22日，国家统计局公布的“2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，在“因地制宜、因城施策”的调控原则指导下，1月份各线城市商品住宅销售价格总体平稳，其中环比房价基本保持稳定，同比房价涨幅则有所扩大。

在“房住不炒”的主基调下，各地房地产调控凸显“一城一策”特征。

一二线城市新房价格环比微涨，三线城市涨幅持续回落

从环比来看，2019年1月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到58个，较上月少1个，最高增幅为大理的2.0%；下跌的城市有8个，与上月持平，最大跌幅为岳阳和惠州的0.4%；4个城市持平。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中，北上广微涨，深圳微跌。二手住宅销售价格则下跌0.1%，北广深微跌，上海持平。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.2%，涨幅均比上月回落0.1个百分点。

记者春节前夕走访各地楼市发现，1月楼市已提前进入“假期模式”，随着农历新年临近，成交气氛逐渐转淡。据中原地产统计，1月份上海新楼盘开盘当日签约均未过百套。

中原地产市场分析师卢文曦表示，春节前后是传统淡季，开发商推盘减少，二手房市场上的买家也不积极。因此，房价统计数据基本延续了上个月的走势，体现出“稳”的特征。

二三线城市新房价格同比涨幅扩大

从同比来看，2019年1月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有68个，比上月少1个；其中，西安、呼和浩特、海口和大理分别以23.5%、22.6%、20.7%和20.3%的同比涨幅领涨全国。70个城市中，仅厦门和深圳分别同比下降0.3%和0.1%。

国家统计局数据显示，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上年同月扩大0.5个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.6%和11.0%，涨幅比上年同月分别扩大0.3和0.2个百分点。

在易居智库研究总监严跃进看来，新建商品住宅同比房价指数仍处高位，且增幅持续扩大，跟过去几个月环比增幅数据相对偏高密不可分。“2018年底部分城市高价楼盘密集入市，在1月份集中办理网签推升了当月的价格数据。”

中原地产首席分析师张大伟认为，房价上涨较快的区域仍集中于二三线城市。在同比涨幅位居全国前列的城市中，西安、海口、呼和浩特、贵阳、大理、徐州、秦皇岛、丹东、昆明、济南、三亚和石家庄等二三线城市自2018年9月以来轮流领涨。

房地产调控凸显“一城一策”

据中国指数研究院统计，1月份各地出台总计15次房地产调控政策，内容上呈现差异化，“一城一策”的特点凸显。

例如，福建、河南、安徽三省，以及长沙、杭州、宁波、成都和武汉等城市明确提出将按“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。从各地近期陆续公布的2019年棚改计划来看，未来亦将针对商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，因地制宜调整货币化安置政策。

在2019年初的各地“两会”上，大多数省、自治区均明确提及“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。一些地区还因城施策调降了人才引进的落户门槛。

张大伟认为， 2019年房地产调控的政策主基调依然是从严，各地在“一城一策”原则指导下，将提高政策灵活性，同时坚持“房住不炒”的定位。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，各地继续坚持因地制宜、因城施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，将促进房地产市场平稳健康发展。

观点地产网讯：3月1日，浙江温州市滨江商务区1宗商住地顺利出让，竞得者为德信旗下的温州弘睿投资管理有限公司，总成交价为13.78亿元，成交楼面价约1.45万元/平方米，溢价21%。

就观点地产新媒体获悉，该地块名称为温州市滨江商务区桃花岛片区T05-07地块，位于温州市龙湾区蒲州街道下埠村 。地块出让面积约为2.95万平方米，容积率为1.5-3.21，建筑面积约9.48万平方米。地块起拍总价为11.38亿元，楼面起价约1.2万元/平方米。

据消息称，该地块将实行住宅全装修，不实施装配式建筑。

另外，于2月27日，德信中国在杭州余杭区拿下一宗住宅地块，总成交价约22.22亿元，溢价30.55%。该地块面积约为5.47万平方米，容积率为2.0，建筑面积约为10.93万平方米。

另外，2月26日在港交所敲钟上市时，德信中国执行董事兼董事长胡一平曾介绍称，未来德信会继续坚持立足杭州，深耕长三角，布局全国中心城市。

观点地产网讯：3月4日，中国奥园集团股份有限公司发布2019年2月份的未经审核合同销售表现。

观点地产新媒体了解，于2019年2月份，奥园实现未经审核合同销售金额约56.3亿元，同比增长约39%；合同销售面积约53.0万平方米，同比增长51%。

前2月，奥园实现未经审核合同销售额累计约112.3亿元，较2018年同期增长约39%。合同销售面积约104.8万平方米，同比增长46%，平均售价约每平方米10715元。

另据奥园此前披露数据，2018年整年，其连同附属公司未经审核合同销售额累计约912.8亿元，较2017年同期增长约100%。奥园预计2018年集团核心净利润将同比上升约40%，利润上升主要因为集团去年交付予买家的总建筑面积增加及交付物业平均售价提升。

当房企不再执着于规模之争，一场有关如何“活下去”且如何“活得好”以及“活得久”的竞争早已开启。

5天前，万科周刊对外公布了郁亮在万科集团2019年目标与行动沟通会上发言。发言主题为《收敛聚焦，巩固提升基本盘》。郁亮提到，转型绝非易事。首先，要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验是，没有可能找到。

既然如此，房企还需转型吗？再挤挤房地产的水分似乎更容易。但惯常带有危机感的万科给出的答案是，不赚最后一枚铜板。

步入2019年，销售数据下滑、打折以及裁员充斥着行业。但硬币的另一面是，万科、龙湖等房企，早已开始选择适度调减对规模的执着，从而换来变革的先机。而其他大房企包括碧桂园、融创中国等的转型之路也早已开启。

在龙湖官方发布的一篇《请回答2019：龙湖以智慧开启未来，用创新回应初心》中，龙湖对于自我定位也不再只是销售规模。龙湖明确“空间即服务”战略，并将围绕“善待你一生”的理念，实现网格化布局，数字化转型。

当房企不再执着于规模之争，一场有关如何“活下去”且如何“活得好”以及“活得久”的竞争早已开启。

规模取舍

开年销售低迷是大多数房企面前的第一份考卷。

机构发布的TOP100房企销售榜单显示，2月单月房企整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。1-2月累计销售额，TOP20房企也有过半数均出现同比下滑情况。

当然，短期销售数据参考意义不大，对于全年，克而瑞认为2019年是房地产市场销售“小年”，一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大调整压力。长期来看，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，房企将由高速增长转向有质量增长。

放眼长期，房地产也难以再现狂热场面，逐渐回归理性的市场下，行业又应该如何看待销售规模数字呢？

万科无疑早已经放弃规模之争，从而争取战略上主动。“在过去3年，万科正是因为收敛聚焦，才赢得今天的战略主动。收敛聚焦是有代价的，这个代价是在过去3年里，我们不再是行业销售老大，不是所谓的行业规模之王。过去3年，我们放弃了规模第一，换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦，进入的是200-300个城市，而非现在70-80个主要城市的话，我们不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。”

未来赛道

在拥有诸多不确定性因素的当下，不再单纯追逐销售数据，房企未来的赛道究竟是什么？

21世纪经济报道记者在与房企的交流中发现，至今为止，在转型的道路上，“让赚大钱的人去赚小钱”成为开发商转型一大障碍。那么，大房企们给出的解决方案是什么？万科的答案是“收敛聚敛，巩固提升基本盘”。基本盘是指保证万科“活下去”的关键，对万科集团而言，基本盘是开发业务。对物业而言，基本盘就是住区物业服务。基于战略，万科明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。

郁亮也表示，尽管房地产行业还不错，但是不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去，所以我们必须要做新业务，这是万科未来竞争的重点。

基于原有土壤生长新业务，并做业务协同，业务层面还有聚焦有探索，这也是龙湖在做的。龙湖将地产开发单一的主航道业务，发展为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道并进，并探索养老业务。而刚开始龙湖尝试商业时，也有很多人质疑经验和资金压力过大，但到明年底，龙湖商业租金将冲刺60亿元目标，良好的持有物业表现也帮助龙湖的评级接近国企的融资表现。

有别于其他房企，在“空间即服务”战略下，龙湖还在加快数字化变革，将“空间即服务”核心落地的能力提炼，强化制造和管理空间、客户洞察及数据赋能、服务集成等方面的能力。而在业务产品化、数字孪生化、职能中台化的过程当中，不断把业务数据化，通过场景业务，形成平台能力，实现智能化。最终，实现降本、提效、提升用户体验。

龙湖认为，这是快速变革的时代，龙湖要保持速度并驶入新的赛道。

除了龙湖，融创中国将拓展竞争新赛道的目光锁定在文化产业。2018年12月，融创文化集团成立，其业务涵盖文化娱乐内容制作发行、影视拍摄一体化服务等。已被确认将纳入其中重要资产包括青岛（楼盘）东方影都、乐创文娱。由此，文化集团与融创地产、融创物业服务、融创文旅并举，成为融创的四大战略板块之一。

碧桂园在跃居行业老大之后，也于2018年加大在新业务板块的布局，将农业和机器人产业提升到与地产同等重要的位置，并任命碧桂园集团的二小姐杨惠妍接管新业务。

也许在未来，规模已经不再受追捧，谁能开辟真正的竞争新赛道，谁才能成为市场中真正的“冠军”。

自2018年年底以来，房企融资环境持续改善，成本也有所降低，房企抓紧这一战略机遇加速融资。2019年以来，房企境内外融资规模同比大幅提升。来自国金证券的统计数据显示，截至2月22日，2019年以来房企境内发债规模已达928.4亿元，地产债发行数量136只，分别比去年同期增加97.1%、72.1%。不过国金证券也指出，近两个月的房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松，因为从用途来看，近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。

融资同比大幅增长

房企境内融资的高峰出现在今年1月份。Wind数据显示，今年1月份，房企国内发债规模达800.91亿元，创单月历史新高，同比2018年同期增幅达160.29%。另一方面，中原地产研究中心统计数据显示，一月房地产企业融资计划出现井喷，公布的融资计划总数90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的月度融资计划新高。

房企海外发债融资也较为活跃。Wind数据显示，截至2月28日，有30家内地房企在海外市场发行了42只债券，发行规模达到146.6亿美元。其中，发行外币债券进行融资的房企数量和债券数量均较去年同期大幅增长。

更多房企也在近期抛出海外融资方案。中原地产研究中心数据显示，春节假期后，有超过25家房企发布境外债务融资方案，其中部分企业已经多次实施海外融资，比如禹洲国际，此外融创、旭辉、融信中国、佳兆业、龙光地产、华润置地和华夏幸福等也均有密集融资。整体看，融资成本相比去年有所下调。

融资成本不一

尽管2019年以来房企发债总额大幅增加，但当期融资成本依然处于高位。克而瑞统计显示，今年1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。境外债融资成本维持高位，1月达到了7.86%，环比增加了0.32个百分点，这依然处于最近几年来的较高水平，企业融资成本压力仍在。

不同房企间融资成本也存在差距。中国金茂2月25日公告称，其间接全资附属公司金茂投资管理有限公司完成发行本金金额为人民币18亿元的公司债券，最终票面利率3.72%；万科公告显示，其2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）的最终票面利率确定为3.65%。前述公司融资利率均低于当期短期银行贷款利率。

另一些公司则要承受高额的融资利率。今年以来，融资成本最高的是当代置业的一笔美元境外优先票据，票面利率高达15.5%。此外，明发集团、国瑞置业和景瑞控股三家房企发行的境外融资债券或优先票据融资成本也较高，分别达到15%、13.5%和13%。

总体看，有国资背景的上市房企或者位于行业第一及第二梯队的企业往往能够在市场上以更低的成本获得资金。例如，2月18日，龙湖公告拟发行22亿元公司债，最高利率5.3%，整体仍处于较低的融资水平。海外融资方面，华润置地、旭辉、世茂房地产、远洋地产等企业融资成本均在8%以下，融资成本相对较低。

从目前房地产行业的现状来看，融资成本高低或将成为决定未来行业企业排位的重要因素。华南某上市房企人士为记者算了一笔账，一个100亿元项目，若以项目利润率15%左右来计算，一旦企业融资成本过高，项目利润水平将受到很大影响。“在这种情况下，能够以低成本融资的房企无论在拿地、项目周转方面具有更大的优势。”前述房企人士对记者表示。

到期债务规模大

近期房企融资的主要目的是偿还债务及补充流动资金，整体来看，主要方向还是“借新还旧”，解决到期债务压力。

Wind统计数据显示，2018年房企发债规模远高于2017年，但受债务到期量影响，同期净融资规模仅为1580.03亿元，较2017年降幅达19.29%，为2014年以来新低。数据显示，未来五年，房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元，其中2019年到期规模6178亿元。

海外方面，Wind数据统计显示，2019年-2023年，房企海外债合计到期规模将达7944.81亿元人民币。其中，2019年房企海外债到期规模将达1529.66亿元人民币。

中原地产首席分析师张大伟表示，从今年前两月的房地产销售情况看，楼市销售逐渐放缓，回款越来越难。部分房地产企业由于前期过度投资，对资金需求不断上涨。而从融资难度看，最近大部分房企融资成本平稳，虽然整体处于高位，但由于全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。龙头企业反而能以更低的融资成本获得资金，对于这些企业来说，通过大额融资明显缓解了资金压力。

张大伟进一步指出，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，在这种情况下，房企更加关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。预计仍将有越来越多的房企正抓紧目前的窗口期加快融资，以应对未来的还债高峰期。

（原文标题为：《今年前两月房企融资规模同比翻倍》）

近日，中指院公布2月份百城房价指数。当月，百城（新建）住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅收窄0.12个百分点。

根据中指百城价格指数对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年2月，有56个城市环比上涨，39个城市环比下跌，5个城市与1月持平。其中，环比上涨的城市数量减少10个，涨幅在1%以上的城市有9个，较1月减少9个。2月价格环比下跌的城市数量增加8个，其中跌幅在1%以上的城市有2个，较1月增加1个。

同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨4.62%，涨幅较1月收窄0.28个百分点。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为9141元/平方米，环比上涨1.02%，同比上涨8.77%。

2019年2月份，适逢春节，也是房地产市场的传统淡季。期内，全国多个城市密集发布了新年房地产市场政策基调。各地普遍因城施策优化调控政策组合，但整体基调仍以“稳”为主。

价格方面，百城住宅均价环比涨幅继续回落，绝大多数城市价格变化在1%以内。

中指研究院上海分院分析师方颃近日表示，未来房地产市场将呈现出“市场趋于合理、投资增速放缓”，“因城施策推进，市场量价趋稳”，“一线城市加大有效供给，二线城市人才竞争引导需求，三四线城市受棚改政策调整下行压力加大”等几大特点。

中指院方面认为，房地产调控政策仍将以“稳”为主，在“因城施策”背景下各地政府根据市场运行实际情况稳步优化政策体系。

自2018年年底以来，房企融资环境持续改善，成本也有所降低，房企抓紧这一战略机遇加速融资。2019年以来，房企境内外融资规模同比大幅提升。来自国金证券的统计数据显示，截至2月22日，2019年以来房企境内发债规模已达928.4亿元，地产债发行数量136只，分别比去年同期增加97.1%、72.1%。不过国金证券也指出，近两个月的房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松，因为从用途来看，近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。

融资同比大幅增长

房企境内融资的高峰出现在今年1月份。Wind数据显示，今年1月份，房企国内发债规模达800.91亿元，创单月历史新高，同比2018年同期增幅达160.29%。另一方面，中原地产研究中心统计数据显示，一月房地产企业融资计划出现井喷，公布的融资计划总数90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的月度融资计划新高。

房企海外发债融资也较为活跃。Wind数据显示，截至2月28日，有30家内地房企在海外市场发行了42只债券，发行规模达到146.6亿美元。其中，发行外币债券进行融资的房企数量和债券数量均较去年同期大幅增长。

更多房企也在近期抛出海外融资方案。中原地产研究中心数据显示，春节假期后，有超过25家房企发布境外债务融资方案，其中部分企业已经多次实施海外融资，比如禹洲国际，此外融创、旭辉、融信中国、佳兆业、龙光地产、华润置地和华夏幸福等也均有密集融资。整体看，融资成本相比去年有所下调。

融资成本不一

尽管2019年以来房企发债总额大幅增加，但当期融资成本依然处于高位。克而瑞统计显示，今年1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。境外债融资成本维持高位，1月达到了7.86%，环比增加了0.32个百分点，这依然处于最近几年来的较高水平，企业融资成本压力仍在。

不同房企间融资成本也存在差距。中国金茂2月25日公告称，其间接全资附属公司金茂投资管理有限公司完成发行本金金额为人民币18亿元的公司债券，最终票面利率3.72%；万科公告显示，其2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）的最终票面利率确定为3.65%。前述公司融资利率均低于当期短期银行贷款利率。

另一些公司则要承受高额的融资利率。今年以来，融资成本最高的是当代置业的一笔美元境外优先票据，票面利率高达15.5%。此外，明发集团、国瑞置业和景瑞控股三家房企发行的境外融资债券或优先票据融资成本也较高，分别达到15%、13.5%和13%。

总体看，有国资背景的上市房企或者位于行业第一及第二梯队的企业往往能够在市场上以更低的成本获得资金。例如，2月18日，龙湖公告拟发行22亿元公司债，最高利率5.3%，整体仍处于较低的融资水平。海外融资方面，华润置地、旭辉、世茂房地产、远洋地产等企业融资成本均在8%以下，融资成本相对较低。

从目前房地产行业的现状来看，融资成本高低或将成为决定未来行业企业排位的重要因素。华南某上市房企人士为记者算了一笔账，一个100亿元项目，若以项目利润率15%左右来计算，一旦企业融资成本过高，项目利润水平将受到很大影响。“在这种情况下，能够以低成本融资的房企无论在拿地、项目周转方面具有更大的优势。”前述房企人士对记者表示。

到期债务规模大

近期房企融资的主要目的是偿还债务及补充流动资金，整体来看，主要方向还是“借新还旧”，解决到期债务压力。

Wind统计数据显示，2018年房企发债规模远高于2017年，但受债务到期量影响，同期净融资规模仅为1580.03亿元，较2017年降幅达19.29%，为2014年以来新低。数据显示，未来五年，房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元，其中2019年到期规模6178亿元。

海外方面，Wind数据统计显示，2019年-2023年，房企海外债合计到期规模将达7944.81亿元人民币。其中，2019年房企海外债到期规模将达1529.66亿元人民币。

中原地产首席分析师张大伟表示，从今年前两月的房地产销售情况看，楼市销售逐渐放缓，回款越来越难。部分房地产企业由于前期过度投资，对资金需求不断上涨。而从融资难度看，最近大部分房企融资成本平稳，虽然整体处于高位，但由于全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。龙头企业反而能以更低的融资成本获得资金，对于这些企业来说，通过大额融资明显缓解了资金压力。

张大伟进一步指出，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，在这种情况下，房企更加关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。预计仍将有越来越多的房企正抓紧目前的窗口期加快融资，以应对未来的还债高峰期。

房企2018年业绩整体乐观，而今年前两个月销售业绩分化，集中度再提高。开发商境内融资有收缩迹象，而境外发债却回升。

因此，对多数房企来说，今年的第一要务就是加快资金回笼。

广州日报讯（全媒体记者 张忠安）2月份，A股很热闹，上证指数当月涨幅达到14%。房企也很热闹，一方面，各大开发商陆续公布年度业绩；另一方面，新年销售布局、架构调整、融资变化等也备受市场关注。

销售分化

业绩增速回归理性

“从企业的角度看，今年销售目标还会提升。但从行业来看，集中度继续提升可能不会改变。只是步伐会放缓一点。”一位不愿透露身份的开发商人士表示。

有最新统计数据显示，今年前两个月，销售前100家房企累计销售额超过1万亿元，而整体趋势继续回归理性，且行业集中度继续提高。

来自上市公司的数据也显示，目前房企销售出现新的变化。万科今年1月份公司实现合同销售面积 317.7万平方米，合同销售金额 488.8亿元。而2018年同期，万科实现合同销售面积 444.4 万平方米，合同销售金额 679.8 亿元。去年12月份，该公司销售面积 438.7 万平方米，合同销售金额 630.1 亿元。这也意味着，无论是同比，还是环比，龙头房企的销售业绩也出现放缓迹象。

实际上，全国房企销售增速已经连续放缓。记者对比国家统计局发布的数据，2018年全国房地产销售面积累计同比增长为1.3%，而2017年同期为7.7%，2016年同期为22.50%。去年全国商品房销售金额14.99万亿元，同比增长12.20%，但同期2017年和2016年同期相比，增幅均出现减速。而未来走势，中金公司分析师张宇表示，预计今年全国商品房销售面积将还会有10%以上同比调整。

2018年四季度，房企出现一波融资热，并延续到现在。不过，记者对比发现，房企的融资方向已经发生变化，其中，境内融资规模明显收缩，而境外发债却大幅回升，今年前两个月，房企境外融资已经超过1500亿元。而境内受追捧的ABS融资出现多单“被中止审查”。有分析认为，今年是房企偿债高峰，根据银监会2月25日的表态，预计行业资金缺口依然较大。

房地产业净融资仍较弱

金地集团发行2019年度第一期超短期融资券，万科一宗ABS计划状态变更为“已受理”，碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”，时代中国发行5亿美元优先票据。看似房企在今年2月份融资不断，但整体而言，房地产行业净融资仍然较弱。数据显示，今年1月ABS发行总数为94只，2月仅有13只。据同策研究院统计，在1月不到半个月的时间内，已有6个房地产类的ABS被暂停。

有业内人士认为，包括 ABS在内的房企境内融资走弱或许与监管趋严有关。近日，央行、银保监会均提到了房地产金融管理问题，房地产金融风险成为监管部门防范的重点。

因此，多数机构人士表示，虽然目前信贷规模增长较快，但资金流入楼市的难度较大，后续房地产信贷全面宽松的可能性较小。

值得注意的是，面对市场现状，房企如何应对？记者发现，今年以来房企动作频繁，恒大宣布对旗下项目进行优惠促销，碧桂园对业务架构进行调整。老牌龙头万科则发出“收敛和聚焦”的基调，稳住基本盘。

根据记者了解，“谨慎”成为多数房企的主基调，今年的第一要务就是加快资金回笼。

近日，中指院公布2月份百城房价指数。当月，百城（新建）住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅收窄0.12个百分点。

根据中指百城价格指数对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年2月，有56个城市环比上涨，39个城市环比下跌，5个城市与1月持平。其中，环比上涨的城市数量减少10个，涨幅在1%以上的城市有9个，较1月减少9个。2月价格环比下跌的城市数量增加8个，其中跌幅在1%以上的城市有2个，较1月增加1个。

同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨4.62%，涨幅较1月收窄0.28个百分点。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为9141元/平方米，环比上涨1.02%，同比上涨8.77%。

2019年2月份，适逢春节，也是房地产市场的传统淡季。期内，全国多个城市密集发布了新年房地产市场政策基调。各地普遍因城施策优化调控政策组合，但整体基调仍以“稳”为主。

价格方面，百城住宅均价环比涨幅继续回落，绝大多数城市价格变化在1%以内。

中指研究院上海分院分析师方颃近日表示，未来房地产市场将呈现出“市场趋于合理、投资增速放缓”，“因城施策推进，市场量价趋稳”，“一线城市加大有效供给，二线城市人才竞争引导需求，三四线城市受棚改政策调整下行压力加大”等几大特点。

中指院方面认为，房地产调控政策仍将以“稳”为主，在“因城施策”背景下各地政府根据市场运行实际情况稳步优化政策体系。

2017年，富力逆势发力，完成预定目标。

2018年，白银时代，楼市过冬，但数据显示，截止2018年年中，集团土地储备权益可售面积超过5700万平方米，权益可售货值超过7060亿元。至今，富力全球的版图已超过120个城市和地区，累计开发项目超过300个，展现出强劲的增长态势和势能。

对于这种逆势上扬，业内都很好奇，拥有了高速增长发展能力合集的富力，背后的支撑又是什么？

富力集团董事长助理兼互联网事业部总经理陈志濠分享了富力业绩稳中有进的战略和举措，我们从中梳理出了三大关键词，定义为三驾马车：酒店、多元化、旧改。

下面来具体分析：

第一驾马车：酒店定调“规模化”发展

在大幅上涨的业绩背后，富力广受业内关注的酒店业务，正展示出富力在规模化布局发展中的前瞻性和强劲内驱力。

据统计，截止目前，富力旗下拥有90家运营中酒店，总建筑面积超过390万平方米，总客房数超过26800间，成为全球最大豪华酒店业主。90家酒店中，19家酒店由富力自建，71家来自收购交易。

按酒店管理公司分类，39家酒店由各品牌酒店管理集团管理（如万豪国际酒店集团，希尔顿酒店集团，洲际酒店集团，凯悦酒店集团，雅高酒店集团，万达酒店集团等），51家由万达酒店管理集团经营管理。

再按酒店品牌等级分类，奢华品牌酒店10家，超高端品牌酒店32家，高端品牌酒店43家，超中端品牌酒店5家。

梳理这组酒店数据，我们注意到，收购型酒店占比极大。那么，富力选择大规模收购，背后的考量又是什么？据陈志濠讲述，酒店收购对于富力有三大益处：

“好处之一是通过收购的方式，可以快速形成规模效应，当初收购万达酒店，使得我们短短2年，就实现了规模效应。好处之二是可以快速打磨团队并优化运营成本和效能。好处之三是核心位置的酒店，随着城市土地供应的减少，会成为一种稀缺资源。”

业内都知道，香港、东京这样的国际级城市，市中心基本没有可以招拍挂的土地，要想提升城市的品质，只能是对现有物业进行改造升级，而酒店、商业的改造，一直是资本市场青睐的对象。

未来，在城市更新进程中，握有大量优质酒店、写字楼、商业资产的富力，随着资产运营颗粒度的提升，营收总量会持续走高，资产增值收益可观，都会助力富力品质发展。

第二驾马车：优选布局“多元化”赛道

酒店业务之外，值得关注的是，近几年，富力在“多条腿”走路，多元化的布局策略，在抵御楼市波动的同时，也打磨出了富力特有的IP和新赛道。

据公开信息显示，富力已开拓出多元化的产业形态，包括酒店、写字楼、商场、物流园等。其中酒店资产为富力带来超5%的回报，超甲级写字楼的推出及出租，也持续为富力带来稳定的租金收入。

如北京viva富力广场，广州富力海珠城等大型商业综合体，以及广州富力空港物流园，这些优质投资物业总建筑面积超过180万平方米。

我们再近距离观察富力多元化的布局，会发现，在产品体系和跨界发展中，是以城市为硬核，探索出一条企业与城市共振的发展模式。

比如，打造海南唯一、亚洲最大的富力海洋世界，推出以互联网思维创新商贸地产模式的富力环球商品贸易港，以及与UCLA携手开发的新型国际医院。

从布局的业态上来看，是紧扣消费趋势和热点城市，多元业务覆盖商业地产、旅游/养生地产、物流地产、城市综合体、医疗等领域，进入城市包括海南、上海虹桥、大湾区。

细究富力多元业务的拓展，依托的是多年来在商业地产布局及运营中积累的经验，由此，便会对城市做出精准判断，进行持续、长周期的投资、建设、运营，收益与风险可控。

对于多元业务的未来预期，陈志濠在接受媒体采访时提到，富力目标在未来四年内，将整个商业及酒店的运营业绩翻一番。

第三驾马车，旧改起势“粤港澳”

近期，随着大湾区走热，业内把目光聚焦到了布局粤港澳大湾区的房企，针对这个业界关注点，陈志濠给出的答复是，富力在大湾区的规划，主是针对旧城改造和工业场所改造。

当前，据统计，一、二线城市核心地段土地不足。由此导致，房地产的发展脉络，产生了深度的变革，增量缩减，旧改登台。

相较于新建，旧改面临的困难更大，涉及到设计规范、城市风貌、空间优化、品质升级等一系列突破原有格局的难题。曾有参与旧改的投资人说，对于旧改项目，每一天遇到的都是新问题，也都是难题。

今后，房企在一、二线城市核心地段做项目，在比拼拿地资本的同时，更考验的是项目更新运营的能力，这也会成为业绩表中重要的一部分。

而就在前不久，粤港澳大湾区发展规划出台，在批准新建的同时，提到的也有更多旧改的区域及项目，这对于房企是机遇也是挑战。

作为粤派标杆房企的富力，在初创和发展的过程中，与其他房企的模式不同，最早是以收购旧工厂等项目做旧改起家，业界甚至流传这样一句话，“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”

多年以来，富力在广州参与了多个旧村改造，近年来，富力参与的杨箕村，猎德村等城中村改造项目的成功，为富力带来巨大的声誉，成为业界名副其实的旧改专家。

据统计，截至2018年底，富力集团在全国各地有超过40个已签约合作的旧改项目; 其中大湾区内已签约合作的旧改项目超过20个，涉及总建筑面积估计超过2,000万平方米。

此次，借助粤港澳大湾区起势的政策红利，依托自身在旧改中的实力，同时随着一线城市更新加速，无疑会助力富力业绩增长，以及被业界和评级机构持续看好。

综合来看，有酒店规模作为富力的“棉衣”，有旧改绝技作为富力的“干粮”，有多元化作为富力的“子弹”，在“行业集中度加速”和“行业洗牌残酷”的态势下，踏实稳健的富力会在三驾马车的牵引下，破局楼市，驶入高品质增长的赛道。