米，环比上涨0.66%。

随着2017年7月赣州市限购政策出台，章贡区、赣州经济技术开发区、蓉江新区等被纳入限购范围，不限购的赣县区则吸引了不少外溢的购房需求，一时间成为投资置业的热点区域。

随着调控政策的逐渐收紧，市场观望情绪浓厚，去化速度开始减慢，开发企业资金承压，纷纷选择通过降价加快去化速度。

《每日经济新闻》记者查阅安居客相关数据发现，赣县区房价自2018年10月达到最高值后，便一路走低，至今已连续下跌5个月。

同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示，“当前楼市调控已现成效，市场预期在下行、成交量在下行，价格在下跌。那么这个时候其实更多的是关注市场怎么稳定，防止市场快速下滑造成的经济波动，进而影响宏观经济波动。”

“由于近期房企价格策略分化，随着预售许可证的发放节奏加快，预计新建商品房价格还是会出现上涨，这和很多定价成本相对高有关。但如果中介和开发商随意涨价，从销售秩序整顿角度看，也将面临各类管控。”严跃进表示。

新华网北京3月8日电（赖大臣 袁雅锦 王日晨）今年的政府工作报告有多项举措涉及房地产行业，勾勒出养老产业、城市更新等领域的发展前景，为房地产企业的多元化转型提供了方向。

税费减免、资金支持养老产业

近年来，伴随着我国社会逐渐呈现老龄化趋势，养老产业成为了朝阳产业，但行业发展却面临着资产价格贵、用工成本高等现实难题，使当前的养老运营机构大多难以盈利。

今年的政府工作报告指出，我国60岁以上人口已达2.5亿。要大力发展养老特别是社区养老服务业，对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持，新建居住区应配套建设社区养老服务设施，改革完善医养结合政策，扩大长期护理保险制度试点，让老年人拥有幸福的晚年，后来人就有可期的未来。

北京万科养老公司相关人士表示，政府大力发展养老的决心对养老企业来说是极大的鼓励，相关配套政策的不断完善也将更有利于相关市场的发展。解决养老问题，不仅是政府的责任，也是整个社会的责任。

在杭州市运营两家高端养老机构的浙江中大金石集团有关人员表示，养老运营服务企业因行业成熟度不高、产业培育期长，希望能获得低成本的资金及土地资源支持，以及相应的税收减免优惠，真正实现医养结合的发展模式，期待这次政府报告中养老举措的有效落实。

城市更新潜力巨大

一边是城市新增用地逐步减少，一边是城市变得越来越“旧”，进入存量时代，房地产新房开发之路变得越来越窄，城市更新业务逐渐兴起。

政府工作报告指出，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。新型城镇化要处处体现以人为核心，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。

不久前，拥有40年建筑历史的北京朝阳区劲松街道为规划改造该社区的闲置空间和管理盲区特别召开了一次方案大会，积极引入社会资本和外部力量。曾参与劲松改造设计方案大会的愿景集团董事长陶红兵表示，城市更新从更经济、更环保的角度来说，就是要解决居住居民与城市功能间的错配问题，如以往主城区分布众多厂房小区及工人家庭，与新开发的商务区环境匹配不足，并且老旧小区的设施、功能也严重落后于时代，缺少电梯、宽带、现代物业管理，消防设备、停车位不足等问题。

无疑地，老旧小区改造大有可为，既可以让城市面貌焕然一新，又可以让居住的居民提高生活品质。政府出台相应的配套政策，企业出面进行市场化的技术输出，这是城市发展到一定阶段后由增量向存量转变的必经之路。

农村土地加速入市

政府工作报告还指出，推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。

对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等改革试点4年多来，相关试点取得了许多好的经验成果。此次明确提出要推广相关改革试点成果，说明对于“三块地”改革试点经验，已经取得了不少的共识，可进入到推广应用阶段了。

刘洪玉还说，“三块地”改革，虽然是从深化农村改革、促进乡村振兴的角度提出的，但对新时期深化土地使用制度改革，尤其是破解土地二元结构，实现集体所有土地与国有土地权利的均等，具有重要的意义。除了对促进农村发展、促进城乡均衡发展等意义重大外，因为增辟了建设用地的土地供应来源、降低了土地使用成本，对破解当前城市用地面临的难题也具有积极作用。

2019年开年土地市场冷却，2月份成交量跳水。3月7日，易居房地产研究院发布的2月份土地市场成交报告显示，40个典型城市土地市场各项指标均大幅回落。

2月份，受春节假期影响，全国土地市场成交建筑面积大幅下降，40城市土地成交建面同比下降29.4%；土地出让金收入同比下降27.5%。土地成交均价同比下跌11.3%；土地成交溢价率同比下降12.1个百分点。

综合1至2月数据，40城年初以来累计土地成交建筑面积同比下降16.2%；累计土地出让金同比下降20.9%。

易居研究院研究员王若辰表示，2月份，受监测的40个典型城市土地成交建筑面积已连续4个月同比下降。土地成交均价连续12个月同比下跌；土地成交溢价率也维持在历史最低水平。

王若辰分析认为，“各地房企资金压力较大，购地节奏明显放缓，预计2019年上半年成交面积同比增速也将维持在负区间内。”

综合各项指标来看，目前40城土地市场相比去年同期出现明显的降温态势。王若辰表示，“随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温。”

一二线城市购房标准不断升级

更多消费者青睐大户型、大面积、精装修

2018年的房地产市场，投机炒房需求被进一步挤压，房价上涨势头也被坚决遏止。从整体数据来看，去年一、二线城市多数“量缩价平”，成交量维持低位。与此同时，购房者置业需求也发生变化，随着对居住要求的提高，购房者的购房标准也在逐步提升。

克而瑞研究中心报告指出，多数城市购房主力以刚需为主，但部分热点城市投资需求仍然存在，从购房者年龄分布来看，房价较低的城市更受年轻群体欢迎。另外，改善性和“一步到位”需求增多，大面积住宅在不少城市都越来越受欢迎。

购房群体年龄与房价水平相关

在价格偏好上，多数购房者选择购买100万-200万元之间的房屋，但与此同时，总价200万元以上的住宅产品比例有所上升。从整体年龄分布来看，一、二线购房客户的主力是35-50岁的年龄群体，该类群体占比高达四成以上，购买力更强，25岁以下购房客户比例平均仅为8%。克而瑞分析指出，结合各城市房价来看，房价越高的城市，当地购房客户中年轻群体的占比也就越低。

在购房门槛较高的一线城市，30岁以下购房者平均占比20%，其中广州在一线城市中价格水平较低，因而30岁以下购房客户比例达到21%，而价格水平较高的上海，该年龄段购房群体比例则只有18%。

但在二线城市，30岁以下购房者平均比例则达到26%，高出了六个百分点。二线城市由于各自条件不同，在购房者年龄结构上也出现分化。例如，在杭州、苏州等地，由于房价相对较高，且采用较为严格的调控政策，因此年轻群体购房比例相对较低。但在中西部地区的贵阳，30岁以下的购房者群体占比达到40%，甚至25岁以下的购房者占比也达到8%，贵阳较低的购房门槛以及逐渐攀升的市场热度让很多年轻客户提前购房。

大面积、精装修成趋势

在房屋面积和户型选择上，90-120平方米这一面积段最受欢迎，占比达到32%。克而瑞分析称，一、二线城市对于二套贷款认定严格，这使得“一步到位”购房理念被进一步接受。同样地，对于两房和三房户型偏爱比例分别为21%和46%，三房明显更受欢迎。

事实上，即便是在房价水平较高的一线城市，对三房的青睐度也在上升。同时大面积产品青睐比例上升意味着对小户型购买意愿正在下降，以深圳为例，2018年愿意购买三房的比例相较2017年上升了十个百分点以上，但愿意购买一房的比例仅为1%，比2017年下降了近14个百分点。

克而瑞预计，今后各城市购房者对新房产品偏好将继续向中大户型、中高总价偏移。这主要是由于购买力不足的购房者群体退场，再加上中小户型需求转向二手房市场所致。

在装修方面，整体来看有五成左右的购房者愿意购买精装房。目前，多数一、二线城市的新建楼盘已经以精装房为主，对于精装房的接受度也比以往更高。

在广州、上海等地，房地产市场较为发达，推行精装住宅的时间也比较早。其中上海2008年时就已经向全市推广精装修，而广州目前市面上绝大多数住宅产品都属于精装修，新建楼盘毛坯房发售的已经少之又少。

但从整体来看，仍有39%的购房者青睐自己装修房屋，因而更愿意购买毛坯房。克而瑞分析指出，装修偏好的差异和城市房地产市场所处的发展阶段相关，部分城市精装修住房推广较晚，例如武汉、贵阳、长沙、重庆等地，近几年才上升的市场热度带动地价上涨促进精装住宅发展，而在此之前毛坯房一直是市面上主推产品。(记者 葛政涵)

原标题：房企前两月发债抢时间窗口：资管机构年初配置建表 但面临评级缺失

本报记者 辛继召 深圳报道

2019年以来，房企密集发债，发债个数、总量已经远超去年同期，表现在境内信用债、境外美元债同时猛增。

不过，这些债券的募资用途仍多是“借新还旧”。

境内方面，前2月地产信用债总计超1000亿元，远超去年同期241亿元。境外方面，2月至少已有75亿美元债券公告发行，有的美元债利率已超过10%。

市场人士认为，今年以来房企密集融资并不能理解为融资环境整体放松，因为房企发债主要仍是用于借新还旧，用于再融资或偿还到期债务。部分房企美元债券融资利率仍处于高位。今年地产企业债务到期压力较大，中小房企仍面临偿债压力。

有美元债承销人士指出，地产美元债主要还是境内投资人，此外还包括来自新加坡、美国的一些大型资管机构。

对于年初美元债的发行热，该人士指出，除地产企业流动性压力外，年初也是各大资管机构“做资产负债表”的时机。地产美元债备受追捧，“我们刚定价了一笔2亿美元债券，初始定价指引10.5%，最终定价9.950%，缩窄了55bps，收益率曲线有所下降”。

不过，中资美元债一般面临评级缺失问题。根据光大固收统计，中资美元债存量较大的房地产板块的64个境外发行人中，存在标普发行人评级的主体仅31家，主要原因为境外评级的流程相对更长，评级流程可能使企业错过募集的最佳时间窗口，一些企业也很难获得预期评级。

境内发债融资改善

今年以来，房地产企业境内信用债发行猛增，显示其融资环境有所好转。根据Wind统计，2018年1-2月，房地产企业总计发债1078.47亿元，远超去年同期的341亿元。

不过，企业发债一般用于偿还已有借款。例如，上交所3月5日受理建发房地产50亿元小公募公司债，建发房地产截至2018年9月末的资产负债率为78.91%，该笔债券用途全部用于偿还借款。

2月25日，碧桂园发行58亿元小公募公司债获交易所通过。碧桂园2018年9月末的资产负债率92.08%，募资用途拟用于偿还碧桂园控股拨付给发行人合并范围内公司用于偿还银行借款及补充流动资金形成的款项，碧桂园控股在收到归还的款项后，将用于偿还此前发行的熊猫债。

从企业资质看，据国金证券统计，不同评级在筹资端的表现分化明显。AAA级主体在直接和间接融资上均有明显优势，是2018年地产债发行市场回暖的主力。AA+和AA评级企业直接融资规模较2017 年并无大幅度的增长。间接融资方面，AAA级企业融资规模的增长亦远高于其他评级，其在2017年，为弥补债券融资的不足，间接融资量提升显著，而2018 年该趋势有所缓解。

美元债再次火爆探因

3月以来，不到一周时间，就有5只地产美元债发行。

3月3日，正荣地产公告将发行2亿美元、2022年到期的优先票据，年息9.15%计划以票据发行所得款项净额再融资其现有债务。3月1日，合景泰富公告，将申请一笔2023年到期、总额为3.5亿美元、利率7.875%的优先票据，拟将所得款项用于境内及离岸债项再融资。3月1日，华夏幸福公告，子公司完成发行5.3亿美元、利率8.625%，期限2年的高级无抵押定息债券。该公司表示，债券发行有利于进一步改善公司债务结构、拓宽融资渠道，推进公司产业新城建设。

据公开信息统计，2月，至少有10余家地产企业发行75亿美元地产债。

对于地产美元债备受追捧的原因，有香港美元债承销人士认为，美元加息预期下，带动美债收益率预期，与境内债市相比，美元债市回报较高。当下仍是资产荒，大型资管要“在年头做资产负债表”。相较于其他美元债券品种，地产企业“至少还有地”。

此前，地产美元债权融资2017年在调控政策下极其火热，当年发行约507亿美元，为历史峰值。2018年，在美元加息等背景下，地产美元债小幅回落，出现负增长，当年发行497.7亿美元，同比减少1.89%。

2019年，地产美元债再次火爆，多家房企在春节前后密集发行美元债券融资，但其发债目的一般多为“借新还旧”。

例如，3月1日，雅居乐公告，已于2月28日发行于2022年到期、5亿美元、利率6.7%的优先票据，所得款项用于为若干现有负债再融资。

2月28日，旭辉控股公告，将于3月上市2023年到期3亿美元、利率7.625%的优先票据，所得款项用于其现有债务再融资及一般企业用途。2月28日，瑞安房地产公告称，发行总额5亿美元、利率6.25%、2021年到期的优先票据，所得款项偿将于短期内到期现有债务，部分可能会偿还部分初始购买人或其联属公司提供给集团的贷款，并将剩余款项用于一般企业用途。

本报记者 唐韶葵 实习生 胡亦贇 上海报道

近两年，由于股市波动，房企动态市盈率下调明显。

自去年起上市的正荣地产等9家房企中，市盈率在0-13的有六家，市盈率在0以下、14-20和21以上分别有一家，按照港股平均市盈率测算，这9家房企中近七成内房股价值被低估。其中福晟国际市盈率-1.21，是唯一一家市盈率为负值的房企；大发地产市盈率最高，为21.348。

易居研究院研究总监严跃进分析指出，纵观当前房企的市盈率数据，多半是受到大盘的影响，所以股价低迷。

随着2018年年报季的来临，上市房企业绩普遍上涨，此前一直被低估的房企市盈率也出现普涨的趋势。在中金公司日前发布的报告中，统计了17家公司2018年的利润，全部较2017年上升，同比增速合计32%。

不过，2018四季度楼市已明显降温，2019年大概率延续调整趋势，房企业绩将迎来大考。

2018年业绩普涨

在中金公司日前发布的《证券研究报告》中，统计了17家公司2018年的利润，全部较2017年上升，同比增速合计32%，其中中国金茂增速最快，达到85%。又比如，迪马股份在今年1月底发布公告称，公司净利润同比增长达50%-60%；中南建设1月29日发布业绩预告，预计2018年度净利润19.29亿-22.3亿元，同比增长220%-270%。

在已经公布2018年年度报告的房企中，多家房企均呈现利润大增。以中华企业为例，公司2018年净利润为 25.92 亿元，较2017年同期增长 174.21%，其3月7日收市之后市盈率为12.86倍，市值为328.7亿。

对此，同策研究院首席分析师张宏伟分析指出，这存在行业周期问题。2017年房价涨得快，市场好，销售业绩好，导致2018年年报数据表现很好。不过，2018年市场下滑，大部分企业的销售业绩也将随之下滑。目前市面上在售的项目价格也出现滞涨，因此2019年行业下滑是趋势，决定了市值与资本市场表现将有偏差。

一名中小型房企相关负责人对记者表示，近两年内房股平均市盈率均不高，在3-10倍左右，但从房地产行业销售回款、拿地及建安支出、运营费用、债务发行及偿还等现金流活动来看，2019年将面临更为严峻的形势。

一个事实是，房地产行业在2019年内，境内外公司债、ABS 等债券到期量将同比增长逾 50%，达到约 9000 亿元人民币，开发商现金流压力增加；与此同时，有机构预计行业整体现金流风险有所上升：房企账面现金将由 2019 年初约 2.7 万亿降至年底约 2.1 万亿，净负债率将有所提高。

2019年迎大考

但龙头房企资金面压力有限。这从年初多家房企大额度境内外融资获批可见一斑：其实，自从2018年12月，国家发改委支持优质企业直接融资的文件公布后，房企境内发债规模开始扩大，融资环境趋于缓和。2019年1月，房地产行业就有超过7笔企业债发行，包括世茂股份发行超20亿元公司债；富力地产发行总额15亿元的超短期融资券；信达地产非公开发行15亿元公司债券；美的置业非公开发行30.6亿元公司债。发债规模最大的当属金地集团，1月8日晚，金地集团宣布发行债务融资工具，规模不超过200亿元。

记者经过梳理公开信息获悉，房企目前处于一个现金储备充裕的状态：手头现金对短期债务覆盖普遍超 1倍，最高接近 5 倍。此外，受益于行业集中度进一步提升，大中型房企进一步加强现金流。这也印证了今年年初以来，福州、苏州、杭州等强二线城市土拍的热度。

此外，一二线城市政策和基本面都呈向好势头，而三四线城市的政策和基本面都呈变差苗头。一个重要原因在于，三四线城市的棚改货币化只有减量可能,没有增量趋势。业内人士指出，这并不代表三四线城市调控比一二线城市更严厉，而是三四线城市缺乏政策边际变宽松的可能性。

与此同时，今年年初的市场成交并没出现预期中的明显回暖。综合中介机构的统计数据显示，今年1-2 月全国一手房销售面积将出现 10%以上同比下跌，跌幅较2018年12月下滑8%，并且有持续扩大趋势。平安证券研报认为，2018年四季度楼市已明显降温，2019年大概率延续调整趋势，预计2019 年全国销售面积同比降6.9%。

房企利润大考，一个重要因素也在于：尽管2019年投资增速面临回落，但竣工有望回升。考虑到 2017、 2018 年竣工已连续两年负增长，房企不可能无限制延缓竣工期限，从三年 建设周期来看，2016-2018 年新开工持续攀升；再叠加资金面缓解，预计 2019 年竣工有望回升。

供应增加，叠加需求萎缩，2019年房企业绩或将迎来大考。

特约撰稿 朱丽娜 香港报道

导读

去年香港发展物业对该集团基础净盈利的贡献仅为13%，内地发展及投资物业占比则分别为59%、16%。

“去年的经营环境有喜有忧，不同部门的业务也有参差，香港地产、物流部门业绩倒退，而内地的发展和投资物业则成为盈利的主要来源，”3月7日，香港九龙仓集团主席吴天海出席业绩记者会时表示。

财报显示，截至去年12月底，公司基础净盈利同比减少59%，至65.11亿港元，下降主要原因是2017年11月分拆九龙仓置业。若去除此因素，集团基础净盈利同比减少11%。

九龙仓分拆香港的投资物业，包括时代广场、海港城等，并在港独立上市，“新公司未来主要聚焦于香港的收租物业，逐渐退出内地的发展物业。同时，集团的业务分布较为均衡，地产是最大盈利来源，去年香港、内地的收租和出售物业占集团基础盈利近90%。”吴天海说。

根据九龙仓公布的数据，截至去年底，九龙仓集团持有的物业账面总值高达1650亿港元，占其全部非现金资产近80%及集团总收入近80%。 公司在香港太平山山顶拥有Mount Nicholson、山顶道77号等多个超级豪宅项目，以及九龙塘、九龙东第二个新核心商业区的豪宅项目。

内地香港地产业绩差距大

近年来，由于香港房地产市场逐渐饱和，九龙仓逐渐将业务重心转向内地。财报显示，去年香港发展物业对集团基础净盈利的贡献仅为13%，内地发展及投资物业占比则分别为59%、16%。

Mount Nicholson项目销售不佳更拖累了整个集团的业绩。去年九龙仓共售出2幢洋房及3个分层单位，得款38亿港元，已入账的应占盈利仅为9亿港元。总的算来，该项目售出5幢洋房、14个公寓单位，得款逾94亿港元。

“超级豪宅市场对价格并不敏感，大部分购买2017年已消化，但我认为香港楼市前景不悲观，最近成交有所增加，希望价格能逐渐企稳，”吴天海透露，截至去年底，九龙仓在港土地储备总楼面面积约300万平方呎。

相比之下，去年内地发展物业基础净盈利基本与之前持平，为38.56亿港元，而内地投资物业的基础净盈利同比激增34%，达10.12亿港元。

“内地已签约销售的订单金额约为218亿元，主要是预售楼盘项目，大部分会在今年落成并交付。”吴天海说，“九龙仓今年在内地的物业可供出售面积达到80万平方米，销售目标为180亿元。”

财报显示，去年九龙仓在内地的物业销售额同比减少5%至228亿元，总楼面面积下降16%至70万平方米，平均售价则同比增长20%至31400元/平方米。

吴天海指出，内地楼市受宏观政策调控影响较大，“去年12月随着调控政策放宽，销售大幅提升，创下历史最高单月销售纪录，占全年销售收入的30%。”

去年九龙仓在苏州、杭州、佛山、杭州共购入12幅地皮，总计8万平方米，投资达181亿元，总楼面面积达81万平方米。目前内地发展物业土地储备为370万平方米，将主要集中在北京、上海、苏州、杭州、广州及深圳。

货柜码头联盟是大势所趋

由于全球贸易增长停滞、亚洲区内竞争加剧，集团旗下物流业务正面临严峻挑战。财报显示，截至去年底，集团旗下现代货箱码头及香港空运货站分部收入同比减少 4%至26.16亿港元，营业盈利同比下降 9%至5.97亿港元。

1月初，现代货箱码头与三家港口营运商达成联合操作协议，成立“香港海港联盟”，通过一个操作协调小组和共用码头操作系统，提供23个货柜船泊位，占葵青货柜码头泊位的95%，而后者是香港最主要的货柜物流处理中心。

随后香港竞争事务委员会宣布对该联盟立案调查，主要看该协议是否违反《竞争条例》，妨碍、限制或扭曲市场竞争。“去年来我们一直与竞争事务委员会保持接触，向他们解释联盟成立的动机及行业营运状况。”吴天海透露，“目前货运业的竞争是全球性的，世界主要船公司早已成立全球性的联盟，这是趋势。我们也已与船公司直接沟通，他们表示欢迎，因为这可以省掉不必要的码头往来运输，减少货轮等候时间，帮助船公司节省码头操作费。”