4月23日， 以“预见新居住 共建新经纪”为主题的2019贝壳新居住大会在北京召开。50多位来自国内外政府、学界、居住服务、科技互联网创新领域的权威嘉宾们齐聚北京，把脉新居住时代的行业发展趋势和演变路径。

贝壳找房董事长左晖表示：“随着我国居住服务进入品质提升的新阶段，居住需求和供给将出现深刻的变革，新居住时代已经来临。”左晖指出，在新居住时代，房地产会逐步从制造向服务转型，服务在住房价值链的构成中将会超过50%，并呈现多元化趋势。新居住的本质，即以数字化手段重塑居住产业互联网。

在大会现场，贝壳找房CEO彭永东正式宣布贝壳2019年新居住战略，并发布多项行业共赢计划和创新服务举措。这是贝壳成立一年之际首次对外完整阐述最新战略和商业图景。

（贝壳找房董事长左晖）

贝壳开启“新居住进化论”

“我理想的家，不需要特别大，希望有一个明亮的客厅、一个衣帽间、一个明亮的书房，可以在里面看书、喝茶……”在2019贝壳新居住大会上，贝壳找房代言人黄轩提出了自己的找房诉求。仅仅几秒种后，贝壳找房的数字化引擎便为其推荐了几套非常契合的房源，同时通过VR看房、AI讲房，可在线上直接完成看房体验。

“这就是贝壳在数字化时代，基于1.87亿房源楼盘字典数据库的能力，”贝壳找房CEO彭永东在大会现场指出，新居住时代，随着房地产行业与互联网深度融合，房产服务市场逐步呈现出两大趋势：第一，新居住时代是服务者价值将全面崛起的时代。好的服务者将享受个人溢价，并形成个人品牌，平台将助力服务者发展、服务者职业化加速；第二，新居住时代也是数字化价值将全面崛起的时代。未来五年，中国将有2.5亿套房产被“数字化”，技术和数据将助力消费者体验升级，消费者在新房和二手房售买、租赁、装修乃至居住服务等环节都将迎来革命性的体验改善和效率提升。

（贝壳找房CEO彭永东）

“新居住战略即用数字化手段重塑居住产业互联网，未来贝壳找房将聚合和赋能更多生态合作伙伴，驱动行业进入数字化的新居住时代。”彭永东称。围绕新居住战略，贝壳发布了多项行业共赢、服务升级计划：宣布建立第一所帮助店东职业化加速的花桥学校；发布与卓越企业家共同进步、共享贝壳价值增长的灯塔计划；持续演进、不断提升用户体验的贝壳VR看房+AI讲房等。

以行业基础设施和信用体系建立为基础，实现服务协作化、服务标准化、服务闭环化，贝壳找房以平台聚合、推动行业共融共生的商业图景全面展开。“有尊严的服务者、更美好的居住，是贝壳的使命；服务2亿家庭的品质居住平台，是贝壳的愿景。贝壳希望在2020年链接包括经纪人、管家等在内的100万服务者，使贝壳成为月活过亿的线上平台。”彭永东表示。

行业领袖共议新居住生态

贝壳2019新居住大会，受到海内外居住服务、科技互联网创新领域的众多学者和行业领袖关注。以新居住产业变革趋势出发，多为嘉宾围绕“新居住行业的平台革命”、“人性化的新居住未来”、“产业互联网，开启新时代”等议题分享了最新的研究成果及前沿观点。

万科集团高级副总裁、北方区域首席执行官刘肖发表演讲表示，新居住时代的未来方向是人性化和数字化。“从感受来讲，贝壳找房提出的新居住，确实可以重新定义这个行业。跨行业发展给了我们启发，互联网和制造行业利用数据、算法及硬件优势，可深度识别客户需求和准确输出产品研发要求。”他认为房地产可借鉴的有三条路径，一是通过产品模块化保证完整度，结合客户视角的需求输入，实现产品的系统迭代和提升；二是紧跟新趋势，引入新锐合作资源，以“插槽式”方式嫁接新装备；三是以交互场景提升生活体验，引领新生活方式。

平台的兴起开始成为居住领域经济变革的突出特征。《平台革命》作者、达沃斯世界经济论坛全球青年领袖桑基特（Sangeet Paul Choudary）在现场也首次发表了对中国居住服务平台生态的见解，指出平台要做的不是资源控制，而是资源协作。平台的本质，是为所有生产者、消费者以及服务链条上的所有参与者，创造价值交互基础设施。“新居住行业的平台，需要具备三个关键特征：为所有服务者赋能，通过确立标准调动所有参与者协作，通过数据沉淀搭建信用管理体系，从而推动整个生态正循环。”桑基特认为，贝壳找房正在积极打破传统服务企业、服务者之间彼此孤立的现状，串联起泛居住、全业态的生产者、消费者，推动价值互动，重塑居住消费体验。

（《平台革命》作者、达沃斯世界经济论坛全球青年领袖桑基特）

同时，围绕新居住变革，发达国家居住服务行业的演变路径也能提供重要参考。其中，全美最大也最富盛名的房地产销售网络MLS多年来牢牢占据美国95%的房地产交易市场，堪称美国房地产交易的底层商业系统。

MLS Listings总裁兼CEO詹姆斯o哈里森（James Harrison）认为，提供、维护并开发房产经纪与代理经营所需的平台和工具，并以平台的力量此来规范房产经纪与代理间的贸易，是MLS成功的关键。詹姆斯称，MLS未来的发展方向是数据整合和数据共享、为房产经纪和代理提供工具、普及行业标准和规范数据互动等。“即便是最先进的技术也无法取代房产经纪服务者的位置，他们始终是消费者最信任的专业顾问。”詹姆斯的观点与彭永东所说的新居住时代服务价值崛起不谋而合。

（MLS Listings总裁兼CEO詹姆斯o哈里森（James Harrison））

在互联网和科技产业投资领域斩获突出成绩的华兴资本集团主席兼CEO包凡指出，近年来，中国互联网正“由表及里”，从消费者端向产业端渗透，即从为消费者的精神和物质生活提供便利，到从根本上提高全产业链运转效率、生产效率，具有更大想象空间。“产业互联网很难，因为要打通、要重构的太多。从传统房产交易到互联网居住平台，贝壳正以现象级的速度，重塑整个中国居住服务行业，”包凡表示，“我们长期看好贝壳的产业互联网DNA和长期的价值创造能力。”

此外，大会现场还设置了“共建新经纪”、“预见智能+”、“未来社区的新商业图景”和“城市·居住·改变”四大分论坛，围绕新居住主题，超过40位居住服务领域嘉宾围绕新居住、新经纪、新租住社区、生活空间、人工智能、VR等众多当下热门前沿话题展开探讨。

共建新居住未来图景

在过去几十年的行业发展中，居住服务一直是我国房地产行业的薄弱环节。因此，构建居住服务行业的基础设施、推动服务价值崛起是进入新居住时代的必然要求。

“新居住时代已经来临。”贝壳找房董事长左晖表示，随着我国居住服务从数量扩张进入品质提升的新阶段，房地产将从制造向服务转型，服务在房地产产业价值链中的占比将超过50%，居住需求和供给将出现深刻的变革。新居住行业的服务者，要通过定制化产品设计、数据技术驱动、职业化服务人员等方式，满足新居住时代消费者在居住、交易和流通、社区交互和房屋管理等方面的新需求。

（2019贝壳新居住大会现场）

左晖认为，新居住未来图景构建，离不开数字化建设、基础设施建设、平台、品牌协作、服务者职业化这五大支柱：

首先，数字化建设是提升服务体验的重要保障。从数据的标准化到体验的线上化，再到服务的智能化，人工智能、5G物联网、VR看房等智能化成为新趋势；

其次，基础设施建设是改善服务品质的核心支撑，无论是依托楼盘字典的真房源体系，还是在交易服务的制度设计、流程设计，以及服务者信用等方面的构建，良好的基础设施建设必不可少；

第三，平台的作用凸显。从线上线下的闭环构建、服务者协作到品质标准化、生态建设多元化方面，平台能够通过规则重塑信任关系和交互方式，用数据串联起从生产、使用到流通的全链条；

第四，品牌协作将成为行业主流。依托平台，多品牌协作的服务者联盟将成为房子与消费者之间的综合服务纽带，以协作供应方式提供更好服务体验；

最后，管理型服务市场兴起，行业从“轻”变“重”，需要服务者的职业化。职业化的服务者，将从收入成长、认同感等方面被激励，达到长期留存，从而提供更好的服务体验，形成一个正循环激励链条。

“我们今天所做的一切都是为了两件事情，一是推动行业效率大幅提升，二是让消费者需求得到最大满足。”左晖表示，围绕新居住这一趋势，贝壳找房正以数字化手段重塑居住产业互联网。

数字显示，截至目前贝壳找房已成功进驻全国98个城市，携手160个新经纪品牌，连接了超过21000家线下门店。同时，超过20万名经纪人在贝壳平台为用户提供服务，平均每天为3000个家庭找到理想居所，已经成为新居住服务第一品牌。

当下北京别墅市场面临两大困境，一方面是限竞房别墅大量入市，受制于价格成本等因素，限竞房别墅仅能满足居住需求，但别墅生活的质感与格调难以完全实现；另一方面，高端别墅新品寥寥，多为老盘后期，规划、理念、产品难以适应快速发展的高端人居需求。因此北京别墅市场亟需生力军，而懋源·璟玺5000万级合院新品的入市，恰逢其时，成为改变北京别墅市场格局的一只生力军。

懋源·璟玺实景拍摄

降门槛与缺墅感的两难

去年6月以来，大量限竞房项目上市。由于受“70/90”政策的限制，其产品大多规划为“高层住宅+低密别墅”组合，造成限竞别墅剧增，成为北京别墅市场的一大特点。当前限竞别墅大多位于五环周边，限价在5万元/平方米左右，多数项目的入手门槛在1000万/套左右。

分析人士指出，限竞别墅降低了北京别墅市场的价格门槛，让更多普通置业者可以通过这类产品实现别墅生活。但与传统别墅相比，限竞别墅也存在不足。例如为实现快消保障利润，往往采用降价减配的做法，或是压缩户型面积，或是减少庭院及地下空间，与真正意义上别墅空间感和格调感存在距离。正如购房者评价的那样：“别墅的样子有了，但地上每层的面积只有60平米，做一个大的衣帽间都难，缺少别墅应该有的味道！”

高端别墅“断供”亟需生力军

与大量入市“减配版”限竞别墅相比，北京传统高端别墅市场则陷入“老龄化”。根据相关机构的统计，今年一季度销量靠前的高端别墅中，大多是老项目后期。例如一季度成交22套的润泽御府，是2007年入市的润泽庄园后期产品；一季度售出12套别墅的鲁能格拉斯小镇，一期产品在2007年4月开盘，距今已有12年之久，目前在售已是第五期产品。

这些老项目在项目规划、开发理念和产品形态上难以适应不断升级的高端客群需求，与高端别墅发展趋势脱节。例如在产品风格上，有的老项目仍旧遵循以“奢华彰显身份”的理念，一味堆叠奢侈元素，而忽视了当前精英阶层注重自我，追求个性化的生活方式与生活空间。在空间功能规划上，一些传统别墅更注重空间的仪式感，而牺牲功能性，不符合当前高端人居注重人与人、人与空间互动的空间美学趋势。而润泽御府、格拉斯小镇这些适应时代演变，紧跟人居发展趋势调整产品的高端别墅毕竟是少数，北京高端市场需要更多生力军的出现。

懋源·璟玺5000万级合院即将入市

当老项目后期在苦撑高端别墅市场时，位于北京壹号别墅区——孙河板块的懋源·璟玺于近日推出5000万级合院新品，为北京高端别墅市场注入活力。

懋源·璟玺实景拍摄

高端别墅的诞生，首先孕育在天赋之地，而孙河正是这样热土。作为全北京仅有的先整体规划后开发的豪宅板块，墅居氛围纯粹。此外，孙河周边落成16所国际学校，区内医疗、文化、商业等配套稳步建设，自成完全独立低密高端住区。

懋源·璟玺实景拍摄

此次懋源·璟玺的合院新品，以550平米奢阔尺度远超当下多数合院产品规格，演绎独栋别墅空间质感。据懋源·璟玺相关负责人介绍，合院新品定义为“世界的生活家”，设计师以完美的家庭娱乐聚会为主题，将东方智慧与西方文化融会贯通，形成定制别墅的空间格局。尤为值得一提的是，在生活娱乐层，项目专门开辟出的完整空间，设置家庭聚会的舞台表演区、孩子的三角钢琴独立演奏区、专业级的影音共享区、下午茶分享交流区，以及独处一隅的品酒区，强大的空间功能属性完美的满足了全家庭的娱乐需求。

懋源·璟玺实景拍摄

市场分析人士指出，懋源·璟玺5000万级新品合院的入市，提升了孙河墅区的整体质感，为老龄化趋势的高端别墅注入全新活力。在行业愈发追求高周转的背景下，懋源·地产以快时代的慢工匠精神，打磨切合当下“回归家庭，参与生活”趋势的奢阔尺度定制别墅，为城市理想生活定制高端人居，满足顶级财富阶层对家庭与生活的极致追求。

内蒙古自治区呼和浩特市政府信息公开发布平台日前发布《呼和浩特市大学毕业生安居工程（试点）实施办法》。符合办法规定条件的大学毕业生在试点区域呼和浩特科技城范围内购买住宅，价格仅为项目所在区域市场价格的50%。

许多城市为了吸引和留住人才，纷纷出台优惠措施，有的降低入户门槛，有的赋以申请公租房资格，有的还直接给住房租赁补贴。相比之下，呼和浩特市力度更大，符合条件的大学毕业生“半价购房”！如果一套房总价100万元，获得“半价购房”资格的大学毕业生等于间接赚了50万元，吸引力可想而知。

要问大学毕业生最想解决的是什么，居住需要大概不出前三位。对于许多大学毕业生来说，如果不与父母住在一起，每个月的房租就是一笔不小的开销。据某知名求职网站发布的《2018年毕业生就业报告》显示，2018年应届毕业生平均期望薪资为6174元，而实际平均薪资为5429元。对于大部分大学毕业生来说，5000多元月收入，除了日常开销，所剩无几。呼和浩特市给大学毕业生一次机会，一些家庭条件相对好点的就可以梦想成真了。

从这一议题说开去，有条件的城市是不是可以效仿这一做法，通过各种方式，为正处于人生奋斗期的年轻人（不仅仅是大学毕业生）提供价格相对优惠的住房，或租或售，以纾解他们的后顾之忧？　　　　　　

　　（连海平）

“文旅是一个长周期行业，文旅投资做的是‘放长线钓大鱼’的事，目前中国文旅行业的投资也面临一些风险。”日前，在海南三亚举办的“第三届中国文旅产业年会”上，800余位业界人士齐聚三亚，共话文旅未来。

会上，夏岩集团董事长夏岩提出，只有原创产品才能打造出民族品牌，只要存在原创就不存在对标。

夏岩说，长期以来，中国文旅市场存在大而不强的发展状况，文旅产品质量参差不齐，缺少具有民族品牌影响力的文旅企业和文旅项目。夏岩介绍，创新研发应该从产品创新、个性创新、破局创新、体验创新四个角度进行创新。文旅产品的创新必须具备以下特征：首先，一个成功的文旅产品是可繁衍生息的，带有生命力属性的产品，才是可持续发展的好项目；其次，核心吸引物、视觉冲击力，构筑独树一帜的运营模式；最后，核能效应，可通达营销事件，至以无限裂变。用研发创造的思维引领投资市场，为文旅发展带来新路径、新势能。

据相关负责人介绍，在上海迪士尼建造过程中，夏岩集团派出9位工艺师进驻，分别担任园内探险岛、宝藏湾及梦幻世界等各主题景观区域的现场艺术指导，负责现场景观营造的技术指导和质量监理工作。

目前，夏岩集团拥有“一棵树、野奢、大漠民宿”等系列情境IP品牌，完成了国内外300余个大型精品落地案例的实践，800多个策划规划实战案例，参与并锻造了上海迪士尼乐园、宋城千古情景区、常州诸子百家园文化景区、长白山风景区、俄罗斯海参崴城市海洋公园等文旅产品，其IP产品已成为文旅投资者中的网红产品。

新买的房子没过两年就出现质量问题，维权时却遭遇开发商各种推诿。多年来，这是不少购房人的“心头痛”。近日，北京相关部门联合对《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》征求意见。按照征求意见稿，新建住宅将投保工程质量潜在缺陷保险。未来购房人发现质量问题可向保险公司索赔。

屋顶渗漏、墙壁开裂乃至房屋倒塌等住宅质量问题，轻则影响购房人正常居住使用，重则影响到购房人的安全感、幸福感。即使在住宅工程质量保修期内，购房人找开发商维权时往往也不会十分顺利；一旦过了保修期，解决房屋质量问题更难。探索推出住宅工程质量潜在缺陷保险，有助消除购房人对房屋质量的忧虑。由于这种保险可能被纳入强制险，由住宅工程建设单位投保，保险公司根据保险条款约定对建筑物损坏履行相应赔偿义务，即出现质量问题由保险公司买单。同时，保险公司为了保障自身利益、减少业务风险，会对开发商起到一定监督作用。

还应注意到，开发商所承担的保险费，有可能会计入房价成本，由市场供需双方来分担。通过投保，开发商不仅会减少房屋质量问题即减少相关纠纷，从而减少了质量问题所产生的成本。同时，还有利于维护开发商形象。而且，这种保险还可以节省行政管理部门、司法机关的资源并降低相关成本。

也就是说，新房强制上保险可以带来“一保多赢”，有望推动新建住宅质量整体升级。当然，也不是所有住宅质量问题都在保险范围内，现实中确实有一些情形不能属于保险责任范围。购房人需要弄清楚哪些质量问题属于保险范围内的缺陷，可以向保险公司索赔，哪些问题不能索赔，以减少保险赔偿纠纷。

需要指出的是，这种保险只是减少住宅质量问题的一种补充性措施，既不能替代住宅项目建设单位、施工单位、监理单位在质量方面的责任，也不能替代行业监管部门对于工程质量的行政监管责任。即“一保多赢”不等于“一保万能”，参建各方还须继续落实质量终身责任制，相关部门要继续在日常质量监管、工程验收等方面严格尽责。

下月起，市民个人可以买小岛当“岛主”了。

4月22日，记者从广东省自然资源厅获悉，《广东省自然资源厅关于无居民海岛使用权市场化出让办法（试行）》（下称《办法》）日前正式印发，明确广东无居民海岛使用权下月可市场化出让，并将于5月10日起实施。

据悉，广州、深圳继续行使省级无居民海岛使用审批权限。对于市场化是否会造成过度开发的担忧，《办法》则通过县级自然资源部门编制出让方案，细化海岛保护与开发利用的限制要求与法定义务。

《办法》适用于在广东省政府审批权限内，以招标、拍卖或挂牌方式出让（下称“市场化出让 ”）无居民海岛使用权的活动。旅游娱乐、交通运输、工业仓储、渔业等经营性用岛，应当通过市场化方式出让无居民海岛使用权。

无居民海岛的具体出让方式，《办法》亦有明确：对出让海岛用途、开发目标、生态保护与修复、海岛使用权人资格条件等有特别要求且有三个及以上意向用岛申请者的，采用招标方式；无特别要求的，采用拍卖方式；以上两种情形之外，可采用挂牌方式，且不受用岛申请者个数的限制。

对于各级部门的具体分工，《办法》明确，省级自然资源主管部门负责审核、审批无居民海岛使用权市场化出让方案、具体组织实施市场化出让活动，受省政府委托办理用岛批复手续。市级自然资源主管部门负责出让方案等相关材料的审查及上报工作。

县级自然资源主管部门负责组织开展无居民海岛出让前期工作并编制出让方案和无居民海岛使用权价值评估报告。其中，出让方案包括开发控制性指标和利用要求、生态保护、自然岸线保护与整治修复要求等。

值得关注的是，受省人民政府委托，广州、深圳继续行使省级无居民海岛使用审批权限。

《办法》对出让前期工作、市场化出让活动的具体流程、出让合同、使用金缴纳等均作出详细规定。其中明确，市场化出让无居民海岛使用权，应进入省公共资源交易平台体系进行交易。

根据《办法》，在完成出让前期工作、走完市场化出让活动的具体流程之后，中标人或竞得人应向省级自然资源主管部门申请用岛批复，包括提交无居民海岛的开发利用申请书、使用权出让合同、使用金缴纳凭证以及通过评审并修改完善的《具体方案》和《论证报告》等。省级自然资源主管部门应在 20 个工作日内对用岛申请材料进行批复，并将批复结果抄送省政府办公厅。

在办理用岛批复后，无居民海岛使用权人可按照不动产统一登记的有关规定，向海岛所在地的县级以上不动产登记机构申请办理无居民海岛使用权登记，领取不动产权属证书。

4月23日，中南建设发布了其上市后的第十份年度报告。年报显示，公司2018年实现营业收入401.1亿元，同比增长31.3%；归属于上市公司股东的净利润21.9亿元，同比增长219%；扣除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响，归属于上市公司股东的净利润为20.9亿元，同比增长246%。

可以说，在房地产行业面临政策面及资金面双重压力的2018年，以房地产和建筑为双主业的中南建设，交出了一份亮眼的成绩单。

双主业持续发力

房地产业务方面，中南建设2018年实现合同销售面积1144.4万平方米，销售金额1466.1亿元，同比分别上升32%和52%，稳步迈入千亿级房企。建筑业务方面，中南建设2018年新承接（中标）项目预计合同总金额366.5亿元，比上年同期增长24%。其中3亿元以上项目超过30个，在新增合同额中占比58%。无论是在房地产行业还是建筑业，均可算成效显著。

依靠地产、建筑两大板块双轮驱动，中南建设2018年的盈利水平在“质”以及“量”上都得到了提升。

报告期内，公司综合毛利率同比提高3.03个百分点，权益净利润率同比上升3.22个百分点。综合考虑2018年房地产行业面临的多方压力及宏观经济形势，中南建设能够获得这一幅度的“质增”实属不易。

此外，中南建设2018年营业收入及归属于上市公司股东的净利润分别获得31.3%、219%的增幅，在“量涨”方面的表现亦可圈可点。

值得一提的是，中南建设一直重视对投资者的现金红利回报，2018年报披露的分配方案显示：中南建设将以 2018年末总股本为基数，向全体股东按每 10 股派发现金红利 1.2元（含税）进行分配，共分配利润4.45亿元。

土储合理布局优

2018年，中南建设还积极利用资本市场各种工具，优化公司的资本结构和财务指标。

据悉，公司在寻求业绩突破的同时并没有一味贪多求快，依赖负债扩大规模。在公司快速成长，实现1144万平方米销售，新增1595万平方米新项目的情况下，2018年年末公司有息负债仅579.4亿元，2018年全年有息负债仅增加49.6亿元。公司的有息负债规模在同样级别销售金额的房地产企业中处于较低的行列，有明显的的现金安全优势。

同时，中南建设充分借助运营效率提升实现发展，2018年公司经营性现金净流入194.3亿元。2018年年末公司预收账款由2017年底的684.3亿元，上升至1101.2亿元，同比增长61%。截至2018年年末，中南建设剔除预收账款后的资产负债率为44.97%，相对上一年同期的51.13%下降6.16个百分点，在行业中也处于低位。考虑到房地产行业的特殊性，剔除预收账款后的资产负债率更能准确反映企业的财务状况稳健程度，这一数据的良好表现也充分体现了公司的抗风险能力。

此外，中南建设还积极通过开拓融资渠道的方式进一步保障资金链安全。报告期内，公司共获得银行授信额度1182.53亿元，其中已使用授信额度为348.6亿元，剩余授信额度为833.93亿元。

而随着新型城镇化的深入推进，粤港澳大湾区规划建设迈出实质性步伐，长三角区域一体化发展上升为国家战略。在这一大背景之下，房企在土储布局方面是否具备前瞻性及合理性会在很大程度上决定其未来是否拥有发展潜力。

中南建设在2018年新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、贵阳、常德等城市，这一变化使得公司的业务布局更加完善。截至2018年12月底，公司共有303个项目，在建开发项目规划建筑面积合计2807万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。其中在未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中，长三角地区占比约56%。

中南建设表示，公司将深耕聚焦长三角、粤港澳大湾区以及内地人口密集核心城市，加大一、二线城市布局，不断在主流市场、区域深耕，带动公司业务发展。依靠布局的前瞻性及合理性为未来的发展打下了坚实的基础。

对于调控政策下的市场周期性波动频率，房地产行业有一句话，“一年快，两年慢”。从一些房企实操层面去感知，即“三年一个周期”。或许这句话并不能足以揭示市场规律，但在复杂的宏观经济环境下，房地产市场从2015年至今，已经历了从“起步、复苏、繁荣到衰退”的又一轮周期。

如此看来，2019年，短期内房地产销售市场量价回落的格局似乎不可避免。事实上，从目前公布的销售目标增幅程度来看，大型房企也都较为保守，基本保持20％左右增幅。

但危机中或许也有机遇。在金辉集团管理层看来，“经济发展和市场变化都有周期性，下行期难免要面对更多困难，但下行期往往是为下轮上涨蓄力的最好时候，优秀的企业能够在困难中发现并抓住机会。”

“我们希望未来两年内突破1000亿元销售目标。”金辉集团管理层日前接受《证券日报》记者采访时表示，目前集团成立了6个区域公司，每一个区域都在向着200亿元目标走。

调整组织架构适当放权

尚在A股排队上市的金辉集团，近日披露了2018年业绩报告。

截至2018年底，金辉集团在营业收入同比增长近30%的有力支撑下，实现净利润22.7亿元；经营性活动产生的现金流净额为29.5亿元，同比增长130.33%。

实际上，在过去的一年中，从行业整体格局来看，中型房企高价项目去化不及预期、负债上升、利润稀释；小型房企则因资金链断裂而面临破产或被并购的危机。在这种大背景下，金辉集团超额完成了700亿元销售业绩，表现可谓不错。

据克而瑞2018年房企销售排名显示，金辉集团以746.8亿元位居第41位，其权益销售金额高达708亿元，位居第35位。

有业内人士称，对于销售额年复合增长率超过40%以上的金辉集团来说，与同等规模的房企相比，快速扩张的背后，助推力量之一是全国化布局开启后，组织运营体系的改革。

“前几年从两级管控往三级管控转，即集团、区域和城市项目公司。因为，企业要做大需要提高效率，增加区域级管控，更加聚焦和高效。目前来看，已经有两三个区域销售额达到200多亿元。”上述管理层向《证券日报》记者表示，搭好这个组织架构，能保证集团业绩在未来3年-5年里实现持续增长。

据年报显示，截至2018年底，金辉集团合并范围内的房地产在建及拟建项目共计74个，其中在建项目61个，拟建项目13个，多集中于一线、环一线及二线核心城市，且在2017年初即提前布局大湾区，目前在佛山、惠州等地有多个开发项目。

在投资布局逻辑上，金辉一直秉承“全国布局、区域聚焦、城市深耕”的战略，重点关注人口基数庞大，人口持续流入，供求关系比较合理，房价基数还处在较低水平的二线及城市群核心城市的周边城市，包括京津冀、长三角、华东、华南、西北、西南等区域。

在金辉集团看来，今年没想再进入太多新城市，只是希望把这几个区域继续做深。目前金辉的土地储备维持在2500亿元以上，虽已足够支持千亿元发展目标，但在手现金充裕，2019年预计再完成400亿元的土地投资额，以支撑后市发展。

做高产品溢价空间提利

实际上，为了在未来高手过招的增量市场中抢得市场份额，金辉集团过去两年一直在修炼提升产品力的内功，不仅加大了产品研发方面的投入和费用，并在北京顺义打造了研发基地，用于标准化研究、产品封装展示、产品空间研究、智慧社区实景展示及产品创新研究等。2017年，金辉在迭代优步系的同时打造改善产品系“云系”，随后2018年定位为云系“产品元年”，该年18个云系精品入市直接拉升了销售业绩。

而在去年整个行业去化率偏低且利润趋于下行的大背景下，借助产品力的提升，金辉集团突破了上述两大难题。据金辉集团披露，公司2018年在建项目销售去化率平均为89%，整体去化速度较快；重要的是，提升去化率的同时，保住了毛利率连续两年维持在35%左右，且远高于行业25%的红线水平。

正如公司管理层所示，“企业最核心的还是要赚钱，盈利是重要基石。我们开发的每一个项目，都有严格的利润指标要求，测算达不到标准的，一律不能通过。”

在此基础上，管理层表示，“将继续加大对产品和服务的投入。” 他介绍，金辉设立了“忠诚度基金”，每年从销售额当中提取一部分资金对金辉过往建设的社区进行改造，并借助CRM、RBA、365在线呼叫等信息化系统，强控服务水平，提升业主生活的幸福感。

提高现金流安全边际

从财务盘面来看，金辉集团过去一年在现金流管控上下了很大功夫。2018年，金辉集团经营活动产生的现金流净额为29.5亿元，较去年同期增长130.33%，期末在手资金146亿元。

“现金流安全边际的进一步提升，一方面说明金辉集团去年销售规模提升，回款能力增强；另一方面也显示出公司不断提高现金使用效率。”有业内分析师表示，现金流是决定着是否能够按期偿还债务、是否调整营销策略和投资拿地比例的调节器，是企业生存发展的生命线。

“去年出现的’去杠杆’政策，不少企业在资金链方面承受了压力。对于想做百年房企的金辉来说，我们非常重视现金流控管。”金辉集团管理层接受《证券日报》记者采访时表示， “要确保足够的资金安全垫，以应对不断变化的政策和市场环境。”

现金流之外，负债规模是否合理可控，也是金辉管理层眼中的重点关注指标。据年报披露，截至2018年底，金辉集团更能合理体现负债情况的剔除预售账款后的资产负债率指标为52%，较2017年下降近10个百分点。

“金辉的负债一直比较稳健，基于对销售回款、利润等财务盘面的把控，各大金融机构，包括资本市场上的不少机构投资者对金辉一直看好，愿意保持长期合作，地产信贷活跃的金融机构大多数都与公司签署了’总对总’的战略合作协议。”金辉管理层表示，目前，公司已根据未来一 年内债务到期情况，做好了营运资金安排与融资方案衔接。接下来，在融资需求始终匹配发展需求的大原则下，公司正在积极推进小公募、境外美元债的发行。此外，金辉也会寻找新的合作伙伴，通过股权合作或者股权类融资，合理降低有息负债，降低融资成本。

正如业内人士所示，总体来看，经过近几年的扩张，金辉集团的土地储备初具规模，高价地不算多，项目主要集中在一线、强二线城市，负债率保持在合理可控水平，现金流比较充裕，具备弯道超车的能力。

原标题：左晖称新居住时代来临 贝壳以数字化重塑居住产业互联网

4月23日，贝壳找房诞生一年。随着日前21世纪不动产进驻贝壳找房平台，在新居住时代来临大势下，贝壳找房交出了一份战略逻辑清晰、行业主线由竞争变合作，以数字化重塑居住产业互联网的答卷。

“过去20年，中国完成了从1亿城市人口到7亿多城市人口的转变，中国住宅不动产资产规模超过250万亿元资产规模，户均房屋套数已超过1.1套。从国际上来看，1.1套处于比较平衡的状态，国内已与日本人人均居住面积差不多，中国住房从数量扩张转向品牌提升。”贝壳找房董事长左晖在2019贝壳新居住大会上表示，随着我国居住服务进入品质提升的新阶段，居住需求和供给将出现深刻的变革，新居住时代已经来临。

同时，贝壳找房CEO彭永东称，“我们今天看到行业变化有两个主线，第一个是竞争变成合作；第二个是消费者得到更好的体验。”

基于此，“贝壳2018年最重要的事情是把模式跑通，或者说在更大范围内跑通。2019年则要在基础设施上做提高，提升对C端服务品质；另外则要提升店效，这是2019年最重要的事情。”彭永东表示，“今年我想把利润提升，做到一个高点。”

新居住时代来临

在左晖看来，在新居住时代，房地产会逐步从制造向服务转型，服务在住房价值链的构成中将会超过50%，并呈现多元化趋势。而新居住的本质，即以数字化手段重塑居住产业互联网。如果一张构建未来新居住的图景，离不开数字化建设、基础设施建设、平台、品牌协作、服务者职业化这五大支柱。

左晖进一步表示，首先，数字化建设是提升服务体验的重要保障。从数据的标准化到体验的线上化，再到服务的智能化，人工智能、5G物联网、VR看房等智能化成为新趋势；其次，基础设施建设是改善服务品质的核心支撑，无论是依托楼盘字典的真房源体系，还是在交易服务的制度设计、流程设计，以及服务者信用等方面的构建，良好的基础设施建设必不可少；第三，平台的作用凸显。从线上线下的闭环构建、服务者协作到品质标准化、生态建设多元化方面，平台能够通过规则重塑信任关系和交互方式，用数据串联起从生产、使用到流通的全链条；第四，品牌协作将成为行业主流。依托平台，多品牌协作的服务者联盟将成为房子与消费者之间的综合服务纽带，以协作供应方式提供更好服务体验；最后，管理型服务市场兴起，行业从“轻”变“重”，需要服务者的职业化。职业化的服务者，将从收入成长、认同感等方面被激励，达到长期留存，从而提供更好的服务体验，形成一个正循环激励链条。

彭永东也表示，在新居住时代，随着房地产行业与互联网深度融合，房产服务市场逐步呈现出两大趋势：第一，新居住时代是服务者价值将全面崛起的时代。好的服务者将享受个人溢价，并形成个人品牌，平台将助力服务者发展、服务者职业化加速；第二，新居住时代也是数字化价值将全面崛起的时代。未来五年，中国将有2.5亿套房产被“数字化”，技术和数据将助力消费者体验升级，消费者在新房和二手房售买、租赁、装修乃至居住服务等环节都将迎来革命性的体验改善和效率提升。

围绕新居住这一趋势，对于贝壳未来的发展，左晖表示，贝壳找房正以数字化手段重塑居住产业互联网，“我们今天所做的一切都是为了两件事情，一是推动行业效率大幅提升，二是让消费者需求得到最大满足。”

重塑居住产业互联网

实际上，从贝壳找房以平台身份诞生一年来的布局可知，其迅速在全国各地落地扎根，通过真房源、合作机制、全面赋能等，持续推动行业服务品质提升，业内认为其已初步构建起行业良性生态。

最新数据显示，截至目前，贝壳找房线下连接门店超2.1万家、进驻全国98个城市、连接经纪人超20万人、入驻经纪品牌超160个；效率提升方面，跨品牌成交率高达70%，以郑州为例，一年间店效提升209%、人效提升277%；楼盘字典房源数据化管理1.87亿套，累计扫描和重建VR房源118余万套，VR房源用户总浏览量达1.68亿人次。

“贝壳找房作为平台型企业，将持续助力服务者发展，贝壳期待在三年内连接中国100万服务者，并成为房产领域第一个月活过亿的线上平台。” 彭永东表示，在行业平台化趋势下，贝壳新居住战略将实现服务协作化、服务标准化、服务闭环化，并最终勾勒出一个基础设施完备、全产业链协同、行业实现正循环的新居住图景。

具体来看，在人才培养房方面，贝壳计划投资10亿元建立花桥学校；在企业赋能方面，贝壳找房推出了“灯塔计划”，计划在未来帮助超过50个品牌主形成超过200家店面规模、帮助超过20个品牌主形成超过500家店面规模、帮助超过10个品牌主实现超过1000家店面规模；在科技赋能方面，贝壳推出VR看房+AI讲房等解决方案，提升效率和用户体验。

“贝壳找房平台做的是C端和B端的双重生意。”有业内人士称，在“新居住”战略下，贝壳找房的发展逻辑似乎愈发清晰，也有了更多赛道。

放弃筹划了近一年的并购计划，转而对并购标的进行“财务投资”，顾家家居股份有限公司（603816.SH,顾家家居）最近一系列动作让人看不懂。近日，上交所下发问询函，剑指顾家家居打着“财务投资”的旗号谋求喜临门控制权，以规避重大资产重组。

同样对公司持怀疑态度的还有资本市场，顾家家居4月19日披露的年报显示，2018年公司实现营业收入91.72亿元，同比增长37.61%；归母净利润9.89亿元，同比增长20.29%，但出人意料的是，该股全天股价表现并不如业绩表现“喜人”，截至当日收盘，顾家家居报收56.8元，涨幅仅0.98%。

监管层与市场的质疑不无道理。根据年报，2018年顾家家居净利率、毛利率双双下降，销售费用大幅上升达17.9亿元，而负债率已超50%，此外，包括商誉、应付账款在内的财务指标无不昭示着公司正面临着重重风险。

财务投资曲线控股喜临门？

一边“放任”涉资13.8亿元的《股权转让意向书》到期自动终止，一边打着“财务投资”的旗号撬动11.05亿元承接4份可交债。4月14日，上交所一纸问询直指顾家家居曲线谋求喜临门控制权。

时间回溯至2018年10月，彼时顾家家居发布公告称，计划花费13.8亿现金取得喜临门大股东华易投资持有的股份。然而就在《股权转让意向书》即将到期之际，顾家家居宣布将开展“财务投资”，同时放弃“入主”计划。

顾家家居4月3日发布的公告显示，拟通过斥资3.1亿元认购2号资管计划的方式，出资11.05亿元承接了华易投资发行的“16华易EB”、“华易02EB”、“华易03EB”、“华易04EB”共4份可交债。

《投资者网》研判公告发现，2号资管计划承接的可交债如果全部进行换股，其与华易投资的持股比例将分别变成22.38%、21.47%，2号资管计划将以微弱优势刚好取得喜临门实控权，这显然与所谓的“财务投资”相矛盾，而前后近2.8亿元的差价也暴露了顾家家居动机。

华易投资之所以接受顾家家居临门一脚的“压价”，似乎是迫于债务压力。根据该公司此前公告，华易投资曾于2016年发行了4期可交债，累计金额10亿元，将于2019年陆续到期。Wind数据显示，华易投资已将其所持上市公司98%的股权进行了质押。

不过这一交易能否顺利进行仍是未知数，股权转让终止消息宣布的当日，上交所火速下发问询函，要求顾家家居等相关方说明，可交债实施换股后，相关股份的表决权行使安排；2号资管计划如果通过换股成为上市公司单一第一大股东，是否计划参与公司管理以及谋求控制权等。

此外，4期可交债即将到期，问询函还提到，未来2号资管计划可能出现的最大亏损敞口，顾家家居是否具有承担相应损失的履约能力，损益大幅变化是否会对顾家家居的业绩造成重大影响？是否对顾家家居本身构成重大资产重组？这一系列问题也正是投资者关心的焦点，如今，市场各方也都在等待顾家家居的答案。

“蛇吞象”并购刺激业绩上涨

监管层的顾虑并非空穴来风。根据顾家家居2018年年报，公司负债率已从2017年的38.63%飙升至52.28%，同期同行业公司欧派家居、索菲亚的负债率仅在30%左右。此外，公司短期借款达到1.2亿；货币资金为15.92，若剔除可转债10.97亿元，则同比减少44.13%；应付账款达到10.14亿，同比增加40.86%。

大笔吞噬现金流的正是其“蛇吞象”般的并购，梳理发现，2018年顾家家居耗资30多亿元用于并购；还投资超过40亿在杭州大江东、嘉兴和黄冈建设新厂，扩充产线。为此公司商誉从2018年6月末的0.65亿元快速上升到了2018年三季度末的5.13亿，年末时已达8.33亿元。

《投资者网》研判财报发现，2017年Q4至2018年Q2，顾家家居净利润增速均在5%以下，但到了2018年第三季度开始业绩出现大幅波动回升，丝毫未受家居行业市场份额收缩的影响，而此时正是商誉大涨之时。

更让投资者诟病的是，公司销售费用也在攀升，2018年顾家家居销售费用达到17.9亿元，同比上升28%，营业成本也因此升高，2018年公司营业成本58.4亿，同比增长39.5%，导致毛利率下降0.9%，仅为36.4%，在同行公司中处于劣势。

国金证券在研报中指出，喜临门为国内第二大床垫品牌，若并购成功，顾家相关业务营收将大幅增加，推动其成为国内床垫床品第一品牌，这也应该是公司钟情于喜临门的一大原因，可以带来显而易见的业绩增长。但从同时大幅攀升的负债和商誉指标来看，这种靠并购与营销带来的业绩上升难以持久，甚至会埋下不小的隐患。

而目前顾家家居床垫业务盈利水平欠佳，年报显示，公司沙发业务在营收中占比近六成，毛利率贡献高达58.6%，而床、配套则在拖后腿，毛利率贡献仅有14.1%、11.1%。令人颇为担忧的是，公司赖以生存的沙发业务目前已岌岌可危。

3月19日，敏华控股向展会知识产权保护站提交了一纸侵权诉状，矛头直指顾家家居设计侵权，事实上，二者此前多次因知识产权纠纷对薄公堂。天眼查显示，顾家家居设计开庭公告73条，侵害外观设计专利权纠纷47条，侵犯商标权10条。

从历年年报来看，顾家家居在产品设计研发上的确投入不足，2018年其研发费用为1.37亿，较2017年几乎翻倍，不过距离欧派家居6.32亿元依然差距巨大。

在此背景下，如果敏华控股持续采取法律行动，那么顾家家居是否将面临大规模停产的风险？若沙发业务受到冲击，而监管层介入下并购喜临门难以顺利进行，未来公司的业绩增长点又在哪里？公司负债率居高不下，如何保证持续平稳发展？《投资者网》就上述问题致电公司并发去调研函，同时就公司并购、负债、商誉等情况请顾家家居董秘罗承云置评，截至发稿未获回应。（思维财经出品）