新京报快讯（记者 赵昱）3月7日早间，旭辉控股集团公告称，2019年2月，该集团（该公司及其附属公司）合同销售(连同合营企业及联营公司的合同销售)金额约63.5亿元（人民币，单位下同），同比减少6.89%；合同销售面积约39.85万平方米。2019年2月合同销售均价约为1.59万元/平方米。

据今年2月17日的公告，该集团今年1月实现合同销售金额90.1亿元，综合上述数据，该集团2019年前两个月累计实现合同销售金额153.6亿元，同比减少约9.22%。

同日早间，中国金茂公告称，2019年2月，该集团（该公司及其附属公司）取得签约销售金额约79.77亿元，签约销售建筑面积约38.69万平方米。

2019年前两个月，该集团累计取得签约销售金额共计约182.93亿元，同比减少约40.25%。签约销售金额中包含长沙梅溪湖国际新城项目、南京青龙山国际生态新城项目及宁波生命科学城项目的成交销售金额，以及累计签约销售建筑面积约78.91万平方米。

此外，2019年2月28日，该集团获得已认购（未签约）物业销售金额共计约41.29亿元。

新京报记者 赵昱 编辑 武新 校对 何燕

3月6日，针对媒体报道的江西省赣州市赣县区叫停特价房一事，赣县区住建局相关工作人员回应称，并不知情，希望媒体等待统一回复。而赣州市房地产管理局相关工作人员则回应称，目前赣州市并没有该项规定，停止特价房的是赣县区。

对此业内人士认为，特价房可能引出了市场新问题，这也意味着部分地方政府对于一些刻意降价的行为也会干预制止。而仅有赣县区叫停特价房，也是2019年“一城一策”调控大方向的体现。

赣县区住建局出手整顿特价房

据媒体报道称，3月4日，赣县区住建局下发通知整顿特价房销售。要求所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必上报赣县区住建局和赣县区物价局审批；同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案；所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报备案。

赣县区为何出手整顿特价房？当地特价房的情况又是如何？从新京报记者初步调查来看，在赣县区，楼盘打折优惠普遍存在。

3月6日，记者在某房地产网络平台上，看到位于梅林湿地公园的鑫泉·书香苑，推出新春优惠价6468元/平方米，该项目在2018年10月3日开盘时的均价为7500元/平方米。新京报记者通过电话从销售人员那里了解到，实际销售均价为7000元/平方米。6468元/平方米的优惠价格也有，但仅限于大户型。

而位于赣南大道的保利嘉福·领秀山楼盘信息显示，均价为7500元/平方米，但有9重新春巨惠。新京报记者通过电话从销售人员那里了解到，春节的优惠活动至今仍在延续。但具体优惠只有到了售楼处才能告之。据销售人员称，优惠幅度不小。

众所周知，房价一直是房地产市场最为明感的话题，此次江西赣州市赣县区针对特价房进行管控，引起市场的关注。

在楼市淡季或者下行周期，特价房一直是房企促销的口头禅和降价的借口。而所谓的特价房也包括那些折扣和优惠力度较大的房源。

易居研究院智库中心研究总监严跃时认为，从赣州市赣县区整顿的内容来看，此前特价房可能引起了很多市场问题，因此会提到要求开发商制定降价引起的应急预案措施上报备案。

严跃进认为，通过以往的市场经验来看，特价房的销售引起很多老业主的不满，甚至一些内定的特价房，影响交易的公平性。此外，特价房的大量出现，也可能影响到市场预期，导致交易困难等。

另有业内人士认为，在房价上涨时期，要求企业申报预售价格大多是为了控制销售价格的上涨，但在房价下行阶段，则出现了销售价格低于预售价格的情况，这也是新时期出现的新问题。

调控限涨也限降吗？

“虽然赣县区表面是整顿特价房的销售政策，但实质上是对当前房价管控政策作出了调整。这显然是一个很大的信号。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这说明对于一些刻意降价的项目，政策也会干预。对于一些盲目降价干扰市场预期的行为，也会制止。比如，部分城市在市场降温的情况下，积极调整政策。

据悉，自去年以来，因为考虑到市场的不确定因素，很多房企或主动或被动降价，通过降价促销回笼资金来防范未来的风险。而恒大更是在每年推出一到两次的楼盘优惠活动。

2018年8月，恒大全国住宅打出了全部8.9折优惠的广告。今年恒大同（楼盘）样推出降价促销策略， 环京有项目低于8折。

无论是龙头房企，还是地方中小房企，均有出现从小幅的打折优惠过渡到特价房，降价幅度一再加大的情况。

而赣县区叫停特价房的案例并非孤立存在。2月2号，江苏省邳州市房地产商会发布的一则通报中提到，恶意降价要被约谈，不得挑起价格战，不得发布推低于备案价的广告语。这则消息一经推出便引起市场广泛关注。

不过，邳州市相关部门负责人回复新京记者称，“邳州的房价是它(指房地产商会)不允许降就不能降吗？房产也是一种商品，降价也是一种市场行为，只要不是恶意降价，我们就不会干预，但会根据上级精神遏制房价过快上涨。”

对于目前市场到底是涨还是跌？严跃进认为，近期房企价格策略分化，部分涨价，部分降价，市场对于价格走向还是比较模糊。随着预售许可证的发放节奏加快，预计价格本身是会上涨的，这和很多定价成本相对较高有关。但是如果出现随意涨价的情况，必然面临管控。

新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 何燕

3月5日，在SOHO中国与中国移动5G战略签约仪式上，面对和讯房产的提问，潘石屹如此说道。

完整版回答如下：

和讯：潘总好，我觉得您是一个特别与时俱进的人，以前房子好卖的时候，您从事房地产行业，快速积累了原始财富；如今，房地产形势大变，您又紧随趋势做共享办公、实践5G，您是如何做到与时俱进的？如何抓住一个个小趋势？能否跟我们分享一下。

潘石屹：这是表扬我呢还是批评我呢（笑）。说的好一点就是与时俱进，说的不好一点就是机会主义。

我觉得做事情最忌讳的就是机会主义，你这个人从头到尾干好一件事情，越干越明白里面的风险，就可以控制。所以5G到来会带来什么样的变化，对我来说一片空白，我不知道。可我知道当这些指标要上升到100倍的时候，是你想象不来的变化。

我想我尤其是最近十几年的时间，觉得我们公司整个做的比较稳定。现在有600多亿资产，只有不到200亿的负债，在全世界的房地产公司里面负债率最低，我们在去年、前年只有4.1%的资金成本，能够这样很稳定的发展，没有机会主义是很重要的。

机会主义就是什么热我去做什么，实际上你想的第一件事是你的能力在哪，你现在的能力能不能把这件事情做好，你做不好的事情不要参与，让明白人去做。像5G我就不明白，让明白人去做，把中国移动他们请过来就可以了。

我觉得做生意，做任何事情，这是特别重要的一点。所以，我觉得与时俱进和机会主义差不多，不见得是特别好的词，可是你要把问题想明白，你可以做什么事情，这个很重要。

按照潘石屹的逻辑解读，其实，他想表达的并不一定说是机会主义不好，而是站在机会面前，你需要想清楚，你有能力做什么，你做不到什么，以及如何将个人没能力办到且又很重要的事，依靠别人的力量办到。

因为，机会多了去了。空谈机会没实质内容，终究是竹篮打水一场空，瞎忙！

所以，从过去到现在，从房地产辉煌时期到房地产质变后的艰难时期，潘石屹都在与时俱进地抓住各种机遇，自己能做的自己做，自己做不来的与别人一起来做，总之，最大化地广结朋友，赋能自己的新事业。

比如，上个世纪90年代，漂泊的岁月中，潘石屹结识了漂泊的冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪等几个意气相投的朋友，共同创立了海南（楼盘）万通，在海南开始了他们的地产生意。自此，潘石屹进入地产行业，通过房地产形势的大好时机和自身的努力，快速积累起了自己的原始财富。

再比如，到了21世纪，当5G成为主流词时，潘石屹又在微博强调，5G是我们今年最重要的工作，我们各个物业同事们都要配合好电信和华为的工作，让他们在我们的楼房里穿墙打洞，任何人不得设置障碍。

“5G将会造福全世界的人们，这是全人类共同的财富。有些狭隘的观点视这种进步为洪水猛兽，我们不要受这些干扰。埋头苦干，一份勤劳总会有一份收获。”

是的，如今，人们都在说5G时代来了。但一个还未确定的东西，潘石屹对这个事物的笃定在哪里呢？

发布会现场，潘石屹没有给出确切的答案。

不过，他举了一个通俗易懂的例子作为回答，生活在2G世界的人理解不了3G，生活在3G的人理解不了4G，生活在4G就习惯了，理解不了5G。

他说，英国有部小说叫《平面国》，这个国家全在平面上，突然来了一个三维的人他觉得是神，怎么人可以变成三维，这是二维世界的人是理解不了三维世界的人。“我们对新事物的态度，当速度是几十倍的提高时，那种可能性无法想象，但不能在井底下发表议论，最好让自己变得无知，无知是最好的学习状态。我不懂边缘计算，我就向他们了解边缘计算。”

也就是说，5G到来会带来什么样的变化，对潘石屹来说目前是一片空白。但正如他自己所说，可当我知道当这些指标要上升到100倍的时候，是你想象不来的变化，所以我要去做。这就是未来的真实。

不仅潘石屹，对于所有科技类的公司来说，未来的5G生活到底什么样子，大家都没有确定的答案，但在两会期间，杨元庆、雷军、李彦宏、丁磊、董明珠等代表委员都有话要说。

百度董事长李彦宏：5G对百度是利好，每一次大的技术升级，让带宽更快、更便宜，在互联网上能够做的事情会越来越多

联想集团董事长兼CEO杨元庆：“效率红利”有望成为未来中国经济增长的新抓手和新动能

小米集团创始人、董事长兼CEO雷军：小米将很快在国内发布5G手机

格力电器(000651)董事长董明珠：格力手机肯定会跟上5G手机和柔性屏大趋势

中国联通(600050)研究院院长张云勇：明年两会时可大规模使用5G手机

TCL集团股份有限公司董事长李东生：TCL在今年底会在国内外市场同步推出5G产品

苏宁控股集团董事长张近东：随着5G深入发展，未来网络生态架构将会是人机物共融和万物互联

当全行业的头部企业都在共议一个大趋势并且已开始实践时，你要相信这就是一个真的趋势、一个利好自己和企业的趋势。

另一个可想象的空间是，未来5G到底会率先在哪个领域变成现实呢？

当然，谁的行动力更快，谁更能占据抢先优势。且随着全行业边界越来越模糊，任何一个行业都有机会。

正如在签约仪式上，中国移动北京（楼盘）公司董事长/总经理夏冰所言，某种意义上是想表达5G不仅仅是运营商的，也不仅仅是个别企业的，而是所有社会共同的生态。

末了，夏冰说，也在这里借这个机会再一次感谢潘董事长，能够有这么一个远见，率先在房地产行业把5G的落地变成现实。

或许，5G在房地产领域率先变成现实，也正是潘石屹的愿景。成真的那一刻，应该恭喜他，因为，他又与时俱进地成功了一次！

严冬渐退，房地产市场却比想象中复杂。春节后，购房者被千人看房、楼盘涨价、土拍升温刺激到神经。“回暖”声音不断，楼市“异动”频频。

北京（楼盘）的李洁（化名）也感受到这份躁动气息。临近傍晚，她还在房山区一售楼中心看房。均价4万的限竞房，远在六环郊区。“最近中介总说房价要上涨，所以赶紧来了解一下。”

在李洁的朋友圈，一位房产中介称：“请假也出来看房吧，毕竟房价上涨十万比你赚十万要容易很多。”该中介还在朋友圈配了一张关于1月70城房价数据的截图，图中显示，1月一线城市新房售价同比上涨3.3%。

那几天，不少房产中介都不约而同转发这张图，以此作为楼市回暖、房价上涨的依据。

“一叶障目，不见泰山”，楼市的小阳春是否真的已经来临？现实却并非这么乐观，据国家统计局数据，1月楼市表现平稳。新房数据参考意义不大，而一二线城市的二手房价格已全面下行。

从过去一个月成交数据看，市场仍是低温态势，断言“回暖”似乎有些为时过早。业内专家告诉第一财经，部分火爆现象是个别城市的个别楼盘，整体市场依然未走出冷区间，关键的时间节点，或许会出现在五一之前。

热销个案撩拨市场神经

最近的楼市有些许诡异。“广州（楼盘）再出新地王”、“深圳（楼盘）8000万豪宅秒光”“南京（楼盘）3000人看房团”的消息不断搅起波澜，楼市回暖传言不断。

然而，头部房企的行动却指向另一个反向。日前，恒大宣布全国住宅均可9折出售，碧桂园开启大规模人员调整，有部门已确定裁员50%。而万科郁亮在内部邮件中表示不要再寄望于“触底反弹”，要做好长期准备。

大公司对于市场前景的“谨慎判断”，与“回暖传闻”南辕北辙，这让李洁更加焦躁。春节前，她就开始四处看房，当时感觉看房的人很少，但年后尤其最近两三周，看房的人明显增多。“都是被最近的市场消息搅动，预期有点变化了。”李洁说。

实际上，最近房地产市场确实躁动频频。春节后，苏州（楼盘）土拍市场重回“争抢模式”，一天成交近百亿元人民币。随后，无锡（楼盘）、南京、蚌埠等地相继传出在售楼盘涨价的消息，市场情绪隐隐活跃。

而不久前的2月22日，华润深圳湾瑞府开盘，因操作人数众多，看房预约软件失灵。市场消息称，该项目开盘就售出约五成房源，400平方米总价约8000万元的D户型被瞬间“秒光”，230平方米户型产品也已售罄。

随后一天，南京千人看房团亦搅起风波。2月23日，65辆大巴载着3000多看房人，从南京河西大街统一出发，奔赴南京市区及周边溧水、句容等地的72家楼盘。如此大规模阵仗，成功搅起舆论波澜。

但实际情况如何呢？深圳8000万豪宅被秒光，其实并不影响楼市，豪宅与全国楼市整体情况关系不大；而南京千人看房团只是一平台组织的例行商业活动，已经持续七年。

一位上市房企高管告诉第一财经，最近一些项目确实有回暖迹象，来访认购额均有改善，但只是个别城市的个别项目，并不具有普遍意义。

“大的市场判断是，当前楼市还是处于降温态势的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。但为什么近期楼盘会有火爆现象呢？

“一是房企推盘节奏加快，这又和政府的审批有关；二是购房需求持续观望以后，也到了必须入市和选房的阶段；同时部分开发商积极去库存，给予相对好的购房优惠条件；银行政策也开始跟进，这时市场会有积极入市的可能。”

而在合硕机构首席分析师郭毅看来，从去年到今年，一系列货币信贷政策和调控政策使整个购房预期发生转变。此外，一些城市房价小幅度下调，触发了购房者的抄底心态。

整体市场仍不乐观

与蠢蠢欲动的楼市情绪相比，实际交易数据才更能反映真实情况。而从销售数据和土地成交来看，整体市场难言彻底“回暖”。

过去一个月，销售下滑趋势仍未扭转。根据克而瑞和亿翰公布的2019年1~2月销售业绩排行榜数据，百强房企销售情况不佳，同比下滑幅度较大，尤其是龙头房企1~10强下滑幅度最大，达到21.4%。

从2月单月情况来看，TOP100房企实现操盘口径销售金额4470亿元，环比下降22.9%，同比下降15.6%，降幅较上月扩大1个百分点。2月权益销售金额为3927亿元，环比下降22.8%，同比下降11.3%，降幅较上月扩大2.8个百分点。

而土地市场上，虽然2月份相比上月有更多暖意，溢价率及流拍率等都表现出向好的趋势，但成交规模则同比下降四成。据CRIC监测数据，2月全国300城经营性土地共成交1079幅，不足上月一半，比去年同期减少四成多；成交建筑面积总计为6995万平方米，同比下降43%。

对于个别“回暖”迹象与整体销售数据之差，克而瑞研究认为，节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目，持续时间周期存疑，并非市场全面转暖的信号。未来，预计一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大的调整压力。

若将目光拉长，对于今年楼市走势，全国房地产商会联盟主席、中国房地产业协会原副会长兼秘书长顾云昌在近期两会上表示，2019年会出现“稳销售、稳投资、稳房价”的情况。

之所以如此判断，“一是经济是有周期的，房地产也如此；二是保持经济的平稳健康发展必须要稳投资，稳投资又需要稳房地产投资及销售；三是现在不仅要防止房价过快上涨的问题，也要防止房价大幅度下跌，引发新的问题。”顾云昌说。

而在全国政协委员、房天下董事长莫天全看来，对房地产市场而言，不论政策还是资金，2019年应该会比2018年更加宽松。部分城市对调控政策进行了调整，也可以用“松动”这两个字，但这并不影响大局。

海通证券(600837)研究报告同样指出，2月数据下行幅度较大与当期推盘收缩和上年基数较大有关，同时也受到需求萎靡影响。预期全年TOP100销售同比最差增速应该在一季度，而二季度伴随销售下行和正常推盘，销售同比增速有望触底回升。

本报记者唐韶葵实习生胡亦贇上海报道

3月6日，银城国际控股有限公司（1902.HK，简称“银城国际”）于港交所主板上市，这是继朗诗、弘阳之后，从南京（楼盘）走出的第三家港股上市房企。

银城国际新股发行价为2.38港元，净筹7.7亿港元；以当天收盘价计算，银城国际市值约33.73亿港元，市盈率仅5.44倍，在行业中偏低。

近几年，江苏房企在行业内独树一帜，有成功跻身房企TOP20、提前全国化布局的新城控股、中南置地，有主打绿色科技走差异化路线的朗诗地产，还有新近拥抱资本市场的弘阳地产、银城国际，其都有自己独有的标签。

银城国际招股书显示，2015—2017年，总收益分别为人民币20.9亿元，25.03亿元及46.75亿元，3年复合增长率为49.5%。2018年截至10月31日，总收益36.65亿元。3年归母公司净利润分别为0.92亿元、3.48亿元和4.2亿元，公司归母净利增长约为3.6倍。从近三年收入增长情况看，银城在规模扩张上加快了步伐。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企赴港IPO是企业快速做大规模的途径。此外，在国内楼市调控持续严厉的背景下，中小房企现金流压力渐显，这也促使其积极谋求新的融资平台。

市盈率有提升空间

自2018年开始，房企进入赴港上市高峰期，如正荣地产、福晟国际、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、德信中国、银城国际。此外，海伦堡、中梁控股、万创国际、奥山控股也已递交招股说明书。

然而，资本市场对中小房企态度谨慎。银城国际3月5日关于股份发售价及配发结果公告中显示，此次发售价每股2.38港元，银城国际收取的全球发售所得款项净额预计约为7.705亿港元。其中，香港公开发售股份认购不足，认购额仅占约41%。

反观银城国际的战略布局，由于其体量小而灵活。这家今年目标销售额200亿的南京房企，专注于在长三角地区开发住宅产业，与其他房企趋同的是，银城国际也采取多元开发策略，目标客户为全龄段客户。截至2018年11月，银城国际手中在开发的项目有31个，控股操盘23个，总土储约面积约344万平方米（全口径）。其中南京占比最高，公司在当地拥有约144万平方米土储，占总土储面积42%。其次是无锡（楼盘），拥有约72万平方米土储，占21%。

南京、合肥（楼盘）、徐州（楼盘）、杭州（楼盘）、苏南五大重点都市圈中，无锡、苏州（楼盘）、镇江（楼盘）、杭州、马鞍山（楼盘）及合肥等二线城市是其布局重点。

2018年至今，房企进入赴港上市高峰期，赴港IPO的主要是中小房企，包括正荣地产、福晟国际、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、德信中国、银城国际等。在3月6日收市之后，这几家房企的市值分别为：214.81亿、68.11亿、103.92亿、37.01亿、194.06亿、11.40亿、13.35亿、94.70亿、33.73亿。

降杠杆大考

上市是否为中小房企必经之路？过去一年，多家房企在调控常态化下主动降杠杆。以高负债著称的不少闽系上市房企，2018年将净负债率下调目标设定在100%左右。相比之下，近年来走上规模发展之路的中小房企，负债率不断攀升。

同策研究院首席分析师张宏伟指出，上市对提高房企品牌知名度有一定作用，通过资本市场上市运作改善公司财务结构，对于房企降低杠杆率有促进作用。

随着公司规模扩大，银城国际近几年负债率不断攀升。在招股书中，银城国际公布的负债率持续升高，2015年、2016年、2017年12月31日及2018年10月31日未偿还的银行贷款分别为11.633亿元、27.444亿元、36.90.9亿元及66.596亿元；其资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%及380.1%。

刚于2月底完成IPO的德信中国亦然。这从这两家房企融资60%以上用于现有住宅物业开发可见一斑。招股书显示，其资本负债率从2015年的141.1%增至2017年的284.9%，截至2018年10月31日的前十个月，银城国际的资本负债率为380.1%。

红筹框架的搭建和项目状况对负债率有很大影响。首先，银城国际在搭建红筹架构时，将未分配利润分给了原国内主体，所以呈现出来的净资产值比较少；其次，银城国际有31个处于不同开发阶段的物业项目，仅有三个物业项目建设完成，总建筑面积343.7055万平方米，已竣工的可供出售或可出租总建筑面积仅为18.179万平方米，占比不到53%。可见由于一些项目未到交付期，没有产生利润，且做了融资开发贷款。

银城国际在招股书中还表示：银行及其他借款结余增加主要因业务扩展导致。随着这些项目交付，利润逐步结转以及上市资本金增加，负债率会逐步回归到合理区间。

银城国际方面对21世纪经济报道记者透露，公司密切监控资金计划表，内部控制政策是每月更新将产生的成本及未来付款时间表，以确保项目公司有充足现金流。（编辑：陆宇）

每经记者程成每经编辑魏文艺

“全国12城楼市松绑，楼市回暖信号来了。”“楼市‘王炸’开局！真的要回暖了”……去年底菏泽取消限售、广州（楼盘）松绑公寓限购、青岛（楼盘）取消摇号购房等政策以来，各大媒体平台上有关“利好”不断，一时间，楼市回暖似乎成为年后楼市的基调。

然而，数据并不支持“楼市回暖”一说。中国指数研究院监测数据显示，2月份主要城市商品房成交面积同比下降7.3%。与此同时，克而瑞数据显示，2月份TOP100房企合约销售4470亿元，同比下滑15.6%。

《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到，菏泽、广州、青岛等地楼市调控政策的微调虽然并未引起楼市的大起大落，但这也反应了当前房地产调控思路的转变——从过去的“一刀切”“约谈”，转变为“因城施策”“一城一策”，调控主体责任也从部委下放到地方政府。

多地调控思路已有转变

2018年12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出取消此前“主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施”，正式取消早前“取得产权证书满2年后方可上市交易”“非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的限售政策。这也被市场解读为楼市调控出现“松动”。

值得一提的是，就在山东菏泽发布上述通知的次日，广州发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，规定2017年3月30日前土地出让项目不限定销售对象，可以销售给个人。这也意味着广州不再一刀切地执行“商服类地产项目不得销售给个人”政策。

2018年12月27日晚，衡阳（楼盘）出台《关于暂停执行的通知》，拟暂停执行限价政策。不过该文件随后被官方以“其影响有悖于部门出台文件的初衷”为由撤回。

2018年12月31日，青岛市高新区发布文件，暂停执行“青岛市高新区商品房公证摇号售房规则”。

实际上，上述这些城市对楼市调控政策进行微调，其调控思路与过去的“政策一刀切”“被约谈”相比已有比较明显的转变。

去年底召开的全国住建工作会议上，住建部部长王蒙徽就曾指出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

上述城市楼市政策的微调，正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的“一城一策”调控思路的具体体现。

值得注意的是，早前多个城市还在地方两会中明确表示要实行“一城一策”。据《每日经济新闻》记者不完全统计，仅今年1月份，已有河南省、安徽省、上海（楼盘）市，以及杭州（楼盘）、宁波（楼盘）、福州（楼盘）、厦门（楼盘）、长沙（楼盘）等地纷纷表示要实行“一城一策”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，不同的区域、不同的量级、不同的城市，其房地产市场呈现出的特点不尽相同。“一城一策”正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的体现，更加科学实际、实事求是。其含义在于，地方政府将获得更大的调控自主权，根据自身实际情况进行调控。但同时，地方政府还需要承担“稳地价、稳房价、稳预期”的调控责任。

楼市仍将以“稳”为基调

取消限售、限价松动、暂停摇号……楼市会全面回暖？

“调控依然会继续，会放松但不会放开，楼市将回温但不会回暖。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者。他同时认为，“房住不炒”仍是长期定位，回温不等于回暖，放松不等于放开，调控也不会退出。

实际上，自2003年被确定为国民经济的支柱产业后，房地产业过去很长一段时间里都被视为经济逆周期调节的工具来使用。无论是2008年还是2014年，通过限购松绑、下调首付比例、降息等“维稳楼市”，房地产业一次次成为抵御“次贷危机”、经济下行风险的有力工具。

当然，通过“维稳楼市”成功应对经济下行风险的同时，随之而来的是房价一轮又一轮快速上涨。

目前，我国经济运行保持总体平稳，但呈现出稳中有变、变中有忧的特点。2018年四季度GDP同比增速为6.4%，为2009年第二季度以来最低水平。作为经济发展的三驾马车，投资、消费、净出口面临形势复杂严峻。2018年，固定资产投资增速为5.9%，较上年回落1.3个百分点，增速自2009年以来呈逐年下降趋势；社会消费品零售总额同比增长9%，创2000年以来新低；贸易顺差2.33万亿元，为近4年最低，同比增长负18.3%。

复杂严峻的经济形势下，是否意味着房地产业将再次成为逆周期调节的工具呢？房价是否又会如历史一样再次出现报复性上涨呢？

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均持否定观点，并表示当前楼市调控思路已发生变化，房价报复性上涨的历史将难再现，“稳”将成为未来各地楼市调控政策的主基调。

今年政府工作报告也指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”

与过往相比，2018年底以来楼市调控思路已明显发生变化。“稳”，正成为当前各地楼市调控的主基调。

如上海在年初表示正在研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持严控高房价高地价不是权宜之计、减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，坚持房地产市场调控不动摇、不放松，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标。

而杭州则在近日的土地出让文件中，将封顶溢价率由50%下调至30%。这也被视为稳房价、稳预期的举措。

“一些城市提出‘一城一策’，不能简单地理解为政策松绑或收紧。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“虽然调控思路已发生变化，但目标都是一致的，即要促进楼市稳定健康发展，积极落实‘房住不炒’的目标。”

特约撰稿朱丽娜香港报道

随着全球经济重心的不断东移，亚洲已成为全球顶级富豪扎堆的地区。

根据莱坊（KnightFrank，英国房地产咨询公司）3月6日发布的2019《财富报告》显示，2013-2018年期间，全球亿万富豪的人数增长了55%至2229名，其中亚洲地区的亿万富豪在5年间激增了117%至787名，相比之下欧洲、北美地区截至去年年底的亿万富豪人数则分别为452、631。

“以资产净值超过3000万美元的超高净值人士计算，2018-2023年的五年间，全球超高净值人士的人数预计将进一步增加22%至25万人。我们预测的59个市场中，增长最强劲的前10大市场有8个位于亚洲，而印度的升幅最大，达到39%。”莱坊亚太区研究部专管NicholasHolt表示。

他坦言，一些市场的基数较低，因此增幅较大，“例如菲律宾，预计2023年将有296位超高净值人士，而这个数字不到日本的超富裕人口的2%。”数据显示，截至去年年底，中国内地共有9953名超高净值人士，预计这一数字在2023年增长35%至13429名。

Holt指出，此次的报告共访问了来自全球各地约600名私人银行家和财富顾问，他们为这些超高净值人士管理约3万亿美元的资产。

房地产投资占比仍达23%

由于全球经济增长放缓、贸易保护主义不断抬头，金融市场动荡不安，这让“砖头”再次受到全球富豪们的青睐。

上述报告指出，房地产目前占亚洲超高净值人士投资组合的23%，高于全球21%的平均水平。以自住和第二居所占投资组合的比例，中国内地在亚洲位居首位，占比高达50%。

“我们注意到在过去几年，超高净值人士越来越希望增加物业在其投资组合的份额，这个趋势在全球富豪拥有的物业数字中得以体现，他们拥有的物业数量由过去一年平均2.9个增至3.6个。”Holt表示。

莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅指出：“去年全球豪宅的价格平均上升了1.3%，这是自2012年以来的最低升幅。莱坊国际豪宅指数追踪的100个市场中，去年超过70%的市场豪宅价格维持不变或上升，并有5个市场出现双位数的升幅。其中，菲律宾首都马尼拉的豪宅价格同比上升11.1%，涨幅领先，而英国爱丁堡、柏林均录得了10%的涨幅。”

同时，新加坡的豪宅价格去年也上涨了9.1%，成为了除马尼拉以外唯一一个进入全球豪宅涨幅榜前十位的亚洲城市。Holt坦言，去年新加坡楼市出现了“冰火两重天”的局面，“上半年楼市涨势惊人，因此政府推出了一系列的措施为楼市降温，导致楼价在下半年向下调整。”

事实上，去年7月，新加坡政府再度收紧楼市政策，新加坡公民购买第二套住宅，额外买家印花税由原先的7%上调至12%，购买第3套以上则一律要缴交15%额外买家印花税，较之前的10%大幅提升。海外人士买楼则要缴付20%额外买家印花税。

香港豪宅市场将保持坚挺

相比之下，由于外围不明朗因素以及股市波动，香港去年的豪宅价格同比升幅仅为1.8%，在全球豪宅指数的排名则自第17位下跌至47位。然而，这并未动摇香港豪宅的“身价”，以一百万美元可以购买的豪宅面积计算，香港仅可购买22平方米的“纳米豪宅”，稳居全球第二。

“今年影响香港楼市的主要因素是特区政府政策以及本地经济表现，我们预测山顶、南区等黄金地段的超级豪宅价格将保持稳定，这些业主的持货能力很强，无需大幅减价。”莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文表示。

同时，他指出，去年特区政府推出的“山顶地王”山顶文辉道12号豪宅地皮流标，主要由于特区政府与发展商的估价存在落差，“特区政府重新将这个地块纳入未来的卖地表中，暗示特区政府未来可能会调整价格。考虑到目前的市况以及空置税增加了开发商的持货成本，今年的土地价格有望下调5%－10%。”

去年10月，香港地政总署公布，山顶文辉道豪宅的底价过高，五大财团出价均未达政府所设底价而流标，市场此前预估这幅山顶“地王”的总地价最高可达485.2亿港元。因此，这块地皮吸引了香港数家龙头地产商竞标，包括长实集团、恒基兆业、嘉华国际、新鸿基地产，以及九龙仓、新世界、中海、信和置业联合体。

中原地产的数据显示，2018年有107宗价值1亿港元或以上的高价洋房成交，相比2017年的45宗飙升1.4倍。山顶聂歌信山道8号MountNicholson1期2号洋房，成交价格高达13.99亿港元。

“香港在吸引跨境和本地私人资本投资方面全球排名第三，仅次于美国和英国，这显示香港在吸引全球私人财富方面处于领先地位。去年香港的跨境私人资本投资金额总计120亿美元，主要投资标的包括公寓、办公楼以及商铺等。”林浩文表示。

开发商捂盘、通宵排队抢房、房贷利率下降……关于深圳楼市逐渐热络的消息在最近频频传来。不过，这些现象的背后原因到底是什么？深圳楼市真的回暖了吗？

中介的新房“情结”

近日开盘的福田传麒景苑引发多方关注——先是传出“连夜排队”，中介称有上万批客户登记，预计500多套公寓当日可清盘。结果，开盘当天由于现场人太多，警察到场要求停止销售活动。

3月6日，证券时报记者再次来到该项目，发现营销中心冷冷清清，但已有长租公寓品牌正在招租。虽然已经暂停销售，但附近依旧有不少中介举牌当“街霸”，向来往行人推销项目。

(传麒景苑)

“项目被暂时停止销售，就是因为开盘那天现场人太多，具体恢复销售时间未定。”销售中介陈经理告诉记者，“开盘当天销售情况还不错，大部分购房者就是冲着名校学位而来，但其实商务公寓能否确定入读名校我们也说不准，开盘当天现场出现的人潮当中，中介人员也很多。”

(传麒景苑楼下冷冷清清，大门紧锁)

记者调查发现，传麒景苑项目在去年年底也曾传出公开发售的消息，但去年年底销售时却没有如此“轰动”。面对记者的疑问，中介解释说，“那时候是期房，现在是现房交楼，而且这次是多家中介联动，项目给我们的佣金比一般新房项目高出许多。”

记者发现，给中介高提成的做法最近屡屡发生。在龙岗中心城片区，一处新开盘的商务公寓吸引了许多置业者的目光，除了价格每平方米仅25000元左右，低于市场预期，更重要的是房产中介铺天盖地式的宣传。“这个项目给我们中介的返点提成是其他项目的两到三倍。”张经理如是说，“如今给中介高提成的做法也在一定程度上反映出开发回款的压力。”

“由于税费和价格因素，虽然不时有业主降价抛售房源，但二手房相对于一手房还是没那么好卖，我们也重点推新房。”陈经理如是说。原本以二手房交易为主导的深圳楼市，现在主角似乎换成了新房，加上一些新房项目直接启动三级联动，导致房产中介都大力推销新盘。

谁在制造“气氛”

最近，关于深圳楼市逐渐热络的消息频频传来，其中一些消息随后又被否认。

此前，一份中海深圳宣称旗下项目要涨价5%的文件在微信朋友圈炸开了锅。文件显示，公司旗下项目将从2月4日起全面提升在售价格，在现有售价基础上上涨5%。不过，记者向中海地产深圳公司求证，相关负责人回应称此系假消息。就在去年12月底，市场也传出这样的消息：“实地集团2018年全年销售目标达成。鉴于近期市场回暖、菏泽取消限售、广州取消公寓限购令、深圳下调首套房利率等利好政策释放，各地房地产政策提振势头明朗。经集团研究决定，实地·深圳剑兰郡项目于2019年1月1日起全面提升销售价格，视具体情况上调每套50万元以上。”不过，现场销售人员对记者表示，网上的消息为误传。

2015年深圳房地产市场很火爆时，开发商捂盘待涨情况时有发生。最近，市场也传出消息，位于宝安区一项目部分住宅和裙楼均自动锁定。有销售人员表示，开发商想把房子当现房卖，以便后续调整价格。

尽管相关房企都予以否认，但市场还是频频传出类似的消息。有置业者认为，这种通过中介等渠道传播的消息，不排除是一种营销炒作行为，从而再度刺激观望者入市。

市场情绪被“放大”

此外，多家银行下调房贷利率上浮比例，也在一定程度上给市场带来利好。融360大数据研究院发布监测数据显示，深圳多家银行下调首套及二套房贷利率上浮比例，其中多家银行首套利率执行基准上浮8%，二套利率执行基准上浮12%。记者调查发现，一些外资银行甚至给优质客户做到首套利率执行基准上浮5%左右。不过，业内人士认为，房贷利率下调对房地产交易有利好作用，但小范围调整利率并不代表放松信贷，而且政策放松的可能性很小。

那么，深圳楼市的成交情况到底如何？受春节假期影响，2月深圳一二手住宅成交量皆出现大幅下滑，美联物业全国研究中心的数据显示，2月全市仅网签1279套一手住宅，环比下降48.8%，网签均价为每平方米54232元，环比上升0.22%。二手住宅市场方面，全市共备案1997套二手住宅，环比下降48.5%，同比下降36.3%。

“春节过后，看房的人的确多了一些。”在罗湖水贝经营中介业务的吴经理告诉记者，“但二手房成交还是要看卖家的心态，是否愿意调低价格。”乐有家研究中心数据也显示，春节过后一二手房带看量均有大幅上涨。

不过，记者调查发现，仍有一些新盘项目还在通过推出折扣来吸引购房者。购房者黄先生告诉记者，自己在龙华区万科的一个新项目购买房产，折扣优惠是95折上再98折。而在龙岗清水河小关口片区，一处新盘打出的价格为每平方米4.3万起，低于此前市场的预期和销售人员放出的“口风”。

近期，全国一线及部分二线重点城市的房屋交易数据呈现出一定回暖的迹象。对于深圳市场而言，美联物业全国研究中心认为，节后政策利好不断，客户到访量均较节前有所增加。随着春节假期结束，3月开发商将逐步恢复推盘速度，预计3月全市一二手住宅的备案量将上升，但房价仍将维持高位盘整的趋势。有业内人士表示，受传统季节性因素影响，楼市确实在筑底后略有回暖，但市场情绪也存在炒作因素被放大的现象。

记者 高伟 北京报道

3月4日，北京首都开发股份有限公司发布公告披露其融资计划，包括两期总规模不超27亿元的债权融资计划（非公开定向债务融资）及规模不超50亿元的永续中票融资计划。

2019年以来，随着房企融资能力分化加剧，境内外资信良好、评级较高、财务盘面稳健的房企普遍披露融资计划。不过，从房企的融资规模来看，2月份比1月份明显回落。

根据同策房地产研究院的统计数据，2019年2月，万科、恒大、绿地等40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元，环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。

同策研究院研究员朱莉莉指出，“经过2018年史上最长周期的资金困局，房企融资能力渐渐成为另一张房企排位表。开年以来融资环境多变复杂，因此预计2019年房企融资环境依然很紧张，房企资金承压将成常态。”

朱莉莉分析认为，从融资渠道来看，各类型债权融资方式额度降幅明显，跌幅最高达68.7%。2月份，受监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计552.88亿元，其中债权融资额为551.94亿元，环比下降37.31%（1月债权融资总额880.40亿元）。

其中，2月份房企发行公司债共融资363.25亿元，环比上月的512.62亿元下降29.14%。其它债权融资总额57.52亿元，较上月183.75亿元大幅下降68.7%。

此外，中期票据融资总额为53.52亿元，较上月的68.7亿元下降22.09%。境内银行贷款融资额度44.74亿元，环比上月的85.65亿元下降47.76%。信托贷款融资总额32.91亿元，环比上月29.69亿元小幅上升10.85%。

2019年开年以来，外币融资总额稳居首位，占比逐月攀升。2月，外币融资总额357.7089亿元，占比64.7%；1月，外币融资总额占比56.22%。这意味着，在境内融资渠道有所放缓的环境下，境外融资渠道也不甘示弱。

同策集团首席分析师张宏伟认为，“龙头房企的规模竞争可能引起行业的重新洗牌。行业预期悲观的情况下，部分中小房企可能进一步陷入资金困境，未来半年到一年，龙头房企在行业下行调整周期中会迎来比较好的并购机会。”

长江商报消息本报讯（记者 江楚雅）3月4日，易居研究院发布《10城二手房市场报告》。该报告显示，2019年2月，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为2.9万套，环比下降40.9%，同比下降7.1%。从环比下降四成来看，成交量主要是受春节节假日因素影响；从同比来看，2月同比降幅较1月扩大了0.7个百分点，2019年前两个月二手房市场依旧低迷。

易居研究院研究员姚方表示，对比历年2月成交套数，2019年2月处于历史低位，随之进入“金三银四”传统楼市旺季，3月二手房成交量较2月必将有所增加。但是考虑到房地产市场调控不放松的大环境，预计3月二手房成交量同比恐不会有较大增长。

具体城市按易居院成交量能度指标来看，厦门量能度最强且遥遥领先，量能度为43%；最弱的城市是青岛和深圳，量能度均为-35%。

2月厦门二手房成交量为1746套，环比下降44.9%，同比增长225.7%。由历史数据可知，在调控升级后，2017年下半年及 2018年上半年，厦门二手房市场成交量尤为低迷。自 2018 年3月至2019年1月，厦门二手房价格指数同比已持续下跌11个月。部分降价房源达到一些购房者心理预期，购房需求得以释放。厦门二手房市场是否见底，仍需观察后续的成交量。预计厦门3月二手房市场成交量将增加，同比增速提高。

2月青岛二手房成交量为1783套，环比下降42.9%，同比下降60.0%。2018年4月青岛限购政策出台后，二手房市场出现了明显的降温。预计3月青岛二手房成交量将增加。2月深圳二手房成交量为2209套，环比下降50.8%,同比下降35.9%。

值得注意的是，春节为深圳回乡高潮，对二手房成交量影响较大。在调控政策不放松的前提下，预计3月深圳二手房成交量将增加，但是，市场回暖概率不大。