● 3月份，各地继续坚持因城施策、一城一策调控措施，房地产市场总体平稳

● 短暂性的活跃不代表房价迎来加速上涨

● 户籍制度改革是推进城镇化进程的重要举措，取消或放宽落户限制主要是为了推进城市高质量发展，不应简单地解读为放松楼市调控

国家统计局4月16日发布了2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有下降，三线城市有所上升。一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升。

各地房价有降有升

国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍说，3月份各地继续坚持因城施策、一城一策调控措施，保持了政策的连续性，房地产市场总体平稳。

数据显示，4座一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上个月回落0.1个百分点。其中，北京和广州分别上涨0.4%和0.8%，上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。此外，4座一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上个月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%，广州下降了0.5%。

31座二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上个月降低了0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.2%。

35座三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上个月扩大了0.3个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅同样比上月扩大了0.3个百分点。

“同时，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升。”刘建伟说，3月份一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上个月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上个月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上个月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上个月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.4%，涨幅比上个月扩大0.1个百分点。

成交回暖调控延续

随着春天的到来，个别城市新房项目迎来了热销。3月份，一线城市中北京、上海、深圳的二手房网签量均有所回升。对于市场成交量反弹的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，环比上涨主要是因为2月份春节月成交低迷，同比上涨则与近期市场预期升温有关。

值得注意的是，当前土地市场也比较活跃，开发商拿地的积极性有所提升。但是，有业内专家表示，短暂性的活跃并不代表整个房地产市场会出现大变动，也不代表房价迎来加速上涨。目前，热点城市房地产调控政策依然保持高压，再加上热点城市新房供应相对充裕，市场不存在快速升温的基础。

最近一段时期，部分城市的房地产政策有所微调。例如，高碑店市近日下发的《关于支持民营经济发展的实施意见》提出，对符合条件的特定人群，允许在高碑店市购买一套商品房（3年内不得上市交易）。业内专家表示，虽然限购举措有所变化，但3年内不得上市交易这一要求，也是落实“房住不炒”的举措之一，新举措对满足刚需，维持当地房地产市场稳定健康发展具有重要作用。

值得注意的是，每隔一段时间，部分地区的楼市违法违规现象就会重新冒头。对此，近来一些城市陆续开展了打击楼市各种违法违规行为的专项行动，有效稳定了市场秩序。

据介绍，保定市相关部门将违规提供购房融资行为作为房地产开发和中介市场整治的重要内容，加大了对在售楼盘和中介机构门店的检查力度，并加强了跨部门失信联合惩戒。

长沙日前启动房地产市场执法“迅雷行动”，严查房地产中介机构通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径，捏造、散布房地产虚假信息和夸大宣传诱导消费者的行为。

住建部副部长倪虹近日在中国发展高层论坛接受媒体采访时表示：“楼市调控不动摇，保持政策连续性。”

放宽落户不是放松调控

近日，国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》提出，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，对Ⅰ型大城市全面取消落户限制，对Ⅱ型大城市放宽落户限制，对超大特大城市大幅增加落户规模。

《2019年新型城镇化建设重点任务》会对楼市产生怎样的影响，这一话题也引发了全社会的关注和热议。有人认为，此次政策调整，意味着有更多人可以落户大城市或超大特大城市，并取得购房资格，这对房地产市场将有较大刺激作用。还有人认为，新政策是变相放松调控。

对于上述观点，业内专家表示，户籍制度改革是推进城镇化进程的重要举措，取消或放宽落户限制主要是为了推进城市高质量发展，不应简单地解读为放松楼市调控。

虽然户籍政策调整短期内可能会对楼市产生一定刺激作用。但从长期来看，一座城市的房价变化最终还是要由供需决定。户籍政策的调整，并不一定会带来需求的大量增加，落户政策带来的购房热情也不一定能够长久持续。再加上热点城市的楼市调控政策依然较为严格，在抑制投机性需求的调控政策之下，放宽落户政策不会让房地产市场出现大起大落的情况。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，各地之前的楼市调控政策并未以户籍为基准，主要针对的还是投机性需求。放宽落户限制对限购政策有一定影响，针对新的情况，各地要完善和微调相关政策，在保持“房住不炒”的主基调下，既要保证落户人口的居住需求，又要堵住落户政策调整带来的投机炒作空间。

今后，在北京新购房的业主若发现房屋质量缺陷，有望向保险公司提出索赔申请。昨日，北京市住建委、市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局三个部门联合制订的《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》公开征求意见。

新入市住宅地块强制上保险

按照征求意见稿，工程质量潜在缺陷，是指住宅工程在竣工验收时未能发现的，因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等质量原因造成的，不符合施工图设计文件、工程建设标准和合同要求，并在使用过程中暴露出的工程质量缺陷。

哪些工程要上此类保险？意见稿显示，在北京行政区域内从事新建、改建、扩建住宅工程的工程质量潜在缺陷保险活动，及对工程质量潜在缺陷保险活动实施监督管理的，应当遵守该办法。

新建住宅工程项目，应当在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。这也意味着，对于新入市的住宅地块，这个保险是强制的。

保险自竣工验收合格2年后起算

意见稿规定，保险期间保险责任开始时间自建设工程竣工验收合格2年后起算。

住宅工程在竣工验收合格之日至保险责任开始时间内出现的工程质量潜在缺陷，由建设单位负责组织维修。

保险期限届满后交房的，建设单位应当在交房前15日通知保险公司、业主共同验收，若存在质量缺陷，由建设单位承担赔偿责任。

擅自拆改房屋承重结构等不属保险范围

征求意见稿还规定，三种情形不属于保险责任范围。

首先，房屋所有人或使用人未按照《房屋建筑使用说明书》相关要求、未根据设计用途合理使用房屋、超过设计标准增大荷载、擅自拆改房屋承重结构、擅自改变设备位置等非正常使用造成的质量缺陷。

其次，在房屋使用过程中，因本房屋所有权人或使用人以外的第三方造成的质量缺陷。另外，合同约定的不可抗力造成的质量缺陷。

另外，业主在保险期间内发现工程存在保险范围内质量缺陷的，可以向保险公司提出索赔申请。

保险公司收到索赔申请后，应在二日内派员现场勘查。保险公司应在收到业主索赔申请后的七日内做出核定；情形复杂的应当三十日内做出核定，并将核定结果通知业主。对属于保险责任的，保险公司应当自与建设单位达成赔偿协议之日起七日内履行维修或赔偿义务。

■ 链接

哪些缺陷属于保险范围？

一、地基基础工程和主体结构工程

●整体或局部倒塌；

●地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；

●基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；

●阳台、雨篷、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；

●外墙面脱落、坍塌等影响使用安全的质量缺陷；

●其它地基基础和主体结构部位出现的影响结构安全的工程质量潜在缺陷。

二、保温和防水工程

●围护结构的保温工程；

●地下、屋面、厕浴间防水渗漏；

●外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏；

●其它有防水要求的部位渗漏。

17日，记者从自然资源部了解到，为了保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，促进房地产用地市场平稳健康发展。自然资源部近日下发通知，要求各地做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。

该通知要求，各地方政府及相关部门，结合2018年和2017年住宅用地供应数据，总结评估2018年“五类”调控目标落实情况，制定实施2019年度住宅用地分类调控目标。

尤其是，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地。

根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，第一季度全国地价总体水平温和上行，环比、同比增速持续放缓。

17日，国家统计局发布今年1-3月全国房地产开发投资和销售情况显示，1-3月，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月提高0.2个百分点。其中，住宅投资17256亿元，增长17.3%，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%。值得一提的是，房地产投资增速自2014年12月之后，时隔50月创下新高。

国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，去年以来，房地产开发投资一直保持在10%左右。今年一季度，房地产投资增长有所加快，一方面是房价运行总体比较平稳，另一方面则是房屋施工面积和新开工面积回升比较多。

施工面积来看，1-3月房地产开发企业房屋施工面积699444万平方米，同比增长8.2%，增速比1-2月提高1.4个百分点。其中，住宅施工面积484560万平方米，增长9.7%。房屋新开工面积38728万平方米，增长11.9%，增速提高5.9个百分点。其中，住宅新开工面积28467万平方米，增长11.5%。房屋竣工面积18474万平方米，下降10.8%，降幅收窄1.1个百分点。

“在1-2月房地产市场相对低迷的情况下，楼市在3月出现了复苏企稳。”中原地产首席分析师张大伟说。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，房地产投资增速加快主要得益于3月销售旺盛、房企加快复工及新开工节奏加快。

张大伟表示，目前房企融资难度大幅度降低。1-3月，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月提高3.8个百分点。中原地产数据显示，4月以来，房企融资已接近1500亿元。

中国人民银行调查统计司原司长盛松成指出，应警惕资金再次大量流入房地产领域。他认为，房地产作为资金密集型行业与金融业关联性较强，金融业始终位居房地产业直接消耗系数排名的首位，并且系数从2002年的0.077上升到2012年的0.105。这反映了房地产业的金融属性在不断增加，投资属性不断提高。

2019年3月（1-28日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4712宗，较2月（1611宗）环比大幅回升1.9倍，较1月（3090宗）增长52.49%，成交创年内高位。广州整体二手楼市开始逐渐回升，业客观望情绪亦有所放缓。

价格方面，本月二手住宅网签均价为26817元/平方米，环比微涨2.7%。主要由于3月是学位房成交旺季，越秀、天河等高价区域看房客户明显增加，近期成交活跃，因此拉动整体价格上扬。

广州中原研究发展部认为，3月二手住宅市场成交回升主要有以下几方面：市场供应充足，业主放盘积极，购房者可选择户型、房源较多，入市热情有所提高；3·30新政满两年，不少异地客户的购房需求逐渐被释放；3月为学位房需求高峰期，以学位为购房目的的置业者明显增多，天河、越秀等名校聚集的区域成交活跃度明显提升。

据广州中原研究发展部监测，2019年3月花都区共成交790套，成交直逼番禺。从近一年的成交走势情况来看，花都区保持平稳上扬的趋势，本月成交占比更是达16.92%的高位。由此可见，花都区近年来二手市场成交十分活跃。

广州中原研究发展部分析认为，花都区二手成交活跃的主要原因如下：花都区基础设施逐步完善，地铁9号线的开通大大缩短了与中心区的通勤时间；楼价低洼，2019年3月花都二手网签均价仅14849元/平方米，对不少刚需而言有较强的吸引力；花都区近年来一手市场缺货严重，购房者转移购买如御华园、祈福都会花园等优质次新房房源。

在各区成交量中，本月仍是番禺成交排名第一，而黄埔区为本月成交涨幅最大的区域。中心区方面，天河、白云、越秀三区成交表现活跃。

中心区：

学位房需求占比超30% 成交活跃

广州中心城区二手房回升主要得益于学位房需求的刺激。例如：天河二手网签宗数为579宗，环比回升2.4倍。由于3月为学位房旺季，天河北板块凭借区位条件以及教育资源丰富等优势条件影响，市场需求相对较旺。

天河北板块成交均价为57577元/平方米，而其成交活跃楼盘为汇景新城，其成交均价为66396元/平方米。

传统学位房热门区域越秀区二手网签均价为41272元/平方米；阳光家缘中介网签量为318宗，环比回升1.7倍。3月一向是学位房需求旺季，不少购房者提前置业为孩子入学做准备，从而导致越秀区学位房需求激增。据广州中原研究发展部监测发现，2018年下旬至2019年2月，学位房需求成交占比基本维持在20%-26%之间，而截至2019年3月，越秀区学位房需求成交占比飙升34.3%。

在这样的背景下，东风东板块由于名校聚集，教育资源丰富，是不少购房者购买学位房的首选之地，板块成交占比一度上扬至48.6%。据了解，由于板块市场需求旺，部分如东风东路、水荫路等入市门槛相对较低的优质楼梯楼业主议价空间有明显收窄的现象，叫价相对强硬。现时，东风东路、水荫路散盘目前报价基本集中在6.5万-7万元/平方米、4万-5万元/平方米左右，整体与年前相比略有上浮，但幅度较小。而如东风广场总价偏高的楼盘则变化不大，但成交较年前明显活跃，其本月成交均价为86265元/平方米。

番禺区：

钟村板块成交强势反弹

2019年3月，番禺区二手网签均价为24478元/平方米；阳光家缘中介网签量为860宗，环比回升1.9倍。其中，华南板块本月成交亦有所回升，板块主力贡献楼盘主要为广州雅居乐花园及金山谷花园，2019年3月成交均价分别为38185元/平方米、37604元/平方米。

但据监测发现，本月华南板块整体成交涨幅明显不及钟村板块。钟村板块继上月成交严重萎缩后，本月成交强势反弹。1-27日，钟村板块共网签270宗，环比大涨近1.5倍。板块代表性楼盘祈福新村本月同样成交火热，其成交均价为29262元/平方米，购房者多以80后、90后为主，户型多为2房的刚需户型。另外，据广州中原研究发展部调研，钟村板块成交强势反弹主要由于部分卖一买一的换房型业主陆陆续续将盘源放出，市场上优质货源得以补充，客户可选择性增多，促成了交易量的上扬。另外，近年来，钟村板块生活配套设施逐渐成熟，加上地铁22号线规划建设的利好因素影响，整体市场需求保持活跃。

预测：

需求逐步释放 市场成交有所好转

3月整体成交量较2月春节月有明显增加，周度成交量稳步上扬，市场交投活跃度明显回升，二手住宅市场将逐步回暖。因此，广州中原研究发展部预计，4月成交将在3月的基础上微幅增长，成交将维持在4500宗-5500宗之间波动，价格将继续维持稳定。

广州中原研究发展部认为，一方面，3·30新政年满2年，部分异地需求将逐步被释放，预计4月购房者数量将有所增加。同时，在2017年3月集中成交的房源同样具备了出售的资格，届时市场供应将有望增加；另一方面，目前楼市政策环境相对稳定，业主报价相对“实在”，购房者观望情绪有所改变，入市积极性较年前明显提高。

北京新房拟强制上保险，消息一出引发热议。

根据北京市住建委、市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局三部门近日联合印发的《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》征求意见稿，本市新建住宅工程项目，应当在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。建设单位投保住宅工程质量潜在缺陷保险的保险费，可在建设项目总投资中的工程建设其他费用中列出。

未来，外墙脱落、漏水等这些往往引发扯皮的事，有望找保险公司理赔。但是看似好事一桩，却引发网友担忧“羊毛出在羊身上，房价是否要涨了”。与此同时，新规还被质疑“甩锅”——“房屋质量出现问题，应该问责开发商而不是找保险公司解决”“为何不能加强质量监督及管理，而要靠保险赔偿”。

对此，新京报记者采访了汇友财产相互保险社副总经理赵宏彦、北京盈科(上海)律师事务所房产金融法律事务部主任郭韧以及中央财经大学保险学院教授郝演苏答疑解惑。

焦点1 为何新房要强制上保险？

赵宏彦：目前，国外的建设工程质量潜在缺陷保险也基本采用强制投保模式，从保险公司的角度来说，保险毕竟遵循大数法则，参与的项目越多，保险公司才能更顺利地对项目进行承保。

将保险公司拉入这一体系中，相当于住宅工程质量保证体系中又多了一个主体。如果该开发商开发的楼盘经常出现质量问题，那么保险公司出险的概率就会提高，这样一来，后续这一开发商再开发新楼盘时，就很少有保险公司愿意承保，或者开发商需要付出更多保费，保险公司才愿意承保。市场博弈的结果会促使房地产市场优胜劣汰。

因此，对于开发商来说，保险这一市场机制对其是有约束力的。

此外，近年来购房者买房后因为质量问题而产生的纠纷不占少数，各级政府为处理纠纷消耗了大量行政资源。我认为政府也是希望能将日常繁琐的纠纷问题，转移到保险公司等市场主体来解决，减轻负担。

当然，市场主体解决不了的问题，最终政府肯定还会出手。

郭韧：这个保险是强制开发商在建设房屋的时候购买，相当于延长了房屋质量的保修期，同时，又引进了第三方对开发商的房屋质量进行监督。对购房者而言，未来房屋质量发生问题的时候，保险公司作为第三方也可以共同来承担相应的责任。

郝演苏：在很多国家，建筑商为了承诺建筑质量，会专门投保相关的建筑质量方面的保险，我国有了这类保险，显然就增加了问责、追责的机制。在此过程中，保险公司也会对开发商的建筑质量有标准要求，所以实际上是通过保险公司这一第三方，来增加对建筑商的监督和约束。

当然，开发商对于房屋质量的标准并不会因为保险公司的介入而有所降低，因为无论是否有保险，房屋质量也已有相关标准，也有政府方面的监理。

焦点2 开发商对房屋质量没责任了？

赵宏彦：根据《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》征求意见稿，保险期间保险责任开始时间是自建设工程竣工验收合格2年后起算。在住宅工程在竣工验收合格之日至保险责任开始时间内出现的工程质量潜在缺陷，由建设单位负责维修。

一般来说，工程质量潜在缺陷保险对地基基础工程和主体结构工程的保障期是十年，这是有科学依据的，因为普通工程，在十年以内基本就稳定了。例如地基基础的不均匀沉降，结构构件之间的相对位移等都已经稳定了，不会再出大事情。而保险公司对保温和防水工程的保障期则一般是5年。

工程质量潜在缺陷保险是在住宅工程竣工验收合格后两年才进行保障，有些购房者可能会想，为什么验收合格后，还会出现漏水之类的质量问题。其实结合现实情况还是很好理解的，有些工程体量是几万平米、几十万平米，不可能每个角角落落都绝对保证质量，肯定会有不如意、缺陷、失误的地方，因此就需要保险公司介入赔偿。

根据以往理赔情况来看，保险公司理赔的方式有赔钱或维修，只需和业主达成一致。

郭韧：按照规定，在建设工程竣工验收合格两年内，还是属于开发商承担房屋质量的责任，两年之后，就由保险公司来承担。当然，保险公司的责任也是有期限的，要对应相关的条文。

郝演苏：开发商一样要对房屋质量负责，就跟商品一样，出了质量问题要找厂商，房屋也有保修期，但保险公司介入后，房屋质量又多了一层保障。

按规定，保险期间保险责任开始时间是自建设工程竣工验收合格2年后起算。这就有点类似于重疾险的等待期，等待期内被保险人生病是不能获得理赔的，而新房是最容易出现问题的阶段，水电暖都启动，所有系统全部运转之后，有可能出现一些小问题，这时候，就需要保险公司来理赔了。

焦点3 对购房者是好事还是麻烦？

赵宏彦：工程质量潜在缺陷保险的推出，对购房者来说绝对是一件好事，相当于延长了房屋的保障期，而且现在一些开发公司都是项目公司，工程结束后就解散了，个别房地产公司可能会从一个城市撤出，但是保险公司一直都存续。此外，对于保险理赔的时限和程序，都会有明确规定。

不过，购房者要注意，按原来的保险条款，住户对房屋进行的二次装修，是不在保障范围之内的。

郭韧：这一保险对购房者来说肯定是有利的，因为保费是建筑公司支付。而开发商在建设房屋过程中，保险公司也会对房屋质量进行监控，根据规定，保险公司在最终评价报告中指出建设项目存在严重，且在竣工时没有得到实质性整改的，建设单位不得通过竣工验收。这对于购房人来说，相当于多了一个力量来监管房屋质量。

郝演苏：对于购房者而言，更多了一重保障，保障期限又长了一些，当然是好事儿，保险公司对房屋建设商还是有很强约束力的。

焦点4 羊毛出在羊身上，保费会转嫁到房价？

赵宏彦：根据规定，保险公司应当按照建筑安装工程总造价的预算价计算保险费，建设单位应当及时支付合同约定的保费。这是因为保险费用并不是按房价计算，而是按照建安费用，而建安费用又很低，比如北京地区主体加装修的建安造价也就在5000元/平米左右，乘以1.5%的费率，占比不高，对房价影响甚微。

郭韧：羊毛出在羊身上是有这个可能的，开发商出了保费，保费也是开发商的开发成本之一，以后这些可能会体现在房价里。

郝演苏：建设公司投保工程质量潜在缺陷保险不会对房价有影响，因为保费占比是很小的。

17日，记者从自然资源部了解到，为了保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，促进房地产用地市场平稳健康发展。自然资源部近日下发通知，要求各地做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。

该通知要求，各地方政府及相关部门，结合2018年和2017年住宅用地供应数据，总结评估2018年“五类”调控目标落实情况，制定实施2019年度住宅用地分类调控目标。

尤其是，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地。

根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，第一季度全国地价总体水平温和上行，环比、同比增速持续放缓。

4月18日，内蒙古自治区呼和浩特市政府信息公开发布平台发布《呼和浩特市大学毕业生安居工程（试点） 实施办法》。符合办法规定条件的大学毕业生在试点区域呼和浩特科技城范围内购买住宅，价格仅为项目所在区域市场价格的50%。

呼和浩特市大学毕业生安居工程由政府提供优惠政策，企业负责建设，包括住宅和公寓两部分，试点为呼和浩特科技城范围内。原则上，大学毕业生住宅规划建筑面积100平方米左右，大学毕业生公寓规划建筑面积50平方米左右，且经过装修具备基本居住条件。其中，住宅销售价格为项目所在区域市场价格的50%，购房采取按揭或公积金贷款的，首付比例最低可按20%支付。公寓两年内免租金，两年外租金按照公租房租金水平收取。安居住房房源不能满足试点符合申租（申购）条件大学毕业生的，高学历者优先保障。

呼和浩特市推行大学毕业生安居工程，旨在吸引和留住优秀青年人才在呼和浩特创业创新，加快推进创新型城市建设。办法自发布之日起30日后施行，有效期五年。

办法规定：具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生（往届3年及以内），在试点范围内就业或自主创业的，可凭相关证明材料依程序申请享受安居住房政策。本人在呼和浩特市规划区范围内有自有住房，或父母在呼和浩特市规划区范围内有两套以上（包含两套）住房的，不再享受安居住房政策。

符合条件的大学毕业生，可申租大学生公寓，公寓2年内免租，超过2年仍需续租的，按照公租房标准缴纳租金。其中已婚大学毕业生且具有呼和浩特市户籍的，可申购大学生住宅。夫妻双方均符合申购条件的，最多可申购一套大学生住宅。

安居客数据显示，呼和浩特科技城附近几个住宅小区房屋销售价格均价约11000-13000元/平方米，房租均价约1500-2500元/月。2018年，呼和浩特科技城所处新城区公租房租金标准最高为10.7元/平方米·月，最低为9元/平方米·月。

办法同时规定，大学毕业生住宅5年内不得上市交易。未满5年不在试点区域就业创业或迁出本市户籍的，所购房屋按原销售价格予以退回，或按照购买房屋时的市场价格补齐差价。承租人离职或离开试点区域创业的，原用人单位或自主创业人应当自离职（离开）之日起15日内，书面通知试点辖区政府。承租人离职（离开）未退房的，自离职（离开）之日起按照公租房租金标准交纳租金，6个月后应予退租或按照市场价格交纳租金。

申请享受安居工程住房的大学毕业生，需填写《呼和浩特市大学毕业生安居工程住房申请表》，并按要求向试点辖区政府人力资源部门提供资料。认购（认租）安居工程住房程序包括资格认定、房屋认购（认租）、结果公示、房屋移交。

办法同时要求，建立大学毕业生安居工程跟踪监管机制，对人事关系、落户情况进行跟踪监督，对工作关系离开呼和浩特试点区域、未按有关规定在呼和浩特落户、私自转让转租或出借房屋、被追究刑事责任的承购（租）人，终止安居政策。对相关地区和部门不按照规定履行职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究行政责任；涉嫌违法的，依法移送司法机关处理。

公开资料显示，呼和浩特科技城地处呼和浩特市区东北方向，紧邻呼和浩特火车东站和白塔国际机场，规划总面积30平方公里。于2017年8月揭牌。目前，科技城正在加快2700亩创新中心区和800亩核心区建设，已签约落地浪潮大数据、华为云数据中心、太湖之光超算中心、碳化硅院士工作站等11个国际国内知名企业项目，同时量子碳素、腾讯等23个项目正在进行落地洽谈。按照规划，呼和浩特市要争取用10年左右时间，将呼和浩特科技城建设成科技产业集聚区、创新创业孵化区、科技成果转化区、科技人才汇聚区、产城融合示范区，打造成为千亿元级产值的创新型园区。

4月19日，产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司（华夏幸福，600340.SH）发布2018年年报。2018年，华夏幸福营业收入为837.99亿元，同比增长40.52%。截至报告期末，该公司总资产4097.11亿元，归属于上市公司股东的净资产437.76亿元，同比增长17.88%。

值得注意的是，华夏幸福归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，达到与第二大股东中国平安保险（集团）股份有限公司（中国平安，601318.SH）的业绩对赌——2018年净利润增长率不低于30%。华夏幸福也公告2018年度利润分配预案，以2019年3月31日华夏幸福总股本30.026亿股为基数，向全体股东每10股派发现金股利12.00元(含税)，共计派发现金股利约36.03亿元，同比增长35%。按照该预案，所分配现金股利占公司归属于上市公司净利润的31%。

此外，华夏幸福在年报中给出了新任总裁吴向东带领制定的公司战略：继续做强产业新城业务的同时，将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举；探索开拓产业新城以外属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并探索康养、长租公寓等新型不动产业务；并明确将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。

城市更新事业部4名副总裁来自华润

在与年报一同发布的《致股东信》中，华夏幸福表示，不审势即宽严皆误，顺势而为必大有可为！中国房地产业的趋势性机会渐行渐远，房地产市场总量已到顶部区域，市场竞争日益加剧。华夏幸福认为，增量市场在未来一段时期内依然存在，而结构性机会将不断涌现。结构性机会指的是人口、产业和都市圈。

华夏幸福给出自己的逻辑，人口是市场的基石，产业是发展的内核。都市圈将重新定义中国不动产市场:都市圈市场和非都市圈市场，其中都市圈市场内部重构加速，呈现高度的圈层分异，将持续释放“差异性增值红利”：内圈层和中圈层以城市更新为主，由增量市场转为存量市场，新一代商业、文创消费等新机会纷至沓来，医疗养老、长租公寓等新型不动产未来发展可期；外圈层商品住宅市场有真实有效需求强力支撑，并将与都市圈内圈层高度联动。

这将是华夏幸福未来重点发展的领域，吴向东直接领导下的城市更新事业部也将在这熟悉的战场开辟新的天地。

自1993年加入华润集团，吴向东历任华润置地有限公司（华润置地，01109.HK）常务副总经理、董事总经理、董事会主席、提名委员会主席、执行委员会及企业管治委员会成员、执行董事。他操刀的商业地产万象城是其在华润集团的代表作，在华润25年的工作历程让他被认为是华润置地的灵魂舵手。

据澎湃新闻了解，华夏幸福城市更新事业部目前设有5名副总裁，业务人员约20人。5名副总裁中，有4名来自华润置地，包括华夏幸福城市更新事业部总负责人赵荣，曾是华润置地华南大区副总经理；赵炜曾任华润置地商业地产事业部总经理；原华润置地华南大区总经理、深圳公司总经理王笑；以及原华润置地设计总监刘嵘。

原华润置地执行董事、执行委员会成员俞建，已于2018年12月4日，先一步加盟华夏幸福，任分管财务及融资等业务的联席总裁。

短期负债下降

自2018年7月引入中国平安为其第二大股东后，得益于中国平安的“长钱”支持，华夏幸福债务结构和现金流得以改善。中国平安入股之初，华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。此次，华夏幸福公告归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，完成2018年的业绩承诺。

2018年，华夏幸福发行公募债120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元，全年共发行13.7亿美元海外债券。

从2018年第四季度开始，华夏幸福融资性净现金流转正，截至报告期末公司的货币资金余额473亿元，比三季度大幅增长25%，覆盖一年内到期有息债务1.8倍；一年以内到期的有息债务从上年的31%下降至19%，短期负债占总有息负债比例持续降低，长短期债务比达到4.2倍。

华夏幸福表示，与中国平安的合作，使得该公司融资环境与融资结构得到较大改善，通过增加长期债务替换短期债务，优化公司债务结构，严控公司偿债风险，财务状况处于更加安全的水平。

4月9日，华夏幸福公告，控股股东华夏幸福基业控股股份公司与中国平安人寿保险股份有限公司于当日完成5.69%股份（即1.70886亿股）过户登记手续。此次股份转让过户后，华夏控股及其一致行动人鼎基资本管理有限公司持有华夏幸福股份从41.99%变为36.3%；平安人寿及其一致行动人平安资产管理有限责任公司持有华夏幸福股份从19.56%变为25.25%。

业内认为中国平安和吴向东的加入，是“从一次性现金流向持续性现金流转型，互补的管理团队到位将使华夏幸福公司治理趋于稳定”。

2018年，华夏幸福环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占其主营业务收入的比例从23.72%提升至30.82%；环北京以外区域的销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占其整体销售额比例从上一年度的23.76%大幅提升至46.46%，环北京以外区域的住宅业务销售额564.81亿元，同比增长93.13%，销售额比重由上一年度的24.36%提升至43.69%，销售面积比重由上一年度的34.20%提升至54.15%。继环南京和环杭州区域之后，环郑州区域成为华夏幸福异地复制新的销售业绩增长极。

2018年，华夏幸福新增签署PPP项目合作协议18个，全部为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内；新增16个PPP入库产业新城项目、3个国家级PPP示范项目，均在环北京以外区域。

本刊记者/黄孝光

本文首发于总第896期《中国新闻周刊》

4月8日，国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》（以下简称《任务》），提出继续加大户籍制度改革力度，对各类人口规模城市的落户政策均进行了提档升级。

过去几十年户籍制度变革中，每次新文件的出台均引发热议，此次《任务》出台，有媒体评论其“足以改变国运”， 是“对盘桓数十年之久的户籍壁垒的最重一击”。

多名学者在接受《中国新闻周刊》采访时表示，落户新政并非横空出世，而是对过去户籍政策改革的进一步深化，中国户籍制度的改革仍然任重道远。

打开城门

《任务》要求，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。

中国人口与发展研究中心副研究员黄匡时认为，Ⅱ型城市是我国城区人口分布的主体所在，取消这类城市的落户限制，会使很多城市达到修建城市地铁的人口规模最低门槛，或将引发城市新一轮的基础设施投资。此外，还会让不少200万~300万的Ⅱ型城市升级为300万~500万的Ⅰ型城市。

据有关机构估算，目前城区常住人口100万~300万的Ⅱ型城市一共65座。其中，石家庄市早在《任务》出台前便已行动，在今年3月取消了在城区、城镇落户条件限制，成为省会和副省级城市中，首个实现零门槛落户的城市。

《任务》对城区常住人口300万~500万的13座Ⅰ型大城市提出的要求则是，全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

即便是城区常住人口500万以上的超大特大城市，落户政策也有所变化。《2018年新型城镇化建设重点任务》提到，“超大特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件，探索搭建区域间转积分和转户籍通道。”

这种一城之内的差别化落户方法未在今年的文件中出现。在上海交通大学特聘教授陆铭看来，在一个城市内部还要区分城郊，看上去是一条过渡路径，但会衍生将来制度如何并轨的问题，并不具备可操作性。

针对超大特大城市，此次政策强调的是调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

《任务》公布之后，北京市人力资源和社会保障局相关负责人向媒体透露，今年积分落户政策不会有政策层面的调整。

一直严控的上海则立即表态将放松。4月10日，在“推动高质量发展调研行”上海站情况通报会上，上海市发改委副主任朱民表示，正积极谋划户籍制度改革，“上海户籍打分制度将进一步优化，针对特色人才将制定相应引进标准，同时进一步放宽外籍优秀高校毕业生在上海就业”。

“过去几年上海外来人口流失过多，此番调整一定意义上是在纠偏。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国新闻周刊》提到，今年的落户新政相比以往明显细化，按照这个趋势，“明年还会更加放松”。

虽然此次政策发布引起强烈关注，但在国家发改委发展规划司原司长徐林看来，此次政策并无太大突破，只不过“说得更具体一点罢了”。他告诉《中国新闻周刊》，每年发改委规划司出台的城镇化规划，都会对落户政策提出新要求，但是各地没完全按要求去做。

农业转移人口市民化

而外界关心的另一点是，户籍政策为什么会选择当前的时间节点放宽。

“随着实践的不断发展，通过行政力量抑制超大特大城市的人口规模，然后引导到中小城市的政策导向，被证明很难带来相应的回报，相反却在一些地方带来严重的债务问题。”陆铭认为，市场化改革的呼声越来越强烈，再加上经济面临下行的局面，迫切要求提高生产要素的配置效率，这给决策者带来调整户籍政策的压力。

与此同时，正如《任务》所言，“加快农业转移人口市民化”也是出于推进新型城镇化的需求。

中国社科院农村发展研究所研究员李国祥向《中国新闻周刊》介绍，在城镇化程度的计算上有户籍城镇化率（户籍人口占总人口比重）和常住人口城镇化率（城镇常住人口占总人口比重）两个指标，两者差距越大，说明非户籍人口比重越大，容易造成“不稳定城镇化”的现象，这正是当下中国面临的难题。

而现在，中国已出现常住人口城镇化率远高于户籍人口城镇化率的情况。国家统计局数据显示，2018年常住人口城镇化率为59.58％，户籍人口城镇化率为43.37％，两者数据相差达到16.21％。另外，2018年末全国人户分离人口数量高达2.86亿人。

在户口未全盘放开之前，中央政策对“重点群体”的强调和各地方城市在抢人大战中对高学历人才不约而同的落户优待，使得不同群体适用着不同的政策指向。具体而言，过去户籍向高学历人才倾斜，而低学历人群想要落户城市则困难重重。

在此背景下，严跃进认为《任务》出台意味着城市在后续类似大中专院校毕业生落户方面，不光不会设置障碍，而且还有可能会给予各类激励措施；另一方面，全面放开放宽落户条件，对农民工群体具有重要意义。

事实上，“加快农业转移人口市民化”的表述被写进《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》，农业转移人口中，农民工群体占比最重，是这两年加快非户籍人口在城市落户的重点。

根据国家统计局数据，2017年外出农民工17185万人，其中进城农民工有13710万人。但是因为担心农村权益的保障问题，大多数农民工不愿在城市落户。

对此，中央农村工作领导小组办公室副主任、农业农村部副部长韩俊曾公开表示，现阶段农民进城落户定居，是否放弃承包的耕地、草地、林地和宅基地，必须完全尊重农民意愿，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户的条件。

“现在国家的政策制定者，实施者们都转变了观念了，但是政策的接受者观念没转变。”户籍专家、中国人民公安大学治安系教授王太元说。

据恒大研究院院长任泽平研究显示，中国人口流动呈现如下格局：一二线城市常住人口持续大幅流入，三线稍有流入，四线基本平衡，五六线持续净流出。他推断，未来新增的城镇人口约有60％将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

偏大的城市人口流入，偏小的城市人口流出。陆铭认为这在宏观上有利于提高劳动力资源配置效率，在微观上有利于个体通过劳动力流动获得就业机会的改善和经济收入的提高，是世界各国通行的规律。“前些年国家试图用行政管理的手段去扭转这个趋势，被证明是螳臂挡车，现在思路调整过来了。”

“小局”和“大局”

与之前的户改政策相比，《任务》对各类人口规模城市的落户政策均进行了提档升级，但能否在今年完整落地，专家们均持审慎意见。

2014年户籍制度改革时，王太元写了份内参，提醒相关部门防止“肠梗阻”现象——顶层设计和公众需求本来一致，但地方的政策执行者选择性执行，使得政策落地困难。

黄匡时举了一个例子：针对全面取消落户限制的要求，有些城市表面上取消落户限制，实质上是将原来的常住人口或者流动人口放在公共户口上。尽管这也算落户，但是在子女上学、社会保障、医疗保险等方面依然与非公共户籍存在差异，依然是事实上的“二等公民”。去年西安开启“最优落户政策”，并吸引近50万人落户，但其后针对新落户者参加高考推出的“三年学籍+三年户籍”规定便引起争议。

放开除超大特大城市外的城市落户限制，意味着教育、卫生、治安、交通、环境等方面的落户成本增加。陆铭分析称，新政落地的挑战将来自于两个层面：“一个层面是关于户籍改革的意义，公众认识恐怕不足，把区域间发展不平衡，归结为劳动力和经济资源向少数东南沿海地区和大城市的集中，又把在大城市出现的城市病归结为人多所致。另外一个难点是地方政府的行为，它们在执行政策时往往只注重眼前利益。”

理论上，一个人在哪个地方生活工作，哪个地方就应该视其为本地人，给予其相应的基本公共服务。但现实当中，一些地方政府只见“小局”而忽略了“大局”。

“小局是，别人在我这儿工作、创税，但不占用我的公共服务，我的日子就好过了。大局则在于，这对广大农民工和整个国家的现代化是极为不利的。”李国祥说，放开户籍管制虽然短时间内可能会增加财政负担，甚至引起部分居民的反弹，但从一个地方的长期发展来看，积极意义也远远大于负面效应。