3月27日下午，由中经联盟商业地产专委会主办、搜狐焦点网联合主办、优铺网、微瑞思创协办、中经联盟中国管理科学学会企业管理专业委员会支持的第15届中国商业地产产业化峰会暨北京金地标创新评选颁奖盛典在北京坊隆重召开。来自地产界150多位专家学者、企业领袖同聚一堂，共论中国商业地产未来。
中经联盟商业地产专委会副主席、合生商业集团商业事业部副总经理王海燕带来主题演讲《以平台化思维创新空间运营》。她说，今天的演讲题目也是一直指引我们在2019年成为合生商业核心的方向。
在介绍平台化思维创新空间运营情况下，她先简单介绍一下合生商业。合生商业在2015年开始筹备，原来只是开发商下面的商业事业部，不是独立的公司。在2016年1月1日正式成为公司体系，独立运营的财务运营体系的公司。经过现在3年多运营，我们的事业版图还是围绕北上广，做商业不具备商业基因的话，是很难的。在北上广、长三角、环渤海、珠三角已经有储备优质商业用地，已经建成运营的项目面积超过360平方米。
我们是商业圈产业链的创新运营商及管理商，对于我们不仅仅是综合体和购物中心，我们还有写字楼，我们还有酒店，我们还有养老社区，我们还有产业园，其实我们的合生商业管理公司涵盖这几大业务板块，我今天跟大家分享更多以商业地产方面综合体和购物中心方面，是全产业链的商业管理公司。
我们是以平台化思维创新空间运营，我们是有自己点，有根据的。我们有商场、写字楼、酒店、产业园，从某种层面上对内就是物理空间上经营上面的一个点，而这些城市的点却给我们带来了从辐射来看联系了整个城市生活方方面面的，包括商业、消费者的、商务办公、产业园、工厂、创新、科研、科技等等，都会因为我们的物理空间的点来联系成一个大的平台，这也是基于我们自身优势来搭建的内在和外在的平台化的思维基础。
今天我还是重点介绍我们自己近三年时间，大家耳熟能详的两个标杆性项目：
北京朝阳合生汇，一经推出，在2017年10月份试运营，真正开始全面正式运营应该在2017年12月底，就是圣诞节的期间。经过一年多的运营，快速地成为合生汇在北京商业市场崭露头角。去年12月日均客流已经突破10万，到了今年1月份，2019年1月份日均客流到12万，我们的项目的影响力的范畴，数据说是4.2，我们必须要达成5公里影响范畴，下一步会更大扩大，所以第一步是达成了的。
上海·五角场合生汇，是商业运营公司成立以来第一个合生汇产品线的第一个项目，2016年1月份开业，经过三年的经营来讲，目前在北上海形成了标杆性项目，因为五角场合生汇的诞生，对整个片区商业升级带来了不可磨灭的功绩。上海五角场万达广场是万达体系里盈利最好的项目，我们出现以后他们在2017年下半年进行大面积整改，到了2018年5月份正式对外亮相。这帮助周边商圈提升升级有很大推动作用。在北上海苹果商店是我们直营的旗舰店，有五星级酒店、5A写字楼。到了2019年1月份，日均客流突破8万了。
这两个项目很快为合生商业在商业地产行业里打开了局面，让众多的品牌商和大家同行对我们有了一定的认知和了解。
我们既然做了标杆性影响的项目，到底有没有什么自己的特色，和我们对商业地产的思考和角度，我们的致胜法宝是什么呢？
第一，以空间经营为核心，不仅仅是盒子，不管商街、盒子，一定是经营为核心，经营是立足之本。尽可能通过“场景+体验”的消费方式，赋予空间更加商业溢价。
第二，科技，科技的应用对以后商业运营体系里也是至关重要的作用，不要单纯就是基础的管理商户，把环境搞好，这只是基本工作，你有更高的，怎么帮助商户更好做生意，就要运用更多的科技手段了。
第三，投资回报也是我们的重中之重。在每年制定所有的经营指标，这个投资回报是我们必须要达成和实现的，这也是我们跟董事会回报的标杆。
第四，深刻认知零售的特质，注入创新基因，不能只是沿袭原来已有的，一定按照现在当下社会上我们流行的潮流的和科技的手段，给到我们消费者更多不同寻常的体验和感受，这可能是成为我们3+1的1，创新就是我们的基因。
通过这四个法宝实现我们跟其它商业地产不一样的我们的DNA。
空间+体验：不是单纯只是美陈装饰的概念，可能在建筑规划的时候就已经呈现出来了，为你的后期运营已经打下了坚实基础。我们的主题创意街区的的场景+体验，在上海五角场两万平米主题街区，囊括将近200个租户，这200个租户是一家一家谈回来的，而且跟他们谈的租约不会谈长，因为我们要靠街区不断翻新，不断给消费者带来新的体验，新的消费的可能性。21街区，去年4月底5月初推出深夜食堂，今年会继续推出，具体开幕时间在4月26日。
主题创意街区会在以后新开的商业项目里继续会做呈现，不断根据当地的情况做调整。比如今年下半年要开的广州增城合生汇街区变成了24小时，在广州大家吃夜宵的习惯更多，24小时更符合他们的认知和接受能力。在望京有合生生活天地，是存量改造的项目，也会在北京京城推出第二条21街区望京项目，预计年底的时候能够跟消费者见面。场景+体验不是开玩笑的，是真刀真枪给大家不同的体验。
我们还有很多创新的设想，朝阳合生汇五层有巨大室内空间，号称5000平米，最高的挑高25米，这个场所没有任何遮挡，这个设想也是当初规划设计的时候，这么大面积拿出来不放到固定租户出租，这本身就是牺牲，这个牺牲是不是值得呢？我们经营了大概一个年度，光这个场地已经给我们带来了1800万的收益，在去年一年。就是因为我们的大胆，给了空间更多的想象力和更多的可能，这也是我们的设想。五层不仅可以做类似火影IP展，同时可以成为新零售的实验地，去年做了很多新零售实验，都在这个场地上做实现的。
因为是建筑特色打造了主题街区和五层会展的空间，在座各位你们商业项目里一定也会有一些待开发拓展的空间，比如说天台、动线的冷区等等，这些地方我们也没有放松，也有我们自己的思考。成都的项目天台做了“云朵公社”，汇聚了当地的传统文化，我们还做了“云朵市集”卖有机蔬菜，天台上也种了一片有机蔬菜，跟当地农大合作的，都是农大学生帮我们栽培的。成都的消费者也愿意到我们的天台去认农作物，还增加了天台的收益，一年将近300万。
我们商场还有一个特别火爆的触电做的《鬼吹灯》，早上10点开门到晚上10点，10个人一组基本排满。这也是我的收入。
还有一部分科技为基础，商业运营团队有自主知识产权的，BI分析系统的，申请了专利了，经营通过系统可以清晰看到每个店铺实时动态。我们也是首个商业地产商自己开创和摸索了无人超市，通过人脸识别、微信支付，通过RFID，都是我们自己团队研制出来的。其它很多是零售商，我们是从商业地产运营商来做的尝试。今年还会不断做深化，拿出更好的东西来在商业项目和我们社区进行铺排。
南三环大红门合生广场，配合北京市政府批发市场疏解功能，就把它买过来改造，经过7个月改造，2016年年底开业，目前收入提高2倍，EBITDA提高3-4倍。
我们一直说的是空间经营和创新，最终我们要实现的我们的定位是，合生商业是创新空间运营商，因为有了这个创新空间的概念，因为把整个建筑体变成空间的话，在这方面创新空间运营商我们干过什么呢？去年8月份在朝阳合生汇推出了我们自主做的，集合了网红、IP无、主题、品牌、设计师，各种各样集合在一起的快闪街区“恋物街”，有176个品牌，有时尚集团，时尚杂志，也做了线下实体体验店，跟我们都是在这条快闪主题街区上，跟消费者有面对面交流。我们大概经营了45天，在五层有零售、服装服饰、美妆、简餐、生活方式，零售的平效突破2000。在五层零售突破2000零售操盘人都知道什么概念，这条街用了所有科技手段，因为用了全部电子价签，所以才能有智能进销存。
我们还推出了线上线下一体化的禾堂自营店，实时更新品牌联营，给到顾客更多新的选择。
除了以上创新之外，我们还有重要的创新，就是会员。会员也是我们不同的地方，会员对购物中心一直是鸡肋，我怎么做会员。人货场来讲，每天要强调客流，能够享受客流概念，有了客流只是给品牌租户有了销售，但是对于商业运营来讲带来什么，而我们整个会员体系的建立，要打造的是利用每年一个项目两三千万客流进行流量变现，它不仅仅带来品牌租户销售额，同时也要给我作为商业经营管理者带来红利，带来流量变现。去年12月24日推出超级用户体系，PLAY、FRIENDS、PAY，通过空间，最终会演变成为服务商。我要享受客流的红利，我要把客流转换为我们可以变现的巨大的经济增长点。
以上都是我们作为商业地产，加上平台化思维的前提下，最终形成自有，自主IP是对的，不是所有IP都符合商业经营的，一定打造出属于自己IP才能真正对你进行服务，同时你还可以复制，也可以控制成本。通过我们自有的自主IP，品质升级、服务升级，最终带来给我们股东是资产升值的回报。
今年年底广州增城全国第三个合生汇也会筹备开业， 未来2-3年合生商业的规划和规模，筹备开业90+，在建面积500+，前期规划面积1300+，合生商业最不缺的是土地储备，这是我们引以为荣的地方。