（腾讯房产刘莹 发自北京）

在3月19日，中国指数研究院举办的2019中国百强企业排行发布会上，实地集团斩获“2019中国房地产百强企业”奖。2019年，作为地产界的新兴力量，这家刚满13岁的企业，开始了智慧人居的新探索，过去的一年里，实地以飞快的速度和雄厚的资金实力努力扩张，成立了自己的智慧研究院，继续构画科技生活的新魔力。

新晋黑马

2018年，是实地品牌实力爆发的一年，这一年，实地成功跻身“2018中国房地产开发企业100强”，频频斩获业内顶尖奖项，包括2018中国房地产开发企业品牌价值华南10强、2018中国房地产公司品牌价值TOP30、2018中国房地产住宅开发专业领先品牌价值TOP10智慧人居奖、2018年度产品创新奖和2018年度品牌创新科技等奖项在内的很多大奖均被实地成功收入囊中。

秉持“深耕华南、覆盖全国”的发展战略，2018 年实地集团共摘得13 宗优质地块，先后进入了十个新增城市，开发项目覆盖全国25 城，初步实现了整体的跨越式发展。粤港澳大湾区版块里，实地先后布局了广州、深圳、珠海、贵州等地，目前这些地区也承接了实地最大的货值。而华东区域，实地将重点放在了时下热门的无锡、泰州、江苏等地；西南方面，昆明、成都、重庆等成为了拓展的重点；去年开始，华北京津冀区域也是集团布局重点，集团先后在河北滦平、天津、青岛等地斩获了新的项目，并同时进驻了太原；中部地区，则以武汉为区域核心，先后在襄阳、黄冈、荆门等地展开了新的布局。

下半年提速增效

2018年，对实地来说是是破局的一年，实地集团快速逆势拿地，从项目数量到土地储备规模，都呈爆发式成长，新项目将在2019 年陆续推出市场，为今年的业绩与规模的跨越式发展奠定了坚实基础。

实地集团在过去三年间复合增长率超150%，迅速从2015年年销售额15亿的公司成长为百亿企业，跻身百强房企。去年开始，实地开始启用了全新的企业标识，并明确了“智慧人居生活服务商”的定位和理念。并采用金属质感字体，“E、A、D”字母做了开放性设计，让“E”呈现成“三”，喻指三生万物，意味未来的无限可能。将来，实地也将以更加开放包容的态度，不断融合国际化前沿的智慧科技，为人们打造美好的人居生活。

去年10月， 实地发布了自主研发的SLS(Smart Life System)智慧人居生态系统，通过会员体系打通从地产、物业到健康、零售，甚至第三方等业务信息流。在征得用户许可的前提下，掌握动态数据，建立统一的云平台，与用户互动，掌握动态数据，不断迭代产品优化服务，构建覆盖家居、社区的智慧生活版图。

2019年，实地持续以智能、人居、美学的理念引领行业，夯实产品设计。于实地来说，始终坚守初心，以客户需求为核心，为客户提供最优质的产品和服务，这是实地人的追求。

这些被“智慧化”的项目去化如何？实地集团高管表示实地以自主研发领先的产品设计和智能家居方案，持续受到客户的追捧，2018年去化率高达80%。与大部分的开发商简单复制别人的地产项目不同，十三年来，实地集团高度关注用户需求、以技术为驱动的价值创造思维，从创立之初就积极探索前沿技术，包括自建专业研发团队，长期投入大量硬成本研究具有用户价值的前沿技术并落地。

目前实地集团联合合作伙伴研发了AI触控投影终端Puppy Cube、家庭健康陪护机器人、通勤物流机器人、用于封闭社区环境的无人驾驶通勤车、37度智能家具等智能产品对IoT进行了前瞻性的布局。部分智慧人居产品已在广州、深圳、惠州、太原、泰州等项目落地，令客户体验到更安全、舒适、便捷的居住生活。

实地集团在致力于提供智慧人居生活的使命下，刚需满足已成为竞争的最低标准，体验的重要性日趋提升。消费也不再是对货的购买和占有，而是对生活的选择与营造，是情感价值观的外化。消费者更加关注 ‘美好生活’的时空体验。从物质层面和精神层面的双重思考，构建了逗号精品生活超市、家有健康社区医疗门诊、贝瑞母婴店、海绵创客学堂、社区影院五大配套来打造全龄化的优质社区。

谨慎考虑三四线

伴随着棚改目标的减少，以及棚改的货币化改革，自2019年春节前的两个月，三四线楼市开始了明显的降温，克尔瑞的统计数据显示，春节期间其监测的44个重点城市中成交量同比下滑了14%，三四线城市的跌幅更是明显，达到了23%。加之，房地产税即将推行的消息不断传来，三四线楼市陷入危机的声音此起彼伏。

实地集团表示，要区别的看待三四线楼市，一些在行政区划上位于三四线的城市可能人口流动大，年轻人众多，反而面临很大的地产开发的机遇。诸如，实地已经进驻的河南安阳、周口及湖北襄阳等地，周口有860万人口，湖北襄阳600万人口，河北保定1200万人口，而且，人口年龄基数偏年轻，每年也都有定量的新增人口涌入，开发潜力依然很大，房地产企业还是要切实挖掘这些城市的具体需求，并找到自己最需要的方面。

实地对新进入城市更关注其经济成长性、人口增长及人口年龄结构、人均可支配收入等综合因素，布局一二线城市、审慎选择三四线有成长潜力的城市。敬畏市场，贴近客户，保持企业持续健康发展。

保持有质量的增长

去年，随着房地产行业集中度的持续提升，整体的业绩规模进一步增长，全国千亿房企的数量达到了30多家，创历史新高，尤其是，碧桂园、万科、恒大等占据销售业绩前三，总额接近2万亿，“头部效应”凸显。

竞争压力凸显下，要规模还是要利润？实地集团高管表示，对于一个房地产企业而言，规模化发展是十分重要的事，规模扩张后，品牌效应、资金效应等都会伴随而来。但是实地从来不会盲目的追求地王，也不以盲目追求销售规模和高周转速度为目的。“敬畏市场”是实地一直以来坚持的信念，保证健康、稳定的现金流，夯实产品和服务，更相信有质量的规模增长。

房地产的本质就是“更好的服务客户”，市场再下行，有口皆碑的项目依然还是会销量俱佳，因此，以客户为核心，不断地了解客户的需求和变化，与时俱进的创造出更好的产品，并争取做到引领行业的风向，应该是每个有追求的开发商都在努力践行的事情，实地就是这样，我们愿意以技术驱动寻找科技与地产、智能与生活的结合点，为客户提供全生命周期的智慧人居解决方案。

另外一位资深的业内高管表达了赞同，他表示，“当下，房地产开发获得更高业绩增长的难度越来越大，房企需要寻求新业务，实现业绩可持续增长，于此，实事求是的做好产品就显得尤为重要”。

3月28日，在由新浪乐居主办的“美好新中心 焕新北三县”暨北京城市副中心及北三县发展论坛上，来自政府研究室、城市发展策划研究所、房企高层嘉宾等共同探讨了北三县未来的发展趋势。

从现场专家的主题演讲中可知，北三县的发展方向，要先纠正认识，主动贴近副中心，同时，应适度竞争共同发展，应抱着开放的态度，而不必强调产业的差异化。在推进策略层面，是特色+创新的路径，有若干特色小镇，也有创新高科技产业示范区。

对于未来的北三县发展图景，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘云中给出的描述是，北三县要进入精致发展阶段，成为一个大都市区的中心城市，整个生活方式、就业方式都要向精致城区转变。同时，刘云中也指出，要注意发展过程中的风险和不确定性，比如会有过犹不及的方式、政策和预期会有一些差异、建设速度和规模出现问题等，都需要时间进行调整。

具体到如何转变，原河北省发改委副主任谢占海表示，要做到六个协同：首先首先要发展现代农业、现代种植业和养殖业，以及农产品加工业，为首都地区提供生态安全的农产品；第二，以小城镇为载体，规划建设若干特色小镇；第三，按照国家创新驱动发展战略纲要规划建设创新驱动发展示范区。壮大创新主体，引领创新发展。建设高水平人才队伍，筑牢创新根基。推动创新创业，激发社会创造活力。要多渠道增加创新投入，要面向全世界，聚集创新发展要素；第四，北三县发展要腾笼换鸟，为高新技术产业、高端制造业提供场地及机会，利用国家的乡村振兴战略，要把产业园区转型特色小镇。大力度“招商引资引企引智”，面向全世界引进创新驱动发展要素。

在以上专家的解读中，可以清晰判断出，北三县只有做好协同，主动并且充分借力副中心的优势，才能共建形成精品城市群，打造精致型的城市样板，从而创造人才的流动、财富的流动，为长久可持续发展创造内生动力。

而在精品城市群的细节操作过程中，清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波给出的建议是，要端正五个认识：第一，是协同，不是合并。通州的产业职能不完全等同于北三县的产业职能，通州的机遇不完全等同于北三县的机遇，通州要围绕首都定位的副中心来进行相应的分担、共担、承担。而北三县属于河北的行政区划，是非首都相关的行政区，所以首都的通州和非首都的北三县是协同，而不是合并；第二，双向协同，而不是单向协同。不只是通州要与北三县协同，北三县也要主动跟通州进行对接；第三，要客观认识差距，有序开展协同。财政实力、行政资源调动的能力、相关的治理的人才的缺乏、相关的教育配套、公共服务等一些的滞后，要客观认识；第四，北三县要寻求整体协同、一体协同，拒绝各自为政；第五，不仅是建成区的协同，还应考虑乡村地区的协同。

最后，北京房地产业协会秘书长陈志在总结发言中指出：北三县要想创造人才的流动、财富的流动等，必须依托中心城市来创造内生动力 。而在借力的过程中，要把握三个原则：

第一，房住不炒的基调不会变。在目前的调控政策下，三河、香河、大厂这样的区域，如何布局、如何搞好，如何做好房地产的管理工作，如何做好市场的工作，如何能够形成一个有效的市场带动，这几个问题非常重要。差异化调控在未来肯定是一个非常重要，各个城市甚至各个区域都会不一样，应引起关注。

第二，住房消费是我们居民消费的重要内容，所以消费对于房地产和整个中国经济的带动作用非常重要，是有效提升经济增长的目标或者是一个经济增长的动力。

第三，房地产要高质量发展，副中心和北三县也应要求高标准的对接，所以北三县的房地产发展要以北京的需求为主、要以北京疏解出去的或者北京愿意向外来购买产品的这样的家庭的需求为核心、打造出功能清晰、符合行业和地区绿色、可持续标准的建筑产品。

（腾讯房产 陈梦琴 发自北京）

3月27日，第十五届中国商业地产产业化峰会暨北京金地标创新评选颁奖盛典圆满落幕。本次金地标创新评选活动中，北京太阳宫爱琴海购物公园荣获多维创新金地标奖，这已经是太阳宫爱琴海第三次荣获金地标奖项。

为什么太阳宫爱琴海能够连续三届荣获金地标奖项？它成功的秘密在哪里？又有哪些独到之处？带着上述问题，腾讯房产对爱琴海商业集团北京城市公司总经理杨秀红进行了专访。

大数据赋能大运营

“精细化运营，与市场、与消费者联动，”谈到成功的秘密，杨秀红表示，“我们推崇的是大运营管理：对商家的经营、营销的管理、服务方面的管理等，从而打造无痛点的空间。”

具数据显示，太阳宫爱琴海属于典型的区域级商业，客群定位精准，且黏性较强，“最被消费者认可的就是其服务”。爆棚的口碑，并非一蹴而就，而是太阳宫爱琴海居安思危的聚变。

2014年—2018年，全国商业项目开业量同比提升一倍，消费升级环境下，购物中心的量变带了更多同质化的问题。北京太阳宫爱琴海购物公园积极发掘转型之道，开辟多渠道创新，从各个角度进行升级。

在技术端，太阳宫爱琴海依托大数据赋能大运营，开放平台，聚合优质商业资源，实现合作赋能，比如通过与天猫、京东、大众点评、口碑等电商平台深度合作，开拓渠道创新，并在会员、数据以及营销上打通，让线上线下的融合推动平台升级。

在场景创新层面，太阳宫爱琴海拥有多个国内独创的全新商业场景，譬如传骑马术，就是国内首家购物中心内引入马场业态。此外，通过细节塑造，把项目“死角”空间改造成休憩区域，加以功能性服务设施，增强顾客的新鲜感。

在营销层面，不断创新，打造出独家、深度、互动形式丰富的城市级主题活动，抓住目标客群的消费猎奇心。比如自有IP——嗨购节，小店长日等，增强客户粘性的同时，屡创客流峰值。

杨秀红表示，北京太阳宫爱琴海已经成为集合了全维度场景化生活体验的平台。

商业升级核心是以人为本

曾几何时，互联网与实体商业一度成为水火不容的对立面，电商的出现将加速实体商业消亡的言论甚嚣尘上。但随着时间的推移，以及实体商业不可替代的引流魅力，让上述言论不攻自破，实体商业迎来强势反弹。

越来越多的互联网企业布局线下商业，阿里、京东、苏宁等，纷纷抢占线下，打造新的流量入口。拥有十年商业地产运营经验的杨秀红认为，重回线下，并不意味着重复从前的模式，因为消费者已经产生了巨大的变化。实体商业的升级回归本质，其核心即是以人为本。

杨秀红表示，消费者从满足基本的温饱需求转向追求“美好生活”，高度碎片化的时间，让人们更愿意为意义买单、为有趣有品的场景付费。如果一个实体商业无法吸引消费者的注意力，占据更长的体验时间。那么这一轮巨大的窗口期依然不会为其打开。

“无论购物中心体量多大，最根本的一条准则就是围绕消费者的需求进行运营，包括品牌组合、业态组合等。”杨秀红分析道，对商场而言，消费升级不仅仅是价格的变化，或是货品的变化，最重要的是人到购物中心里来有一种沉浸式的体验。因此，通过创新供给激活需求的重要性显著上升，多样性服务体验以及场景化的社交体验的消费需求将愈发地被重视。

基于此逻辑，爱琴海每年都会对30%的业态进行调整，包括引入网红店及注重首店的引进，以更匹配消费者的需求。

对于手握商住房的业主来说，2017年的3月26日，是一个刻骨铭心的日子。至今为止，市场仍是“冰冻三尺”，即便价格大幅回落，仍然是变现难。

2017年3月26日,北京市发布了比住宅更严厉的商住限购政策，二手房房源个人可以购买，但需要有购房资格，并且需全款购买。

从“3·26新政”开始的两年时间内，北京商住公寓类房源网签量只有6550套，同比下降93.1%。中原地产研究中心统计的数据，用“暴跌”来形容一点也不夸张。在市场的大数据之下，那些区域市场、商住业主、经纪人的感受更加真切地反映了市场现状。

中介经纪人

一年卖一套，放弃买卖业务

北京商住房市场最重要的转折点是2017年，用北京大兴经纪人李向好（化名）的话来形容：“对于之前火得不能再火的商住市场，我们现在的态度是‘放弃’。”据中原地产研究中心数据显示，在过去2年，北京商住房合计网签167亿元，但在调控前2年，高达1943.99亿元。从单月数据看，目前，商住公寓单月签约几百套，这两年，套数低的月份仅为20几套，但在调控之前，每月都在数千套，甚至单月接近万套。

一家门店去年仅成交一套商住

李向好在2016年大学毕业后进入房地产经纪行业，他经历过市场交易的高峰时期，不过，那是在2017年之前，更多的时候，他看到的是市场下降直至平稳。

在“3·26新政”出台之后，李向好所在门店主要是处理因为没有购房资格而退房的事情。2018年一年的时间里，整个门店只卖了一套商住房。2019年至今仍未见起色。李向好说：“对于这样的市场形势，只能是放弃。”

商住房活跃于2011年，是指将商办用地上的商业办公房改建成住宅。当时受住宅限购及住宅高端化的影响，一些被抑制的投资需求和刚需进入了商住房市场。商住房一般总价较低，在200万以内，这样的低总价使其投资属性强，当时交易也异常活跃。

据李向好了解，之前购买商住房的大多为投资客，时而会出现一起买几套房的客户。但在“3·26新政”后，商住市场犹如踩了“刹车”。

李向好说，大兴有一个业主，2013年用80万元买的商住房，去年急着用钱，90多万元就出手了。加上装修等费用，算下来持平就不错了。他认为，如果有购房资格，又能付全款，现在应该是商住房抄底的时候。

新京报记者了解到，这个去年90多万元出手的房子，目前有业主的报价约为115万元。而这个房子在2017年最高点时，能卖到160万元。

中原地产研究中心统计数据显示，目前，二手商住房的价格平均下调超过35%，部分房源甚至价格跌幅超过45%。

商住房由买卖转向租赁

因为商住房现在价格低，很多业主因此不急于出手。“半年内能遇到一个卖房的。不仅房源少，买家也少，平均下来，一个月能遇到一个咨询商住房的客户。”李向好说。

事实上，在去年上半年，商住房有企稳的趋势，但是一些低总价的限房价项目入市后，不仅影响了二手住宅市场，还把部分商住房的客群“抢走了”。商住房限购政策对个人购买的资格要求严格，而且不能贷款。现在大兴商住房的总价一般在100多万元，能够全款买商住房的人，都有能力在大兴购买限房价项目。李向好认为“能买住宅的人，不可能考虑商住房。”如果是他本人，也会考虑买住宅，除非有办公的需求。

因为交易难达成，商住房的交易几乎停滞，所以北京二手房买卖交易是以住宅为主。“大多数商住业主都将房子转向租赁市场。目前，在租赁市场，商住房的地位并不弱，租金也不低，甚至与住宅相差不多。但在以前，一般是住宅的租金价格高于商住房。”李向好说，这两年大兴商住房的租金上涨挺快。

以商住房集中的天宫院为例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金为2400元，到了2017年底，几乎达到了3000元，现在则在3500元左右。

中原地产首席分析师张大伟认为，商住的持有价值在提高，从出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。

据李向好介绍，相同的租金，大兴的商住房均价为2万元/平方米，住宅却在4万元/平方米-5万元/平方米之间。

对于未来的商住市场，包括李向好在内的很多经纪人都认为取决于政策放松，但短期内，政策放松的可能性太小。

新京报记者 袁秀丽

业主

期待卖掉商住，用做住宅首付

“就像从头到脚浇了一盆冷水！”苏勤（化名）对2017年3月26日这一天记忆犹新。正是在签约的前一天，赶上“3·26新政”出台，苏勤的商住房没有卖掉，换住宅的计划化为泡影。直到现在，苏勤感觉自己像是一个被装在套子里的人，什么时候能够解套，还不得而知。

商住房变成“鸡肋”

苏勤来北京十多年，目前在一家文化机构工作，她目睹了近十年来京城楼市的风云变幻。

2013年的夏天，苏勤由于社保中断，不够五年连续社保，无法购买北京住宅。于是，苏勤选择在朝阳区北苑附近购置一套不限购的商住新房项目，57平方米户型，总价160万元左右。

当时，外地就有“认房又认贷”的政策传闻，为保险起见，这套商住房是以苏勤婆婆的名字购买的。

2017年春节刚过，北京盛传商办类住房将全面限购。因为社保满五年了，而且眼看着孩子也快到了入学年龄，苏勤夫妇萌发了卖商住、换住宅的打算。

春节后，苏勤就通过中介机构将房源挂出，陆续洽谈了不少购房者。2017年3月20日，苏勤刚跟购房者洽谈完毕，准备将房子以260万的价格出售，购房者付了40万定金，就等着3月27日，她的婆婆从外地乘飞机来北京签约。

然而，从2017年3月17日开始，北京调控政策持续加码，密度和力度大大超出了苏勤的预期。粗略算下来，当年从2017年3月17日到3月27日这十天里，北京一共出台了九项调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、商住限购等，紧接着配以严格的突击检查，断绝了所有炒房的可能。

在苏勤的计划里，因为名下没有房贷记录，卖了商住房换住宅，按首套房35%的标准，首付260万元就能买下总价700万元的住宅。万万没想到的是，2017年3月26日傍晚时分，等来的却是商住限购的消息。“没想到正卡在了这一节点上。”苏勤无奈地说。

买住宅计划搁浅

面对突如其来的商住限购，苏勤很无奈，心里不是滋味。“机票都买好了，就差一天，特价机票也不能退了，人也不用来了。真没想到，会遇到如此戏剧性的一幕。”

苏勤说，她十分理解政策变动带来的不可控因素，因此，当买房人因不具备购房资格，想退房时，她也就答应了。

“3·26新政”后，北京二手商住房因政策原因出现交易空当期，2017年底恢复交易，价格较政策实施前出现不同程度的下调。

受北京商住新政影响，让苏勤的换房计划戛然而止，不过，苏勤很快恢复了理性。她决定如果卖不了房，就继续留着，随时观望政策。“计划赶不上变化，也许处理的最佳方式，就是以不变应万变。”

政策出台后，北京商住公寓市场迅速冰冻，经过两年的政策消化，如今的商住公寓市场依然难言起色。

现在苏勤最关心的问题是，她的商住房要标价多少卖掉，才够缴纳下一套普通住宅的首付。而要是商住房卖不出去，她也无法换房改善居住条件。

“眼看着孩子一天天长大了，我不知道什么时候才能换房，也不知道是否还能买到喜欢的房子。”苏勤无奈地说，建议在商住房纳入住房限购套数认定范围以及明确商住房居住配套规范的前提下，可以对二手商住房适当放开购买资格，在一定程度上降低刚需入市的门槛，毕竟购买商住房的，不一定是投资者，还有很多是刚需。

新京报记者 张晓兰

粤系“高光”

“碧万恒”稳居前三 千亿阵营扩围

一部粤系房企沉浮录，半部中国房地产风云史。国内土地拍卖第一槌、第一家房地产公司、第一个商品房小区都在广东诞生，广东也是我国最早一批房企诞生地，万科、碧桂园、合生创展、富力、中海、保利、华润、招商、金地、恒大等，在中国房地产史的各个阶段扮演着重要角色，从“华南五虎”到“招保万金”，再到“碧万恒”，是中国地产江湖中最具实力的房企派系，没有之一。时至2018年年报发布季，粤派房企表现如何？呈现出哪些新的特征？

头部房企强者恒强

在克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，粤派房企占据TOP10的6席，分别为碧桂园、万科、恒大、保利、中海、华润。统计数据显示，2018年，房企销售额集中度同比有较大幅度提升，其中，TOP10房企集中度达26.9%，上涨了2.7个百分点。TOP3房企集中度达12.6%，涨幅有所放缓，上涨0.7个百分点。

虽然TOP3房企集中度增速有所放缓，但“碧万恒”销售额之和接近TOP4-TOP10房企规模之和，可谓惊人。业绩报告显示，2018年，碧桂园实现归属公司股东权益合同销售金额约5018.8亿元,同比增长31.25%。万科2018年实现合同销售金额630.1亿元，同比增长14.54%。恒大实现合约销售金额约5513.4亿元，同比增长10.1%。在销售规模上，碧桂园优势明显，虽然未披露全口径销售额，但是机构测算出超过7000亿元，位居第一，恒大权益销售额位居第一，万科增速放缓明显。

此外，除了座次排名不同外，“碧万恒”在其他指标上也不同，诸如土地储备，决定着未来业绩增长。截至2018年底，恒大土地储备达到3.03亿平方米，碧桂园是2.4亿平方米，万科在1.5亿平方米左右。在盈利上，恒大稳坐“利润王”，万科、碧桂园次之。

此外，头部房企中，保利、中海、华润同为央企，多年来，其业绩增长具有稳定性和可持续性。

千亿新军负重前行

2018年，房企销售千亿阵营再扩围，成员多达30个，其中千亿新军中，粤派房企榜上有名，包括富力、雅居乐。

业绩报告显示，2018年，富力协议销售额为1311亿元，同比增长60%，完成1300亿元的年度目标。这是富力首次迈入千亿大关，可载入自己的“史册”。此外，富力营收也实现了30%的增幅。但令人唏嘘的是，富力为人诟病的高负债问题并未得到解决，2018年，富力负债同比增加631亿元，截至当年年底，总额达2963亿元，净负债率高达184%。另一个可能会让富力焦虑的是净利润大幅下滑，2018年，富力净利润下降了60%，为87.28亿元。这与接盘万达酒店资产不无关系，富力曾表示，现在公司的净利润下降与收购万达集团的酒店资产等有一定关系。众所周知，酒店产业重在运营，前期投入大、资金沉淀多，对于富力来说，这个“坑”短时间内或难以填平。

如果说富力的千亿之行是沉重的，那么雅居乐千亿首秀并不容易。2018年，雅居乐实现预售金额1026.7亿元，同比增长14.5%。虽然首次迈入千亿门槛，但遗憾的是，与1100亿元的销售目标仍有70多亿元的缺口。细究背后原因，雅居乐以往业绩增长较为倚重的海南区域销售下滑严重。曾经，雅居乐位于海南的大盘清水湾项目连续多年创下销售纪录，被业内封为“神盘”，直至2017年，清水湾的预售金额仍高达170亿元，占雅居乐全年销售额的19%。但是2018年4月海南实施全域限购，堪称史上最严调控，将海南清水湾拉下销售神坛。2018年，雅居乐海南、云南的销售业绩贡献占比下降至19.2%，仅相当于2017年清水湾一个项目的贡献占比。雅居乐能否重振海南市场，取决于当地的调控政策，定位于自贸岛的海南，会松绑吗？显然不太可能。不过，雅居乐在2018年新增46幅地，或许可以从另一层面填补海南市场的损失。

除了千亿新兵外，粤派房企中还有一批千亿瞭望者，诸如中国奥园，2018年实现合约销售金额912.8亿元，接近千亿，同比超过100%。此外，处于500亿-700亿元销售区间的有龙光地产、佳兆业、合景泰富、时代中国、越秀地产。

老牌房企掉队多年

曾为“华南五虎”之首，曾经是中国房企中第一个销售额破百亿者，在1998年左右，合生创展是房企老大更是王者，曾被王石称为“中国房地产界真正的航空母舰”。2001年，老板朱孟依家族的珠江系北上入京，披荆斩棘，拿下多个项目，此后的2004年，合生创展销售额突破百亿元，但是在2009年达到150.9亿元的业绩高峰后便开始徘徊不前，销售额保持在百亿规模左右。2010年至2014年，合生创展销售金额分别为110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元、112.7亿元、53.52亿元。2017年，合生创展再次进入百亿阵营，2018年实现合约销售额约149.75亿元，同比增长62.28%。

即便增速在同行中位居中上等，但是由于基数小，合生创展仍未走出销售额百亿魔咒。中国房地产经历十多年的发展，早已经历沧海桑田般的巨变，强者愈强，而曾经的老大哥却仍然掉队中，不管是无为而之还是市场的优胜劣汰，随着土储的日渐减少和获取难度的增加，留给合生创展的路不会太长。

与合生创展同样没落的还有星河湾，2000年时横空出世，其打造的豪宅项目被称为“地产界的劳斯莱斯”，成为同行学习的对象，但是此后星河湾折戟鄂尔多斯，再后来，声音越来越少。新京报记者 段文平

闽系分化

保规模向左 降负债向右

闽系房企一直是房企中个性鲜明的一支队伍。秉承“爱拼才会赢”的闽系房企常常呈现出规模增速快、负债率高企的“激进”形象。

回顾2018年，闽系房企之间出现了较大的分化趋势，体现在发展战略、规模增速、负债趋势等各个方面。

向左，向右？

闽系房企一般指早期成立于福建，业务范围拓展至全国的房地产开发商。

据业内人士称，闽系分南派和北派，南派诞生于厦门或以厦门为主战场崛起，北派则以福州为大本营。南派代表有世茂、旭辉、建发、中骏、禹洲、宝龙等；北派有泰禾、阳光城、正荣、融信、融侨、福晟、金辉等。

闽系的迅速崛起与其高杠杆、高价拿地的扩张策略密不可分。2015-2018年，闽系房企将杠杆运用到极致，在全国拿地王，扩大销售规模，成为全国房企中的“黑马”。

进入2018年，面临市场的转冷和财务杠杆的风险，原来高规模、高负债的龙头闽系房企放慢脚步，转向降负债、保盈利，以阳光城、泰禾、融信、正荣为代表，不再单一地追求规模增速，而是逐渐向稳健过渡，努力摘掉“激进”的标签，但是由于前期“激进”发展，降负债难度也相对较大；而另一方面建发、宝龙、融侨还保持“规模为王”，仍然在追求规模的狂奔中。

规模分化

目前，第一梯队的房企包括世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信在内都已经跨入千亿级门槛。

冲进千亿的房企普遍扩张步伐较快，呈现高杠杆率、合同销售金额高增长的特点。

从《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》的排名来看，世茂、阳光城、旭辉、泰禾、正荣已经进入TOP20。排名最靠前的世茂位列第11位，2018年合约销售额1761.5亿元，同比上涨74.8%，保持闽系的龙头位置。

从规模细分来看，第二梯队包括融侨、金辉、福晟销售规模在600亿至800亿元的区间，发展速度较快，成为千亿的后备军。其中，融侨、金辉、福晟也进入了房企排名TOP50。第三梯队包括建发、中骏、禹洲、宝龙，规模在400亿元至600亿元区间，排在50名之外。

从2018年规模增速来看，闽系房企同样出现分化的特征。其中，融信的销售额增速达到142%，世茂、阳光城的增速也达到70%以上，而此前销售额增速靠前的黑马房企旭辉、禹洲、正荣销售增速放缓。以禹洲为例，禹洲地产2018全年销售金额560亿元，同比增长39%，未完成600亿元的增长目标，而2017年规模增速为同比增长74%。

负债仍存难题

闽系房企常常被贴上“激进”的标签，不仅因为闽系房企一贯秉承“规模为王”的理念，也因为在规模的发展中负债率居高不下，最为典型的是泰禾和阳光城。泰禾在2018年年中的净负债率高达300%以上，已经居上市房企的行业之首。刚刚发布财报的阳光城净负债率为182.22%，同比减少70个百分点，虽然净负债率已经大幅降低，但是仍然处于同行业的较高水平。

此外，融信、宝龙的负债也较高。其中，融信2018年净负债率为105%，宝龙的净负债率攀升至101.6%。

从负债趋势来看，闽系房企的负债也呈现分化态势。不少闽系房企正在实施战略转向，重点是降低负债来控制企业发展杠杆。例如，此前负债率较高的阳光城、融信净负债率都大幅降低；而另一方面例如宝龙地产追求规模增速而净负债率攀升至101.6%，比2017年同期增加了14.8个百分点。

值得注意的是，由于闽系房企的负债率仍然处于行业高位，所以也面临着较大的偿债压力。从债券到期压力看，闽系房企存量债到期普遍集中在2019年和2020年。其中，融信、金辉、泰禾在未来两年的偿债压力会相对较大。新京报记者 徐倩

浙系“新兵”

第二梯队崛起 负债攀升

地产江湖，百家争鸣。粤系房企，敢为人先；闽系房企，异军突起。近几年来，伴随着三、四线城市改善时代的到来，第二梯队浙系中小房企凭借在二线城市成熟的产品能力、营销能力，迅速切入三、四线市场，捕捉到一批改善客户，同时也收获了快速成长。不过，业内称在区域深耕的同时，也要加大全国化的布局，防范市场降温的风险。

祥生、中梁等异军突起

2018年，一批浙系“新兵”迅速崛起。其实，这批企业并不“新”，其中不少企业已发展多年。但从近两年开始发力迅猛，并被外界关注。其中，有一些房企向港交所递交了招股说明书，开启IPO之路，比如，中梁、德信等企业，试图借助资本力量获得更大发展。

“浙系房企群体性崛起势如破竹，可以从企业的崛起速度和崛起数量两个方面得到印证。”上海易居房地产研究院副院长丁祖昱指出，率先开始全国化和品质化的浙系房企，在第一波房地产发展浪潮中收获了重大红利，在第二波高周转大行其道的过程中有所落后，而在这一轮三四线行情凸显的新形势和新周期中，重获发展。

崛起速度的一大指标便是复合增长率。来自克而瑞的一份研究报告指出，从近三年的复合增长率来看，包括中梁、佳源国际、德信中国、滨江集团、华鸿嘉信、祥生地产在内，这6家浙系房企的平均增幅达87%。

记者注意到，成立于2012年底的华鸿嘉信尤为引人关注。公开数据显示，其在2013年的合约销售额仅15亿元，2016年，首次突破百亿，而到了2018年，则实现了438亿元的总销售额。

此外，祥生地产的发展也较为明显。克而瑞发布的数据显示，2018年，祥生地产以1029.2亿元位居百强房企第28位，在浙系房企中仅次于绿城、中梁控股。而在2015年-2017年期间，其合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元。仅用4年时间，祥生的规模就突破了千亿。

2016年，佳源国际的销售额仅46.5亿。到了2018年，其全年实现合约销售额约201.8亿元。在此基础上，佳源提出，2019年合约销售目标为280亿元，并希望3-5年实现千亿规模。

而在崛起数量方面，从机构发布的百强企业榜单可见端倪。克而瑞排行榜显示，2015年，前五十的浙系房企仅绿城、滨江两家，百强房企中的浙系房企也仅是少数。而到了2018年，前五十的浙系房企达五家，分别为绿城、中梁、祥生、佳源、滨江。其中，中梁、祥生已达千亿，佳源国际、滨江约800亿左右。

对此，同策研究院首席分析师张宏伟指出，若将浙系房企划分为两大梯队，反而是第二梯队的中小房企2018年的业绩表现更为出色。这些企业在拿地上较为激进，资本市场上积极上市、融资，销售层面也赶上市场周期，整个节奏把握上较为精准。

深耕本地， 防范区域性风险

值得注意的是，从布局广度来看，浙系房企有一大明显特点：笃行区域深耕策略。在大本营浙江的布局较多、进入城市数量相对较少。以德信为例，截止到2018年6月30日，德信土地总储备为636万平米，其中约588万平米分布在浙江省。

不过，在深耕浙江的背景下，不同企业在具体城市上有所侧重，比如，滨江更聚焦杭州，华鸿嘉信则更加聚焦于温州。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，借长三角市场，诸如湖州、嘉兴、绍兴市场的崛起，不少浙系房企异军突起，从后续规划来看，这些市场还有机会。

丁祖昱指出，改善时代的到来，不仅一二线城市，三四五线城市的市场容量都非常大。在一个区域范围内，在一二线城市形成的成熟的产品和设计理念，带到三四五线城市，与当地改善需求契合，推动企业规模的持续增长。

不过，也有业内人士认为，在当前环境下，深耕区域的房企未必就绝对安全，在“房住不炒”背景下，当地人的心态也趋于理性，“目前对浙系企业来说，业绩增长的同时，也要加大全国化布局，尤其要防范浙江、上海等区域市场降温的风险。”严跃进表示。

业绩扩张致负债攀升

值得注意的是，近三年浙系房企规模虽在快速增长，但负债率也在不断增加。2018年，滨江集团的负债明显攀升，截至2018年9月30日，公司负债总额670.01亿元，负债率为79.5%，比2017年同期上升6.76%；同时，有息负债为250.19亿元，净负债率由上年年末的-4%上升至118%。

德信也不例外。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信的流动负债总额分别为137.18亿元、159.45亿元、271.92亿元、354.38亿元。

“这两年浙系房企异军突起，但是负债等数据在恶化，所以需要警惕此类企业的经营风险。”严跃进表示。 新京报记者 张晓兰

关注税改

明确房地产税的基本功能与定位，是房地产税改革的当务之急。从财产税的本质属性，来看待房地产税改革，有利于形成改革共识。

在3月26日-29日召开的博鳌亚洲论坛期间，房地产税话题再度引发热议。尤其是吴晓求、贾康两位大咖同台激辩，对房地产税改革阐述的观点泾渭分明，进一步加剧了大家对“如何征收房地产税”的分歧。

对此，中银国际研究公司董事长曹远征表示，不能从狭义概念去理解房地产税，应该从财产税角度讨论和理解房地产税。对目前的中国人来说，最大的财产可能就是房子，需要在财富代际更替中做一个制度安排或相关法律予以调节，以保证公平，这才是房地产税的出发点。

从吴晓求和贾康的观点来看，二人表面上争论的是房地产税的法理性质，实际上是对房地产税的功能和定位存在重要分歧。吴晓求认为，房地产税从理论和法律层面找不到依据，主要原因是中国的土地所有权为国有，房价升值的背后实质上是土地升值，而不是土地上面所有者拥有的房产升值。对于国有土地的升值却向个人征税，从理论上说不过去。由此看出，吴晓求看房地产税的角度是站在纳税人和对房价影响的角度。

贾康则认为，目前国家也对国有企业的利润征税，因此房地产税开征不存在理论和法律层面的障碍。贾康在与吴晓求同台辩论时，还列举了开征房地产税的几个理由及不同的功能定位，比如，房地产税是地方主体税源建设的重要税种，西方国家也征收房产税等。

从两位经济学家的交锋来看，理论界对房地产税改革的功能和定位存在较大分歧。开征房地产税的主要目的是什么？是用来调节房价，还是用来增加地方财政收入？笔者认为，要想实现房地产税改革的成功，首先需要在这一点形成共识。曹远征作为市场主体论的代表，提出了“财产税”概念，认为“不能从狭义概念去理解房地产税，应该从财产税角度讨论和理解房地产税”，无疑为房地产税改革指出一条新思路，为形成改革共识找到了一个突破口。

财产税，就是以人们所有的或可支配的财产作为课税对象征收的一种税。财产税属于对社会财富存量进行课税，不是对当年创造的价值征税，而是对往年创造的价值（前值）以当前最新价值（现值）予以征税。因此，财产税本质上是对人们财富收入的调节，是促进社会公平发展的一个重要税种。当然，房地产税的征收要考虑到老百姓的刚需情况，才能在社会上形成改革共识，否则很容易陷入“公说公有理、婆说婆有理”的论辩怪圈。

从财产税本质属性来看待房地产税改革，有利于形成改革共识，但是否存在法理上的问题呢？

首先，从国内土地与房产政策来看，虽然中国土地属于国有或集体所有，但支配权属于占有者或使用者。国家政策也明确表示，对土地使用权和经营权长期保持不变。同时，房地产市场不能将土地和地上建筑物分开交易，房产和地产的收益归属于房产所有者和土地使用者。所以，开征房地产税，在理论和法律上都不存在障碍，符合财产税关于“对可支配财产课税”的基本原理。

其次，财产税的最大功能是调节财富，促进社会公平。

最后，以公平为核心推进房地产税改革，更容易形成社会共识，有益于建立科学的税制体系。

总之，只有在明确房地产税的基本功能与定位之后，才能深入探讨房地产税改革的立法确定以及税收要素及细节等，这才是房地产税改革的当务之急。

□木丁（财经评论人）

近年来,有关楼市的谣言特别多,几乎过段时间就会出现一波,例如最近的“广州取消限价”“长沙取消限购”“厦门取消限购”“济南取消限购”……是什么让楼市频频被谣言缠身?

除3月20日出现的“济南取消限购”的不实信息以外,3月9日,青岛人的朋友圈里也流传着一条“青岛解除限购”的谣言。事实上,该不实信息视频曾发布于2014年青岛解除限购期间,此次经剪辑被再次发布。

从去年下半年楼市热度开始退潮,各方矛盾浮出水面,博弈加剧,一波又一波的谣言和一个个的辟谣声明就随之而来。从中不难发现,不实消息多是取消限价到取消限购,前者可能会带来房价直接上涨,即使是在严格控制下也有一些涨价手段,比如毛坯变精装、合同分开签,后者可能会带来楼市再一次掀起抢购之风,间接助推房价上涨。

这波谣言的另一特点是,不少都是依据之前的政策重新加工,相比凭空捏造更容易吸引人,也让这些楼市谣言传播得更快更广。还有过去楼市调控的短期性和反复性,也为谣言提供了推波助澜的土壤。

梳理这些不实消息不难发现,发布者及传播者多是一些自媒体公众号,一些房企置业顾问、中介等,他们这样做无非是为了追求阅读量,以及煽动购房者的购买欲望,促成交易。还有一部分就是炒房客,如今这样平稳的楼市氛围,让很多炒房客坐立难安。所以,他们需要一些楼市上涨的消息来刺激购房人,让仍在观望的购房者相信房价还会继续大涨的,在不实消息的蛊惑下成为他们的“接盘侠”。

虽然当前多数城市楼市处于降温之中,但看多者仍然存在,还有大量投资者与开发商想要抄底,期望下一轮暴涨与暴利。而且从限购到取消限购就是一个由收紧到放松的过程。而对于很多购房人来说,更多的感受不是这次的放松,反而会担心再次限购,然后在炒房客的鼓吹下,赶紧入场买房。不实信息的捏造者和传播者也正是抓住这部分人的心理,寄希望于谣言能促成一定的交易。

谣言止于智者,对于这些不知真假的消息,都有一个共同点,他们的信息源都不权威。对于楼市政策,购房者不妨多留意官方或者主流媒体的报道。

人民网北京3月28日电（许维娜）27日，西安市住房保障和房屋管理局对外发布五起典型商品房违规销售警示案例，其中包括西安名京房地产开发有限公司等五家公司被罚。

根据名单，陕西衡林置业有限公司因“预售资金未存入监管账户”被记5分和暂停该项目房屋网签销售；西安保亿名卓置业有限公司因“违规核验信息难住购房者”，被记2分；西安名京房地产开发有限公司因“失信侵害购房者权益”被记10分、暂停房屋网签销售及新申请预售许可业务；西安市西兰房地产开发有限责任公司因“不按规定备案导致已售房被查封”被记10分、暂停房屋网签销售及新申请预售许可业务，同时该案被报送市社会信用体系建设领导小组办公室，由相关部门对企业实施联合惩戒。

西安市住建局称，根据《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》（市房发〔2017〕64号）要求，西安市不断加大对商品房违规销售行为的巡查力度，旨在进一步维护维护西安市健康、有序、和谐的房地产市场秩序。

据悉，自2017年起，西安市对商品房销售违法违规行为实行累计记分管理制度，计分超过5分将被暂停房屋网签销售，记分记录周期为半年，记录周期届满后，记分信息统一清零，违法违规行为列入其信用档案。

上述规定明确提出，对记5分以下（不含5分）的，责令限期整改；拒不整改的，加记5分。对记5分以上10分以下（不含10分）的，在整改或行政处罚完毕前，暂停房屋网签销售。对记10分以上15分以下（不含15分）的，在整改或行政处罚完毕前，暂停房屋网签销售及新申请预售许可、销售代理业务，并在媒体公告。对记15分以上的，在整改或行政处罚完毕前，暂停涉事房地产开发企业及其关联企业房屋网签销售、新申请预售许可；注销涉事代理机构的房地产经纪机构备案，暂停其关联机构销售代理业务，并在媒体公告。

此外，对存在行政处罚或因违法违规销售引起重大涉稳事项的房地产开发企业、代理机构，除记分处理外，还将纳入“黑名单”，报送西安市社会信用体系建设领导小组办公室，由有关部门实施联合惩戒；情节严重构成犯罪的，移送司法机关。

附：

案例一：以其他方式收取购房款，未将购房款直接存入预售资金监管账户

陕西衡林置业有限公司在“希尔国际公馆”项目销售过程中，未及时将预售资金存入监管账户，导致购房人无法正常办理商品房买卖合同网签备案，多次引起投诉。按照《西安市商品房销售违法违规行为记分标准》相关规定，市住建局对开发公司作出记5分和暂停该项目房屋网签销售的处理决定。

案例二：违反诚实信用原则，侵害购房群众合法权益

西安名京房地产开发有限公司在“名京九合院”项目销售过程中，在与原购房人遗留问题尚未解决，商品房买卖合同网签备案未依法依规办理注销的情况下，将房屋再次销售，导致业主无法正常办理商品房买卖合同网签备案，多次引起投诉。按照《西安市商品房销售违法违规行为记分标准》相关规定，市住建局对开发公司下发了《责令整改告知函》，作出记10分和暂停房屋网签销售及新申请预售许可业务。

案例三：未一次性公开全部准售房源，涉嫌捂盘惜售

陕西尚润房地产开发有限公司在“保利天悦”项目地块四车位销售过程中，在取得预售许可后未在10日内一次性公开全部准售车位及车位价格进行销售，多次引起投诉。按照《西安市商品房销售违法违规行为记分标准》相关规定，市住建局对该公司作出记2分的处理决定。

案例四：未通过网签平台与购房人签订商品房买卖合同，并未自签约之日起30日内申请登记备案

西安市西兰房地产开发有限责任公司在“明坊”项目销售过程中，未通过网签平台与购房人签订商品房买卖合同，并未自签约之日起30日内申请登记备案，导致已售商品房被法院查封，多次引起投诉。市住建局对开发公司下发了《责令整改告知函》，作出记10分和暂停房屋网签销售及新申请预售许可业务的处理决定。同时，将该案报送市社会信用体系建设领导小组办公室，由相关部门对企业实施联合惩戒。

案例五：未认真执行商品住房意向登记和公开摇号销售有关规定

西安保亿名卓置业有限公司在保亿·公园印项目意向登记信息核验过程中，未能对购房人意向登记信息进行认真核验，导致意向购房人无法正常办理购房手续。市住建局对开发公司下发了《责令整改通知书》，并按照《关于做好商品住房意向登记和公开摇号销售有关问题的通知》相关条款，作出记2分的处理决定。

原标题：内蒙古修改《房产税实施细则》 每半年缴纳一次

内蒙古自治区政府网27日公布了新修改的《内蒙古自治区房产税实施细则》(下称《细则》)，该《细则》明确规定，房产税按年征收，每半年缴纳一次。

资料图：中新社记者 张浪 摄

内蒙古自治区政府网27日称，内蒙古自治区人民政府关于修改《内蒙古自治区房产税实施细则》的决定，已经2019年2月28日内蒙古自治区人民政府第3次常务会议审议通过。

记者了解到，该实施《细则》，早在1996年1月1日起就开始施行，期间经过多次修改，此次修改后的实施《细则》于今年3月份开始正式实施。

该实施《细则》共分为八条，其中最受民众关心的是，该《细则》的第三条和第五条。

其中第三条规定，房产税采用从价和从租两种计征办法。从价计征的，每年按房产原值一次减去10%后的余值的1.2%征收房产税。2019年1月1日到2021年12月31日，前款规定的房产原值一次减除比例暂由10%调整为30%。从租计征的，每年按房产租金收入的12%征收房产税。以折旧形式使用房产的，按从价计征办法征收房产税。

该《细则》第五条规定，房产税按年征收，每半年缴纳一次。具体缴纳时间为每年5月和11月。注销的纳税人，应当在注销当月缴清房产税。(完)

原标题：告别“激进” 房企低调控风险

【一周观察】

3月的第四周，房企密集发布年报，包括万科、恒大、融创等龙头房企相继披露2018年的财务报告并举行业绩发布会。纵观2018年的房企表现，有以下几个特征：销售增速整体放缓，营收持续迎来丰收之年，但同时出现归属母公司净利润下降、资产负债率攀升等情况。

2019年，在房住不炒的整体基调下，调控政策将保持稳定性和持续性，随着债务兑付高峰来临，房企将面临前所未有的偿债压力，快速去化与回款，保证现金流的安全与财务的健康，成为房企今年的重要工作。在此背景下，不少房企选择主动减速提质以应对风险。

增速放缓

2018年下半年，万科董事会主席郁亮的一句“活下去”瞬间引爆舆论，从刚开始令同行们的瑟瑟发抖，到中间舆论转向“万科作秀”等质疑声，再到后来，巨头们频繁的战略收缩、卖股求生、裁员降薪、降价促销等动作，令市场真切感受到冬天来了。

而随着年报集中发布，各种财务数据也正一步步印证2018年楼市的真实状况。据记者观察，截至3月27日，已经发布年报的40余家上市房企，2018年的销售额同比增速是46%，低于2017年的48%，仅看数字，增速并不差，但是不增反降的走势说明了市场的趋冷与去化速度的放慢。

这其中，龙头房企和部分中小房企的降速尤为明显，排在第一阵营的房企，包括碧桂园、万科、恒大、绿地、中海、保利、华润等平均增速只有24%，其中，碧桂园增长31.3%、万科增长14.5%、恒大增长10.1%，都低于前一年的同比增速，还有绿城、龙湖、雅居乐降速明显，销售额同比增幅分别为6.9%、28.5%、14.5%，2017年同期是28.45%、77.1%、52.4%。

相反，部分中型房企在规模赛道上并未急踩刹车，尤以首次进入千亿抑或是冲刺千亿、两千亿阵营的房企明显，中国奥园2018年实现销售额912.8亿元，同比增长100%，首次进入千亿正营的中国金茂、金科股份、融信中国、富力地产增幅高达85%、81%、73.35%、60%，还有两千亿门槛前后的房企包括阳光城、新城控股、世茂房地产、招商蛇口的增速都不低，分别上涨78%、74.8%、74.8%、51.3%。

调低目标

2019年全国两会政府工作报告中，虽然“房住不炒”并未出现，但是此后住建部相关负责人重申“房住不炒”的调控基调，定调2019的政策思路，稳地价、稳房价、稳预期、防风险将贯穿全年。大势已定，房企的日子并不好过，所面临的不仅仅是去化与销售问题，还有一场硬仗要打，是即将到来的债务集中兑付高峰，如泰山压顶。中指研究院研发中心总经理白彦军指出， 2019年房企需要偿还的国内外的信用债规模将近5000多亿元。

因此，现金流安全、财务风险管控成为当下的重要任务。从部分房企相关负责人业绩会上的发言可知，加速回款、减速保质、现金流安全成为新一年开展工作的关键词。

郁亮在万科2018年业绩报告《致股东》中再次强调“白银时代”，“那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。”

对于2019年的市场，龙湖集团CEO邵明晓的判断是“市场不会再出现暴涨行情，我们的态度是谨慎、乐观”。鉴于此，龙湖将今年的销售目标定为2200亿元，预计同比增速为9.65%，低于2018年28.5%的增速。中海2019年的销售目标是3500亿港元，预计同比增速为16%，低于2018年29.8%的增速。

旭辉2019年的销售目标是1900亿元，增速只有25%。阳光城将2019年的销售目标定为1800亿元，同比2018年仅仅增长10.53%。雅居乐的销售目标是预售金额达到1130亿元，预期同比增速10%。雅居乐主席兼总裁陈卓林表示，今年10%的增幅是看市场和公司的实际情况决定的，定这个指标也是比较保守的，“在政策下，市场还是有的，我们的投资和未来的发展计划都是审慎乐观的。”

随着行业马太效应加剧，市场集中度越来越高，强者恒强，尤其是在拿地、找钱仍看重规模与排名的当下，仍有不少房企在规模赛道上冲刺。扩张带来规模，但也伴随风险。对房企来说，2019年，要警惕去化、资金链、融资、投资等各种风险。