日前，群策环球与泰国AP集团、Harrison签署战略合作协议。群策环球CEO刘明道、AP总经理Kayon Tantichatiwat、Harrison CEO林广荣参加签约仪式。

根据协议，三方明确建立战略合作关系，充分发掘和利用三方在各自领域的资源优势，本着“资源共享、优势互补、共谋发展、平等互利、合作共赢”的原则，以市场需求为导向，整合三方资源，在土地、开发、营销、策划、服务等多方面展开合作。

群策环球CEO刘明道表示，未来，三方将充分利用各自领域的资源优势，深入挖掘合作内容，实现互利共赢。群策环球将充分发挥全球核心资产运营商的优势和地产领域积累的丰富经验，利用自身渠道资源和国际服务能力优势，调配各类保障资源，以加强三方的进一步合作，实现最大经济效益和社会效益。

AP总经理Kayon Tantichatiwat表示，AP希望通过本次战略合作协议的签署，与群策环球建立长期稳定、更加紧密的合作伙伴关系。AP将充分发挥在泰国地产开发领域的优势，与群策环球一道，共同推进AP旗下项目的全球化运营推广。

Harrison CEO林广荣表示，Harriso与群策环球将充分利用各自的领先优势,双方合作推动新业务的研究与验证。

群策环球致力于全球核心资产运营商，通过择国/择地/择商/择利等方式，为客户提供无忧海外置业及海外托管服务。截至2018年12月，除北京总公司外，群策环球已经成立上海分部、香港公司、马来公司、泰国公司，形成以中国为核心，覆盖一带一路沿线多国的集团化战略。

AP集团成立于1991年，至今已有28年历史。曾荣获亚洲最佳公寓开发奖、亚洲最具影响力公司、泰国最佳房地产开发商、泰国最佳公寓室内设计奖等多项殊荣。目前，AP已建成交付近200个项目，产品涵盖VITTORIO、THE ADDRESS、RHYTHM、LIFE和ASPIRE等五大系列。全新理念，卓越品质为AP赢得市场和行业的广泛认同，多数楼盘开盘首日即认筹超过8成甚至售罄，因此在业界也赢得了“日清”的美誉。

AP公司部分荣誉

Harrison是泰国前三甲土地运营商，拥有多年的土地开发运营经验，与泰国多家知名开发商均建立了深度的合作关系。

2月26日，国家发改委发布《2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告及2019年投资形势展望》，根据拟建项目数量增长情况，预计2019年，采矿业、中高端制造业、住宿和餐饮业、房地产业、科学研究和技术服务业有望成为投资热点行业，支持固定资产投资稳步增长。

湘财证券研究所宏观研究员祁宗超昨日在接受《证券日报》记者采访时预计,2019年我国固定资产投资运行将呈现企稳态势，中高端制造业、现代服务业投资将成为主要拉动力，基础设施投资增长情况略有好转，中西部投资增速继续领先。

展望未来，民生银行研究院研究员郭晓蓓昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，郭晓蓓表示，我国产业投资方向将呈现六大趋势：高端制造业较快发展，传统落后工业逐步淘汰；服务业占比稳步提升，现代服务业成为拉动经济增长主导力量；数字经济成为经济发展新动能；绿色经济成为新常态下战略选择；基建投资出现结构性分化；国内重点区域及“一带一路”沿线产业转移提速。

一大批涉及教育、医疗、养老、文化创意、科技创新、装备制造等多个领域的“京”字头优质资源将落地北三县。昨天，北京市与廊坊北三县项目推介洽谈会在大厂县举行，共有52个项目集中签约，意向投资额达337亿元。

相继落子 大厂能听京腔

拟投资10亿元的京投集团国家京剧院文旅融合产业化基地项目，将在大厂打造集文化、体验、旅游、休闲、度假于一体的戏曲国粹特色文化综合体，戏曲艺术大道、大师工坊、展会天地等项目将陆续向游客观众开放。

一套完整的北京生产体系也将在这片土地上搭建。“洽谈会旨在推动北京产业、公共服务、基础设施等向北三县延伸布局。”市发改委主任谈绪祥表示，推出一批“有共识、看得准、能见效”的合作项目，引导北三县积极对接承接北京非首都功能，促进北三县在京就业人口实现就地就近就业，为将城市副中心打造成北京重要“一翼”提供支撑。

在签约项目中，北京天坛玛金莎座椅有限公司搬迁升级改造、中航试金石检测科技有限公司无损理化力学测试基地等项目纷纷落户大厂。一批为北京产业提供上下游配套的项目也开始在北三县布局。

此外，北京光环新网股份有限公司将建设光环云计算基地、西维尔蓄能技术(北京)有限公司在香河将建设机器人生产线流体控制系统研发生产项目等……这些企业的到来，将有助于北三县产业升级。

医疗教育 也将带上“京标”

这场洽谈会，是由北京市发改委、河北省发改委、廊坊市政府、通州区政府共同主办的。各有需求的几方一拍即合，企业也有需要，52个项目顺利达成签约。

通州区政府、北京市教委还分别与廊坊市签订共建区域培训平台、北京市与北三县教育发展合作等2个公共服务协议。

当日，通州区和廊坊市签约共建区域培训平台，利用北京市及通州区现有资源，打造面向通州区和廊坊市北三县的集教学、医疗卫生、养老服务、人力资源、城市管理、基层党建等多领域培训功能于一体的实体培训基地，帮助提升北三县和周边区域公共服务水平和城市管理软实力。

教育方面，北京市教委支持北三县地区教育发展，与北三县共同推进建立教育协同发展共同体，联合开展教师及教学管理人员交流培训，推进职业教育合作办学，组织学生交流联谊活动。

签约大厂的人大附属小学项目，拟投资10亿元，将全面导入中国人民大学先进教育理念和优质教育资源。

医疗卫生方面，首都医科大学附属北京潞河医院推进三河医联体项目，清华大学第一附属医院、中国中医科学院广安门医院与香河县气管炎哮喘医院共同推进医联体项目建设。市卫生健康委委员、市中医管理局局长屠志涛表示，通过医联体建设，将助力北三县提升医疗服务水平，打造优质三级医院。

城市运行 北京来帮忙

水、热、环卫等一批项目的签约，将把相应服务从北京延伸至北三县，带动当地城市运行保障上水平。

在污水处理方面，北京控股水务集团有限公司将通过市场化的方式积极参与三河市基础设施建设，提升城市供水、污水处理设施建设运营水平。供热方面，北京市热力集团供热区域已发展到三河市，此次与三河市签约的供热运营服务项目，拟投资1亿元，在供热设施维修检修和消隐改造方面提供综合服务，提高地区供热保障能力。

环卫方面，北京环境卫生工程集团有限公司将通过市场化的方式积极参与三河市城乡环卫一体化项目，推动城市环境卫生设施建设，全面提升城乡环境卫生管理水平和服务质量。

在传统中介赢得市场占有率并开始上调中介费的时候，“佣金只要0.5个点”的互联网中介却销声匿迹了。

爱屋吉屋和平安好房关停；Q房网和好屋中国分别卖身；房天下和房多多面临着营收和利润下降

曾经的互联网中介巨头没能撑过2019年的元宵节，便像烟花一样，悄然陨落了。

2月18日，爱屋吉屋官网、APP停止运营，其官网页面显示为“一楼房东”，且页面无法点击。与此同时，爱屋吉屋APP也显示“服务器迷路”。

而据新京报记者梳理，“迷路”的不止爱屋吉屋这一家明星企业，互联网中介都迷失在自己曾经的喧哗梦想中。但是，如今，黄粱一梦终成空，随着资本浪潮的退去，互联网中介已经告别了当初“第一”的梦想。

从各种“第一”到渐渐陨落

曾经，互联网中介最擅长讲“动听的故事”：房多多自称是全国第一家移动互联网房产交易服务平台，吉屋的自我介绍是中国第一家新房垂直搜索平台，爱屋吉屋则是全国第一家线上线下整合的专业房地产中介公司……

如今，曾经号称“第一”的地产中介平台都渐渐陨落，据新京报记者不完全统计，包括爱屋吉屋、房多多、平安好房、Q房网等8家互联网中介公司，其中，爱屋吉屋和平安好房已经关停；Q房网和好屋中国分别卖身国创高新和明牌珠宝；而房天下和房多多则面临着营收和利润双双下降的现状。

曾经辉煌，如今暗淡。回顾其发展史，可以明显看出2014年至2015年是互联网中介的黄金时代，资产的热钱涌向互联网中介行业，新兴的公司以各种各样的好故事来吸引投资者的目光。

互联网中介凭借资本扶摇而上，以低佣金的方式吸引客户，2015年，爱屋吉屋的二手房交易达到2400多套，仅次于链家的4000多套，排名上海第二。同样，2015年，平安好房的销售额达到1513亿元，互联网金融产品首付贷的规模达到180亿元。

然而，在两三年内却显现出难以持续盈利的困境。以在纽约证券交易所上市的房天下为例，2014年，房天下宣布从信息平台向交易平台转型，当年，创下2500亿元交易额，但是，随后的2015-2017年，房天下营收增速放缓，甚至一度陷入亏损。2017年，房天下宣布转型失败，重新回归开放平台。

仅仅为了赚快钱？

通过梳理可以明显发现，互联网中介的兴起和消亡与资本的推动息息相关。

循着资本的嗅觉，互联网中介不像是颠覆者而是套利者。以爱屋吉屋为例，“‘干掉链家，颠覆整个中介行业’只是个噱头”，在行业资深人士，薜荔房互机构创始人，房地产和互联网研究院院长相国良看来：“爱屋吉屋不是一家为了改造行业而创立的企业，采用的不过是高薪高提成挖来经纪人、低佣金亏损补贴购房者所谓‘O2O创新模式’，这种操作手法和模式与赚钱后就快速卖掉的资本运作逻辑一脉相承。”

熟悉行业的58安居客房产研究院首席分析师张波分析称：“互联网的‘烧钱模式’，在房地产的应用就是补贴佣金的方式，以达到快速占领市场，而模式本身就存在较大问题，客户的留存率极低，短期重复使用几乎不可能，因此期望借助这一模式取得成功的互联网中介平台也往往会走向失败。”

而互联网中介宣称的“高投入、低回报”的模式也难以行得通。为了获取房源和客户，互联网中介耗费大量的人力成本和营销费用才换来成交额的短暂提升。

比较明显提升的是人力成本，同样以爱屋吉屋为例，其员工从2014年不到3000名，快速达到2015年的13000名。

相信唯快不破的互联网中介利用高薪将传统经纪人的房源和客户资源吸引到线上，业内称之为“飞单”，也是互联网中介市场扩张的原因，而这更难与真正的颠覆行业相关。

难以行得通的“去门店化”

互联网中介能够颠覆传统的中介一则最大的特征就是去门店化。对互联网中介而言，去门店化是一种互联网模式，可以减少门店组建从而降低扩张成本。

对此，相国良分析称：“从房源和获客角度来看，去门店化行不通。房地产交易有两个环节很重要，一个是房源，另一个是信任，而这两者都和线下实体店密不可分。二手房作为信息服务行业，房源和客源的需求获取是最基本前提。客户来源无非两种，空中的媒体广告拓客，地面的渠道终端拓客。传统的中介依靠的是地面网络、社区门店网络的拓客方式。”

由于没有实体门店，网络中介需要用大量的地推人员和海量的广告推广才能实现中介行业最主要的信息收集，综合成本远高于门店从业者。

链家创始人、董事长左晖曾算过一笔账证明门店并未增加成本，以北京链家为例，其实门店成本摊到每个经纪人身上只多了500元，门店（开支）总体份额占链家收入的不到8%。而门店也有其独特的“双重价值”即对外价值和对内价值。

相国良也认为：“对外而言，门店构成了一个线下‘链家网’，而且形成了一种‘麦当劳式’的存在，人们在买房、卖房或者租房时，很难不去链家问一下。对内而言，链家的门店则为经纪人提供了一个开展业务、接受培训以及精神建设的场所，是一个‘办公室+学校+教堂’的集合体。”

意识到门店的重要性，爱屋吉屋从2016年上半年开始线下开店，但是一切都太晚了。

交易特点决定颠覆难

近几年，零售、外卖等行业被互联网跨界者所颠覆，为何到房地产行业却仅仅是“昙花一现”？

在业内人士看来，爱屋吉屋等互联网平台的在线卖房低佣金模式，并不可持续。“佣金只要0.5个点”，甚至“本地租客佣金全免”，由于房地产低频交易的特性，用户没有丝毫的忠诚度，流量也无法沉淀、保存和转化。

张波认为：“房地产交易具有低频、非标、大宗的特点，即使是租赁依然有着低频、非标特点，因此蕴含着重线下的明显特点，线上可以提供的是无限接近线下的场景，因此完全用线上取代线下在相当长的一段时间并不现实，主打用互联网线上方式完全颠覆线下，在当下注定难以成功。”

就连互联网中介引以为豪的大数据库也没做过线下传统的中介行业。据艾瑞数据，2018年8月，房多多APP月独立设备数为73万台，而安居客、房天下、链家、贝壳找房分别以742万台、369万台、314万台、101万台领先于房多多。

“如果互联网中介公司没有核心的价值和资源，它根本没有出路。在一个充分竞争的市场，中介完全是有替代性的。”中原地产分析师卢文曦分析称。

在互联网中介消亡的同时，另一面以链家和中原为代表的传统中介却仍然屹立潮头，他们的扩张逻辑是“扩张门店-抢占资源-占有市场-提高费用”。以链家为例，近年来，链家在全国已经拥有8000家以上的门店，以线下扩张抢占市场蛋糕，使得房源和客户资源快速聚拢。在市场占有率集中的情况下，传统中介甚至敢于调高中介费来弥补规模扩张。

目前，这种模式虽然成功赢得了市场占有率，但是门店和人员大量的、持续的投入是否能够长久还需市场的验证。

遗憾的是，在传统中介赢得市场占有率并开始上调中介费的时候，“佣金只要0.5个点”的互联网中介却销声匿迹了。

“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。”在昨日国新办举行的例行新闻发布会上，中国银保监会副主席王兆星如是说。

刚刚过去的这两年，对于监管部门而言，无疑是具有挑战的。王兆星坦言，在坚决打好三大攻坚战，尤其是防范化解金融风险过程中，银保监会既加大了监管力度，也加大了对“有照驾驶”但属于“违规驾驶”的违纪违规的经营活动进行严肃查处。同时，对那些“无照驾驶”非法从事经营活动、属于违规逃避监管的，包括影子银行、网络借贷进行了专项整治。

当然，银保监会在加大监管力度、严厉治理金融乱象的同时，也在积极引导支持和促进银行保险机构加大对实体经济的支持，加大对小微企业、民营经济的支持，加大对双创的支持，大力推进普惠金融、绿色金融。

“从去年的统计数据来看，普惠型小微企业贷款增长超过21%，远远高于整个的贷款增长。”王兆星表示，经过金融乱象的整治，能使得银行业保险业进一步回归本源，专注主业，进而加大对实体经济的支持力度。

王兆星透露，下一阶段，银保监会将继续盯紧以下重要的五个风险领域：

一是继续加大力度处置银行机构的不良资产，同时要控制新的不良贷款增长。在经济下行过程当中，不良贷款增长的压力较大，既要化解存量不良贷款，还要有效化解增量不良贷款。

二是要时刻注意防范中小银行保险机构在经济下行和金融市场波动情况下的流动性风险。如果不加以有效管理、控制和处置，可能会引发区域性、系统性金融风险。

三是继续紧盯进行监管套利、加通道、加杠杆的影子银行活动，包括同业投资、同业理财、委托贷款、通道类信托贷款等业务，要进一步巩固前期治理成果。

四是继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。

五是继续和有关部门配合，做好地方政府债务的处置工作，特别是地方政府隐性债务的处置。继续做好一些高负债国有企业的降杠杆工作，继续严厉整治规范网络借贷等银行体系之外的金融活动。

房地产行业销售规模保持持续增长，行业集中度进一步提升，“强者恒强”已是不争的事实。面对生存or淘汰的残酷现实，各家房地产企业都使出浑身解数，只为在市场竞争中占有一席之地。

对于地产央企而言，规模落后同样可能面临被并购的命运。一方面，在国资委圈定能够开展地产主业的21家央企中，分化愈加明显，业绩差距悬殊。另一方面，央企重组整合工作提速，目前已步入关键阶段，这也将决定地产央企转型发展的成败和影响整体行业格局。

竞争格局：分化明显 差距悬殊

去年，在房地产调控政策依然从紧的背景下，全国商品房成交量增速略有回落，但销售规模再创新高。与此同时，房企间的规模化竞争日趋白热化。第三方监测机构数据显示，2018年共计31家房企跨过千亿门槛，156家房企跻身百亿军团，较2017年增加12家，市场份额超75%，行业集中度加速提升。

其中，21家地产央企的表现分化明显，首尾差距悬殊。在业绩方面，保利发展、中海地产和华润置地位列前三甲，平均销售额已接近3000亿。据各家公告披露，保利发展2018年实现签约金额约为4048.17亿元；中国海外系列公司的累计合约物业销售约为2597.79亿元；华润置地实现总合同销售金额约2155.3亿元。

此外，据多家第三方研究机构发布的房企销售排行榜显示，2016~2018三年间，上述三家房企均稳定地排在房企前十位置，已逐渐形成地产央企的“头部阵营”。

“报告期内公司经营规模扩大，受项目结转规模提升、结转项目权益比例下降影响。”保利发展在公告中对经营业绩和财务状况情况进行说明。中海地产和华润置地均被信用评级机构看好“跑赢大市”。

招商蛇口、中国金茂、远洋集团以及中国铁建则形成了地产央企的“中坚阵营”，它们分别实现销售1705.84亿元、1280亿元、1095.1亿元和986.93亿元，跻身千亿房企之列。

不过，在外界看来，如电建地产、华侨城、五矿地产等一些老牌央企却是后继乏力，规模增长速度未达到预期，逐渐与排名靠前的企业差距拉大。至于其他的地产央企，则持续不温不火地保守打法，实则已经掉队。

实际上，从近三年的业绩表现看，电建地产保持了连续的增长。但相比整体行业而言，其增长幅度并未实现跨越式的突破。面对竞争压力，电建地产2018年将重心放在深化产业化转型，并首次提出了冲刺千亿的战略目标。

据五矿地产2018年三季度销售公告显示，公司完成销售额约41.6亿元，仅完成150亿元年度目标的27.73%。“全年的业绩还没发布，另外每个公司的战略各异，我们走的是精品战略，不会盲目地去扩张规模。”五矿地产有关负责人向记者回复。

央企投资、拿地力度不减

2018年，房企拿地回归理性，新增土储金额和面积双双回落，行业进入精细化竞争阶段。在目前的市场调整期，部分央企投资力度依旧不减。

据《2018年1-12月全国房地产开发企业拿地金额》统计，有9家地产央企跻身拿地金额TOP40以内。其中，保利发展拿地金额为1001亿元、拿地面积1749万平方米，华润置地拿地金额为803亿元、拿地面积1656万平方米，中海地产拿地金额为760亿元、拿地面积866万平方米，位居地产央企前列；而中国中铁与华侨城分别以505亿元、496亿元紧随其后，拿地金额同比增长均超30%，远超过其销售业绩，形成较大的反差；中国铁建、招商蛇口、中国金茂等企业则依旧保持投资力度，积极补仓。

伴随限地价、限房价、竞自持、竞配建等调控政策出台，“底价地”、“低价地”、“土地流拍”等成为2018年土地市场常见现象。在此背景下，房企联合体拿地持续增加，分摊风险、利益共享的拿地方式持续受到房企青睐，尤其是多家央企均有参与联合体拿地，拿地城市涉及北京、上海、重庆等一二线热点城市。

分析人士指出，在当前市场环境下，央企、国企依赖自身较强的融资能力积极补充土储，不仅为度过寒冬准备充足粮草，同时也为未来规模再上台阶夯实基础。

整合重组已步入“深水区”

除了面对市场的竞争升级，在深化供给侧结构性改革推动中央企业高质量发展背景下，央企房地产的重组整合已步入“深水区”。房企之间的合并重组，特别是央企房地产的重组整合，或成为影响行业发展格局的重要力量。

从保利收购中航地产，到招商蛇口合并招商地产，从2017年中交系地产整合，保利地产收购保利置业，再到2019年中粮地产完成收购大悦城，以及中冶置业和五矿地产的重组拉锯战，地产央企内外整合重组持续不断。

昔日“招保万金”之一的招商地产，在2014年前后渐渐掉队。2015年底，招商蛇口工业区吸收合并招商地产，以招商蛇口重组上市。重组三年后，招商蛇口2018年销售额已达1705.84亿元，被业内视为首个地产央企重组样本。

中交集团正在推进房地产板块重组整合工作，未来中交体系里会有三个平台，包括中交地产、绿城中国、中交海外地产。这三个平台既占据内地和香港两大资本市场，又覆盖国内和海外房地产市场。但目前来看，中交地产还无法担起重任。成为地产巨头，中交地产还要面临与绿城如何保持协同的课题。

多年悬而未决的保利地产、保利置业整合迎来突破。券商分析人士认为，保利发展此前碍于和保利置业同业竞争缘由，自从展开对保利置业收购后，也陆续在此前受限制区域展开拓展，业务范围进一步扩展，业务规模保持提升，未来随着公司完成对保利置业的整合，将进一步巩固和提升公司在行业内的龙头地位。

记者从中国五矿集团官网获悉，2018年是中国五矿与中冶集团“互补式重组”的第三年，也是融合渐入佳境、互补效应更加涌现的一年。通过包括千亿内部市场等有效措施，中国五矿重组后的融合发展成效显著，企业盈利能力显著增强，资产质量不断夯实。

关于中冶置业与五矿地产之间的业务整合，五矿地产方面此前曾表示涉及地产业方面还没具体的计划，但首先要做的事情就是业务协同。

据了解，下一步央企重组的重点之一是加大专项整合力度，另外还将进一步推进中央企业的战略性重组，加强重组整合以后的融合。“融合是关键，更好融合才能真正实现‘1+1>2’的效果。”国资委有关负责人强调。

“基于市场不断发展和演变的现实，一些地产央企的先天优势开始丧失，当前总体感觉在慢慢掉队。”一位房企人士说，虽然在整体上并没有表现出太多的扩张趋势，但随着部分地产央企逐步完成整合重组任务，将会有所发力。

全球房地产服务机构戴德梁行22日发布报告显示，2018年中国境外地产投资总额为157亿美元，同比下降63%。

这份名为《2019年中国境外地产投资意向调查》的报告显示，2018年中国境外地产投资为157亿美元，同比下降63%。与此同时，境内投资者的境外地产投资活动已从大量海外收购转向资产处置。相关数据显示，2018年全年境外有超过120亿美元的物业资产被境内投资者出售。

从投资目的地看，2018年，香港仍为内资企业首选的境外地产投资目的地，全年成交额总计95亿美元，同比下降20%。美国和澳大利亚分别以23亿美元和13亿美元位列第二和第三位。

相关数据显示，2018年中资企业在美国总计收购了近23亿美元的物业资产，同期资产处置为31亿美元，这是中资首次在美地产投资资本呈现净流出现象。

戴德梁行中国境外房地产投资意向调查显示，2019年，写字楼和住宅仍为最受青睐的投资类别。令人意外的是，投资者对养老地产的兴趣大增，超过四成的受访者表示对该类别投资感兴趣，位列今年最受欢迎投资类别的第三位。而投资者对酒店板块的投资意向降低最为明显，同比下降50%。

尽管当前中美贸易摩擦以及英国脱欧存在不确定性，戴德梁行调查报告显示，今年美国和英国仍将是中资企业海外房地产投资目的地的首选，分别位列第一和第三位。

调查显示，2019年，投资者普遍对境外房地产投资持谨慎态度。戴德梁行预测，2019年，中国境外地产投资额仍将保持低位平稳状态。

戴德梁行大中华区资本市场部海外投资主管张令青表示，多种迹象表明，目前境内投资者正变得越来越理性，2019年境外地产投资仍会是相对平静的一年。

国家统计局昨日发布的数据显示，4个一线城市和31个二线城市二手住宅销售价格环比均下降0.1%。值得注意的是，大理新房二手房涨幅领涨全国。其中，大理新房环比上涨2%，大理二手房环比上涨1.6%。

有业内人士表示，时隔45个月，一二线城市的二手房价格开始全面下调表明，楼市或现拐点。如果后续的信贷政策没有明显的变化，预计这一调整趋势将延续。

一线城市新房环比涨0.4% 深圳下降0.1%

国家统计局表示，1月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。

总体看，70个大中城市中，新建住宅上涨的城市有58个。其中，大理、吉林、锦州、秦皇岛的新建商品住宅销售价格领涨全国，分别环比上涨2%、1.8%、1.7%、1.7%。70城市中，西宁、温州、蚌埠、三亚四个城市新房价格持平；岳阳、惠州、厦门、泉州、湛江、天津、大连、深圳等8个城市新房价格涨幅下调，分别下调0.4%、0.4%、0.3%、0.2%、0.2%、0.1%、0.1%、0.1%。

从一线城市表现看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中：北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

从同比看，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.6%，涨幅比上月分别扩大0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅有所扩大，新建商品住宅销售价格同比上涨11.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，呼和浩特、大理、海口、西安的新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%。

一二线城市二手房价下行 北广深环比下降

从二手房市场表现看，新京报记者计算发现，70个城市中有41个城市二手房价格上涨。其中，大理、南宁、呼和浩特、丹东、平顶山、徐州、三亚等城市上涨最多，环比分别上涨1.6%、1.4%、1.3%、1%、0.8%、0.8%、0.7%。

17个城市的二手房价格下调，湛江、福州、广州、深圳、无锡、北海等城市下调幅度较大，分别环比下调0.5%、0.4%、0.3%、0.3%、0.3%、0.3%；此外，还有12个城市的二手房价格涨幅持平。

从一线城市表现看，4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

“从2015年5月开始，70大城市二手房市场开始新一轮的上涨。其中，当月二手房上涨城市达到42个，一线城市的深圳上涨最高，单月涨幅达到6.3%。1月份的数据可以看出，时隔45个月，一二线城市的二手房价格开始全面下调。”中原地产首席分析师张大伟说。

张大伟认为，一二线城市二手房市场进入下行周期，楼市或现拐点。“如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。目前多个城市开始了松绑房地产调控，但对楼市的影响较小，除非是松绑杠杆工具包括首套房成数、认定标准，否则价格调整依然是趋势。”

此外，他同时指出，最近北京、天津等部分一二线城市的二手房市场出现了成交量的轻微复苏，主要是因为房价跌幅大之下的市场炒作，能不能成为趋势还是看政策。 新京报记者 侯润芳

■ 焦点评论

房价公布不再单列热点城市 并不意味房地产调控就此转向

2月22日，2019年1月70城房价数据公布，《15个热点城市新建商品住宅销售价格变动对比表》没有出现在统计中。至此，延续2年多的针对15个热点城市的统计不再单独列表。

房价公布不再单列热点城市，与房地产调控成果有关。国家统计局针对15个热点城市的单独列表，最早出现于2016年10月上半月的统计结果中，也即《15个一线和热点二线城市10月上半月与9月新建商品住宅价格变动对比表》。此后，国家统计局每月公布70城房价数据时，都会将15个热点城市单独列出。这15个城市分别是北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、广州、深圳和成都。

这15个城市是本次房地产调控的重点城市，据媒体报道，2016年11月，住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都等重点城市要把房价稳定在现有水平上。这些城市，有北上广深等一线城市，也有成都、福州、郑州、武汉、济南、南京、杭州等省会城市，还有厦门、无锡等经济发展较快的城市，而这些城市几乎都经历了一轮乃至多轮房价快速上涨阶段。以成都为例，自2016年8月开始，房价出现上涨苗头，尤其是天府新区建设加快等政策利好消息加持、外来投资者的持续涌入，造成了房价持续上涨。

与成都房市情况相似的河南省会郑州，2016年连续拍出了14个地王，至当年8月，郑州房价涨幅位居全国第一，连续四个月进入全国涨幅榜前三。

对于房价上涨过快的城市，住建部将其在房价公布时单列，一方面是作为房地产调控的重要量化标准，通过定期房价走势公布，便于公众了解调控效果；另一方面也可以作为房地产市场风向标，释放调控持续的明确信号，引导市场预期，也有利于为当地政府有效调控房地产市场提供服务。

经过两年多的宏观调控，国内房地产市场已经从之前的过热状态转为总体平稳，不少城市房价出现降温，1月70城二手房数据显示，31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。有业界分析人士认为，这标志着楼市拐点出现，一二线城市的二手房价格开始下行。

在此情况下，房价公布不再单列热点城市，是因为调控策略逐渐见效，相关城市房价上涨势头已经被明显抑制，继续单列的意义不大。当然，房价公布不再单列热点城市并不意味着房地产调控就此转向，监管部门在年初的会议中明确提出把稳地价、稳房价和稳预期作为重点工作之一，住建部以及地方政府还会继续针对房地产的稳定发挥调控作用，避免出现大幅度反弹迹象。

近日，《住宅项目规范》开始在住建部官网征求意见。征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求，由原七层及以上或超过16米设置电梯，调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯，以及明确新建住宅应全装修交付等。而其中引发广泛关注的是，规定住宅建筑应以套内使用面积进行交易。有关“公摊面积将取消”、“房价又要涨”的消息刷屏。据悉，这是住建部首次在官方文件中明确，住宅建筑以套内面积交易。而专家表示，该规范目前正在征求意见阶段，距离真正落地还很遥远。另外，按套内面积交易并非意味着取消公摊面积，也不会影响购房总价。

【焦点1】

是否会影响购房总价？

对购房成本基本没有影响

麦田房产首席市场分析师张叶松认为，目前国际上很多国家都采用套内面积来交易房屋，这是国际主流交易方式。另外，因为当前住宅的公摊面积较高，消费者在购买的时候，房屋面积和实际居住体验差异比较大，这也影响了整个住宅消费市场体验。不过，张叶松说，是否按套内面积进行交易，对购房者的购房成本基本没有影响。更多影响在于行政上的调整，比如官方内部运转和数据调整。

中原地产首席分析师张大伟认为，是否按套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

张大伟说，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141.5平米，单价为10.8万元，增加公摊后变成了173.7平米，多出了18%，平均单价变成了8.8万元，降低了19%，但是总价都为1520万余元。

也就是说，如果按照套内面积计价交易，虽然面积小了，但是单价提高了，只是计算方法发生了改变，总价不变。

【焦点2】

按照套内面积计价交易有什么优势？

可减少房产交易中关于面积的纠纷

征求意见稿中，该条规定的起草说明显示，按照套内面积交易是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

还有专家表示，按照套内面积计价虽然不影响总房价，但能一定程度上减少房产交易中关于面积的纠纷。另外，这也为房产税出台，奠定了基础。

【焦点3】

公摊面积是否会取消？

新规并不意味着取消公摊面积

什么叫公摊？张大伟介绍，公摊即公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台。

张大伟说，公摊面积可以产生价格幻觉，目前大部分新建住宅交易中，都明确列出了套内面积价格。房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率，如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20%-25%。

专家表示，此次征求意见，并不意味着取消公摊面积，甚至是毫无关联。公摊面积将客观存在，想要切实解决长期被诟病的公摊面积面临的各种质疑，需要进一步出台标准和细则予以明确。

另外，张大伟说，公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

【焦点4】

此前入市项目如何衔接？

解决历史遗留问题需要具体细则

张叶松说，此次规范如果实施，需要考虑历史遗留问题。以前税费、物业费、供暖费等都是按照建筑面积来约定，如何衔接，需要具体细则。

还有专家认为，此次住建部征求意见的为工程建设规范，住宅项目建设、使用和维护必须遵守该规范。除此之外，税费、物业费等，不属于该规范管理范围。

此次征求意见稿是一项工程建设标准规范，工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

换句话说，这是一个针对工程建设方面的标准规范，约束的主要是工程建设方面。大家更关注的是住宅交易和后期物业费、取暖费等，都有各自的法律、法规和规范性文件，比如交易有《商品房销售管理办法》等，物业方面有《物业管理条例》等。

张大伟表示，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

■ 亮点

新建住宅设电梯调整为四层

征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求，由原七层及以上或超过16米设置电梯，调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯。不过，北京此前已规定，新建、改建的四层(含)以上住宅，均须设置电梯。

新规显示，四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

新建住宅应全装修交付

征求意见稿在“验收交付”部分提出，城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合相关规定，包括户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成。

另外，给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基础设施应安装到位；供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；消防设施应完好，消防通道应畅通。

也就是说，今后城镇的新房，有望全部全装修交房。

起居室不应小于10平米

针对户内空间，新规提出了详细规定。由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平米。

在卧室使用面积方面，双人卧室使用面积不应小于9平米；单人卧室使用面积不应小于5平米；兼起居的卧室使用面积不应小于12平米。起居室使用面积不应小于10平米。厨房的使用面积不应小于3.5平米。