2017年，富力逆势发力，完成预定目标。

2018年，白银时代，楼市过冬，但据数据显示，截止2018年年中，集团土地储备权益可售面积超过5700万平方米，权益可售货值超过7060亿元。至今，富力全球的版图已超过120个城市和地区，累计开发项目超过300个，展现出强劲的增长态势和成长势能。

对于这种逆势上扬，业内都很好奇，拥有了高速增长发展能力合集的富力，背后的支撑又是什么？

近期，富力集团董事长助理兼互联网事业部总经理陈志濠分享了富力业绩稳中有进的战略和举措，我们从中梳理出了三大关键词，定义为三驾马车：酒店、多元化、旧改。

下面来具体分析：

第一架马车：酒店定调“规模化”发展

在大幅上涨的业绩背后，富力广受业内关注的酒店业务，正展示出富力在规模化布局发展中的前瞻性和强劲内驱力。

据统计，截止目前，富力旗下拥有90家运营中酒店，总建筑面积超过390万平方米，总客房数超过26800间，成为全球最大豪华酒店业主。90家酒店中，19家酒店由富力自建，71家来自收购交易。

按酒店管理公司分类，39家酒店由各品牌酒店管理集团管理（如万豪国际酒店集团，希尔顿酒店集团，洲际酒店集团，凯悦酒店集团，雅高酒店集团，万达酒店集团等），51家由万达酒店管理集团经营管理。

再按酒店品牌等级分类，奢华品牌酒店10家，超高端品牌酒店32家，高端品牌酒店43家，超中端品牌酒店5家。

梳理这组酒店数据，我们注意到，收购型酒店占比极大。那么，富力选择大规模收购，背后的考量又是什么？据陈志濠讲述，酒店收购对于富力有三大益处：

“好处之一是通过收购的方式，可以快速形成规模效应，当初收购万达酒店，使得我们短短2年，就实现了规模效应。好处之二是可以快速打磨团队并优化运营成本和效能。好处之三是核心位置的酒店，随着城市土地供应的减少，会成为一种稀缺资源。”

业内都知道，香港、东京这样的国际级城市，市中心基本没有可以招拍挂的土地，要想提升城市的品质，只能是对现有物业进行改造升级，而酒店、商业的改造，一直是资本市场青睐的对象。

未来，在城市更新进程中，握有大量优质酒店、写字楼、商业资产的富力，随着资产运营颗粒度的提升，营收总量会持续走高，资产增值收益可观，都会助力富力品质发展。

第二架马车：优选布局“多元化”赛道

酒店业务之外，值得关注的是，近几年，富力在“多条腿”走路，多元化的布局策略，在抵御楼市波动的同时，也打磨出了富力特有的IP和新赛道。

据公开信息显示，富力已开拓出多元化的产业形态，包括酒店、写字楼、商场、物流园等。其中酒店运营为富力带来约年化5%的酒店资产的回报，超甲级写字楼的推出及出租，也持续为富力带来稳定的租金收入。

如北京viva富力广场，广州富力海珠城等大型商业综合体，以及广州富力空港物流园，这些优质投资物业总建筑面积超过180万平方米。

我们再近距离观察富力多元化的布局，会发现，在产品体系和跨界发展中，是以城市为硬核，探索出一条企业与城市共振的发展模式。

比如，打造海南唯一、亚洲最大的富力海洋世界，推出以互联网思维创新商贸地产模式的富力环球商品贸易港，以及与UCLA携手开发的新型国际医院。

从布局的业态上来看，是紧扣消费趋势和热点城市，多元业务覆盖商业地产、旅游/养生地产、物流地产、城市综合体、医疗等领域，进入城市包括海南、上海虹桥、大湾区。

细究富力多元业务的拓展，依托的是多年来在商业地产布局及运营中积累的经验，由此，便会对城市做出精准判断，进行持续、长周期的投资、建设、运营，收益与风险可控。

对于多元业务的未来预期，陈志濠在接受媒体采访时提到，富力目标在未来四年内，将整个商业及酒店的运营业绩翻一番。

第三架马车，旧改起势“粤港澳”

近期，随着大湾区走热，业内把目光聚焦到了，布局粤港澳大湾区的房企，但在名单中却未看到富力的名字，针对这个业界关注点，陈志濠给出的答复是，富力在大湾区的规划，是针对旧城改造和工业场所改造，因土地未流转，所以没有显示。

当前，据统计，一、二线城市核心地段土地不足。由此导致，房地产的发展脉络，产生了深度的变革，增量缩减，旧改登台。

相较于新建，旧改面临的困难更大，涉及到设计规范、城市风貌、空间优化、品质升级等一系列突破原有格局的难题。曾有参与旧改的投资人说，对于旧改项目，每一天遇到的都是新问题，也都是难题。

今后，房企在一、二线城市核心地段做项目，在比拼拿地资本的同时，更考验的是项目更新运营的能力，这也会成为业绩表中，重要的一部分。

而就在前不久，粤港澳大湾区发展规划出台，在批准新建的同时，提到的也有更多旧改的区域及项目，这对于房企是机遇也是挑战。

作为粤派标杆房企的富力，在初创和发展的过程中，与其他房企的模式不同，最早是以收购旧工厂等项目做旧改起家，业界甚至流传这样一句话，“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”

多年以来，富力在广州参与了多个旧村改造，近年来，富力参与的杨箕村，猎德村等城中村改造项目的成功，为富力带来巨大的声誉，成为业界名副其实的旧改专家。

据统计，截至2018年底，富力集团在全国各地有超过40个已签约合作的旧改项目; 其中大湾区内已签约合作的旧改项目超过20个，涉及总建筑面积超过2,000万平方米。

此次，借助粤港澳大湾区起势的政策红利，依托自身在旧改中的实力，同时随着一线城市更新加速，无疑会助力富力业绩增长，以及被业界和评级机构持续看好。

综合来看，有酒店规模作为富力的“棉衣”，有旧改绝技作为富力的“干粮”，有多元化作为富力的“子弹”，在“行业集中度加速”和“行业洗牌残酷”的态势下，踏实稳健的富力会在三驾马车的牵引下，破局楼市，驶入高品质增长的赛道。

我们也相信，在不久后发布的年报中，稳中有进的富力会交出一份令业内惊讶的答卷。

北京地区限竞房密集入市。数据显示，经过3年的土地出让，目前已供应限竞房约300万平方米，预计2019年约6万套限竞房入市。从签约情况看，目前网签率整体不足20%。业内人士称，限竞房大部分位置不佳，加上北京限购限售政策较为严格，需求受到抑制。限竞房政策推出后，购房者观望情绪浓厚，去化率较低。

网签率偏低

中原地产研究中心统计数据显示，过去3年，北京合计出让95宗商品房住宅地块。其中，限竞房地块达92宗，合计规划的商品房建筑面积851万平方米，累计投资约5000亿元。截至目前，按照土地面积计算，北京限竞房已供应300万平方米，还有590万平方米等待入市。预计2019年全年入市的限竞房有望超过6万套。

截至目前，北京地区入市的限竞房项目达41个，涉及57期，批准面积合计309.96万平方米，批准套数合计26501套。其中，中海云熙限竞房项目、和悦华锦限竞房项目单个项目供应超过1000套；首开保利熙悦林语限竞房项目和瀛海府限竞房项目则不足百套。

网签率方面，目前签约面积合计约60万平方米，签约套数合计约6000套，网签比例仅为20%。同时，限竞房市场分化明显，部分限竞房项目接近售罄，有的项目去化不足2成。整体来看，合同销售的平均签约数量不足40%。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，过去几年，北京土地供应出现高峰，预计后续将有大量房源上市。限竞房区域供应扎堆，部分区域入市超过3000套，供大于求。

中国百城住宅库存数据显示，截至2018年12月，北京地区库存量为993万平方米，同比增长54%。库存量整体较高。

配套项目利润高

诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，限竞房是近年来新推出的一种房型，通过“限房价、竞地价”的方式出让土地，企业拿地期间就对项目限制售价。与普通商品房相比，限竞房5年内不能买卖，5年后买卖不需要缴纳土地出让金。从目前情况看，北京限竞房较多，其他城市采取该措施的较少。

业内人士对中国证券报记者表示，项目实施高周转以及拿地后建设别墅等利润率较高的配套项目，成为房企积极拿地建设限竞房的主要动力。

陈雷指出，房企要做到高周转发展难度大。高周转即快速拿地快速销售，一方面要求市场较好，回款时间能得到保障；另一方面，如果地价上涨过快会影响拿地面积。

中国证券报记者从多个限竞房楼盘销售处了解到，北京地区新楼盘基本都是限竞房，限竞房项目成为房企在北京拿地的“必选题”。为了快速回笼资金，促销降价成为趋势，不少开发商推出新盘后，要求三天内交足首付。由于第一批限竞房2017年入市，目前市场上没有限竞房的二手房交易。

近日，国家统计局发布1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，数据显示，1月份商品住宅销售价格总体平稳。值得注意的是，一二线城市二手住宅销售价格出现下降趋势。其中，一线城市环比下降0.1%；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点。

有业内人士认为，受春节因素、返乡置业意向减弱等多方面因素影响，本轮持续超过45个月的房价上涨后，一二线城市的二手房价格出现下行。

70城房价指数重回合理区间

易居研究院根据国家统计局最新数据计算，70城房价指数1月环比涨幅重回“合理”区间，预计未来将进一步收窄。

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，从2017年7月开始，70城房价指数连续10个月停留在“合理”区间，2018年5月进入“偏热”区间，6月触及“过热”区间，7月和8月完全进入“过热”区间，9月和10月处于“偏热”和“过热”区间之间。2018年12月房价指数环比涨幅为0.77%，较11月明显回落，已经开始接近“合理”区间上沿，市场出现降温趋势。

国家统计局数据显示，1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降；三线城市环比涨幅均回落。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，据初步测算，四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅较上月的1.3%回落0.9个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

同比方面，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅均较上月有所扩大。数据显示，1月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.6%和8.0%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

王若辰表示，1月新建商品住宅销售价格同比涨幅有所扩大，主要原因是受部分城市限价有所松动、高价地拿证开盘导致的结构性变化。考虑到高价地集中开盘，预计未来几个月70城新建商品住宅价格同比涨幅将跟随环比涨幅呈现下行走势。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，返乡置业意向减弱对三四线城市房价产生影响。从58安居客房产研究院调研的数据来看，52.7%的人群有回到老家及周边城市买房的意向，较2018年的58.7%下降6个百分点。

二手房价格由升转降

值得注意的是，中原地产首席分析师张大伟认为，1月官方发布的全国房地产市场数据与房价走势中，楼市拐点明显出现。

数据显示，1月，四个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

具体来看，1月，二手房环比上涨城市为41个，环比减少6个。其中，南宁由去年12月的环比上涨2%，转为下降0.1%；洛阳由上涨1%、成都由上涨0.9%转为持平，遵义、蚌埠、包头分别从上涨0.6%、0.5%、0.4%转为持平。

“最有代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。”张大伟表示，从全国房地产市场成交量看，一二线城市基本是二手房占主导，特别是一线城市，二手房数据更代表市场真实情况。

张波也认为，新建商品房价格上涨和供有结构有一定关系，中高端项目成交更为集中，相比之下，二手房更能体现市场的实际行情。

张大伟介绍，本轮房地产市场从2014年“9·30”新政开始逐渐止跌，到2015年“3·30”新政后酝酿上涨，2015年5月本轮价格开始爆发，根据70个大中城市房价数据，当月二手房上涨城市达到42个，其中大部分是一二线城市，特别是一线城市深圳单月上涨6.3%。

“31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。叠加一线城市下调，这是最近45个月首次出现。”张大伟说，最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调，如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。

政策微调仍将持续

张波表示，1月房价下跌城市明显增多，楼市明显进入淡季。王若辰认为，部分二线城市二手房价已现下跌，或将带动整个房地产市场进入调整阶段。

但张波预计，在因城施策、人才政策频出的背景下，楼市后续降温速度将趋缓，整体走稳趋势更为明显。

日前，国家发展和改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》便指出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2月18日，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。西安、南京、海口、广州等地相继放宽落户标准与限制。

“放宽落户城市全面开花，很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前的基础上，继续加码人才政策。”张大伟说。

值得注意的是，稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。“稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌同样不是稳定。”张大伟认为，未来住建部的约谈、预警依然将影响地方房地产调控，包括多轮多城市房地产巡查在2019年将常态化。他预计，在保持房地产市场稳定的目标下，2019年政策微调仍将持续。

“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。”在昨日国新办举行的例行新闻发布会上，中国银保监会副主席王兆星如是说。

刚刚过去的这两年，对于监管部门而言，无疑是具有挑战的。王兆星坦言，在坚决打好三大攻坚战，尤其是防范化解金融风险过程中，银保监会既加大了监管力度，也加大了对“有照驾驶”但属于“违规驾驶”的违纪违规的经营活动进行严肃查处。同时，对那些“无照驾驶”非法从事经营活动、属于违规逃避监管的，包括影子银行、网络借贷进行了专项整治。

当然，银保监会在加大监管力度、严厉治理金融乱象的同时，也在积极引导支持和促进银行保险机构加大对实体经济的支持，加大对小微企业、民营经济的支持，加大对双创的支持，大力推进普惠金融、绿色金融。

“从去年的统计数据来看，普惠型小微企业贷款增长超过21%，远远高于整个的贷款增长。”王兆星表示，经过金融乱象的整治，能使得银行业保险业进一步回归本源，专注主业，进而加大对实体经济的支持力度。

王兆星透露，下一阶段，银保监会将继续盯紧以下重要的五个风险领域：

一是继续加大力度处置银行机构的不良资产，同时要控制新的不良贷款增长。在经济下行过程当中，不良贷款增长的压力较大，既要化解存量不良贷款，还要有效化解增量不良贷款。

二是要时刻注意防范中小银行保险机构在经济下行和金融市场波动情况下的流动性风险。如果不加以有效管理、控制和处置，可能会引发区域性、系统性金融风险。

三是继续紧盯进行监管套利、加通道、加杠杆的影子银行活动，包括同业投资、同业理财、委托贷款、通道类信托贷款等业务，要进一步巩固前期治理成果。

四是继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。

五是继续和有关部门配合，做好地方政府债务的处置工作，特别是地方政府隐性债务的处置。继续做好一些高负债国有企业的降杠杆工作，继续严厉整治规范网络借贷等银行体系之外的金融活动。

全球房地产服务机构戴德梁行22日发布报告显示，2018年中国境外地产投资总额为157亿美元，同比下降63%。

这份名为《2019年中国境外地产投资意向调查》的报告显示，2018年中国境外地产投资为157亿美元，同比下降63%。与此同时，境内投资者的境外地产投资活动已从大量海外收购转向资产处置。相关数据显示，2018年全年境外有超过120亿美元的物业资产被境内投资者出售。

从投资目的地看，2018年，香港仍为内资企业首选的境外地产投资目的地，全年成交额总计95亿美元，同比下降20%。美国和澳大利亚分别以23亿美元和13亿美元位列第二和第三位。

相关数据显示，2018年中资企业在美国总计收购了近23亿美元的物业资产，同期资产处置为31亿美元，这是中资首次在美地产投资资本呈现净流出现象。

戴德梁行中国境外房地产投资意向调查显示，2019年，写字楼和住宅仍为最受青睐的投资类别。令人意外的是，投资者对养老地产的兴趣大增，超过四成的受访者表示对该类别投资感兴趣，位列今年最受欢迎投资类别的第三位。而投资者对酒店板块的投资意向降低最为明显，同比下降50%。

尽管当前中美贸易摩擦以及英国脱欧存在不确定性，戴德梁行调查报告显示，今年美国和英国仍将是中资企业海外房地产投资目的地的首选，分别位列第一和第三位。

调查显示，2019年，投资者普遍对境外房地产投资持谨慎态度。戴德梁行预测，2019年，中国境外地产投资额仍将保持低位平稳状态。

戴德梁行大中华区资本市场部海外投资主管张令青表示，多种迹象表明，目前境内投资者正变得越来越理性，2019年境外地产投资仍会是相对平静的一年。

22日，国家统计局公布的“2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，在“因地制宜、因城施策”的调控原则指导下，1月份各线城市商品住宅销售价格总体平稳，其中环比房价基本保持稳定，同比房价涨幅则有所扩大。

在“房住不炒”的主基调下，各地房地产调控凸显“一城一策”特征。

一二线城市新房价格环比微涨，三线城市涨幅持续回落

从环比来看，2019年1月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到58个，较上月少1个，最高增幅为大理的2.0%；下跌的城市有8个，与上月持平，最大跌幅为岳阳和惠州的0.4%；4个城市持平。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中，北上广微涨，深圳微跌。二手住宅销售价格则下跌0.1%，北广深微跌，上海持平。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.2%，涨幅均比上月回落0.1个百分点。

记者春节前夕走访各地楼市发现，1月楼市已提前进入“假期模式”，随着农历新年临近，成交气氛逐渐转淡。据中原地产统计，1月份上海新楼盘开盘当日签约均未过百套。

中原地产市场分析师卢文曦表示，春节前后是传统淡季，开发商推盘减少，二手房市场上的买家也不积极。因此，房价统计数据基本延续了上个月的走势，体现出“稳”的特征。

二三线城市新房价格同比涨幅扩大

从同比来看，2019年1月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有68个，比上月少1个；其中，西安、呼和浩特、海口和大理分别以23.5%、22.6%、20.7%和20.3%的同比涨幅领涨全国。70个城市中，仅厦门和深圳分别同比下降0.3%和0.1%。

国家统计局数据显示，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上年同月扩大0.5个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.6%和11.0%，涨幅比上年同月分别扩大0.3和0.2个百分点。

在易居智库研究总监严跃进看来，新建商品住宅同比房价指数仍处高位，且增幅持续扩大，跟过去几个月环比增幅数据相对偏高密不可分。“2018年底部分城市高价楼盘密集入市，在1月份集中办理网签推升了当月的价格数据。”

中原地产首席分析师张大伟认为，房价上涨较快的区域仍集中于二三线城市。在同比涨幅位居全国前列的城市中，西安、海口、呼和浩特、贵阳、大理、徐州、秦皇岛、丹东、昆明、济南、三亚和石家庄等二三线城市自2018年9月以来轮流领涨。

房地产调控凸显“一城一策”

据中国指数研究院统计，1月份各地出台总计15次房地产调控政策，内容上呈现差异化，“一城一策”的特点凸显。

例如，福建、河南、安徽三省，以及长沙、杭州、宁波、成都和武汉等城市明确提出将按“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。从各地近期陆续公布的2019年棚改计划来看，未来亦将针对商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，因地制宜调整货币化安置政策。

在2019年初的各地“两会”上，大多数省、自治区均明确提及“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。一些地区还因城施策调降了人才引进的落户门槛。

张大伟认为， 2019年房地产调控的政策主基调依然是从严，各地在“一城一策”原则指导下，将提高政策灵活性，同时坚持“房住不炒”的定位。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，各地继续坚持因地制宜、因城施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，将促进房地产市场平稳健康发展。

国家统计局昨日发布的数据显示，4个一线城市和31个二线城市二手住宅销售价格环比均下降0.1%。值得注意的是，大理新房二手房涨幅领涨全国。其中，大理新房环比上涨2%，大理二手房环比上涨1.6%。

有业内人士表示，时隔45个月，一二线城市的二手房价格开始全面下调表明，楼市或现拐点。如果后续的信贷政策没有明显的变化，预计这一调整趋势将延续。

一线城市新房环比涨0.4% 深圳下降0.1%

国家统计局表示，1月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。

总体看，70个大中城市中，新建住宅上涨的城市有58个。其中，大理、吉林、锦州、秦皇岛的新建商品住宅销售价格领涨全国，分别环比上涨2%、1.8%、1.7%、1.7%。70城市中，西宁、温州、蚌埠、三亚四个城市新房价格持平；岳阳、惠州、厦门、泉州、湛江、天津、大连、深圳等8个城市新房价格涨幅下调，分别下调0.4%、0.4%、0.3%、0.2%、0.2%、0.1%、0.1%、0.1%。

从一线城市表现看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中：北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

从同比看，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.6%，涨幅比上月分别扩大0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅有所扩大，新建商品住宅销售价格同比上涨11.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，呼和浩特、大理、海口、西安的新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%。

一二线城市二手房价下行 北广深环比下降

从二手房市场表现看，新京报记者计算发现，70个城市中有41个城市二手房价格上涨。其中，大理、南宁、呼和浩特、丹东、平顶山、徐州、三亚等城市上涨最多，环比分别上涨1.6%、1.4%、1.3%、1%、0.8%、0.8%、0.7%。

17个城市的二手房价格下调，湛江、福州、广州、深圳、无锡、北海等城市下调幅度较大，分别环比下调0.5%、0.4%、0.3%、0.3%、0.3%、0.3%；此外，还有12个城市的二手房价格涨幅持平。

从一线城市表现看，4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

“从2015年5月开始，70大城市二手房市场开始新一轮的上涨。其中，当月二手房上涨城市达到42个，一线城市的深圳上涨最高，单月涨幅达到6.3%。1月份的数据可以看出，时隔45个月，一二线城市的二手房价格开始全面下调。”中原地产首席分析师张大伟说。

张大伟认为，一二线城市二手房市场进入下行周期，楼市或现拐点。“如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。目前多个城市开始了松绑房地产调控，但对楼市的影响较小，除非是松绑杠杆工具包括首套房成数、认定标准，否则价格调整依然是趋势。”

此外，他同时指出，最近北京、天津等部分一二线城市的二手房市场出现了成交量的轻微复苏，主要是因为房价跌幅大之下的市场炒作，能不能成为趋势还是看政策。 新京报记者 侯润芳

■ 焦点评论

房价公布不再单列热点城市 并不意味房地产调控就此转向

2月22日，2019年1月70城房价数据公布，《15个热点城市新建商品住宅销售价格变动对比表》没有出现在统计中。至此，延续2年多的针对15个热点城市的统计不再单独列表。

房价公布不再单列热点城市，与房地产调控成果有关。国家统计局针对15个热点城市的单独列表，最早出现于2016年10月上半月的统计结果中，也即《15个一线和热点二线城市10月上半月与9月新建商品住宅价格变动对比表》。此后，国家统计局每月公布70城房价数据时，都会将15个热点城市单独列出。这15个城市分别是北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、广州、深圳和成都。

这15个城市是本次房地产调控的重点城市，据媒体报道，2016年11月，住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都等重点城市要把房价稳定在现有水平上。这些城市，有北上广深等一线城市，也有成都、福州、郑州、武汉、济南、南京、杭州等省会城市，还有厦门、无锡等经济发展较快的城市，而这些城市几乎都经历了一轮乃至多轮房价快速上涨阶段。以成都为例，自2016年8月开始，房价出现上涨苗头，尤其是天府新区建设加快等政策利好消息加持、外来投资者的持续涌入，造成了房价持续上涨。

与成都房市情况相似的河南省会郑州，2016年连续拍出了14个地王，至当年8月，郑州房价涨幅位居全国第一，连续四个月进入全国涨幅榜前三。

对于房价上涨过快的城市，住建部将其在房价公布时单列，一方面是作为房地产调控的重要量化标准，通过定期房价走势公布，便于公众了解调控效果；另一方面也可以作为房地产市场风向标，释放调控持续的明确信号，引导市场预期，也有利于为当地政府有效调控房地产市场提供服务。

经过两年多的宏观调控，国内房地产市场已经从之前的过热状态转为总体平稳，不少城市房价出现降温，1月70城二手房数据显示，31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。有业界分析人士认为，这标志着楼市拐点出现，一二线城市的二手房价格开始下行。

在此情况下，房价公布不再单列热点城市，是因为调控策略逐渐见效，相关城市房价上涨势头已经被明显抑制，继续单列的意义不大。当然，房价公布不再单列热点城市并不意味着房地产调控就此转向，监管部门在年初的会议中明确提出把稳地价、稳房价和稳预期作为重点工作之一，住建部以及地方政府还会继续针对房地产的稳定发挥调控作用，避免出现大幅度反弹迹象。

进入2月，房企融资仍是看点，而且融资方式更加多样化，不仅局限于公司债、短期融资、ABS（资产证券化），还包括大量的境外融资。其中在短短5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。机构数据显示，2月房企境外融资计划近90亿美元。

不过，从金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看，融资环境并不宽松。2019年，企业盈利能力预期下降，短期偿债压力加大，再融资渠道仍是房企要勇闯的“命门”。

境内融资收紧，房地产净融资仅为43亿

春节后，从龙头房企到小房企的融资举动仍然不断。

2月23日，碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。而此前碧桂园一宗ABS计划也有新进展，2月20日状态变更为“已反馈”，拟发行金额12.50亿元。

2月25日，深交所披露信息显示，万科一宗ABS计划进展也顺利，状态变更为“已受理”。据悉万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划拟发行金额为17.37亿元。

2月27日，金地集团发行2019年度第一期超短期融资券，发行金额30亿元，其中9亿元拟用于补充旗下10家子公司的营运资金，21亿元用于兑付发行人到期债券。

而在同一天美的置业公开发行2019年第二期公司债券，发行规模不超过10亿元。

看似融资不断，不过，境内融资规模仍在缩减。据国信证券信息显示，截至2月26日，2月产业债净融资较1月明显回落，具体到房地产行业，2月房地产行业2月净融资43亿元，较1月减少137亿元，房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。

ABS的发行也并不顺利。据WIND的数据显示，1月ABS发行总数为94只，2月仅有13只，成为一年来ABS发行量最低的月份。而在去年11月及12月发行总数均过百只，随着整体规模的减少，房地产行业的ABS大幅缩减也是必然。有业内人士认为，从数量上看，ABS发行数量大幅减少，这或许与审核趋严有关。

据同策研究院统计的信息显示，在1月不到半个月的时间内，已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临，警惕风险，关注基础资产的质量成为审核关注点。

2月境外融资计划近90亿美元

在境内融资不畅的同时，更多的房企开始关注美元债发债主体的再融资能力。春节后,从2月11日至2月15日的5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。

2月21日，富力地产间接子公司发行8.25亿美元的优先票据，最高利率为8.625%。与此同时，当代置业宣布，额外发行2020年到期的2亿美元利率15.5%的绿色优先票据。此外，合景泰富集团也拟进行担保美元定息票据的国际发售，但票据的本金额、利率等尚未确定。

2月26日，华润置地发布公告称，发行3亿美元于2024年到期的3.75利息票据以及5亿美元于2029年到期的4.125利息票据。

在同一天，融信中国、弘阳地产、国瑞置业宣布发行美元优先票据，总额共7.6亿美元，其中国瑞置业公告称，发行于2022年到期的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。

而在2月27日，禹州地产向香港联交所申请批准发行于2024年到期的5亿美元优先票据买卖生效。

中原地产研究中心统计数据显示，春节后，已经有超过25家房企发布境外融资的信息，融资计划已经接近90亿美元。其中部分企业显现多次融资，比如融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有密集融资举动。

中原地产研究中心认为，综合来看，融资成本在6%-11%之间，融资成本相比去年有所下调。

不过，据新京报记者观察发现，虽然个别大房企的融资成本出现下降，但是中小房企的美元融资成本仍然居高不下。国瑞置业发行的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。而当代置业1.5亿美元债票面利率更是高达15.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前来看，房企对融资渴求比较大，先获得资金再考虑兑付问题，是普遍的心态。目前房企融资主要是为了提前偿债，是以获取资金为导向。但部分融资成本高，是一种潜在的负担。

融资环境或宽松？

房企出现大量利率较高的海外融资与当前形势有关。

据中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企更关注资金链的安全，体现在拿地预计将更加谨慎，越来越多的房企抓紧窗口期，加快融资以应对未来的还债高峰期。

从融资公告内容来看，债务再融资仍是房企融资的主要目的。为此，房企的债务违约也成为关注点。据WIND信息显示，截至2月28日，房地产行业的违约债有6笔，34.9亿元，占比2.62%，不过，从数据来看，还远远低于制造业的41.05%。

在光大证券分析师刘琛看来，从美元债到期的规模来看，2019年至2021年存量债的到期压力较大。

2月27日，证监会主席易会满首次亮相国新办发布会时提到，要做好股票质押、债券违约、私募基金等重点领域风险的防范化解。

而在前两天，银保监会强调将继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。而央行亦表示，要加强房地产金融审慎管理。

从金融主管部门的态度来看，房企的融资环境并不会宽松。

不过，中信证券认为，尽管2月由于春节原因，预计融资增长并不会和1月一样超预期，也没有看到房地产行业的信贷投放大幅增长，但在微观层面的确看到了房企融资成本的下降，融资趋松。不少企业趁这个窗口，也在积极替换高息负债。考虑到当前地产企业发行债券供求两旺，信用利差也有收窄的迹象，预示着未来企业可支配的资金，可能比预想更好。

严跃进也认为，融资密集其实是一个相对令人振奋的信号，房企此前拿地动作比较畏缩，其实与资金方面的压力有关。从融资环境来说，总体上显现出宽松的状态，当然宽松也不是说无节制宽松。预计到了2019年第四季度，房企的资金压力才会真正缓解。

根据中指百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格 为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月收窄0.12个百分点。从涨跌城市个数看，56个城市环比上涨，39个城市环比下跌，5个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少10个，其中涨幅在1%以上的城市有9个，较上月减少9个；本月价格环比下跌的城市数量增加8个，其中跌幅在1%以上的城市有2个，较上月增加1个。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨4.62%，涨幅较上月收窄0.28个百分点。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为9141元/平方米，环比上涨1.02%，同比上涨8.77%。另外，北京（楼盘）、上海（楼盘）等十大城市（新建）住宅均价为26773元/平方米，环比上涨0.04%，涨幅较上月收窄0.07个百分点；同比上涨2.26%，涨幅较上月收窄0.09个百分点。

政策方面，中央一号文件提出全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。《住宅项目规范（征求意见稿）》中提出，城镇新建住宅建筑应全装修交付，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。地方层面，各地因城施策优化调控政策组合，但整体基调仍以“稳”为主，其中上海表示将着力稳市场、稳房价、稳预期；深圳（楼盘）指出要做好稳房价、稳租金、稳预期工作；郑州（楼盘）、贵州（楼盘）则继续加大房地产市场监控力度，整治市场乱象。合肥（楼盘）、阜阳在坚持住房居住属性的前提下，对楼市调控政策进行微调。

从市场表现来看，供应方面，受春节假期影响，开发商推盘节奏放缓，热点城市推盘数量有所下降，市场整体去化效果一般。需求方面，各线城市成交量均有所下调。价格方面，百城住宅均价环比涨幅继续回落，绝大多数城市价格变化在1%以内。

展望未来，房地产调控政策仍将以“稳”为主，在“因城施策”背景下各地政府根据市场运行实际情况稳步优化政策体系。预计未来，房地产市场整体将继续平稳运行，但各线城市市场将延续分化。具体来看，一二线城市有望低位企稳，部分三四线城市将面临一定去化压力。

百城（新建）住宅价格环比涨跌幅分析

2019年2月，住宅价格环比上涨的城市个数为56个，较上月减少10个。具体来看，德州（楼盘）、镇江（楼盘）涨幅在2.0%-2.5%之间；芜湖（楼盘）、徐州（楼盘）、淮安（楼盘）、昆明（楼盘）、张家港（楼盘）、邯郸（楼盘）和太原（楼盘）涨幅在1.0%-1.5%之间；柳州（楼盘）紧随其后，涨幅为0.97%。其他环比上涨的46个城市中，温州（楼盘）、海口等22个城市涨幅在0.5%-0.9%之间；三亚（楼盘）、长沙（楼盘）等24个城市涨幅在0.5%以内。威海（楼盘）、马鞍山（楼盘）、北京、鄂尔多斯（楼盘）以及湖州（楼盘）5个城市新房价格与上月持平。

2019年2月，住宅价格环比下跌的城市个数为39个，较上月增加8个。其中，宝鸡（楼盘）、扬州（楼盘）跌幅分别为1.33%和1.06%；宜昌（楼盘）、宁波（楼盘）、厦门（楼盘）、中山（楼盘）、廊坊、连云港（楼盘）、南宁和武汉（楼盘）跌幅在0.3%-0.8%之间。其他环比下跌的29个城市中，宿迁（楼盘）、盐城（楼盘）等13个城市跌幅在0.1%-0.3%之间，天津（楼盘）、泰州（楼盘）等16个城市跌幅在0.1%以内。

百城（新建）住宅价格同比涨跌幅分析

2019年2月，住宅价格同比上涨的城市个数为94个，上涨城市数量较上月减少1个。其中，常熟（楼盘）、绍兴（楼盘）涨幅均超过20%；贵阳、北海（楼盘）等30个城市涨幅在10%-20%之间；大连（楼盘）、海口等39个城市涨幅在5%-10%之间；连云港、张家港等23个城市涨幅在5%以内。

2019年2月，廊坊、珠海（楼盘）、惠州（楼盘）、厦门、营口（楼盘）、佛山（楼盘）6个城市住宅价格同比下跌，下跌城市数量较上月增加1个。其中，廊坊、珠海跌幅分别为3.82%和1.51%；惠州、厦门、营口、佛山跌幅在1%以内。

十大城市（新建）住宅价格涨跌情况

根据百城价格指数对北京、上海等十大城市（新建）住宅的全样本调查数据显示，2019年2月十大城市住宅均价为26773元/平方米，环比上涨0.04%，涨幅较上月收窄0.07个百分点。十大城市中，5个城市环比上涨，较上月减少2个；4个城市环比下跌，较上月增加1个；1个城市（新建）住宅价格与上月持平。具体来看，成都、广州（楼盘）涨幅分别为0.56%和0.39%；南京（楼盘）、深圳、重庆（楼盘）（主城区）涨幅在0.20%以内。武汉、天津、杭州（楼盘）、上海4个城市下跌，跌幅分别为0.30%、0.08%、0.05%以及0.04%。北京（新建）住宅价格与上月持平。

同比来看，十大城市住宅价格同比上涨2.26%，涨幅较上月收窄0.09个百分点。十大城市同比无一下跌。具体来看，重庆（主城区）涨幅为10.78%；杭州、成都、南京涨幅在5%-10%之间；武汉、天津、广州、深圳、北京以及上海涨幅在5%以内。

十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况

根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2019年2月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为38393元/平方米，环比下跌0.13%，同比下跌0.80%。

环比来看，2019年2月十大城市主城区二手住宅平均价格下跌0.13%。十大城市中，7个城市环比下跌，较上月减少2个；3个城市环比上涨，较上月增加2个。具体来看，重庆跌幅为1.12%；深圳、上海、成都跌幅在0.5%-1.0%之间；武汉、杭州、天津跌幅在0.3%以内。北京、广州、南京均上涨，涨幅分别为0.69%、0.27%和0.18%。

同比来看，2019年2月十大城市主城区二手住宅平均价格下跌0.80%。十大城市中，成都、上海、天津、武汉同比下跌，跌幅分别为6.96%、4.22%、3.42%和0.79%，其余6个城市均上涨，上涨城市数量与上月持平。具体来看，南京涨幅为6.64%；杭州、重庆、广州、北京、深圳涨幅均在3%以内。

观点地产网讯：3月1日，金地（集团）股份有限公司发布公告称，该公司完成发行2019年度第一期超短期融资券，发行规模为30亿元人民币。

据观点地产新媒体获悉，本期超短期融资券的产品简称为“19金地SCP001”，产品代码为“011900458”，发行期限为270天，起息日为2019年3月1日，到期日为2019年11月26日。本期超短期融资券发行面值为人民币100元，按面值发行，发行利率为3.2%，到期一次还本付息。

另悉，2016年12月6日，金地召开的2016年第一次临时股东大会审议并通过了《关于公司发行债务融资工具的议案》。随后，2017年3月27日，金地收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注[2017]SCP100号），同意公司超短期融资券注册，注册金额为30亿元，注册额度自交易商协会发出《接受注册通知书》之日起2年内有效。

同时，该超短期融资券由中国农业银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司、招商银行股份有限公司、兴业银行股份有限公司、北京银行股份有限公司和上海银行股份有限公司联席主承销。